地產(chǎn)基金運作方案

地產(chǎn)基金運作方案地產(chǎn)基金運作方案地產(chǎn)基金運作方案V:1.0精細(xì)整理，僅供參考地產(chǎn)基金運作方案日期：20xx年X月地產(chǎn)基金運作方案基于該地產(chǎn)開發(fā)項目未來所需投資需要擬以項目基金模式予以籌集，且因此具體基金采取結(jié)構(gòu)化方式予以設(shè)計，該開發(fā)商以自有項目資產(chǎn)（在建項目工程及開發(fā)商法人自有資產(chǎn)對該項目融資承擔(dān)無限連帶擔(dān)保責(zé)任），由于該項目基金的受托基金管理人為XXXX投資基金管理有限公司，按照此管理公司投資開發(fā)項目的實施周期約為2+1年（2年投資期，最多延長1年），本地產(chǎn)項目基金管理人GP管理費標(biāo)準(zhǔn)一般按所管理基金規(guī)模年收取管理費1%，管理費收取方式為后端收?。碙P退出時再予以一次性扣除繳納，前端不發(fā)生費用），所有LP按照投資項目退出后收益計算為原始投資出資額約定的收益率(第1年年化收益率XX%，第2年年化收益率XX%，如再延長1年則第3年年化收益率為XX%）。地產(chǎn)基金融資發(fā)行范例：某地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)項目，進(jìn)行了1億元規(guī)模的基金方式融資，周期為最長2年，其通過發(fā)行結(jié)構(gòu)化基金產(chǎn)品，結(jié)合自身在區(qū)域地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)質(zhì)聲譽(yù)和形象，最終發(fā)行成功，該基金產(chǎn)品對投資者的承諾年化收益率在XX%，其它中介渠道費用按慣例約為6%，整體融資費率不低于20%，其融資模式核心為：以項目公司股權(quán)質(zhì)押給專項地產(chǎn)基金公司，直至最終投資返還退出。基金進(jìn)入：受讓項目公司股權(quán)股權(quán)比例49%；提供股東貸款XXXX億。基金退出：股東貸款由項目公司按期償還，股東貸款利息覆蓋基金募集額的本金和收益；最終基金股權(quán)部分退出時由XXXX以原價回購。擬定方案：1、為該地產(chǎn)項目基金募集發(fā)行，首先必須設(shè)立相應(yīng)基金投資管理公司（XXXX），該公司注冊資本XXXX萬（為有限合伙企業(yè)，為合伙人出資企業(yè)，原則上其全部合伙人為投資行業(yè)內(nèi)資深人士，人數(shù)為XX人，出資必須為現(xiàn)金出資為宜）；2、該基金發(fā)行為結(jié)構(gòu)化私募產(chǎn)品，募集資金用途為指定地產(chǎn)項目開發(fā)，故對應(yīng)該項目設(shè)立基金時，必須考慮發(fā)行時投資人的投資安全需要設(shè)置相應(yīng)的投資保證措施（含：開發(fā)商實際控制人對該基金承擔(dān)無限擔(dān)保責(zé)任，且其所開發(fā)項目的土地及相應(yīng)在建工程及資產(chǎn)承擔(dān)相應(yīng)擔(dān)保責(zé)任）；3、針對該基金在募集過程中，所需進(jìn)行的推廣策劃公關(guān)宣傳及其他所需具體實施舉措所需費用，均由該基金的管理者GP予以承擔(dān)，其所需費用需要基金受益方，即融資項目方委托其實施并予以支付，該費用一般為該基金募集資金規(guī)模的3%。且可根據(jù)實際所需予以協(xié)商調(diào)整，一般最多不超過6%，此項費用實際為該基金管理者的融資渠道及正常運營維護(hù)費用，屬于管理人正常運營成本范疇，不作為基金管理人的收益考慮；4、基金管理費用：區(qū)別于該基金后端向投資者退出后收取的1%實質(zhì)運營成本對應(yīng)的管理費（4所指管理費實質(zhì)為通道費用，即募資所需的宣傳公關(guān)、中介返傭等費用，基本為轉(zhuǎn)移支付性費用）舉例說明：按照基金募集成功后，即募集理想目標(biāo)合計1億，上述管理人年度一次性（不考慮年費收益）管理費收入為300~600萬（按募資規(guī)模達(dá)成1億的3%~6%計算），此項費用實際為該基金募集時所發(fā)生的費用（項目費及渠道費），如該費用在上述基礎(chǔ)上有一定幅度（10%）內(nèi)有實際浮動增減，管理人可與項目方協(xié)商解決，此費用原則上由項目融資方對管理人予以支付。5、基金投資的監(jiān)管權(quán)：該基金管理人作為有限合伙企業(yè)（法人），作為該地產(chǎn)項目實際開發(fā)者所有者（控制人）和所募集LP資金的受托管理機(jī)構(gòu)，在基金募集期間，其對所募集項目基金的使用有實際監(jiān)督權(quán)力，并具體行使相應(yīng)管控措施；6、管理公司設(shè)計：為便于該基金公司募集的正規(guī)性和面向社會投資人宣傳推介的需要，該基金需要設(shè)計相應(yīng)基金投資管理公司（如：XXX），該公司為有限合伙企業(yè)，從出資比例可以X:X:X，即地產(chǎn)項目方可以選擇（或不選）指派特定無明顯關(guān)聯(lián)人員任法人，但必須注意是該管理公司合伙人必須要具備金融投資及地產(chǎn)行業(yè)資深背景，否則無法有募資的號召力。7、基金募集費用列表如下：市場推廣通道費用通信費宣傳公關(guān)交通費中介返傭交際費營銷傭金每月5000