房地產(chǎn)市場(chǎng)分析課件

貴陽(yáng)思源經(jīng)紀(jì)2010年策劃流程培訓(xùn)如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析貴陽(yáng)思源經(jīng)紀(jì)2010年策劃流程培訓(xùn)目標(biāo)理論聯(lián)系實(shí)際，以實(shí)用為原則，指導(dǎo)新人做正確的事，使之能夠盡快融入工作團(tuán)隊(duì)。正確地做事還需在實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)目的傳、幫、帶中更多的活學(xué)活用。目標(biāo)理論聯(lián)系實(shí)際，以實(shí)用為原則，指導(dǎo)新人做正確的事，使之能夠?qū)W習(xí)內(nèi)容理論部分為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)4。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位5。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議6。評(píng)估開(kāi)發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁。－－這正是我們房地產(chǎn)顧問(wèn)存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的STEP1:需求市場(chǎng)分析－目標(biāo)客戶需求分析通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。預(yù)測(cè)需求的大小、來(lái)源以及客戶需求點(diǎn)主要考慮以下因素：確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計(jì)目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購(gòu)買(mǎi)力遷居和交通方式目標(biāo)客戶的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等STEP1:需求市場(chǎng)分析－目標(biāo)客戶需求分析通過(guò)城市年鑒和房地STEP2:供給市場(chǎng)分析－競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積近期物業(yè)的銷售情況在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目售價(jià)以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)售價(jià)的波動(dòng)現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）STEP2:供給市場(chǎng)分析－競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析通過(guò)城市年鑒和房地STEP３:市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)－－必須回答的三個(gè)核心問(wèn)題本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是誰(shuí)？目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？本項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？是跟隨、超越、還是差異化競(jìng)爭(zhēng)？后面與案例結(jié)合講解STEP３:市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)－－必須回答的三個(gè)核心問(wèn)題本項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、各類型物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析各類型物業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)貴陽(yáng)住宅市場(chǎng)貴陽(yáng)高端住宅市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域各類型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：各類型物業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)市場(chǎng)潛力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及目標(biāo)客戶的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給、需求和價(jià)格的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、CPI、PPI……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均可支配收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、銷售套數(shù)、價(jià)格5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（二）基本資房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段市場(chǎng)典型表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無(wú)法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒(méi)有人買(mǎi)地發(fā)展地價(jià)和房?jī)r(jià)開(kāi)始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長(zhǎng)期投資者開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷售策略是：分期賣(mài)樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場(chǎng)，市場(chǎng)里的人完全是投資者一次性賣(mài)樓蕭條地價(jià)下跌比房?jī)r(jià)下跌幅度快，市場(chǎng)動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣(mài)樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià)房地產(chǎn)周期理論GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度判斷因素：階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段市場(chǎng)典型表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商策房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)分類說(shuō)明適用范圍典型全國(guó)性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等國(guó)房指數(shù)中國(guó)當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)分類說(shuō)明適用第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2004年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格房?jī)r(jià)收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況的指標(biāo)

同一城市的房?jī)r(jià)收入比會(huì)隨時(shí)間發(fā)生波動(dòng)同一國(guó)家中不同城市的房?jī)r(jià)收入比存在差異在世界范圍內(nèi)，特別是低收入國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比波動(dòng)較大，暫時(shí)還沒(méi)有一個(gè)理想的目標(biāo)值?！?～6倍”是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應(yīng)用到我國(guó)。某個(gè)住宅市場(chǎng)上某個(gè)指定時(shí)期內(nèi)銷售的住宅的自由市場(chǎng)價(jià)格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場(chǎng)上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。國(guó)際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比定義屬于平均數(shù)定義。來(lái)源：綜合聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)、聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義房?jī)r(jià)收入比＝平均房?jī)r(jià)/平均家庭年收入平均房?jī)r(jià)＝面積單價(jià)×面積指標(biāo)平均家庭年收入＝平均個(gè)人年收入×計(jì)算人口數(shù)定義計(jì)算方法及缺陷各指標(biāo)的取值不同，算出的房?jī)r(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價(jià)、商品房面積單價(jià)、新舊房折合單價(jià)面積指標(biāo)：60平方米、80平方米、人均建筑面積×平均家庭人口平均個(gè)人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計(jì)算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口房?jī)r(jià)收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析1、供給總量：房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的物業(yè)存量。新增供給是指本期存量與上期存量之間的差量。2、供給結(jié)構(gòu)按產(chǎn)品類型、戶型、面積、價(jià)格等對(duì)各片區(qū)供給量進(jìn)行分類，進(jìn)而分析各片區(qū)的供給特征3、近期物業(yè)的銷售情況4、售價(jià)，以及不同位置和檔次的物業(yè)售價(jià)的波動(dòng)5、現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）6、現(xiàn)有物業(yè)的營(yíng)銷方式數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查供給分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步1、供給總量房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析需求量：在外生經(jīng)濟(jì)變量（例如人口、收入、產(chǎn)量等）的影響下，市場(chǎng)中的主體（家庭和企業(yè)）所需要且占用的空間量。影響需求量的因素：人口增長(zhǎng)（自然增長(zhǎng)、遷移、城市化）、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力、投資渠道、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策……市場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)的客戶來(lái)源分析、購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)因素市場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)的產(chǎn)品特點(diǎn)、營(yíng)銷手段及市場(chǎng)反應(yīng)消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)銷售人員訪談對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的調(diào)查（問(wèn)卷調(diào)查、訪談）

需求分析供給與需求的對(duì)比分析通過(guò)對(duì)影響供給和需求的因素分析，現(xiàn)有物業(yè)供給和需求的特點(diǎn)分析預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的供需走勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步需求量：在外房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。法律特性：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)……經(jīng)濟(jì)特性：價(jià)格、付款方式……自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位……關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步對(duì)每一個(gè)可能進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。過(guò)于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣(mài)得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣(mài)得好，我們做也會(huì)賣(mài)得好進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話－－事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。房地產(chǎn)專業(yè)顧問(wèn)的競(jìng)爭(zhēng)力在于：基于事實(shí)的分析和研究找到項(xiàng)目解決的方案。而不是靠創(chuàng)意出點(diǎn)子，那不是我們的強(qiáng)項(xiàng)！補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話數(shù)據(jù)、圖表示例結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：農(nóng)業(yè)人口約占總?cè)丝诘?0%教育程度以初中為主年齡結(jié)構(gòu)以35歲以上的中老年為主職業(yè)以加工制造、交通運(yùn)輸、商飲服務(wù)業(yè)為主結(jié)構(gòu)變化：主要集中在區(qū)域內(nèi)部的農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)化。資料來(lái)源：各派出所常住人口變動(dòng)月報(bào)表，整理得出。北小營(yíng)鎮(zhèn)常住人口狀況南彩鎮(zhèn)常住人口狀況單位：人人口教育程度結(jié)構(gòu)圖資料來(lái)源：北小營(yíng)鎮(zhèn)政府。人口產(chǎn)業(yè)分布結(jié)構(gòu)圖第二產(chǎn)業(yè)：加工制造業(yè)、建筑業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)：交通運(yùn)輸業(yè)、商飲服務(wù)業(yè)為主數(shù)據(jù)、圖表示例結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：資料來(lái)源：各派出所常住人口變動(dòng)月報(bào)表數(shù)據(jù)圖表示例低低高高附加值可行性低鼓勵(lì)發(fā)展伺機(jī)發(fā)展限制發(fā)展高可行性汽車(chē)及零部件都市產(chǎn)業(yè)光機(jī)電電子信息生物醫(yī)藥房地產(chǎn)物流商業(yè)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀電子信息制造業(yè)汽車(chē)制造業(yè)會(huì)展業(yè)電器機(jī)械制造業(yè)物流商業(yè)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)都市產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)未來(lái)體育休閑產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)低附加值加工數(shù)據(jù)圖表示例低低高高附加值可行性低鼓勵(lì)發(fā)展伺機(jī)發(fā)展限制發(fā)1234日常消費(fèi)各細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)值貢獻(xiàn)23%空港城片區(qū)77%中心片區(qū)25%11%居住教育耐用品45%59%5休閑娛樂(lè)15%6%2%18%13%6%中心片區(qū)35%15%20%50%10%8%5%17%30%10%空港城片區(qū)60%40%調(diào)整前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整后的消費(fèi)結(jié)構(gòu)耐用品教育居住日常消費(fèi)休閑娛樂(lè)空港城消費(fèi)現(xiàn)狀中心片區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀13％2％15％25％45％59％11％6％18％6％空港城消費(fèi)未來(lái)中心片區(qū)消費(fèi)未來(lái)數(shù)據(jù)圖表示例資料來(lái)源：國(guó)家及各地方政府統(tǒng)計(jì)局1234日常消費(fèi)各細(xì)分市場(chǎng)23%空港城片區(qū)77%中心片區(qū)2學(xué)習(xí)內(nèi)容

經(jīng)驗(yàn)部分項(xiàng)目前期工作階段項(xiàng)目過(guò)程中工作階段學(xué)習(xí)內(nèi)容經(jīng)驗(yàn)部分項(xiàng)目前期工作階段項(xiàng)目過(guò)程中工作階段房地產(chǎn)市場(chǎng)分析所要注意的地方1、項(xiàng)目前期工作階段（項(xiàng)目調(diào)研及思路形成）市場(chǎng)調(diào)研＝獲取事實(shí)要保證有效能地獲取到項(xiàng)目研究所需的所有重要事實(shí)，調(diào)研前和調(diào)研過(guò)程中的積極思考和充分討論就非常重要。帶著（至少較為）清晰的思路去調(diào)研事半功倍。調(diào)研時(shí)堅(jiān)持“眼見(jiàn)為實(shí)”的原則，不應(yīng)抱有“沒(méi)什么看的了”、“不會(huì)有什么收獲的”等僥幸想法，往往你的直覺(jué)與事實(shí)相違背，而錯(cuò)過(guò)了最為重要的事實(shí)收集。訪談重要人士應(yīng)注重建立長(zhǎng)期聯(lián)系和互助式服務(wù)。訪談客戶中高層領(lǐng)導(dǎo)時(shí)，應(yīng)表現(xiàn)出作為顧問(wèn)的專業(yè)和成熟，以建立客戶的信任機(jī)制。（切忌問(wèn)一些常識(shí)性、幼稚的問(wèn)題。） 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析所要注意的地方1、項(xiàng)目前期工作階段（項(xiàng)目調(diào)研及2、項(xiàng)目過(guò)程中工作階段項(xiàng)目研究思路的部門(mén)討論，項(xiàng)目組應(yīng)先通過(guò)基礎(chǔ)資料的研究形成自己初步的想法，再進(jìn)行部門(mén)討論才會(huì)有針對(duì)性和高效性；對(duì)于調(diào)研收集的所有事實(shí)，項(xiàng)目組成員都應(yīng)靜下心來(lái)研讀一偏，連事實(shí)都不清楚就大談思路只能是空中樓閣。項(xiàng)目工作的執(zhí)行與推進(jìn)，進(jìn)行目標(biāo)和任務(wù)的分解，責(zé)任到人。注重發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的效能，不要拘泥于“生手”與“熟手”之分，敢于發(fā)表自己的見(jiàn)解。2、項(xiàng)目過(guò)程中工作階段最后祝各位新人在思源工作愉快，前程似錦！THANKS!最后祝各位新人在思源工作愉快，前程似錦！貴陽(yáng)思源經(jīng)紀(jì)2010年策劃流程培訓(xùn)如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析貴陽(yáng)思源經(jīng)紀(jì)2010年策劃流程培訓(xùn)目標(biāo)理論聯(lián)系實(shí)際，以實(shí)用為原則，指導(dǎo)新人做正確的事，使之能夠盡快融入工作團(tuán)隊(duì)。正確地做事還需在實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)目的傳、幫、帶中更多的活學(xué)活用。目標(biāo)理論聯(lián)系實(shí)際，以實(shí)用為原則，指導(dǎo)新人做正確的事，使之能夠?qū)W習(xí)內(nèi)容理論部分為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)4。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位5。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議6。評(píng)估開(kāi)發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁。－－這正是我們房地產(chǎn)顧問(wèn)存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的STEP1:需求市場(chǎng)分析－目標(biāo)客戶需求分析通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。預(yù)測(cè)需求的大小、來(lái)源以及客戶需求點(diǎn)主要考慮以下因素：確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計(jì)目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購(gòu)買(mǎi)力遷居和交通方式目標(biāo)客戶的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等STEP1:需求市場(chǎng)分析－目標(biāo)客戶需求分析通過(guò)城市年鑒和房地STEP2:供給市場(chǎng)分析－競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積近期物業(yè)的銷售情況在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目售價(jià)以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)售價(jià)的波動(dòng)現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）STEP2:供給市場(chǎng)分析－競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析通過(guò)城市年鑒和房地STEP３:市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)－－必須回答的三個(gè)核心問(wèn)題本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是誰(shuí)？目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？本項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？是跟隨、超越、還是差異化競(jìng)爭(zhēng)？后面與案例結(jié)合講解STEP３:市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)－－必須回答的三個(gè)核心問(wèn)題本項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、各類型物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析各類型物業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)貴陽(yáng)住宅市場(chǎng)貴陽(yáng)高端住宅市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域各類型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：各類型物業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)市場(chǎng)潛力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及目標(biāo)客戶的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給、需求和價(jià)格的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、CPI、PPI……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均可支配收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、銷售套數(shù)、價(jià)格5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（二）基本資房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段市場(chǎng)典型表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無(wú)法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒(méi)有人買(mǎi)地發(fā)展地價(jià)和房?jī)r(jià)開(kāi)始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長(zhǎng)期投資者開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷售策略是：分期賣(mài)樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場(chǎng)，市場(chǎng)里的人完全是投資者一次性賣(mài)樓蕭條地價(jià)下跌比房?jī)r(jià)下跌幅度快，市場(chǎng)動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣(mài)樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià)房地產(chǎn)周期理論GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度判斷因素：階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段市場(chǎng)典型表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商策房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)分類說(shuō)明適用范圍典型全國(guó)性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等國(guó)房指數(shù)中國(guó)當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)分類說(shuō)明適用第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2004年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格房?jī)r(jià)收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況的指標(biāo)

同一城市的房?jī)r(jià)收入比會(huì)隨時(shí)間發(fā)生波動(dòng)同一國(guó)家中不同城市的房?jī)r(jià)收入比存在差異在世界范圍內(nèi)，特別是低收入國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比波動(dòng)較大，暫時(shí)還沒(méi)有一個(gè)理想的目標(biāo)值。“4～6倍”是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應(yīng)用到我國(guó)。某個(gè)住宅市場(chǎng)上某個(gè)指定時(shí)期內(nèi)銷售的住宅的自由市場(chǎng)價(jià)格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場(chǎng)上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。國(guó)際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比定義屬于平均數(shù)定義。來(lái)源：綜合聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)、聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義房?jī)r(jià)收入比＝平均房?jī)r(jià)/平均家庭年收入平均房?jī)r(jià)＝面積單價(jià)×面積指標(biāo)平均家庭年收入＝平均個(gè)人年收入×計(jì)算人口數(shù)定義計(jì)算方法及缺陷各指標(biāo)的取值不同，算出的房?jī)r(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價(jià)、商品房面積單價(jià)、新舊房折合單價(jià)面積指標(biāo)：60平方米、80平方米、人均建筑面積×平均家庭人口平均個(gè)人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計(jì)算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口房?jī)r(jià)收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析1、供給總量：房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的物業(yè)存量。新增供給是指本期存量與上期存量之間的差量。2、供給結(jié)構(gòu)按產(chǎn)品類型、戶型、面積、價(jià)格等對(duì)各片區(qū)供給量進(jìn)行分類，進(jìn)而分析各片區(qū)的供給特征3、近期物業(yè)的銷售情況4、售價(jià)，以及不同位置和檔次的物業(yè)售價(jià)的波動(dòng)5、現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）6、現(xiàn)有物業(yè)的營(yíng)銷方式數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查供給分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步1、供給總量房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析需求量：在外生經(jīng)濟(jì)變量（例如人口、收入、產(chǎn)量等）的影響下，市場(chǎng)中的主體（家庭和企業(yè)）所需要且占用的空間量。影響需求量的因素：人口增長(zhǎng)（自然增長(zhǎng)、遷移、城市化）、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力、投資渠道、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策……市場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)的客戶來(lái)源分析、購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)因素市場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)的產(chǎn)品特點(diǎn)、營(yíng)銷手段及市場(chǎng)反應(yīng)消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)銷售人員訪談對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的調(diào)查（問(wèn)卷調(diào)查、訪談）

需求分析供給與需求的對(duì)比分析通過(guò)對(duì)影響供給和需求的因素分析，現(xiàn)有物業(yè)供給和需求的特點(diǎn)分析預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的供需走勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步需求量：在外房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。法律特性：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)……經(jīng)濟(jì)特性：價(jià)格、付款方式……自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位……關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步對(duì)每一個(gè)可能進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。過(guò)于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣(mài)得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣(mài)得好，我們做也會(huì)賣(mài)得好進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話－－事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出