中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽及房地產(chǎn)市場(chǎng)政策走勢(shì)分析

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽及房地產(chǎn)市場(chǎng)政策走勢(shì)分析

一、2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽

1、房地產(chǎn)投資穩(wěn)定，土地投資位于高位

2018年固定資產(chǎn)投資完成額同比增速有所下降，從年初的7.90%下降至年末的5.90%。其中，制造業(yè)投資同比增速不斷提升，從年初的4.30%上升至年末的9.50%；房地產(chǎn)投資同比增速較2017年有顯著回升，全年保持在9.50%以上的增速；基建投資同比增速較2017年明顯下降，從年初的11.34%下降至年末的1.79%，基建投資是2018年固定資產(chǎn)投資增速下降的主要拖累。整體來(lái)看，2018年房地產(chǎn)投資保持強(qiáng)勁，上半年投資累計(jì)同比處于近三年的高位，下半年房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)率出現(xiàn)小幅下降，但較2017年仍有明顯增長(zhǎng)。

從房地產(chǎn)投資分項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年房地產(chǎn)投資中的土地支出累計(jì)同比明顯增加，從年初的47.90%上漲至年末的74.40%；建筑工程分項(xiàng)累計(jì)同比較去年下降，呈負(fù)增長(zhǎng)；其他費(fèi)用分項(xiàng)累計(jì)同比較去年明顯增加，全年保持較高水平。拿地支出是2018年房地產(chǎn)投資主要支撐，建筑工程投資為代表的建安類投資處于低位。固定資產(chǎn)投資完成額累計(jì)同比（%）

房地產(chǎn)投資分項(xiàng)累計(jì)同比（%）

從不同類型城市的土地交易情況來(lái)看，土地成交面積方面，2018年一線城市土地成交面積2951.68萬(wàn)平方比，基本與2017年持平；二線城市土地成交面積25810.45萬(wàn)平方米，較2017年增1300萬(wàn)平方米；三線城市土地成交面積37882.31萬(wàn)平方米，較2017年增5000萬(wàn)平方米。年內(nèi)土地市場(chǎng)先抑后揚(yáng)，在下半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面下行的情況下土地交易情況持續(xù)改善。土地成交均價(jià)方面，一線城市土地成交樓面均價(jià)7659.27元/平方米，較2017年下降近1700元/平方米；二線城市成交樓面均價(jià)為3133.48元/平方米，較2017年小幅下降；三線城市成交均價(jià)1687.04元/平方米，與2017年基本持平。土地成交溢價(jià)率方面，2018年一二三線城市土地成交溢價(jià)率在呈下降趨勢(shì)，較2017年同比明顯降低。土地流拍率方面，一線城市流拍率較高，二線城市流拍率同比升高，三線城市流拍率保持較低水平?？傮w來(lái)看，二三線城市土地市場(chǎng)升溫，拿地成本低于2017年。百城土地成交面積當(dāng)月值（萬(wàn)平方米）

百城土地成交樓面均價(jià)（元/平方米）

百城土地成交溢價(jià)率（%）

百城土地流拍率（%）

2、銷售有所回升，一線市場(chǎng)回暖

2018年，房屋新開工面積在2月見底后快速反彈并一路上漲，到年底房屋新開工面積累計(jì)同比增長(zhǎng)率達(dá)到17.20%；房屋施工面積呈平穩(wěn)上漲趨勢(shì)，年底累計(jì)同比增長(zhǎng)率達(dá)到5.20%；房屋竣工面積累計(jì)同比負(fù)增長(zhǎng)，于2018年10月達(dá)到最低值-12.50%，年底跌幅收窄，為-7.80%。2017年新開工面積累計(jì)同比持續(xù)走低，而當(dāng)年銷售面積不弱，庫(kù)存去化良好，2018年房企加快推盤，補(bǔ)庫(kù)存的意愿較強(qiáng)，加快開工面積可以使更多項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行銷售和回款?？⒐っ娣e和新開工面積的缺口，表明2018年房企資金鏈整體偏緊，項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行回款后，企業(yè)繼續(xù)施工的意愿不強(qiáng)。從邊際上看，2019年以來(lái)，新開工和竣工面積同步走強(qiáng)，房企投資和建設(shè)進(jìn)度均有所加快。房屋總體開發(fā)情況累計(jì)同比（%）

新增庫(kù)存方面，2018年二線城市批準(zhǔn)上市面積和套數(shù)較2017年大幅上漲，一線城市批準(zhǔn)上市面積和套數(shù)小幅增長(zhǎng)，三線城市較2017年較為平穩(wěn)?？墒蹘?kù)存方面，二線城市可售庫(kù)存的絕對(duì)量仍然巨大，其中一、二線城市可售面積和套數(shù)均較2017年有所上漲，而三線城市的可售庫(kù)存下跌明顯。

供銷比方面，2018年一二三線城市供銷比均較2017年有小幅下降，并在年內(nèi)呈下降趨勢(shì)，其中一線城市供銷比最低，二三線供銷比基本持平。出清周期方面，一線城市出清周期最長(zhǎng)，三線城市最低。2018年商品房庫(kù)存整體平穩(wěn)，其中一線城市庫(kù)存穩(wěn)定，而較強(qiáng)的限售政策使一線城市的出清周期相對(duì)較長(zhǎng)，但供銷比持續(xù)下降，開發(fā)商減緩了推盤的速度，市場(chǎng)需求被壓制，未來(lái)有復(fù)蘇空間。二線城市的庫(kù)存供應(yīng)增加，出清周期和供銷比保持穩(wěn)定，二線城市或?qū)⒂瓉?lái)進(jìn)一步復(fù)蘇。三線城市的去庫(kù)存效果明顯，出清周期縮短、可售庫(kù)存下降，但2019年棚改接近尾聲且棚改計(jì)劃收縮，我們預(yù)計(jì)三線以下城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能降溫一二三線城市批準(zhǔn)上市套數(shù)、面積（套、萬(wàn)平方米）

一二三線城市可售套數(shù)、面積（套、元/平方米）

從新建商品房住宅銷售價(jià)格指數(shù)當(dāng)月同比來(lái)看，一二三線城市邊際均有上漲。一線城市由于2017年的高基數(shù)，2018年上半年價(jià)格指數(shù)同比位于負(fù)增長(zhǎng)和低增長(zhǎng)區(qū)間，進(jìn)入到下半年基數(shù)效應(yīng)減弱，但一線城市調(diào)控仍然嚴(yán)峻，價(jià)格指數(shù)上漲緩慢，年末同比上漲2.80%達(dá)到峰值。二三線城市的價(jià)格同比在下半年持續(xù)上漲。從環(huán)比來(lái)看，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)從八月起到達(dá)銷售旺季，價(jià)格指數(shù)環(huán)比有所改善。70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)：當(dāng)月同比（%）

70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)：當(dāng)月環(huán)比（%）

商品房銷售量在2018年仍呈現(xiàn)上升勢(shì)頭。四十城住宅銷售面積累計(jì)同比在2018年6月結(jié)束連續(xù)9個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)，一線城市跌幅明顯收窄，二線城市呈波動(dòng)趨勢(shì)，三線城市漲幅下降。銷售額累計(jì)同比從2017年11月開始連續(xù)上漲，其中一線城市跌幅不斷收窄，在2018年10月結(jié)束負(fù)增長(zhǎng)，累計(jì)同比增長(zhǎng)率于年底到達(dá)峰值7.62%；二線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)率在7月份到達(dá)2018年的峰值15.20%，三線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)率在年初到達(dá)峰值22.57%，后穩(wěn)定在20%左右。2018年銷售情況與上年相比明顯回暖，與開發(fā)商加快推盤回籠資金有關(guān)，同時(shí)結(jié)合供銷比和出清周期等數(shù)據(jù)，我們預(yù)計(jì)一二線城市的房地產(chǎn)銷售將持續(xù)回暖。商品房銷售面積累計(jì)同比（%）

商品房銷售金額累計(jì)同比（%）

3、資金環(huán)境改善，國(guó)內(nèi)貸款偏緊

整體來(lái)看，2018年房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)資金來(lái)源累計(jì)同比小幅上漲，年末增幅為6.40%。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管政策保持高壓，加之流動(dòng)性環(huán)境緊張，債券市場(chǎng)信用事件頻發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款規(guī)模累計(jì)同比快速下降，2018年末降幅為4.90%；自籌資金年末累計(jì)同比增加9.70%，增幅較去年有所提高。其他資金中，定金及預(yù)收款年末累計(jì)同比增加13.80%，增幅較去年有所降低；個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比一直呈負(fù)增長(zhǎng)，但趨勢(shì)回升。開發(fā)商加速周轉(zhuǎn)和推盤，在商品房銷售的支撐下，行業(yè)的資金來(lái)源得到了保障。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)，增速?gòu)哪瓿醪粩嗵岣撸诘谌径饶┻_(dá)到峰值，年末同比增長(zhǎng)率為22.60%。個(gè)人住房貸款余額全年同比增長(zhǎng)率為17.80%，增速雖然仍不斷下降，但下降的幅度較2017年已有較大改善。首套房平均貸款利率同比增長(zhǎng)率在2018年3月達(dá)到峰值，后呈下降趨勢(shì)；環(huán)比增長(zhǎng)率全年呈下降趨勢(shì)，年末為-0.53%。從資金來(lái)源看，出國(guó)內(nèi)貸款外，2018年房地產(chǎn)資金來(lái)源較為平穩(wěn)，而開發(fā)貸余額、個(gè)人住房貸款余額的邊際走強(qiáng)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，預(yù)計(jì)2019年全年房地產(chǎn)資金來(lái)源方面將保持穩(wěn)定。房地產(chǎn)資金來(lái)源分項(xiàng)累計(jì)同比（%）

房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額以及同比（億元、%）

個(gè)人住房貸款余額以及同比（億元、%）

首套房平均貸款利率（%）

4、因城施策，城市群初步成型

我們的專題報(bào)告《行業(yè)集中度提升，中小房企承壓——行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)分析專題報(bào)告》曾對(duì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的特點(diǎn)進(jìn)行了分析，包括堅(jiān)持“房住不炒”的總基調(diào)、棚改接近尾聲、建立長(zhǎng)效機(jī)制、因城施策等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管政策以穩(wěn)為主，兼顧靈活。2018年兩會(huì)政府工作報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，上半年住建部對(duì)房?jī)r(jià)上漲的地區(qū)政府主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，直到2018年中的政治局會(huì)議上，仍然以“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的強(qiáng)監(jiān)管政策為主。然而2018年下半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速下探，房地產(chǎn)監(jiān)管政策邊際上有所放松，2018年年底的住建部工作會(huì)議指出以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；針對(duì)人口流入量大、住房?jī)r(jià)格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，切實(shí)增加有效供應(yīng)。2019年兩會(huì)政府工作報(bào)告，在堅(jiān)持“房住不炒”的原則上，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要“保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止房?jī)r(jià)大起大落”?？傮w來(lái)看，監(jiān)管政策以穩(wěn)為主，調(diào)控手段和頻率更加靈活。

因城施策的監(jiān)管方式更加成熟。2018年開始，因城施策的監(jiān)管方式逐漸形成，各地在全國(guó)的監(jiān)管框架內(nèi)，出臺(tái)更符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的政策。一線城市以培育租賃市場(chǎng)和增加剛需供應(yīng)為主。廣州市在2018至2020年逐步增加住宅用地供給，加大租賃用地供給比例；并完善在商品住房用地配建保障性住房。北京市提出要控制土地開發(fā)成本，提高利用效率，探索建立控制土地成本的開發(fā)模式，嚴(yán)格控制大拆大建、高成本補(bǔ)償。深圳市政府提出要深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系，一方面要優(yōu)化調(diào)整增量住房結(jié)構(gòu)，盤活規(guī)范存量住房市場(chǎng)，另一方面要增加建設(shè)用地，實(shí)施以公共交通為導(dǎo)向的住房開發(fā)模式。其他地區(qū)的監(jiān)管政策也更加注重培育良性的土地與房地產(chǎn)市場(chǎng)，湖北省在《關(guān)于深化國(guó)土資源改革服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》中指出，應(yīng)“增存掛鉤”機(jī)制，盤活存量土地，建立建設(shè)用地增量與存量掛鉤機(jī)制，加快消化批而未供土地，改進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤管理。四川省在2018年頒布的《進(jìn)步一做好當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作》中指出應(yīng)改進(jìn)完善住宅用地供應(yīng)方式，建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制；鼓勵(lì)各地靈活采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的方式，防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高的情況。2018年開始，因城施策的監(jiān)管方式逐步完善，我們預(yù)計(jì)未來(lái)幾年由供需失衡造成的房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)將會(huì)減少。

城市群和都市圈的發(fā)展模式形成。目前我國(guó)形成了京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳、川渝以及長(zhǎng)江中游城市群為首的五大城市群發(fā)展模式，傳統(tǒng)的一二三線模式或?qū)⒈淮蚱啤?018年3月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于實(shí)施2018年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)的通知》，建立城市群協(xié)同發(fā)展機(jī)制及配套政策，促進(jìn)城市群內(nèi)大中小城市和小城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。穩(wěn)步開展都市圈建設(shè)，在城市群內(nèi)選擇若干具備條件的中心城市及周邊中小城市，提高中心城市產(chǎn)業(yè)質(zhì)量和公共服務(wù)水平，增強(qiáng)對(duì)人口的吸引力和承載力。2019年2月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》，對(duì)都市圈的發(fā)展模式進(jìn)一步制定發(fā)展細(xì)則，允許都市圈內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨地區(qū)調(diào)劑。同時(shí)針對(duì)各大城市群和都市圈的政策陸續(xù)出臺(tái)，例如2015年3月審議通過(guò)的《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》和《長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》、2016年3月通過(guò)的《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》、2019年2月頒布《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》、2019年5月政治局會(huì)議審議通過(guò)的《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》等。

二、政策走勢(shì)：松緊并舉，一城一策

政策走向是判斷房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)周期和走勢(shì)的關(guān)鍵所在。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自改革開放之后逐步發(fā)展壯大，主要得益于城鎮(zhèn)住房制度和國(guó)有土地使用制度的改革。通過(guò)這兩大制度改革，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程開啟，形成了土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，新建商品房買賣市場(chǎng)，存量房買賣和租賃市場(chǎng)，此外房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)開發(fā)、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也很活躍。但發(fā)展至目前，基于我國(guó)國(guó)情復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)化并未全面完成，行政政策仍是重要調(diào)控手段之一，在一定時(shí)間段內(nèi)或?qū)κ袌?chǎng)成交量及房?jī)r(jià)走勢(shì)有較大影響。

1、房地產(chǎn)政策變遷回顧：穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期

進(jìn)入2019年我國(guó)地產(chǎn)政策實(shí)施核心主要圍繞“一城一策，分類指導(dǎo)”、“新型城鎮(zhèn)化建設(shè)”、“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”等核心因素。近年來(lái)中央關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的工作調(diào)控重點(diǎn)已逐步由最初的“城鎮(zhèn)化”向“長(zhǎng)效機(jī)制”轉(zhuǎn)移，完成了“城鎮(zhèn)化–去庫(kù)存，住房制度改革–房住不炒–研究建立長(zhǎng)效機(jī)制–一城一策，開展新型城鎮(zhèn)建設(shè)”的調(diào)控路徑變遷。我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)自2015-2016年去庫(kù)存下房?jī)r(jià)逐步高企，為抑制杠桿攀升，去除樓市泡沫，自2017年開始中央逐步確立“房住不炒，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”的核心調(diào)控思想。而2018年下半年至今年以來(lái)，政府“穩(wěn)定杠桿，抑制投資，保障剛需”的調(diào)控已見成效；2019年以來(lái)施政導(dǎo)向更側(cè)重于壓制與機(jī)會(huì)并存，旨在進(jìn)一步改善供需結(jié)構(gòu)，完善住房體制，一城一策下加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)?？傮w來(lái)說(shuō)自2016年以來(lái)，在地產(chǎn)政策不斷的完善細(xì)化，因地制宜下，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本進(jìn)入了一段平穩(wěn)的發(fā)展期。本輪房地產(chǎn)周期的五輪調(diào)控升級(jí)（2016/09-2018/12）

縱觀本輪地產(chǎn)周期的調(diào)控升級(jí)，由2016年9月開始至今按各期特征共可分為五輪。第一輪調(diào)控從2016年9月30日開始，主要內(nèi)容是多地開始限購(gòu)；第二輪從2017年3月17日開始，主要政策內(nèi)容是限售；第三輪從2017年7月開始，各城市鼓勵(lì)推出租賃相關(guān)政策為主；第四輪則從2017年9月開始，主要以三四線城市開啟調(diào)控為特征。而2018年3月兩會(huì)以來(lái)的調(diào)控政策，如公證搖號(hào)等，是第5輪調(diào)控升級(jí)。

2018年我國(guó)房地產(chǎn)政策主要致力于在“房住不炒”的基調(diào)下繼續(xù)深化調(diào)控，調(diào)控重點(diǎn)由2017年的“去杠桿”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)定杠桿，抑制投資，保障剛需”，以構(gòu)建長(zhǎng)短結(jié)合的住房制度體系。2019年我國(guó)地產(chǎn)政策調(diào)控真是進(jìn)入壓制與機(jī)會(huì)并存的完善階段，以穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期為核心目標(biāo)。2019年以來(lái)我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已由此前的單向抑制轉(zhuǎn)為松緊適度的“因城施策，分類指導(dǎo)”。即分清中央與地方事權(quán)，基于城市政府主題責(zé)任制，由各地方政府扮演“調(diào)控”根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供需情況制定或壓制或激勵(lì)的調(diào)控政策，而中央不直接干預(yù)扮演“指導(dǎo)”角色，這是我國(guó)房地產(chǎn)政策完善細(xì)化下“因地制宜”的一大突破。此外今年開始，中央積極倡導(dǎo)“促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展”，側(cè)重于以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。在此政策利好基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)位于京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝四大城市群腹地的各城發(fā)展或?qū)@得較大的助力。同時(shí)，以成熟完善的住房及保障體系為核心，以房地產(chǎn)稅立法為維穩(wěn)工具的長(zhǎng)效機(jī)制也在穩(wěn)步推進(jìn)中，預(yù)計(jì)保障我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)幾年內(nèi)平穩(wěn)健康發(fā)展的環(huán)境將得到進(jìn)一步鞏固，房市穩(wěn)定運(yùn)行預(yù)期將進(jìn)一步強(qiáng)化。本輪調(diào)控周期重要政策、事件一覽（2017/03-2019/05）

本輪調(diào)控周期重要政策、事件一覽（2017/03-2019/05）

2、一城一策：分類細(xì)化，因地制宜

自2016年下半年我國(guó)針對(duì)房市杠桿高企的情況進(jìn)供需兩側(cè)多維度調(diào)控以來(lái)，調(diào)控政策可以以“因城施策”以及“一城一策”兩個(gè)核心詞匯來(lái)劃分為兩個(gè)階段。2016-2018年圍繞“因城施策”的系列展開的是以“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”為目的的各類限制打壓性政策，而2019年中央首次提出“一城一策，分類指導(dǎo)”則側(cè)重于落實(shí)城市主體責(zé)任制，因地制宜地根據(jù)各城不同供需情況實(shí)施或鼓勵(lì)或壓制的政策，以進(jìn)一步完善各地住房供應(yīng)及保障體系，保障各城房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

1）因城施策：遏制房?jī)r(jià)上漲

“因城施策”一詞在2016年3月兩會(huì)的《政府工作報(bào)告》中被首次提出，報(bào)告指出“要完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。此外在2018年7月的中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)再一次提出明確表述：“堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲?！痹撜叩奶岢鲋饕轻槍?duì)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年開始的“去庫(kù)存”熱潮下，房市兩極分化嚴(yán)重，其一，熱點(diǎn)一二線城市以及核心都市圈腹地的三線城市房?jī)r(jià)攀升迅速，而部分弱三四線城市仍有“去庫(kù)存”壓力；其二，在部分投資者以及中介炒作下，改善性需求與投資需求集中釋放，所造成的部分城市短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，泡沫嚴(yán)重。而“因城施策”的提出則可以有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特點(diǎn)，根據(jù)城市屬性，區(qū)分一線、二線、三四線等不同能級(jí)的城市，調(diào)控房?jī)r(jià)保障剛需購(gòu)房，制訂不同的限制性地產(chǎn)政策。從而達(dá)到“去杠桿-抑制投資-穩(wěn)杠桿”的施政效果。

在2016-2018年的房市調(diào)控中，“因城施策”具體表現(xiàn)為各城采取不同的“四限”政策，如“限購(gòu)”提升購(gòu)房者門檻，“限價(jià)”穩(wěn)定新房?jī)r(jià)格，“限售”和“限貸”壓縮投資性需求的盈利空間。此外，還有在“四限”基礎(chǔ)上調(diào)控升級(jí)的各類補(bǔ)丁性細(xì)化政策，嚴(yán)防投機(jī)者抓住政策漏洞進(jìn)一步炒作房?jī)r(jià)。如“公正搖號(hào)”則是基于限價(jià)基礎(chǔ)上的調(diào)控升級(jí)，保障剛性購(gòu)房需求；以及此外各類偏重市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)監(jiān)管的政策，用以規(guī)范住房銷售市場(chǎng)行為。重要因城施策/分類調(diào)控政策細(xì)節(jié)（2017-2019）

2016-2018年共約88城出臺(tái)限購(gòu)及限售政策城市分布

2）一城一策：城市分化下落實(shí)主體責(zé)任制

2018年伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供需全面轉(zhuǎn)弱結(jié)束，而隨著2019年房市供需的回暖，“一城一策”也成為了我國(guó)房地產(chǎn)政策的高頻核心詞匯。區(qū)別于“因城施策”多為單向收緊性調(diào)控，“一城一策”則側(cè)重于松緊適度地根據(jù)各城具體情況制定或改善向或維穩(wěn)向政策，旨在細(xì)化分化的房市調(diào)整下能夠進(jìn)一步改善地產(chǎn)內(nèi)生供需結(jié)構(gòu)，建立成熟穩(wěn)定的住房體系及保障體系；是真正意義上的“因地制宜”，也開啟了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)施政的嶄新階段。在2019年的4月19日召開的中央政治局會(huì)議上“一城一策”的概念首次被提出，會(huì)議要求“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”。在其后的《兩會(huì)政府工作報(bào)告》中，以城市為主體的調(diào)控施政概念再一次被強(qiáng)調(diào)，報(bào)告指出“更好解決群眾住房問(wèn)題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。”

在中央強(qiáng)力號(hào)召下，各地方政府自4月兩會(huì)后紛紛開始積極響應(yīng)“一城一策”的政策導(dǎo)向?！耙怀且徊?，分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主題責(zé)任制”，即指分清中央與地方事權(quán)，基于城市政府主題責(zé)任制，由各地方政府扮演“調(diào)控”根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供需情況制定或壓制或激勵(lì)的調(diào)控政策，而中央不直接干預(yù)扮演“指導(dǎo)”角色。如山東菏澤和廣州就作為國(guó)內(nèi)首例，先后根據(jù)當(dāng)?shù)胤渴泄┬锠顩r，宣布取消對(duì)部分住房的限售要求；二城原有樓市調(diào)控政策中部分內(nèi)容適當(dāng)作出調(diào)整和修正，符合當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)的發(fā)展需求，也是對(duì)“一城一策”的最好詮釋。除菏澤和廣州二城外，在其他省市后續(xù)的地方兩會(huì)上也開始陸續(xù)作出回應(yīng)，如福建省提出落實(shí)城市主體責(zé)任，編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實(shí)施方案；河南省明確堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，實(shí)行“一城一策”；上海表示正在研究制定完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“一城一策”的長(zhǎng)效機(jī)制。另外，杭州、寧波、成都、長(zhǎng)沙等地明確將開展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“一城一策”試點(diǎn)。當(dāng)然與此同時(shí)，不忽視防范高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、高杠桿風(fēng)險(xiǎn)仍是年初地方兩會(huì)提出的重點(diǎn)。

3、新型戶籍制度改革：人才引入

2019年4月國(guó)家發(fā)改委印發(fā)的《2019新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》標(biāo)志著我國(guó)現(xiàn)代化都市圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了嶄新階段，主要體現(xiàn)為戶籍制度改革進(jìn)化以及高質(zhì)量的城市群發(fā)展戰(zhàn)略。該《任務(wù)》的一大特色是對(duì)落戶制度的放寬力度較大，指出對(duì)中小城市逐步開放落戶的基礎(chǔ)上進(jìn)一步取消大型城市的落戶限制，且首次提出大幅增加特大超大型城市的落戶規(guī)模，標(biāo)志著我國(guó)戶籍制度改革進(jìn)入了新階段?！度蝿?wù)》主要提出了三大舉措：一、以農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口為重點(diǎn)，兼顧高校和職業(yè)院校畢業(yè)生、城市間轉(zhuǎn)移就業(yè)人員，加大非戶籍人口在城市落戶推進(jìn)力度；推動(dòng)未落戶城鎮(zhèn)的常住人口平等享有基本公共服務(wù)。二、允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。三、城市政府要探索采取差別化精準(zhǔn)化落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。其中在“精準(zhǔn)化”落戶政策上，將各城按照人口規(guī)模劃分為中小城市、II型大城市、I型大城市、超大城市、特大城市，以便針對(duì)各城人口流動(dòng)情況決定合宜的放寬量度，從而促進(jìn)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)供需改善，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康的增長(zhǎng)。

“人才新政”是典型的“差別化”、“精準(zhǔn)化”戶籍制度，是針對(duì)特大、超大城市（人口分別大于500萬(wàn)、1000萬(wàn)）流入人口持續(xù)攀升下出臺(tái)的進(jìn)階版落戶政策。實(shí)際上，在2019年《任務(wù)》城市提出針對(duì)大中城市的“調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)?！甭鋺舴艑捛?，自2018年開始，為了改善嚴(yán)格調(diào)控下逐漸疲軟的樓市，為城市快速發(fā)展引入新鮮力量，各城紛紛積極引入人才新政。一方面，在抑制投機(jī)的同時(shí)起到了有效對(duì)沖作用，引導(dǎo)剛需力量推動(dòng)購(gòu)房需求釋放以穩(wěn)定樓市杠桿；另一方面，能較好分流核心城市的流量壓力，人才流入則能促進(jìn)一線及二三線城市間的發(fā)展差異縮小，加速戶籍城鎮(zhèn)化。人才新政背后是戶籍制度的改革，是穩(wěn)定住房