某茶園總部基地項目發(fā)展思路匯報下課件

企業(yè)總部基地VS茶園重慶面臨千年難遇的大好發(fā)展時機，重慶是進軍中國西部的橋頭堡，因此總部經(jīng)濟發(fā)展成為必然，總部基地將順勢誕生，誰抓住機遇誰就搶得先機??！總部經(jīng)濟催生茶園異常便捷的交通CBD“臨”距離優(yōu)美的自然環(huán)境良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政府政策扶持構(gòu)筑總部基地發(fā)展絕好基礎(chǔ)企業(yè)總部基地誕生“恒德●五洲智匯”高契合度.企業(yè)總部基地VS茶園重慶面臨千年難遇的大好發(fā)展時機，重慶總部1五、本項目發(fā)展分析1、區(qū)位描述項目位于茶園新區(qū)，西緊靠通江大道，東鄰長江工業(yè)園。距同景國際城直線距離2.5公里.五、本項目發(fā)展分析1、區(qū)位描述項目位于茶園新區(qū)，西.22、項目簡介西部國際總部基地，位于重慶市南岸區(qū)茶園新區(qū)，總占地1512畝，總投資約65億元人民幣，由重慶恒德國際投資集團統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營。項目由總部辦公區(qū)、服務(wù)配套區(qū)和多功能中心等組成，將分兩期建設(shè)，其中一期占地512畝，二期占地1000畝。在一期中，總部辦公區(qū)占地約372畝，將建設(shè)獨棟、疊拼、聯(lián)排和ＥＶＡ辦公系統(tǒng)（英文全稱為THEEVOLUTIONOFVILLAAPARTMENTSYSTEM）四種形態(tài)的總部辦公樓。服務(wù)配套區(qū)占地約140畝，包括五星級酒店、商務(wù)會展、都市公寓、休閑商街、康體娛樂、全景體驗式購物中心等，是為總部辦公提供綜合配套服務(wù)的平臺，也是重慶市獨具特色的高端商貿(mào)聚集區(qū)和康體娛樂休閑區(qū)。多功能中心集會議、展覽展示、酒店、會所、餐飲、招商中心、高爾夫俱樂部、休閑娛樂等功能于一體，建成后將成為重慶市的地標(biāo)性建筑之一，成為低碳、環(huán)保、健康工作與生活的示范和體驗館，將向社會公共開放。.2、項目簡介西部國際總部基地，位于重慶市南岸區(qū)茶園新區(qū)，總占3項目一期512畝總平面圖及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo).項目一期512畝總平面圖及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo).4項目整體設(shè)計檢視：1、別墅辦公物業(yè)建筑密度過大，感覺過分擁擠2、水體過于龐大，后期維護成本高昂，管理不善非但不能改變環(huán)境反而會帶來生態(tài)問題，建議只保留兩個組團的中央水系3、作為生態(tài)園林式辦公基地項目景觀多樣化不夠。4、別墅物業(yè)設(shè)計感不夠，風(fēng)格過于單一.項目整體設(shè)計檢視：.53、項目定位項目整體定位西中國，首席企業(yè)總部基地盡最大可能拔高項目調(diào)性，是項目制造影響力的關(guān)鍵.3、項目定位項目整體定位西中國，首席企業(yè)總部基地盡最大可能拔6產(chǎn)業(yè)定位管理中心、研發(fā)、軟件、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客群定位1、世界500強中國西部總部2、國內(nèi)、港澳臺大型企業(yè)西部總部3、重慶本土大型企業(yè)辦公基地.產(chǎn)業(yè)定位管理中心、研發(fā)、軟件、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客74、項目SWOT分析S1.）用發(fā)展的眼光來看，兩條隧道貫通之后本項目的區(qū)位隨著茶園板塊的價值提升而越發(fā)優(yōu)越。2.）距離CBD距離最近的城市副中心，對外輻射力和對內(nèi)的聚合力都會大幅提升3.）優(yōu)越的自然環(huán)境是其他城市副中心所不能比擬4.）率先提出總部基地概念會引發(fā)市場關(guān)注，起到先入為主的效應(yīng)，花園獨棟式辦公會引發(fā)強烈的市場好奇和關(guān)注，有利于項目的傳播5.）本項目商業(yè)用地和工業(yè)用地的性質(zhì)不受調(diào)控打壓6.）企業(yè)雄厚的資金實力優(yōu)勢.4、項目SWOT分析S1.）用發(fā)展的眼光來看，兩條隧道貫通之8W項目SWOT分析1.）茶園的發(fā)展受交通限制相對緩慢，區(qū)域認(rèn)同度有所欠缺2.）本項目所在地塊相對比較偏辟，周邊各種配套匱乏，短期內(nèi)難以聚合人氣。3.）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種新型經(jīng)濟模式，開發(fā)此類物業(yè)經(jīng)驗欠缺4.）開發(fā)商品牌知名度缺乏，消費者對開發(fā)商的運營能力會有所疑慮劣勢.W項目SWOT分析1.）茶園的發(fā)展受交通限制相對緩慢，區(qū)域認(rèn)9項目SWOT分析O機會1.）重慶城為內(nèi)陸城市開放高地，國家戰(zhàn)略的定位使重慶受到世界的關(guān)注，重慶成為進軍西部的橋頭堡，重慶正面臨千載難逢的發(fā)展機會，為催生總部經(jīng)濟創(chuàng)造了條件。2.）重慶越來越多的承接?xùn)|部沿海和海外的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也為總部基地打下基礎(chǔ)3.）在重慶真正意義上的總部基地還未出現(xiàn)，短期內(nèi)市場競爭很不充分，為本項目創(chuàng)造了先機。.項目SWOT分析O機會1.）重慶城為內(nèi)陸城市開放高地，國家戰(zhàn)10T項目SWOT分析威脅1.）重慶市內(nèi)板塊之間的競爭，西永、兩江新區(qū)肯定也會出現(xiàn)類似產(chǎn)業(yè)園，由于茶園區(qū)域影響力相對較弱，因此會影響客戶的判斷。2.）重慶高九路協(xié)信即將開發(fā)50多萬方總部基地，由于區(qū)域影響力以及品牌效應(yīng)，會對本項目造成最直接的影響。3.）重慶兩江新區(qū)渝高公司山頂總部基地已開始啟動，總建筑面積49萬方，由于區(qū)位優(yōu)勢也會對本項目造成直接影響4.）成都相對于重慶市場有較強的客戶分流作用，因為成都總部基地發(fā)展相對成熟，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展相對領(lǐng)先與重慶。.T項目SWOT分析威脅1.）重慶市內(nèi)板塊之間的競爭，西永、兩11將是擺在我們營銷推廣環(huán)節(jié)的重中之重?。?！突出優(yōu)勢弱化劣勢把握機會減弱威脅如何項目SWOT分析.將是擺在我們營銷推廣環(huán)節(jié)的重中之重?。?！突出優(yōu)勢弱化劣勢把握12項目SWOT總結(jié)突出優(yōu)勢推廣中大力強調(diào)茶園板塊未來價值，極力渲染和CBD的便捷關(guān)系，增強項目的輻射力，強調(diào)商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控的利好性弱化劣勢用融入CBD概念弱化區(qū)域認(rèn)同度低的問題，強化自身商業(yè)配套優(yōu)勢，大力渲染總部經(jīng)濟帶給茶園的美好未來，提升項目調(diào)性把握機會強調(diào)總部經(jīng)濟在重慶發(fā)展的必然性，在重慶率先提出總部基地和獨棟生態(tài)辦公的概念，以第一的身份強化自身印象減弱威脅在遇到其他西部城市總部基地的競爭時在對外推廣中大力突出重慶在國家發(fā)展中的戰(zhàn)略地位、區(qū)別于其他城市的優(yōu)越性，強調(diào)選擇重慶的必然性；在本市內(nèi)遇到競爭時突出自身規(guī)模優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢和區(qū)域政策優(yōu)勢。.項目SWOT總結(jié)突出優(yōu)勢推廣中大力強調(diào)茶園板塊未來價值，極力135、項目產(chǎn)品研究本項目有五大產(chǎn)品體系總部別墅商務(wù)酒店總部公寓商務(wù)會展商業(yè)配套什么樣的產(chǎn)品策略才能使本項目利益最大化呢？.5、項目產(chǎn)品研究本項目有五大產(chǎn)品體系總部別墅商務(wù)酒店總部公寓14總部辦公物業(yè)本項目總部辦公物業(yè)體量高達(dá)36萬方，項目的主要現(xiàn)金流貢獻(xiàn)物業(yè)小高層辦公疊拼聯(lián)排獨棟本項目小高層辦公流線型錯落設(shè)計比較抓眼球，主流別墅級辦公物業(yè)在多樣性上還不錯，但是設(shè)計風(fēng)格和戶型太趨于雷同，完全沒有個性，且視覺品質(zhì)比較低.總部辦本項目總部辦公物業(yè)體量高達(dá)36萬方，項目的主要現(xiàn)小高層15其他案例別墅級辦公產(chǎn)品設(shè)計比較藍(lán)光.空港總部基地總部辦公物業(yè).其他案例別墅級辦公產(chǎn)品設(shè)計比較藍(lán)光.空港總部基地總部辦.16其他案例別墅級辦公產(chǎn)品設(shè)計比較青羊工業(yè)總部基地總部辦公物業(yè).其他案例別墅級辦公產(chǎn)品設(shè)計比較青羊工業(yè)總部基地總部辦.17通過對比來看，本項目的別墅級物業(yè)無論在設(shè)計風(fēng)格、個性化、品質(zhì)感、都有不小差距，因此一定要做設(shè)計調(diào)整，否則滿足不了我們目標(biāo)客戶挑剔的需求，銷售就無從談起。要做就做更好總部辦公物業(yè).通過對比來看，本項目的別墅級物業(yè)無論在要做就做更好總部辦.18別墅辦公物業(yè)可提升價值分析每棟辦公物業(yè)網(wǎng)絡(luò)光纖接入，WIFI無線網(wǎng)絡(luò)全覆蓋拓展地下或半地下空間作為贈送，提高項目性價比增加企業(yè)私屬停車位配備4層大面積別墅增設(shè)電梯總部辦公物業(yè)加強人造景觀的多樣性、精品化用材高端化：斷橋鋁合金、Low-E玻璃.別墅辦公物業(yè)可提升價值分析每棟辦公物業(yè)網(wǎng)絡(luò)光纖接入，WIFI19別墅級物業(yè)擴大客戶成交面分析總部辦公物業(yè)針對聯(lián)排物業(yè)調(diào)整一批產(chǎn)品，做到4聯(lián)或5聯(lián)，面積控制到400-600平米，有地下空間贈送，供中小企業(yè)使用。.別墅級物業(yè)擴大客戶成交面分析總部辦針對聯(lián)排物業(yè)調(diào)整一批產(chǎn)品，20總部公寓本項目總部公寓體量高達(dá)22萬多方，是項目主要現(xiàn)金流貢獻(xiàn)物業(yè)本項目公寓所處地塊為商業(yè)用地，居住自用屬性降低，投資屬性為主.總部公寓本項目總部公寓體量高達(dá)22萬多方，是項目主要現(xiàn)金流貢21總部公寓如何確保公寓的入市銷售速度？在這方面我們可以做文章，擺脫公寓的單調(diào)屬性，賦予其形態(tài)、功能、屬性的多樣化是確保公寓暢銷的關(guān)鍵因素?？偛抗目臻g形態(tài)上從交房標(biāo)準(zhǔn)上從性質(zhì)上平層躍層一般小躍層空中商務(wù)Townhouse毛坯精裝普通公寓酒店服務(wù)式公寓商務(wù)公寓伴隨酒店的開發(fā)同步推出小型服務(wù)型企業(yè)需求.總部公寓如何確保公寓的入市銷售速度？在這方面我們可以做文章，22商務(wù)酒店商務(wù)酒店在總部基地中起到重要作用，第一是滿足大型企業(yè)商務(wù)接待，第二是提升總部基地配套和形象，但分接待檔次和目標(biāo)客戶的不同建議設(shè)置兩種類型的酒店：五星級酒店品牌配套特色國際知名品牌大型會議餐飲休閑商務(wù)中心外觀內(nèi)部裝修餐飲休閑商務(wù)中心大型會議餐飲休閑商務(wù)中心外觀大型會議餐飲休閑商務(wù)中心內(nèi)部裝修外觀大型會議餐飲休閑商務(wù)中心滿足高端接待經(jīng)濟型酒店國內(nèi)外知名品牌品牌滿足中低端接待.商務(wù)酒店商務(wù)酒店在總部基地中起到重要作用，第一是滿足大型企業(yè)23商業(yè)定位本項目68710㎡商用物業(yè)僅靠本項目是難以有效消化的，因此商業(yè)物業(yè)不僅僅針對本項目配套，而且要輻射整個片區(qū)茶園新城.首席一站式商業(yè)中心品位、時尚、國際化、特色，引領(lǐng)中高端消費商業(yè)配套.商業(yè)定位本項目68710㎡商用物業(yè)僅靠本項目是難以有效消化的24商業(yè)配套龐大而完備的商業(yè)配套集購物中心、超市、高端影院、娛樂、國際餐飲、休閑、運動、旅游等6大功能于一體的大型新都市主義國際生活街區(qū)。1、滿足總部基地日常商務(wù)需求、茶園居民日常消費需求2、滿足總部基地辦公運轉(zhuǎn)需求郵政、銀行、快遞特別設(shè)立企業(yè)服務(wù)中心：匯集工商、稅務(wù)、財政、外經(jīng)委、計委、公安.....等一站式服務(wù).商業(yè)配套龐大而完備的商業(yè)配套集購物中心、超市、高端影院、娛樂25商務(wù)會展小型會展中心也是本項目標(biāo)志性建筑，既是本項目配套也是茶園新城配套。功能配置營銷展示大型會議培訓(xùn)中心商務(wù)會所恒溫泳池.商務(wù)會展小型會展中心也是本項目標(biāo)志性建筑，既是本項目配套也是266、本項目盈利模式設(shè)計總部辦公物業(yè)+配套公寓實現(xiàn)全銷售酒店+商業(yè)物業(yè)持有招商經(jīng)營向銀行抵押套現(xiàn)項目建成后運營+板塊價值提升帶動后期土地升值收益.6、本項目盈利模式設(shè)計總部辦公物業(yè)+配套公寓實現(xiàn)全銷售酒店+277、項目開發(fā)分期策略項目開發(fā)分期策略應(yīng)遵循以下原則：1、如何保障項目有持續(xù)快速現(xiàn)金流2、以市場需求為導(dǎo)向平衡物業(yè)開發(fā)組合3、以項目自身實際需求為參考4、后一期的開發(fā)不影響前一期的運營，保持以開發(fā)園區(qū)的獨立和完整性.7、項目開發(fā)分期策略項目開發(fā)分期策略應(yīng)遵循以下原則：1、如何28瘦狗雖瘦，卻是項目標(biāo)志性產(chǎn)品，自身和區(qū)域都有需求問題產(chǎn)品本身是優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源，通過持有招商運營后物業(yè)價值會呈幾何級數(shù)增長，經(jīng)過時間會變成巨大的現(xiàn)金牛明星有風(fēng)險，但是是本項目最核心的概念，市場有需求，通過整合營銷會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金?？偛抗o疑是本項目中轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流最快的確保每一期開發(fā)都有明星產(chǎn)品和現(xiàn)金牛產(chǎn)品出現(xiàn)，保證項目造血功能，正常持續(xù)開發(fā).瘦狗雖瘦，卻是項目標(biāo)志性產(chǎn)品，自身和區(qū)域都有需求問題產(chǎn)品本身29分期開發(fā)示意一期三期二期一期是項目形象示范區(qū)，高質(zhì)量的完成一期的開發(fā)建設(shè)對后期會產(chǎn)生積極影響。每一期開發(fā)都保證有現(xiàn)金牛和明星產(chǎn)品，保障穩(wěn)定現(xiàn)金流，每一期保證能夠獨立運營。二三期項目的開發(fā)隨著一期成功開發(fā)和茶園板塊的整體價值提升將會獲取更大的溢價空間.分期開發(fā)示意一期三期二期一期是項目形象示范區(qū)，高質(zhì)量的完成一308、項目首期開盤營銷、推廣策略一、營銷推廣目標(biāo)快速實現(xiàn)銷售、快速回籠資金基于以上目標(biāo)我們該如何推售首期物業(yè)呢？1入市物業(yè)銷售抗性分析總部公寓：目前本地塊周邊各種配套奇缺，公寓推售存在一定的抗性，但是在推廣上加強區(qū)域價值描述結(jié)合產(chǎn)品策略和價格策略可以解決抗性問題?？偛哭k公物業(yè)：由于面積和總價的原因辦公別墅對于企業(yè)實力和資金要求都比較高，因此在客戶的積累上要比住宅物業(yè)緩慢的多，加上客戶目前對于區(qū)域的認(rèn)知度還不夠充分，對于花園別墅式辦公無切身體會，對于企業(yè)的實力和信心都存在疑慮，因此短期內(nèi)存在較大的銷售抗性。.8、項目首期開盤營銷、推廣策略一、營銷推廣目標(biāo)快速實現(xiàn)銷售、31入市物業(yè)先后順序?qū)椖康娜P影響分析2先推公寓產(chǎn)品：優(yōu)勢：可以實現(xiàn)開盤快銷，可以迅速實現(xiàn)現(xiàn)金回流劣勢：先開公寓雖然可以迅速解決現(xiàn)金流，但是和項目總推廣概念稍有相悖，在我們項目推公寓的時候同類競爭物業(yè)的出現(xiàn)可能會占得先機分流客戶。先推別墅產(chǎn)品：優(yōu)勢：可以以重慶首個超大規(guī)模生態(tài)商務(wù)花園的概念取得市場先機，引導(dǎo)商務(wù)花園在重慶的潮流和概念，全新的業(yè)態(tài)推廣會迅速引起市場的關(guān)注，易于品牌的建立。劣勢：如前期招商蓄客的情況不理想會出現(xiàn)銷售阻滯，銷售周期長，現(xiàn)金回流緩慢，不利于項目持續(xù)滾動開發(fā)。.入市物業(yè)先后順序?qū)椖康娜P影響分析2先推公寓產(chǎn)品：先推別墅32我們既不能失去總部基地市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位，又需要快速的現(xiàn)金回流，怎么辦？從前面的分期開發(fā)策略中我們可以找到一個能攻能守、兩全其美的方案：確保每一期開發(fā)都有明星產(chǎn)品和現(xiàn)金牛產(chǎn)品出現(xiàn)，兩種物業(yè)并行開發(fā)，增強市場抗風(fēng)險能力。.我們既不能失去總部基地市場領(lǐng)導(dǎo)者從前面的分期開發(fā)策略中我們可333公寓和別墅的推售關(guān)系項目以總部基地的概念正面宣傳推廣，以積累商務(wù)花園客戶為目的，也就是說我們的招商工作要提前啟動，當(dāng)開盤前商務(wù)花園的客戶積累數(shù)量夠多，結(jié)合價格策略小批量多頻次開盤加推，確保推出售罄。當(dāng)商務(wù)花園蓄客量不足，前期預(yù)招商情況不理想的情況下，我們立即啟動公寓的推廣銷售確?，F(xiàn)金流，在公寓銷售過程中全方位、多渠道啟動招商工作，為商務(wù)花園的推售做好充分的準(zhǔn)備工作。.3公寓和別墅的推售關(guān)系項目以總部基地的概念正面宣傳推廣，以積34二、營銷策略1打造盛大的樣板示范區(qū)，將獨棟、聯(lián)排、疊拼戶型各做一套精裝樣板房，示范區(qū)內(nèi)園林景觀真實呈現(xiàn)，讓客戶真實體驗生態(tài)別墅辦公優(yōu)越性（見下圖）2走出去、請進來，主動拓展區(qū)內(nèi)外客戶，對于大型知名企業(yè)進行DIY定制3聯(lián)合外地代理體系共同開發(fā)市場4認(rèn)真發(fā)掘各大行業(yè)協(xié)會和各商會組織資源，為項目快速銷售造勢5介于重慶發(fā)展的大好時機，借政府招商平臺大力推介本項目.二、營銷策略1打造盛大的樣板示范區(qū)，將獨棟、聯(lián)排、疊拼戶型各35樣板示范區(qū)的打造營銷中心紅色范圍為樣板示范區(qū)，為實景打造，需要提前動工營造，此樣板區(qū)意義重大，一是要讓客戶親身體驗，二是增強客戶對開發(fā)商的信心疊拼樣板房聯(lián)排樣板房獨棟樣板房.樣板示范區(qū)的打造營銷中心紅色范圍為樣板示范區(qū)，為實景打造，需36由外而內(nèi)，高舉高打，借助重慶上升至國家發(fā)展戰(zhàn)略營造全國影響力，提升本項目輿論影響力和高端形象，引起國內(nèi)市場關(guān)注一線城市主流報媒大版面軟文炒作門戶網(wǎng)站新聞炒作墻外開花墻內(nèi)香，啟動一線城市線上推廣三、推廣策略.由外而內(nèi)，高舉高打，借助重慶上升至國家發(fā)展戰(zhàn)略營造全國影響力37區(qū)域內(nèi)推廣強化板塊價值、熱炒總部經(jīng)濟概念強化優(yōu)勢：借兩條隧道、輕軌、與CBD的便捷關(guān)系熱炒茶園板塊未來價值，突出本項目利用重慶的戰(zhàn)略定位熱炒總部經(jīng)濟概念，以其他城市的發(fā)展來印證總部基地價值，引起本地企業(yè)主和投資者關(guān)注政府制定入住總部基地優(yōu)惠政策出臺，南岸區(qū)政府對茶園新城高調(diào)營銷.區(qū)域內(nèi)推廣強化板塊價值、熱炒總部經(jīng)濟概念強化優(yōu)勢：38聯(lián)合政府召開重慶企業(yè)家論壇，借機宣揚企業(yè)總部優(yōu)勢，制造區(qū)域影響力，把握區(qū)域內(nèi)高端客戶市場線下活動造勢，制造影響力聯(lián)合政府召開西部總部經(jīng)濟論壇舉辦“恒德總部基地杯”全國高爾夫精英邀請賽一期開盤推廣執(zhí)行方案（略）.聯(lián)合政府召開重慶企業(yè)家論壇，借機宣揚企業(yè)總部優(yōu)勢，制造區(qū)域影39匯報完畢，感謝聆聽，請各位領(lǐng)導(dǎo)指正！最后預(yù)祝恒德茶園總部基地項目取得成功！2010年12月28日.匯報完畢，感謝聆聽，請各位領(lǐng)導(dǎo)指正！最后預(yù)祝恒德茶園總部基地40企業(yè)總部基地VS茶園重慶面臨千年難遇的大好發(fā)展時機，重慶是進軍中國西部的橋頭堡，因此總部經(jīng)濟發(fā)展成為必然，總部基地將順勢誕生，誰抓住機遇誰就搶得先機??！總部經(jīng)濟催生茶園異常便捷的交通CBD“臨”距離優(yōu)美的自然環(huán)境良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政府政策扶持構(gòu)筑總部基地發(fā)展絕好基礎(chǔ)企業(yè)總部基地誕生“恒德●五洲智匯”高契合度.企業(yè)總部基地VS茶園重慶面臨千年難遇的大好發(fā)展時機，重慶總部41五、本項目發(fā)展分析1、區(qū)位描述項目位于茶園新區(qū)，西緊靠通江大道，東鄰長江工業(yè)園。距同景國際城直線距離2.5公里.五、本項目發(fā)展分析1、區(qū)位描述項目位于茶園新區(qū)，西.422、項目簡介西部國際總部基地，位于重慶市南岸區(qū)茶園新區(qū)，總占地1512畝，總投資約65億元人民幣，由重慶恒德國際投資集團統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營。項目由總部辦公區(qū)、服務(wù)配套區(qū)和多功能中心等組成，將分兩期建設(shè)，其中一期占地512畝，二期占地1000畝。在一期中，總部辦公區(qū)占地約372畝，將建設(shè)獨棟、疊拼、聯(lián)排和ＥＶＡ辦公系統(tǒng)（英文全稱為THEEVOLUTIONOFVILLAAPARTMENTSYSTEM）四種形態(tài)的總部辦公樓。服務(wù)配套區(qū)占地約140畝，包括五星級酒店、商務(wù)會展、都市公寓、休閑商街、康體娛樂、全景體驗式購物中心等，是為總部辦公提供綜合配套服務(wù)的平臺，也是重慶市獨具特色的高端商貿(mào)聚集區(qū)和康體娛樂休閑區(qū)。多功能中心集會議、展覽展示、酒店、會所、餐飲、招商中心、高爾夫俱樂部、休閑娛樂等功能于一體，建成后將成為重慶市的地標(biāo)性建筑之一，成為低碳、環(huán)保、健康工作與生活的示范和體驗館，將向社會公共開放。.2、項目簡介西部國際總部基地，位于重慶市南岸區(qū)茶園新區(qū)，總占43項目一期512畝總平面圖及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo).項目一期512畝總平面圖及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo).44項目整體設(shè)計檢視：1、別墅辦公物業(yè)建筑密度過大，感覺過分擁擠2、水體過于龐大，后期維護成本高昂，管理不善非但不能改變環(huán)境反而會帶來生態(tài)問題，建議只保留兩個組團的中央水系3、作為生態(tài)園林式辦公基地項目景觀多樣化不夠。4、別墅物業(yè)設(shè)計感不夠，風(fēng)格過于單一.項目整體設(shè)計檢視：.453、項目定位項目整體定位西中國，首席企業(yè)總部基地盡最大可能拔高項目調(diào)性，是項目制造影響力的關(guān)鍵.3、項目定位項目整體定位西中國，首席企業(yè)總部基地盡最大可能拔46產(chǎn)業(yè)定位管理中心、研發(fā)、軟件、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客群定位1、世界500強中國西部總部2、國內(nèi)、港澳臺大型企業(yè)西部總部3、重慶本土大型企業(yè)辦公基地.產(chǎn)業(yè)定位管理中心、研發(fā)、軟件、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客474、項目SWOT分析S1.）用發(fā)展的眼光來看，兩條隧道貫通之后本項目的區(qū)位隨著茶園板塊的價值提升而越發(fā)優(yōu)越。2.）距離CBD距離最近的城市副中心，對外輻射力和對內(nèi)的聚合力都會大幅提升3.）優(yōu)越的自然環(huán)境是其他城市副中心所不能比擬4.）率先提出總部基地概念會引發(fā)市場關(guān)注，起到先入為主的效應(yīng)，花園獨棟式辦公會引發(fā)強烈的市場好奇和關(guān)注，有利于項目的傳播5.）本項目商業(yè)用地和工業(yè)用地的性質(zhì)不受調(diào)控打壓6.）企業(yè)雄厚的資金實力優(yōu)勢.4、項目SWOT分析S1.）用發(fā)展的眼光來看，兩條隧道貫通之48W項目SWOT分析1.）茶園的發(fā)展受交通限制相對緩慢，區(qū)域認(rèn)同度有所欠缺2.）本項目所在地塊相對比較偏辟，周邊各種配套匱乏，短期內(nèi)難以聚合人氣。3.）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種新型經(jīng)濟模式，開發(fā)此類物業(yè)經(jīng)驗欠缺4.）開發(fā)商品牌知名度缺乏，消費者對開發(fā)商的運營能力會有所疑慮劣勢.W項目SWOT分析1.）茶園的發(fā)展受交通限制相對緩慢，區(qū)域認(rèn)49項目SWOT分析O機會1.）重慶城為內(nèi)陸城市開放高地，國家戰(zhàn)略的定位使重慶受到世界的關(guān)注，重慶成為進軍西部的橋頭堡，重慶正面臨千載難逢的發(fā)展機會，為催生總部經(jīng)濟創(chuàng)造了條件。2.）重慶越來越多的承接?xùn)|部沿海和海外的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也為總部基地打下基礎(chǔ)3.）在重慶真正意義上的總部基地還未出現(xiàn)，短期內(nèi)市場競爭很不充分，為本項目創(chuàng)造了先機。.項目SWOT分析O機會1.）重慶城為內(nèi)陸城市開放高地，國家戰(zhàn)50T項目SWOT分析威脅1.）重慶市內(nèi)板塊之間的競爭，西永、兩江新區(qū)肯定也會出現(xiàn)類似產(chǎn)業(yè)園，由于茶園區(qū)域影響力相對較弱，因此會影響客戶的判斷。2.）重慶高九路協(xié)信即將開發(fā)50多萬方總部基地，由于區(qū)域影響力以及品牌效應(yīng)，會對本項目造成最直接的影響。3.）重慶兩江新區(qū)渝高公司山頂總部基地已開始啟動，總建筑面積49萬方，由于區(qū)位優(yōu)勢也會對本項目造成直接影響4.）成都相對于重慶市場有較強的客戶分流作用，因為成都總部基地發(fā)展相對成熟，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展相對領(lǐng)先與重慶。.T項目SWOT分析威脅1.）重慶市內(nèi)板塊之間的競爭，西永、兩51將是擺在我們營銷推廣環(huán)節(jié)的重中之重?。?！突出優(yōu)勢弱化劣勢把握機會減弱威脅如何項目SWOT分析.將是擺在我們營銷推廣環(huán)節(jié)的重中之重！??！突出優(yōu)勢弱化劣勢把握52項目SWOT總結(jié)突出優(yōu)勢推廣中大力強調(diào)茶園板塊未來價值，極力渲染和CBD的便捷關(guān)系，增強項目的輻射力，強調(diào)商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控的利好性弱化劣勢用融入CBD概念弱化區(qū)域認(rèn)同度低的問題，強化自身商業(yè)配套優(yōu)勢，大力渲染總部經(jīng)濟帶給茶園的美好未來，提升項目調(diào)性把握機會強調(diào)總部經(jīng)濟在重慶發(fā)展的必然性，在重慶率先提出總部基地和獨棟生態(tài)辦公的概念，以第一的身份強化自身印象減弱威脅在遇到其他西部城市總部基地的競爭時在對外推廣中大力突出重慶在國家發(fā)展中的戰(zhàn)略地位、區(qū)別于其他城市的優(yōu)越性，強調(diào)選擇重慶的必然性；在本市內(nèi)遇到競爭時突出自身規(guī)模優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢和區(qū)域政策優(yōu)勢。.項目SWOT總結(jié)突出優(yōu)勢推廣中大力強調(diào)茶園板塊未來價值，極力535、項目產(chǎn)品研究本項目有五大產(chǎn)品體系總部別墅商務(wù)酒店總部公寓商務(wù)會展商業(yè)配套什么樣的產(chǎn)品策略才能使本項目利益最大化呢？.5、項目產(chǎn)品研究本項目有五大產(chǎn)品體系總部別墅商務(wù)酒店總部公寓54總部辦公物業(yè)本項目總部辦公物業(yè)體量高達(dá)36萬方，項目的主要現(xiàn)金流貢獻(xiàn)物業(yè)小高層辦公疊拼聯(lián)排獨棟本項目小高層辦公流線型錯落設(shè)計比較抓眼球，主流別墅級辦公物業(yè)在多樣性上還不錯，但是設(shè)計風(fēng)格和戶型太趨于雷同，完全沒有個性，且視覺品質(zhì)比較低.總部辦本項目總部辦公物業(yè)體量高達(dá)36萬方，項目的主要現(xiàn)小高層55其他案例別墅級辦公產(chǎn)品設(shè)計比較藍(lán)光.空港總部基地總部辦公物業(yè).其他案例別墅級辦公產(chǎn)品設(shè)計比較藍(lán)光.空港總部基地總部辦.56其他案例別墅級辦公產(chǎn)品設(shè)計比較青羊工業(yè)總部基地總部辦公物業(yè).其他案例別墅級辦公產(chǎn)品設(shè)計比較青羊工業(yè)總部基地總部辦.57通過對比來看，本項目的別墅級物業(yè)無論在設(shè)計風(fēng)格、個性化、品質(zhì)感、都有不小差距，因此一定要做設(shè)計調(diào)整，否則滿足不了我們目標(biāo)客戶挑剔的需求，銷售就無從談起。要做就做更好總部辦公物業(yè).通過對比來看，本項目的別墅級物業(yè)無論在要做就做更好總部辦.58別墅辦公物業(yè)可提升價值分析每棟辦公物業(yè)網(wǎng)絡(luò)光纖接入，WIFI無線網(wǎng)絡(luò)全覆蓋拓展地下或半地下空間作為贈送，提高項目性價比增加企業(yè)私屬停車位配備4層大面積別墅增設(shè)電梯總部辦公物業(yè)加強人造景觀的多樣性、精品化用材高端化：斷橋鋁合金、Low-E玻璃.別墅辦公物業(yè)可提升價值分析每棟辦公物業(yè)網(wǎng)絡(luò)光纖接入，WIFI59別墅級物業(yè)擴大客戶成交面分析總部辦公物業(yè)針對聯(lián)排物業(yè)調(diào)整一批產(chǎn)品，做到4聯(lián)或5聯(lián)，面積控制到400-600平米，有地下空間贈送，供中小企業(yè)使用。.別墅級物業(yè)擴大客戶成交面分析總部辦針對聯(lián)排物業(yè)調(diào)整一批產(chǎn)品，60總部公寓本項目總部公寓體量高達(dá)22萬多方，是項目主要現(xiàn)金流貢獻(xiàn)物業(yè)本項目公寓所處地塊為商業(yè)用地，居住自用屬性降低，投資屬性為主.總部公寓本項目總部公寓體量高達(dá)22萬多方，是項目主要現(xiàn)金流貢61總部公寓如何確保公寓的入市銷售速度？在這方面我們可以做文章，擺脫公寓的單調(diào)屬性，賦予其形態(tài)、功能、屬性的多樣化是確保公寓暢銷的關(guān)鍵因素?？偛抗目臻g形態(tài)上從交房標(biāo)準(zhǔn)上從性質(zhì)上平層躍層一般小躍層空中商務(wù)Townhouse毛坯精裝普通公寓酒店服務(wù)式公寓商務(wù)公寓伴隨酒店的開發(fā)同步推出小型服務(wù)型企業(yè)需求.總部公寓如何確保公寓的入市銷售速度？在這方面我們可以做文章，62商務(wù)酒店商務(wù)酒店在總部基地中起到重要作用，第一是滿足大型企業(yè)商務(wù)接待，第二是提升總部基地配套和形象，但分接待檔次和目標(biāo)客戶的不同建議設(shè)置兩種類型的酒店：五星級酒店品牌配套特色國際知名品牌大型會議餐飲休閑商務(wù)中心外觀內(nèi)部裝修餐飲休閑商務(wù)中心大型會議餐飲休閑商務(wù)中心外觀大型會議餐飲休閑商務(wù)中心內(nèi)部裝修外觀大型會議餐飲休閑商務(wù)中心滿足高端接待經(jīng)濟型酒店國內(nèi)外知名品牌品牌滿足中低端接待.商務(wù)酒店商務(wù)酒店在總部基地中起到重要作用，第一是滿足大型企業(yè)63商業(yè)定位本項目68710㎡商用物業(yè)僅靠本項目是難以有效消化的，因此商業(yè)物業(yè)不僅僅針對本項目配套，而且要輻射整個片區(qū)茶園新城.首席一站式商業(yè)中心品位、時尚、國際化、特色，引領(lǐng)中高端消費商業(yè)配套.商業(yè)定位本項目68710㎡商用物業(yè)僅靠本項目是難以有效消化的64商業(yè)配套龐大而完備的商業(yè)配套集購物中心、超市、高端影院、娛樂、國際餐飲、休閑、運動、旅游等6大功能于一體的大型新都市主義國際生活街區(qū)。1、滿足總部基地日常商務(wù)需求、茶園居民日常消費需求2、滿足總部基地辦公運轉(zhuǎn)需求郵政、銀行、快遞特別設(shè)立企業(yè)服務(wù)中心：匯集工商、稅務(wù)、財政、外經(jīng)委、計委、公安.....等一站式服務(wù).商業(yè)配套龐大而完備的商業(yè)配套集購物中心、超市、高端影院、娛樂65商務(wù)會展小型會展中心也是本項目標(biāo)志性建筑，既是本項目配套也是茶園新城配套。功能配置營銷展示大型會議培訓(xùn)中心商務(wù)會所恒溫泳池.商務(wù)會展小型會展中心也是本項目標(biāo)志性建筑，既是本項目配套也是666、本項目盈利模式設(shè)計總部辦公物業(yè)+配套公寓實現(xiàn)全銷售酒店+商業(yè)物業(yè)持有招商經(jīng)營向銀行抵押套現(xiàn)項目建成后運營+板塊價值提升帶動后期土地升值收益.6、本項目盈利模式設(shè)計總部辦公物業(yè)+配套公寓實現(xiàn)全銷售酒店+677、項目開發(fā)分期策略項目開發(fā)分期策略應(yīng)遵循以下原則：1、如何保障項目有持續(xù)快速現(xiàn)金流2、以市場需求為導(dǎo)向平衡物業(yè)開發(fā)組合3、以項目自身實際需求為參考4、后一期的開發(fā)不影響前一期的運營，保持以開發(fā)園區(qū)的獨立和完整性.7、項目開發(fā)分期策略項目開發(fā)分期策略應(yīng)遵循以下原則：1、如何68瘦狗雖瘦，卻是項目標(biāo)志性產(chǎn)品，自身和區(qū)域都有需求問題產(chǎn)品本身是優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源，通過持有招商運營后物業(yè)價值會呈幾何級數(shù)增長，經(jīng)過時間會變成巨大的現(xiàn)金牛明星有風(fēng)險，但是是本項目最核心的概念，市場有需求，通過整合營銷會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金?？偛抗o疑是本項目中轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流最快的確保每一期開發(fā)都有明星產(chǎn)品和現(xiàn)金牛產(chǎn)品出現(xiàn)，保證項目造血功能，正常持續(xù)開發(fā).瘦狗雖瘦，卻是項目標(biāo)志性產(chǎn)品，自身和區(qū)域都有需求問題產(chǎn)品本身69分期開發(fā)示意一期三期二期一期是項目形象示范區(qū)，高質(zhì)量的完成一期的開發(fā)建設(shè)對后期會產(chǎn)生積極影響。每一期開發(fā)都保證有現(xiàn)金牛和明星產(chǎn)品，保障穩(wěn)定現(xiàn)金流，每一期保證能夠獨立運營。二三期項目的開發(fā)隨著一期成功開發(fā)和茶園板塊的整體價值提升將會獲取更大的溢價空間.分期開發(fā)示意一期三期二期一期是項目形象示范區(qū)，高質(zhì)量的完成一708、項目首期開盤營銷、推廣策略一、營銷推廣目標(biāo)快速實現(xiàn)銷售、快速回籠資金基于以上目標(biāo)我們該如何推售首期物業(yè)呢？1入市物業(yè)銷售抗性分析總部公寓：目前本地塊周邊各種配套奇缺，公寓推售存在一定的抗性，但是在推廣上加強區(qū)域價值描述結(jié)合產(chǎn)品策略和價格策略可以解決抗性問題?？偛哭k公物業(yè)：由于面積和總價的原因辦公別墅對于企業(yè)實力和資金要求都比較高，因此在客戶的積累上要比住宅物業(yè)緩慢的多，加上客戶目前對于區(qū)域的認(rèn)知度還不夠充分，對于花園別墅式辦公無切身體會，對于企業(yè)的實力和信心都存在疑慮，因此短期內(nèi)存在較大的銷售抗性。.8、項目首期開盤營銷、推廣策略一、營銷推廣目標(biāo)快速實現(xiàn)銷售、71入市物業(yè)先后順序?qū)椖康娜P影響分析2先推公寓產(chǎn)品：優(yōu)勢：可以實現(xiàn)開盤快銷，可以迅速實現(xiàn)現(xiàn)金回流劣勢：先開公寓雖然可以迅速解決現(xiàn)金流，但是和項目總推廣概念稍有相悖，在我們項目推公寓的時候同類競爭物業(yè)的出現(xiàn)可能會占得先機分流客戶。先推別墅產(chǎn)品：優(yōu)勢：可以以重慶首個超大規(guī)模生態(tài)商務(wù)花園的概念取得市場先機，引導(dǎo)商務(wù)花園在重慶的潮流和概念，全新的業(yè)態(tài)推廣會迅速引起市場的關(guān)注，易于