高層技巧培訓(xùn)

前端概念培訓(xùn)提綱1、中國(guó)地產(chǎn)的前端概念 *前端概念 *前端概念的指標(biāo)性 2、建設(shè)部的方向 *建設(shè)部政策對(duì)地產(chǎn)的影響 *建設(shè)部的舉動(dòng) *建設(shè)部APEC高官的觀點(diǎn)3、北京、上海、廣州、深圳指標(biāo)點(diǎn)*發(fā)展歷程 *參照指標(biāo)點(diǎn)4、深圳地產(chǎn)未來(lái)指標(biāo)性 *深圳地產(chǎn)局勢(shì)分解 *未來(lái)指標(biāo)的參照性5、世界級(jí)規(guī)劃的前端指標(biāo)案例 *華僑城普托菲諾規(guī)劃 *碧海云天的規(guī)劃概念突破 *陳世民等戶(hù)型規(guī)劃概念 *四季花城的開(kāi)發(fā)模式一、中國(guó)地產(chǎn)的前端概念一、關(guān)于前端概念*建設(shè)部的政策：地產(chǎn)發(fā)展的基本面，其出臺(tái)的政策將影響整個(gè)地產(chǎn)的發(fā)展大局，是地產(chǎn)發(fā)展的根本規(guī)范制約因素；*中國(guó)地產(chǎn)的4個(gè)指標(biāo)點(diǎn)：*北京（地產(chǎn)北派）； *上海； *廣州（南派） *深圳（南派前端）；*深圳的專(zhuān)業(yè)性：*競(jìng)爭(zhēng)壓力大（380萬(wàn)人口、600個(gè)樓盤(pán)在線）； *與香港近（澳大利亞柏濤、貝爾高林、雅格本、易道、王董國(guó)際…...世界排名公司進(jìn)入非常容易）；*中國(guó)地產(chǎn)北伐大本營(yíng)（第1次北伐；第2次北伐）； *中國(guó)地產(chǎn)概念基地（廣州總裁特訓(xùn)營(yíng)，深圳專(zhuān)家、深圳樓盤(pán)案例）；*世界級(jí)的變化：專(zhuān)業(yè)性突破標(biāo)志，目前專(zhuān)業(yè)性基本一年需要變化一輪概念，基本由世界級(jí)的公司帶來(lái)；特別是直接借鑒國(guó)外優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師介入；二、關(guān)于建設(shè)部的動(dòng)向1、2001年建設(shè)部政策面帶來(lái)的市場(chǎng)變化*土地完全拍賣(mài)；*預(yù)售許可證將在多層封頂、高層主體2/3；*按揭手續(xù)的嚴(yán)格化；*住宅新技術(shù)硬件的逐步保證：外墻體保溫等；[后果]：1、直接導(dǎo)致深圳地產(chǎn)的第2次北伐；深圳地產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)得玩了，門(mén)檻非常高，即使大公司同樣缺少足夠的資金量來(lái)做，深圳地產(chǎn)公司已經(jīng)北上；萬(wàn)科、中海、金地等；2、由于資金的融動(dòng)，全國(guó)市場(chǎng)成為地產(chǎn)商的盤(pán)中餐，萬(wàn)科地產(chǎn)拼命在全國(guó)搶錢(qián)（收益非常好）；關(guān)注全國(guó)局勢(shì)成為新一代發(fā)展商的參考前提；青島市場(chǎng)很好，外地發(fā)展商同樣將會(huì)蜂擁而至；3、本土發(fā)展商最為急迫的目標(biāo)就是迅速成熟化與成功化，其必須抵抗兩個(gè)方面的堵截，建設(shè)部與沿海發(fā)展商，因次要求市場(chǎng)的前端預(yù)見(jiàn)性一定要強(qiáng)；市場(chǎng)領(lǐng)袖品牌特性一定要強(qiáng)；2、建設(shè)部2001年的地產(chǎn)動(dòng)作：^亞太國(guó)際品牌；

*由建設(shè)部設(shè)定品牌地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，由各省選擇1個(gè)品牌進(jìn)入；*條件是規(guī)模性的地，基本要在1000畝以上；*亞太國(guó)際品牌的主導(dǎo)要點(diǎn)是環(huán)保、生態(tài)、健康；*7月在北京、9月在中山頻繁召集會(huì)議，今年進(jìn)入市場(chǎng)申報(bào)； ^旅游地產(chǎn)概念*5月在海南舉行旅游地產(chǎn)概念； *中國(guó)近幾年刺激消費(fèi)，大嘗旅游熱的甜頭；旅游地產(chǎn)成為繼目前居住地產(chǎn)后的可持續(xù)發(fā)展地產(chǎn)模式；*從目前來(lái)判斷：大連、青島、杭州、昆明、海南具有旅游地產(chǎn)的良好潛質(zhì)；3、建設(shè)部APEC高官的觀點(diǎn)：^呂振瀛：國(guó)家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化專(zhuān)家組組長(zhǎng)（2001年9月出席運(yùn)僑嘉園新聞發(fā)布會(huì)的觀點(diǎn)） *居住方式的改變：寧可在市區(qū)內(nèi)有個(gè)床，也不在郊區(qū)有間房；現(xiàn)在完 全在改變； *生活方式的改變：生態(tài)住宅小區(qū)是最熱門(mén)的話題； *生活質(zhì)素的改變：健康、休閑、智能化

^聶梅生：國(guó)家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司 （2001年8月大連國(guó)際房地產(chǎn)研討會(huì)的觀點(diǎn)） （2001年6月西安高新地產(chǎn)研討會(huì)的觀點(diǎn)） *3A住宅、3星智能的設(shè)定者 *住宅科技化的轉(zhuǎn)變是支持住宅長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的動(dòng)力點(diǎn)； *新科技在住宅中的運(yùn)用將會(huì)成為標(biāo)準(zhǔn)，如墻體保溫、環(huán)保概念、智能化；三、關(guān)于北京地產(chǎn)1、北京作為北派的代表，99年-2000年，南北派是對(duì)立，互相攻擊，南派說(shuō)北派是玩概念，北派說(shuō)南派太功利；我99年進(jìn)入廣州總裁特巡營(yíng)，2000年進(jìn)入華夏經(jīng)濟(jì)研究，參與南北大比拼；2、北京地產(chǎn)的發(fā)展歷程：*95年-96年第1個(gè)自由發(fā)展階段，以萬(wàn)科城市花園、萬(wàn)通大廈、利 達(dá)行為代表； *2000年，第2個(gè)市場(chǎng)發(fā)展階段，北派代表是潘石屹的現(xiàn)代城起家；由 萬(wàn)泉新新家園與萬(wàn)通馮倫、萬(wàn)科星園與林少洲形成北派概念；代表還 有原華遠(yuǎn)的任志強(qiáng)、利達(dá)行的童淵等等；習(xí)慣上北京有京城四少之稱(chēng)；3、現(xiàn)代城：*最初起家源于萬(wàn)通分裂，2000多萬(wàn)，借2000多萬(wàn)賭一把； *成功在夫人很厲害，法國(guó)建筑留學(xué)，專(zhuān)業(yè)把握強(qiáng)；時(shí)機(jī)非常好，地產(chǎn)大發(fā)展； *SOHO很老的概念，但在北京影響洋化的文字游戲；Link\CEO\A9P5*外立面4種顏色，北京就都在刷外立面的顏色； *出書(shū)，印刷品直接就賣(mài)，但印象品專(zhuān)業(yè)人士看完，也不知道在講什么？ *潘石屹在售樓處的大頭像，象毛主席；

4、北派的指標(biāo)性：Townhouse，一棟洋房、橘郡、CANNES康城；[萬(wàn)通事件]1、萬(wàn)通馮倫：文化人，出董事長(zhǎng)，與99年與王石的對(duì)話；2、原由：改變了北京對(duì)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，一個(gè)人的力量無(wú)法跟一個(gè)團(tuán)體的力量抗衡；

3、事件：萬(wàn)通開(kāi)了一次公司成立慶典；4、影響：目前北京業(yè)內(nèi)、業(yè)外談?wù)撟疃嗟牡禺a(chǎn)事件；5、形式： *萬(wàn)通出了一本紅色的書(shū)； *慶典每個(gè)人的號(hào)碼換牌，背景墻； *紅色地面，每個(gè)人站位舉書(shū)；大型顯示屏；萬(wàn)通標(biāo)志； *馮倫的講話，很短，每一個(gè)人都是萬(wàn)通的一分子； *舉盤(pán)；每一位員工的參與；四、關(guān)于上海地產(chǎn)1、發(fā)展淵源：*第1次大發(fā)展源于93年深圳12家公司聯(lián)手動(dòng)上海，共同開(kāi)發(fā)七寶； *萬(wàn)科在上海的影響力一直帶動(dòng)上海地產(chǎn)的發(fā)展；上海萬(wàn)科同時(shí)也是萬(wàn)科集團(tuán)連續(xù)性作戰(zhàn)最成功的區(qū)域： 94年上海萬(wàn)科城市花園 96年上海萬(wàn)科廣場(chǎng) 98年上海萬(wàn)科優(yōu)詩(shī)美地 2000年上海萬(wàn)科華爾茲 *帶外資背景的公司發(fā)展較快，如湯臣；2、指標(biāo)點(diǎn)：湯臣；世貿(mào)濱江；優(yōu)詩(shī)美地；華爾茲等；3、整體感覺(jué)：缺少前端，個(gè)別項(xiàng)目可以，整體感覺(jué)精致，但總體水準(zhǔn)不高；4、市場(chǎng)格局：整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)是圍繞上海市政熱點(diǎn)發(fā)展，浦東、地鐵沿線、高架沿線等成為熱點(diǎn)；五、關(guān)于廣州地產(chǎn)1、地產(chǎn)發(fā)展歷程：*93年-96年大盤(pán)的指標(biāo)性，如碧桂園；祁福新村；麗江華遠(yuǎn)；二沙島； *96年以后比較落寞，但還有奧林匹克獨(dú)秀，形成華南板塊的代表； *98年-2001年，相仿深圳非常強(qiáng)；講課、參觀均以深圳為基地； *2001年，新的代表南國(guó)奧林匹克、星河灣；2、地產(chǎn)布局概念：*分為華南板塊（廣州東南），主要是洛溪大橋一帶； *華西板快（廣州荔灣、西關(guān)、珠島一帶）3、廣州地產(chǎn)參考：*規(guī)模性值得看； *會(huì)所值得看； *交通組織值得看；4、代表性樓盤(pán)：*南國(guó)奧林匹克、星河灣；六、關(guān)于深圳地產(chǎn)1、地產(chǎn)指標(biāo)性*在99年之前，深圳地產(chǎn)不值得看，沒(méi)有規(guī)模性項(xiàng)目； *93年深圳地產(chǎn)第一次北伐；萬(wàn)科地產(chǎn)等12家發(fā)展商攻上海； *99年，深圳上40萬(wàn)平米以上的26個(gè)； *99年，深圳地產(chǎn)成為全國(guó)的指標(biāo)； *2002年，深圳地產(chǎn)第二次北伐；萬(wàn)科從6到21的變化；2、地產(chǎn)關(guān)注點(diǎn)：*地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)性：規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶(hù)型概念等；每年全面變化一次； *地產(chǎn)商規(guī)范性：運(yùn)營(yíng)出乎想象，讓買(mǎi)家看到希望；四季花城的成功性； *整合推廣攻擊性：市場(chǎng)連續(xù)性攻擊手段；3、地產(chǎn)參考點(diǎn)意義：*地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)性參照； *地產(chǎn)規(guī)律性判斷； *未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)；4、指標(biāo)性樓盤(pán)展示：華僑城普托菲諾、萬(wàn)科金域藍(lán)灣、京基碧海云天、招商陽(yáng)光帶海濱城、 金地翠堤灣、信托茵夢(mèng)山莊、硅谷別墅（銷(xiāo)）、東海2期（銷(xiāo)）；

深圳地產(chǎn)的未來(lái)前端概念*華僑城普托菲諾*華僑城普托菲諾*深圳碧海云天*深圳四季花城*武漢世紀(jì)華庭陳世民大師畔山名居*陳世民大師*畔山明居 *陳世民大師 *畔山名居一、戰(zhàn)局：政府是幕后策動(dòng)者1、深圳地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)總是由政府決策的，政府的目標(biāo)在于賣(mài)地，賣(mài)地只有動(dòng)新區(qū)才有土地，新區(qū)只有成為熱點(diǎn)區(qū)域才能值錢(qián)，深圳地產(chǎn)的市場(chǎng)熱點(diǎn)也由此而產(chǎn)生；

97年98年99年2000年2001年2002年2003年2004年*歐風(fēng)一條街 *福強(qiáng)路南中心區(qū) *濱海大道南山片區(qū) *新中心區(qū)核心 *填海地濱海片區(qū) *2.9平方公里地王 *龍華片區(qū) *鹽田片區(qū)[解局]：*深圳政府目前核心發(fā)展點(diǎn)是完成深圳花園城市濱海高尚住宅區(qū)，國(guó)土局交易中心近三年的土地計(jì)劃是2002年動(dòng)濱海片區(qū)（重點(diǎn)是70億的2.9平方公里地王）、2003年啟動(dòng)深圳后花園龍華片區(qū)、2004年發(fā)展旅游地產(chǎn)鹽田區(qū)；目前濱海片區(qū)仍是以深南路作為啟動(dòng)點(diǎn)；

二、主角：7大地產(chǎn)諸侯鼎立萬(wàn)科地產(chǎn)華僑城地產(chǎn)招商地產(chǎn)天健地產(chǎn)

*萬(wàn)科四季花城*普托菲羅鎮(zhèn) *陽(yáng)光帶海濱城*天健陽(yáng)光華苑*萬(wàn)科金域藍(lán)灣（N） *招商海月二期*天然居*萬(wàn)科金色家園 *花園城*天健名苑*萬(wàn)科溫馨家園 *雍華府

振業(yè)地產(chǎn) 建設(shè)控股 中海外*星海名城 *新新家園 *中海華庭*翠?；▓@ *寶珠花園

三、布局：6大兵團(tuán)市場(chǎng)割據(jù)

3龍華兵團(tuán) *萬(wàn)科四季花城 *中海怡翠山莊

4深南路兵團(tuán)2香蜜湖兵團(tuán)1中心區(qū)兵團(tuán) *華僑城普托菲羅*聽(tīng)香水榭*嘉里華庭深南路 *沙河世紀(jì)村二期*東海福祿居*黃埔雅苑 *天健中心區(qū)5南山兵團(tuán)6深圳灣*西海灣 *萬(wàn)科金域藍(lán)灣*星海名城*招商陽(yáng)光帶海濱城 *招商海月*京基地產(chǎn)碧海云天 *中海外四、競(jìng)爭(zhēng)：不同優(yōu)勢(shì)的展現(xiàn)各兵團(tuán)主力核心賣(mài)點(diǎn)中心區(qū)兵團(tuán)香蜜湖兵團(tuán)龍華兵團(tuán)深南路兵團(tuán)南山兵團(tuán)濱海兵團(tuán)*中心區(qū)市政優(yōu)勢(shì)*環(huán)境優(yōu)勢(shì)*規(guī)模優(yōu)勢(shì)*交通優(yōu)勢(shì)*價(jià)格優(yōu)勢(shì)*位置方便*中心區(qū)位置優(yōu)勢(shì)*高尚社區(qū)優(yōu)勢(shì)*價(jià)格優(yōu)勢(shì)*地鐵優(yōu)勢(shì) *規(guī)模優(yōu)勢(shì)*海的環(huán)境*地產(chǎn)商品牌優(yōu)勢(shì)*單體規(guī)劃優(yōu)秀 *環(huán)境優(yōu)勢(shì)*指標(biāo)性概念五、較量：2001最高水準(zhǔn)新世界豪園2期華僑城普托菲羅鎮(zhèn) 信托聽(tīng)香水榭都市內(nèi)的別墅108萬(wàn)平方米香蜜湖水岸豪宅深南路世紀(jì)村二期招商陽(yáng)光帶海濱城（和記黃埔）70億地王京基碧海云天萬(wàn)科金域藍(lán)灣泰然紅樹(shù)林花園高爾夫景觀海景住宅2.9平方公里海景住宅3棟43層超高海景紅樹(shù)林保護(hù)區(qū)[解局]1、幾乎深圳最優(yōu)秀的地產(chǎn)商都集中在該片區(qū)，萬(wàn)科、華僑城、招商、信托、和記黃埔，深圳第一領(lǐng)導(dǎo)品牌陣營(yíng)幾乎囊括；2、幾乎深圳最優(yōu)秀的項(xiàng)目都集中在一起，108萬(wàn)平米的普托菲羅鎮(zhèn)、43層超高住宅、環(huán)境最好的直接臨湖豪宅、最大的2.9平方公里的地王，深圳絕對(duì)代表性項(xiàng)目全線出臺(tái)；3、幾乎最優(yōu)秀的房子都在同一時(shí)點(diǎn)出手，2002年5月全面推出市場(chǎng)；六、抗衡：3大頂尖項(xiàng)目的攻略3大頂尖項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 劣勢(shì)信托聽(tīng)香水榭*最好的景觀：直面香蜜湖+38萬(wàn)湖景公園*規(guī)模不足 *最成熟的社區(qū)：地鐵、中心區(qū)西線、Walmar *相對(duì)缺少濱海的大熱點(diǎn) 高爾夫、水上樂(lè)園、國(guó)賓館 *最優(yōu)秀的規(guī)劃：1.4容積率+澳大利亞柏濤

華僑城普托菲羅*最大的規(guī)模（目前）：108萬(wàn)平米 *容積率非常高 *最成熟的社區(qū)：華僑城終極住宅區(qū) *湖面景觀現(xiàn)場(chǎng)非常小 學(xué)校、OCT廣場(chǎng)、購(gòu)物、休閑*世界花園高層直視，周邊環(huán)境非常差；

70億2.9平方公里*深圳未來(lái)的城市代表 *尚處生地，周邊無(wú)任何配套； *規(guī)模最大的社區(qū) *動(dòng)作速度沒(méi)有這么快； *未來(lái)最好的周邊[解局]：從3大頂尖級(jí)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)來(lái)看，真正同意市場(chǎng)的是70億項(xiàng)目，其帶動(dòng)的市場(chǎng)影響力非常巨大，但其目前動(dòng)作速度沒(méi)有么快；華僑城外界的優(yōu)勢(shì)很強(qiáng)；信托聽(tīng)香水榭項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)非常強(qiáng)；七、對(duì)策：瞄準(zhǔn)市場(chǎng)的攻擊點(diǎn)各家的主攻點(diǎn)

2001年8月18日2001年9月20日秋交會(huì)2002年4月28日春交會(huì)華僑城普托菲羅VIP計(jì)劃開(kāi)盤(pán)：華僑城普托菲羅開(kāi)盤(pán)：京基碧海云天 展示：萬(wàn)科金域藍(lán)灣 招商陽(yáng)光帶海濱城 招商陽(yáng)光帶海濱城萬(wàn)科金域藍(lán)灣展示 京基碧海云天政府：濱海片區(qū)專(zhuān)館 政府：濱海片區(qū)集中展示2.9平方公里地王拍賣(mài)[解局]：*濱海片區(qū)各家展示的時(shí)間基本相同，開(kāi)盤(pán)的時(shí)間也基本相同，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常慘烈； *市場(chǎng)主力決戰(zhàn)點(diǎn)是在2002年5月；目前各家都在全力攻擊市場(chǎng)，華僑城普托菲羅4個(gè)連續(xù)整版、京基碧海云天特區(qū)報(bào)跨整版等全部是超強(qiáng)勢(shì)攻擊，市場(chǎng)都是超強(qiáng)攻擊事態(tài)；附1、中心區(qū)區(qū)域主力布局 4香梅路新洲路天健天然居 宏浩花園馨庭苑萬(wàn)科溫馨家園俊景豪園 豪峰園楓丹雅園 鴻榮源 萬(wàn)科金色家園黃埔雅苑天健花園深業(yè)花園香榭里花園振業(yè)翠海景煜花園華龍花園聚豪園嘉里華庭東?；▓@二期 天健名苑 壹世界