8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站案例分析

估價(jià)案例分析（二海容資產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)430070：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修剩余第一部目的背一、估價(jià)目委估對(duì)象位于漢陽(yáng)區(qū)永豐鄉(xiāng)燎原村市土地整理儲(chǔ)備中心擬將待估宗地進(jìn)行交易現(xiàn)委托海容資產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)對(duì)該地塊的國(guó)有出讓土地使用二、估價(jià)對(duì)象概估價(jià)對(duì)象為位于漢陽(yáng)區(qū)永豐鄉(xiāng)燎原村的一宗國(guó)有土地。土地面積為31300使用年限為70年。宗地四至為：東連規(guī)劃小路，南抵朱家亭子，西臨規(guī)劃小路,估價(jià)對(duì)象土地所屬?lài)?guó)家所有。市土地整理儲(chǔ)備中心擬將其進(jìn)行交易。委估提供估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日的他項(xiàng)權(quán)利狀況說(shuō)明。規(guī)劃用地總面積:34100其中:代征城市規(guī)劃道路:2800平方米(以實(shí)測(cè)為準(zhǔn))；凈用地面積：31300用地位置:漢陽(yáng)區(qū)永豐鄉(xiāng)燎原村（詳見(jiàn)規(guī)劃用地范圍線米,6:30%。三、地價(jià)定（2008111531300（70第二部分評(píng)估技術(shù)路線的確定及測(cè)算過(guò)一、估價(jià)方法的確委估對(duì)象的用途為住宅用地，根據(jù)委估對(duì)象的特點(diǎn)及評(píng)估收集的資料，在考慮以上估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，本次評(píng)估擬采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、剩余法進(jìn)行評(píng)估，其主要依據(jù)一是待估宗地均處于市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，且該區(qū)域有較完整的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，因此可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修進(jìn)行估價(jià)；二是此次評(píng)估主要選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修和剩余法兩種方法進(jìn)行評(píng)估。二、測(cè)算過(guò)程及土地價(jià)格的確（一）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修是以基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果為依據(jù)通過(guò)對(duì)待估宗地地價(jià)影格等資料分析商業(yè)、住宅和工業(yè)用地評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，以級(jí)控價(jià)，以?xún)r(jià)驗(yàn)級(jí)”的地”地價(jià)，包含了成本地價(jià)、土地增值、土地出讓金3個(gè)部分。成本地價(jià)是土地使用者取得劃撥土地使用權(quán)應(yīng)支付的客觀成本土地增值是由于對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入和運(yùn)用城市規(guī)劃管理依法對(duì)土地用途及其它土地使用條件行使最大處置權(quán)以及土地使用者開(kāi)發(fā)土地后產(chǎn)生的土地出讓金為收取的土地純②要說(shuō)明容積率年期期日及其他影響因間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù)（二）格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的法。地價(jià)=房屋預(yù)期售價(jià)-建筑費(fèi)用-專(zhuān)業(yè)費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。第三部地租原理，只不過(guò)地租是每年的剩余，剩余法是的價(jià)格剩余。模式有其理論基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)背景；以倒算求地價(jià)的方式符合人們的思維，便于、剩余法運(yùn)用有假設(shè)和限制條件盡管不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或的取得以及各項(xiàng)成本的支出都發(fā)生在將來(lái)，但用剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平來(lái)確定未來(lái)的數(shù)據(jù)在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間不僅和售到的關(guān)鍵變量在開(kāi)發(fā)期