房地產(chǎn)基礎知識及開發(fā)流程知識培訓課件

目錄一、房地產(chǎn)基礎知識二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)知識系列培訓“泉順·北岸生活”小區(qū)鳥瞰0目錄一、房地產(chǎn)基礎知識二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)知識系一、房地產(chǎn)基礎知識全民所有制：所有權屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使。集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體。在集體土地上建造的房屋售價是商品房價格的1/5~1/3,無產(chǎn)權，國家征回土地時，業(yè)主風險大。（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度全部土地都為社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）1一、房地產(chǎn)基礎知識全民所有制：所有權屬于國家代表的全體人民，

國有土地使用權出讓國家土地使用者土地使用權(一定年限)土地使用權出讓金(提前支付)土地使用權出讓(土地一級市場)由國家壟斷。只擁有土地使用權，沒有所有權。一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度2國有土地使用權出讓國家土地使用者土地使用權(一定

房地產(chǎn)市場：

一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。

二級市場，是指土地使用權出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產(chǎn)交易。

三級市場，是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產(chǎn)交易。

房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。

中國住宅房產(chǎn)沿革簡史：新中國成立后的傳統(tǒng)福利分房，由國家和職工所在單位投資建設，以實物形式無償或近似無償分配給職工。1978年6月，中共中央、國務院正式宣布將實行住宅商品化政策。1982年實行政府、單位、個人各負擔房價的33%的“三三制”售房。

1994年，《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實施，源于新加坡、首先在上海試點的住房公積金制度全面建立。

1999年，全國停止福利分房制度，中國建設銀行發(fā)出中國第一份個人住房抵押貸款。一、房地產(chǎn)基礎知識（一）現(xiàn)行土地制度3房地產(chǎn)市場：

一級市場，是指國家以土地所有

國有土地使用權出讓方式——土地一級市場招標方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式國有土地使用權出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度4國有土地使用權出讓方式——土地一級市場招標方式國一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度

國有土地使用權出讓方式——土地二級市場城中村改造西安模式——“政府主導、市場運作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重”

1.城中村改造政府主導，市場運作:

統(tǒng)一策劃招商，統(tǒng)一編制規(guī)劃，統(tǒng)一編制改造方案，統(tǒng)一實施拆遷安置，統(tǒng)一實行無形改造工作，以解決好各方利益問題。這一做法，使政府牢牢掌握了改造主導權和方向。城中村改造資金需求量大，必須堅持市場運作的主渠道。整村拆除，安置優(yōu)先

:按照舊村整體拆除，優(yōu)先建設安置房的原則進行，確保被拆遷人及早入住。原則上整村未拆除的，其他建設項目不得開工建設，只有這樣才能改變過去只建新不拆舊，違法建設屢禁不止的局面，確保改造規(guī)范進行。為確保村民按時回遷，對已取得方案批復的城中村改造項目，整村拆除后，在符合方案、規(guī)劃、消防要求的前提下，可先行開工建設安置房。5一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度國有土地使一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度

國有土地使用權出讓方式——土地二級市場城中村改造西安模式——“政府主導、市場運作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重”

1.城中村改造有形改造與無形改造并重

:我市所進行的改造，不是簡單的拆舊建新，而是有形改造與無形改造同步推進、互相促進，實現(xiàn)徹底意義上的改造。無形改造是指農(nóng)業(yè)戶口轉為居民戶口，集體經(jīng)濟轉為股份制經(jīng)濟，撤村建社區(qū)，集體土地轉為國有土地。

6一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度國有土地使城中村改造中幾個問題的探討與研究A.土地問題從目前各地城中村運作情況來看，土地政策仍是制約城中村改造順利推進的一個瓶頸問題。鄭州等城市采取依據(jù)《土地法》規(guī)定，采取確權登記的辦法，轉為國有劃撥土地。目前，我市依據(jù)《土地法》規(guī)定，也采取了類似辦法進行土地轉性。但這一做法各地都還沒有得上級部門的正式認可。B.改造資金問題城中村改造所需資金量巨大。資金問題已成為制約改造工作順利進行的核心問題之一。開發(fā)商需要行業(yè)扶持政策，降低開發(fā)商投資風險和運營成本，幫助度過難關。一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度城中村改造西安模式——“政府主導、市場運作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重”

參考：城中村\西安經(jīng)開區(qū)城中村改造調(diào)查.doc7城中村改造中幾個問題的探討與研究一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度

國有土地使用權出讓方式——土地二級市場2.公司股權轉讓如果一家房地產(chǎn)公司試圖轉讓公司名下的土地使用權，將面臨一系列土地管理法律、法規(guī)的制約；但如果通過轉讓公司股權獲取土地使用權的收益，依照公司法的規(guī)定，則幾乎沒有任何障礙。在這樣的制度安排下，房地產(chǎn)公司一般不會選擇直接出讓或受讓土地使用權的方式，而是選擇轉讓或受讓股權的路徑。眼下，這種操作的合法性問題開始受到房地產(chǎn)業(yè)界、司法界和學界的關注。

參考：通過股權轉讓獲取土地收益房地產(chǎn)老總風險有多大.doc8一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎知一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度

國有土地使用權出讓方式——土地二級市場3.房地產(chǎn)轉讓參考：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法.doc房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。通過房產(chǎn)、地產(chǎn)的交易，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第32～39條規(guī)定，簽訂房地產(chǎn)轉讓合同，獲得開發(fā)用地。9一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎知一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度

國有土地使用權出讓方式——土地二級市場4.聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)參考：房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)法律風險探討.doc依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十八條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當事人約定,由一方提供建設用地的使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發(fā)土地，建設房地產(chǎn)等項目，雙方共擔風險、共享收益的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式。10一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎知（二）相關專業(yè)術語類別代號類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其它用地（E）W倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構筑物及管理維修設施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地城市用地一、房地產(chǎn)基礎知識11（二）相關專業(yè)術語類別類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)一、房地產(chǎn)基礎知識12一、房地產(chǎn)基礎知識12一、房地產(chǎn)基礎知識建筑術語建筑用地面積總建筑面積建筑密度（建筑覆蓋率）容積率建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制?？偨ㄖ娣e是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟性的技術經(jīng)濟指標,即容積率越大,土地利用程度越高。(如深圳、東莞地下車庫、地下建筑、首層架空層不計入容積率，鼓勵建設)建筑面積密度（容積率）：容積率＝各類建筑的建筑面積（地上）/規(guī)劃用地面積用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。（二）相關專業(yè)術語13一、房地產(chǎn)基礎知識建筑術語建筑用地面積總建筑建筑術語（二）相關專業(yè)術語用地紅線道路紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界線。

道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。一、房地產(chǎn)基礎知識14建筑術語（二）相關專業(yè)術語用地紅線道路紅線建筑術語（二）相關專業(yè)術語房屋層數(shù)層高建筑高度凈高房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。建筑間距兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定一、房地產(chǎn)基礎知識15建筑術語（二）相關專業(yè)術語房屋層數(shù)層高建筑術語（二）相關專業(yè)術語低層建筑多層建筑小高層建筑（非規(guī)范性）高層建筑高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。高度大于24米的建筑。中高層住宅為11-16層，高層住宅為16-24層，超高層住宅為大于24層。介于多層及高層之間，一般指7-11層之間的建筑。點式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的建筑。是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米?！侵赣啥鄠€住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。一、房地產(chǎn)基礎知識16建筑術語（二）相關專業(yè)術語低層建筑多層建筑建筑術語（二）相關專業(yè)術語躍式（躍層）復式錯層

一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。

是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。一、房地產(chǎn)基礎知識17建筑術語（二）相關專業(yè)術語躍式（躍層）復式錯二、房地產(chǎn)開發(fā)流程1.參照流程圖：地產(chǎn)開發(fā)流程圖.doc2.流程圖解析見下頁18二、房地產(chǎn)開發(fā)流程1.參照流程圖：地產(chǎn)開發(fā)流程圖.doc2.1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建設用地規(guī)劃許可證》2.領取《國有土地使用證》如土地規(guī)劃方向及用途、指標已經(jīng)由政府定好，只需先獲得土地使用證即可，1.的手續(xù)可以補辦1.領取《建設工程規(guī)劃許可證》2.領取《建設工程施工許可證》1.招標:尋找施工單位3.開工建設1.領取《商品房銷售許可證》選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析191.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行建設用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿建筑工程施工許可證建設工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五商品房銷售許可證二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析20建房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿建建國一二三四五商三、開發(fā)流程證件解釋《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。（或叫用地紅線）。建設單位或個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，必須在一年內(nèi)申請用地，逾期未申請的，建設用地規(guī)劃許可證自行失效。

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。二、房地產(chǎn)開發(fā)流程21三、開發(fā)流程證件解釋《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地規(guī)劃局建設項目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設工程抗震設防要求審批環(huán)保局建設項目環(huán)境保護審批其他相關部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關意見）申報材料：1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、意向性批文、項目建議書或選址申請；4、現(xiàn)勢原件地形圖2份；5、其它相關材料；申報材料：提供計委、規(guī)劃、土地部門相關審批材料申報材料：1、項目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預審意見的《環(huán)境影響報告表》5份及其軟盤2、《建設項目排放污染物指標申請表》、《建設項目環(huán)境保護審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項分析或?qū)ｍ椩u價的應附環(huán)境保護咨詢中介機構技術評估意見及評審專家組名單申報材料：1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目有效批準文件；4、選址意見書復印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢原件地形圖3份；7、其它相關材料；選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收三、開發(fā)流程開發(fā)商選址、立項國土局國有土地使用證計委項目建議書，可研報告規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析22規(guī)劃局國土局地震局環(huán)保局其他相關部門申報材料：申報材料：申報三、開發(fā)流程證件解釋《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產(chǎn)權屬證件。取得建設工程規(guī)劃許可證后一年尚未開工的，必須辦理延期手續(xù)，延長期不得超過六個月。未辦理延期手續(xù)或辦理延期手續(xù)逾期仍未開工的，建設工程規(guī)劃許可證自行失效。

《建筑工程施工許可證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。二、房地產(chǎn)開發(fā)流程23三、開發(fā)流程證件解釋《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合氣象局防雷工程設計審批人防辦人防工程建設項目技術審批其他相關部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關意見）申報材料1、申請報告（已批可行性研究項目）2、項目初步設計文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報材料1、《XX省建筑工程施工圖設計審查報審表》（一式三份）2、外地勘察設計單位資質(zhì)證書副本（復印件），勘察、設計合同（須已經(jīng)審查）3、建設用地土地使用證及規(guī)劃設計要求說明書（復印件）4、初步設計文件及批復或項目立項、報建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報告，全套施工圖設計文件以及相關設計基礎資料6、技術審查機構對涉及項目安全，確需有關設計計算書及計算軟件名稱的，由建設單位報送7、如需依法進行專項審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設單位還須按相關規(guī)定報送有關材料申報材料1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目的有效批準文件；4、有效的土地權屬證明；5、現(xiàn)勢原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢管線圖）；6、規(guī)劃設計條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關材料。三、開發(fā)流程申報材料1、申請報告2、建設項目計劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準的總平面規(guī)劃圖4、項目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報告申報材料1、建設單位申報表2、建設項目總平面圖3、設計說明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說明及有關證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復印件2份）申報材料1、建筑工程施工許可證申請表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標文件；4、施工單位中標通知書；5、建設工程會辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費清單；8、建設資金落實證明；9、拆遷許可證10、施工險繳費單11、外地施工企業(yè)準予進淮備案許可證選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設工程設計方案評審計委初步設計方案建設局施工圖設計審查規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可證建設局建設工程施工許可證二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析24氣象局人防辦其他相關部門申報材料申報材料申報材料三、開發(fā)流程證件解釋《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。建設局建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預銷售許可證申報材料1、申請表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國土部門相關手續(xù)3、初步設計批文4、項目法人及負責人材料5、開工前審計報告（審計相關規(guī)定范圍內(nèi)項目）6、執(zhí)行招投法相關材料（總投資50萬元以上項目）7、監(jiān)理制實施相關材料申報材料1、商品房銷售申請書2、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級證書4、立項批文5、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、建設項目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設工程投資及工程進度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預售價格審核報告12、物業(yè)管理方案13、商品房預售方案14、項目手冊實施情況15、其他材料選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收三、開發(fā)流程二、房地產(chǎn)開發(fā)流程25證件解釋《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析26三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發(fā)商三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項目開發(fā)經(jīng)營權1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進行項目方案概念設計項目建議書可行性研究報告涉及部門分別為:計委規(guī)劃局建委二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析27需要提交文件為:開發(fā)商三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權1.取得《建設用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》1.《建設用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國有土地使用證》規(guī)定提交文件二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析28三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選辦理《建設用地規(guī)劃許可證》:需準備文件如下：立項批復建設項目規(guī)劃審批表市政府征地批復用地釘樁成果按規(guī)劃意見書要求取得的有關協(xié)議及批復文件審定設計方案通知書三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收辦理《國有土地使用證》:需準備文件如下：立項批復辦理土地出讓手續(xù)申請審定設計方案通知書土地評估報告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲嬙O計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）《建設用地規(guī)劃許可證》及釘樁成果通知單建筑面積與用途說明書加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復印件《建設用地批準書》或原用地單位的《國有土地使用證》、《房屋所有權證》、國有土地權屬來源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權及地上物補償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析29辦理《建設用地規(guī)劃許可證》:三、開發(fā)流程立項開工三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項目方案滿足市場需要和政府要求1.項目方案設計2.項目方案審批3領取《建設工程規(guī)劃許可證》項目設計方案辦理《建設工程規(guī)劃許可證》:需準備文件如下：供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見建設項目規(guī)劃審批報表審定設計方案建筑工程施工設計圖紙工程檔案登記證明按審定設計方案要求取得的協(xié)議通知書二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析30三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊,開發(fā)建設1.施工隊招標2.領取《建筑工程施工許可證》項目設計方案辦理《國有土地使用證》:需準備文件如下：建筑工程施工許可申請表一式兩份《建設用地規(guī)劃許可證》及附件《建設工程規(guī)劃許可證》及附件施工圖紙設計文件審查通知書經(jīng)過備案的施工合同監(jiān)理單位中標通知書項目建設資金落實證明年度施工計劃人防工程備案通知書園林局伐移樹木批準文件四源費統(tǒng)一收費憑證質(zhì)量監(jiān)督通知書安全監(jiān)督通知書建筑節(jié)能新型墻體收費憑證統(tǒng)計局登記通知二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析31三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成建造,出售,回收資金及獲利1.建設項目2.工程驗收之前取得的所有證辦理《商品房銷售（預售）許可證》:需準備文件如下：年度施工計劃施工合同地名辦批復物業(yè)管理公約批復臨時國有土地使用證，國有土地使用權出讓合同，出讓金繳納證明建設工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證銷售（預售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達35%以上的證明材料銷售（預售）商品房面積測量報告和分攤部位的說明，各層平面圖市政府征地的批復銷售（預售）商品房圖，裝修標準和設備簡介、價格表等二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析32三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選三、開發(fā)流程總結1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:計委、規(guī)劃局、國土局、建設局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有:《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》3.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應提供的主要文件有:《項目建議書》、《立項報告》、《可行性研究報告》、《設計方案送審書》、《施工圖》等以及各相關部門的批文二、房地產(chǎn)開發(fā)流程33三、開發(fā)流程總結1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:2.房補充探討工程計價實務性內(nèi)容1.甲供料的計價探討2.《09計價規(guī)則》有關差價的理解3.《09計價規(guī)則》在GBQ4.0軟件的應用關鍵4.建筑面積計算34補充探討工程計價實務性內(nèi)容1.甲供料的計價探討34補充探討工程計價實務性內(nèi)容1.甲供料的計價探討材料預算價格=【材料原價×（1+供銷手續(xù)費）+包裝費+裝卸運輸費】×（1+采購保管費）－包裝品回收價值材料的綜合采購保管費率為2.5%（采購費率1%、保管費率為1.5%）

甲供材料費用由甲方承擔。對于甲供材的材料費用是否計入清單項目的材料費、計入直接工程費，是否作為管理費、利潤、風險的計費基礎，是否計算其管理費、利潤，成為甲乙雙方的爭論點。工程實踐中，很多甲方要求乙方報價時不考慮甲供材的主材費用。甲供材料是構成工程實體的主要材料，因此應計入項目的材料費中，作為計算項目管理費、利潤及風險的基礎。在清單計價過程中，甲供材料費用和承包商自購材料費用一樣，應進入每個計價環(huán)節(jié)中（包括規(guī)費、稅金）?？⒐そY算時，應在工程總造價中扣除甲供材料費用（根據(jù)材料預算單價確定辦法，計算甲方應承擔的費用），并返還業(yè)主。35補充探討工程計價實務性內(nèi)容1.甲供料的計價探討材料預算價格補充探討工程計價實務性內(nèi)容2.《09規(guī)則》有關條款的理解（參照：陜西省工程量清單計價規(guī)則2009.doc）2.0.11綜合單價人工、材料、機械使用費和企業(yè)管理費、利潤，以及一定范圍內(nèi)的風險費用?！?9規(guī)則》修訂為“以及一定范圍內(nèi)的風險費用”，就把其列為綜合單價組成內(nèi)容的重要部分，不再是可列可不列的內(nèi)容。4.7.6若施工期內(nèi)材料、設備市場價格波動超出合同約定幅度時，其超出部分按差價應調(diào)整工程價款；合同沒有約定或約定不明確的，其合同約定價與實際價格之間的全部差價由發(fā)包人承擔。這一規(guī)定帶有對發(fā)包人一定的懲罰性。一些市場主體約定單個清單項目的工程量變動超過±30%并導致合同總價變動超過±1%者，可調(diào)整該清單項目的綜合單價或差價。4.1.11采用工程量清單計價的工程，對工程計價風險實行發(fā)包人、承包人合理分擔，發(fā)包人承擔工程量清單計量不準、不全及設計變更引起的工程量變化風險，承包人承擔合同約定的風險內(nèi)容、幅度內(nèi)自主報價的風險。投標人依據(jù)工程量清單進行投標報價，不具有核實清單工程量的義務。發(fā)包人不得利用強勢地位，向承包人轉移招標文件中工程量清單計量不準確、不完整的風險。36補充探討工程計價實務性內(nèi)容2.《09規(guī)則》有關條款的理解補充探討工程計價實務性內(nèi)容2.《09規(guī)則》有關條款的理解2.0.30差價合同約定或政策規(guī)定計入工程造價總價，但不計入綜合單價的費用。不得隨意將相關費用納入差價，只有合同或政策規(guī)定的相關費用才能按差價計價；按差價計價的費用進入工程造價總價，不進入綜合單價，有利于維護雙方的合法權益；差價的實際發(fā)生一般在施工過程中，對其計價一般在價款結算與竣工結算中發(fā)生。4.1.13由發(fā)包人承擔的風險費用按差價計列。差價不計入綜合單價，只計取規(guī)費和稅金。4.4.2實行招標的工程，合同約定不得違背招、投標文件中關于工期、造價、質(zhì)量等方面的實質(zhì)性內(nèi)容。招標文件與中標人投標文件不一致的地方，以投標文件為準。這一規(guī)定帶有很強的針對性，解決了一些工程在招標過程中不認真、不嚴謹，而在確定中標人后合同約定時又扯皮，或者一些招標工程在招標、合同約定過程中均不夠認真、嚴謹而在價款結算、決算中扯皮的問題，對發(fā)包人、承包人都具有很強的約束力。37補充探討工程計價實務性內(nèi)容2.《09規(guī)則》有關條款的理解補充探討工程計價實務性內(nèi)容3.《09規(guī)則》在GBQ4.0軟件中的應用關鍵參考：陜西09清單計價規(guī)則在GBQ4.0軟件中的應用關鍵.doc38補充探討工程計價實務性內(nèi)容3.《09規(guī)則》在GBQ4.0補充探討工程計價實務性內(nèi)容4.有關建筑面積的計算露臺：屋頂露臺不計算。層間露臺計算1/2建面；陽臺：無論封閉與否，僅計算1/2建面；管道層（設備技術夾層）：不計算建面（可理解為人活動不到的區(qū)域）；坡屋頂：1.2米＞H，不計建面；1.2＜H≤2.1，計算1/2建面；2.1米＜H，計算全面積外墻保溫層：按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積。外保溫層的抹灰部分不計算建面；

公攤系數(shù)與公攤率：（公攤系數(shù)＝分攤面積/套內(nèi)建面）＞（公攤率＝分攤面積/建筑面積）

售樓人員用公攤率盜換公攤系數(shù)的概念，使人感覺公攤較小，無法準確算出實際分攤的面積。

參考：建筑面積計算規(guī)則200539補充探討工程計價實務性內(nèi)容4.有關建筑面積的計算露臺：屋頂Thanks!|謝謝您的寶貴時間|因?qū)I(yè)能力所限，前述觀點有待各位同仁不吝賜教!40Thanks!|謝謝您的寶貴時間|因?qū)I(yè)能力所限，前述觀目錄一、房地產(chǎn)基礎知識二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)知識系列培訓“泉順·北岸生活”小區(qū)鳥瞰41目錄一、房地產(chǎn)基礎知識二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)知識系一、房地產(chǎn)基礎知識全民所有制：所有權屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使。集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體。在集體土地上建造的房屋售價是商品房價格的1/5~1/3,無產(chǎn)權，國家征回土地時，業(yè)主風險大。（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度全部土地都為社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）42一、房地產(chǎn)基礎知識全民所有制：所有權屬于國家代表的全體人民，

國有土地使用權出讓國家土地使用者土地使用權(一定年限)土地使用權出讓金(提前支付)土地使用權出讓(土地一級市場)由國家壟斷。只擁有土地使用權，沒有所有權。一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度43國有土地使用權出讓國家土地使用者土地使用權(一定

房地產(chǎn)市場：

一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。

二級市場，是指土地使用權出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產(chǎn)交易。

三級市場，是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產(chǎn)交易。

房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。

中國住宅房產(chǎn)沿革簡史：新中國成立后的傳統(tǒng)福利分房，由國家和職工所在單位投資建設，以實物形式無償或近似無償分配給職工。1978年6月，中共中央、國務院正式宣布將實行住宅商品化政策。1982年實行政府、單位、個人各負擔房價的33%的“三三制”售房。

1994年，《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實施，源于新加坡、首先在上海試點的住房公積金制度全面建立。

1999年，全國停止福利分房制度，中國建設銀行發(fā)出中國第一份個人住房抵押貸款。一、房地產(chǎn)基礎知識（一）現(xiàn)行土地制度44房地產(chǎn)市場：

一級市場，是指國家以土地所有

國有土地使用權出讓方式——土地一級市場招標方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式國有土地使用權出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度45國有土地使用權出讓方式——土地一級市場招標方式國一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度

國有土地使用權出讓方式——土地二級市場城中村改造西安模式——“政府主導、市場運作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重”

1.城中村改造政府主導，市場運作:

統(tǒng)一策劃招商，統(tǒng)一編制規(guī)劃，統(tǒng)一編制改造方案，統(tǒng)一實施拆遷安置，統(tǒng)一實行無形改造工作，以解決好各方利益問題。這一做法，使政府牢牢掌握了改造主導權和方向。城中村改造資金需求量大，必須堅持市場運作的主渠道。整村拆除，安置優(yōu)先

:按照舊村整體拆除，優(yōu)先建設安置房的原則進行，確保被拆遷人及早入住。原則上整村未拆除的，其他建設項目不得開工建設，只有這樣才能改變過去只建新不拆舊，違法建設屢禁不止的局面，確保改造規(guī)范進行。為確保村民按時回遷，對已取得方案批復的城中村改造項目，整村拆除后，在符合方案、規(guī)劃、消防要求的前提下，可先行開工建設安置房。46一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度國有土地使一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度

國有土地使用權出讓方式——土地二級市場城中村改造西安模式——“政府主導、市場運作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重”

1.城中村改造有形改造與無形改造并重

:我市所進行的改造，不是簡單的拆舊建新，而是有形改造與無形改造同步推進、互相促進，實現(xiàn)徹底意義上的改造。無形改造是指農(nóng)業(yè)戶口轉為居民戶口，集體經(jīng)濟轉為股份制經(jīng)濟，撤村建社區(qū)，集體土地轉為國有土地。

47一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度國有土地使城中村改造中幾個問題的探討與研究A.土地問題從目前各地城中村運作情況來看，土地政策仍是制約城中村改造順利推進的一個瓶頸問題。鄭州等城市采取依據(jù)《土地法》規(guī)定，采取確權登記的辦法，轉為國有劃撥土地。目前，我市依據(jù)《土地法》規(guī)定，也采取了類似辦法進行土地轉性。但這一做法各地都還沒有得上級部門的正式認可。B.改造資金問題城中村改造所需資金量巨大。資金問題已成為制約改造工作順利進行的核心問題之一。開發(fā)商需要行業(yè)扶持政策，降低開發(fā)商投資風險和運營成本，幫助度過難關。一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度城中村改造西安模式——“政府主導、市場運作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重”

參考：城中村\西安經(jīng)開區(qū)城中村改造調(diào)查.doc48城中村改造中幾個問題的探討與研究一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度

國有土地使用權出讓方式——土地二級市場2.公司股權轉讓如果一家房地產(chǎn)公司試圖轉讓公司名下的土地使用權，將面臨一系列土地管理法律、法規(guī)的制約；但如果通過轉讓公司股權獲取土地使用權的收益，依照公司法的規(guī)定，則幾乎沒有任何障礙。在這樣的制度安排下，房地產(chǎn)公司一般不會選擇直接出讓或受讓土地使用權的方式，而是選擇轉讓或受讓股權的路徑。眼下，這種操作的合法性問題開始受到房地產(chǎn)業(yè)界、司法界和學界的關注。

參考：通過股權轉讓獲取土地收益房地產(chǎn)老總風險有多大.doc49一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎知一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度

國有土地使用權出讓方式——土地二級市場3.房地產(chǎn)轉讓參考：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法.doc房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。通過房產(chǎn)、地產(chǎn)的交易，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第32～39條規(guī)定，簽訂房地產(chǎn)轉讓合同，獲得開發(fā)用地。50一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎知一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度

國有土地使用權出讓方式——土地二級市場4.聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)參考：房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)法律風險探討.doc依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十八條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當事人約定,由一方提供建設用地的使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發(fā)土地，建設房地產(chǎn)等項目，雙方共擔風險、共享收益的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式。51一、房地產(chǎn)基礎知識（一）中國大陸現(xiàn)行土地制度一、房地產(chǎn)基礎知（二）相關專業(yè)術語類別代號類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其它用地（E）W倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構筑物及管理維修設施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地城市用地一、房地產(chǎn)基礎知識52（二）相關專業(yè)術語類別類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)一、房地產(chǎn)基礎知識53一、房地產(chǎn)基礎知識12一、房地產(chǎn)基礎知識建筑術語建筑用地面積總建筑面積建筑密度（建筑覆蓋率）容積率建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制?？偨ㄖ娣e是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟性的技術經(jīng)濟指標,即容積率越大,土地利用程度越高。(如深圳、東莞地下車庫、地下建筑、首層架空層不計入容積率，鼓勵建設)建筑面積密度（容積率）：容積率＝各類建筑的建筑面積（地上）/規(guī)劃用地面積用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。（二）相關專業(yè)術語54一、房地產(chǎn)基礎知識建筑術語建筑用地面積總建筑建筑術語（二）相關專業(yè)術語用地紅線道路紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界線。

道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。一、房地產(chǎn)基礎知識55建筑術語（二）相關專業(yè)術語用地紅線道路紅線建筑術語（二）相關專業(yè)術語房屋層數(shù)層高建筑高度凈高房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。建筑間距兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定一、房地產(chǎn)基礎知識56建筑術語（二）相關專業(yè)術語房屋層數(shù)層高建筑術語（二）相關專業(yè)術語低層建筑多層建筑小高層建筑（非規(guī)范性）高層建筑高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。高度大于24米的建筑。中高層住宅為11-16層，高層住宅為16-24層，超高層住宅為大于24層。介于多層及高層之間，一般指7-11層之間的建筑。點式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的建筑。是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米?！侵赣啥鄠€住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。一、房地產(chǎn)基礎知識57建筑術語（二）相關專業(yè)術語低層建筑多層建筑建筑術語（二）相關專業(yè)術語躍式（躍層）復式錯層

一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。

是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。一、房地產(chǎn)基礎知識58建筑術語（二）相關專業(yè)術語躍式（躍層）復式錯二、房地產(chǎn)開發(fā)流程1.參照流程圖：地產(chǎn)開發(fā)流程圖.doc2.流程圖解析見下頁59二、房地產(chǎn)開發(fā)流程1.參照流程圖：地產(chǎn)開發(fā)流程圖.doc2.1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建設用地規(guī)劃許可證》2.領取《國有土地使用證》如土地規(guī)劃方向及用途、指標已經(jīng)由政府定好，只需先獲得土地使用證即可，1.的手續(xù)可以補辦1.領取《建設工程規(guī)劃許可證》2.領取《建設工程施工許可證》1.招標:尋找施工單位3.開工建設1.領取《商品房銷售許可證》選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析601.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行建設用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿建筑工程施工許可證建設工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五商品房銷售許可證二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析61建房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿建建國一二三四五商三、開發(fā)流程證件解釋《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。（或叫用地紅線）。建設單位或個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，必須在一年內(nèi)申請用地，逾期未申請的，建設用地規(guī)劃許可證自行失效。

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。二、房地產(chǎn)開發(fā)流程62三、開發(fā)流程證件解釋《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地規(guī)劃局建設項目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設工程抗震設防要求審批環(huán)保局建設項目環(huán)境保護審批其他相關部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關意見）申報材料：1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、意向性批文、項目建議書或選址申請；4、現(xiàn)勢原件地形圖2份；5、其它相關材料；申報材料：提供計委、規(guī)劃、土地部門相關審批材料申報材料：1、項目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預審意見的《環(huán)境影響報告表》5份及其軟盤2、《建設項目排放污染物指標申請表》、《建設項目環(huán)境保護審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項分析或?qū)ｍ椩u價的應附環(huán)境保護咨詢中介機構技術評估意見及評審專家組名單申報材料：1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目有效批準文件；4、選址意見書復印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢原件地形圖3份；7、其它相關材料；選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收三、開發(fā)流程開發(fā)商選址、立項國土局國有土地使用證計委項目建議書，可研報告規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析63規(guī)劃局國土局地震局環(huán)保局其他相關部門申報材料：申報材料：申報三、開發(fā)流程證件解釋《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產(chǎn)權屬證件。取得建設工程規(guī)劃許可證后一年尚未開工的，必須辦理延期手續(xù)，延長期不得超過六個月。未辦理延期手續(xù)或辦理延期手續(xù)逾期仍未開工的，建設工程規(guī)劃許可證自行失效。

《建筑工程施工許可證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。二、房地產(chǎn)開發(fā)流程64三、開發(fā)流程證件解釋《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合氣象局防雷工程設計審批人防辦人防工程建設項目技術審批其他相關部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關意見）申報材料1、申請報告（已批可行性研究項目）2、項目初步設計文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報材料1、《XX省建筑工程施工圖設計審查報審表》（一式三份）2、外地勘察設計單位資質(zhì)證書副本（復印件），勘察、設計合同（須已經(jīng)審查）3、建設用地土地使用證及規(guī)劃設計要求說明書（復印件）4、初步設計文件及批復或項目立項、報建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報告，全套施工圖設計文件以及相關設計基礎資料6、技術審查機構對涉及項目安全，確需有關設計計算書及計算軟件名稱的，由建設單位報送7、如需依法進行專項審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設單位還須按相關規(guī)定報送有關材料申報材料1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目的有效批準文件；4、有效的土地權屬證明；5、現(xiàn)勢原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢管線圖）；6、規(guī)劃設計條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關材料。三、開發(fā)流程申報材料1、申請報告2、建設項目計劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準的總平面規(guī)劃圖4、項目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報告申報材料1、建設單位申報表2、建設項目總平面圖3、設計說明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說明及有關證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復印件2份）申報材料1、建筑工程施工許可證申請表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標文件；4、施工單位中標通知書；5、建設工程會辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費清單；8、建設資金落實證明；9、拆遷許可證10、施工險繳費單11、外地施工企業(yè)準予進淮備案許可證選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設工程設計方案評審計委初步設計方案建設局施工圖設計審查規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可證建設局建設工程施工許可證二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析65氣象局人防辦其他相關部門申報材料申報材料申報材料三、開發(fā)流程證件解釋《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。建設局建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預銷售許可證申報材料1、申請表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國土部門相關手續(xù)3、初步設計批文4、項目法人及負責人材料5、開工前審計報告（審計相關規(guī)定范圍內(nèi)項目）6、執(zhí)行招投法相關材料（總投資50萬元以上項目）7、監(jiān)理制實施相關材料申報材料1、商品房銷售申請書2、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級證書4、立項批文5、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、建設項目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設工程投資及工程進度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預售價格審核報告12、物業(yè)管理方案13、商品房預售方案14、項目手冊實施情況15、其他材料選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收三、開發(fā)流程二、房地產(chǎn)開發(fā)流程66證件解釋《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析67三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發(fā)商三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項目開發(fā)經(jīng)營權1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進行項目方案概念設計項目建議書可行性研究報告涉及部門分別為:計委規(guī)劃局建委二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析68需要提交文件為:開發(fā)商三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權1.取得《建設用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》1.《建設用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國有土地使用證》規(guī)定提交文件二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析69三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選辦理《建設用地規(guī)劃許可證》:需準備文件如下：立項批復建設項目規(guī)劃審批表市政府征地批復用地釘樁成果按規(guī)劃意見書要求取得的有關協(xié)議及批復文件審定設計方案通知書三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收辦理《國有土地使用證》:需準備文件如下：立項批復辦理土地出讓手續(xù)申請審定設計方案通知書土地評估報告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲嬙O計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）《建設用地規(guī)劃許可證》及釘樁成果通知單建筑面積與用途說明書加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復印件《建設用地批準書》或原用地單位的《國有土地使用證》、《房屋所有權證》、國有土地權屬來源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權及地上物補償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析70辦理《建設用地規(guī)劃許可證》:三、開發(fā)流程立項開工三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項目方案滿足市場需要和政府要求1.項目方案設計2.項目方案審批3領取《建設工程規(guī)劃許可證》項目設計方案辦理《建設工程規(guī)劃許可證》:需準備文件如下：供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見建設項目規(guī)劃審批報表審定設計方案建筑工程施工設計圖紙工程檔案登記證明按審定設計方案要求取得的協(xié)議通知書二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析71三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊,開發(fā)建設1.施工隊招標2.領取《建筑工程施工許可證》項目設計方案辦理《國有土地使用證》:需準備文件如下：建筑工程施工許可申請表一式兩份《建設用地規(guī)劃許可證》及附件《建設工程規(guī)劃許可證》及附件施工圖紙設計文件審查通知書經(jīng)過備案的施工合同監(jiān)理單位中標通知書項目建設資金落實證明年度施工計劃人防工程備案通知書園林局伐移樹木批準文件四源費統(tǒng)一收費憑證質(zhì)量監(jiān)督通知書安全監(jiān)督通知書建筑節(jié)能新型墻體收費憑證統(tǒng)計局登記通知二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析72三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選三、開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成建造,出售,回收資金及獲利1.