我國智能建筑市場分析研究報告

PAGE５９/NUMPAGES59

樓宇自控系統(tǒng)（智能建筑）市場分析報告(本報告是要緊針對智能建筑的核心5A系統(tǒng)：建筑設備自動化系統(tǒng)(BA)、通訊自動化系統(tǒng)（包括局域網(wǎng)）(CA)、辦公自動化系統(tǒng)(OA)、火災報警與消防連動自動化系統(tǒng)(FA)、安全防范自動化系統(tǒng)(SA)，智能建筑確實是通過綜合布線系統(tǒng)將此5個系統(tǒng)進行有機的綜合的市場分析)

2004年9月

目錄一、智能建筑的慨述1、建筑設備自動化系統(tǒng)(BA)2、通訊自動化系統(tǒng)（CA）3、辦公自動化系統(tǒng)（OA）4、火災報警于消防聯(lián)動自動化系統(tǒng)（FA）5、安全保衛(wèi)自動化系統(tǒng)（SA）（1）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（2）門禁治理系統(tǒng)（3）停車場治理系統(tǒng)（4）防盜報警系統(tǒng)（5）出入口治理與周界防范系統(tǒng)（6）對講與防盜門控（7）背景音樂與緊急廣播系統(tǒng)二、我國的建筑智能化市場1、2003年智能建筑市場的重要廠家（1）施耐德電氣收購瑞典TAC公司（2）霍尼韋爾抓住進展契機亞太總部移師中國（3）江森自控與QAD戰(zhàn)略合作開發(fā)新一代準時制2、我國樓宇自控系統(tǒng)的進展趨勢（1）我國建筑智能化市場初具規(guī)模（2）樓宇自控系統(tǒng)的集成化（3）智能化對建筑物的阻礙3、樓宇自控系統(tǒng)的數(shù)字化（1）數(shù)字化樓宇自控系統(tǒng)的概念（2）樓宇自控系統(tǒng)的遠程監(jiān)控4、樓宇自控系統(tǒng)被控設備日趨智能化三、智能建筑的節(jié)能與治理四、2003年樓宇自控系統(tǒng)市場調(diào)查數(shù)據(jù)1、樓宇自控系統(tǒng)的中意度性價比中意度2、銷售服務中意度需要更多的分析報告，請到3、樓宇自控治理軟件的中意度4、常用的操縱器/傳感器品牌5、常用的執(zhí)行器品牌6、常用的變風量操縱系統(tǒng)品牌7、常用操縱系統(tǒng)品牌8、常用的新風機操縱系統(tǒng)品牌9、常用的變配電操縱系統(tǒng)品牌10、常用的給排水操縱系統(tǒng)品牌五、智能大廈的系統(tǒng)規(guī)劃1、系統(tǒng)規(guī)劃在系統(tǒng)工程中所處的位置2、智能大廈系統(tǒng)工程系統(tǒng)規(guī)劃的作用和意義（1）系統(tǒng)規(guī)劃的概念和內(nèi)容（2）系統(tǒng)規(guī)劃的差不多特性（3）系統(tǒng)規(guī)劃的作用和意義3、系統(tǒng)規(guī)劃的核心是系統(tǒng)目標的確定和分析（1）系統(tǒng)目標的重要性（2）智能大廈的差不多需求（3）智能大廈差不多目標樹和目標樹講明（4）系統(tǒng)目標分析和確定4、智能大廈系統(tǒng)規(guī)劃方法（1）制定系統(tǒng)規(guī)劃方法上整體化（2）技術(shù)應用的綜合化（3）治理科學化5、智能大廈系統(tǒng)規(guī)劃能提高智能大廈建設的整體水平六、我國智能建筑領域存在的問題及進展方向1、我國智能建筑領域存在令人憂慮的問題（1）理論研究跟不上智能建筑的進展（2）智能建筑工程的規(guī)劃設計施工隊伍的技術(shù)能力不強（3）缺少國產(chǎn)化系統(tǒng)集成產(chǎn)品（4）技術(shù)障礙和缺陷2、我國智能建筑成在問題之對策（1）近幾年我國政府在智能建筑行業(yè)做的一些工作（2）加強理論研討（3）建立統(tǒng)一的建筑智能化系統(tǒng)工程設計施工規(guī)范（4）施工承建隊伍進行資質(zhì)認定（5）大力培訓工程技術(shù)人員（6）積極開發(fā)中國自己的智能建筑系統(tǒng)集成產(chǎn)品七、進展智能小區(qū)是住宅建設的必定趨勢1、智能化住宅和智能小區(qū)是科技進展的必定2、智能化住宅和智能小區(qū)的定義和屬性3、智能化住宅和智能小區(qū)的差不多功能4、做好智能小區(qū)設計院的關鍵問題（1）市場定位（2）經(jīng)濟性（3）設計好智能小區(qū)三大關鍵平臺5、智能小區(qū)建設需要政府支持

一、智能建筑的慨述智能建筑是20世紀90年代中期在我國發(fā)達都市興起的建筑新潮流。所謂智能建筑、也確實是讓一棟本來死板的建筑具有一種人性化的體現(xiàn)。智能建筑的核心是5A系統(tǒng)：即建筑設備自動化系統(tǒng)(BA)、通訊自動化系統(tǒng)(CA)、辦公自動化系統(tǒng)(OA)、火災報警與消防連動自動化系統(tǒng)(FA)、安全防范自動化系統(tǒng)(SA)，智能建筑確實是通過綜合布線系統(tǒng)將此5個系統(tǒng)進行有機的綜合,使建筑物具有了安全、便利、高效、節(jié)能的特點。1、建筑設備自動化系統(tǒng)(BA)即我們所講的樓宇自動化系統(tǒng)，該系統(tǒng)能對建筑物內(nèi)部的供水、變配電系統(tǒng)進行監(jiān)控、測量，以保證大樓水電的正常供應，并能通過對空調(diào)、外墻照明等系統(tǒng)的綜合操縱達到節(jié)約能源、減輕治理人員勞動強度的效果。該系統(tǒng)以中央處理計算機為中心，對建筑物內(nèi)部的設備進行時時操縱與治理，能夠隨時按需調(diào)整建筑物內(nèi)部的溫度、濕度、照明強度和空氣清新度，達到節(jié)約能源與人工成本的效果。從而提供一個舒適、安全的生活和工作環(huán)境。我們能夠通過BA系統(tǒng)對大樓內(nèi)的設備進行實時操縱把問題消滅在萌芽狀態(tài)，不至于造成大的問題，與沒有(BA)系統(tǒng)相比較，可節(jié)約能源百分之五至百分之十五，因此BA系統(tǒng)的成本專門快就能收回來。2、通訊自動化系統(tǒng)（CA）該系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)語音、數(shù)據(jù)、圖像傳輸?shù)幕A，同時與外部通信網(wǎng)(如電話公網(wǎng)數(shù)據(jù)網(wǎng)、計算機網(wǎng)、衛(wèi)星及廣電網(wǎng)等)相連，與世界各地互通信息。通訊自動化系統(tǒng)能向使用者提供快捷、有效、安全和可靠的信息服務，包括語言文本、圖形、圖像及計算機數(shù)據(jù)等多媒體的通信服務。通訊網(wǎng)絡系統(tǒng)的內(nèi)容比如：用語音信箱進行留言、語音應答對一些咨詢的客戶時時應答。互聯(lián)網(wǎng)的接入、局域網(wǎng)的構(gòu)建，能夠?qū)崿F(xiàn)，常用的電子郵件、進行網(wǎng)上購物、網(wǎng)上醫(yī)療診斷、參觀網(wǎng)上圖書館、能夠視頻對話節(jié)約長途話費等，在大門口能夠安裝電子顯示系統(tǒng)、電視會議系統(tǒng)、同聲翻譯等現(xiàn)代通訊應具備的先進手段。3、辦公自動化系統(tǒng)（OA）便是利用先進的信息處理設備，以計算機為中心，采納傳真機、復印機、電子郵件（E-mail）、國際互聯(lián)網(wǎng)局域網(wǎng)等一系列現(xiàn)代化辦公及通訊設施，最大限度的提高辦公效率、改進辦公質(zhì)量、改善辦公環(huán)境和條件、縮短辦公周期、減輕勞動強度、同時防止減少人為的失誤和差錯。辦公自動化技術(shù)將使辦公活動向著數(shù)字化方向進展，最終實現(xiàn)無紙化辦公。4、火災報警于消防聯(lián)動自動化系統(tǒng)（FA）火災報警系統(tǒng)在現(xiàn)代智能建筑中起著極其重要的安全保障作用。火災報警系統(tǒng)是智能建筑中的一個子系統(tǒng)但其又完全脫離其他系統(tǒng)或網(wǎng)絡的情況下獨立運行和操作，完成自身所具有的防災和滅火的功能，具有絕對的優(yōu)先權(quán)。通過建筑物內(nèi)不同位置的煙火操縱裝置提供的信息進行確認后報警，同時啟動火災聯(lián)動系統(tǒng)，包括關閉空調(diào)、開啟排煙裝置、啟動消防專用梯同時啟動消防系統(tǒng)運作、緊急廣播疏散人群，從而使得盡可能的減少生命、財產(chǎn)損失。5、安全保衛(wèi)自動化系統(tǒng)（SA）該系統(tǒng)要緊是提供不受外界干擾、幸免人員受到損害、財務受到損失的環(huán)境，防止不法的事件發(fā)生，為大伙兒制造一個安全、便利、舒適的辦公和生活環(huán)境。（1）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控可讓治理人員及時了解公司內(nèi)部、廠房車間或出入口等重點區(qū)域的情況，發(fā)覺問題可及時處理。比如防盜區(qū)域有人入侵時，報警系統(tǒng)提示、同時監(jiān)控系統(tǒng)自動切換顯示并保存現(xiàn)場畫面；能夠通過監(jiān)控聯(lián)動杜絕職員考勤時舞弊打卡。（2）門禁治理系統(tǒng)該系統(tǒng)采納非接觸IC卡技術(shù)，實現(xiàn)出入識不，出入登記，與閉路監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動、報警系統(tǒng)聯(lián)動、消防系統(tǒng)聯(lián)動。能夠?qū)崿F(xiàn)遠程操縱，加上考勤軟件能夠?qū)總€職員進行考勤，準確無誤、鐵面無私。（3）停車場治理系統(tǒng)該系統(tǒng)采納非接觸IC卡技術(shù)與圖像對比技術(shù)有效提高效率減少盜竊事件的發(fā)生。通過與門禁、防盜系統(tǒng)的聯(lián)動能夠?qū)崿F(xiàn)無人化治理。（4）防盜報警系統(tǒng)該系統(tǒng)采納國家安全論證的防盜報警產(chǎn)品，采納多總線結(jié)構(gòu)構(gòu)建防盜報警系統(tǒng)。依照客戶的需求，系統(tǒng)可在重要的區(qū)域設置長距離紅外、吸頂紅外、門磁、緊急按扭等前端報警探測器，還可在高級區(qū)域設立報警分機，方便小區(qū)布防。（5）出入口治理與周界防范系統(tǒng)該系統(tǒng)可對車輛出入口，樓宇出入口進行監(jiān)控和操縱，周界防范報警，當有人非法越欄時，及報警并觸發(fā)周界攝影機追蹤攝影并錄像。（6）對講與防盜門控實現(xiàn)住戶與治理中心住戶與住戶來訪者與住戶直接通話的一種快捷方式方便小區(qū)內(nèi)住戶之間的信息交流及來客、朋友的訪問，在門框中央安有門磁，當有人非法打開門時，報警，觸發(fā)攝像機追蹤攝像，同時信號傳到治理，達到防盜的目的。（7）背景音樂與緊急廣播系統(tǒng)該系統(tǒng)的差不多功能是對大廈提供背景音樂或一些必要廣播信息，掩蓋環(huán)境噪音，制造一種輕松和諧優(yōu)雅浪漫的氣氛。當火災發(fā)生時，背景音樂通過消防系統(tǒng)傳來的電壓信號自動切換到緊急廣播系統(tǒng)通知人員疏散保證人員安全。最后把所有的子系統(tǒng)有機的集成，才能構(gòu)成真正意義上的智能建筑二、我國的建筑智能化市場在我國建筑業(yè)大力興建的環(huán)境下，建筑智能化市場迅速成長起來，而給人們帶來舒適工作及生活環(huán)境的樓宇自控系統(tǒng)的市場隨之越來越大。通過樓宇自控系統(tǒng)（那個地點指通常所講的小BA系統(tǒng)或狹義BA系統(tǒng)），采納先進的計算機操縱技術(shù)，以豐富靈活的操縱、治理軟件和節(jié)能程序，使建筑物機電或建筑群內(nèi)的設備有條不紊、綜合協(xié)調(diào)、科學地運行，從而達到有效地保證建筑物內(nèi)有舒適的工作環(huán)境、實現(xiàn)節(jié)能、節(jié)約維護治理工作量和運行費用的目的。一般情況，弱電系統(tǒng)占工程總造價的2%～5%，而樓宇自控系統(tǒng)占弱電系統(tǒng)（不含消防系統(tǒng)，不考慮網(wǎng)絡設備）投資的比例沒有規(guī)律，但總體可不能超過40%，不同的建筑類型及建筑規(guī)模，樓宇自控系統(tǒng)的建設投資不同，要緊取決于建筑類型、規(guī)模以及采納的暖通空調(diào)、水、電的工藝。北京地區(qū)10萬m2的商用寫字樓的樓宇自控系統(tǒng)一般在300萬左右（含施工），設計檢測點在2000元左右/點，平均單點1500元/點。在工程數(shù)據(jù)的積存中，樓宇自控系統(tǒng)工程造價數(shù)據(jù)可參考為：住宅小區(qū)：約2元/m2；大型工建及商業(yè)建筑：約20～30元/m2。那個地點造價的最高與最低可有一倍之差。當前的樓宇自控市場有喜有憂，喜的是那個市場專門大，國內(nèi)外樓宇自控廠家紛紛爭搶這塊大蛋糕；而憂的是目前那個市場存在著一定的問題，缺乏統(tǒng)一的治理。就中國的大環(huán)境而言，建筑智能化的市場前景特不樂觀。加上近兩年，業(yè)主對智能建筑的要求越來越高，這給樓宇自控廠家提供了一個專門大的市場，各樓宇自控廠家競相使出法寶，以抓住有利商機。尤其是2008年第29屆奧運會帶來更多的商機，有幾個樓宇自控廠家專門為此成立了相應的部門，如霍尼韋爾（天津）有限公司成立了場館設施項目部、西門子樓宇科技（中國）有限公司成立了奧林匹克項目部等，以期用完善的技術(shù)解決方案來服務北京奧運。1、2003年智能建筑市場的重要廠家（1）施耐德電氣收購瑞典TAC公司2003年6月12日，施耐德電氣宣布收購聞名樓宇自控公司瑞典TAC公司。TAC是一家世界知名的樓宇自控公司，市場價值約110億歐元，并正在以每年6％的速度增長。TAC在其產(chǎn)品中采納了包括LonWorks網(wǎng)絡等許多開放技術(shù)，這些技術(shù)與施耐德的”需要更多的分析報告，請到（2）霍尼韋爾抓住進展契機亞太總部移師中國2003年將公司總部移至上海是霍尼韋爾商業(yè)戰(zhàn)略的一個重要組成部分，它有助于抓住亞太地區(qū)的進展機會，尤其是在中國如此的新興市場。在過去的幾年里，中國的投資不斷增加，基礎設施不斷完善，客戶群、供應商及專業(yè)人才都有迅速的增長。（3）江森自控與QAD戰(zhàn)略合作開發(fā)新一代準時制2003年7月9日，江森自控有限公司與QAD公司（全球制造業(yè)協(xié)作商務解決方案的供應商）宣布：雙方已攜手建立合作伙伴關系，共同為QAD的旗艦產(chǎn)品MFG/PRO開發(fā)新一代準時制（Just-In-Time）順序交付模塊。通過建立合作關系，QAD市場競爭的結(jié)果勢必會引起一些問題，如競爭手段、技術(shù)水平、服務質(zhì)量等方面，同時也會造成利潤的下滑。在這種情況下，就需要有機構(gòu)來出面治理那個市場。在這方面，國家對行業(yè)的治理機制特不重要。建立行業(yè)協(xié)會、制定行業(yè)標準、規(guī)范行業(yè)市場，是產(chǎn)品成熟化的標志。如何定義智能建筑BA系統(tǒng)行業(yè)廠家，如何制定行業(yè)標準，關系到產(chǎn)品化的目標能否真正實現(xiàn)，也關系到BA市場能否走向規(guī)范。目前，國際上尚未有完整的關于樓宇自控的設計與施工的標準，其要緊緣故是世界上的建筑物設備工程因地域、傳統(tǒng)、能源、標準等差異，建筑設備的系統(tǒng)設計方案有專門大的不同，因此針對建筑設備監(jiān)控的BA系統(tǒng)其設計方法也會有較大的不同。國際上一些供熱、制冷空調(diào)學會或協(xié)會等組織，分不在其制定的協(xié)議與標準中不同程度地包含了一些關于BA系統(tǒng)工程設計的規(guī)定。如用于樓宇自動操縱網(wǎng)絡的數(shù)據(jù)通信協(xié)議BACnet，確實是由美國冷暖空調(diào)工程師協(xié)會組織（ASHRAE）的標準項目委員會（SPC）135P于1995年6月制定的。2003年7月1日，由建設部、國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局聯(lián)合公布了國家標準《智能建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB50339-2003），自2003年102002年1月30日，北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局公布了《建筑及住宅小區(qū)智能化工程檢測驗收規(guī)范》（DB11/146-2002），從20022002年，上海市建設與治理委員會責成同濟大學社區(qū)信息化與智能建筑研究中心組織中國上海測試中心、上海市智能建筑檢測中心、浦東科技局和上海市設備安裝公司起草上海市工程建設規(guī)范《建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)檢驗標準》，目前已完成報批稿。2、我國樓宇自控系統(tǒng)的進展趨勢（1）我國建筑智能化市場初具規(guī)模近年來，我國許多專家訪問了歐美與亞洲發(fā)達國家，并與這些國家的專業(yè)人士就智能建筑技術(shù)進行交流，得到的結(jié)論是發(fā)達國家并沒有象我們那樣對智能建筑的熱情，也不存在專業(yè)權(quán)威的智能建筑協(xié)會組織，對智能建筑的熱烈談論曾是多年前的歷史?，F(xiàn)在發(fā)達國家的智能建筑系統(tǒng)大差不多上按照建筑物使用功能進行設置，盡管沒有刻意把智能化放在建設目標上，然而智能化系統(tǒng)的裝備技術(shù)是先進的，系統(tǒng)的設置是完備的，系統(tǒng)的工程設計是合理的，系統(tǒng)的運行狀態(tài)是良好的。通過業(yè)界各方人士多年來的探究、推進，我國建筑智能化系統(tǒng)工程得到了迅速進展。目前，不管是智能建筑的理論、設計理念、建設法規(guī)、設計方法、施工技術(shù)、工程治理，依舊建筑智能化行業(yè)治理及智能物業(yè)治理，都通過教訓與經(jīng)驗的總結(jié)，日臻成熟完善。就目前而言，我國智能建筑的建設理念與建設目標并不低于國外，某些理念高度甚至超過了一些發(fā)達國家。然而，在準確把握智能建筑的設計定位、高質(zhì)量的工程實施與系統(tǒng)有效運行治理方面，還有一定的差距。近年來，建設部與各地建設主管部門對智能建筑工程加強行業(yè)治理力度是專門有必要的，然而政府無法也不可能解決所有的問題，大量的工程與技術(shù)問題、市場問題最好由相關的行業(yè)協(xié)會來牽頭解決。（2）樓宇自控系統(tǒng)的集成化國家標準《智能建筑設計標準》（GB/T50314-2000）對智能建筑定義為”以建筑為平臺，兼?zhèn)浣ㄖO備BA、辦公自動化OA及通信網(wǎng)絡系統(tǒng)CA，集結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務、治理及它們之間的最優(yōu)化組合，向人們提供一個安全、高效、舒適、便利的建筑環(huán)境”。①以樓宇自控系統(tǒng)為基礎的系統(tǒng)集成方式系統(tǒng)集成要緊通過建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)和計算機網(wǎng)絡技術(shù)，使構(gòu)成智能建筑的各個要緊子系統(tǒng)具有開放式結(jié)構(gòu)、協(xié)議和接口都標準化和規(guī)范化。系統(tǒng)集成的方式要緊包括：A、智能建筑的系統(tǒng)集成可采納以BAS為中心，通過LonWorks或BACnet等技術(shù)實現(xiàn)和集成模式。當前BAS的結(jié)構(gòu)大多采納二級網(wǎng)絡形式，即上層為以太網(wǎng)，下層采納RS485、LonWorks等速率較低的標準工控總線方式，具備集成的有利條件。此外，以BAS為中心的集成模式還可通過開發(fā)與第三方系統(tǒng)的網(wǎng)絡接口（網(wǎng)關或網(wǎng)絡操縱器），將各種系統(tǒng)數(shù)據(jù)集成到網(wǎng)絡主干上，如此BAS網(wǎng)關就能將SAS、FAS等第三方系統(tǒng)的協(xié)議轉(zhuǎn)化為BAS級通信主干協(xié)議，從而實現(xiàn)了以BAS為中心的集成目的。各樓宇自控系統(tǒng)廠家差不多都依照以上的集成原理進行系統(tǒng)集成，有的樓宇自控系統(tǒng)廠家還專門開發(fā)了系統(tǒng)集成的治理軟件。B、智能建筑是以信息集成為核心，連接所有與之相關的對象，并依照需要綜合地相互作用，以實現(xiàn)整體的目標?？刹杉{OPC技術(shù)和ODBC技術(shù)實現(xiàn)智能建筑的系統(tǒng)集成。C、新的集成技術(shù)是將信息集成建立在建筑物（群）內(nèi)部網(wǎng)Intranet的基礎上通過Web服務器和掃瞄器在整個網(wǎng)絡上的信息交換、綜合與共享，實現(xiàn)統(tǒng)一的人機界面和跨平臺的數(shù)據(jù)庫訪問。D、實時數(shù)據(jù)的集成和治理數(shù)據(jù)的集成。智能建筑中包括多個子系統(tǒng)，涉及實時操縱和分時治理兩個不同的信息處理領域。由于處理對象差異，各個子系統(tǒng)不管在硬件和軟件結(jié)構(gòu)上都有著專門大的不同。系統(tǒng)集成的實質(zhì)是一種橫向集成，是把各個子系統(tǒng)通過物理集成、網(wǎng)絡集成、應用集成而連接成一個完整的大系統(tǒng)。關于智能建筑來講，實時數(shù)據(jù)的集成是最為重要的，也是首先實現(xiàn)的要充分利用先進的產(chǎn)品和技術(shù)，實現(xiàn)對建筑物消防、安全防范、電梯操縱、燈光操縱、停車等諸多子系統(tǒng)實時數(shù)據(jù)的集成，并完成各子系統(tǒng)之間的聯(lián)動操縱。（3）智能化對建筑物的阻礙由于我國經(jīng)濟進展的不同，各地區(qū)的智能建筑建設速度及水平也有相應的變化。上海作為我國的現(xiàn)代化大都市，都市智能建筑的建設進展專門快，出現(xiàn)了街區(qū)智能建筑群的建設現(xiàn)象。上海同濟大學社區(qū)信息化與智能建筑研究中心曾對上海市淮海中路商業(yè)街區(qū)建筑群智能化系統(tǒng)深入的調(diào)查研究，對該地區(qū)智能化系統(tǒng)工程建設的現(xiàn)狀作了分析。①上海市淮海中路地區(qū)建筑智能化系統(tǒng)運行治理情況與分析對入住上海市淮海中路地區(qū)智能化大樓的50家公司進行了《淮海中路大樓入住公司情況問卷表》調(diào)查，數(shù)據(jù)與內(nèi)容綜合如下：公司入住上海市上海市淮海中路的緣故，見表1?？蛻魧Υ髽窃O施的評價。

表2

（2）智能化系統(tǒng)投資與大樓經(jīng)營效益弱電投資、智能化水平與出租率之間的關系，見表3。

x單位建筑面積的弱電系統(tǒng)投資（元/m2）；y

大樓設備所達到的智能化水平（%）；z大樓出租率（%）；由表3中的相關關系可見，單位建筑面積弱電系統(tǒng)投資越大，其智能化水平越高，則其出租率也越高。弱電投資、智能化水平與大樓租金之間的關系，見表4

x——單位建筑面積的弱電系統(tǒng)投資（元/m2）；y—大樓設備所達到的智能化水平（%）；z—大樓租金（$/

m2.月）各大樓的租金盡管取決于以下諸多方面：大樓的設計、建筑標準；大樓建筑的年代；物業(yè)治理的水平；建筑物所處的地段；大樓的裝修標準、風格；物業(yè)營銷策略，而且大樓租金與實際成交價之間有差異，然而單位建筑面積弱電系統(tǒng)的投資、大樓智能化程度，對大樓租金有著一定程度的阻礙。3、樓宇自控系統(tǒng)的數(shù)字化（1）數(shù)字化樓宇自控系統(tǒng)的概念最近幾年，以后的樓宇被人們認為將會是充滿了各種各樣的智能設備。樓宇操縱網(wǎng)絡中的傳感器、執(zhí)行器、閥門等差不多上智能的。樓宇的基礎設施能無縫隙的將數(shù)據(jù)網(wǎng)和操縱網(wǎng)連接起來，形成整體的樓宇網(wǎng)絡。整體的樓宇網(wǎng)絡將成為以后樓宇操縱的典范。整體的樓宇網(wǎng)絡概念已不再是一個對今后的期望，今天它正在發(fā)生中。提供智能設備、子系統(tǒng)和系統(tǒng)的廠家正在如指數(shù)般的成長。這種推動力要緊來自于業(yè)主們，他們對樓宇物業(yè)集成度的要求越來越高，這也是合理的。因為在今天，樓宇自控子系統(tǒng)如門禁、閉路電視、電梯、空調(diào)暖通、保安和消防中的智能產(chǎn)品都已問世了。盡管這許許多多的智能產(chǎn)品正在導致樓宇子系統(tǒng)的逐漸更新，但真正的整體的樓宇網(wǎng)絡系統(tǒng)仍然少見。生產(chǎn)廠商們一方面表示他們?nèi)嫦蜷_放性系統(tǒng)靠攏，但另一方面又限制互操作性產(chǎn)品的進展，因為他們必須面對一個標準網(wǎng)絡通信協(xié)議和真正的開放性結(jié)構(gòu)所帶來的市場變化。大公司情愿維持現(xiàn)狀大多是因為利益上的考慮。許多大廠商在他們的底層設備中采納了LonWorks技術(shù)，是因為發(fā)覺使用LonWorks平臺這一經(jīng)濟有效的技術(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)他們的封閉系統(tǒng)中的設備互通信息。（2）樓宇自控系統(tǒng)的遠程監(jiān)控基于因特網(wǎng)的樓宇設備遠程監(jiān)控結(jié)構(gòu)能夠基于各種操作系統(tǒng)平臺。關于市場上的BA系統(tǒng)，如江森和霍尼韋爾等產(chǎn)品，其系統(tǒng)內(nèi)置有專用的數(shù)據(jù)庫，并提供有接口，能夠轉(zhuǎn)化為標準的數(shù)據(jù)庫，通過前面提到的方法，用戶能夠從遠程通過調(diào)用數(shù)據(jù)庫來了解整個BA系統(tǒng)的情況。假如他想獲得BA系統(tǒng)的實時狀況和實時操縱BA系統(tǒng)，能夠直接通過掃瞄的方式監(jiān)控BA系統(tǒng)。現(xiàn)代的樓宇自動化系統(tǒng)應基于Internet來實現(xiàn)信息交互、綜合與共享，實現(xiàn)統(tǒng)一的人機界面和跨平臺的數(shù)據(jù)庫訪問，真正做到局域和遠程信息的實時監(jiān)控，數(shù)據(jù)資源的綜合共享，以及全局事件快速的處理和一體化的科學治理。一旦將傳統(tǒng)的BAS系統(tǒng)延伸到因特網(wǎng)上，建筑治理人員即便是在千里之外也能夠完成他的職責。能夠講因特網(wǎng)與智能建筑是分不開的，通過因特網(wǎng)，不僅能夠完成監(jiān)控職責，而且還有專門多便利，比如樓宇設備廠家能夠通過因特網(wǎng)持續(xù)了解自己設備的運轉(zhuǎn)情況，當設備運行在非正常狀態(tài)時，廠家能夠立即采取措施幸免事故發(fā)生，因此能夠減少運行治理費用。能夠講，基于因特網(wǎng)的BAS技術(shù)代表著樓宇自動化的進展方向。4、樓宇自控系統(tǒng)被控設備日趨智能化2001年，依照BSRIA的可能，中國的商用中央空調(diào)市場總價值約在9億美元。而家用空調(diào)假如按產(chǎn)量來估算價值（考慮到價格戰(zhàn)的因素），可能在60～70億美元之間。兩者相加不到80億美元。而當年美國開利公司的全球銷售額就接近90億美元。BA系統(tǒng)用于集中空調(diào)系統(tǒng)的初投資一般為50元/m2左右，集中空調(diào)系統(tǒng)初投資仍可節(jié)約10%～20%?？照{(diào)變風量系統(tǒng)與變水量系統(tǒng)的工作機理差不多上通過變頻器減少空調(diào)輸送系統(tǒng)的能耗，變頻操縱作為BA系統(tǒng)操縱的一部分或一個執(zhí)行機構(gòu)在BA系統(tǒng)設計中的運用越來越廣泛。BA系統(tǒng)的價值與意義就在于降低初投資，節(jié)約運行費用和人工成本，更好地實現(xiàn)舒適性操縱要求并協(xié)調(diào)各個系統(tǒng)，BA系統(tǒng)是集中空調(diào)系統(tǒng)不可或缺的組成部分。三、智能建筑的節(jié)能與治理智能建筑特不是BAS（樓宇自動化）與研究高層建筑節(jié)能有著極為緊密的關系，檢測建筑物各項能耗的各類傳感器和儀表是BAS的組成部分之一，建立能量使用數(shù)據(jù)庫是研究節(jié)能的基礎，是BAS核心軟件的組成部分，集散操縱系統(tǒng)是完成BAS各子系統(tǒng)操縱功能的要緊手段，更是實施節(jié)能的媒介。良好的治理可減小高層建筑能耗10%，通過優(yōu)化設備的運行可節(jié)能10%，而這二者都可由BAS的軟件來實施。智能建筑中BAS的核心是HVAC（供熱、通風、空氣調(diào)節(jié)）系統(tǒng)，此部分投資比重大，能源消耗大，占建筑總能源消耗的50%以上。因此HVAC系統(tǒng)智能化的程度不僅是實現(xiàn)環(huán)境操縱效果也是取得直接經(jīng)濟效益的關鍵。智能建筑中實現(xiàn)節(jié)電節(jié)能，重在HVAC系統(tǒng)節(jié)電節(jié)能。國外BAS，系統(tǒng)節(jié)能率一般可達30%左右，也正是業(yè)主投資建筑智能化所期待的要緊回報內(nèi)容之一。然而目前國內(nèi)在智能建筑中，真正能做到這一點并不多。其要緊緣故是市場治理和技術(shù)治理方面的問題。技術(shù)治理方面的問題是HVAC自控設計與HVAC系統(tǒng)設計存在著脫節(jié)現(xiàn)象。在智能建筑中，HVAC及其自控系統(tǒng)的工程實施的步驟大體上是建筑設計院的暖通空調(diào)專業(yè)人員進行HVAC設計，并提出HVAC自控要求，由自控設備廠商進行操縱部分的方案設計和施工設計，并安裝調(diào)試，然后移交給物業(yè)治理部門進行運行治理。這幾個環(huán)節(jié)包括了建筑設計院、設備安裝、自控廠商和業(yè)主等單位。工程實施本應形成緊密配合，一環(huán)扣一環(huán)的運轉(zhuǎn)；然而，實踐表明，目前其中各個重要環(huán)節(jié)常常脫節(jié)，遺留后患，給BA系統(tǒng)的正常運行和節(jié)能效果帶來嚴峻的問題。因此，應針對上述問題采取有力措施加以解決，使節(jié)能效果真正實現(xiàn)。需要更多的分析報告，請到智能建筑中還有其它系統(tǒng)節(jié)電節(jié)能，如照明、電梯等應通過優(yōu)化設計，采納先進的節(jié)電技術(shù)，以獲得良好的節(jié)電節(jié)能效果。照明系統(tǒng)能耗占商業(yè)建筑能耗的26%，照明系統(tǒng)的節(jié)能設計能夠較大比例地減少高層建筑的能耗。四、2003年樓宇自控系統(tǒng)市場調(diào)查數(shù)據(jù)要緊針對國內(nèi)外樓宇自控系統(tǒng)品牌進行了調(diào)查。1、樓宇自控系統(tǒng)的中意度性價比中意度見表5/圖1圖12、銷售服務中意度見表6/圖2。圖23、樓宇自控治理軟件的中意度見表7/圖3。圖34、常用的操縱器/傳感器品牌見表8/圖4。圖45、常用的執(zhí)行器品牌見表9/圖5。圖56、常用的變風量操縱系統(tǒng)品牌見表10/圖6表10圖6

7、常用操縱系統(tǒng)品牌常用的空調(diào)操縱系統(tǒng)品牌，見表11/圖7；表11圖78、常用的新風機操縱系統(tǒng)品牌見表12/圖8；表12圖89、常用的變配電操縱系統(tǒng)品牌見表13/圖9；表13圖910、常用的給排水操縱系統(tǒng)品牌表14/圖10。表14圖10目前，國內(nèi)有些智能建筑的BA系統(tǒng)運行情況較為良好。需要指出的是，我國目前事實上已是建筑智能化系統(tǒng)設備的大市場，然而建筑智能化系統(tǒng)設備的產(chǎn)業(yè)差不多在國外，這將在國家安全、工程投資、技術(shù)進步、運行治理等方面帶來一定的阻礙。因此，提高我國建筑智能化系統(tǒng)設備的產(chǎn)業(yè)化是一件特不重要且有意義的情況。五、智能大廈的系統(tǒng)規(guī)劃幾年來，我們在承接的智能大廈系統(tǒng)的過程中，往往會聽到業(yè)主講：我要建的智能大廈五年（或十年）內(nèi)先進，二十年不落后等，我要建一流的智能大廈等等。究竟在什么方面先進？什么方面不落后？就全靠去想象了；另外，在投標過程中，又經(jīng)常遇到這種情況：往往一些招標書沒有把系統(tǒng)目標要求寫清晰，而專門粗的具體地給出了操縱的點數(shù)，布線點數(shù)等等，又感到這些要求和大樓的具體作用不相符；有的招標書又特不粗，要靠投標單位去發(fā)揮，有的標書只是獨立地提出幾個子系統(tǒng)，如布線、計算機網(wǎng)絡、樓宇自控、保安、消防等，沒有任何關系，只是一個個子系統(tǒng)的孤島等等，如此招標往往會受投標商的誤導和上級主管領導的干予，就不能真正發(fā)揮招標的作用，例如南京有座大樓，弱電系統(tǒng)投資兩千多萬元，其中花了一千多萬元設計了一個電視監(jiān)控報警系統(tǒng)（也不是一級風險單位），其它系統(tǒng)只是一個點綴，全然就不是一個智能大廈系統(tǒng)，假如業(yè)主能專門好地進行系統(tǒng)規(guī)劃和分析，完全能夠設計成一個具有一定規(guī)模智能大廈系統(tǒng)，為了幸免上述種種現(xiàn)象的發(fā)生，在整個智能大廈系統(tǒng)工程的建設過程中，依照客觀需求，為了作好一個個智能大廈系統(tǒng)工程，系統(tǒng)規(guī)劃就顯得特不必要了。1、系統(tǒng)規(guī)劃在系統(tǒng)工程中所處的位置智能大廈是一項系統(tǒng)工程，而且是一個復雜的大系統(tǒng)，因此，它的建設就應該遵循系統(tǒng)工程的差不多程序。鈔票學森同志提出：“系統(tǒng)工程是組織治理系統(tǒng)的規(guī)劃、研究、設計、制造、試驗和使用的科學方法，是一種對所有系統(tǒng)都具有普遍意義的科學方法”。依照智能大廈技術(shù)目前進展的狀況，我們利用系統(tǒng)工程的方法，用圖1表示智能大廈系統(tǒng)工程系統(tǒng)建立的過程。本圖概括了智能大廈系統(tǒng)工程建立的五大步驟，它包括：系統(tǒng)規(guī)劃、系統(tǒng)設計、詳細設計和產(chǎn)品選型、工程施工和運行維護治理。它把智能大廈那個研究的對象看作一個系統(tǒng)整體，智能大廈系統(tǒng)由若干分系統(tǒng)組成，對每個分系統(tǒng)都首先從實現(xiàn)整個系統(tǒng)技術(shù)協(xié)調(diào)的觀點來考慮，對研究過程中分系統(tǒng)與分系統(tǒng)之間的矛盾或者分系統(tǒng)與子系統(tǒng)之間的矛盾都要從總體協(xié)調(diào)的需要來解決。同時，把系統(tǒng)作為它從屬的更大系統(tǒng)（如，把智能大廈看作是“信息高速公路”那個更大系統(tǒng)的一個網(wǎng)絡節(jié)點）的組成部分來研究，對它的所有技術(shù)要求都盡可能從實現(xiàn)那個更大系統(tǒng)技術(shù)協(xié)調(diào)的觀點來考慮。這種實踐體現(xiàn)了一種科學方法，它是組織治理“系統(tǒng)”的規(guī)劃、設計、產(chǎn)品制造、工程施工和系統(tǒng)運行維護治理一種科學方法，也體現(xiàn)了系統(tǒng)工程研究過程的方法論?？傊?，由于智能大廈技術(shù)的復雜性，進展性和外部條件的可變性，用直觀的傳統(tǒng)方法和單憑個人的經(jīng)驗來組織治理一個大規(guī)模復雜的智能大廈系統(tǒng)工程差不多不行了，為了保證系統(tǒng)的整體性就需要用現(xiàn)代信息系統(tǒng)和系統(tǒng)工程的方法來統(tǒng)盤地考慮這一問題，從而編制出系統(tǒng)研制全過程的模型，把智能大廈建設的全過程，嚴密地聯(lián)結(jié)成一個整體全面地考慮和改善整個過程，以便實現(xiàn)綜合最優(yōu)化?，F(xiàn)在差不多有許多的文章和論著對智能大廈系統(tǒng)工程的設計，產(chǎn)品、工程、治理、過程有了許多論述，我這篇文章要緊就智能大廈系統(tǒng)工程的系統(tǒng)規(guī)劃有關問題談一下自己的看法。2、智能大廈系統(tǒng)工程系統(tǒng)規(guī)劃的作用和意義我們研究的對象是復雜的智能大廈系統(tǒng)，智能大廈系統(tǒng)工程特征之一是：在系統(tǒng)中存在著目標與技術(shù)、技術(shù)與產(chǎn)品、產(chǎn)品與價格、價格與系統(tǒng)規(guī)模等許多矛盾的因素和不確定的因素。因此，對於如此的大系統(tǒng)，假如不采取相應的措施就對其有關重大問題進行決策，其后果是專門難想像的。實踐證明，要最優(yōu)的進行系統(tǒng)設計，對系統(tǒng)有關的重大問題進行正確的決策，其關鍵的一步首先要作好系統(tǒng)規(guī)劃，專門難設想，假如沒有可行的系統(tǒng)規(guī)劃要想作出切合實踐的系統(tǒng)優(yōu)化設計是不可想象的，因此講，系統(tǒng)規(guī)劃在整個智能大廈建設過程中起著極其重要的作用。（1）系統(tǒng)規(guī)劃的概念和內(nèi)容智能大廈的系統(tǒng)規(guī)劃不同於一般工程的系統(tǒng)規(guī)劃，它必需從智能大廈的需求目標動身，研究分析：技術(shù)設計、產(chǎn)品、信息、環(huán)境、政策等方面的可行性，制定出一個智能大廈智能化系統(tǒng)總體構(gòu)想。所謂系統(tǒng)規(guī)劃確實是如此一個有目標的有步驟的探究分析和制定智能化系統(tǒng)總體構(gòu)想的整個過程和結(jié)果。為了給決策者提供直接推斷和決定系統(tǒng)方案所需的信息和資料，系統(tǒng)規(guī)劃人員使用科學的工具和方法，對系統(tǒng)的目的、功能、環(huán)境、費用效益等進行充分的調(diào)查研究，分析和處理有關的資料和數(shù)據(jù)，作出幾個規(guī)劃模型，并對他們作出定性、定量比較，最后整理成完整、正確與可行的綜合資料，作為決策者選擇可行規(guī)劃的要緊依據(jù)。在系統(tǒng)規(guī)劃時期，要緊的任務是定義系統(tǒng)的概念，明確建立系統(tǒng)的必要性，在此基礎上，明確系統(tǒng)的目的和確定系統(tǒng)的目標。同時提出智能大廈系統(tǒng)工程應具備的環(huán)境條件及可能系統(tǒng)所有的各種制約條件，最后制定出系統(tǒng)建設打算書，打算書除包含上述內(nèi)容外，還有系統(tǒng)建成的期限，系統(tǒng)投資限額等內(nèi)容。（2）系統(tǒng)規(guī)劃的差不多特性綜觀上述系統(tǒng)規(guī)劃的概念，系統(tǒng)規(guī)劃有四個差不多特性：整體性、相關性、目的性、環(huán)境適應性。2.2.1整體性：智能大廈是由四個差不多要素，即建筑物的結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務和治理四個差不多要素，以及通過它們之間的內(nèi)在關聯(lián)進行最優(yōu)組合（系統(tǒng)集成）來提供一個投資合理的、具有高效、舒適、方便環(huán)境的建筑物。構(gòu)成系統(tǒng)的各要素顯然都具有不同的要求，但它們是依照邏輯統(tǒng)一性的要求而構(gòu)成的整體，智能大廈不是各要素簡單地集合，否則它就可不能具有整體的特定功能。因此，即使每個要素亦不都專門完善，但它們也能夠綜合、統(tǒng)一為具有良好功能的系統(tǒng)。反之，即使每個要素差不多上專門完善的，但作為整體不能集成為某種良好的功能，也就不能稱之為完善的系統(tǒng)。①相關性:系統(tǒng)內(nèi)各要素之間是有機聯(lián)系的，相互作用的，在四個要素之間具有相互依靠的特定關系。它們之間通過特定的系統(tǒng)集成關系，有機的結(jié)合在一起，就形成一個具有智能化特定功能的智能大廈系統(tǒng)工程。②目的性:為了達到投資合理，具有高效、舒適、方便環(huán)境的建筑物，如此總的目的，系統(tǒng)應具有一定的目標③環(huán)境適應性:某一座智能大廈差不多上存在于社會某一時期的一定物質(zhì)環(huán)境中，它必須能適應外部的環(huán)境變化，在研究智能大廈時，環(huán)境往往起著重要作用，必須予以重視。（3）系統(tǒng)規(guī)劃的作用和意義系統(tǒng)規(guī)劃是整個智能大廈系統(tǒng)工程建設的蘭圖，它定義了系統(tǒng)的概念，系統(tǒng)包括的分系統(tǒng)、子系統(tǒng)以及這些系統(tǒng)的規(guī)模，系統(tǒng)集成的要求等，在此基礎上它明確了系統(tǒng)設定的目的和確定了系統(tǒng)、分系統(tǒng)，子系統(tǒng)的目標，同時提出了制約條件，也提出了系統(tǒng)與分系統(tǒng)建設打算、時刻進度和投資規(guī)模，在技術(shù)、經(jīng)濟、政策、環(huán)境上的可行性，以及投資回收的期限和建議等等。因此系統(tǒng)規(guī)劃打算書是今后智能大廈系統(tǒng)工程設計、產(chǎn)品選型、招標的依據(jù)；是工程施工和系統(tǒng)驗收的重要文件；是防止系統(tǒng)盲目建設隨意擴展的約束性文件，因為有了系統(tǒng)規(guī)劃書就能抵制產(chǎn)品推銷商的誤導。它指導也約束了整個智能大廈建設的全過程。它是系統(tǒng)優(yōu)化設計的依照，合理使用資金的依據(jù)。因此系統(tǒng)規(guī)劃書是建設智能大廈的關鍵文件之一。房地產(chǎn)的開發(fā)商、業(yè)要緊十分重視系統(tǒng)規(guī)劃書的制定。智能大廈設計者、產(chǎn)品供應商、系統(tǒng)集成商、工程施工單位和物業(yè)治理公司都在不同時期受規(guī)劃書的約束和使用條件制約，如此才能把智能大廈系統(tǒng)工程的建設納入打算范疇進行。最后是系統(tǒng)規(guī)劃書制定的流程3、系統(tǒng)規(guī)劃的核心是系統(tǒng)目標的確定和分析（1）系統(tǒng)目標的重要性智能大廈是一項系統(tǒng)工程，智能大廈的建設目標是智能大廈系統(tǒng)工程建設的依據(jù)，它是系統(tǒng)工程活動的動身點，又是系統(tǒng)活動所指向的終點，因而智能大廈的目標也就貫穿于整個工程治理的活動之中，決定著智能大廈系統(tǒng)工程活動的方向和性質(zhì)。需要更多的分析報告，請到系統(tǒng)目標也是考核智能大廈系統(tǒng)的效率和成果的標準。由于目標是人們行動預期達到的結(jié)果，因而目標本身就含著效果的因素，系統(tǒng)目標制定的正確與否，以及是否能達到目標，意味著智能大廈智能化系統(tǒng)工程的成敗與效率高低。智能大廈系統(tǒng)工程目標的確定和實現(xiàn)是智能化建設的重大決策。在觀看任何智能大廈系統(tǒng)工程問題時，必須經(jīng)常以系統(tǒng)目標為標準，不同意任何治理活動脫離智能大廈系統(tǒng)目標的現(xiàn)象出現(xiàn)。智能大廈的建設目標，它不僅是智能大廈的業(yè)主。也是智能大廈的設計者、承包商和施工單位都十分關懷的問題。也確實是講，圍繞著智能大廈系統(tǒng)工程的目標，把他們緊緊的結(jié)合在一起，只有幾方共同努力，團結(jié)協(xié)作，才能把智能大廈系統(tǒng)工程推向前進。下邊試圖從宏觀結(jié)構(gòu)談智能大廈的目標樹，業(yè)主能夠依照目標樹結(jié)合自己的智能大廈的用途和予期的投資強度，設計出自己建筑的智能化系統(tǒng)工程的具體目標來規(guī)劃智能化建設，統(tǒng)一建設項目設計、施工的步驟，作到目標定性定量治理建設好智能大廈系統(tǒng)工程。（2）智能大廈的差不多需求智能大廈是將樓宇自動化治理系統(tǒng)（BMS）、通信網(wǎng)絡系統(tǒng)（CNS）和辦公自動化系統(tǒng)（OAS）三者通過總體規(guī)劃的方法和策略。進行綜合和分解。運用系統(tǒng)工程的觀點，集成在建筑環(huán)境那個支持平臺上，將建筑物的結(jié)構(gòu)（建筑環(huán)境結(jié)構(gòu)）、系統(tǒng)（智能化系統(tǒng)）、服務（住、用戶需求服務）和治理（物業(yè)運行治理）四個差不多要素進行優(yōu)化組合。提供一個投資合理、具有高效、舒適、安全、方便環(huán)境的建筑物，它要緊滿足兩項差不多要求，六個目標，四項服務功能。①兩項差不多要求*對治理者來講，智能大廈應當有一套便于治理、操縱、運行、維護的通信設施，能以較低的費用及時與外界取得聯(lián)系（例如消防隊、醫(yī)院、安全保衛(wèi)機關、新聞單位以及各種信息庫等）。*對使用者來講，智能大廈應當有一個有利于提高工作效率、激發(fā)人的制造性的環(huán)境。②六個目標*能夠提供高度共享的信息資源*確保提高工作效率和舒適的工作環(huán)境。(1)高效節(jié)能，節(jié)約治理費用，減少物業(yè)治理人員(2)適應治理工作的進展需要，具有可擴展性、可變性、能適應環(huán)境的變化的工作性質(zhì)的多樣化。(3)各種系統(tǒng)設備使用治理方便、安全可靠。(4)投資合理，達到短期投資長期受益的目的。③四項服務功能(1)安全性：包括防盜報警系統(tǒng)、出入口操縱系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、保安巡視治理系統(tǒng)、電梯安全與運行操縱系統(tǒng)、周邊防衛(wèi)系統(tǒng)、火災報警系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、應急照明系統(tǒng)、應急廣播系統(tǒng)、應急呼叫系統(tǒng)等。(2)舒適性：包括空調(diào)通風系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電力供應系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、多媒體音響系統(tǒng)、智能卡系統(tǒng)、停車場治理與娛樂治理系統(tǒng)等。(3)便捷性：包括辦公自動化系統(tǒng)、通信自動化系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)、商業(yè)服務系統(tǒng)、飲食服務系統(tǒng)、酒店治理系統(tǒng)等。(4)可用性：包括共享設備、信息、系統(tǒng)和服務設施方便用戶的使用。原則上，上述四項服務功能可依照建筑物擁有者的需求，投資力度因素進行適當裁剪，構(gòu)成一個有用、高效、先進的智能大廈（3）智能大廈差不多目標樹和目標樹講明智能大廈系統(tǒng)工程的目標是一個層次型的樹狀結(jié)構(gòu)，因為系統(tǒng)工程每個時期都有它的具體目標，因為系統(tǒng)規(guī)劃是系統(tǒng)工程的開始時期，它的目標應該是系統(tǒng)的總目標，也確實是樹根和主干，其它時期目標都源於它。智能大廈系統(tǒng)工程目標樹如圖3示：（4）系統(tǒng)目標分析和確定系統(tǒng)目標分析和確定作用在于為今后的分析工作打下良好的基礎，為了系統(tǒng)模型的建立取得必要的信息，分析和確定智能大廈智能化系統(tǒng)的目的和目標，分析和定義系統(tǒng)需要的功能，進而以這些數(shù)據(jù)作出智能化系統(tǒng)概略模型，進行系統(tǒng)可行性分析，借以得到概要設計技術(shù)條件。系統(tǒng)目標分析和確定詳細步驟和內(nèi)容如下：①系統(tǒng)需求定義，了解和掌握智能大廈智能化系統(tǒng)的需求定義，分析這些需求定義是否確切、完整、合理。②系統(tǒng)目的和目標的分析和確定（1）分析和明確建立系統(tǒng)的目的，進而確定系統(tǒng)的目標在確定系統(tǒng)目標時，必須要有總體觀點和長遠觀點，也確實是講不僅要求系統(tǒng)在技術(shù)上是先進的，在經(jīng)濟上是合理的，而且要考慮到智能化系統(tǒng)與建筑兼容性，以及隨著客觀環(huán)境條件變更時的適應性。智能大廈智能化系統(tǒng)是多目標系統(tǒng)，要把目標分為要緊目標和次要目標，并用目標樹形式來表示之。（2）在達到目標的前題下，分析圍繞系統(tǒng)的環(huán)境等約束條件。如環(huán)境、資金、材料、信息、期限等對系統(tǒng)的制約，據(jù)此，提出相應的要求和措施。（3）技術(shù)條件的分析與定義，分析和討論為了達到目的與目標時，系統(tǒng)所必須具備的技術(shù)條件，在分析討論的基礎上對它們進行整理，歸納成文件并作出明確定義。（4）系統(tǒng)功能的分析與定義，首先分析為滿足系統(tǒng)技術(shù)條件所應具備的條件的各種功能建立系統(tǒng)功能結(jié)構(gòu)圖，定義系統(tǒng)的功能技術(shù)條件，其次，分析和簡明規(guī)定這些功能的約束條件；最后，對在一定環(huán)境條件下所能達到的功能，必須用定量指標來表明其達到的程度。（5）依照概要設計分析成功的可能性，首先建立系統(tǒng)概要模型，在此基礎上分析目的和目標成功的可能性。（6）若不能取得能夠成功的技術(shù)條件時，則采取下述措施之一進行調(diào)整。1）修改概要模型2）對功能要求進行分析3）對技術(shù)條件進行分析4）對目的，目標進行分析以上簡要地概括了我們在作智能大廈系統(tǒng)規(guī)劃一般常規(guī)的目標分析與確定的步驟和內(nèi)容，在具體實施時能夠依照所建智能大廈的規(guī)模，所包括項目的內(nèi)容和等級進行擴充或刪節(jié)。4、智能大廈系統(tǒng)規(guī)劃方法智能大廈智能化系統(tǒng)規(guī)劃方法論差不多特點歸納分述如下（1）制定系統(tǒng)規(guī)劃方法上整體化智能大廈智能化系統(tǒng)包括了許多分系統(tǒng)和子系統(tǒng)，在進行系統(tǒng)規(guī)劃時應把它們看作為一個有機整體，因此，在研究規(guī)劃方法上要整體化。基于智能大廈整體化的概念建立起一系列衡量系統(tǒng)效果的綜合指標，如成本、壽命、效能/成本比、系統(tǒng)成本/效益費用比等。在實踐中，某些技術(shù)措施從局部來看效果是好的，但從全局來看就不一定好，另外有些技術(shù)措施從局部來看不太理想，但從全局來看卻有應用價值。因此，只有依照整個系統(tǒng)的總體目標來分析，才能作出科學的推斷。在設計智能大廈智能化系統(tǒng)時，誠然要盡量采納一些新技術(shù)、新產(chǎn)品，以提高系統(tǒng)的效能，但同時還必須考慮到，為此付出的代價（成本）。因而必須在滿足所要求的技術(shù)性能范圍內(nèi)，通過效能/成本比這一指標來全面衡量。另外在設計、規(guī)劃智能大廈系統(tǒng)時，不但要考慮智能大廈建筑的費用，而且還要考慮今后長期運行維護費用。以保證它的整體經(jīng)濟性。一般采納造價/維護費用比那個指標來衡量。隨著科學技術(shù)日益發(fā)達，技術(shù)更新淘汰快，假如一項智能大廈智能化系統(tǒng)工程周期長，當它進入鑒定時，某些技術(shù)差不多陳舊落后，失去了它的使用價值，這時所化費的人力、物力和資金就失去了原有的意義。因此應該用時刻價值這一綜合性指標來衡量系統(tǒng)的效果?？傊瑸榱吮ＷC系統(tǒng)的整體性，就需要運用現(xiàn)代信息系統(tǒng)和系統(tǒng)工程的方法來統(tǒng)盤地考慮那個問題，把全部過程嚴密地聯(lián)結(jié)成一個整體，全面地考慮和調(diào)整整個規(guī)劃過程，以便實現(xiàn)綜合最優(yōu)化。（2）技術(shù)應用的綜合化一般大規(guī)模的復雜系統(tǒng)幾乎差不多上一個技術(shù)的綜合體。智能大廈系統(tǒng)工程也不例外，它是4C技術(shù)與建筑技術(shù)巧妙的結(jié)合。所謂技術(shù)的綜合運用，并不是將各種技術(shù)進行簡單的堆砌，而是從系統(tǒng)的總目標動身，將各有關技術(shù)協(xié)調(diào)配合，綜合運用。人們常常能夠看到，具有同樣效能，同樣規(guī)模智能大廈所采納的技術(shù)方案迥然不同，所花費的代價相差專門大，這表明，研究各種技術(shù)的綜合應用是一門專門重要的學問。綜合運用各項技術(shù)的另一個重要方面是制造新型的技術(shù)綜合體。例如，智能大廈集成系統(tǒng)是計算機操縱和治理的當代先進的技術(shù)綜合體，但那個地點并沒有什么重大基礎理論的突破，而只是綜合運用，計算機技術(shù)、通信技術(shù)、自動操縱技術(shù)、多媒體技術(shù)和治理科學的成果所獲得的成就。對智能大廈的各組成部分之間的關系，越是揭示的清晰、深刻、準確就越能最佳的綜合應用。一個大規(guī)模的智能大廈系統(tǒng)往往不是單純的技術(shù)系統(tǒng)，而是涉及到許多社會的、經(jīng)濟的因素，構(gòu)成一個復雜的社會經(jīng)濟-技術(shù)系統(tǒng)，促使自然科學和社會科學建筑科學日益緊密地結(jié)合在一起，這是智能大廈進展的一個特點，因此在作規(guī)劃時必須重視技術(shù)應用上的綜合化。（3）治理科學化一個復雜的大規(guī)模的智能大廈系統(tǒng)工程，往往有兩個并行的過程，一個是工程技術(shù)過程，一個是工程技術(shù)的操縱過程。工程技術(shù)的操縱過程包括：系統(tǒng)規(guī)劃、組織、操縱工程進度，對各種方案進行分析，比較和決策，評價技術(shù)方案的技術(shù)經(jīng)濟效果等，統(tǒng)稱之治理。治理工作對促進科學技術(shù)的進展，提高效率和合理利用資源等有著十分重要意義。只有科學治理，才能充分發(fā)揮技術(shù)的效能。由于一大規(guī)模的智能大廈系統(tǒng)工程，往往需要專門多單位和各行各業(yè)人員參加，并使用多種技術(shù)，投入巨額資金，材料和設備，這就使得僅憑經(jīng)驗、直觀的、生產(chǎn)方式的治理方法是全然不適應的，治理不善將會大大拖延工程周期，使工程質(zhì)量得不到保證，甚至由于治理失誤，而使工程任務受到重大損失。因此，治理科學化成為智能大廈系統(tǒng)工程極為重要的問題之一。治理工作涉及到組織機構(gòu)，物業(yè)治理體制到人員，設備和工作效率的分析，工作環(huán)境布局，工作步驟的組織，以及工作進程的打算、檢查與操縱等問題的研究。因此在作規(guī)劃時，對智能大廈工程建設治理，使用運行治理都要有所考慮。5、智能大廈系統(tǒng)規(guī)劃能提高智能大廈建設的整體水平近幾年我國一些單位投入了大量資金，修建了許多智能大廈，這些智能大廈工程關于我國智能大廈建設的進展起到積極推進的作用。然而在智能大廈建設中沒有系統(tǒng)規(guī)劃，不明白他建的大廈智能化作到什么程度，如何樣的建筑才能確實是智能大廈等等，因此這是經(jīng)常遇到的問題。往往會受一些產(chǎn)品推銷商的誤導，有的講有綜合布線系統(tǒng)確實是智能大廈，就作綜合布線系統(tǒng)，有的講有設備操縱系統(tǒng)確實是智能大廈，就上設備操縱系統(tǒng)等等。造成了資金的白費和功能的低下。我們有體會，我們給一個單位作了系統(tǒng)規(guī)劃工作、利用有限的資金，保證智能大廈要緊功能的實現(xiàn)。而另一些單位沒有規(guī)劃，一個一個系統(tǒng)獨立的建設資金投入大，效果卻不行。因此，在我國智能大廈系統(tǒng)工程建設過程中，迫切需要從智能大廈整體動身，全面規(guī)劃，統(tǒng)籌安排，力爭用有限的資金和先進技術(shù)，實現(xiàn)我國智能大廈產(chǎn)業(yè)形成和進展的歷史任務。這方面國家建設部及工程勘察司、智能大廈推廣中心作了許多指導性工作，推動了我國智能大廈的進展，還應該對建設業(yè)主的某項具體智能大廈系統(tǒng)規(guī)劃，作指導性的要求，我認為這對開展智能大廈系統(tǒng)工程的研究和推廣應用具有十分重要的現(xiàn)實意義。幾年來，由于工作需要，作了幾個大廈的智能化系統(tǒng)的規(guī)劃、設計工作，我們感到：業(yè)主有系統(tǒng)規(guī)劃，或要我們首先給他們作規(guī)劃的單位智能大廈系統(tǒng)功能實現(xiàn)都比較合理，同時能夠進行系統(tǒng)優(yōu)化設計為業(yè)主節(jié)約了一定的資金投入。另外，在承擔沒有規(guī)劃的智能大廈建設中，感到有些分系統(tǒng)或子系統(tǒng)不是配置不合理，確實是與整體不協(xié)調(diào)，資金投入也大，總感到只是為作工程而工程，而不是在建筑“智能大廈”那個人們想象中的藝術(shù)品。因此本文從智能大廈系統(tǒng)工程過程完整性動身，簡要敘述了系統(tǒng)規(guī)劃的必要性，如有不對的地點請建筑業(yè)主、有關專家批判指正。六、我國智能建筑領域存在的問題及進展方向1、我國智能建筑領域存在令人憂慮的問題由于計算機技術(shù)的飛速進展和應用范圍的快速滲透，加上對智能建筑的實踐和大力宣揚，"智能大廈"的概念差不多越來越深入人心。在北京、上海、廣州、深圳等一些大都市，新建樓宇要不要"智能化"或"智能化"程度如何已是大多數(shù)進展商們非論證不可的重大問題。研究和承接智能大廈工程任務的單位也越來越多，一批智能型建筑實際上差不多出現(xiàn)，上海金茂大廈和深圳賽格廣場就智能化建設進行的國內(nèi)外公開招標阻礙巨大，智能化建設勢在必行。能夠講，智能建筑是信息時代的必定產(chǎn)物，是高科技精靈與現(xiàn)代建筑的巧妙結(jié)合，它已成為綜合國力的具體表征，并將以龍頭產(chǎn)業(yè)的面貌昂然步入二十一世紀。（1）理論研究跟不上智能建筑的進展盡管我國在"七五"期間就確定了"智能化辦公大樓可行性研究"的攻關課題，但對智能建筑的理論研究和相關科技產(chǎn)品的開發(fā)一直未能得到足夠的重視和進展，對其認識也停留在國外的研究成果上。專業(yè)學術(shù)刊物直到96年才出現(xiàn)，而且專門難見到符合中國國情的有深度的文章，專業(yè)理論著作更是鳳毛麟角，智能建筑相關的全國統(tǒng)一標準規(guī)范也是千呼萬喚沒出來。而我國的智能建筑卻不能坐等理論的進展。一座座依照自己理解的"智能大廈"迫不及待地次第而出，沒有先進而成熟的科學理論作指導，實踐就沒有明確的方向，摸索著前進，就難免出現(xiàn)如此那樣的問題，"智能大廈"不遂人愿也就不足為怪了。（2）智能建筑工程的規(guī)劃設計施工隊伍的技術(shù)能力不強由于缺少相應的規(guī)范，對大廈智能化的規(guī)劃往往是進展商講了算，依照他們的要求提出的設計方案也往往缺乏全面性和長遠性，同時因為專業(yè)工程師的極度匱乏，施工質(zhì)量也難以保證。深圳市的深紡大廈號稱全市第一座智能大廈，但到驗收時連線路都不通。另據(jù)建設部科技委智能建筑技術(shù)開發(fā)推廣中心于97年組織有關專家對我國幾十座自稱"智能建筑"的建筑物進行的調(diào)查結(jié)果看，開通率極低，功能單調(diào)，用戶不中意。其緣故也確實是在沒有專門好的智能系統(tǒng)規(guī)劃設計和技術(shù)、產(chǎn)品選擇的情況下就盲目上馬，治理和維護水平又跟不上，結(jié)果自然是事倍功半，白費投資。（3）缺少國產(chǎn)化系統(tǒng)集成產(chǎn)品目前我國還沒有開發(fā)出一套智能建筑系統(tǒng)集成產(chǎn)品。占據(jù)國內(nèi)智能建筑市場的產(chǎn)品仍然屬于國外的幾家公司，如美國的江森自控、IBM、朗訊科技和Honeywell等。沒有自己的產(chǎn)品，就沒有主動權(quán)，就專門難使智能建筑完全真正地適應中國國情。（4）技術(shù)障礙和缺陷在整個智能建筑領域仍然存在著一些技術(shù)上的缺陷，比如網(wǎng)絡頻寬的限制：數(shù)據(jù)傳輸量迅速增加和多媒體的使用，要求有寬敞的通訊空間；使用天線局域網(wǎng)絡也要重新分配寶貴的音波頻律。在新網(wǎng)絡科技如ATM、Frame-relay等問世后，通訊空間的問題可獲部分解決，但缺乏全面而完整的數(shù)據(jù)模型，各個建筑物自動化和應用系統(tǒng)之間仍然無法有效地交換數(shù)據(jù)。另外數(shù)據(jù)安全性和無縫話音與數(shù)據(jù)通訊之間還存在著矛盾，專門多機構(gòu)特不關注其內(nèi)部資訊系統(tǒng)的安全性，以及愛護其電腦和話音系統(tǒng)免被非法接達的問題，但假如把某建筑物隔離起來提供愛護的話，就會導致無法使用更先進的通訊工具。2、我國智能建筑成在問題之對策（1）近幾年我國政府在智能建筑行業(yè)做的一些工作①1995年中國工程標準化協(xié)會組織制定《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設計規(guī)范》，1997年6月正式出版了修訂版。②1996年1月建設部勘察設計司在上海佘山召開了第一次智能建筑研討會。③1996年2月建設部科技委成立"智能建筑技術(shù)開發(fā)推廣中心"，負責全國智能建筑的指導工作，并編輯出版《智能建筑》雜志。④997年8月在北京召開了"97全國智能建筑技術(shù)專家研討會"。⑤1997年10月建設部公布《建筑智能化系統(tǒng)工程設計治理暫行規(guī)定》，初步為規(guī)劃我國的智能建筑設計提了依據(jù)。盡管我國的建設主管部門為推動智能建筑的技術(shù)進展做了大量的工作，但就智能建筑技術(shù)進展尤其是行業(yè)治理的深度、廣度而言，工作只是剛剛起步，今后的工作任重道遠，需要相關行業(yè)的主管部門、有關機構(gòu)和專家學者的關懷支持與通力合作。（2）加強理論研討探究適合中國國情的智能建筑之路在現(xiàn)有理論研究的基礎上，還要組織更多的科研機構(gòu)、大學院校、專家學者、集成商、施工單位參與國內(nèi)智能建筑的研究探究，設立專門的研究基金和獎勵基金，不斷推動整體研究水平的提高。（3）建立統(tǒng)一的建筑智能化系統(tǒng)工程設計施工規(guī)范受上海市建委之托，由華東建筑設計研究院負責編寫的《智能建筑設計標準》經(jīng)批準已在上海實施了一年多，運行良好，受到了各方好評。其他地點也需要有相應的規(guī)范作為依據(jù)。國家主管部門應盡快組織編制全國統(tǒng)一的設計標準，包括信息通訊、監(jiān)控、火災報警與消防聯(lián)動操縱、綜合布線系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)集成、電源、環(huán)境的一般規(guī)定、設計要素、設計標準等內(nèi)容。鑒于智能系統(tǒng)的先進性、復雜性，建議此類工程設計工作必須由具備甲級設計資格或?qū)ｍ椩O計資格的機構(gòu)承擔，要緊負責智能建筑結(jié)構(gòu)設計與自動化系統(tǒng)的集成。系統(tǒng)集成商在設計單位的指導下深化系統(tǒng)設計。（4）施工承建隊伍進行資質(zhì)認定受利益的驅(qū)使，國內(nèi)一時涌現(xiàn)了大批承攬智能建筑工程施工任務的單位和個人。這些單位和個人魚龍混雜，有的全然沒有專業(yè)水準，無法保證施工質(zhì)量，以致出現(xiàn)了惡性的非實力競爭，國內(nèi)至今還沒有出現(xiàn)實力強大的專業(yè)公司各級主管部門應象對從事土建安裝工程的單位一樣進行智能建筑施工單位的資質(zhì)認定，明確規(guī)定相應等級應達到的各項標準和能夠從事的工程類不，杜絕無資質(zhì)等級者從事智能建筑的施工業(yè)務。對資質(zhì)的認定要從嚴把關，認真考核，并對具備資質(zhì)等級的單位加強監(jiān)督治理，關于不能勝任等級要求或出現(xiàn)質(zhì)量事故者，要取消或降低其等級。關于經(jīng)濟和技術(shù)實力較強大的大型施工單位給予總承包資格，推行總承包制。（5）大力培訓工程技術(shù)人員應該認識到智能建筑具有寬敞的市場前景，從一座座智能大廈到連片的智能小區(qū)再到智能都市都可能是不長時刻的事，我們必須緊密跟蹤該領域的每一項技術(shù)突破，同時要不斷地創(chuàng)新，對工程技術(shù)人員隊伍的培養(yǎng)就刻不容緩，有關主管部門能夠組織專家講授、集成商指導，注重理論與實際相結(jié)合，力爭在短時期內(nèi)培養(yǎng)一批技術(shù)過硬的工程人員，組建出一支具有較高專業(yè)水準的智能建筑工程師隊伍，從整體上提高國內(nèi)智能建筑的水平。另外還要通過在高等院校和中等專業(yè)學校開設智能建筑系、專業(yè)，以青年學生為對象，面向世界，面向以后，培養(yǎng)大批社會急需的專業(yè)智能建筑人才，充實到設計機構(gòu)和大型施工企業(yè)中去。（6）積極開發(fā)中國自己的智能建筑系統(tǒng)集成產(chǎn)品面對國內(nèi)智能建筑依靠國外產(chǎn)品、價格昂貴的現(xiàn)狀，我們希望有眼光的商家盡快組織開發(fā)出中國技術(shù)的新產(chǎn)品來與之抗衡。據(jù)講國內(nèi)某大學已具備了開發(fā)該套產(chǎn)品的專利技術(shù)，可望不久就能與廠商聯(lián)姻，轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，同時也使我國的智能化建設躍上一個新的臺階。因此，要使我國的智能建筑健康、快速地進展，早日與歐美發(fā)達國家齊頭并進，除了主管部門和業(yè)內(nèi)人士的不懈努力外，還需要公安、消防、城建、電力、郵電、廣電、電子信息等部門的積極配合和各屆人士的共同關懷與支持。

七、進展智能小區(qū)是住宅建設的必定趨勢1、智能化住宅和智能小區(qū)是科技進展的必定近幾年一直與房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑智能化設計工作者接觸，深感目前業(yè)界對智能化住宅和智能小區(qū)的認識差不專門大。認為應該大力推進進展的許多，認為智能化住宅不適合中國國情的也大有人在。甚至有人認為某些高檔“智能小區(qū)”盲目追求高科技是走火入魔。筆者認為：你喜愛也好、厭惡也好，智能化住宅和智能小區(qū)近幾年在全球以及在中國的快速進展和火爆是不爭的事實！這是信息技術(shù)進展查找更寬敞的市場結(jié)合點的必定結(jié)果，是IT產(chǎn)業(yè)向傳統(tǒng)建筑產(chǎn)業(yè)以及人們生活滲透的必定結(jié)果，IT產(chǎn)業(yè)的進展正在極大和必將更大的改變?nèi)藗兊墓ぷ魃罱煌椒矫婷妫M展中國家也不例外。在中國智能化住宅差不多不再是炒作，在北京、上海、廣州、深圳等中心都市差不多成為現(xiàn)實?，F(xiàn)在差不多沒有必要討論智能化住宅和智能小區(qū)適不適合中國國情的問題，而是作為設計工作者，我們應該為社會奉獻什么樣的智能化住宅和智能小區(qū)更符合中國的國情。2、智能化住宅和智能小區(qū)的定義和屬性“智能化住宅”目前業(yè)界尚無確切定義。英國去年推向市場的“聰慧星”和注入現(xiàn)代網(wǎng)絡技術(shù)的“網(wǎng)絡房屋”，以及丹麥今年剛剛推向市場的“網(wǎng)絡廚房”應該確實是智能化住宅的代表作。而在中國“智能小區(qū)”進展的特不快。那么，作為設計人員究竟應該如何認識智能化住宅和智能小區(qū)呢？筆者認為：智能化住宅是一種面向市場銷售的專門商品，差不多屬性是商品；而“智能小區(qū)”則是更大范圍內(nèi)的智能化住宅集成或稀釋，其屬性仍然是一種專門的商品。3、智能化住宅和智能小區(qū)的差不多功能智能化住宅和智能小區(qū)建設目標是向人們提供：“方便快捷的信息通信、安全舒適的居住環(huán)境、高效便利的物業(yè)治理”。盡管不同地區(qū)、不同檔次的智能化住宅對智能化子系統(tǒng)的要求會有些區(qū)不，然而由于它是一種商品，就有共性，有一種市場標準。建設部已在《全國住宅小區(qū)智能化技術(shù)示范工程建設大綱》中對智能園區(qū)“普及型”、“先進型”、“領先型”作出明確規(guī)定。智能小區(qū)的智能化系統(tǒng)功能設置，一般應該依照市場定位的不同（是中檔依舊高檔？），選擇配備“安防監(jiān)控”、“門禁治理”、“緊急求助”、“家庭安防預警”、“三表出戶”、“現(xiàn)代通信”、“有線電視”、“設備監(jiān)控”、“小區(qū)一卡通”、“計算機物業(yè)治理”等智能化子系統(tǒng)，以及小區(qū)“電子大屏幕”、“背景音樂”、“電子商務”、“信息服務”、“VOD點播”等。筆者認為安防和通訊網(wǎng)絡是智能小區(qū)首先要考慮的問題。4、做好智能小區(qū)設計院的關鍵問題（1）市場定位“智能小區(qū)”提供的是商品化住宅產(chǎn)品，是面向社會的個人家庭銷售。智能小區(qū)與智能大廈相比，其市場化特征更為突出。因此，在項目開發(fā)規(guī)劃設計之初，市場定位必須準確，向哪些人提供什么檔次的住宅？進而確定提供哪些智能化功能？否則不是功能過剩、確實是功能不到位。（2）經(jīng)濟性依照筆者的近幾年智能小區(qū)的設計經(jīng)驗，智能小區(qū)的建設必須堅持“經(jīng)濟性