物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約

..附件五該房屋《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《使用公約》或有關(guān)承諾書-------------------------------------------------------臨時(shí)管理規(guī)約第一章總則為維護(hù)本物業(yè)全體業(yè)主的共同合法使用權(quán)益,確保良好的環(huán)境和秩序及明確物業(yè)買受人、使用人、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中的權(quán)利和義務(wù),依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策及規(guī)范性文件的有關(guān)規(guī)定,特制定此《臨時(shí)管理規(guī)約》〔以下稱"本臨時(shí)規(guī)約",由全體業(yè)主共同遵守。建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)銷售/租賃前將本臨時(shí)理規(guī)約向物業(yè)買受人/使用人明示并予以說明,物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同成為業(yè)主,同時(shí)對本臨時(shí)規(guī)約予以書面的承諾,表示對本臨時(shí)規(guī)約內(nèi)容的認(rèn)可。物業(yè)買受人同意本物業(yè)由建設(shè)單位委托的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)〔以下稱"物業(yè)服務(wù)企業(yè)"全權(quán)負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理。本臨時(shí)規(guī)約對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)買受人〔業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。第二章物業(yè)基本情況第一條本服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況1、物業(yè)名稱：[萬麗海景]<以下簡稱"本物業(yè)">；2、座落位置：XX市南區(qū)東海西路1號3、物業(yè)類型：公寓、商業(yè)；4、物業(yè)總建筑面積：14.31萬平方米；上述基本情況如果與XX市政府有關(guān)部門出具的相關(guān)證書、測量報(bào)告等文件所記載的內(nèi)容不符的,則應(yīng)以政府部門的文件為準(zhǔn)。第二條各主體基本情況1、建設(shè)單位公司名稱：XX世紀(jì)廣場投資有限公司注冊地址：XX市市南區(qū)XX北路5號205室法定代表人：王愛先2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)公司名稱：XX和展物業(yè)管理有限公司地址：XX市市南區(qū)東海西路2號6棟一單元301戶法定代表人：趙劍3、物業(yè)買受人/業(yè)主是指根據(jù)相關(guān)的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》或《XX市商品房買賣合同》擁有物業(yè)的所有權(quán)及相應(yīng)所占土地使用權(quán)的一個(gè)或<在共有情況下>多個(gè)自然人或法人及在文義解釋范圍容許下包括其繼承人或受讓人。如有關(guān)物業(yè)是由兩位或以上業(yè)主共同擁有,該等業(yè)主在本臨時(shí)規(guī)約項(xiàng)下須承擔(dān)連帶責(zé)任。4、物業(yè)使用人是指實(shí)際占有、使用物業(yè)的自然人、法人和其它組織,包括但不限于承租人等。5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的變更前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿,尚未成立業(yè)主大會或業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù),直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日止。業(yè)主/物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照本臨時(shí)規(guī)約內(nèi)規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。若建設(shè)單位依據(jù)前期服務(wù)合同約定條款行使提前終止合同權(quán)利,XX和展物業(yè)管理服務(wù)有限公司不再繼續(xù)作為本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè),由建設(shè)單位依合法程序另行選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)替代本臨時(shí)規(guī)約下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)履行各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)。第三條定義1、"物業(yè)"是指規(guī)劃紅線區(qū)域內(nèi)已建完或未建完的任何建筑物或其中的任何商業(yè)、寫字樓、公寓單位、停車位,包括其附屬配套設(shè)施和公共地方、道路、綠化區(qū)域及保留地方及相應(yīng)所占土地的土地使用權(quán)。2、"共享及公共場所"是指物業(yè)內(nèi)所有容許超過一個(gè)物業(yè)以上的業(yè)主共同使用的場所,包括但不限于小區(qū)入口、門廳、樓梯、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、房屋承重結(jié)構(gòu)、公共綠地、庭院、噴水池、空地、窨井、設(shè)備房〔包括但不限于水泵間、電表房、電話分線間、變配電房、中央空調(diào)機(jī)房等、物業(yè)管理用房、生化垃圾處理房、外墻、走廊通道、地面停車位或其它規(guī)劃為共享的場所。共享場所的撥劃、增撥和撤銷由建設(shè)單位和物業(yè)管理公司經(jīng)商議后依法決定和公布執(zhí)行。3、"共享設(shè)施設(shè)備"是指物業(yè)內(nèi)所有容許超過一個(gè)物業(yè)以上的業(yè)主共同使用和維護(hù)而購置、安裝或鋪設(shè)的設(shè)備、裝置,包括但不限于管井、供電系統(tǒng)、供排水管道、落水管、消防設(shè)備、水泵、水箱、保安系統(tǒng)、照明設(shè)備、污水處理系統(tǒng)、電視天線、通訊設(shè)備〔不包括網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、管線升降機(jī)、郵政信箱、空調(diào)設(shè)備、衛(wèi)星電視系統(tǒng)等其它功能上為物業(yè)服務(wù)的設(shè)備和材料。共享設(shè)施的撥劃、增撥和撤銷由建設(shè)單位和物業(yè)管理公司經(jīng)商議后決定和公布執(zhí)行。4、"建設(shè)單位保留區(qū)域"是指物業(yè)內(nèi)由建設(shè)單位界定劃出,建設(shè)單位仍未出售的非共享場所和非共享設(shè)施。未經(jīng)建設(shè)單位許可,任何其它業(yè)主不得使用。建設(shè)單位保留區(qū)域經(jīng)建設(shè)單位重新界定并通知其它業(yè)主,可轉(zhuǎn)化為共享場所或共享設(shè)施。第四條在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),根據(jù)物業(yè)買賣合同,以下部位和設(shè)施設(shè)備為建設(shè)單位所有：1、會所；2、地下〔半地下車庫<停車場>；3、商業(yè)；4、補(bǔ)充協(xié)議所示范圍內(nèi)的綠地。第三章物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)第五條物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容客戶服務(wù)、工程管理、安全管理、綠化管理、保潔管理、財(cái)務(wù)管理、風(fēng)險(xiǎn)管理。第六條物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、房屋及共享部分、共享設(shè)施的日常維護(hù)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共享部位、共享設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)。包括：共享的上下水管道、空調(diào)設(shè)備、供電設(shè)備、共享照明、公用電梯、消防設(shè)備、安防設(shè)備、通訊系統(tǒng)等。2、共享綠地的養(yǎng)護(hù)與管理。3、公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管。4、房屋裝修管理,監(jiān)管業(yè)主/物業(yè)使用人進(jìn)行室內(nèi)裝修的工作。5、市政共享設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括：道路、圍墻、景觀小品、化糞池、隔油池、地下停車場、公共標(biāo)識等。6、道路交通及停車場的管理。7、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套建筑及設(shè)施的維護(hù)和管理。8、卸貨區(qū)域管理。9、維持公共秩序,包括：本物租戶要出入口的值守、物業(yè)內(nèi)的巡查、地下停車場的交通秩序、配合公安機(jī)關(guān)處理公共區(qū)域內(nèi)的事件和事故。10、消防安全管理,包括：建立消防責(zé)任制及消防預(yù)案、對公共區(qū)域消防設(shè)施進(jìn)行巡視和維護(hù)。11、管理與本物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、用戶檔案與竣工驗(yàn)收數(shù)據(jù),以及其它與本物業(yè)相關(guān)的物業(yè)服務(wù)檔案。12、物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的收繳。13、物業(yè)公共區(qū)域的清潔。包括：房屋共享部位的清潔衛(wèi)生、公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運(yùn)。以上標(biāo)準(zhǔn)未涉及的服務(wù)內(nèi)容,其標(biāo)準(zhǔn)按照前期物業(yè)服務(wù)合同、政府部門發(fā)布的規(guī)范性或指導(dǎo)性文件、行業(yè)管理執(zhí)行。第七條建設(shè)單位享有以下額外權(quán)利1、建設(shè)單位保留區(qū)域?yàn)榻ㄔO(shè)單位所有,建設(shè)單位在不違反本臨時(shí)規(guī)約內(nèi)規(guī)定的前提下有獨(dú)家排他權(quán)利合法占有、使用、收益和處置<包括管理權(quán)>。建設(shè)單位有權(quán)開放建設(shè)單位保留區(qū)域的設(shè)施、服務(wù),供物業(yè)內(nèi)的所有人及其它建設(shè)單位認(rèn)可的人士有償或無償使用。有關(guān)建設(shè)單位保留區(qū)域的使用守則、使用資格及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將由建設(shè)單位全權(quán)另行擬定；2、有權(quán)在本物業(yè)內(nèi)按規(guī)劃和政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件完成建筑安裝工程；3、有權(quán)對物業(yè)內(nèi)尚未售出的任何建筑物或其中任何單位的設(shè)計(jì)布局于任何時(shí)間進(jìn)行修改變更而無需得到任何業(yè)主的事先同意；4、有權(quán)授權(quán)或聘任其指定公司成為物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同,唯須按本臨時(shí)規(guī)約所賦予的權(quán)利執(zhí)行物業(yè)管理公司的責(zé)任和義務(wù),授權(quán)范圍、聘任條件由建設(shè)單位與其指定公司商議酌定,業(yè)主必須認(rèn)可和具體配合；5、為了更加妥善地管理物業(yè),建設(shè)單位有權(quán)就本臨時(shí)規(guī)約未詳盡規(guī)定的事項(xiàng)或其它事項(xiàng)制定補(bǔ)充規(guī)約,建設(shè)單位要求或通過其聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主就該補(bǔ)充規(guī)約簽訂承諾書,補(bǔ)充規(guī)約與本規(guī)約具有相同的法律效力；6、保留商場的外墻的展示權(quán),有權(quán)在其認(rèn)為合適的方式和時(shí)間,在商場的任何公共部位〔包括大堂舉行或允許他人舉行、組織任何儀式、展覽或陳列商品；7、有權(quán)在商場任何部分安裝和添加暖氣管、管道、水管、設(shè)備、招牌和其它廣告物,及修理、保養(yǎng)、修復(fù)、移動或調(diào)換上述安裝物、添加物；8、建設(shè)單位有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)占用或以其它任何方式處置本物業(yè)內(nèi)建設(shè)單位保留所有權(quán)的任何部分〔已出售部分除外,而無需其它業(yè)主同意。第四章業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)第八條業(yè)主的權(quán)利1、業(yè)主擁有的物業(yè)歸業(yè)主所有,在業(yè)主物業(yè)交付業(yè)主使用后,業(yè)主就其物業(yè)在不違反本臨時(shí)規(guī)約的前提下有獨(dú)家排他權(quán)利合法占有、使用、收益和處置。本物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主共享場所和共享設(shè)施歸全體業(yè)主共同擁有并享用及承擔(dān)維修和管理營運(yùn)費(fèi)用。本物業(yè)內(nèi)屬某一類型物業(yè)共享場所和共享設(shè)施有相關(guān)類型物業(yè)的業(yè)主共同擁有并享用及承擔(dān)維修和管理營運(yùn)費(fèi)用。2、對物業(yè)共有部位、共享設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。3、業(yè)主及經(jīng)業(yè)主許可的人在不違反中華人民XX國的法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定的前提下有權(quán)通過、進(jìn)入共享場所,并使用共享設(shè)施,但不得妨礙或容許他人妨礙其它業(yè)主/物業(yè)使用人對共享場所和共享設(shè)施的正當(dāng)使用。4、依法向有關(guān)物業(yè)主管部門申請成立業(yè)主大會。5、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)的工作,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。6、監(jiān)督物業(yè)共享部位、共享設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。7、行使法律、法規(guī)所規(guī)定的其它權(quán)利。第九條業(yè)主的義務(wù)1、如業(yè)主欲將其物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓或出租給他人,該業(yè)主須在出售、轉(zhuǎn)讓或出租合同或協(xié)定簽署后三十天內(nèi)將出售、轉(zhuǎn)讓或出租合同或協(xié)議的復(fù)印件連同有關(guān)的出售、轉(zhuǎn)讓或出租事宜書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。出售、轉(zhuǎn)讓或出租合同或協(xié)議中須要求購買方、受讓方或承租方接受本臨時(shí)規(guī)約規(guī)定的業(yè)主義務(wù)。業(yè)主、購買方、受讓方或承租方須履行本臨時(shí)規(guī)約的業(yè)主義務(wù),包括但不限于支付有關(guān)的管理費(fèi)用和其它任何應(yīng)付款項(xiàng)等。購買方、受讓方或承租方有責(zé)任在物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓或出租前確定業(yè)主已付清所有管理費(fèi)及其它費(fèi)用。否則,物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓或出租后,購買方、受讓方或承租方有義務(wù)清償業(yè)主所欠付的一切費(fèi)用及滯納金。如因該業(yè)主違約,導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)本臨時(shí)規(guī)約行使有關(guān)權(quán)利,使購買方、受讓方或承租方遭受任何損失,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任,而均由該業(yè)主負(fù)責(zé)予以賠償。1.1業(yè)主對業(yè)主大會或業(yè)委會依照業(yè)主公約形成的決議應(yīng)自動服從遵守。2、業(yè)主/物業(yè)使用人須依本臨時(shí)規(guī)約內(nèi)的規(guī)定向物業(yè)服務(wù)公司按期交納其應(yīng)承擔(dān)的管理費(fèi)用及其它有關(guān)費(fèi)用。業(yè)主須按期支付與其物業(yè)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的一切稅費(fèi)。3、業(yè)主須自付費(fèi)用維護(hù)及修理其物業(yè)〔包括其獨(dú)立使用區(qū)域以使其物業(yè)及周圍環(huán)境保持應(yīng)有的良好可用狀態(tài)。并就自身財(cái)產(chǎn)自行購買適當(dāng)保險(xiǎn)。4、除按本規(guī)約內(nèi)規(guī)定建設(shè)單位享有的額外權(quán)利以外,業(yè)主保證其物業(yè)的使用人<包括業(yè)主及其受讓人、繼承人、受贈人、租用人、傭人、客人、或其它借用人或使用人>不得：4.1變動、改變物業(yè)的用途和結(jié)構(gòu),或在行使權(quán)利時(shí)與物業(yè)的使用性質(zhì)相悖；4.2在共享場所、共享設(shè)施、建設(shè)單位保留區(qū)域或其物業(yè)用地范圍內(nèi)增建或搭蓋任何建筑物或設(shè)施,私設(shè)攤點(diǎn)。在共享供電線路、供水或供氣管道上私自接駁線管；4.3進(jìn)行任何致使或可能致使共享場所或共享設(shè)施或其它業(yè)主之物業(yè)的保險(xiǎn)全部或部分失效或致使保險(xiǎn)費(fèi)增加的行為；如因此對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其它業(yè)主/使用人造成損失或損害,該業(yè)主須負(fù)責(zé)賠償；4.4在其物業(yè)內(nèi)外存放任何有公害、污染環(huán)境之嫌的物品及武器、彈藥、硝石、火藥、火油或其它易燃、易爆危險(xiǎn)物品。不得放置任何超過設(shè)計(jì)負(fù)荷的設(shè)備、物品；4.5占用、損壞、污染共享場所和共享設(shè)施、或在共享場所堆放雜物或以其它方式妨礙其它業(yè)主對共享場所和共享設(shè)施的使用；4.6在其物業(yè)內(nèi)外自行或許可他人用作私人用途或舉行慶典活動和聚會喧嘩或發(fā)出噪聲或過量聲浪,導(dǎo)致四鄰任何物業(yè)住戶有所不便或受到干擾,亦不得以任何方式滋事騷擾其它物業(yè)業(yè)主/使用人或有騷擾之嫌。取得政府及物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先許可的除外；4.7在非指定地點(diǎn)停放任何車輛或拒依規(guī)定停放車輛或繳納費(fèi)用；4.8不正確或大意使用供排水管、溝渠等引致?lián)p壞、堵塞、淤塞、或漏水而不及時(shí)修理漏水喉管；擅自挖掘地面或頂部,或拆裝、改動任何燃?xì)夤艿篮驮O(shè)備；4.9不正確或大意使用電力供應(yīng),引致電線超負(fù)荷、失火或短路；4.10不正確或大意使用煤氣供應(yīng),引致失火或漏氣；4.11私自改動任何消防報(bào)警系統(tǒng)；4.12自行或許可他人將其物業(yè)用與相關(guān)的《房屋所有權(quán)證》規(guī)定用途以外的其它用途；4.13利用、容許或默許他人利用物業(yè)作或從事任何違反中華人民XX國法律或不道德的活動；4.14在物業(yè)內(nèi)的門廳、樓梯或其它共享場所自行或許可他人亂棄廢物或拋擲、堆放或留置垃圾、廢物、箱物、家具或其它物品；4.15損壞、干擾、改變、截?cái)嗷蜃枞蚕碓O(shè)施和共享場所或其它任何通過、跨過、鄰接其物業(yè)的通道、管線、溝渠等；不得阻塞防火通道及門窗；不得破壞一切消防設(shè)備和控制設(shè)備；4.16擅自在物業(yè)共享部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻畫以及在室內(nèi)安裝可通過外觀看到的任何廣告牌及組成文字等圖案的各式燈光設(shè)施或發(fā)光裝置等,包括：粘貼于內(nèi)、外窗玻璃從房間外可見的文字、圖案或發(fā)光裝置等廣告；4.17影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施進(jìn)行維修；業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)屬公共維修責(zé)任的共享部位和設(shè)施損壞時(shí),應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并采取合理措施防止損失擴(kuò)大；4.18未經(jīng)許可進(jìn)行裝修。裝修施工需報(bào)相關(guān)部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,得到同意/批準(zhǔn)后方可開始；4.19在遇到強(qiáng)風(fēng)或暴風(fēng)雨來臨之前打開窗戶若因該單元窗戶打開并因此而發(fā)生意外事件,該單元業(yè)主/使用人應(yīng)承擔(dān)全部有關(guān)責(zé)任及連帶責(zé)任；如物業(yè)的使用人<包括業(yè)主及其受讓人、繼承人、受贈人、租用人、客人、或其它借用人或使用人>違反上述約定,業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。5、業(yè)主及任何使用人使用共享場所及升降機(jī)應(yīng)共同保護(hù),否則一切損壞概由該業(yè)主或責(zé)任方賠償。6、業(yè)主應(yīng)遵守并履行本規(guī)約及物業(yè)服務(wù)企業(yè)不時(shí)頒布有關(guān)物業(yè)使用、管理和維修的通知及停車管理規(guī)定等規(guī)章制度。業(yè)主應(yīng)對由于其自身的疏忽或過失而對本物業(yè)的損失負(fù)全部法律及賠償責(zé)任。7、業(yè)主的通信聯(lián)絡(luò)方式應(yīng)明確固定,按約定通訊方式通知即履行物業(yè)公司的通知義務(wù)。如業(yè)主長期離開其物業(yè),業(yè)主應(yīng)將其常用通訊地址通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),以便物業(yè)服務(wù)企業(yè)向其送達(dá)與其有關(guān)的通知、函件等,有關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。8、一切有關(guān)物業(yè)的通水、通電、通氣、電話、網(wǎng)絡(luò)寬帶、有線電視等相關(guān)設(shè)備、設(shè)施服務(wù)概由業(yè)主/使用人自行向相關(guān)經(jīng)營管理單位申請開通、接駁,并自行承擔(dān)相關(guān)報(bào)裝、使用費(fèi)用。9、業(yè)主可自費(fèi)雇用裝修公司進(jìn)行其物業(yè)內(nèi)部裝修,但須遵守下列條款：9.1施工單位必須遵守物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有關(guān)規(guī)章制度和審批條件,不得損及本物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu),包括但不限于其物業(yè)內(nèi)部及本物業(yè)的公共建筑、公共設(shè)施、附屬建筑物等；9.2施工單位人員進(jìn)入本物業(yè),須事先呈交書面申請,經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準(zhǔn)并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂"裝修管理協(xié)議"且向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納相應(yīng)履約保證金和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)后方可施工；9.3業(yè)主應(yīng)預(yù)先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排施工材料的搬運(yùn)時(shí)間、地點(diǎn)及所經(jīng)通道,不得占用、阻塞共享場所,亦不得弄污、損壞、堵塞共享場所和共享設(shè)施；9.4保持共享場所清潔和物業(yè)內(nèi)部衛(wèi)生,一切廢物和施工垃圾須放置在建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)所指定的地方統(tǒng)一處理；9.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)可進(jìn)入物業(yè)視察各項(xiàng)工程是否符合審批規(guī)格,如發(fā)現(xiàn)有違章施工情況,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可要求業(yè)主和施工單位立即停工,并采取相應(yīng)步驟予以糾正和救補(bǔ),其間所引致的一切損失或經(jīng)濟(jì)責(zé)任,均由違章業(yè)主自行承擔(dān),與建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)無涉；9.6業(yè)主需為因裝修施工或其它任何行為或疏忽引致他人受傷或財(cái)物損失負(fù)責(zé)賠償；9.7電話線路及插座,公共天線線路及插座,原始設(shè)計(jì)的水電管道及供電線路、插座不得因物業(yè)的內(nèi)部裝修而更改位置或封閉。10、業(yè)主確認(rèn)在本規(guī)約的有效期內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為物業(yè)及其所占土地的唯一管理機(jī)構(gòu),全權(quán)負(fù)責(zé)本物業(yè)的各項(xiàng)管理工作,物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行負(fù)責(zé)其一切的行為及法律后果。建設(shè)單位無需對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的任何違約行為或疏忽向業(yè)主或其它任何人士之索償負(fù)任何責(zé)任。11、業(yè)主應(yīng)保證經(jīng)其直接或間接許可進(jìn)入、使用其物業(yè)的人履行、遵守和承擔(dān)本臨時(shí)規(guī)約中規(guī)定的業(yè)主義務(wù)和責(zé)任。如因業(yè)主或經(jīng)其直接或間接許可進(jìn)入、使用其物業(yè)的人的行為或疏忽引致物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其它人士蒙受任何損失或損害,均由該業(yè)主負(fù)責(zé)賠償。12、公寓特別約定：12.1不得擅自改變、改造物業(yè)的外表、外墻,包括<但不限于>在室外庭院、陽臺、天臺或屋頂露臺加設(shè)圍欄、衛(wèi)星電視設(shè)備等,或?qū)⑵涿芊饣蛞云渌牧现匦卵b修或以其它顏色重新修飾油漆物業(yè)的外表、外墻；12.2在物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽、家畜。物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止養(yǎng)犬。13、商業(yè)特別約定13.1商場業(yè)戶在物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽、家畜和寵物；13.2若某一層的所有人或使用人同時(shí)擁有該層的所有單元的所有權(quán)/使用權(quán),有暫時(shí)專用該層共享部位的權(quán)利,唯需承擔(dān)相應(yīng)的管理費(fèi),并委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修工作。當(dāng)其不再擁有該層所有單位時(shí),應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀；13.3未經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)許可,不得在物業(yè)外部〔包括外墻或頂部安裝遮攔、電視天線或其它突出物,不得在預(yù)留位置外抽風(fēng)扇等設(shè)施、設(shè)備；13.4不得擅自在物業(yè)共享部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻畫以及在室內(nèi)安裝可通過外觀看到的任何廣告牌及組成文字等圖案的各式燈光設(shè)施或發(fā)光裝置等,包括：粘貼于內(nèi)、外窗玻璃從房間外可見的文字、圖案或發(fā)光裝置等廣告；13.5未經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)許可,不得占用或損壞物業(yè)共享部位、共享設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地。14、停車場的使用及特別約定本物業(yè)的停車庫使用守則,由建設(shè)單位或其指定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)全權(quán)另行擬定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守。停車庫的經(jīng)營管理公司可以是本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請的承包商或其它公司。第五章物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)第十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本臨時(shí)規(guī)約的約定,在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)履行委托合同,提供物業(yè)管理服務(wù)。2、有權(quán)要求業(yè)主/使用人配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)行為。3、有權(quán)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名義簽訂各項(xiàng)合約,聘用、雇傭及解聘律師、其它專業(yè)顧問、承包商以及內(nèi)部管理/技術(shù)人員,并有權(quán)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名義提出、抗辯或進(jìn)行其它涉及該物業(yè)管理的法律、訴訟程序。4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在依據(jù)本臨時(shí)規(guī)約規(guī)定行使其各項(xiàng)權(quán)利時(shí)所作出的任何決定和采取的任何行動都對業(yè)主、物業(yè)的其它所有人及使用人有約束力。5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)制訂、修改、廢除使用、管理和維修本物業(yè)所必要的條例、細(xì)則、公約等規(guī)章制度和行為守則；提醒、督促<需要時(shí)通過采取法律行動>業(yè)主/物業(yè)使用人等遵守該等條例、細(xì)則、公約等規(guī)章制度和行為守則。6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有責(zé)任促使和監(jiān)督業(yè)主/使用人遵守和履行本臨時(shí)規(guī)約內(nèi)各項(xiàng)規(guī)定,并針對任何有關(guān)違法、違約行為采取必要的行動,包括終止由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供之供應(yīng)、服務(wù)及方便條件,禁止違約者使用物業(yè)共享部位和公用設(shè)施設(shè)備,并有針對有關(guān)違法或違約行為提起法律訴訟。因此而發(fā)生的一切費(fèi)用,均由業(yè)主或有關(guān)責(zé)任人士承擔(dān)。7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本臨時(shí)規(guī)約規(guī)定有充分的權(quán)利行使物業(yè)的管理權(quán),采取一切必要的、建設(shè)性的措施或步驟以使該物業(yè)的各項(xiàng)工作符合各有關(guān)法律和規(guī)定,并有權(quán)代表全體業(yè)主與政府部門或法律機(jī)構(gòu)或其它機(jī)構(gòu)交涉有關(guān)該物業(yè)的設(shè)備、服務(wù)和管理事宜,并有權(quán)責(zé)成業(yè)主/使用人遵守有關(guān)上述交涉而作出的決定采取的措施或行動,因而產(chǎn)生的一切費(fèi)用按具體情況由相關(guān)單元的業(yè)主/使用人支付,或計(jì)算入管理總開支內(nèi)。8、指引、管制物業(yè)管理范圍內(nèi)所有車輛的停放、貨物起卸及行人交通。根據(jù)本物業(yè)保安的需要在本物業(yè)內(nèi)建立合理的分割圍墻、安排獨(dú)立進(jìn)出口,以利于本物業(yè)綜合管理。9、按照恢復(fù)原狀的要求拆除或協(xié)助相關(guān)部門拆除任何業(yè)主違反法律或本臨時(shí)規(guī)約規(guī)定在物業(yè)內(nèi)外加設(shè)、增建、安裝、更改、設(shè)置的建筑物、設(shè)施、廣告、招牌、障礙物、天線、花架、檐篷、防盜網(wǎng)、鐵門、大門、旗桿、遮陽傘、木棚、燈飾、鐵籠、圍墻、圍欄、衛(wèi)星天線、裝置、托架或其它物品,并向該業(yè)主追討拆除及恢復(fù)原狀的相關(guān)支出和費(fèi)用。10、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將盡量保持該物業(yè)處于良好狀態(tài),檢查和修繕缺陷,如出現(xiàn)因第三者的責(zé)任導(dǎo)致或不可抗力事由導(dǎo)致該物業(yè)內(nèi)設(shè)備的正常運(yùn)行或水電氣、空調(diào)、采暖的正常供應(yīng)中斷時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)可能引起的損失及賠償責(zé)任,同時(shí)本臨時(shí)規(guī)約的規(guī)定以及業(yè)主繳付管理費(fèi)和其它費(fèi)用的責(zé)任亦不能因此受到任何影響。11、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按實(shí)際的需要,在維護(hù)所有業(yè)主利益的前提下,接受或拒絕任何有關(guān)物業(yè)管理之意見或訴求,有關(guān)意見或訴求須具名并以書面形式交于物業(yè)服務(wù)企業(yè)方得被接納及處理。12、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對該物業(yè)的共享部位和公用設(shè)施設(shè)備享有排他的管理權(quán)。13、按照政府有關(guān)規(guī)定以及實(shí)際情況的需要,制定商業(yè)、停車場的營業(yè)時(shí)間,并提前通知業(yè)主/使用人有關(guān)更改的決定。14、在本臨時(shí)規(guī)約簽訂時(shí),商業(yè)的中央空調(diào)/供暖的供應(yīng)時(shí)間由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出規(guī)定,在規(guī)定時(shí)間以外供應(yīng)空調(diào)/供暖的費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)立個(gè)別收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)于日后按實(shí)際需求對上述空調(diào)/供暖供應(yīng)時(shí)間進(jìn)行調(diào)整。第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)1、依照有關(guān)法律、法規(guī)、本臨時(shí)規(guī)約的內(nèi)容合同約定,制定及落實(shí)執(zhí)行物業(yè)管理工作。2、維護(hù)物業(yè)公共環(huán)境和安全秩序,制止違反物業(yè)管理制度的行為。3、協(xié)助有關(guān)部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、交通、消防等事項(xiàng)進(jìn)行管理。4、接受政府有關(guān)主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo)。5、樓宇監(jiān)督、管理、共享設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行及維護(hù)、清潔、保安、園藝等〔受其它合約規(guī)定除外所需員工之委任、行政管理及監(jiān)督均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé),所有由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供管理服務(wù)之員工,包括日常運(yùn)作、行政及會計(jì)人員,其招聘費(fèi)用、工資、福利及解聘員工的費(fèi)用將從物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)中支付。6、作出本物業(yè)內(nèi)各類型物業(yè)管理公共開支和費(fèi)用的全年預(yù)算和合理確定個(gè)別業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)和支付的管理費(fèi)及其它應(yīng)付款項(xiàng),并向有關(guān)業(yè)主作出追討。7、建立帳目、保存收支的收據(jù)、定期公布收支賬目,接受咨詢和審計(jì)。8、有義務(wù)進(jìn)行有利于本物業(yè)正常運(yùn)營的一切行為,包括：8.1在提前通知業(yè)主/使用人的情況下,有義務(wù)攜帶一切必需的設(shè)備和材料進(jìn)入該單元的內(nèi)部進(jìn)行正常的維護(hù)工作,緊急情況除外；8.2保持整個(gè)物業(yè)處于良好狀態(tài),由于個(gè)別業(yè)主/使用人的疏忽導(dǎo)致的相關(guān)維修費(fèi)用由其本人負(fù)責(zé)承擔(dān)；8.3保證提供優(yōu)質(zhì)、整潔、安全的物業(yè)管理服務(wù)工作；8.4為保證物業(yè)的形象,定期對外部和內(nèi)部的墻面進(jìn)行粉刷和修補(bǔ)；8.5負(fù)責(zé)清除本物業(yè)公共區(qū)域的雜物；8.6負(fù)責(zé)共享部位照明設(shè)備的經(jīng)常性維護(hù)保養(yǎng)；8.7保持整個(gè)物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生的整潔；8.8按照相關(guān)部門的規(guī)定,負(fù)責(zé)定期清運(yùn)本物業(yè)管理區(qū)域的所有垃圾；8.9負(fù)責(zé)搬移阻礙公共區(qū)域正常使用的所有物品；8.10保證上下水、排污系統(tǒng)及管道的清潔及暢通；8.11保證公共設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的良好運(yùn)作；8.12保證公共區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備處于正常的運(yùn)營狀態(tài),關(guān)于電梯及扶梯運(yùn)輸系統(tǒng)將按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行維護(hù)與保養(yǎng)；8.13保持公共道路及公共場所的環(huán)境衛(wèi)生；8.14在物業(yè)管理公共區(qū)域內(nèi),提供齊備安全設(shè)施及具有專業(yè)素質(zhì)的保安隊(duì)伍；8.15實(shí)行停車安全智能管理系統(tǒng)的管理,負(fù)責(zé)安裝停車場標(biāo)識并按照停車場管理規(guī)定向業(yè)主/使用人收取停車服務(wù)費(fèi)用,如業(yè)主/使用人未能按時(shí)交付上述費(fèi)用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)采取相應(yīng)的追償措施并按照約定收取違約金；8.16負(fù)責(zé)維護(hù)本物業(yè)管理范圍的外圍路燈及相關(guān)的必備設(shè)施；8.17確保業(yè)主的私人使用空間不被用作公眾使用用途；8.18按照合同中規(guī)定的內(nèi)容,進(jìn)行一切有利于提高及改善本物業(yè)設(shè)施設(shè)備的工作；8.19如有需要,有義務(wù)代表全體業(yè)主/使用人委托律師協(xié)助進(jìn)行一切有關(guān)本物業(yè)管理的行為。代表業(yè)主處理一切與政府部門、其它相關(guān)單位及個(gè)人與物業(yè)管理內(nèi)容相關(guān)的事宜,代表所有業(yè)主處理相關(guān)的法律訴訟事宜,并有義務(wù)對違反本臨時(shí)規(guī)約的業(yè)主進(jìn)行阻止及勸說；8.20禁止一切違反本物業(yè)管理規(guī)定占用或使用公共部位及公共設(shè)施的行為；8.21禁止違反管理規(guī)定的一切行為,如上述情況發(fā)生,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取相應(yīng)的處理及補(bǔ)救措施；8.22禁止一切破壞及改變公共設(shè)施設(shè)備的行為；8.23按照臨時(shí)規(guī)約中厘定的各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向所有業(yè)主/使用人收取相關(guān)的費(fèi)用；8.24為確保因火災(zāi)、地震及其它災(zāi)難的發(fā)生而導(dǎo)致物業(yè)中間的損失減至最低,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況,為本物業(yè)購置適宜的保險(xiǎn)；8.25對物業(yè)管理范圍內(nèi)的草坪、樹木及花壇進(jìn)行定期維護(hù)和修剪；8.26在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止推銷,并在出入口及明顯部位張貼上述規(guī)定的通告明示；8.27負(fù)責(zé)于國家法定節(jié)日期間在出入口、大堂及物業(yè)外圍進(jìn)行節(jié)日裝飾；8.28促進(jìn)及維持本物業(yè)公共關(guān)系及公眾服務(wù)的事務(wù)；8.29有義務(wù)要求全體業(yè)主/使用人履行并遵守本臨時(shí)規(guī)約及相關(guān)的條款,采取必要的法律行為；8.30制定相應(yīng)有效的方案以應(yīng)付物業(yè)管理范圍內(nèi)突發(fā)事件的發(fā)生；8.31物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期組織業(yè)主/使用人進(jìn)行消防演習(xí)；8.32物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)保存最新的本物業(yè)的圖紙,以便業(yè)主/使用人隨時(shí)查閱；8.33法律、法規(guī)及本臨時(shí)規(guī)約賦予的其它責(zé)任義務(wù)。9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡全力按照本臨時(shí)規(guī)約的規(guī)定履行其管理及維護(hù)本物業(yè)的義務(wù)。10、就本物業(yè)內(nèi)的共享場所和共享設(shè)施向保險(xiǎn)公司適當(dāng)投保,投保險(xiǎn)別、保額及保期由物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定。所得的任何保險(xiǎn)賠償金將用于修復(fù)受保險(xiǎn)事故損害的共享場所和共享設(shè)施,但不足部份物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主分?jǐn)傊Ц?。第六章物業(yè)管理費(fèi)用第十二條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成業(yè)主須就其物業(yè)的管理向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)由物業(yè)管理公司按其物業(yè)具體建筑面積<以XX市房地產(chǎn)信息測繪中心的計(jì)算為準(zhǔn)>及物業(yè)的運(yùn)營管理作出全年預(yù)算合理估定,應(yīng)足以支付各項(xiàng)有關(guān)管理的公共開支和費(fèi)用,包括：1、物業(yè)用地的土地使用費(fèi)<不包括業(yè)主物業(yè)的土地使用費(fèi)>、與物業(yè)相關(guān)的所有公共稅費(fèi)。2、共用水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)及其它能源開支、共享排污費(fèi)。3、共享場所、共享設(shè)施的日常維修保養(yǎng)、更換、污水處理、衛(wèi)生清潔、照明、環(huán)保、綠化等費(fèi)用。4、共享場所、共享設(shè)備的管理營運(yùn)費(fèi)。5、物業(yè)管理及秩序維護(hù)員工、維修保養(yǎng)員工、清潔員工、園林綠化員工及其它職工的薪酬、福利及遣散費(fèi)。6、物業(yè)內(nèi)污水、污物及垃圾清除及搬運(yùn)費(fèi)<建筑垃圾除外>、清潔打掃工具材料費(fèi)。7、聘請管理、維修、會計(jì)、法律等專業(yè)顧問的費(fèi)用。8、共享場所、共享設(shè)施的保險(xiǎn)費(fèi)。9、物業(yè)管理公司的行政費(fèi)、通訊、郵寄、聯(lián)絡(luò)、文具、復(fù)印、物品、物料等各經(jīng)常性項(xiàng)目的開銷。10、環(huán)境綠化。11、公共區(qū)域的秩序維護(hù),安全防范事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)。12、因應(yīng)當(dāng)?shù)卣笤黾拥奶貏e裝置<包括彩旗、標(biāo)語、海報(bào)、告示牌及其它性質(zhì)的臨時(shí)的、永久的對象>而產(chǎn)生的安裝、運(yùn)作、保養(yǎng)、維修、拆除、清潔費(fèi)用或贊助費(fèi)用。第十三條物業(yè)服務(wù)費(fèi)的制定與管理1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為本物業(yè)開設(shè)獨(dú)立的管理賬戶,用于收取或支出款項(xiàng)之用。2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)定期分別將支出與收入的明細(xì)于公告欄中向所有業(yè)主予以明示,且將物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向所有業(yè)主/使用人明示。3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)本物業(yè)內(nèi)各物業(yè)設(shè)備的維護(hù)、修繕和更換、服務(wù)范圍等實(shí)際情況,調(diào)整相關(guān)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。4、本物業(yè)的財(cái)政年度為每年的1月1日至同年的12月31日,第一個(gè)財(cái)政年度為項(xiàng)目交付使用日起至當(dāng)年的的12月31日止。5、自建設(shè)單位規(guī)定的通知交付期限的次月起,本物業(yè)業(yè)主/使用人承擔(dān)房屋所產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)。第十四條物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納1、本物業(yè)業(yè)主/使用人應(yīng)于建設(shè)單位規(guī)定的物業(yè)交付使用時(shí)限的次月首日開始計(jì)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。首次交費(fèi)日應(yīng)在辦理房屋交付當(dāng)日或之前按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的管理費(fèi)預(yù)付三個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。其后,物業(yè)服務(wù)費(fèi)每三個(gè)月交納一次,并應(yīng)于每期首月的10日前繳納。2、業(yè)主如未能按本臨時(shí)規(guī)約的期限支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其它應(yīng)付款項(xiàng),物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主/使用人每逾期一天按應(yīng)付而未支付之款項(xiàng)的千分之四計(jì)算違約金償付給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3、除支付管理費(fèi)外,業(yè)主還需分?jǐn)傊Ц叮阂虮疚飿I(yè)公用場所和公共設(shè)施的增購、大修或增建等所發(fā)生的費(fèi)用以及與該增購、大修或增建相關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi)、修理費(fèi)和其它直接費(fèi)用及其它為本物業(yè)的發(fā)展和全體業(yè)主利益的物業(yè)管理支出及根據(jù)本臨時(shí)規(guī)約約定由業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用。4、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照各類型物業(yè)的管理費(fèi)預(yù)算以及其所在該類型物業(yè)內(nèi)擁有單元占該類型物業(yè)的管理份額比例交付物業(yè)管理費(fèi)和分?jǐn)傎M(fèi)用。5、若業(yè)主將其物業(yè)出售或轉(zhuǎn)讓給他人,則應(yīng)按本臨時(shí)規(guī)約的規(guī)定辦理手續(xù),物業(yè)服務(wù)企業(yè)按該條款接到書面通知后,預(yù)付管理費(fèi)剩余部分將自動轉(zhuǎn)至購買方或受