酬金制物業(yè)管理簡介

“酬金制物業(yè)管理"簡介什么是酬金制？費方式。物業(yè)服務收費酬金制的優(yōu)點：一“酬金制”更加有利地愛護了業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益“酬金制"模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收費標準下，供應的服務項目越多、服務質量越,所支付的成本相應也越高在“包干制”模式下，物業(yè)管理企業(yè)干得越好，掙得就越少。這樣一來,很多物業(yè)公司往往以降低服務水平、削減服務項目來獵取更多的利潤，損害了業(yè)主的利益。長期如此，必定導致服務質量不到位，物業(yè)管理企業(yè)也就有可能會被寬敞業(yè)主炒掉“酬金制下“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)獲得的收入.“酬金制”不會混淆業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入，從而避開 業(yè)主的收入被侵占。了物業(yè)行業(yè)的市場化進程大會提交具體的服務期間物業(yè)服務費用的財務預算。在預算中明確服務區(qū)域內的組織架構，人員編制、服務等級標準、維護保養(yǎng)的等級標準等指標和所需的資金,進而預算出每平方米的物業(yè)服務費用,經據。三、酬金制是實現陽光財務的有效途徑物業(yè)服務收費接受酬金制，是物業(yè)服務收費實現陽光財務的有效途徑“酬金制”下物業(yè)管理的財務從理財的角度看，分兩個部分，一個是物業(yè)管理企業(yè)的公司財務理財。一個是 以物業(yè)管理服務費用為核心的物業(yè)管理處財務理財。前者是一種企業(yè)自主經營活動,物業(yè)管理企業(yè)的公司財務是為物業(yè)管理企業(yè)自己的經營行為理財;后者物業(yè)管理處財務理財則是在替業(yè)主理財在酬金制下物業(yè)管理企業(yè)只能從中依據合同商定的比例提取物業(yè)管理費的酬金剩下的錢全部是業(yè)主的,全部權也是業(yè)主的.酬金制將物業(yè)公司的權益與業(yè)主的權益嚴格分別開，更具透亮?????性。物業(yè)管理酬金制的內容與特征酬金制方式下物業(yè)管理企業(yè)以代理人的身份管理業(yè)主的物業(yè)和交來的資金.同時，為充分利用社會資源代業(yè)主選擇最適合的專業(yè)服務供應商并負責對其進行有效的監(jiān)督,這些管理活動、監(jiān)督活動和物業(yè)管理資金的使用狀況是否合理都需要得到業(yè)主的認可業(yè)主也有權參與物業(yè)管理活動中重大事項的決策但是多業(yè)主狀態(tài)下的個體業(yè)主是實現不了這種認可和決策的,這就要求必需通過一些形式和合理的程序來體現全體業(yè)主的權利。使以物業(yè)管理費的使用為主要內容的物業(yè)管理活動實現業(yè)主的可監(jiān)控性和共同參與管理的可能性。要達到上述目的，酬金制方式下必需建立以下制度和機制：一、建立管理預算制度下核心內容之一，是由物業(yè)管理區(qū)域負責人依據該區(qū)域全年可支配的全部物業(yè)服務收入和履行物業(yè)服務義務所需的全部支出而做出的收支平衡預算。二、建立物業(yè)服務費收支狀況報告制度也稱為接受監(jiān)督，費用公開制度.這是在管理預算制度 的基礎上, 業(yè)主平常需要了解物業(yè)管理和物業(yè)管理費的使用狀況而實行的一個補充做法。三、建立物業(yè)管理審計制度酬金制方式下對物業(yè)服務費這樣的代管資金的監(jiān)督是業(yè)主的權利,正常狀況下這種監(jiān)督可以通過管理預算和收支報表的公布來實現，但在有些狀況下這種正常的監(jiān)督不能滿足業(yè)主的需要，或者物業(yè)管理行審計.這種審計是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合同關系基礎上雙方的權利審計。四、建立多退少補機制本年度物業(yè)管理服務費可能消滅節(jié)余或虧損，在“酬金制”下節(jié)余其權益歸全體業(yè)主,具體可實行彌補上年度虧損、納入專項修理基金或依據業(yè)主大會的打算進行處置，假如消滅不足則應有全體業(yè)主進行分攤。五、建立嘉獎機制酬金制包干制優(yōu)劣比較比較服務內容+服務標準=商定價格（服務成本+稅金+利潤）物業(yè)公司依據收費價格標精確?????定服務內容及標準；酬金制：酬金=（服務內容+服務標準+服務成本+稅金）＊1-15％物業(yè)公司依據服務要求測算收費標準；業(yè)主購買物業(yè)公司服務=質價相符商定：服務內容和服務標準業(yè)委會業(yè)委會物業(yè)公司包干酬金包干酬金理財方式理財方式省心審核合理性自負盈虧物業(yè)為主理財收費方式固定支付按實支付固定收取實報實銷+管理費預算編制省時審核預算自我估價測算公開成本,具體編制公布決算細包干制以外的修理公布全部決算執(zhí)行帳目公布不必查帳目費用狀況物業(yè)管理酬金制將有更大的市場空間或者不足均由業(yè)主享有或者擔當的物業(yè)管理費用的計費方式。這種模式,在國外和港澳等一些物業(yè)管理比較發(fā)達的國家和地區(qū)，已經被普遍接受.金制的物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決目前我國的物業(yè)管理市場尚處于進展初期，各種法律、法規(guī)、標準、規(guī)程尚待修訂和逐步建立,業(yè)主對物業(yè)管理的生疏也剛剛從懵懂中走出來，而對物業(yè)服務的有償消費的觀念和對物業(yè)管理服務內容和范圍的界定也并未了然。目前處于一個不完全市場化機制的商業(yè)化運行狀態(tài).在此時推出物業(yè)管理的酬金制并非最佳時機。且還要取決于寬敞業(yè)主的素養(yǎng)和業(yè)主管理委員會的作用。遼寧大陽物業(yè)管理有限公司與沈陽的移動馨苑業(yè)主管理委員會簽訂了物業(yè)管理協議，實行的物業(yè)服務收費酬金制。從運營的時間來看，效果顯著,沖突弱化，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)實現了雙贏.總結成功受益之處，前提條件是組建業(yè)主管理“管理"要想發(fā)揮管理的作用,要在雙方的物業(yè)管理托付合同中約束各自的責、權、利，同時明確業(yè)委會的法律地位。通過“共管”制來實現物業(yè)管理的和諧化,從而保障物業(yè)管理有序、可持續(xù)的進展.那么,酬金制相對包干制,具備那些優(yōu)勢呢？全部用于物業(yè)服務合同商定的支出，不虛假報賬，曲意提高管理成本。委員會聘請一名，出納由物業(yè)公司委派,二人均隸屬物業(yè)公司。移動馨苑業(yè)主管理委員會在業(yè)主會所設立固定的辦公場所,負責履行合同的職責，業(yè)主管理委員別業(yè)主違反《物業(yè)管理契約》、《業(yè)主公約》的，共同出面協調.這樣既提高了理委員會的認同感。99％以上。（24“更規(guī)范”是依據物業(yè)管理費的組成和使用而言，物業(yè)管理企業(yè)管理的是全部業(yè)主的公共財產，哪些該修、哪些該換、用多少成原來維護等等問題,都由業(yè)主自己打算.物業(yè)公司作為一個代管和代辦機構，明確物業(yè)共用部位、共用設“更有市場空間”。酬金制與包干制的一個重大區(qū)分，就是其依據既定標準收取的管理費抵減各項合理支出后,結余全部歸業(yè)主,消滅虧空也完全由業(yè)主彌補.這樣，物業(yè)管理企業(yè)自己獲得回報名正言順，旱澇保收，不必再擔憂賠本賺叫賣?????了;業(yè)主也覺得自己可以當家作仆人，師出出名,理直氣壯，不必再擔憂花冤明白白地消費,雙方互惠互利，從而實現雙贏。但是，要保證物業(yè)管理酬金制的良性運行，還需要解決其他一些層面的問題。例如：物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)信用問題；業(yè)主和業(yè)主委員會的管理力量問題；物業(yè)管理直接成本的確認問題；管理成本擴張沖動的抑制問題；彌補管理運行虧空的分攤問題；物業(yè)管理納稅基數的核定問題；業(yè)主欠費產生債權的歸屬問題；明確業(yè)主管理委員會的法律地位問題；其他行業(yè)的協調協作問題；政府主管部門的指導監(jiān)控問題……盡管這些問題的解決都不是輕而易舉的，但只要整個社會各個方面都能夠站在全局的角度去努力，我們還是可以信任，物業(yè)管理酬金制會逐步得到完善，并成為物業(yè)管理經濟運行的主流模式。的自律。隨著法制的不斷健全和國人素養(yǎng)的逐步提高,包干制將退出歷史舞臺，操作空間巨大。物業(yè)服務費用酬金制指的是在預收的物業(yè)服務資金中按商定比例或者商定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)其余全部用于物業(yè)服務合同商定的支出結余或者不足均由業(yè)主享有或者擔當實行酬金制的預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬.酬金制的好處在于便于業(yè)主對物業(yè)公司的服務進行監(jiān)督、財務透亮?????運作規(guī)范，從肯定意義上講，可以緩解業(yè)主與物業(yè)管理公司的沖突2003 年 11 月，國家發(fā)改委和建設部聯合下發(fā)了《物業(yè)服務收（制,贏得了業(yè)主的認可，也積累了一些成熟的閱歷,但由于“酬金制”提出自己的淺見，與各位讀者溝通。案例一：車輛丟失，物業(yè)有責應否用“酬金"埋單車價5律師分析：本案的爭議焦點就是物業(yè)公司能否將支付的賠償金列入小區(qū)的管理成本,由全體業(yè)主來擔當，還是由物業(yè)公司收取的酬金來擔當。本律師認為，首先是《物業(yè)管理服務合同》有商定的，從商定。對于無合同商定的狀況應由物業(yè)公司來擔當責任.理由如下：從《合同法》角度講，依據權利義務全都原則，物業(yè)公司收取物業(yè)管費是權利而管好小,擔當管理上的風險就是其義務其,依據《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應當依據物業(yè)服務合同的商定供應相應的服務物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的商定,導致業(yè)仆人身、財產平安受到損害的，應當依法擔當相應的法律責任”該條規(guī)定并沒有區(qū)分包干制收費還是酬金制收費 ,換句話講，物業(yè)公司以酬金制收費為名主見不擔當責任,在物業(yè)管理服務合同無明確商定的狀況下，是不能得到法院的支持。不管是小區(qū)車輛的丟失，還是發(fā)生人身損害大事,假如一旦判令物業(yè)公司擔當責任，往往是少則幾萬，多則幾十萬。比如說小區(qū)的一部20萬元的車輛丟失，假如沒有保險公司承保,物業(yè)公司擔當次要責任，30％,物業(yè)公司也需要對業(yè)主賠付6公眾責任險,物業(yè)公司在與業(yè)委會充分溝通下確立用成原來分攤這些風險.案例二:物業(yè)公司所得稅可否由實際酬金制收費的小區(qū)來分攤?本律師服務的一個小區(qū)業(yè)委會曾遇到這樣一個問題：在一次業(yè)委會與物業(yè)管理公司就小區(qū)管理的工作例會上,在就上月物業(yè)管理支出酬金制只是一種收費模式而已,所得稅的計算也是以該收入，減去物律師分析:在實行酬金制的狀況下，物業(yè)管理公司的身份、地位、作用與“丫鬟帶鑰匙”相當類似,所收取的物業(yè)管理費屬于代收、代管、代付性質。盡管全部費用把握在自己的手里，但除了依據規(guī)定提10（一般10%當然物業(yè)公司酬金部分的結余亦應擔當相應的所得稅.“抱負中的酬金制”變更現實時，小區(qū)就無需再分攤相應的所得稅成本.實際上，本的擔當等,對于這些問題一是要明確商定,二是要通過有說服力的預算與業(yè)委會達成全都。案例三專項服務收益應否分成本律師為顧問單位修改一商務樓《物業(yè)管理服務》合同，合同商定而物業(yè)公司認為,專項服務收費是物業(yè)公司供應專項服務所得,也未計依據《物業(yè)服務收費管理方法》的規(guī)定:酬金制是指在預收的物業(yè)服依據一般的理解費、專項物業(yè)管理服務收費，甚至包括停車費等公益性收入,也并不能講是理論上的錯誤,所以才消滅上述這一案例。物業(yè)公司供應專項服務的人力成本一般都是作為小區(qū)的管理成本,由案例四：經濟補償金、加班費和社保費誰來擔當？本律師一個顧問單位，遇到這么一狀況，小區(qū)管理員與物業(yè)管理公司發(fā)生勞動糾紛,訴至法院，后法院認定物業(yè)公司有違反《勞動合同法》規(guī)定，必要擔當經濟補償金、加班工資和社保費,物業(yè)公司認為該管理人員系為小區(qū)服務的，將這部分支出列入小區(qū)管理的成本,費用系物業(yè)管理管理不善造成，不同意擔當這部分費用。律師分析：物業(yè)公司應否擔當這些費用，本律師認為不能一概而論,應依據法院判令的上述費用的性質來具體推斷。依據《勞動合同法》的規(guī)定,物業(yè)管理公司支付經濟補償金有些狀況是物業(yè)公司在人力資源管理上的過錯造成的，比如說物業(yè)公司無故終止與員工的合的,是由于物業(yè)管理公司的管理方面的過錯造成，應由物業(yè)公司收取是物業(yè)公司“節(jié)省"小區(qū)人力資源管理成本的體現，假如物業(yè)公司嚴業(yè)用工成本，同時,在酬金制收費下也是削減業(yè)主的成本。所以，即對于加班費用，屬于本應支付員工的酬勞，本應列入物業(yè)管理成本，自然不能由物業(yè)用酬金來支付。對于綜合保險費用,屬于法規(guī)規(guī)所當然。最終，包干制與酬金制是物業(yè)管理收費的兩種模式，各有其長也各有其短.從上述案例分析看，酬金制目前存在的問題是由于其不成熟包括理論爭辯上的單薄和實踐中未被認可造成具體操作中遇到一些問題.理論上的單薄表現在法律、法規(guī)上對其沒有可操作性的規(guī)定，理論爭辯根本沒有深化開放.本律師舉一例子說明，2003 年11 月，國家發(fā)改委和建設部聯合下發(fā)了《物業(yè)服務收費管理方法2007920務定價成本監(jiān)審方法》(試行）對物業(yè)公司的基本財務操作規(guī)定仍舊是包干制，酬金制只字未提。實踐中未被認可表現在:物業(yè)管理費不“小區(qū)業(yè)委會不敢管財務，怕稍有閃失遭業(yè)主非議?，F在財務由物業(yè)公司直接管理，業(yè)委會又面臨監(jiān)管難.假如重新聘用物業(yè)，我們可能會放棄已實施5年的物業(yè)管理酬金制?！弊蛉?福州海景花園業(yè)委會吳主任對記者表示。2003年，海景花園在我省領先嘗試推出物業(yè)管理酬金制。本月20海景花園酬金制的“硬傷”困難。31其實，早在五年前,海景花園就開頭試行了物業(yè)酬金制管理。2003年，海景花園不滿開發(fā)商派駐的物業(yè)公司,將其炒掉.炒掉老物業(yè)后,一時沒有新物業(yè)進駐。無奈之下，小區(qū)業(yè)主打算實行自治，由業(yè)委會直接聘請有從業(yè)資格的物業(yè)管理人員,并支付給他們工資.不久后，在這些物業(yè)管理人員的基礎上,成立了益欣隆物業(yè),并負責海景花園的物業(yè)管理到現在。海景花園還在福建首次嘗試了酬金制:即由業(yè)委會來核定物業(yè)公司的人員、工資和福利，明確物業(yè)是由業(yè)委會聘請；業(yè)委會在每年年底的時候對物業(yè)進行財務審計.由于沒有先例和范本，海景花園嘗試的酬金制留下了“硬傷"。按常理，推行物業(yè)公司負責。次,即使審計發(fā)覺問題，不該花的錢還是花了?！备Ｖ菔形飿I(yè)協會相關負責人丁女狀況也正如丁女士所說的那樣。海景花園的酬金制埋下的隱患在2006年初爆發(fā)出來.當時，新改選的海景花園業(yè)委會，請福建廣業(yè)會計師事務所依據此前簽訂的《物業(yè)管理托管協議》，對物業(yè)公司進行財務審計.審計的結果令業(yè)主很意外,物業(yè)公司通過各種名目“多拿”了15萬元。為防范此類事情發(fā)生，新改選的業(yè)委20077業(yè)委會和物業(yè)的沖突開頭多了起來。今年3月8日，海景花園與益欣隆物業(yè)合同已到期.海景花園業(yè)委會吳主任昨日直言：“即使重新聘用物業(yè)公司，我們也可能會放棄酬金制。”為何不敢管小區(qū)財務而由物業(yè)直接管理，業(yè)委會又面臨監(jiān)管難題.二是到底酬金制是新生事物，沒有先那么,業(yè)委會為何不敢直接管理小區(qū)財務？海景花園業(yè)委會吳主任說，之前也考慮過業(yè)委會直接聘請財務人員,但擔憂管理財務會業(yè)主非議。對此，丁女士指出，業(yè)委會談錢色變,其實大可不必，關鍵是要做到財務準時公開。比如在年前先召開業(yè)主大會對小區(qū)做年度預算，然后進行公示.業(yè)委會依據有數臨亂不慌。現有的工作方式可能很難適應得了。同時對物業(yè)也能起到有效的監(jiān)督。沒有先例該咋辦13間倉促，最終都難逃脫失敗的命運?！霸诤＞盎▓@剛剛推行酬金制之時，我就說它命長不了。”昨日，省物業(yè)管理協會相關負責人坦言。樣的專業(yè)水準。”不過，本月20日召開的福州市物業(yè)管理工作會議，已明確今年將推出酬金制.目前福州也有一些小區(qū)在嘗試酬金制。沒有先例可循,沒有部門指導該咋辦？□關鍵詞點擊《福州市物業(yè)服務收費管理實施細則（200761該細則，實行市場調整價的物業(yè)服務收費，可以實行“包干制”或者“酬金制"等形式?！鞍芍?是由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者擔當.物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤.“酬金制”是業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預交物業(yè)服務費用,物業(yè)管理企業(yè)在預收的物業(yè)管理酬金制是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主供應物管服務和其它酬金計提基數與比例的現狀（一）實行酬金制的代表性行業(yè)的特點市場經濟條件下，產業(yè)分工的不斷細化催生了很多以代理為主要特征的服務性行業(yè)。有些行業(yè)的某些職能開頭由專業(yè)公司經營。解和生疏酬金制，現選取常見的接受不同形式的酬金制的行業(yè)，就其實行酬金制的具體狀況進行比較分析(詳見下表).分析此表可以得出這樣的結論：酬金制適用于專業(yè)化分工有的行業(yè)制定的酬金比例不盡合理，就會消滅突破規(guī)定比例的狀況。事實上，在酬金制的好像機運行過程中，酬金制還表現出其他一些特點。比如，在酬金的計提方式上，有的實行比例酬金，有的實行固定酬金；在酬金的收取方向下,有的接受單向收取，有的接受雙向收取.物業(yè)管理行業(yè)，同上述行業(yè)相比，也具備了實行酬金制的條件。首（二）酬金比例市場化是趨勢在政府主導且競爭激烈的市場條件,當規(guī)定的酬金比例上限過底時往往會遏制產業(yè)的進展甚至毀滅這個產業(yè)而規(guī)定的酬比例上限過高時，酬金折讓Discount）的狀況就會物業(yè)管理酬金計提的確定，也應考慮市場因素。有人擔憂標通過對上表所列行業(yè)的分析,可以看出：若規(guī)定的酬金比例指導性標準過高時,酬金折讓的狀況就必定會發(fā)生，最終會在市場競爭中達到平衡。因此，在制定物業(yè)管理酬金計提標準時，防止其過高是應當的，但更應防止其過低。物業(yè)管理酬金計提的計提基數及其合理性(一）計提基數的確定物業(yè)管理酬金應以代收代支的物業(yè)服務資金和其它收入的和區(qū)域內利用屬于業(yè)主共有的設施設備和場地所取得的經營收入和成本費用列支在物業(yè)管理項目的其它（如特約服務)收入。是愛護業(yè)主權益的同時，不能偏廢物業(yè)管理企業(yè)的利益。以代收代支的物業(yè)服務資金和其它收入的和為計提基數計提酬金,有利于物業(yè)管理企業(yè)加強服務成本把握,進行科學合理的成本預算，以降低需列成本、轉嫁成本和侵占業(yè)主利益的傾向。因此，這種方法更科學.（二性分析首先，從物業(yè)管理特殊性的角度看，物業(yè)管理是一種具有代務活動，就應當獵取相應的酬勞。因此，物業(yè)管理的這種特殊性打算了物業(yè)服務收入和物業(yè)管理酬金是相對應的。其次，從物業(yè)管理企業(yè)能動性的角度看，以代收代支的物業(yè)再次，從管理和監(jiān)督的角度看，以代收代支的物業(yè)服務資金和其它收入的和為基數計提酬金符合簡潔、直觀和便于操作的原則。這種方法具有較高的透亮?????度，便于業(yè)主的監(jiān)督和行業(yè)的監(jiān)管，可以促使物業(yè)管理企業(yè)提取酬金的行為更加規(guī)范物業(yè)管理酬金計提比例的確定（一)政府指導價和市場選擇相結合政府在制定物業(yè)服務指導價格的同時，可以依據行業(yè)特點制定傭金計提的上限比例，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)參照執(zhí)行。在此基礎上，也可以依據服務內容和程度協商確定。（二)科學地制定管理酬金的計提比例10%10%計提的酬金總額，平均只能掩蓋這些公司本部管理7114。1%。另15%。（三）幾個需要說明的問題一是，目前仍有一種錯誤的生疏，把管理酬金的計提比例當大，單位運行成本就越低。同理，物業(yè)管理項目的面積越大，其酬金的計提比例就可以降低。三是，從業(yè)主角度講,企業(yè)信譽、服務質量和服務承諾也是確定酬金計提比例的重要因素.這體現了市場性質原則。物業(yè)管理酬金的計算方法錯誤的計算方法是這樣的含酬價凈 價＋酬 金酬 金=含酬價×酬金率凈 價=含酬價×（1－酬金)依據上述公式，酬金額的計算方法可演化為酬 金=（凈價＋酬金）×酬金率=凈價×酬金率＋酬金×酬金率此公式表明：酬金本身也被提取了酬金.方法,即按物業(yè)服務資金和其它收入的和扣除管理酬金以后的凈價提取的方法，避開酬金本身計提酬金。具體計算方法如下:含酬價凈 價＋酬 酬 金=凈 價×酬金率含酬價凈 價×(1＋酬金率）假如已知含酬價，則酬金的計算方法為:酬 金=含酬價／（1＋酬金酬金率下面，舉例說明物業(yè)管理酬金計提的方法ABC20031111515%15萬元,計算公式如下：115÷（1＋15%）×15％=15假如按錯誤的方法計算公式為：115×15%=17。25萬元，則多提酬金2.25萬元何為“公共能耗"?推敲。共用部位是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機房、走廊通道、房屋承重結構、室外墻面等部位。共用設備是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設備.公共設施是指物業(yè)管理區(qū)域內，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井等設施。綜上所述，業(yè)主、使用人公有，共用設備、設施和在公共性服務依據每月能耗（水、電、煤）帳單總金額（3）依據業(yè)主使用公以上三個方法，方法：（1)收取依據略顯粗燥，其忽視了公共能耗費單價測算的簡單過程，將業(yè)主自用設備產生的自用能耗與公共能耗混為一體。（2)依據物業(yè)實際狀況，合理區(qū)分業(yè)主及使用人的公共能耗和自用能耗,經過各種數據的積累和分類，全面、科學地測算公共能耗費單價.目的。酬金制的物業(yè)管理經濟運行模式當然是一個好模式，但從理論第一，物業(yè)管理直接成本的確認問題預控數額而已．真正關系到業(yè)主與物業(yè)公司彼此利益的消長的，是最其次，管理成本擴張沖動的抑制問題下,其經濟回報主要來源于依據直接成本固定比例提取的管理酬金．那么提高回報最簡捷。最便當的方法．就是增加成本,提高酬金約束力，實行酬金制以后，物業(yè)管理成本的不斷攀升將很可能悄然而至。第三，彌補管理運行虧空的分攤問題物業(yè)管理酬金制與承包制的一個重大區(qū)分,就是其依據既定標準收取的管理費抵減各項合理支出以后．有了節(jié)余全部歸業(yè)主全部,消滅虧這些享受不公正待遇的物業(yè)管理公司并非不知,不想通過業(yè)主分攤的方式來彌補虧空．情愿做冤大頭，而是實在無能為之.目前，各地的物業(yè)管理費收交率普遍不高，事先已經商定的費用尚且無法如數收第四，物業(yè)管理納稅基數的核定問題在實行酬金制的狀況下，物業(yè)管理公司的身份、地位、作用與·丫鬟帶鑰匙’相當類似，所收取的物業(yè)管理費屬于代收、代,代付性質盡管全部費用把握在自己的手里 ,但除了依據規(guī)定提取的管理酬金外其余算不上物業(yè)管理公司的收入物業(yè)管理公司理應依據自己的酬金收入擔當營業(yè)稅等稅費的納稅責任若硬性要其以物業(yè)管理費總額為基數繳納，勢必將稅費列入直接成本，最終轉嫁到業(yè)主頭上．而業(yè)主聘請專業(yè)物業(yè)管理公司為自己服務，又類同于“打平伙”似的集體消費，由其擔當物業(yè)管理的營業(yè)稅等稅費也實在既不合情又不合理．事實上，現在那些單一業(yè)主的物業(yè)管理項目，業(yè)主不經過物業(yè)管理公司而直接向有關方面支付能源.分包等費用，也是不附加營業(yè)稅等稅費的：可多個業(yè)主的物業(yè)管理項目,業(yè)主籌資經過物業(yè)管理公司支付這些費用，就要擔當營業(yè)稅等稅費．明顯有點冤枉。物業(yè)管理行業(yè)和寬敞業(yè)主應當共同呼吁，合理核定物業(yè)管理營業(yè)稅等稅費的計算基數,爭取得到法規(guī)上的支持.第五,業(yè)主欠費產生債權的歸屬問題理公司自己的經濟收益親密相關,與之關聯度更高的則是基于直接成理公司,也完全可以依據權責發(fā)生制的會計核算制度做出秀麗的賬屬全體業(yè)主，業(yè)主也難以追討。比較可行的解決方法,可能還是要在合同中先對物業(yè)管理費的收交率和欠費的處理做出明確的事先的約定。當然，除此之外．要保證物業(yè)管理酬金制的良性運行，還需要解決其目前,一般的住宅小區(qū)實行的收費方式還是包干制。物業(yè)公司比較有風險,酬金制就不同了，實報實銷，業(yè)主預付費，多了少了都是業(yè)主的.以請有資質的會計師事務所或審計機構對費用進行審計.假如業(yè)主有酬金制的實施條件每一種新的制度實行起都會有一個過程的,我覺得實行酬金制是一種進展趨勢,是一種必定的結果.酬金制的實施條件我們今日在爭辯的酬金制，也是今后若干年中物業(yè)管理方面必需攻克的難題，為什么說是難題，酬金制在今日還缺乏生存的土壤、缺少播種與耕耘者、缺少有機肥……，單有種子和氧氣是不夠的，所以有此盛會！1、必需明確酬金制項目：酬金制最大優(yōu)勢可以將物業(yè)公司的權益與業(yè)主的權益嚴格剝離開（但現在還缺相關政策來界定)。甲、乙（現行的規(guī)范文本不適應酬金制操作）上入手；2、完善的服務商定:物業(yè)費中按比例或固定數額提取酬金用于支維護支出；3、陽光的財務制度：業(yè)主要為酬金制建立嘉獎機制,物業(yè)要做到在這方面就產生了一道拷問物業(yè)企業(yè)的誠信題,而這道題格外重要，4、健全的監(jiān)督機制:酬金制下的物業(yè)服務費是物業(yè)企業(yè)在代管業(yè)主們的資金，因此監(jiān)督資金的平安使用是業(yè)主大會的權利，由于業(yè)主大會的非專業(yè)性，所以提倡利用社會資源（專業(yè)機構）來協管、監(jiān)督格外重要；以上只不過是“物業(yè)特征酬金制”的基本實施條件，真正的“物業(yè)管理酬金制”離我們業(yè)主還有多遠？對物業(yè)管理酬金制的生疏對物業(yè)管理酬金制的生疏（對《住宅與房地產》中《物業(yè)管理實行酬金制需要破解五大難題》的解答)第一，物業(yè)管理直接成本的確認問題1）2）年中對比預算作一份明細對比,年末再作一份決算給甲方審核，其中對預決算差異大的要作出說明.3)大的修理/改良項目（用錢數額大的)，都要事先提交專項報告，貨比三家后確定方案。4）甲方可以聘請第三方進行審核。（）其次，管理成本擴張沖動的抑制問題競爭而確定第三，彌補管理運行虧空的分攤問題1)虧空不會很大，由于有預算在先。有意外支出，都需要另行協商。2）現階段本質上是“準酬金制算要嚴格把握，每年略有盈余比較好。3）收繳率問題對酬金制和包干制同樣存在，無需在此解釋。4）收繳率不高（要想方法提高）不應降低服務標準,否則就是對按時繳費的業(yè)主不公正。第四,物業(yè)管理納稅基數的核定問題1）可與稅務部門協商，代收代繳的水、電等能耗費免繳營業(yè)稅。該繳的稅應繳，是守法經營。能避的稅盡可能不交，這樣可以降低成本,從而降低管理費，增加企業(yè)的競爭力，物業(yè)管理企業(yè)怎么會沒有樂觀性呢?除非這個企業(yè)根本不懂經營管理。(物業(yè)管理進展趨制;標準化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式；學問化、價廉化的物業(yè)管理要）第五，業(yè)主欠費產生債權的歸屬問題1）欠費應由企業(yè)背,這就是經營風險.否則企業(yè)沒有壓力，可以不顧管理服務水準。2）所以，決算只能按應收額來做。行業(yè)同樣如此。酬金制物業(yè)管理的法律問題酬金制物業(yè)管理的法律問題1、預收的物業(yè)服務資金屬于代管性質，為所交納的業(yè)主全部。物業(yè)管理公司是否有權追索欠繳的物業(yè)服務資金?2、物業(yè)管理公司對預收的物業(yè)服務資金是否有提取的優(yōu)先權?3、對于物業(yè)管理公司的費用支出，如何加強監(jiān)督？4、對于物業(yè)管理公司的業(yè)務外包行為,如何加強管理？物業(yè)管理酬金制實施前景物業(yè)管理酬金制實施前景一、酬金制的本質體現了物業(yè)管理的本質(一）物業(yè)管理的本質1、物業(yè)管理的主體是業(yè)主；2、物業(yè)管理決策的主體形式是業(yè)主大會；3、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構；4、物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會選聘,并由業(yè)主委員會代表業(yè)主簽定物業(yè)管理合同。（二）酬金制的本質（的物業(yè)酬金制的核心又是按實結算。二、酬金制是物業(yè)管理的進展方向市場經濟的本質是競爭，企業(yè)的競爭除了技術各方面的競爭,對于物業(yè)管理企業(yè)來講，經營理念、服務理念的競爭是一個重要方面.業(yè)管理企業(yè)目前擔當了更多的社會責任.其中一個眾所周知的責任就三、酬金制是物業(yè)管理的又一場革命（一） 對業(yè)主大會是一場革命觀念上（二） 對物業(yè)管理企業(yè)是一場革物業(yè)管理收費方式的方向是酬金制把握酬金制的物業(yè)管理企業(yè)在將來的市場競爭中將脫穎而出。酬金制實施需要實踐積累.境外物業(yè)管理酬金制收費方式的狀況介紹境外物業(yè)管理酬金制收費方式的狀況介紹內容大要:1。國外盛行的收費模式－ 物業(yè)管理酬金制收費方式的實行狀況2。酬金制的運行模式2.1 合同的擬訂及核準預算2。2 對所收取管理費的專戶專管方式2.3 酬金的收取方式 － 按固定的費用或按百分2。4 業(yè)主委員會的角式日常管理支出的審批每月提交的賬目每季度及年度公告的賬2。8 年度的獨立審計及監(jiān)督2.9 爭議的解決方式國內實行的酬金制與境外的分別在國內實行物業(yè)管理酬金制收費方式的困難與展望現場答疑酬金制能解決什么問題?酬金制能解決什么問題?一、現行實際狀況是“包干制”收費為絕大多數，但是業(yè)主與物業(yè)管理服務公司糾紛連連，剪不斷理還亂。酬金制解決不了這個信任缺失、業(yè)主觀念的逆境。二、現在百姓的心態(tài)是服務要求越來越高，但卻期望費用越來越低，而按市場經濟規(guī)律看這是違反常理，政府的提倡是質價相符，也就是水漲船高的概念，這也是企業(yè)生存和可持續(xù)進展的良性走向,符合經濟規(guī)律。電訊支出均有不同程度的拖欠現象。說到底也是社會少數人富的更富,而大多數人收入增加有限，甚至因故下降，卻不得不承受生活成本上升的負擔,而這些收費中除了物業(yè)費，其他均是強勢壟斷經營企年年以接近10％的GDP應帶來的配套服務代價,這是社會現實，也是物業(yè)公司與業(yè)主沖突的根本緣由.政府經濟財政部門的難題是要大幅度提高產業(yè)工人薪金,那么就要讓方法，防止價格的上漲。比如物業(yè)收費方面就經常消滅上十年不變的三、結論:綜上所述，酬金制代替包干制并不能解決上述這些深層沖突.因金制，物業(yè)管理糾紛問題將照舊存在.由于社區(qū)就是小社會，全部社桃源居2009—2010物業(yè)管理服務合同甲 方：深圳市寶安區(qū)桃源居業(yè)主委員法定代表人：乙 方:深圳市世外桃源物業(yè)管理服務有限公法定代表:依據國家《物業(yè)管理條例《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其《實施細則（發(fā)改價格［2003］1864號文）等國家、地方有關法律法規(guī)，甲乙雙方在公平、自愿、協商全都的基礎上，就甲方托付乙方對桃源居小區(qū)物業(yè)(下稱：本花園）實行專業(yè)化管理服務有關事項訂立本合同。第一章桃源居的物業(yè)概況第一條 桃源居建筑物的基本狀況物業(yè)名稱：綠化掩蓋率：喬樹木：其次條 桃源居公共設施設備的基本狀況電 梯：供電系統：1000KVA變壓器/臺，柴油發(fā)電機/臺，裝機容量/供水系//KW/KW地面水池個。消防設/個內///個其次章 托付管理服務事項和要第三條 財務管理服務1、為本花園業(yè)主共有的物業(yè)管理資金供應代收、代支等優(yōu)質財務管理服務。本花園物業(yè)管理資金包括業(yè)主繳交的管理費、停車場收取的停車費、公共物業(yè)租金、其它利用本花園公共資源收取的收入（包管理處特約服務收入和使用公共水電的收入)等。要求按規(guī)定標準及預算做好本花園物業(yè)管理資金的收繳工作，收繳率應達到97%.超額收繳部分的 50％嘉獎給物業(yè)公司，未達收繳率的數額需從議定的傭金中扣回補足。2、為本花園業(yè)主共有的本體修理基金和公共設備修理基金供應優(yōu)質3、乙方管理處須配備合格的收款員（出納員）,及兼職會計員。要求按規(guī)定為甲方代理做好各種資金的收支賬及其明細、固定資產臺賬、現金收支賬、銀行收支帳等會計業(yè)務，賬目規(guī)范、清楚。要求按季度向甲方送交各種明細報表和銀行對帳單,按季度向公眾公布物業(yè)管理資金和修理基金的收支報表。4、按規(guī)定的審批程序代理和監(jiān)督各種物業(yè)服務費用的收取和支付業(yè)務.5、按規(guī)定辦理業(yè)主公共物業(yè)經營收入稅費的代扣代繳業(yè)第四條 公共設施的管理服務1、 嚴格執(zhí)行規(guī)范合理的養(yǎng)護修理制度,定期巡察,按時養(yǎng)護，準時維修,記錄完整，檔案齊備，節(jié)省開支。2故造成的停電,不能多于一次.公共照明系統完好無缺，按時開關，節(jié)省3、保證供水系統運行正常，設備完好、無滲漏。按時清洗地面水池及天面水箱，保證生活水質符合規(guī)定的衛(wèi)生標準.除清洗等外部緣由外，不發(fā)生停水事故。4245、保證消防監(jiān)控系統運行正常、有效，消防設施完好無缺.能準時發(fā)覺和排解消防隱患.6、保證排水、排污管道、溝渠的通暢，無堵塞、外溢現象。78、整理和保管好本花園的物業(yè)檔案資料，建立資料檔案室，要求齊小區(qū)建設竣工圖、小區(qū)管網竣工圖、小區(qū)線路走向圖、大修或改造施工合同及圖紙資料、房屋及其權屬清冊等等。第五條 公共房場所）的管理服務1、負責統一管理公共房屋和公共場所的使用、養(yǎng)護和修理。2、公共房屋中作為管理用房的不得私自出租或挪作他用。3、按雙方商定，負責對業(yè)主共有的商業(yè)用房進行經營管理.公共物業(yè)的經營收入按規(guī)定用于補充公共設備修理基金和當年物業(yè)管理服務資金,要求收繳率達97%以上。4、實施對物業(yè)外墻和公共內墻保養(yǎng)整修。負責日常的補漏潔凈管理（含招牌、廣告管理)。5、實施對地下室、架空層等公共部位、公共場所的定時巡察管理，要求保持潔凈、干燥,管網完好,無嚴峻銹蝕、滲漏。6、實施對圍墻的管理和維護，要求無缺損、美觀大方。7住宅內的違規(guī)搭建。8、 統一管理房屋天面的完好和潔凈，制止非法搭建、私用第六條 公共平安和公共秩序的管理服務1、嚴格執(zhí)行小區(qū)的公共秩序管理規(guī)定。2、小區(qū)實行封閉式管理服務，負責盤查和拒絕無關外來人員入內、穿越。3、實行24小時值班、巡邏和監(jiān)控。監(jiān)控錄像至少保留1個月備查。4、在租賃管理站協作下做好小區(qū)內出租屋的管理，要求對出租屋業(yè)主、承租人的資料登記齊備。小區(qū)內不發(fā)生因管理失職產生的偷、盜和其它治安和刑事案件。56、管理服務人員文明禮貌，和氣親切，堅持原則，敢于負責.7第七條 業(yè)主共有停車位的管理服務1、依據實際停車容量,制定停車季卡發(fā)放方法，嚴格把握停車總量.2、把握外來車輛進入，對臨時進入的車輛應限時停放,計時收費，并不得在小區(qū)內過夜。3、停車費收入全部用作補充當年物業(yè)管理資金（要求完成預算指標)。4、停車有序，道路通暢，不消滅堵塞人行道、消防道的現象。5、使用和維護保養(yǎng)好車場道閘,保管好進出車輛記錄資料。6損壞，由乙方擔當應負的責任(不得動用業(yè)主共有物業(yè)管理資金進行賠償。第八條公共清潔衛(wèi)生和園藝綠化的管理服務1、代表甲方與選聘的專業(yè)公司簽定專項服務合同，并監(jiān)督其實施.2、保持小區(qū)公共場所的潔凈，路面無垃圾,墻面、窗戶無嚴峻灰塵、污垢。3、按時清運垃圾.準時排解積水，消退蚊蠅滋生地。4、實行有效措施定期進行害蟲的消殺，有效把握小區(qū)的蚊、蠅、鼠、蟑等密度,達到優(yōu)良。5、嚴格把握小區(qū)的環(huán)境污染。禁止經營餐飲等污染商業(yè)活動。6、做好小區(qū)花草樹木的日常養(yǎng)護，要求長勢良好，不枯不死，整齊美觀。7、愛護好小區(qū)綠化面積,不得、不準任憑破壞或削減綠化面積。8、嚴格按深圳市有關規(guī)定加強對小區(qū)內寵物的管理第九條 其它特約收費項目的管理服務1、利用管理處人力資源開展居民專有物業(yè)的特約有償修理服務，要求利民、便民、準時。有償收入屬全體業(yè)主共有，用于補充物業(yè)管理服務開支.2、樂觀開展孤老、重病、殘疾居民的特殊服務。建立特需居民的信息資料。第十條 負責組織開展小區(qū)文化體育活動1、負責管理本花園各種文體活動室、活動場所及其有關設施.經業(yè)主委員會同意，可以指導和聘請專人（承包)管理文體活動室。2、策劃和組織文化體育活動，滿足居民參與小區(qū)活動的需求,提高小區(qū)活動的品位.3、辦好文宣報欄，普及政策法規(guī),傳播科學學問,通報社區(qū)動態(tài)。4、做好節(jié)日裝飾,烘托節(jié)日氣氛。第十一條 其它由法律法規(guī)和行政政策所規(guī)定的應由物業(yè)管理公擔當的管理服務事項。第十二條 本合同有效期二年，自2OO9年10月1日起至2010年10月1日止。第十三條 本合同到期后,雙方合同關系即為終止。甲乙雙方應提前60 天書面通知對方是否有續(xù)簽合同的意愿，以便雙方進行新合同聘、談判或者移交撤離的規(guī)定程序。第四章 物業(yè)管理費交納標準第十四條 依據政府指導收費標準，經甲乙雙方協商同意，本花物業(yè)業(yè)主或使用人應繳納的物業(yè)管理費標準為：1、高層住宅物業(yè)（含電梯間）元。2、多層住宅物業(yè)（含電梯間）元。3、多層住宅物業(yè)每月每平方米建筑面積/元。4、首層商業(yè)物業(yè)（及其它用于商業(yè)用途的物業(yè)）每月每平方米建筑面積/元.515-30136、逾期仍未交款者，將按有關規(guī)定收取滯納金，同時按有關規(guī)定實行催繳措施。第十五條 本花園物業(yè)業(yè)主或使用人應繳納的本體修理基金標1、高層住宅、多層住宅及其它商業(yè)物業(yè)均為每月每平方/元.2、本體修理基金應與物業(yè)管理費同時用同樣的方式交納，但分別入帳管理。第十六條 本花園業(yè)主使用機動車停車位的收費標1、露天非固定停車位每/元小車）.2/元。3/元。4、停車位使用費接受按季購買季卡方式實行。第十七條 如政府主管部門對以上物管收費指導標準有所調整，甲乙同等效力。第五章 物業(yè)管理服務酬金第十八條 乙方為完成本花園物業(yè)管理服務的合同托付任務，應向花園派駐不少人的物業(yè)管理處團其人員構成如下：1、管理處經理/人，經理助理（工程主管）/人，經理助理(保安主管）/人，行政文員/人.2/人（含收款員一人。3人。4人。第十九條 為完成本花園物業(yè)管理服務的合同托付任務，甲方應向方支付每年約為/萬元的物業(yè)管理服