房地產公司財務管理知識培訓課件

房地產公司

財務管理知識培訓1房地產公司

財務管理知識培訓1財務管理內容資金管理預算管理核算管理稅務管理2財務管理內容資金管理2

第一篇房地產開發(fā)融資流程介紹第二篇房地產開發(fā)企業(yè)涉稅概述第三篇房地產企業(yè)會計核算方法第四篇基本的財務管理分析概念和工具3第一篇房地產開發(fā)第一篇

房地產開發(fā)融資流程介紹房地產企業(yè)貸款的種類 取得貸款的一般前提條件貸款方案的制定貸款審批流程貸款發(fā)放后的管理按揭貸款政策4第一篇

房地產開發(fā)融資流程介紹房地產企業(yè)貸款的種類 4

房地產企業(yè)貸款的種類5房地產企業(yè)貸款的種類房地產企業(yè)貸款的種類

按貸款用途分：1、房地產開發(fā)貸款對已取得“四證”房地產項目給予用于開發(fā)建設的貸款2、土地一級開發(fā)貸款用于土地拆遷和市政配套建設的貸款；如化實、化研一級開發(fā)貸款。3、經營性物業(yè)貸款貸款用途一般不限，以所貸款物業(yè)的經營收入為還款來源的貸款。6房地產企業(yè)貸款的種類按貸款用途分：6房地產企業(yè)貸款的種類

按項目性質劃分：1、住宅項目開發(fā)貸款住宅項目一般風險較小，資金回收期短，銀行可以取得大量個人按揭資源，是銀行較為支持的貸款種類；2、商業(yè)項目開發(fā)貸款商業(yè)項目一般風險較大，資金回收期長，沒有較穩(wěn)定個人按揭資源，銀行對商業(yè)項目的選擇條件較高（經濟形勢、項目位置、公司背景，銀行政策等），在目前外部條件不佳的情況下，一些銀行采取停止發(fā)放該類貸款的政策，如中信銀行。7房地產企業(yè)貸款的種類按項目性質劃分：7

取得貸款的一般前提條件8取得貸款的一般前提條取得貸款的一般前提條件

房地產開發(fā)貸款條件公司條件：1、公司各項合法經營的證照齊全；2、按發(fā)改委立項要求，完成項目注冊資本金注資。項目條件項目取得“立項批復”和“用地規(guī)劃”、“國土證”、“工程規(guī)劃”、“施工證”，即“四證”到位；當只有施工證未到位時可帶條件上報，施工證到位后放款。9取得貸款的一般前提條件房地產開發(fā)貸款條件9財務條件：1、在申請貸款時，項目已投入的自有資金至少要達到項目總投資的35%，商業(yè)地產項目銀行一般要求要達到40%甚至50%；已投入資金以合同和發(fā)票為證；2、已投入的自有資金必須以權益資金的方式投入，即資本金或資本公積，以公司往來款等其他債的形式投入資金，銀行不認為是自有資金。取得貸款的一般前提條件

例：京潤項目投入各類土地成本約30多億，但注冊資本金只有4703萬美金，其他資金均以往來形式（即債的形式）投入，在向銀行申請貸款時需將其他資金以往來款轉資本公積的形式轉入所有者權益，轉增資本公積后銀行才認可該部分投入資金為企業(yè)“自有”資金。10財務條件：取得貸款的一般前提條件例：京潤項目投入各類土地成取得貸款的一般前提條件

擔保條件：一般要求以申請貸款項目的土地及在建工程為抵押物，銀行進行封閉管理。銀行對項目進行抵押的主要目的除了滿足抵押率、防止發(fā)生壞賬外主要還有：通過對解除抵押的同意權掌握在售項目的銷售進度、控制項目的銷售收入，確保貸款按銷售進度逐步償還；控制項目的銷售按揭資源，實現(xiàn)貸款的綜合收益。如果銀行不能對貸款項目進行抵押實施封閉管理（以其他財產抵押或保證擔保），則銀行對項目銷售收入和按揭資源不具備控制性，不能達到其發(fā)放開發(fā)貸款的初衷（各銀行以開發(fā)貸款為手段，主要目的是獲取長期穩(wěn)定的個人按揭貸款客戶）。11取得貸款的一般前提條件擔保條件：11土地一級開發(fā)貸款條件：公司類條件相同，項目條件要求取得一級開發(fā)授權，一級開發(fā)方案會審表、項目立項批復、規(guī)劃意見書等；財務類條件自有資金要求30%以上；一級開發(fā)貸款必須為抵押擔保。經營性物業(yè)貸款條件：申請貸款物業(yè)每年產生的經營的凈現(xiàn)金流量可以滿足貸款期內償還本息的要求。該物業(yè)必須具有產權并可正常經營。取得貸款的一般前提條件

12土地一級開發(fā)貸款條件：取得貸款的一般前提條件12

貸款方案的制定13貸款方案的制定13貸款方案的制定1、項目投資總額一般根據貸款量的需求設計總投資額，或根據項目預計銷售收入的60%—70%設計總投，一般均高于實際投資額，但總投必須滿足已投入的資金達到總投的35%或其他比例，否則，銀行不予受理。例：德勝大廈目前已投入資金約3.1億，按商業(yè)開發(fā)40%自有比例的要求，投資總額不得超過7億元。14貸款方案的制定1、項目投資總額14貸款方案的制定2、項目貸款額的確定項目貸款量最大為項目總投的65%，即減去自有投入部分；但銀行一般會把項目的預售收入作為項目投入的一部分，貸款比例一般為總投資的30%-50%，如招行明確要求貸款申請額度不得超過項目總投的40%。申請貸款額也受抵押物價值的影響，銀行一般抵押率控制在60%—70%以內。例：望京項目目前土地評估價值約為7.6億，按60%計算抵押率，貸款規(guī)模為4.5億，70%為5.3億。15貸款方案的制定2、項目貸款額的確定153、自有資金的確定對新開發(fā)項目來說，主要為項目的土地成本和前期投入，若權益不足，則以股東決議的方式進行轉增資本公積，確保自有資金滿足貸款要求。4、期限和利率的確定一般開發(fā)貸款期限為2年，最長為3年；利率主要由當前的宏觀形勢決定。如2007年公司多筆貸款實現(xiàn)基準利率下浮，而2008年貸款普遍利率上浮10%—30%不等。貸款方案的制定163、自有資金的確定貸款方案的制定165、抵押物的確定抵押物一般為項目自身土地及在建工程，在項目自身不具備抵押條件或抵押率不滿足貸款需求時可用項目外抵押物例：大連項目4號土地評估值不足2億，不足以向工行申請2億額度，即以整個住宅地塊土地抵押給工行。貸款方案的制定175、抵押物的確定貸款方案的制定17

貸款審批流程18貸款審批流程18貸款審批流程在貸款各類條件滿足的前提下，主要流程及時間如下：提供申請及資料（5天）支行審查材料撰寫授信報告（14天）報分行審查材料（14天）分行上會審批（14天）總行審查材料（25天）總行上會審批（14天）簽署合同，準備抵押、或擔保和放款資料（5天若需集團擔保則需14天）放款（2天）辦理抵押登記（5天）19貸款審批流程在貸款各類條件滿足的前提下，主要流程及時間如下：大型國有銀行工、農、中、建在分行一級有一定額度的審批權（如工行5億），在額度權限內可不報總行，根據經驗在分行內審批，一筆貸款一般在2個月內可完成上報、審批和放款的流程，若上報總行一般需3、4個月的時間，且審批風險較大。例：京潤項目在4月份項目具備上報條件（三證齊），招行和交行均在5月底前完成分行審批，但都到8月份才取得總行批復，歷時4個月。貸款審批流程20大型國有銀行工、農、中、建在分行一級有一定額度的審批權（如工

貸款發(fā)放后的管理21貸款發(fā)放后的管理21貸款發(fā)放后的管理1、貸款使用的管理從銀行管理上講，開發(fā)貸款只能用于本項目建設，嚴禁挪用和支付土地款，資金只能支付給施工單位或材料商等。支取貸款前需向銀行提供用款合同、監(jiān)理報告、施工進度表等，支付量要與合同中條款匹配，支付進度與工程進度匹配。例：大連工行對項目貸款實施較嚴格的監(jiān)管，貸款只能用于項目本身，且支付進度嚴格按工程進度控制，禁止向關聯(lián)企業(yè)支付資金。目前各行對貸后的資金監(jiān)管愈發(fā)嚴格（交行對京潤貸款的資金一直監(jiān)管到流出合生的關聯(lián)企業(yè)為止），短期內大量轉出貸款使用的難度加大。22貸款發(fā)放后的管理1、貸款使用的管理22貸款發(fā)放后的管理2、銷售收入監(jiān)管與還款貸款銀行要求對所貸款項目的銷售收入實行監(jiān)管，開立銷售監(jiān)管帳戶，保證還款來源。在項目抵押給銀行后，所銷售房屋需向銀行提出解除抵押的申請，用銷售收入的一定比例償還解抵押資金，銀行通過此種方法逐步收回貸款。按銀行監(jiān)管要求，開發(fā)貸款的還款應是與項目銷售收入的回籠保持同步的。目前，房地產銷售狀況不佳，各行對銷售的監(jiān)管也愈發(fā)嚴格。23貸款發(fā)放后的管理2、銷售收入監(jiān)管與還款23

按揭貸款政策24按揭貸款政策24按揭貸款政策個人住房按揭貸款政策

1、必須提供的個人資料：身份證、戶口本、婚姻狀況證明（結婚證、離婚證、法院判決書）、職業(yè)及收入證明（需加蓋人事部門章或公章，收入數額：（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費＋其他貸款的月還款額）×2）、資信證明（存單/折、汽車行駛證、、房產證、國債、收益性保險單、股票等，提供種類越多越有利于審批；借款人、配偶、子女為法定代表人、股東，須提供公司章程、近3個月財務報表）、營業(yè)執(zhí)照等；

2、貸款期限、比例及利率：實際年齡+貸款年限不超過65歲，最長貸款年限為30年；首次利用貸款購房，執(zhí)行的利率為中國人民銀行公布的同期基準利率下浮15%的優(yōu)惠利率；90平米以下首付款比例不低于20%，90平米以上首付款比例不低于30%；

3、貸款套數的計算是以家庭為單位。借款人及其配偶、未成年子女第二次利用貸款購房，首付款比例不低于40%；利率為中國人民銀行公布的同期基準利率上浮1.1倍；第三次利用貸款購房，首付款比例不低于45%；利率為中國人民銀行公布的同期基準利率上浮1.15倍；根據《中國人民銀行關于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》（銀發(fā)[2008]302號）規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款首付款比例下限為20％，貸款利率下限為中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的0.7倍。但目前各商業(yè)銀行尚無具體實施細則，故上述按揭政策為2008年10月27日前個人住房按揭政策。

25按揭貸款政策個人住房按揭貸款政策25個人商用房按揭貸款政策

1、必須提供的個人資料：身份證、戶口本、婚姻狀況證明（結婚證、離婚證、法院判決書）、職業(yè)及收入證明（需加蓋人事部門章或公章，收入數額：（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費＋其他貸款的月還款額）×2）、資信證明（存單/折、汽車行駛證、、房產證、國債、收益性保險單、股票等，提供種類越多越有利于審批借款人、配偶、子女為法定代表人、股東，須提供公司章程、近3個月財務報表）、營業(yè)執(zhí)照等；

2、貸款期限、比例及利率：實際年齡+貸款年限不超過65歲，最長貸款年限為10年；

首次利用貸款購房，執(zhí)行的利率為中國人民銀行公布的同期基準利率同期基準利率上浮1.1倍；首付款比列下限為50%

3、貸款套數的計算是以家庭為單位。借款人及其配偶、未成年子女第二次利用貸款購房，首付款比例不低于60%；利率為中國人民銀行公布的同期基準利率上浮1.2倍；第三次利用貸款購房，首付款比例不低于65%；利率為中國人民銀行公布的同期基準利率上浮1.21倍

上述住宅與商用房的按揭貸款政策為常規(guī)的信貸政策，借款申請人實際需提供的資料及首付款成數以銀行最后審批條件為準。

26個人商用房按揭貸款政策26第二篇

房地產開發(fā)企業(yè)涉稅概述房地產開發(fā)行業(yè)涉及稅種房地產開發(fā)行業(yè)稅務籌劃27第二篇

房地產開發(fā)企業(yè)涉稅概述房地產開發(fā)行業(yè)涉及稅種27

房地產開發(fā)行業(yè)涉及稅種28房地產開發(fā)行業(yè)涉及稅房地產開發(fā)行業(yè)涉及稅種營業(yè)稅及附稅（重點稅種）企業(yè)所得稅（重點稅種）土地增值稅（重點稅種）房產稅及城市房地產稅城鎮(zhèn)土地使用稅契稅印花稅、車船稅、殘疾人保障基金等29房地產開發(fā)行業(yè)涉及稅種營業(yè)稅及附稅（重點稅種）29營業(yè)稅及附稅納稅義務人在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產及銷售不動產均為營業(yè)稅的納稅義務人。征稅范圍1、預售住宅、商鋪、車位、別墅等不動產的銷售收入；2、出租商鋪、車位的租金收入；3、轉讓土地使用權的轉讓收入；4、住宅、商鋪的誠意金收入；5、罰款、撻定、押金、保證金收入；6、測繪工本費、手續(xù)費收入；7、收取的賠償金收入；8、稅法規(guī)定的其他應稅收入。30營業(yè)稅及附稅納稅義務人30營業(yè)稅及附稅稅率

轉讓無形資產,轉讓土地使用權,銷售不動產,銷售建筑物及其他土地附著物5%。應納稅額的計算

應納稅額=應稅勞務、轉讓無形資產及銷售不動產的營業(yè)額*適用稅率31營業(yè)稅及附稅稅率31企業(yè)所得稅自2008年1月1日起，外資企業(yè)和內資企業(yè)均適用新頒布的新的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》，原《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》同時廢止。32企業(yè)所得稅自2008年1月1日起，外資企業(yè)和內資企業(yè)均契稅計稅依據

1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；即土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應從中剔除，因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據范圍。納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。2、土地使用權贈與、房屋所有權贈與，由契稅征收機關參照同類土地使用權出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定；3、土地使用權交換、房屋所有權交換、土地使用權與房屋所有權交換，為交換價格的差額；4、以劃撥方式取得土地使用權的，經批準轉讓房地產時，除承受方按規(guī)定繳納契稅外，房地產轉讓者應當補繳契稅，計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。

5、承受土地、房屋部分權屬的，為所承受部分權屬的成交價格；當部分權屬改為全部權屬時，為全部權屬的成交價格，原已繳納的部分權屬的稅款應予扣除。33契稅計稅依據33契稅簡介應納稅額的計算

應納稅額=計稅依據*適用稅率（3%-5%，視地方性稅務法規(guī)及國家的更新而變化）34契稅簡介應納稅額的計算34印花稅納稅義務人凡在中國境內書立、使用、領受印花稅所列舉的憑證、并依法履行納稅義務的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人。主要包括：立合同人、立據人、立賬簿人、領受人和使用人。稅目及稅率1、稅目

一般來說，印花稅共有13個稅目。它們是：購銷合同、加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、建筑安裝工程承包合同、財產租賃合同、貨物運輸合同、倉儲保管合同、借款合同、財產保險合同、技術合同、產權轉移書據、營業(yè)賬簿和權利、許可證照。

2、稅率

印花稅的稅率有兩種形式，即比例稅率和定額稅率。

①比例稅率。各類合同以及具有合同性質的憑證、產權轉移書據、營業(yè)賬簿中記載資金的賬簿，適用比例稅率。比例稅率分為5個檔次，分為0.05‰、0.3‰、0.5‰、1‰、4‰。

②定額稅率。權利、許可證照、營業(yè)賬簿中的其他賬簿，適用定額稅率，均為按件貼花，稅額為5元。應納稅額的計算

1、按比例稅率計算

應納稅額=計稅金額×適用稅率

2、按定額稅率計算

應納稅額=憑證數量×單位稅額

35印花稅納稅義務人35

房地產開發(fā)行業(yè)稅務籌劃36房地產開發(fā)行業(yè)稅務籌房地產開發(fā)行業(yè)稅務籌劃1、運籌帷幄、提前籌劃。目前房地產開發(fā)行業(yè)中企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅等為較大的稅種。其中營業(yè)稅為流轉稅，其按照銷售收入的5%計繳稅金，是不以開發(fā)項目是否盈利為前提的；而企業(yè)所得稅和土地增值稅是就企業(yè)的所得計繳的稅金，其分別以利潤總額和增值額作為計稅依據，即兩者的計稅依據直接決定稅負金額。故企業(yè)應從股權收購環(huán)節(jié)、項目規(guī)劃設計、開發(fā)報建與建設環(huán)節(jié)、銷售定價環(huán)節(jié)、項目核算環(huán)節(jié)到集團統(tǒng)籌下的簽訂規(guī)劃設計、咨詢類等合同合理轉移成本等各個環(huán)節(jié)予以籌劃，以達到稅收利益最大化的目的。案例:綠洲大學生公寓的立項\玉河項目的劃分\07年交樓業(yè)績的確認37房地產開發(fā)行業(yè)稅務籌劃1、運籌帷幄、提前房地產開發(fā)行業(yè)稅務籌劃2、提前準備以應對年度匯算清繳工作。企業(yè)所得稅目前的繳納方式為按季預繳，年度終了后5個月內匯算清繳。匯算清繳是在利潤表的基礎上，按照稅法及我司適用的地方性稅務法規(guī)等的規(guī)定，相應調增、調減應納稅所得額，并據以計算我司需補（退）繳企業(yè)所得稅。①匯算的重點科目為收入、成本、費用，其中以成本科目為匯算的重中之重?；诂F(xiàn)金流量的考量，在符合相關法規(guī)規(guī)定的情形下盡可能多的結轉銷售成本在當前匯算期，會在一定程度上緩解近期的資金壓力。而結轉銷售成本的前提之一是支付的成本項目取得足額有效的發(fā)票以及完備的結算資料，故在每個匯算清繳期前應盡可能多的回收預付款項的發(fā)票及辦理結算事宜。其次其他稅前列支事項也應及時、足額取得合規(guī)的票據作為列支的依據。②掌握重點稅務清算政策和各城市重點，各個突擊，爭取重大優(yōu)惠措施③對于企業(yè)所得稅法中明確規(guī)定有稅前列支上限的科目予以重視，如業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費等均明確規(guī)定了所得稅前扣除的上限，超出部分不予稅前列支，無論我司內部的業(yè)務招待費預算與營銷費用預算如何制定，可適當通過合法、完備的手續(xù)將其一部分在賬面上在其他沒有稅前列支上限的科目中列示。案例：０７年北京地區(qū)所得稅清算38房地產開發(fā)行業(yè)稅務籌劃2、提前準備以應房地產開發(fā)行業(yè)稅務籌劃３、重視各級稅務主管機關的稅務稽查工作。稅務稽查是稅務機關依照國家稅收法規(guī)，對納稅人履行納稅義務的情況進行稽核考查，并對其稅務違法行為進行查處的一種管理活動。稅務專項稽查區(qū)別于一般常規(guī)的納稅征管和檢查，人員限機性強，其重點為打擊性稽查，對各類少稅、偷稅、逃稅、騙稅、抗稅事項進行專案查處，并對性質嚴重的稅務違法案件移送司法部門。因此對于企業(yè)而言，尤其對于近年來快速發(fā)展的房地產開發(fā)企業(yè)而言，又處于國家政策嚴控時期，任何一次稅務稽查工作都是一次巨大的考驗。在稅務稽查工作中，因本身會計規(guī)范與稅務規(guī)范之間的差異有很多彈性空間，這個時候稽查人員的裁量權顯得尤其重要，對于會計與稅務方面的彈性差異可以選擇量刑也可選擇放生，量刑既可以選擇量輕也可以選擇量重，必須進行充分的準備和溝通，利用各種渠道解決問題，最大限度減少公司的損失。案例：營業(yè)稅欠稅稽查39房地產開發(fā)行業(yè)稅務籌劃３、重視各級稅務第三篇

房地產企業(yè)會計核算方法合生集團收入口徑及差異合生集團成本口徑及差異40第三篇

房地產企業(yè)會計核算方法合生集團收入口徑及差異40

合生集團收入口徑及差異41合生集團收入口徑及差

合生集團收入口徑及差異目前使用收入的口徑有兩種，即認購口徑和香港口徑。其確認口徑差異如下：1、認購口徑：業(yè)主簽訂認購書并交齊定金的銷售合約額。包含正常（取得銷售許可證）與非正常銷售額（未取得銷售許可證）。2、香港口徑：(1)已取得預售證;(2)已簽約；(3)非抵押；(4)已取得竣工備案；(5)達到交樓條件后，每月按時向客戶發(fā)出具有法律效力的交樓通知書；(6)滿足上述所有條件后，對于業(yè)主已收鑰匙，并已通過驗收的（不需要收齊100%樓款）；對于業(yè)主尚未收樓的，則要求收齊合約額的95%樓款（面積差異款除外）。

備注：另外，因國內口徑收入差異與香港口徑差異不大，為減少香港審計數據差異，提高工作效率，目前已停止使用國內收入口徑，國內口徑確認原則為：(1)已取得預售證；(2)已簽約；(3)已取得竣工備案的銷售合約額。42合生集團收入口徑及差異目前使用收入的口徑有兩種，即認

合生集團成本口徑及差異43合生集團成本口徑及差

目前合生集團使用的報表成本口徑有三種種，即董事局口徑、國內會計準則口徑和香港會計準則口徑。

其中：香港口徑成本由香港總部財務部在國內口徑成本基礎上，按香港會計準則計算得出，并報香港審計師審核；

國內財務核算主要是計算董事局口徑、國內會計準則口徑成本，該兩種成本的差異如下：

1、成本用途不同、配比利潤表的收入也不同：

國內口徑的成本用于計算會計賬面利潤表，相對應的收入是香港口徑的收入；

認購口徑的成本用于計算認購口徑利潤表，相對應的收入是認購口徑的收入；

2、成本內涵不同

國內口徑成本包含香港顧問費、資本化利息和工程人員費用。香港顧問費按合同受益范圍分攤，資本化利息按當期發(fā)生額分攤記入當期在建工程,工程人員費用按建筑面積分攤入全盤。合生集團成本口徑及差異44目前合生集團使用的報表成本口徑有三種種，即董事局口徑、國

合生集團成本口徑及差異（續(xù)）

而認購口徑成本不包含這三項費用，在核算認購口徑利潤時這三項費用作為當期費用直接扣減本期利潤；

3成本分攤原則不同：國內口徑的成本按集團統(tǒng)一的開發(fā)成本科目分攤規(guī)則將成本分攤到住宅、商鋪、車位、會所等產品中；

認購口徑的成本是在國內口徑成本計算結果的基礎上，按董事局要求：根據會所成本不超過500元/㎡，車位不超過7萬每個，即銷售單位成本不超過2188元/㎡（=7000元/32㎡），多余成本由住宅承擔的原則調整計算銷售單位成本。

4成本單價差異：綜合2、3項可看出，因兩種成本口徑內涵不同造成住宅、商鋪等產品的認購口徑單位成本一般高于國內口徑單位成本；而車位、會所的單位成本則明顯低于國內口徑。45合生集團成本口徑及差異（續(xù)）而認購口徑成本不包含這三第四篇

基本的財務管理分析概念和工具盈利分析 成本分析投資分析46第四篇

基本的財務管理分析概念和工具盈利分析 46盈利分析(歷史數據)投資分析(前瞻性)財務分析的目的是分析現(xiàn)有的問題并對短期的策略問題提出解決方案并支持企業(yè)長期的價值最大化成本分析(歷史數據)47盈利分析(歷史數據)投資分析(前瞻性)財務分析的目的是分析現(xiàn)

盈利分析48盈利分析48產品盈利情況客戶盈利情況產品盈利嗎?該產品與其它產品系列相比如何?與競爭對手相比如何?企業(yè)在給該客戶提供服務是盈利嗎?該客戶對于企業(yè)來說的終身價值如何?相對應的利潤如何?還有哪些客戶是企業(yè)有價值的目標?得到這些客戶的成本如何?整體企業(yè)盈利情況企業(yè)在賺錢嗎?企業(yè)一直在賺錢(虧錢)嗎?企業(yè)利潤占整體銷售的百分比是多少?人均利潤率是多少?企業(yè)利潤占總投入資產的百分比如何?企業(yè)與其他企業(yè)相比如何?為什麼?企業(yè)的盈利情況可以從幾個層面研究49產品盈利情況客戶盈利情況產品盈利嗎?企業(yè)在給該客戶提供服務是凈資產回報率凈利潤股東權益凈利潤總資產ROE總資產回報率ROA毛利銷售收入毛利率ROS(毛)凈利潤銷售收入凈利潤率ROS(凈)銷售收入總資產總資產周轉率比率名稱公式衡量什么?衡量資本投放的效率,如企業(yè)在投入資金和資源后得到多少的回報?資源的分配和調整的效率,如每元的資產產生多少的回報?資本密集程度,如每元的資本帶來多少的銷售?每元銷售可以進行固定成本和凈利潤分配的比率每元銷售對應的利潤代號利潤率*凈利潤為稅后凈營運利潤率下列的財務指標是了解企業(yè)財務情況的最好的數據,關鍵是學會用這些指標進行橫向和縱向的比較50凈資產回報率凈利潤股東權益凈利潤總資產ROE總資產回報率RO凈資產回報率管理人員可以通過三種方式影響資本回報率:凈利潤率資產周轉率財務杠桿系數銷售收入股東權益銷售收入總資產總資產股東權益XXX凈利潤率總資產周轉率財務杠桿系數XX

了解企業(yè)的總體盈利情況還不夠,還應通過了解盈利情況的組成部分來明白為什么能盈利和如何盈利的?凈利潤股東權益凈利潤銷售收入凈利潤銷售收入51凈資產回報率管理人員可以通過三種方式影響資本回報率:銷售收入凈資產回報率總資產周轉率現(xiàn)金量應收款周期庫存周轉率固定資產周轉率資產負債表的數據毛利率(折舊與稅前的利潤)收入稅率損益表的數據凈利潤率應付款帳齡負債資產比率流動資產負債比率流動現(xiàn)金負債比率財務杠桿系數中間的三個指標表明了有哪些重要的業(yè)務指標對于凈資本回報率產生了重要的影響，下層的比率表明了對于資產負債表和損益表的內容的影響如何可以影響凈資本回報率我們可以把指標分為三層，從上至下對于企業(yè)進行剖析52凈資產回報率總資產周轉率現(xiàn)金量應收款周期庫存周轉率固定資產周

成本分析53成本分析53業(yè)務職能成本可以根據不同的標準進行分類研發(fā)成本產品、服務和流程設計成本生產成本于成本目標的關系與成本驅動因素的關系總和或平均直接成本間接成本營銷成本分銷成本客戶服務成本固定成本可變成本總成本單位成本劃分標準成本種類54業(yè)務職能成本可以根據不同的標準進行分類研發(fā)成本于成本目標的關許多公司面臨的最大問題之一就是采用何種方法將它們的一般管理費用分談到它們的產品和服務中去核心的問題是選取多少種成本驅動因素及何種成本驅動因素理想狀態(tài)下，在成本和其驅動因素之間應該有邏輯聯(lián)系方法的準確性和實施成本之間有矛盾公司一般采用兩種成本體系：傳統(tǒng)成本法和作業(yè)成本法（ActivityBasedCosting)成本體系－概述55許多公司面臨的最大問題之一就是采用何種方法將它們的一般管理費

損益表:

營業(yè)收入P*X

可變成本 (V*X)

利潤貢獻[P-V]*X

固定成本(F)

利潤 [[P-V]*X]–F成本分析的基本工具（1）：盈虧平衡點的分析單個產品的盈虧平衡分析注解: P=單價 V=單位可變成本 F=總固定成本 X=銷售數量 X*=盈虧平衡點盈虧平衡點： F/[P-V]-40-2002040601520253035收入/成本

(百萬)銷售數量(萬)X*=盈虧平衡點56損益表:成本分析的基本工具（1）：盈虧平衡點的分舉例:

銷售額利潤貢獻

利潤營運杠桿A公司 50,00040,000 ￡10,000400％B公司 50,00020,000 ￡10,000200％A公司銷售額增長20％，利潤增長80％B公司銷售額增長20％，利潤增長40％

成本分析的基本工具（2）：營運杠桿分析營運杠桿系數＝利潤貢獻/營業(yè)利潤營運杠桿營運杠桿指的是利用固定資產將與銷售增長相對應的利潤增長進行放大營運杠桿對于固定資產比重較高的行業(yè)（如民航業(yè)）來說是一項重要的成本分析指標57舉例:成本分析的基本工具（2）：營運杠桿分析營運杠桿系數＝利

投資分析58投資分析581. 將來的回報在考慮了風險后是否與現(xiàn)在的投入相匹配2. 分析建議的投資是否為達到目的的最有效手段常用的工具包括：投資分析可以幫助回答如下的投資問題：投資回收期內部投資回報率法(IRR)凈現(xiàn)值法(NPV)與注重于歷史數據的盈利分析和成本分析不一樣，投資分析注重于對于投資項目將來的價值的估計投資分析通常被用作對于投資決策的支持591. 將來的回報在考慮了風險后是否與現(xiàn)在的投入相匹配常用的工投資分析的優(yōu)點可以將投資的機會進行量化分析幫助進行“干/不干”的決策基于定量的指標對于投資機會/戰(zhàn)略選擇進行優(yōu)先化當在選擇不同的投資和策略方向時非常有用：投資分析提供了定量的分析框架來分析投資的機會，主要用于對企業(yè)策略分析框架的補充60投資分析的優(yōu)點可以將投資的機會進行量化分析當在選擇不同的投資計算投資的回報水平估計相關的現(xiàn)金流量將回報水平與評估標準進行比較基于經驗進行估算對于項目經濟回報的總結評估標準通常是公認的或者企業(yè)內部認可的標準投資項目的舉例:新產品推廣在新市場推廣現(xiàn)有產品實行新的營銷政策并購對手投資機會分析一般分為三步進行61計算投資的回報水平估計相關的現(xiàn)金流量將回報水平與評估標準進行相當于今天的價值預測的現(xiàn)金流投資結束時的剩余價值=+價值等于所有的投資回報減去成本，因此必須對于投資期限內的現(xiàn)金流進行估計，并同時估算項目結束時剩余投資的價值估計現(xiàn)金流:對應的投資時限和最終剩余價值投資的目的是為企業(yè)的股東創(chuàng)造價值62相當于今天的價值預測的現(xiàn)金流投資結束時的剩余價值=+價值等于項目1的現(xiàn)金流40,000160,000280,00030180,000年項目2的現(xiàn)金流64,000164,000264,00030210,000年64,0004589,000投資分析工具（1）：投資回收期投資回收期是將全部投資收回所需的年限，是最原始的一種投資方法投資回報期＝3年投資回報期＝3.28年忽略了資金的時間價值！項目1的現(xiàn)金流40,000160,000280,000301-40-2002040601520253035凈現(xiàn)值

(000’s)折現(xiàn)率(%)=自身=購并IRR25.5%22.1%內部投資回報率是單個項目的凈現(xiàn)值為0時對應的折現(xiàn)率，可將其與資本的機會成本，k,進行比較IRR>K,投資可以接受IRR<K,拒絕投資IRR=K,投資收益很少舉例投資分析工具（2）：內部投資回報率（IRR）-40-2002040601520253035凈現(xiàn)值

(00NPV>0,投資可以接受NPV<0,拒絕投資NPV=0,投資收益很少NPV=C0+PVPV=SCt(1+r)t=初期投資=未來的現(xiàn)金入帳t=時間=折現(xiàn)率CoCttr計算公式投資分析工具（3）：凈現(xiàn)值（NPV）法凈現(xiàn)值法原理：同等單位的貨幣但價值并不相等，即現(xiàn)在的一塊錢不等于將來的一塊錢，原因可能是通脹因素，利率因素，機會成本等。凈現(xiàn)值法就是把未來的收益和支出均按特定的折現(xiàn)率換算成現(xiàn)在的價值來衡量項目整體的價值。NPV>0,投資可以接受NPV=C0+PVPV

附：新舊會計準則比較66附：新舊會計準則比較謝謝！67謝謝！67附：

新舊會計準則比較68附：

新舊會計準則比較68

新會計準則體系概述69新會計準則體系概述6新會計準則體系概述意義（一）制定和頒布新會計準則體系有利于我國融入國際經濟體系全球經濟一體化和國際資本市場的發(fā)展，要求會計準則的國際協(xié)調、趨同成為必然趨勢會計國際化的關鍵點之一是會計準則的國際化我國目前的企業(yè)會計制度仍然與國際會計準則之間存在相當的差異（二）有利于建立和完善現(xiàn)代企業(yè)制度（三）有利于提高會計人員的職業(yè)水平70新會計準則體系概述意義70新會計準則體系的三個層次（一）基本準則會計準則體系的指導思想和指導原則，對38個具體準則統(tǒng)馭和原則指導（二）具體會計準則（38項）1、一般業(yè)務準則2、特殊行業(yè)的特定業(yè)務準則3、報告準則（三）企業(yè)會計準則應用指南指導會計實務的操作性指南許多國家的會計準則體系中并不存在企業(yè)會計制度，通常會計制度是由企業(yè)自行制定的，因此不將企業(yè)會計準則應用指南稱為會計制度。71新會計準則體系的三個層次（一）基本準則71序號準則名稱頒布/修訂時間實施時間重新頒布時間1企業(yè)會計準則1992.11.301993.07.012006.02.152關聯(lián)方關系及其交易的披露1997.05.221998.01.01同上3資產負債表日后事項1998.05.121998.01.01同上4收入1998.06.201999.01.01同上5建造合同1998.06.251999.01.01同上6或有事項2000.04.272000.07.01同上7無形資產2001.01.182001.01.01同上8借款費用2001.01.182001.01.01同上我國會計準則一覽表72序號準則名稱頒布/修訂實施重新頒布1企業(yè)會計準則1序號準則名稱頒布/修訂時間實施時間重新頒布時間9租賃2001.01.182001.01.012006.02.1510現(xiàn)金流量表2001.01.182001.01.01同上11債務重組2001.01.182001.01.01同上12投資2001.01.182001.01.01同上13會計政策、會計估計變更及會計差錯更正2001.01.182001.01.01同上14非貨幣性交易2001.01.182001.01.01同上15中期財務報告2001.11.022002.01.01同上16存貨2001.11.022002.01.01同上17固定資產2001.11.022002.01.0117我國會計準則一覽表(續(xù)）73序號準則名稱頒布/修訂實施重新頒布9租賃20新增會計準則22項編號準則名稱頒布/修訂時間實施時間3號投資性房地產2006.2.152007.01.015號生物資產同上同上8號資產減值同上同上9號職工薪酬同上同上10號企業(yè)年金基金同上同上11號股份支付同上同上16號政府補助同上同上18號所得稅同上同上19號外幣折算2006.2.152007.01.0120號企業(yè)合并同上同上22號金融工具確認和計量同上同上23號金融資產轉移同上同上74新增會計準則22項編號準則名稱頒布/修訂時間實施時間3號投編號準則名稱頒布/修訂時間實施時間24號套期保值同上同上25號原保險合同同上同上26號再保險合同同上同上27號石油天然氣開采同上同上30號財務報表列報同上同上33號合并財務報表2006.2.152007.01.0134號每股收益同上同上35號分部報告同上同上37號金融工具列報同上同上38號首次執(zhí)行企業(yè)會計準則同上同上新增會計準則22項（續(xù)）75編號準則名稱頒布/修訂時間實施時間24號套期保值同上同上2

具體會計準則的新舊比較76具體會計準則的新舊比企業(yè)會計準則第1號—存貨2001年11月財政部發(fā)布《企業(yè)會計準則—存貨》，2002年1月1日實施存在的主要問題：企業(yè)利用存貨跌價準備操縱利潤修訂后的新準則主要變化有兩點：（1）取消了發(fā)出存貨計價的后進先出法（2）某些存貨發(fā)生的借款費用可以資本化。新舊準則具體差異見下表：77企業(yè)會計準則第1號—存貨2001年11月財政部發(fā)布《企業(yè)會計新舊存貨準則主要變化舊準則新準則商品流通企業(yè)在采購過程中發(fā)生的運輸費、裝卸費、保險費、包裝費、倉儲費等費用在發(fā)生是確認為當期費用不能歸屬于使存貨達到目前場所和狀態(tài)的其他支出應當在發(fā)生時確認為當期損益，不計入存貨成本。投資者投入的存貨的成本，應當按照投資各方確認的價值確定。投資者投入存貨的成本，應當按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。發(fā)出存貨的實際成本，可采用的方法有個別計價法、先進先出法、加權平均法、移動平均法和后進先出法等。發(fā)出存貨的實際成本，可以采用的方法有個別計價法、先進先出法、加權平均法。應計入存貨成本的借款費用，按照《企業(yè)會計準則第17號——借款費用》處理。企業(yè)提供勞務的，所發(fā)生的從事勞務人員的直接人工和其他直接費用以及可歸屬的間接費用，記入存貨成本。78新舊存貨準則主要變化舊準則新舊存貨準則主要變化（續(xù)）舊準則新準則接受捐贈的存貨的成本，應當分別以下情況確定：捐贈方提供了有關憑據的，按憑據上標明的金額加上應支付的相關稅費確定；捐贈方沒有提供有關憑據的，應當參照同類或類似存貨的市場價格的金額，加上應支付的相關稅費確定。盤盈的存貨的成本，應當按照同類或類似存貨的市場價格確定。79新舊存貨準則主要變化（續(xù)）舊準則新準則接受捐贈的存貨的成本，企業(yè)會計準則第2號—長期股權投資原《投資》準則于1998年6月公布，1999年1月1日實施突出存在的問題：上市公司利用非現(xiàn)金資產采用公允價值計價大做文章，大規(guī)模操縱利潤新舊準則的主要變化：（1）新會計準則改變了非現(xiàn)金資產廣泛采用公允價值計價的方法，全面采用了帳面價值的計價方法（2）準則規(guī)范范圍的變化。長期股權投資準則規(guī)范的范圍明顯變小，短期投資和長期債權投資不再屬于該準則的規(guī)范范圍。短期投資改稱為“交易性證券”；長期債權投資歸入持有至到期投資，這些內容在《金融工具的確認和計量準則》中予以規(guī)范80企業(yè)會計準則第2號—長期股權投資原《投資》準則于1998年6企業(yè)會計準則第2號-長期股權投資（3）股權投資差額的處理進行了簡化，不再采用分期攤銷的方法，直接在取得投資的當期確認為當期損益；（4）長期股權投資采用何種方法核算標準的變化。對于能夠對被投資單位實施控制的長期股權投資，不再采用權益法，而是改用成本法，只在編制合并財務報表時才調整為權益法（5）權益法下，投資企業(yè)應享有被投資單位所有者權益的份額的計量基礎發(fā)生變化，改為投資企業(yè)應享有被投資單位各項可辨認資產公允價值份額為基礎進行確認；81企業(yè)會計準則第2號-長期股權投資（3）股權投資差額的處理進行新舊投資準則主要變化舊準則新準則投資企業(yè)對被投資單位控制、共同控制和重大影響時，用權益法核算投資企業(yè)能夠對被投資單位實施控制的，被投資單位為其子公司，投資企業(yè)對子公司的長期股權投資，應當采用成本法核算，編制合并財務報表時按照權益法進行調整。長期股權投資采用權益法核算時，投資企業(yè)的初始投資成本大于應享有被投資單位所有者權益的金額，作為股權投資差額，按一定期限平均攤銷，計入損益。長期股權投資的初始投資成本大于應享有被投資單位可辨認凈資產公允價值份額的，不調整長期股權投資的初始投資成本；長期股權投資的初始投資成本小于投資時應享有被投資單位可辨認凈資產公允價值份額的，其差額應當計入當期損益，同時調整長期股權投資的成本，即不確認股權投資差額。82新舊投資準則主要變化舊準則新準則投資企業(yè)對被投資單位控制、共新舊投資貨準則主要變化（續(xù)）舊準則新準則企業(yè)合并形成的長期股權投資，應當按照下列規(guī)定確定其初始投資成本：（一）同一控制下的企業(yè)合并中，合并方以支付現(xiàn)金、轉讓非現(xiàn)金資產或承擔債務方式作為合并對價的，應當在合并日按照取得被合并方所有者權益賬面價值的份額作為長期股權投資的初始投資成本。長期股權投資初始投資成本與支付的現(xiàn)金、轉讓的非現(xiàn)金資產以及所承擔債務賬面價值之間的差額，應當調整資本公積；資本公積不足沖減的，調整留存收益。合并方以發(fā)行權益性證券作為合并對價的，應當在合并日按照取得被合并方所有者權益賬面價值的份額作為長期股權投資的初始投資成本。按照發(fā)行股份的面值總額作為股本，長期股權投資初始投資成本與所發(fā)行股份面值總額之間的差額，應當調整資本公積；資本公積不足沖減的，調整留存收益。83新舊投資貨準則主要變化（續(xù)）舊準則新準則企業(yè)合并形成的長期股新舊投資貨準則主要變化（續(xù)）舊準則新準則企業(yè)合并形成的長期股權投資，應當按照下列規(guī)定確定其初始投資成本：初始投資成本、長期股權投資初始投資成本與支付的現(xiàn)金、轉讓的非現(xiàn)金資產以及所承擔債務賬面價值之間的差額，應當調整資本公積；資本公積不足沖減的，調整留存收益。合并方以發(fā)行權益性證券作為合并對價的，應當在合并日按照取得被合并方所有者權益賬面價值的84新舊投資貨準則主要變化（續(xù)）舊準則新準則企業(yè)合并形成的長期股企業(yè)會計準則第4號---固定資產2001年11月發(fā)布，2002年1月1日實施修訂后的固定資產準則主要變化（1）重新定義了預計凈殘值。修訂后的預計凈殘值強調現(xiàn)值概念，原準則中預計凈殘值是終值，新準則中的預計凈殘值是現(xiàn)值。（2）規(guī)定了棄置費的會計處理。主要考慮到我國有些特殊企業(yè)，在資產使用完報廢后要發(fā)生一筆很大的費用，如，核電站的報廢。（3）取消后續(xù)支出的確認原則。指出固定資產后續(xù)支出和初始支出的確認原則仍然是相同的：即（1）該資產包含的經濟利益很可能流入企業(yè)（2）該資產的成本能夠可靠計量。否則就不能資本化，而應費用化。85企業(yè)會計準則第4號---固定資產2001年11月發(fā)布，200企業(yè)會計準則第4號---固定資產舊準則新準則固定資產，是指同時具有下列兩個特征的有形資產：（一）為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的；（二）使用年限超過一年。（三）單位價值較高。固定資產，是指同時具有下列兩個特征的有形資產：（一）為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的；（二）使用壽命超過一個會計期間。

使用壽命是指企業(yè)使用固定資產的預計期間，或者該固定資產所能生產產品或提供勞務的數量。舊準則沒有該規(guī)定購買固定資產的價款超過正常信用條件延期支付，實質上具有融資性質的，固定資產的成本以購買價款的現(xiàn)值為基礎確定。實際支付的價款與購買價款的現(xiàn)值之間的差額，除應予以資本化的以外，應當在信用期間內計入當期損益。確定固定資產時，應當考慮預計棄置費用因素。86企業(yè)會計準則第4號---固定資產舊準則新準則固定資產，是指同企業(yè)會計準則第4號---固定資產舊準則新準則舊準則沒有該規(guī)定。企業(yè)固定資產盤虧造成的損失，應當計入當期損益如果有跡象表明以前期間據以計提固定資產減值準備的各種因素發(fā)生變化，使得固定資產的可收回金額大于其賬面價值，則以前期間已計提的減值準備應當轉回，但轉回的金額不應超過原已計提的固定資產減值準備計提的固定資產減值準備不可轉回，在建工程減值準備不可轉回投資者投入的固定資產，按投資個方確認的價值，作為入帳價值投資者投入固定資產的成本，應當按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外87企業(yè)會計準則第4號---固定資產舊準則新準則舊準則沒有該規(guī)定企業(yè)會計準則第6號---無形資產修訂后的無形資產準則主要有五個方面：（1）準則適用范圍。修訂后明確規(guī)定不包括商譽，商譽的相關處理在企業(yè)合并的準則中進行規(guī)定（2）修訂了無形資產的定義。修訂后的準則規(guī)定，無形資產指沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產。（3）取消原準則第10條中的“但企業(yè)為首次發(fā)行股票而接受投資者投入的無形資產，應以該無形資產在投資方的帳面價值作為入賬價值”的規(guī)定。主要是此規(guī)定可操作性差。如，企業(yè)用無形資產投資，而有些無形資產以前是沒有入賬的（如土地使用權），在帳簿中不存在該項無形資產的記錄。（4）對研究開發(fā)費用的會計處理進行修訂。此次準則修訂，將企業(yè)在研究開發(fā)過程中發(fā)生的費用區(qū)別對待：對于研究階段發(fā)生支出進行費用化處理，但是，對于開發(fā)階段發(fā)生的費用，在符合相關條件的前體下，允許資本化。（5）增加有關使用壽命不確定的無形資產的會計處理規(guī)定88企業(yè)會計準則第6號---無形資產修訂后的無形資產準則主要有五企業(yè)會計準則第7號

---非貨幣性資產交易修訂后的主要變化：（1）計量模式的改變：兩個計量模式，即在符合一定條件下可采用公允價值進行計量；不符合條件的采用帳面價值計量。采用公允價值計量必須同時符合：非貨幣性資產交換具有商業(yè)實質；交換的資產存在公允價值（2）非貨幣性資產交換的損益的確認發(fā)生了改變89企業(yè)會計準則第7號

---非貨幣性資產交易修訂后的主要變化：企業(yè)會計準則第14號---收入修訂后的主要變化：收入準則變化不大，只是表述更加清晰，范圍更加明確，題例更加符合中國人的習慣，進一步明確收入的概念，收入準則的使用范圍收入

評述：減少關聯(lián)交易，規(guī)定更加明確

90企業(yè)會計準則第14號---收入修訂后的主要變化：90企業(yè)會計準則第14號---收入舊準則新準則舊準則沒有該規(guī)定

企業(yè)應當按照從購貨方己收或應收的合同或協(xié)議價款確定商品銷售收入金額，己收或應收的合同或協(xié)議價款顯失公允的除外。

應收的合同或協(xié)議價款與其公允價值相差較大的，應按照應收的合同或協(xié)議價款的公允價值確定銷售商品收入金額，應收的合同或協(xié)議價款與其公允價值之間的差額，應當在合同或協(xié)議期間內采用實際利率法進行攤銷，計入當期損益讓渡資產使用權收入包括利息收入、使用費收入讓渡資產使用權收入包括利息收入、使用費收入和現(xiàn)金股利收入。舊準則沒有該規(guī)定現(xiàn)金股利收入金額，按照被投資單位宣告的現(xiàn)金股利分配方案和持股比例計算確定。91企業(yè)會計準則第14號---收入舊準則新準則舊準則沒有該規(guī)定

企業(yè)會計準則第12號---債務重組主要變化：（1）修訂了債務重組的定義，重新恢復到1998年所制定準則的提法。“債務重組是在債務人發(fā)生財務困難的情況下，債權人按照其與債務人達成的協(xié)議或法院的裁定作出讓步的事項”（2）債務重組的結果（損失和收益）均記入當期損益（3）在以非現(xiàn)金資產方式清償債務和修改債務條件的情況下，引入了公允價值計量。因為“非貨幣交易準則”、“企業(yè)合并準則”、“投資性房產”等準則部分引入公允價值以后，“債務重組”也同樣采用公允價值，以保持準則制定內在邏輯統(tǒng)一性。92企業(yè)會計準則第12號---債務重組主要變化：92企業(yè)會計準則第13號---或有事項修改后的主要變化預計負債的計量不同。新準則對預計負債的計量分為初始計量和后續(xù)計量。初始計量按履行相關現(xiàn)時義務所需支出的最佳估計數進行，并應考慮貨幣時間價值；后續(xù)計量指企業(yè)應在資產負債表日隊預計負債的帳面價值進行檢查，如有客觀證據表明該帳面價值不能真實反映當前最佳估計數，應作相應調整。或有事項

評述：增加對風險價值的評估93企業(yè)會計準則第13號---或有事項修改后的主要變化93企業(yè)會計準則第17號---借款費用修訂后的主要變化（1）擴大了借款費用資本化的資產范圍。我國引入“符合資本化條件的資產”概念，即固定資產和需要經過相當長時間可以達到可使用狀態(tài)的或可銷售狀態(tài)的存貨和投資性房地產（2）擴大了可予資本化的借款范圍。資本化的借款范圍擴大到專門借款和一般借款。借款費用

評述：范圍擴大，具體94企業(yè)會計準則第17號---借款費用修訂后的主要變化94企業(yè)會計準則第17號---借款費用舊準則新準則符合資本化條件的資產僅包括固定資產

符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到可使用或者可銷售狀態(tài)的資產，包括固定資產和需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到可使用或可銷售狀態(tài)的存貨、投資性房產等借款費用只有同時滿足以下三個條件時，才應當開始資本化：

(一)資產支出已經發(fā)生；

(二)借款費用已經發(fā)生；

(三)為使資產達到預定可使用狀態(tài)所必要的購建已經開始借款費用只有同時滿足以下三個條件時，才應當開始資本化：

(一)資產支出已經發(fā)生；

(二)借款費用已經發(fā)生；

(三)為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產活動已經開始95企業(yè)會計準則第17號---借款費用舊準則新準則符合資本化條企業(yè)會計準則第17號---借款費用舊準則新準則只有專門借款所發(fā)生的借款費用才允許予以資本化為購建或者生產符合資本化條件的資產而占用了一般借款的，企業(yè)應當根據累計資產支出加權平均數超過專門借款的部分乘以所占用一般借款的資本化率，計算確定一般借款利息中應予資本化的金額。一般借款的資本化率應當根據一般借款加權平均利率確定，其計算方法與專門借款加權平均利率計算方法相同借款存在折價或溢價的，可以采用實際利率法，也可以采用直線法確定每一會計期間應攤銷的折價或者溢價金額，調整每期利息金額借款存在折價或溢價的，應當按照實際利率法確定每一會計期間應攤銷的折價或者溢價金額，調整每期利息金額96企業(yè)會計準則第17號---借款費用舊準則新準則只有專門借款所企業(yè)會計準則第21號—租賃修訂后的主要變化（1）改變了租賃開始日的確定時點，即以租賃協(xié)議的簽訂日與雙方承擔主要租賃責任的承諾生效日兩者孰早者為準，與國際會計準則一致；（2）提出了租賃期開始日的概念，明確了融資租賃承租人租入資產和出租人債權的確認時點；（3）在融資租賃下，將初始直接費用資本化，原準則是將初始直接費用費用化。（4）引入公允價值概念。97企業(yè)會計準則第21號—租賃修訂后的主要變化97企業(yè)會計準則第28號---

會計政策、會計估計變更和差錯更正

修訂后的主要變化（1）取消了重大差錯，改為前期差錯，而且采用追溯重述法處理會計差錯（2）增加了無法進行追溯調整和追溯重述的規(guī)定會計政策、會計估計變更和會計差錯更正

評述：概念更加清楚

98企業(yè)會計準則第28號---

會計政策、會計估計變更和差錯更正企業(yè)會計準則第28號---

會計政策、會計估計變更和差錯更正舊準則新準則舊準則沒有該規(guī)定前期差錯，是指由于沒有運用或錯誤運用以下兩種信息，而對前期財務報表造成遺漏或誤報。

(一)編報前期財務報表時能夠合理預計取得并應當加以考慮的可靠信息。

(二)前期財務報表批準報出時能夠取得的可靠信息。

前期差錯通常包括計算錯誤、應用會計政策錯誤、疏忽或曲解事實以及舞弊產生的影響以及存貨、固定資產盤盈等舊準則沒有該規(guī)定業(yè)應當采用追溯重述法更正重要的前期差錯，確定前期差錯累積影響數不切實可行的除外。

追溯重述法，是指在發(fā)現(xiàn)前期差錯時，視同該項前期差錯從未發(fā)生過，從而對財務報表相關項目進行更正的方法。99企業(yè)會計準則第28號---

會計政策、會計估計變更和差錯更正企業(yè)會計準則第29號--

資產負債表日后事項修訂后的主要變化將擬分配的股利（股票股利和現(xiàn)金股利）應作為非調整事項在報表附注中進行披露。要求企業(yè)在資產負債表日至財務報表批準報出日之間董事會確定的利潤分配方案中股票股利和現(xiàn)金股利（或分配給投資者的利潤）不在資產負債表確定為負債，而應當在財務報表附注中單獨披露。資產負債表日后事項

評述：更加具體、明了100企業(yè)會計準則第29號--

資產負債表日后事項修訂后的主要變化

舊準則1、企業(yè)發(fā)生的資產負債表日后調整事項，通常包括下列事項（1）已證實某項資產在資產負債表日已減值，或為該項資產已確認的減值損失需調整（2）表明應將資產負債表日存在的某項現(xiàn)時義務予以確認，或已對某項義務確認的負債需要調整（3）表明資產負債表所屬期間或以前期間存在重大會計差錯（4）發(fā)生資產負債表所屬期間或以前期間所售商品的退回新準則1、企業(yè)發(fā)生的資產負債表日后調整事項，通常包括下列事項：(一)資產負債表日后訴訟案件結案，法院判決證實了企業(yè)在資產負債表日已經存在現(xiàn)時義務，需要調整原先確認的與該訴訟案件相關的預計負債，或確認一項新負債。(二)資產負債表日后取得確鑿證據，表明某項資產在資產負債表日發(fā)生了減值或者需要調整該項資產原先確認的減值金額。(三)資產負債表日后進一步確定了資產負債表日前購入資產的成本或售出資產的收入。(四)資產負債表日后發(fā)現(xiàn)了財務報表舞弊或差錯。101

舊準則新準則101企業(yè)會計準則第36號—關聯(lián)方披露修訂后的主要變化（1）取消有關個別財務報表中關聯(lián)方關系及其交易信息披露的豁免（2）擴展了關聯(lián)方的外延，并明確了相關問題（3）增加了信息披露內容無論是否發(fā)生了關聯(lián)方交易，企業(yè)都應當在財務報表附注中披露母子公司的關系在發(fā)生關聯(lián)方交易的情況下，披露未結算項目的條款和條件，以及有關提供或取得擔保的詳細信息；未結算項目的壞賬準備金額。關聯(lián)方交易按關聯(lián)方分別披露只有在提供充分證據的情況下，企業(yè)才能披露關聯(lián)方交易采用了與公平交易相同的條款102企業(yè)會計準則第36號—關聯(lián)方披露修訂后的主要變化102房地產公司

財務管理知識培訓103房地產公司

財務管理知識培訓1財務管理內容資金管理預算管理核算管理稅務管理104財務管理內容資金管理2

第一篇房地產開發(fā)融資流程介紹第二篇房地產開發(fā)企業(yè)涉稅概述第三篇房地產企業(yè)會計核算方法第四篇基本的財務管理分析概念和工具105第一篇房地產開發(fā)第一篇

房地產開發(fā)融資流程介紹房地產企業(yè)貸款的種類 取得貸款的一般前提條件貸款方案的制定貸款審批流程貸款發(fā)放后的管理按揭貸款政策106第一篇

房地產開發(fā)融資流程介紹房地產企業(yè)貸款的種類 4

房地產企業(yè)貸款的種類107房地產企業(yè)貸款的種類房地產企業(yè)貸款的種類

按貸款用途分：1、房地產開發(fā)貸款對已取得“四證”房地產項目給予用于開發(fā)建設的貸款2、土地一級開發(fā)貸款用于土地拆遷和市政配套建設的貸款；如化實、化研一級開發(fā)貸款。3、經營性物業(yè)貸款貸款用途一般不限，以所貸款物業(yè)的經營收入為還款來源的貸款。108房地產企業(yè)貸款的種類按貸款用途分：6房地產企業(yè)貸款的種類

按項目性質劃分：1、住宅項目開發(fā)貸款住宅項目一般風險較小，資金回收期短，銀行可以取得大量個人按揭資源，是銀行較為支持的貸款種類；2、商業(yè)項目開發(fā)貸款商業(yè)項目一般風險較大，資金回收期長，沒有較穩(wěn)定個人按揭資源，銀行對商業(yè)項目的選擇條件較高（經濟形勢、項目位置、公司背景，銀行政策等），在目前外部條件不佳的情況下，一些銀行采取停止發(fā)放該類貸款的政策，如中信銀行。109房地產企業(yè)貸款的種類按項目性質劃分：7

取得貸款的一般前提條件110取得貸款的一般前提條取得貸款的一般前提條件

房地產開發(fā)貸款條件公司條件：1、公司各項合法經營的證照齊全；2、按發(fā)改委立項要求，完成項目注冊資本金注資。項目條件項目取得“立項批復”和“用地規(guī)劃”、“國土證”、“工程規(guī)劃”、“施工證”，即“四證”到位；當只有施工證未到位時可帶條件上報，施工證到位后放款。111取得貸款的一般前提條件房地產開發(fā)貸款條件9財務條件：1、在申請貸款時，項目已投入的自有資金至少要達到項目總投資的35%，商業(yè)地產項目銀行一般要求要達到40%甚至50%；已投入資金以合同和發(fā)票為證；2、已投入的自有資金必須以權益資金的方式投入，即資本金或資本公積，以公司往來款等其他債的形式投入資金，銀行不認為是自有資金。取得貸款的一般前提條件

例：京潤項目投入各類土地成本約30多億，但注冊資本金只有4703萬美金，其他資金均以往來形式（即債的形式）投入，在向銀行申請貸款時需將其他資金以往來款轉資本公積的形式轉入所有者權益，轉增資本公積后銀行才認可該部分投入資金為企業(yè)“自有”資金。112財務條件：取得貸款的一般前提條件例：京潤項目投入各類土地成取得貸款的一般前提條件

擔保條件：一般要求以申請貸款項目的土地及在建工程為抵押物，銀行進行封閉管理。銀行對項目進行抵押的主要目的除了滿足抵押率、防止發(fā)生壞賬外主要還有：通過對解除抵押的同意權掌握在售項目的銷售進度、控制項目的銷售收入，確保貸款按銷售進度逐步償還；控制項目的銷售按揭資源，實現(xiàn)貸款的綜合收益。如果銀行不能對貸款項目進行抵押實施封閉管理（以其他財產抵押或保證擔保），則銀行對項目銷售收入和按揭資源不具備控制性，不能達到其發(fā)放開發(fā)貸款的初衷（各銀行以開發(fā)貸款為手段，主要目的是獲取長期穩(wěn)定的個人按揭貸款客戶）。113取得貸款的一般前提條件擔保條件：11土地一級開發(fā)貸款條件：公司類條件相同，項目條件要求取得一級開發(fā)授權，一級開發(fā)方案會審表、項目立項批復、規(guī)劃意見書等；財務類條件自有資金要求30%以上；一級開發(fā)貸款必須為抵押擔保。經營性物業(yè)貸款條件：申請貸款物業(yè)每年產生的經營的凈現(xiàn)金流量可以滿足貸款期內償還本息的要求。該物業(yè)必須具有產權并可正常經營。取得貸款的一般前提條件

114土地一級開發(fā)貸款條件：取得貸款的一般前提條件12

貸款方案的制定115貸款方案的制定13貸款方案的制定1、項目投資總額一般根據貸款量的需求設計總投資額，或根據項目預計銷售收入的60%—70%設計總投，一般均高于實際投資額，但總投必須滿足已投入的資金達到總投的35%或其他比例，否則，銀行不予受理。例：德勝大廈目前已投入資金約3.1億，按商業(yè)開發(fā)40%自有比例的要求，投資總額不得超過7億元。116貸款方案的制定1、項目投資總額14貸款方案的制定2、項目貸款額的確定項目貸款量最大為項目總投的65%，即減去自有投入部分；但銀行一般會把項目的預售收入作為項目投入的一部分，貸款比例一般為總投資的30%-50%，如招行明確要求貸款申請額度不得超過項目總投的40%。申請貸款額也受抵押物價值的影響，銀行一般抵押率控制在60%—70%以內。例：望京項目目前土地評估價值約為7.6億，按60%計算抵押率，貸款規(guī)模為4.5億，70%為5.3億。117貸款方案的制定2、項目貸款額的確定153、自有資金的確定對新開發(fā)項目來說，主要為項目的土地成本和前期投入，若權益不足，則以股東決議的方式進行轉增資本公積，確保自有資金滿足貸款要求。4、期限和利率的確定一般開發(fā)貸款期限為2年，最長為3年；利率主要由當前的宏觀形勢決定。如2007年公司多筆貸款實現(xiàn)基準利率下浮，而2008年貸款普遍利率上浮10%—30%不等。貸款方案的制定1183、自有資金的確定貸款方案的制定165、抵押物的確定抵押物一般為項目自身土地及在建工程，在項目自身不具備抵押條件或抵押率不滿足貸款需求時可用項目外抵押物例：大連項目4號土地評估值不足2億，不足以向工行申請2億額度，即以整個住宅地塊土地抵押給工行。貸款方案的制定1195、抵押物的確定貸款方案的制定17

貸款審批流程120貸款審批流程18貸款審批流程在貸款各類條件滿足的前提下，主要流程及時間如下：提供申請及資料（5天）支行審查材料撰寫授信報告（14天）報分行審查材料（14天）分行上會審批（14天）總行審查材料（25天）總行上會審批（14天）簽署合同，準備抵押、或擔保和放款資料（5天若需集團擔保則需14天）放款（2天）辦理抵押登記（5天）121貸款審批流程在貸款各類條件滿足的前提下，主要流程及時間如下：大型國有銀行工、農、中、建在分行一級有一定額度的審批權（如工行5億），在額度權限內可不報總行，根據經驗在分行內審批，一筆貸款一般在2個月內可完成上報、審批和放款的流程，若上報總行一般需3、4個月的時間，且審批風險較大。例：京潤項目在4月份項目具備上報條件（三證齊），招行和交行均在5月底前完成分行審批，但都到8月份才取得總行批復，歷時4個月。貸款審批流程122大型國有銀行工、農、中、建在分行一級有一定額度的審批權（如工

貸款發(fā)放后的管理123貸款發(fā)放后的管理21貸款發(fā)放后的管理1、貸款使用的管理從銀行管理上講，開發(fā)貸款只能用于本項目建設，嚴禁挪用和支付土地款，資金只能支付給施工單位或材料商等。支取貸款前需向銀行提供用款合同、監(jiān)理報告、施工進度表等，支付量要與合同中條款匹配，支付進度與工程進度匹配。例：大連工行對項目貸款實施較嚴格的監(jiān)管，貸款只能用于項目本身，且支付進度嚴格按工程進度控制，禁止向關聯(lián)企業(yè)支付資金。目前各行對貸后的資金監(jiān)管愈發(fā)嚴格（交行對京潤貸款的資金一直監(jiān)管到流出合生的關聯(lián)企業(yè)為止），短期內大量轉出貸款使用的難度加大。124貸款發(fā)放后的管理1、貸款使用的管理22貸款發(fā)放后的管理2、銷售收入監(jiān)管與還款貸款銀行要求對所貸款項目的銷售收入實行監(jiān)管，開立銷售監(jiān)管帳戶，保證還款來源。在項目抵押給銀行后，所銷售房屋需向銀行提出解除抵押的申請，用銷售收入的一定比例償還解抵押資金，銀行通過此種方法逐步收回貸款。按銀行監(jiān)管要求，開發(fā)貸款的還款應是與項目銷售收入的回籠保持同步的。目前，房地產銷售狀況不佳，各行對銷售的監(jiān)管也愈發(fā)嚴格。125貸款發(fā)放后的管理2、銷售收入監(jiān)管與還款23

按揭貸款政策126按揭貸款政策24按揭貸款政策個人住房按揭貸款政策

1、必須提供的個人資料：身份證、戶口本、婚姻狀況證明（結婚證、離婚證、法院判決書）、職業(yè)及收入證明（需加蓋人事部門章或公章，收入數額：（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費＋其他貸款的月還款額）×2）、資信證明（存單/折、汽車行駛證、、房產證、國債、收益性保險單、股票等，提供種類越多越有利于審批；借款人、配偶、子女為法定代表人、股東，須提供公司章程、近3個月財務報表）、營業(yè)執(zhí)照等；

2、貸款期限、比例及利率：