《星海房企業(yè)籌資方式問(wèn)題分析-以星海房地產(chǎn)公司為例（論文）》

星海房企業(yè)籌資方式問(wèn)題分析——以星海房地產(chǎn)公司為例TOC\o"1-3"\h\u27080一、引言 【正文】：一、引言 （一）研究的背景及意義隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的籌集已成為企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和健康發(fā)展的決定性因素。由于財(cái)務(wù)問(wèn)題，企業(yè)可能會(huì)陷入危機(jī)。如果無(wú)法及時(shí)找到并解決，公司可能會(huì)遇到更嚴(yán)重的問(wèn)題。研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌資問(wèn)題的原因如下：一方面，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活息息相關(guān)的支柱之一，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民的生活息息相關(guān)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)是高投資，高風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)期長(zhǎng)的特點(diǎn)，資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。充足合理的籌資是房地產(chǎn)公司健康和可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌資問(wèn)題研究較晚，沒(méi)有就一些實(shí)際問(wèn)題提出具體措施和建議。歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)進(jìn)行了相對(duì)成熟的房地產(chǎn)籌資研究，從而形成更為成熟的籌資模式。但是，由于國(guó)情不同，國(guó)外理論體系和籌資模式不能直接復(fù)制，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體籌資問(wèn)題需要根據(jù)我國(guó)的情況進(jìn)行探討。因此，研究以星海房地產(chǎn)有限公司為代表的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的籌資問(wèn)題具有重要的理論意義。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展正在發(fā)生重大變化。工業(yè)改善和新型城鎮(zhèn)化已成為未來(lái)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的兩股力量，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。根據(jù)建設(shè)部2011-2030年發(fā)展規(guī)劃，到2020年我國(guó)城市化率將達(dá)到55%。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)潛力巨大，前景廣闊。本文根據(jù)星海房地產(chǎn)有限公司的實(shí)際情況和特殊的籌資問(wèn)題，提出加強(qiáng)星海房地產(chǎn)的籌資管理，并提出合理的建議，星海房地產(chǎn)有限公司優(yōu)化房地產(chǎn)資產(chǎn)的分配，可為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)籌資提供借鑒。因此，研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的籌資問(wèn)題具有現(xiàn)實(shí)意義。（二）研究的方法及內(nèi)容本文運(yùn)用文獻(xiàn)研究法和案例研究法，分析企業(yè)籌資方式，對(duì)其財(cái)務(wù)報(bào)表和籌資情況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)星海房地產(chǎn)有限公司存在籌資方式單一、籌資成本高、負(fù)債籌資規(guī)模大等問(wèn)題。針對(duì)上述問(wèn)題，從推進(jìn)籌資多元化發(fā)展、加大內(nèi)源籌資比重、積極調(diào)整企業(yè)負(fù)債規(guī)模等方面提出了針對(duì)性的解決對(duì)策，對(duì)于企業(yè)提高內(nèi)源籌資率，積極調(diào)整債務(wù)，改善財(cái)務(wù)狀況有幫助，同時(shí)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供解決籌資問(wèn)題的想法和建議。二、企業(yè)籌資方式概述 （一）籌資的含義籌資是指通過(guò)一定渠道、采取適當(dāng)方式籌措資金的財(cái)務(wù)活動(dòng)，是財(cái)務(wù)管理的首要環(huán)節(jié)?；I資分為外源融資和內(nèi)源融資。外源融資指的是企業(yè)向除自己本身以外的經(jīng)濟(jì)主體籌資的融資方法。外源融資包括:資本租賃和發(fā)行債券或股票以及銀行貸款還有企業(yè)間的信用等方式。內(nèi)源融資是“MM理論”衍生出來(lái)的，它指出在不包括稅務(wù)收入和不計(jì)入交易成本以及個(gè)人、企業(yè)貸款利率一樣的情況中，企業(yè)的價(jià)值和資本的結(jié)構(gòu)是沒(méi)有關(guān)系的【5】。后來(lái)，“MM理論”被進(jìn)行了修改，劃分出了優(yōu)序融資理論和權(quán)衡理論，信息不對(duì)稱(chēng)是優(yōu)序融資理論最大的特點(diǎn)。唐納森則提出了企業(yè)融資對(duì)融資方式的選擇有一種特別的偏好順序，不是依據(jù)特定的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行的，它的順序選擇首先是內(nèi)源融資，然后是債務(wù)融資，末了是發(fā)行股票。直接融資與間接融資。它們的劃分依據(jù)是；是否通過(guò)中介。中介機(jī)構(gòu)就是指金融中介結(jié)構(gòu)，像證券服務(wù)機(jī)構(gòu)和銀行及其他的信用機(jī)構(gòu)等。長(zhǎng)期融資與短期融資。長(zhǎng)期融資指的是期限大于一年的融資，不到一年的就是短期融資。這個(gè)時(shí)間范圍并不是絕對(duì)的，企業(yè)可以根據(jù)自身的狀況來(lái)設(shè)定不同的融資期限。（二）企業(yè)籌資方式類(lèi)型 1.內(nèi)源籌資內(nèi)源籌資意味著公司籌集的資金由公司籌集。企業(yè)籌資是利用生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)流程產(chǎn)生的資本促進(jìn)增長(zhǎng)的一種方式。換句話(huà)說(shuō)，公司不斷將籌集用于生產(chǎn)和使用的資金轉(zhuǎn)換為投資流程。通常，它指的是公司正常業(yè)務(wù)流程中的累計(jì)折舊或累計(jì)利潤(rùn)。2.外源籌資外源籌資是指公司的外部籌資活動(dòng)。外源籌資主要包括貸款籌資和外部股票籌資。此外，商業(yè)信貸和租賃是外源籌資的一部分。隨著公司資產(chǎn)和規(guī)模的擴(kuò)大，資本要求也在增長(zhǎng)。內(nèi)源籌資的規(guī)模和有效性難以滿(mǎn)足公司的資本需求。公司籌集資金的主要方式是通過(guò)外源籌資。外源籌資資可分為直接籌資和間接籌資，具體取決于通過(guò)中介機(jī)構(gòu)（即金融機(jī)構(gòu)）提供資金的需求。三、企業(yè)籌資方式現(xiàn)狀——以星海房地產(chǎn)有限公司為例 （一）星海房地產(chǎn)有限公司簡(jiǎn)介 星海房地產(chǎn)有限公司成立于2000年，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有：江南水鄉(xiāng)，天域國(guó)際，錦繡龍城，中南銀座等。公司主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，股權(quán)轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)規(guī)劃，酒店管理等業(yè)務(wù)。在21世紀(jì)初，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)良好，政府對(duì)房地產(chǎn)公司也表現(xiàn)為支持態(tài)度，銀行貸款政策也較為寬松，利率也較低，因此，這段時(shí)間我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，這也包括本文研究的星海房地產(chǎn)有限公司，在經(jīng)歷了10多年的迅速發(fā)展之后，星海房地產(chǎn)有限公司已經(jīng)從一個(gè)小型的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展為中型房地產(chǎn)企業(yè)，從最開(kāi)始的勞務(wù)外包代理模式到自主項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理，從十幾人的團(tuán)隊(duì)發(fā)展成了幾百人的規(guī)模企業(yè)，說(shuō)明了公司過(guò)去10多年的進(jìn)步。由于近兩年我國(guó)的房地產(chǎn)政策的宏觀調(diào)控，銀行利率的上浮，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了危機(jī)。面對(duì)著越來(lái)越嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)，資金的缺乏，星海房地產(chǎn)有限公司一直在尋找解決的辦法和出路。當(dāng)前公司運(yùn)營(yíng)情況不景氣，財(cái)務(wù)壓力比較大，對(duì)于目前公司的業(yè)務(wù)和人員需求出現(xiàn)供給矛盾，公司人員比較松散，規(guī)章制度實(shí)施不到位，公司資金流缺乏，經(jīng)營(yíng)壓力巨大。面對(duì)著如此困境，公司經(jīng)過(guò)董事長(zhǎng)大會(huì)的討論研究，于2018年公司實(shí)行了重組計(jì)劃，將原先300多人的規(guī)?？s減至150人左右，同時(shí)加強(qiáng)了人員管理，規(guī)章制度的實(shí)施，統(tǒng)一財(cái)政管理，提高公司的工作效率和資金利用率，借此走出困境。1.資產(chǎn)結(jié)構(gòu)星海房地產(chǎn)有限公司資產(chǎn)主要是短期資產(chǎn)，主要是股權(quán)和金籌資金，占流動(dòng)資產(chǎn)的94.90%。2019年底，星海房地產(chǎn)有限公司庫(kù)存為326.27億元，比去年同期增長(zhǎng)147.21%。星海房地產(chǎn)有限公司持有80.34%的固定資產(chǎn)，存在價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)成本為2285.17億元，占庫(kù)存的87.40%，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本為41.08億元，占庫(kù)存的12.59%。星海房地產(chǎn)有限公司現(xiàn)金資產(chǎn)59.09億元，占固定資產(chǎn)的14.55%，比上年增長(zhǎng)86.39%，增長(zhǎng)的主要原因是預(yù)付房屋和貸款的增長(zhǎng)。星海房地產(chǎn)有限公司占據(jù)非流動(dòng)資產(chǎn)總額的85.86%，包括長(zhǎng)期股權(quán)投資，非流動(dòng)應(yīng)收賬款和商譽(yù)等。星海房地產(chǎn)有限公司2019年底，主要投資于合資和聯(lián)營(yíng)企業(yè)，長(zhǎng)期股權(quán)1.88億元。表3-1星海房地產(chǎn)有限公司2019年資產(chǎn)結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)情況（單位：萬(wàn)元）資產(chǎn)類(lèi)型金額貨幣資金590908應(yīng)收賬款61421預(yù)付款項(xiàng)81770其他應(yīng)收款64044存貨3262690流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)4060903長(zhǎng)期股權(quán)投資18803固定資產(chǎn)5961在建工程1865無(wú)形資產(chǎn)241非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)149232總資產(chǎn)4210134綜上，星海房地產(chǎn)有限公司的資產(chǎn)由于持續(xù)的土地征用和綜合區(qū)域的持續(xù)發(fā)展，表現(xiàn)為繼續(xù)上升，但由于存貨高的原因，存在價(jià)格下降的風(fēng)險(xiǎn)。2.負(fù)債結(jié)構(gòu)隨著星海房地產(chǎn)有限公司的擴(kuò)張，債務(wù)額繼續(xù)增長(zhǎng)。2017-2019年債務(wù)總額持續(xù)增長(zhǎng)。公司債務(wù)主要是短期債務(wù)，資產(chǎn)負(fù)債率仍居高不下。星海房地產(chǎn)有限公司的短期債務(wù)包括預(yù)付款，一年內(nèi)的長(zhǎng)期債務(wù)，其他債務(wù)和短期貸款。截至2019年底，星海房地產(chǎn)有限公司預(yù)收款為人民幣40.10億元，比上年增長(zhǎng)88.12%。預(yù)付款在不到一年的時(shí)間內(nèi)占98.31%；星海房地產(chǎn)有限公司其他負(fù)債136.83億元，比去年同期增長(zhǎng)96.10%，主要用于貸款和股東交易；星海房地產(chǎn)有限公司的長(zhǎng)期債務(wù)為22.85億元，同比增長(zhǎng)70.50%；星海房地產(chǎn)有限公司貿(mào)易應(yīng)付款額為20.03億元，比上年增長(zhǎng)132.97％。其中：一年期債務(wù)占89.98%，星海房地產(chǎn)短期貸款有限公司9.6億元，其中質(zhì)押貸款2.84億元，保證貸款4.65億元。星海房地產(chǎn)有限公司非流動(dòng)債務(wù)為長(zhǎng)期借款。2019年底，星海房地產(chǎn)有限公司的長(zhǎng)期借款為92.88億元，比去年同期增長(zhǎng)217.54%。其中，抵押品為1.35億元，主要用于債券。抵押貸款主要是土地使用抵押貸款51.02億元。2017到2019年，星海房地產(chǎn)有限公司預(yù)先產(chǎn)生的短期債務(wù)份額分別為26.51%，18.15%和16.94%，占比相對(duì)較低。表3-2星海房地產(chǎn)有限公司2017-2019年資產(chǎn)負(fù)債情況（單位：萬(wàn)元）負(fù)債類(lèi)型2017年2018年2019年短期借款0095950應(yīng)付賬款5350985976200297預(yù)收賬款140999213172401023其他應(yīng)付款2738206977301368257一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債19000134000228464流動(dòng)負(fù)債合計(jì)53184011744702367138長(zhǎng)期借款308500292493928787非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)308500292493928787負(fù)債合計(jì)84034014669633295925總之，星海房地產(chǎn)有限公司的負(fù)債率繼續(xù)上升，主要是由于短期債務(wù)。公司的長(zhǎng)期資本需求很高，有息債務(wù)的數(shù)量迅速增長(zhǎng)。3.財(cái)務(wù)指標(biāo)（1）盈利能力2019年，星海房地產(chǎn)整體利率上升主要是由于公司重組。星海房地產(chǎn)有限公司的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率基本上是穩(wěn)定和波動(dòng)的。2018年，星海房地產(chǎn)的整體回報(bào)率急劇下降，2019年，使用凈資產(chǎn)和凈負(fù)債的能力下降，2019年有所增加。2017年至2019年，凈資產(chǎn)收益率從8.30%下降至5.29%，然后上升至8.94%。因此，近年來(lái)，星海房地產(chǎn)有限公司的債務(wù)逐漸增加。表3-3星海房地產(chǎn)有限公司2017-2019年盈利能力情況2017年2018年2019年毛利率（%）28.7619.4623.56營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（%）14.1611.7613.65總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）3.801.792.43凈資產(chǎn)收益率（%）8.305.298.94綜上，星海房地產(chǎn)有限公司的整體利潤(rùn)率較低，公司獲利能力較弱，盈利能力一般。（2）償債能力2017年至2019年，星海房地產(chǎn)有限公司資產(chǎn)負(fù)債率在70-80%左右，遠(yuǎn)高于行業(yè)60%的警戒線(xiàn)。與去年相比，該公司有太多的債務(wù)來(lái)抵御外部影響。2017年至2019年，星海房地產(chǎn)有限公司速動(dòng)比率小于0.8，而2019年則為0.34，存在風(fēng)險(xiǎn)。2017年至2019年，星海房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)比率分別為2.5、3.4和3.6。資本規(guī)模小，長(zhǎng)期資本指數(shù)低。2017年至2019年，星海房地產(chǎn)有限公司股權(quán)比例（總資產(chǎn)/股東權(quán)益）分別為3.47、4.37和4.61。公司對(duì)外部籌資和高風(fēng)險(xiǎn)的杠桿比率相對(duì)較高。從2017年到2019年，星海房地產(chǎn)有限公司的長(zhǎng)期債務(wù)分別為26.09%，15.38%和22.06%，該公司的長(zhǎng)期負(fù)債率為20%，星海房地產(chǎn)有限公司有很高的債務(wù)資本和長(zhǎng)期債務(wù)償還壓力。表3-4星海房地產(chǎn)有限公司2017-2019年償債能力情況2017年2018年2019年資產(chǎn)負(fù)債率（%）71.0677.1378.29流動(dòng)比率（倍）2.161.551.72速動(dòng)比率（倍）0.750.430.34產(chǎn)權(quán)比率2.503.403.60權(quán)益乘數(shù)3.464.374.61長(zhǎng)期負(fù)債比率（%）26.0915.3822.06綜上所述，星海房地產(chǎn)有限公司償付能力低。債務(wù)太高，長(zhǎng)期償債能力弱。外部籌資率高，財(cái)務(wù)影響相對(duì)較大。由于星海房地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展，未來(lái)的資金需求仍然很高，公司的償債能力可能會(huì)繼續(xù)下降。（3）營(yíng)運(yùn)能力2017年至2019年，星海房地產(chǎn)有限公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)為4.99天、6.01天和17.14天。主要原因是星海房地產(chǎn)有限公司近年來(lái)房地產(chǎn)交易量下降，信貸政策放松所致。2017年至2019年，星海房地產(chǎn)有限公司庫(kù)存變更日期相對(duì)較長(zhǎng)，表明公司存貨很難作為商品出售，存貨周轉(zhuǎn)一次需要3-5年的時(shí)間。如果我國(guó)仍然有宏觀經(jīng)濟(jì)法規(guī)，預(yù)計(jì)庫(kù)存的年銷(xiāo)售額將減少，銷(xiāo)售天數(shù)將繼續(xù)增加。表3-5星海房地產(chǎn)有限公司2017-2019年?duì)I運(yùn)能力情況2017年2018年2019年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）1125.381681.181478.48應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）4.996.0117.14綜上，星海房地產(chǎn)有限公司應(yīng)收賬款結(jié)算率逐年下降，資金交換時(shí)間不斷增加。星海房地產(chǎn)有限公司庫(kù)存積壓嚴(yán)重，缺乏流動(dòng)性。4.企業(yè)現(xiàn)金流2017年至2019年，星海房地產(chǎn)有限公司的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-16.45億元，-39.66億元和-37.10億元。投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-1.25億元，-5.80和-4.05萬(wàn)元。籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為32.70億元，52.49億元，65.05億元。星海房地產(chǎn)有限公司現(xiàn)金流量低，難以確保債務(wù)和利息。表3-6星海房地產(chǎn)有限公司2017-2019年現(xiàn)金流情況（單位：萬(wàn)元）2017年2018年2019年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-164513-396603-1371008投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-12474-57989-40509籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~326997524927650544綜上，星海房地產(chǎn)有限公司在債務(wù)和利率保護(hù)方面，土地使用和房屋還款的凈現(xiàn)金流量水平較低。（二）星海房地產(chǎn)有限公司籌資情況 1.資金籌集渠道資金籌集渠道，也稱(chēng)為籌資渠道，是企業(yè)資產(chǎn)的來(lái)源。不同的公司所有權(quán)和不同時(shí)期的不同資本管理政策和制度決定了公司籌資的不同來(lái)源。公司籌資來(lái)源變得越來(lái)越多樣化。從單一渠道到多個(gè)通道，發(fā)展為從垂直到水平渠道。星海房地產(chǎn)有限公司籌資主要來(lái)源于股東和銀行貸款，其中股東投資123680萬(wàn)元，向銀行借款185000萬(wàn)元。2.資金籌集方式多渠道資金來(lái)源需要籌資方法的多樣化，籌資是一種獲得資金的方式，公司可以通過(guò)不同方式籌集資金。短期和長(zhǎng)期資金可分為股權(quán)和貸款基金，具體取決于業(yè)務(wù)來(lái)源的性質(zhì)。目前，星海房地產(chǎn)有限公司有如下三種籌資方式。（1）短期資金的籌措方式。如何籌集短期資金，星海房地產(chǎn)有限公司有三種籌資方式：短期籌資，商業(yè)信貸和支付。1）短期貸款是星海房地產(chǎn)有限公司籌集短期資金的最常見(jiàn)方式之一。收購(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，但資本成本高于其他短期籌資方式。2）在商業(yè)交易中，在公司預(yù)先建立或推算的貸款關(guān)系中考慮提供商業(yè)信貸。3）通常先支付費(fèi)用，后支付，結(jié)算期限固定，金額相對(duì)固定，通常稱(chēng)為固定負(fù)債。（2）長(zhǎng)期貸款資本的籌集方式。星海房地產(chǎn)有限公司主要以長(zhǎng)期貸款為基礎(chǔ)，但借款利率高，籌資成本高。（3）權(quán)益資本的籌資方式。星海房地產(chǎn)有限公司的股權(quán)籌資方式是由三名股東的表現(xiàn)所致。（三）星海房地產(chǎn)有限公司籌資方式存在的問(wèn)題 1.籌資方式單一 籌資的目的不僅是為業(yè)務(wù)發(fā)展籌集資金，還以資本供求形式提供資源。星海房地產(chǎn)有限公司財(cái)務(wù)狀況分析表明該公司約50%的資金來(lái)自其總部和關(guān)聯(lián)公司，約30%的貸款使用有效的多種籌資方式。星海房地產(chǎn)有限公司涵蓋范圍廣泛的產(chǎn)品，各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨各種籌資問(wèn)題。規(guī)劃和研究別墅和豪華住宅區(qū)的成本相對(duì)較高，在早期階段對(duì)資金的需求相對(duì)較高。商業(yè)住宅正面臨建筑和消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)資本的需求更加現(xiàn)代化。然而，消費(fèi)者相對(duì)存在違約的風(fēng)險(xiǎn)，并且對(duì)辦公樓和停車(chē)場(chǎng)等商業(yè)房地產(chǎn)的需求高。因此，星海房地產(chǎn)有限公司在籌資過(guò)程中可以面對(duì)各種問(wèn)題，企業(yè)將做出正確的財(cái)務(wù)選擇，為時(shí)間管理分配科學(xué)資金，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.籌資成本高 星海房地產(chǎn)有限公司籌資主要是外部籌資，利率特別高。2017年至2019年期間，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)長(zhǎng)期資金的高需求以及股東以短期債務(wù)發(fā)放大額貸款，公司的債務(wù)債務(wù)迅速增加。星海房地產(chǎn)有限公司有息債務(wù)表如4-1所示。表3-7星海房地產(chǎn)有限公司2017-2019年有息債務(wù)情況（單位：億元）2017年2018年2019年短期有息債務(wù)10.6148.2794.79長(zhǎng)期有息債務(wù)30.8529.2592.88總有息債務(wù)41.4677.52187.67總有息債務(wù)占總負(fù)債比重（%）49.3452.8456.942017年至2019年，星海房地產(chǎn)有限公司的欠債總額比上一年大幅增加。這種籌資結(jié)構(gòu)具有較高的財(cái)務(wù)成本和較高的還款風(fēng)險(xiǎn)，并不會(huì)對(duì)公司的穩(wěn)健增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的三個(gè)階段（土地收購(gòu)，建設(shè)和開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售）在任何階段都與財(cái)政支持密不可分。內(nèi)源籌資不需要真正的外部利益或股息支付，籌資成本比外源籌資低得多且更可取。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)。換句話(huà)說(shuō)，公司不可能擁有完整的土地收購(gòu)資金和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及共同資金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的巨大缺口和長(zhǎng)期投資回收期決定了內(nèi)源籌資的缺乏。對(duì)外源籌資的信任能滿(mǎn)足業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的巨大資本需求。但是，星海房地產(chǎn)有限公司存在尚未充分利用內(nèi)源資金的問(wèn)題。3.負(fù)債籌資規(guī)模大 星海房地產(chǎn)有限公司目前在建項(xiàng)目很多，正處于擴(kuò)張和發(fā)展階段。未來(lái)，投資壓力將更大。貸款資金的利息在公司稅之前支付，債權(quán)人要求的還款率通常很低。因此，貸款籌資可以降低風(fēng)險(xiǎn)資本成本，增加企業(yè)收入。如果債務(wù)過(guò)高，利息支付將很高，但收入減少將導(dǎo)致償付能力減少甚至喪失。2019年星海房地產(chǎn)債務(wù)總額為3295925億元，比2018年大幅增加。所有權(quán)增長(zhǎng)迅速，表明星海房地產(chǎn)債務(wù)高，財(cái)政負(fù)擔(dān)加重，籌資風(fēng)險(xiǎn)加大。2017年至2019年，星海房地產(chǎn)有限公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為71.06%，77.13%和78.29%，連續(xù)三年超過(guò)70%，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均水平。資產(chǎn)負(fù)債率越高，風(fēng)險(xiǎn)和資本成本越高。綜上所述，星海房地產(chǎn)有限公司有很多籌資問(wèn)題。公司需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，改變現(xiàn)有財(cái)務(wù)狀況，合理化資金來(lái)源，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)和可持續(xù)性的能力。四、完善星海房地產(chǎn)有限公司籌資方式的對(duì)策 （一）推進(jìn)籌資多元化發(fā)展在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)頻繁的宏觀調(diào)控形勢(shì)下，星海房地產(chǎn)有限公司籌資方式單一，已經(jīng)不適合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。企業(yè)拓展籌資方式，能規(guī)避采用單一籌資方式導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，星海房地產(chǎn)有限公司可以根據(jù)內(nèi)部因素和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及企業(yè)自身的需要在多種籌資方式之間靈活轉(zhuǎn)換，有效降低企業(yè)資金成本，也使企業(yè)在籌資方面中更主動(dòng)、靈活。建立起多元化的籌資方式，對(duì)星海房地產(chǎn)有限公司具有較為深遠(yuǎn)的意義。星海房地產(chǎn)有限公司宏觀經(jīng)濟(jì)管理中往往只有一種籌資模式，不適合業(yè)務(wù)發(fā)展。星海房地產(chǎn)有限公司可以根據(jù)內(nèi)部因素，外部金融環(huán)境的變化以及業(yè)務(wù)本身的需求，靈活地在不同的籌資方式之間切換。有效計(jì)算公司的資本成本，為公司帶來(lái)更多經(jīng)濟(jì)利益。因此，星海房地產(chǎn)有限公司采取多元化的籌資方式非常重要。1.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券與直接債券相比，可轉(zhuǎn)換債券具有某些特征。這意味著債權(quán)人可以在一段時(shí)間內(nèi)將證券轉(zhuǎn)換為債券，具體取決于期權(quán)的性質(zhì)和條款。其好處如下：第一，資金很高；第二，財(cái)務(wù)成本相對(duì)較低?？赊D(zhuǎn)換債券的比例通常只有1-2%。例如，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司萬(wàn)科通過(guò)可轉(zhuǎn)換債券籌集了14.72億元資金，這比銀行貸款利息少了約5000萬(wàn)元，并且資金一次性到賬。此外，一次性付款比與多家銀行談判貸款更容易。最重要的是，可轉(zhuǎn)換貸款的特殊性使得公司不用在到期時(shí)支付其資產(chǎn)和利息，而是以商定的條款將其轉(zhuǎn)換為股權(quán)，這減輕了償還的壓力。因此，可以通過(guò)發(fā)行星海房地產(chǎn)有限公司可轉(zhuǎn)換債券來(lái)進(jìn)行籌資。由于發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，公司資產(chǎn)將增加，財(cái)務(wù)壓力將增加。如果公司的盈利能力不足，投資者將不再交換股票，發(fā)行人將不得不支付資本和利息，從而失去了發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券的目的和意義。因此，需要合理管控星海房地產(chǎn)公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券的規(guī)模。2.合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的第一種發(fā)展合作形式是房地產(chǎn)的聯(lián)合建設(shè)。如果公司擁有土地，它將為公司提供足夠的建筑技術(shù)和勞動(dòng)力資源。具有長(zhǎng)期流動(dòng)性的公司應(yīng)該提供人力和技術(shù)人員，并與資源充足的公司合作，所有權(quán)必須透明。這些公司正在共同開(kāi)發(fā)土地權(quán)。期間，在各種審批手續(xù)和許可證的合作進(jìn)程應(yīng)在雙方合作的名義提交給政府機(jī)關(guān)，稅務(wù)機(jī)關(guān)和其他相關(guān)服務(wù)。兩家公司都可以根據(jù)協(xié)議中約定的分配來(lái)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和收益。合作開(kāi)發(fā)的另一種形式是代表合作社直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。第三種合作形式是建立一個(gè)主要用于開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售商品房的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司。這兩家合作伙伴公司是項(xiàng)目公司的股東。合作開(kāi)發(fā)的第四種形式是房屋參建。如果資金不足，公司可能會(huì)考慮尋找參與者來(lái)幫助開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。參與者通過(guò)投資或參與建設(shè)，投資前或收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)?yè)碛蟹慨a(chǎn)。星海房地產(chǎn)有限公司成立于2000年，于2018年重組，起步較晚。與國(guó)內(nèi)大型專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)相比，星海房地產(chǎn)有限公司的專(zhuān)業(yè)性較低，產(chǎn)品創(chuàng)新不足。為了實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，獲得經(jīng)驗(yàn)并提高專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，公司應(yīng)積極與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或領(lǐng)先開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，投資和分享利潤(rùn)。3.房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托是委托信托機(jī)構(gòu)，管理和處理房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)的操作。信托機(jī)構(gòu)通過(guò)房地產(chǎn)信譽(yù)籌集未使用的資金，并為房地產(chǎn)公司的發(fā)展提供財(cái)政支持。這有效地減少了房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)困難。房地產(chǎn)信托是高盈利能力和稅收優(yōu)惠。在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中提供金融服務(wù)，國(guó)家收集20%的利息稅。信托產(chǎn)品沒(méi)有相應(yīng)的稅收，房地產(chǎn)信托可以減少稅收和成本。房地產(chǎn)信托具有分銷(xiāo)靈活的優(yōu)勢(shì)，節(jié)省大量“時(shí)間成本”，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在征地后沒(méi)有足夠的資金，房地產(chǎn)信托可以迅速籌集資金進(jìn)行拆解和投資其他公司。星海房地產(chǎn)有限公司可以考慮如何委托房地產(chǎn)籌資，建議星海房地產(chǎn)有限公司與大型專(zhuān)業(yè)信托公司合作，將房地產(chǎn)信托模式作為傳統(tǒng)籌資模式的補(bǔ)充，使公司獲得充足的資金。4.房地產(chǎn)預(yù)售房地產(chǎn)預(yù)售是一種銷(xiāo)售方法，預(yù)先將建造中的房屋出售給客戶(hù)，并且客戶(hù)支付房屋的保證金或價(jià)格。預(yù)售房地產(chǎn)是一種相對(duì)普遍的做法，是資助開(kāi)發(fā)商的重要方式。預(yù)售房間可以使用客戶(hù)資金建造或提前出售。這不僅可以籌集資金，還可以出售住宅。2017-2019年，星海房地產(chǎn)有限公司預(yù)售賬款比重分別為12.17%，16.78%和14.53%。預(yù)售房地產(chǎn)有巨大的籌資機(jī)會(huì)。雖然房地產(chǎn)預(yù)售價(jià)格普遍低于現(xiàn)房，但未來(lái)住房與現(xiàn)有住房之間的差異也是出售房產(chǎn)前的主要籌資成本。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和生產(chǎn)商通?？梢愿敿?xì)地估算價(jià)格，因此損失通常很小。在開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的過(guò)程中，星海房地產(chǎn)有限公司可以通過(guò)房地產(chǎn)預(yù)售籌集資金，出售房屋以滿(mǎn)足籌資目標(biāo)，并為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供籌資。（二）加大內(nèi)源籌資比重內(nèi)源籌資是指企業(yè)將從股票或業(yè)務(wù)流程中收集的部分資金轉(zhuǎn)換為投資基金，這主要是內(nèi)部股權(quán)籌資。內(nèi)源籌資可以從啟動(dòng)資金中受益，并具有投資成本低的優(yōu)勢(shì)。一般而言，企業(yè)籌資涵蓋內(nèi)源籌資，貸款和股權(quán)問(wèn)題。內(nèi)源籌資成本低，通過(guò)有效利用，它可以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他們可以通過(guò)內(nèi)源籌資，年度企業(yè)收入，預(yù)售房地產(chǎn)存款和預(yù)售房屋來(lái)投資和簡(jiǎn)化邊際利潤(rùn)項(xiàng)目。使用這些資金可以減輕企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力并促進(jìn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和可持續(xù)發(fā)展。內(nèi)源籌資無(wú)需支付利息，節(jié)省部分利息成本并避免現(xiàn)金支付風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)源籌資不會(huì)影響業(yè)務(wù)管理。特別是，鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的特殊性，其使用房地產(chǎn)和資金預(yù)付款，可以提前收集一些共同資金和收入，并將房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到需求方，這降低了投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。2017和2018年，星海房地產(chǎn)有限公司實(shí)現(xiàn)收入5102萬(wàn)元和9534萬(wàn)元，2019年實(shí)現(xiàn)收入21626萬(wàn)元?？偠灾?，2019年的未分配利潤(rùn)比2017年高出四倍以上。如果能合理地利用這部分資金來(lái)擴(kuò)大內(nèi)源籌資并投資于房地產(chǎn)，原材料和建筑工程的翻新和開(kāi)發(fā)成本，能夠降低股權(quán)和貸款籌資風(fēng)險(xiǎn)。鼓勵(lì)星海房地產(chǎn)積極合理地?cái)U(kuò)大內(nèi)源籌資，為經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)成本和星海房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和發(fā)展提供資金支持。（三）積極調(diào)整企業(yè)負(fù)債規(guī)模星海房地產(chǎn)有限公司主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目募集資金。因此，資本只能通過(guò)出售完好的房地產(chǎn)，資本發(fā)生了轉(zhuǎn)移。在星海房地產(chǎn)有限公司的情況下，由于銷(xiāo)售的不穩(wěn)定，貸款無(wú)法償還。為了開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，公司需要籌集資金，債務(wù)水平繼續(xù)增長(zhǎng)。為了調(diào)整公司的資本結(jié)構(gòu)，星海房地產(chǎn)有限公司必須制定完善的銷(xiāo)售策略，出售房地產(chǎn)股票，加快銷(xiāo)售，這相當(dāng)于籌集資金。星海房地產(chǎn)有限公司可以通過(guò)降價(jià)和廣告出售房地產(chǎn)股票。星海房地產(chǎn)有限公司的資產(chǎn)負(fù)債率較高，表明該公司的償付能力存在風(fēng)險(xiǎn)。一是合理增加土地儲(chǔ)備，公司需要增加土地儲(chǔ)備，同時(shí)加強(qiáng)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理，因?yàn)閾碛型恋兀艽_保穩(wěn)定的資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)。二是加快資本交換，增加長(zhǎng)期貸款在長(zhǎng)期和短期貸款合理分配結(jié)構(gòu)中的份額，為公司回歸更多空間，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。三是保持正常運(yùn)作和嚴(yán)格控制信用風(fēng)險(xiǎn)。四是提高股權(quán)比例。五是提升營(yíng)業(yè)盈利能力，注重資金的有效利用，改善業(yè)務(wù)管理，增加業(yè)務(wù)積累，增加星海房地產(chǎn)有限公司的內(nèi)源籌資比例。五、總結(jié) 星海房地產(chǎn)有限公司是一家投資高，風(fēng)險(xiǎn)大，資金回收周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)公司，公司嚴(yán)重依賴(lài)籌資。星海房地產(chǎn)有限公司缺乏足夠的資金支持，難以保持業(yè)務(wù)的持續(xù)增長(zhǎng)。本文以星海房地產(chǎn)有限公司為例，對(duì)其財(cái)務(wù)報(bào)表和籌資情況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)星海房地產(chǎn)有限公司存在籌資方式單一、籌資成本高、負(fù)債籌資規(guī)模大等