農村閑置農房（宅基地）流轉辦法（試行）

縣農村閑置農房（宅基地）流轉辦法（試行）進一步深化農村改革，盤活利用好農村閑置農房（宅基地），提高村集體和農民的財產性收入，吸引城市資源要素流入，充分激發(fā)鄉(xiāng)村發(fā)展活力，根據(jù)**等文件精神，現(xiàn)就我縣農村閑置農房（宅基地）流轉提出如下辦法。一、總體思路在堅持農村宅基地集體所有和充分保障農村居民對農村產權的占有、使用、收益等合法權益的前提下，推進農村閑置農房（宅基地）流轉，盤活利用我縣農村存量資產，提高農村資產流通自由度和使用效率，增加農民財產性收入，釋放農村經濟發(fā)展的內在活力，促進鄉(xiāng)村全面發(fā)展。二、基本原則（一）合法合規(guī)、政策銜接。以法律法規(guī)為基礎，堅持“一戶一宅”和農村宅基地集體所有原則，堅持節(jié)約、集約利用土地，優(yōu)化農村社會資源配置。不符合相關法律法規(guī)的土地和房屋不納入流轉范圍。（二）規(guī)劃先行、安全環(huán)保。農村閑置農房（宅基地）流轉后的開發(fā)要與村落布點規(guī)劃、村莊建設規(guī)劃、土地利用規(guī)劃相匹配，并遵守消防、防洪、防地質災害等各類安全規(guī)定，注重綠色生態(tài)、符合環(huán)保要求。（三）農民受益、集體得利。充分尊重農民群眾的主體意愿，不搞“一刀切”強行推進農村閑置農房（宅基地）流轉工作。農村閑置農房（宅基地）流轉應當從農民利益出發(fā)，實現(xiàn)農民收入增加，同時應當與村集體經濟發(fā)展充分結合、相互促進，實現(xiàn)農戶、村集體、社會主體多方共贏。（四）改革創(chuàng)新、穩(wěn)妥推進。積極發(fā)揮敢為人先的改革精神，創(chuàng)新農村閑置農房（宅基地）開發(fā)利用路徑，妥善化解和處置權屬糾紛、鄰里矛盾、歷史遺留問題，探索總結改革做法，為農村閑置農房（宅基地）盤活利用提供“樣本”。三、流轉程序及方式（一）流轉程序。1.農村居民持不動產權證向村（社區(qū)）提出申請，并與村（社區(qū)）簽署流轉協(xié)議、登記備案。承租人向村（社區(qū)）流轉農村閑置農房（宅基地），明確承租的方式、經營用途等；2.所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）審核同意；3.縣資源規(guī)劃局不動產登記中心（以下簡稱：縣不動產登記中心）登記發(fā)證。（二）流轉方式。對手續(xù)齊全、合法建造的農村閑置農房（宅基地）允許合法流轉，流轉方式包括租賃、抵押、轉租等。四、流轉對象及條件農村閑置農房（宅基地）的出租人應自愿流轉其農村閑置農房（宅基地），且在流轉后仍有合法的住處，能保證其基本生存生活需要。流轉的農村閑置農房（宅基地）應當產權清晰無爭議，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃（不屬違法、違章建筑）。農村閑置農房（宅基地）的承租對象為工商主體和縣域內的村集體經濟組織。引導有一定經濟實力的農村集體經濟組織對農村閑置農房（宅基地）進行統(tǒng)一盤活利用。鼓勵有實力、有意愿、有責任的工商主體參與農村閑置農房（宅基地）盤活利用工作。承租人不得違法違規(guī)買賣或變相買賣宅基地，承租的農村閑置農房（宅基地）應用于經營，嚴禁將承租的農村閑置農房（宅基地）變相用于房地產開發(fā)建設、改建成別墅大院和私人會所。農村閑置農房（宅基地）流轉租賃期限按有關法律法規(guī)執(zhí)行，最長不超過30年。五、工作機制為推動城鄉(xiāng)要素雙向流動,切實保障農民及村集體相關權利，確保流轉公平正義，要建立健全農村閑置農房（宅基地）使用權價值市場化形成機制與評估機制，嚴禁出現(xiàn)行政干預、低估賤租等嚴重損害農民利益的情形。建立農村閑置農房（宅基地）流轉的規(guī)范程序。農村閑置農房（宅基地）使用權流轉須經擁有該宅基地集體所有權的村（社區(qū)）流轉收儲并登記備案。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）具體負責本轄區(qū)內農村閑置農房（宅基地）流轉工作的審核、糾紛調處并對流轉的農村閑置農房（宅基地）用途等情況開展監(jiān)督，并根據(jù)實際需要，督促各村（社區(qū)）安排專人具體審核和對接農村閑置農房（宅基地）流轉的相關事項?？h不動產登記中心負責發(fā)放不動產權證。六、職責分工農村閑置農房（宅基地）流轉作為現(xiàn)行農村宅基地管理制度的探索性、創(chuàng)新性、突破性工作，事關農戶、村集體、工商主體等各方利益，涉及各部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村等多個行政主體，需多方配合、共同推進。1.梳理匯總農村農房（宅基地）登記確權發(fā)證情況。（責任單位：縣資源規(guī)劃局）2.全面摸排農村閑置農房（宅基地），摸清底數(shù)，建立動態(tài)信息庫。（責任單位：縣農業(yè)農村局）3.制定出臺《縣農村閑置農房（宅基地）使用權流轉登記辦法(試行)》。（責任單位：縣資源規(guī)劃局、縣農業(yè)農村局）4.加快研究農村閑置農房（宅基地）流轉的相關激勵政策。鼓勵金融機構對盤活利用農村閑置農房（宅基地）開展經營活動的融資項目給予支持。（責任單位：縣財政局、縣稅務局、縣發(fā)改局、縣銀保監(jiān)組、縣人民銀行、各金融機構）5.加強農村閑置農房（宅基地）流轉用途監(jiān)管，嚴禁將承租的農村閑置農房（宅基地）改建成別墅大院和私人會所、變相用于房地產開發(fā)建設等。一經發(fā)現(xiàn)，將對審核監(jiān)管不力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）進行追責問責。（責任單位：縣紀委監(jiān)委、縣資源規(guī)劃局、縣農業(yè)農村局、縣住建局）七、試行期限本辦法自文件下發(fā)之日起試行，試行期限為一年。附件:縣農村閑置農房（宅基地）使用權流轉登記辦法（試行）附件縣農村閑置農房（宅基地）使用權流轉登記辦法（試行）第一章總則第一條為進一步推動我縣農村閑置農房（宅基地）的租賃使用，促進農戶、村集體以及承租人對農村閑置農房（宅基地）出租、承租的積極性，提高農村閑置農房（宅基地）出租率和承租率，按照**文件精神，以探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”為重點，進一步深化農村宅基地制度改革工作，結合我縣實際，制定本辦法。第二條農村閑置農房（宅基地）使用權的租賃、抵押和轉租，適用本辦法。第三條本辦法所稱農村閑置農房（宅基地）使用權（簡稱農房使用權），是指農戶依法對村集體所有的土地占有和使用，以及利用該土地建造和使用房屋及其附屬設施的權利。第四條本辦法所稱農村閑置農房（宅基地）使用權租賃（簡稱農房租賃），是指農房使用權人作為出租人，經村(社區(qū))流轉收儲并登記備案，報所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府審核同意，將農村閑置農房（宅基地）一定期限內的使用權租賃給承租人使用，并由承租人向出租人支付租金的行為。第五條本辦法所稱農村閑置農房（宅基地）租賃使用權（簡稱農房租賃使用權），是指承租人對租賃的農村閑置農房（宅基地）由縣不動產登記中心登記發(fā)證后，依法取得發(fā)展民宿、康養(yǎng)、休閑等產業(yè)盤活農房的權利。第六條本辦法所稱農村閑置農房（宅基地）租賃使用權抵押（簡稱農房租賃使用權抵押），是指承租人在取得農村閑置農房（宅基地）租賃使用權后，將農房租賃使用權作為債權擔保的行為。第七條農房租賃使用權可抵押,經出租人同意也可轉租，一經租賃、轉租和抵押須依法進行登記。第八條鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）對轄區(qū)內農村閑置農房（宅基地）流轉進行審核同意，縣不動產登記中心依法對農房租賃使用權登記和抵押登記，縣發(fā)改局、縣銀保監(jiān)組及各金融機構做好農房租賃使用權抵押融資。第二章登記第九條農房租賃使用權登記，是指縣不動產登記中心根據(jù)承租人申請，依照法定程序對其取得的農村閑置農房（宅基地）租賃使用權予以登記，并核發(fā)相應的不動產權證書。第十條農房租賃使用權抵押登記，是指縣不動產登記中心根據(jù)承租人和金融機構申請，依照法定程序對農村閑置農房（宅基地）租賃使用權作為債權擔保予以登記，并核發(fā)農村閑置農房（宅基地）租賃使用權抵押登記證明。第十一條允許承租人在經出租人同意后將農房租賃使用權再次租賃，轉租應當簽訂書面合同，轉租人應當繼續(xù)履行原租賃合同，轉租的使用期限為原租賃期限減去已使用期限后的剩余年限。當事人雙方應當持農村閑置農房（宅基地）租賃使用權證書和相關合同，經村(社區(qū))審核備案，報所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府審核同意，到縣不動產登記中心申請辦理轉移登記，并核發(fā)相應的不動產權證書。第十二條農房租賃使用權到期且不再續(xù)租的，或因其他原因而消失的，應當辦理農房租賃使用權注銷登記。第十三條租賃農房后，因房屋翻修、裝潢及行業(yè)經營需要，可利用租賃使用權作為債權向各金融機構抵押融資。租賃使用權一經抵押，該農村閑置農房（宅基地）所有權、資格權不得抵押。第十四條在農房租賃使用權抵押登記后，若承租人將租賃使用權轉租賃的，須還清相應債務并注銷抵押登記，或經抵押權人及后承租人同意，租賃使用權抵押也隨之轉移，并辦理相應的抵押轉移登記。第十五條農房租賃使用權被作為擔保物的，債務人不履行債務或無法償還債務時，抵押權人有權依法處分抵押的農房租賃使用權。第十六條抵押權因債務清償或者其他原因而消失的，應當辦理抵押注銷登記。第十七條符合以下條件的，可以辦理農房租賃使用權登記或抵押登記：1.全縣范圍內自有合法宅基地及房屋，指農戶通過審批取得不動產權證書的農房（包括一戶一宅，通過世居、析產、繼承取得農房）;2.產權明晰，權屬無爭議；3.農村閑置農房（宅基地）所有權人、資格權人、使用權人（承租人）簽訂有相關的租賃協(xié)議；4.經村(社區(qū))流轉收儲并登記備案，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）審核同意。第十八條農房租賃使用權登記申請材料：1.不動產登記申請書（原件）；2.所有權人、資格權人、使用權人（承租人）的身份證明及戶口簿、營業(yè)執(zhí)照（復印件）等；3.農村閑置農房（宅基地）租賃協(xié)議（復印件）等；4.同意流轉審批表（原件）；5.不動產權證書（原件）；6.委托辦理的提供授權委托書（原件）和受托人身份證明（復印件）。第十九條農房租賃使用權抵押登記申請材料：1.不動產登記申請書（原件）；2.抵押人及抵押權人的身份證明及戶口簿、營業(yè)執(zhí)照（復印件）等；3.主債權合同、抵押合同（原件）4.不動產權證書；（原件）5.委托辦理的提供授權委托書（原件）和受托人身份證明（復印件）。第二十條有下列情形之一的，不得辦理農房租賃使用權登記或抵押登