虹橋地區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告

14/14虹橋地區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告一、上海寫字樓市場(chǎng)整體分析上海寫字樓市場(chǎng)興起于20世紀(jì)80年代末，90年代上半時(shí)期進(jìn)展到鼎盛時(shí)期，后受到亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)的阻礙跌入低谷，90年代末一直處于停滯狀態(tài)，直至2002年才開始出現(xiàn)正向的進(jìn)展。目前上海寫字樓市場(chǎng)在總體上正以良性的態(tài)勢(shì)進(jìn)展。目前，上海甲級(jí)寫字樓總面積約為370萬平方米建筑面積，要緊分布在四個(gè)區(qū)域內(nèi)：浦東小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、虹橋開發(fā)區(qū)、南京路沿線及淮海路沿線，此內(nèi)集中了上海市中心近80％的中高檔辦公樓宇。上海寫字樓市場(chǎng)總體上保持良好的上升勢(shì)頭，尤其上海甲級(jí)寫字樓租金逐步攀升。據(jù)高緯物業(yè)于2004年4月1日在全球同時(shí)公布的“世界要緊辦公地區(qū)”排名榜顯示：上海以9.7％的租金年增長(zhǎng)率居全球租金年增長(zhǎng)率第三位；２００４年后三個(gè)季度中央商務(wù)區(qū)租金進(jìn)一步上升3.8%，每天每平方米平均租金則漲至0.79美元，如中信泰富廣場(chǎng)目前已提升到USD0.9/m2/d；中環(huán)廣場(chǎng)目前達(dá)到USD0.85/m2/d；且空置率差不多降到7.2%，為10年以來的最低點(diǎn)。上海市在2004～2007年間可能能推出近400萬平方米的甲級(jí)寫字樓，屆時(shí)上海的甲級(jí)寫字樓總面積將達(dá)近800萬平方米。與之相比，目前香港有547萬平方米，新加坡有750萬平方米，紐約達(dá)2600萬平方米，而東京則高達(dá)2900萬平方米，且?guī)讉€(gè)都市寫字樓的入住率也幾乎都達(dá)到了90％以上。就目前上海市甲級(jí)寫字樓供不應(yīng)求的情況來看，高品質(zhì)高檔次的寫字樓市場(chǎng)將持續(xù)看好，中低檔的辦公樓卻吸納乏力，空置率呈現(xiàn)進(jìn)一步加大的趨勢(shì)。因而提升品質(zhì)和服務(wù)水平是寫字樓市場(chǎng)開發(fā)的關(guān)鍵。二、虹橋地區(qū)近期辦公房市場(chǎng)分析虹橋開發(fā)區(qū)始建于上世紀(jì)８０年代，是一個(gè)以外貿(mào)中心為特征，集展覽、展示、辦公、居住、餐飲、購物于一體的新型商貿(mào)區(qū)和商務(wù)區(qū)。它地處上海市區(qū)的西面，是最早對(duì)外開放的地區(qū)之一，也是上海甲級(jí)寫字樓較為集中的CBD地區(qū)之一，該區(qū)域內(nèi)的要緊寫字樓包括：仲盛金融中心、上海萬都中心、協(xié)泰中心、太陽廣場(chǎng)、金橋大廈、國(guó)貿(mào)中心、世貿(mào)商城、新虹橋大廈、安泰大廈、虹橋上海城等。整個(gè)虹橋商圈內(nèi)的寫字樓租金，近幾年來一直處于穩(wěn)健上揚(yáng)的趨勢(shì)，目前該地區(qū)甲級(jí)寫字樓的租金行情，一般要緊集中在每天每平方米0.45-0.70美元，個(gè)不高的達(dá)到每天每平方米1.00美元以上。詳見下表：樓盤名稱總面積

(Ｍ２)售價(jià)

(美元／Ｍ２)物業(yè)費(fèi)（美元／Ｍ２／月）04年６月租金（美元／Ｍ２／天）05年1月租金（美元／Ｍ２／天）漲幅（％）備注安泰28500不售3.50.600.70175A甲級(jí)鑫達(dá)3258620003.80.450.450協(xié)泰30000不售3.00.500.5510遠(yuǎn)東國(guó)際9000028002.80.600.70175A甲級(jí)虹橋上海城不售3.00.600.70175A甲級(jí)仲盛3250020002.70.450.5011萬50.600.70175A甲級(jí)東方國(guó)際47000不售3.00.580.603新虹橋7000025003.40.550.585國(guó)貿(mào)90000不售3.81.001.000世貿(mào)280000不售3.80.580.70215A甲級(jí)周邊部分寫字樓租賃情況匯總表從以上比較表中不難看出，僅２００４年下半年，虹橋地區(qū)寫字樓的租金便有了大幅度的上漲，特不是幾座新近建成的５Ａ甲級(jí)寫字樓如萬都的漲幅更是達(dá)到了１７％以上。產(chǎn)生如此漲幅的要緊緣故在于：首先，虹橋地區(qū)已有相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)刻沒有新的辦公樓入市，相對(duì)目前上海經(jīng)濟(jì)的飛速進(jìn)展，國(guó)內(nèi)外各型企業(yè)紛紛搶灘上海而造成的對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓需求量的不斷擴(kuò)大，供求差距加大，從而刺激租金上揚(yáng)；其次，原來做為虹橋開發(fā)區(qū)生活配套的古北新區(qū)所能承載的住戶已趨飽和。而于０４年開始，總建筑面積達(dá)到１０３萬平方米的古北二期的大規(guī)模建設(shè)，再一次吸引了大量成功人士入住虹橋地區(qū)，由此所帶來的對(duì)就近辦公的需求，又一次拉升周邊辦公房行情；最后，目前上海其它幾個(gè)新建ＣＢＤ中心如小陸家嘴等的租金已普遍升至0.9—1.2美元／平方米／天，而虹橋地區(qū)完善的生活配備、成熟的商業(yè)辦公環(huán)境、十年經(jīng)營(yíng)后在上海樹立的高尚地位以及相對(duì)低廉的租金標(biāo)準(zhǔn)，為許多中小型公司提供了一個(gè)性價(jià)比更好的選擇。綜上所述，造成虹橋地區(qū)寫字樓租金上漲的均是長(zhǎng)遠(yuǎn)的具有持續(xù)性的因素，由此我們能夠認(rèn)為，在供求關(guān)系未能平衡前，此一輪的租金上漲仍將持續(xù)一段時(shí)刻。然而在大盤上漲的同時(shí)，一些較早建設(shè)的、內(nèi)部設(shè)施相對(duì)比較陳舊落后的辦公樓如新虹橋大廈等則漲幅有限，只是受大環(huán)境的帶動(dòng)而連帶受益。由此可見，在目前上海各個(gè)地區(qū)均在建設(shè)高檔寫字樓的沖擊下，虹橋地區(qū)本身所具備的地段優(yōu)勢(shì)在不斷弱化，而租客對(duì)樓宇本身所具備的現(xiàn)代辦公所需的素養(yǎng)，如先進(jìn)的智能化治理通訊系統(tǒng)及專業(yè)的物業(yè)治理等提出了越來越高的要求。像此類先天不足，而后天也難以通過設(shè)備更新等手段完全改造的老寫字樓，將逐步退出一線競(jìng)爭(zhēng)的行列，只能以相對(duì)較低的租金標(biāo)準(zhǔn)來吸引部分二線的企業(yè)，難以有更大的進(jìn)展。在租金上漲的同時(shí)，區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的幾座產(chǎn)權(quán)式寫字樓二手房的交易也相當(dāng)活躍。以遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng)為例，總高為３１層，位置在２１層左右、北向、建筑面積１７４平方米的一套物業(yè)實(shí)際成交價(jià)格為２５０００元／每平方，且類似成交案例相當(dāng)多。購買者部分為原先在周邊租房辦公的企業(yè)，因租金居高不下，轉(zhuǎn)而自行購買；部分為看好租賃行情的投資客，盡管價(jià)格已高出原價(jià)許多，但因仍具極高的投資回報(bào)，依舊認(rèn)同其價(jià)值。

針對(duì)市場(chǎng)的需求，目前新建的高檔寫字樓也開始改變?cè)瓉碇蛔獠毁u的形式，改為產(chǎn)權(quán)出售，以期快速回籠資金。周邊較典型的案例為《盛高國(guó)際》、《楊子江現(xiàn)代大廈》：區(qū)域虹橋工地位置仙霞路１３７號(hào)案名盛高國(guó)際售樓處上海城Ａ座１９０２室售樓電話62371768開發(fā)商上海綠丹蘭置業(yè)進(jìn)展有限公司代理商自銷建筑設(shè)計(jì)基地面積4000容積率總建面積42266開盤時(shí)刻2004.12.1交房時(shí)刻2005.09.30工程進(jìn)度封頂可售戶數(shù)114已售戶數(shù)58出售率50.8%房型構(gòu)成單幢23層,每層分隔6套面積范圍169-369主力面積210物管費(fèi)用第一太平洋戴維斯單價(jià)范圍20000-24000均價(jià)22000主力總價(jià)4620000建筑布局朝南兩套大面積(369)及一套小面積(169),朝北三套(200左右)周邊環(huán)境對(duì)太陽廣場(chǎng),周邊生活配套齊全,沿仙霞路,較噪雜內(nèi)部配套6+1部電梯,180個(gè)車位,賣點(diǎn)地段特點(diǎn)：整層起賣，較適合大公司辦公，但總價(jià)較高；電梯及停車位充足；采納傳統(tǒng)大中央空調(diào)系統(tǒng)；得房率高；專業(yè)物業(yè)治理公司。

區(qū)域虹橋工地位置仙霞路芙蓉江路口案名現(xiàn)代大廈售樓處在建售樓電話開發(fā)商上?，F(xiàn)代廣場(chǎng)有限公司代理商自銷建筑設(shè)計(jì)同濟(jì)建筑設(shè)計(jì)院基地面積4000容積率總建面積39314開盤時(shí)刻05年一季度交房時(shí)刻05年年底工程進(jìn)度封頂可售戶數(shù)130已售戶數(shù)出售率房型構(gòu)成由一幢25層辦公樓、一幢27層酒店式公寓及5000平方米商業(yè)用房組成面積范圍150-350主力面積230物管費(fèi)用單價(jià)范圍20000-26000均價(jià)23000主力總價(jià)4620000建筑布局每層6套周邊環(huán)境生活配套齊全，周邊為仙霞路老居民區(qū)，大體環(huán)境不佳內(nèi)部配套6+1部電梯,255個(gè)車位,賣點(diǎn)地段特點(diǎn)：5000平方米綜合會(huì)所，為本案提供完善服務(wù)

三、總論虹橋開發(fā)區(qū)做為上海最早開發(fā)的ＣＢＤ商務(wù)區(qū)，經(jīng)歷十年的進(jìn)展，各方面的配套已特不完善，在上海及整個(gè)大中華區(qū)內(nèi)已樹立起高檔辦公區(qū)的形象，名聲在外。近年來，隨著小陸家嘴、南京西路等一批新建高檔寫字樓的投入使用，再加上虹橋地區(qū)樓宇內(nèi)部設(shè)備的老化以及區(qū)內(nèi)沒有軌道交通等種種因素，造成客源分流，許多原本在區(qū)內(nèi)辦公的大型跨國(guó)公司現(xiàn)已轉(zhuǎn)投其它市中心地區(qū)的商務(wù)樓，現(xiàn)在區(qū)內(nèi)租戶大部分為中小規(guī)模的商貿(mào)公司，租金的平均水平也低于市中心的平均價(jià)格，使許多客戶感受虹開發(fā)已是昨日黃花。但事實(shí)上，虹橋開發(fā)區(qū)并沒有老，它依舊具備許多的優(yōu)勢(shì)：虹橋及周邊的地區(qū)（如古北新區(qū)、虹橋路沿線、滬青平公路沿線）是公認(rèn)的上海最高檔居住區(qū)域，此內(nèi)集中了上海目前大部分的涉外人群。本著就近辦公的原則，虹橋開發(fā)區(qū)自然其首選的位置，而且其中有許多客戶從數(shù)年前甚至十年前便已開始在虹橋地區(qū)辦公，差不多對(duì)此區(qū)域內(nèi)有了相當(dāng)?shù)囊揽啃?，輕易可不能選擇離開。隨著萬都、虹橋上海城等一批新建寫字樓，以及目前正在興建的同詮、盛高、楊子江等５Ａ寫字樓的陸續(xù)入市，整個(gè)虹橋地區(qū)寫字樓的整體內(nèi)在品質(zhì)會(huì)有一個(gè)質(zhì)的提升，已完全能夠滿足現(xiàn)代辦公的需要。隨著地鐵二號(hào)線延伸段的建成，再結(jié)合本身已有的相當(dāng)發(fā)達(dá)的公交運(yùn)行系統(tǒng)，將大大改善此區(qū)域的交通出行狀況。虹橋開發(fā)區(qū)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)仍將是上海相當(dāng)重要的ＣＢＤ中心之一，租金水平將依照上海經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的進(jìn)一步進(jìn)展而上調(diào)。受居高不下的租金阻礙，越來越多的企業(yè)考慮自行購買辦公樓，以節(jié)約開支。而投資客也因極高的投資回報(bào)開始日益關(guān)注產(chǎn)權(quán)型辦公房。目前區(qū)內(nèi)正在建設(shè)的５Ａ寫字樓有同詮大廈、嘉琪大廈、盛高國(guó)際及楊子江現(xiàn)代大廈，工程進(jìn)程