房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

55/554銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4.1銅川市概況4.1.1都市總體概況1．區(qū)位概況銅川，古稱“同官”，因與“潼關(guān)”同音，治所又設(shè)在銅水之川，故更名銅川，陜西省省轄市。位于陜西省中部，北距延安247公里，南距西安90公里，是關(guān)中經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分。隨著西安市行政中心北移，銅川與西安的聯(lián)系將更加緊密，區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加凸現(xiàn)。2．都市性質(zhì)銅川是陜西重要的以能源、現(xiàn)代建材業(yè)為主的工業(yè)基地，開放型的產(chǎn)業(yè)都市、生態(tài)都市和現(xiàn)代化區(qū)域中心都市。銅川是《中國(guó)21世紀(jì)議程》八個(gè)試點(diǎn)都市之一、聯(lián)合國(guó)打算署（UNDP）列為支持中國(guó)21世紀(jì)議程地點(diǎn)能力建設(shè)的三個(gè)試點(diǎn)都市之一、中國(guó)輕潔能源試點(diǎn)都市、全國(guó)資源型都市可持續(xù)進(jìn)展試點(diǎn)都市、關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)次核心都市和陜甘寧革命老區(qū)生態(tài)能源經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)進(jìn)展試驗(yàn)區(qū)之一。3．交通鐵路銅川是通往人文初祖黃帝陵及革命圣地延安的必經(jīng)之地，市內(nèi)有西銅鐵路，咸銅、梅七（梅家坪--七里鎮(zhèn)）兩條支線鐵路與隴海大動(dòng)脈相連,09年省國(guó)資委和銅川市政府達(dá)成協(xié)議，規(guī)劃建設(shè)西銅高鐵，該城際鐵路由西安北客站動(dòng)身，經(jīng)三原至銅川，將加速銅川盡快融入西安都市圈。公路銅川市內(nèi)西銅高速，西黃（西安—黃陵）高速穿境而過，西黃第二條高速將于2010年10月通車，屆時(shí)從銅川到西安的行程將縮短至半小時(shí)。此外，西銅高速雙向四車道加寬擴(kuò)建為雙向八車道2010年也將建成通車。隨著西安市行政中心北移和地鐵線、西安-銅川城際鐵路、西黃第二條高速公路的建設(shè)，銅川將融入西安的半小時(shí)生活圈，輻射渭北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，成為西安的“大北郊”。4．人口及面積截止2009年底，銅川市總?cè)丝跀?shù)為86萬，其中非農(nóng)人口45萬人，城鎮(zhèn)人口占全市總?cè)丝诘?3%，面積3882平方公里。5．自然環(huán)境銅川屬暖溫帶大陸性氣候，年均氣溫8.9－12.3℃，極端氣溫最高38℃。冬季氣候干燥嚴(yán)寒，雨雪稀少。夏季溫度、濕度適宜，雨水充沛。春秋為過渡季節(jié)，氣候多變。受地勢(shì)地貌阻礙，銅川市氣候差異明顯：西部和北部是寬敞的山區(qū)，年均日照2412.4小時(shí),氣溫8—9℃，降水650—740毫米；中部和東部溝原相間，年均日照2345.7小時(shí),氣溫10—11℃，降水量589—650毫米；南部地勢(shì)平坦的，年均日照2351.1小時(shí)，氣溫11.8—12.3℃,降水量539—555毫米。6．資源銅川市自然資源豐富，農(nóng)、林、牧綜合進(jìn)展。其中，林地244.45萬畝，牧草地152.07萬畝；已查明礦產(chǎn)、非金屬礦產(chǎn)資源、金屬礦產(chǎn)、能源礦產(chǎn)近20種。煤炭?jī)?chǔ)量30多億噸，全市年產(chǎn)原煤1100萬噸，占全省原煤總產(chǎn)量的30％。井田總面積387.2平方公里，地質(zhì)儲(chǔ)量11.15億噸，優(yōu)質(zhì)石灰石儲(chǔ)量10億噸，耐火粘土、陶瓷粘土等儲(chǔ)量均居全省前列。同時(shí)，銅川市又處在全國(guó)蘋果最佳優(yōu)生區(qū)，蘋果種植面積近40萬畝。7．行政區(qū)劃銅川市現(xiàn)轄3區(qū)1縣1經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，面積3882平方公里。表4-1銅川市各區(qū)縣面積區(qū)名面積（平方公里）王益區(qū)162.2印臺(tái)區(qū)626.8耀州區(qū)1545.75宜君縣1476經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)—新區(qū)71.28．工業(yè)銅川位于渭北高原邊和關(guān)中邊緣地帶，擁有以煤炭、建材、陶瓷、鋁冶煉、紡織、機(jī)電、醫(yī)藥、食品、化工等為骨干的30多個(gè)工業(yè)門類，是陜西和西北地區(qū)重要的能源和原材料工業(yè)基地。近幾年，銅川市工業(yè)總產(chǎn)值占銅川市國(guó)民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值的比率逐年上升，從2004年的50.6%到2008年的59.9%，增幅達(dá)18.3%，可見銅川市工業(yè)在帶動(dòng)銅川經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的同時(shí)已日益成為銅川經(jīng)濟(jì)的要緊支撐。9．文化古跡銅川市具有完整的歷史文化序列，互融的人文自然景觀，且自古為我國(guó)西北瓷業(yè)重鎮(zhèn)，黃堡鎮(zhèn)耀州窯為中國(guó)陶瓷史上六大名窯之一，其刻花青瓷被譽(yù)為宋代青瓷之冠，曾選為“貢瓷”。石刻文化博廣精奧，藥王山近百通的北魏造像碑及醫(yī)方碑、書藝碑，宜君數(shù)十處北魏石窟，玉華宮“金剛佛座”、“佛足印石”，郊區(qū)的“陀螺尼經(jīng)幢”等。名人賢達(dá)，歷代輩出，唐醫(yī)學(xué)家孫思邈、史學(xué)家令狐德、書法家柳公權(quán)，北宋畫家范寬等均為耀州人士，并保留專門多和這些歷史人物有關(guān)的文物史跡。久負(fù)盛名的“兩址兩山”即玉華宮遺址、耀州窯遺址和香山、藥王山曾得到眾多文人墨客的贊美與喜愛，贊美玉華宮千頃松濤的詩(shī)句“萬重松海千層岫，飛雉投林野谷幽”；“青花粉彩譽(yù)宋元，十里窯場(chǎng)不夜天”展現(xiàn)了耀州窖當(dāng)年一派興盛、熱火朝天的場(chǎng)景；“五嶺高千仞，藥王出一峰”突出了藥王山的高大宏偉；“三山天作塹，兩峽石為關(guān)”凸顯了金鎖關(guān)作為歷代兵家必爭(zhēng)之地的險(xiǎn)要位置。4.1.2銅川市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況1．銅川市地區(qū)生產(chǎn)總值圖4-1銅川市GDP及增長(zhǎng)率（單位：%）上圖顯示，銅川經(jīng)濟(jì)進(jìn)展平穩(wěn)較快。不剔除價(jià)格因素，近五年銅川市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)異常迅速，GDP增長(zhǎng)率均在18%以上，其中由于2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)以及2009年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不利阻礙，2009年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率有所下降。然而，經(jīng)濟(jì)總趨勢(shì)良好。2．固定資產(chǎn)投資圖4-2銅川市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（單位：億元）從上圖能夠看出，銅川市近五年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅逐漸加大，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資比例也在不斷增加，特不是2006年，增幅達(dá)兩倍以上，我們認(rèn)為，銅川市棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房建設(shè)步伐的加快以及老市區(qū)沉陷區(qū)塌陷區(qū)的整體搬遷工程實(shí)施是造成這兩項(xiàng)投資增大的要緊緣故。3．建筑業(yè) 圖4-3銅川市建筑業(yè)增加值（單位：億元）從上圖能夠看出，近五年銅川市建筑業(yè)增加值在逐年上升，特不是2005年以來的快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)了建筑業(yè)市場(chǎng)的繁榮。圖4-4銅川市全年房屋竣工面積上圖顯示，隨著銅川市關(guān)于棚戶區(qū)、沉陷區(qū)改造的重視以及力度的加強(qiáng)，近幾年房屋竣工面積實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的上升態(tài)勢(shì)，我們可能隨著新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的進(jìn)一步實(shí)施，銅川市年房屋竣工面積將有更大的增長(zhǎng)空間。4．城鎮(zhèn)居民可支配收入圖4-5銅川市居民可支配收入（單位：元）上圖顯示，銅川市城鄉(xiāng)居民生活水平在穩(wěn)步提高，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的進(jìn)展機(jī)遇。5．城鄉(xiāng)居民年末儲(chǔ)蓄存款余額圖4-6城鄉(xiāng)居民年末儲(chǔ)蓄存款余額（單位：億元）可見，銅川市金融業(yè)保持平穩(wěn)較快進(jìn)展，金融機(jī)構(gòu)存款規(guī)模接著擴(kuò)大，2007年儲(chǔ)蓄有所下降，要緊是因?yàn)槭車?guó)際市場(chǎng)及周邊市場(chǎng)行情的阻礙，物價(jià)呈現(xiàn)頻繁波動(dòng)及最終的總上漲趨勢(shì)。總體來看，2004-2008年銅川市居民儲(chǔ)蓄呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，這為房地產(chǎn)、商業(yè)等行業(yè)的進(jìn)展帶來了機(jī)遇。6．人口增長(zhǎng)狀況圖4-7銅川市年末全市常住人口（單位：萬人）從上圖能夠看出，2004—2005年銅川市市人口增長(zhǎng)平穩(wěn)，2006年人口驟減，以后又保持穩(wěn)步的增長(zhǎng)趨勢(shì)，我們可能隨著銅川市新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，人口數(shù)量將接著保持上升，進(jìn)而會(huì)對(duì)房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一定的促進(jìn)作用。7．財(cái)政、金融圖4-8銅川市財(cái)政收入從上圖能夠看出，銅川市近5年財(cái)政收入及支出都逐年上升，主因在于經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展及政府對(duì)都市基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè)的大力投資，此外，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款也逐年上升，金融機(jī)構(gòu)的資金規(guī)模逐漸龐大，這些都將有力滿足各種社會(huì)機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者的資金需求，從而促進(jìn)資本市場(chǎng)的健康有序進(jìn)展。8．旅游264.1264.1290.632034636701002003004002004年2005年2006年2007年2008年國(guó)內(nèi)外游客（萬人次）國(guó)內(nèi)外游客（萬人次）圖4-9銅川市國(guó)內(nèi)外游客年人數(shù)上圖顯示，銅川旅游業(yè)進(jìn)展迅速，銅川市具有的深厚歷史文化積淀及人文風(fēng)情，加上政府幾年來對(duì)旅游業(yè)的大力扶持，必將帶動(dòng)商業(yè)、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的需求，這關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展無疑具有積極的推動(dòng)作用。4.1.3銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境1．拆遷安置政策2005年，銅川市啟動(dòng)實(shí)施了沉陷區(qū)、滑塌區(qū)群眾整體搬遷工程，并大規(guī)模開發(fā)建設(shè)廉租房，通過出售價(jià)、出租價(jià)操縱，出售、出租給沉陷區(qū)和滑塌區(qū)的特困群眾。2010年開始銅川市將全面啟動(dòng)都市和國(guó)有工礦企業(yè)棚戶區(qū)改造工程。2010年銅川市安置房項(xiàng)目銅煤1號(hào)、銅煤2號(hào)、“錦繡園”項(xiàng)目已分不啟動(dòng)，項(xiàng)目建成后可安置棚戶區(qū)搬遷居民23000戶。此外，銅川市委、市政府決定從2010年開始進(jìn)一步加快保障性住房建設(shè)步伐，加大棚戶區(qū)改造工作力度，2009年銅川市棚戶區(qū)新開工建設(shè)安置住房170萬㎡，其中銅川礦務(wù)局和陜煤建司開工100萬㎡，市上開工70萬㎡，并力爭(zhēng)用3年時(shí)刻全面完成棚戶區(qū)改造任務(wù)，年內(nèi)將要開工的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目還有梅樂園、荔枝園、新華小區(qū)、飛龍小區(qū)、柿樹苑小區(qū)、興業(yè)小區(qū)等。解讀：過多政策性住房的開發(fā)建設(shè)在改善居民安居工程、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的同時(shí)勢(shì)必阻礙商品住宅市場(chǎng)的進(jìn)展及運(yùn)行，同時(shí)也將對(duì)銅川市房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生一定的阻礙，關(guān)于銅川商品房開發(fā)將具有一定的消極作用。2．住房補(bǔ)貼政策①《關(guān)于購(gòu)買新區(qū)住房享受住房補(bǔ)貼有關(guān)問題的通知》銅川辦發(fā)[2004]44號(hào)：凡市級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，耀州區(qū)、王益區(qū)、印臺(tái)區(qū)、宜君縣及所屬企業(yè)的工作人員，于2007年6月30日（現(xiàn)延期至2010年6月30日）前在新區(qū)購(gòu)買商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，從正式入住新區(qū)的下月起可向所在工作單位申請(qǐng)享受購(gòu)房補(bǔ)貼。②依照《銅川市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房治理方法》（銅政發(fā)〈2007〉68號(hào)）的規(guī)定，申請(qǐng)廉租住房補(bǔ)貼的條件是具有本市常住戶口，連續(xù)享受都市低保六個(gè)月以上且人均住房建筑面積在8平米以下的都市最低收入家庭。解讀：該政策刺激了住宅市場(chǎng)的消費(fèi)需求，進(jìn)而改善了居民居住環(huán)境，同時(shí)關(guān)于新區(qū)良好的居住氛圍形成及人氣的提升也起到一定的促進(jìn)作用。進(jìn)而帶動(dòng)新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展。3．已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售暫行方法詳見：銅川市政府令第25號(hào)。解讀：該政策有力的防止了投機(jī)炒房行為的發(fā)生，同時(shí)，規(guī)范了公有住房及經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)的健康進(jìn)展，使其在改善居民住宅條件方面真正發(fā)揮自身作用。4．《關(guān)于印發(fā)銅川市經(jīng)濟(jì)適用住房治理方法的通知》（銅房發(fā)133號(hào)）經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因?qū)ｉT緣故需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由房產(chǎn)治理部門按原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照同地段一般商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房之間差額部分的50%上繳市級(jí)財(cái)政專戶，同等條件下，市房產(chǎn)治理部門有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。解讀：該政策有效防止了一些人關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房這一政策性住房的買賣投機(jī)行為，關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、規(guī)范住宅市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則及健康進(jìn)展起到一定的促進(jìn)作用。5．銅川市房產(chǎn)治理局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)<新建住宅物業(yè)保修金治理方法（試行）>的通知》的通知解讀：該政策明確了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位對(duì)已售新建住宅物業(yè)的保修責(zé)任和保修方式，并詳細(xì)規(guī)定了履行保修責(zé)任的程序和方式、方法。旨在實(shí)現(xiàn)新建住宅的安全使用,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。6．銅川市房產(chǎn)治理局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)治理的通知各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)托付中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售房屋的，受托機(jī)構(gòu)必須是依法設(shè)立并取得《銅川市房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案證書》的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。各開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面托付合同，托付合同應(yīng)載明托付期限、托付權(quán)限以及托付人和被托付人的權(quán)利、義務(wù)。如開發(fā)企業(yè)擅自托付未取得備案證書的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及未簽訂托付合同的，銅川市房產(chǎn)治理局將停止辦理該開發(fā)企業(yè)所有項(xiàng)目的相關(guān)業(yè)務(wù)，并按照有關(guān)規(guī)定對(duì)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)處罰。解讀：該政策一方面規(guī)范了房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行，同時(shí)在專門大程度上也體現(xiàn)了房產(chǎn)治理局關(guān)于本市中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的積極扶持。7．銅川市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房治理方法解讀：該政策要緊是為了建立和完善城鎮(zhèn)住房供應(yīng)保障體系，保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的差不多住房需求，規(guī)范廉租住房治理。8．銅川市經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格治理試行方法經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)在開工前向政府價(jià)格主管部門提出書面定價(jià)申請(qǐng)。經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行成本監(jiān)審制度。詳見：《銅川市經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格治理試行方法》。4.1.4都市進(jìn)展規(guī)劃銅川市《總體規(guī)劃》確定銅川市規(guī)劃面積為150平方公里，近期（2010年），都市規(guī)劃建成區(qū)實(shí)際居住人口規(guī)模操縱在45萬人，建設(shè)用地規(guī)模操縱在42平方公里；遠(yuǎn)期（2020年），都市規(guī)劃建成區(qū)實(shí)際居住人口規(guī)模操縱在55萬人，建設(shè)用地規(guī)模操縱在55平方公里。并將于規(guī)劃期末，全市城鎮(zhèn)化水平達(dá)到65%。合理布局各類城鎮(zhèn)，積極進(jìn)展中心鎮(zhèn)，逐步形成城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)沿交通干線和資源分布帶進(jìn)展的“一主二次”的城鎮(zhèn)進(jìn)展軸，即主軸沿210國(guó)道沿線進(jìn)展，次軸分不為梅七鐵路線和305省道沿線?！蛾兾魇∪嗣裾P(guān)于銅川市都市總體規(guī)劃的批復(fù)(陜政函[2007]97號(hào))》。都市規(guī)劃堅(jiān)持“大力進(jìn)展銅川新區(qū)，積極建設(shè)綠化產(chǎn)業(yè)走廊，完善改造調(diào)整老城”的建設(shè)策略，通過都市“南擴(kuò)北疏”的都市用地進(jìn)展方向，形成“一城二區(qū)一廊，三河六園多帶”的山水園林帶狀組團(tuán)都市形態(tài)。一城即銅川市區(qū)。二區(qū)即北市區(qū)（由王益區(qū)、印臺(tái)區(qū)范圍的老城區(qū)組成）、南市區(qū)（由耀州城區(qū)、新區(qū)組成）。一廊即黃堡——董家河鎮(zhèn)的都市綠化工業(yè)走廊。三河即漆水河、沮河、趙氏河的生態(tài)環(huán)境治理和綠色通道建設(shè)。六園為玉皇閣水庫(kù)休閑度假娛樂園、藥王山風(fēng)景保健醫(yī)藥園、新區(qū)和耀州組團(tuán)之間的沮河兩側(cè)都市生態(tài)憩園、耀州窯遺址陶瓷文化園、老城區(qū)都市綜合公園、北市區(qū)翠溪都市森林公園。多帶既利用城區(qū)的溝壑、坡塬小溪等地帶，大量植樹造林，山體退耕還林，形成縱橫交錯(cuò)的多條帶狀綠化系統(tǒng)。新規(guī)劃的都市九大功能組團(tuán)：1、北市區(qū)－－商貿(mào)服務(wù)居住組團(tuán)；2、黃堡－－傳統(tǒng)工業(yè)園組團(tuán)；3、耀州窯遺址－－陶瓷文化旅游組團(tuán)；4、董家河－－冶金、建材產(chǎn)品工業(yè)組團(tuán)；5、耀州城區(qū)－－多功能綜合組團(tuán)；6、藥王山－－省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)；7、新區(qū)－－都市的主城區(qū)；8、玉皇閣水庫(kù)－－都市休閑度假娛樂組團(tuán)；9、坡頭鎮(zhèn)－－都市三類工業(yè)園組團(tuán)。五大基地：第一個(gè)基地：陜西省第二個(gè)能源化工基地。以銅川為中心，依托渭北的260億噸煤炭，規(guī)劃在建的500千瓦發(fā)電基地，陜有色、陜投資集團(tuán)差不多落戶銅川，正在對(duì)能源的挖掘做進(jìn)一步的進(jìn)展。第二個(gè)基地：西北現(xiàn)代建材基地。依托優(yōu)質(zhì)的石灰石資源，打造西北最大的建材基地，2009年水泥的產(chǎn)能達(dá)到1700多萬噸，以后3年力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)3000萬噸產(chǎn)能。第三個(gè)基地：航空鋁材基地。中國(guó)鋁業(yè)、陜西有色集團(tuán)已在銅川建成，一期投資150億元，現(xiàn)已開工建設(shè)。第四個(gè)基地：全國(guó)果業(yè)基地。旨在打造人均5畝的全國(guó)果業(yè)基地。目前銅川市已建成200萬畝果業(yè)基地。第五個(gè)基地：精品旅游區(qū)。依托銅川的景區(qū)，打造關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)北部的休閑度假區(qū)。分析：銅川市都市總體規(guī)劃折射出銅川市以后人口、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、交通等都具有巨大的進(jìn)展空間，隨著人口的密集、經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展、環(huán)境的改善、交通的便捷，銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來一個(gè)新的契機(jī)及進(jìn)展。4.1.5王益區(qū)、新區(qū)概況1．王益區(qū)①進(jìn)展現(xiàn)狀——城鎮(zhèn)化進(jìn)展水平不斷提高。規(guī)劃面積13.2平方公里，建成區(qū)面積8.1平方公里，全區(qū)城鎮(zhèn)人口17.6萬，城鎮(zhèn)化水平81.3%。——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷加強(qiáng)。市區(qū)日供水能力1萬噸，供水普及率87%；市區(qū)天然氣入戶率65%；人均城鎮(zhèn)道路面積達(dá)4平方米；市區(qū)建成區(qū)綠地率38.52%，綠化覆蓋率44.64%，人均公園綠地面積2.7平方米；已建成方舟、華天、電信廣場(chǎng)等一大批城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，改造棚戶區(qū)面積50.45萬平方米。——產(chǎn)業(yè)進(jìn)展具備一定規(guī)模。建成青年路商業(yè)步行街、正大商貿(mào)、百盛國(guó)貿(mào)等商貿(mào)中心，黃堡和王家河工業(yè)園區(qū)建設(shè)初具規(guī)模，水泥產(chǎn)業(yè)得到優(yōu)化升級(jí)，現(xiàn)代建材、裝備制造、紡織服裝、陶瓷加工四大產(chǎn)業(yè)有了較快進(jìn)展。——城鎮(zhèn)職能初顯。區(qū)域內(nèi)差不多形成分工明確的城鎮(zhèn)職能體系。其中市區(qū)以三產(chǎn)服務(wù)為主，黃堡鎮(zhèn)和王家河鎮(zhèn)以現(xiàn)代建材、裝備制造、紡織服裝、陶瓷加工四大工業(yè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展為主。②存在問題——基礎(chǔ)設(shè)施落后?；A(chǔ)設(shè)施和公建配套不足，市政基礎(chǔ)設(shè)施滯后，城鎮(zhèn)功能發(fā)揮不夠，輻射帶動(dòng)能力弱，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程緩慢。——環(huán)境問題突出。小城鎮(zhèn)環(huán)境污染問題日益暴露，生態(tài)惡化趨勢(shì)加強(qiáng)；環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后，普遍存在環(huán)保欠賬，污水處理、垃圾處理滯后，綜合環(huán)境質(zhì)量較低。——規(guī)劃編制與治理不到位。都市規(guī)劃區(qū)規(guī)劃編制及監(jiān)督和執(zhí)法權(quán)力缺失，違法建設(shè)現(xiàn)象突出，城鎮(zhèn)建設(shè)缺乏特色風(fēng)貌。③面臨機(jī)遇——國(guó)家和陜西省的一系列政策法規(guī)。關(guān)于王益區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)展的引導(dǎo)、推動(dòng)、規(guī)范提供了政策支持，特不是省政府實(shí)施“關(guān)中百鎮(zhèn)建設(shè)”，“一百個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)”和“一軸一環(huán)三走廊”城鎮(zhèn)化體系建設(shè)，為王益區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)提供了良好的機(jī)遇?！~川市“5523”戰(zhàn)略。關(guān)于城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的促進(jìn)，為區(qū)域轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口，從事二、三產(chǎn)業(yè)提供了機(jī)遇，為提高城鎮(zhèn)化率提供了良好的進(jìn)展環(huán)境?！跻鎱^(qū)實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)區(qū)、三產(chǎn)興區(qū)、農(nóng)業(yè)突破”三大戰(zhàn)略。經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)期的上升時(shí)期，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，消費(fèi)需求的升級(jí)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間的擴(kuò)張，使縣域特色經(jīng)濟(jì)進(jìn)展活力和內(nèi)在進(jìn)展動(dòng)力不斷增強(qiáng)，必將帶動(dòng)城鎮(zhèn)化快速進(jìn)展。④進(jìn)展目標(biāo)截止2012年王益區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)為：——城鎮(zhèn)體系建設(shè)。加快城鎮(zhèn)建設(shè)與進(jìn)展，逐步建成一軸兩廊城鎮(zhèn)帶，即北市區(qū)為軸，黃堡鎮(zhèn)、王家河鎮(zhèn)為兩廊，輻射帶動(dòng)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)展的城鎮(zhèn)化體系。到2012年，全區(qū)城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)到18.15萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到85%以上?！擎?zhèn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和產(chǎn)業(yè)布局。到2012年，全區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到70億元。精心打造“一軸兩廊四園區(qū)”產(chǎn)業(yè)進(jìn)展格局，形成以川口至河濱路為中軸的第三產(chǎn)業(yè)聚攏帶，以黃堡、王家河兩個(gè)工業(yè)園區(qū)為中心的現(xiàn)代建材、陶瓷加工、紡織服裝、裝備制造四個(gè)產(chǎn)業(yè)集群區(qū)?！擎?zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)建設(shè)。建成交通、通訊、供水、供電、供氣和污染治理、防災(zāi)減災(zāi)等基礎(chǔ)設(shè)施比較完備的城鎮(zhèn)體系，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得到有效改善。氣化率達(dá)85%，城鎮(zhèn)人均公園綠地達(dá)8.3平方米，人均道路面積達(dá)4.1平方米，自來水普及率達(dá)88%。——城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量。到2012年，全縣（區(qū)）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到22100元，農(nóng)民人均收入達(dá)到7000元；城鎮(zhèn)與農(nóng)村人均居住面積分不達(dá)到32平方米和30平方米。⑤區(qū)域建設(shè)——構(gòu)筑城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。穩(wěn)步進(jìn)展城鎮(zhèn)天然氣，提高氣化入戶率，建設(shè)以市區(qū)為中心輻射各城鎮(zhèn)的天然氣輸送網(wǎng)，差不多滿足城鎮(zhèn)居民生產(chǎn)生活需要。——完善城鎮(zhèn)公共設(shè)施配置。合理建設(shè)文化、教育、衛(wèi)生、體育、市場(chǎng)等服務(wù)設(shè)施。——提升城鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)進(jìn)展水平。形成川口、紅旗街、五一路3個(gè)商業(yè)中心區(qū)，建設(shè)青年路、玉華路2條商業(yè)街。川口、體育橋、公園路和黃堡鎮(zhèn)、王家河鎮(zhèn)等5個(gè)專業(yè)市場(chǎng)。——建設(shè)黃堡、王家河工業(yè)園區(qū)?！七M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展。按照中、省、市廉租房保障規(guī)劃，加大財(cái)政投入，加大城鎮(zhèn)廉租住房建設(shè)力度，逐年解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房問題。加快下山出溝、棚戶區(qū)改造工作力度，促進(jìn)房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)協(xié)調(diào)、持續(xù)進(jìn)展。積極推動(dòng)區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)改造和房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展，加快王家河、桃園、南北公房、史家河等住宅小區(qū)建設(shè)，優(yōu)化美化人居環(huán)境。結(jié)論：王益區(qū)作為銅川市老市區(qū)，在經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、商業(yè)、娛樂配套、綠化等方面都差不多達(dá)到專門完善的地步，隨著政府廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造的加快，在都市面貌方面取得了專門大的進(jìn)步，同時(shí)，銅川在都市中設(shè)置了一批特色鮮亮的都市雕塑。對(duì)穿城而過的漆水河，規(guī)劃實(shí)施了河濱景觀綜合改造工程，總投資1.8億元，全部建成后將形成14萬平方米綠地、10萬平方米水面和大量休閑空間，成為市區(qū)一道亮麗風(fēng)景線。良好的人居環(huán)境必定帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，也終將會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的重點(diǎn)區(qū)域。2．新區(qū)銅川新區(qū)建于1992年，1993年由省政府批準(zhǔn)并享受省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的一切優(yōu)惠政策，是陜西省“一線兩帶”建設(shè)的重要組成部分，是銅川新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。將建設(shè)成為現(xiàn)代氣息濃厚、建筑風(fēng)格獨(dú)特、都市功能完善、產(chǎn)業(yè)支撐力強(qiáng)、人與自然和諧相處的園林式都市。銅川新區(qū)位于銅川南部，北距老市區(qū)25公里，南距西安及西安咸陽(yáng)國(guó)際航空港均70多公里，210及208國(guó)道和梅七鐵路從新區(qū)東側(cè)通過，交通便捷，且有良好的區(qū)位投資環(huán)境。A、新區(qū)規(guī)劃年限：近期1993—2005年，遠(yuǎn)期2005—2015年；B、新區(qū)規(guī)劃面積:近期規(guī)劃面積（到2010年）19.12平方公里,遠(yuǎn)期規(guī)劃面積（到2020年）35.80平方公里；C、規(guī)劃操縱范圍：東起耀州區(qū)藥王山、北至桃曲坡水庫(kù)，西到趙氏河西岸，南至梅家坪車站，總面積約200平方公里。規(guī)劃建設(shè)用地范圍：東起梅七鐵路線，西至趙氏河，北起上高埝，南到惠家堡，東西寬約7公里，南北長(zhǎng)約6.5公里，總面積45.5平方公里；D、都市人口規(guī)模：近期7.2萬人，遠(yuǎn)期25萬人。遠(yuǎn)景可容35萬人；E、道路及都市組成要素規(guī)劃布局：新區(qū)道路網(wǎng)和放射網(wǎng)相結(jié)合，圍繞中心成東西向七條，南北向八條主干道，規(guī)劃三處綜合性市級(jí)公園，六座醫(yī)院，五處廣場(chǎng)，新區(qū)南北，東西主軸交匯處形成都市中心的大地廣場(chǎng)。經(jīng)科學(xué)規(guī)劃和十年建設(shè)，新區(qū)7.2平方公里啟動(dòng)區(qū)已初具現(xiàn)代化都市規(guī)模，都市框架差不多形成，水、電、路、氣、訊、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施為入?yún)^(qū)投資開發(fā)者提供了完善的配套服務(wù)。在開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，新區(qū)將生態(tài)環(huán)境納入都市規(guī)劃建設(shè)中，都市綠地率達(dá)35％以上，綠化覆蓋率50％以上，一座宜人的綠色生態(tài)都市正在崛起。結(jié)論：銅川新區(qū)作為省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，差不多成為銅川新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，為各界客商提供了更為寬敞的投資和進(jìn)展空間。銅川市政府堅(jiān)持把投資環(huán)境作為“生命線”工程，在不斷加大都市建設(shè)力度，加快重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)，完善服務(wù)功能的同時(shí)，出臺(tái)了一系列親商、安商、扶商、富商的政策措施，營(yíng)造了一流的投資環(huán)境。隨著新區(qū)都市規(guī)劃的實(shí)施，經(jīng)濟(jì)、人口、綠化、配套設(shè)施等的不斷提高與改善，必定帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展與壯大，新區(qū)必將成為銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開發(fā)的熱土，具有專門大的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展?jié)摿Α?.1.6銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況1．銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析①銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況“十五”期間，銅川經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成為住宅建設(shè)的主力軍，住宅建設(shè)開工面積140萬平方米，竣工100萬平方米，人均居住面積從2000年的8.2平方米增加到2005年的11.55平方米，人均住宅建筑面積從2000年的14.9平方米增加到2005年的21平方米。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成13.9億元，占全市固定資產(chǎn)的20%左右，房地產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到3.3億元，占全市國(guó)民生產(chǎn)總值5%以上。房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍不斷壯大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已進(jìn)展到34家。按照銅川“十一五”規(guī)劃，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到26平方米以上，新建住宅建筑面積120—150萬平方米，并力爭(zhēng)使12000—15000戶居民遷入新居，住房成套率達(dá)到85%以上。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資23億元，完成房地產(chǎn)交易額10億元，保持房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升，房屋銷售率95%以上，保持差不多無空置房。結(jié)論：上述數(shù)據(jù)顯示，“十一五”期間，銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)，特不是住宅市場(chǎng)的開發(fā)火熱，人均居住面積及住宅建筑面積均得到專門大提高，同時(shí)，規(guī)劃也指出下一步房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，我們預(yù)測(cè)，在以后幾年里，銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)將接著保持平穩(wěn)向上的進(jìn)展趨勢(shì)。②銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)一覽表4-2銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)一覽銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)一覽（單位：萬平方米）年份開工面積竣工面積建設(shè)廉租房拆除危舊房200626205820073022158200840.4428.63158分析：上面的數(shù)據(jù)顯示，06年以后，銅川市房屋開工及竣工面積均處于上升態(tài)勢(shì)，特不是08年增幅較大，分不為34.8%和30.14%，可見銅川房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于蒸蒸日上的開發(fā)及建設(shè)時(shí)期，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀政策打壓及調(diào)控的同時(shí)，作為三線都市的銅川，健康、穩(wěn)定、向上的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境為房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)提供了契機(jī)。③銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析2008年，銅川市商品房銷售面積（現(xiàn)房+期房）完成58萬平方米，占年打算的108.25%，房屋預(yù)售項(xiàng)目27個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積49.85萬平方米。2009年，銅川市新開工住房建設(shè)項(xiàng)目38個(gè)，開工面積117.79萬㎡，同比增長(zhǎng)272.05%。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18.5億元。廉租住房、棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)均成效顯著。2010年，市房管局?jǐn)M將接著加快住房建設(shè)，完善住房供應(yīng)體系，滿足低收入家庭住房需求。一是全市棚戶區(qū)改造將開工安置房170萬㎡（其中銅川礦務(wù)局、陜煤建司100萬㎡）。由市級(jí)實(shí)施的是新區(qū)錦繡園（48萬㎡）、老區(qū)史家河棚戶區(qū)、重興棚戶區(qū)、利群棚戶區(qū)、佳和華庭、惠民佳苑（22萬㎡）。二是將通過新建、改造、購(gòu)置等方式籌集廉租住房面積28.66萬平方米（其中改造危房面積15.01萬平方米）、5732套。三是將完成房地產(chǎn)開發(fā)投資20億元（其中銅川礦務(wù)局10億元），房屋銷售面積（現(xiàn)房+期房）65萬㎡。四是加強(qiáng)房屋安全治理，確保房屋安全一方平安；加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋拆遷治理，全市將拆除危舊房屋面積10萬㎡。五是加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)。新區(qū)錦繡園項(xiàng)目將力爭(zhēng)全面開工；老區(qū)惠民佳苑舊城改造項(xiàng)目也將全面開工；中央下放煤礦棚戶區(qū)改造基礎(chǔ)設(shè)施配套工程依據(jù)國(guó)家投資打算積極實(shí)施；銅川礦務(wù)局銅煤1號(hào)、2號(hào)工程項(xiàng)目也將全面開工。到2020年，銅川全市需新建住房340多萬平方米，每年竣工的住房要達(dá)到23萬平方米。2．銅川市新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析銅川市新區(qū)規(guī)劃面積45平方公里,建成區(qū)18平方公里,那個(gè)地點(diǎn)交通便捷,地勢(shì)開闊平坦,都市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善,正在成為銅川的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是銅川吸引投資、聚攏人才、開發(fā)創(chuàng)業(yè)的熱土。新區(qū)鼓舞進(jìn)展基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)：包括經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房開發(fā)。因此那個(gè)地點(diǎn)我們對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r進(jìn)行特不分析：①新區(qū)要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表4-3銅川新區(qū)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)一覽表銅川新區(qū)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)一覽表年份國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）同比增長(zhǎng)規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值（億元）同比增長(zhǎng)固定資產(chǎn)投資（億元）同比增長(zhǎng)財(cái)政收入（萬元）同比增長(zhǎng)城鎮(zhèn)人均收入同比增長(zhǎng)20075.23825.25%4.68736.38%4.1546.07%252550.39%200811.916.30%22.524.70%7.7885.50%350938.90%1581844.10%數(shù)據(jù)來源：銅川市財(cái)政局②新區(qū)進(jìn)展概況截止2008年底，新區(qū)開發(fā)面積達(dá)10平方公里，啟動(dòng)區(qū)7.2平方公里已初具現(xiàn)代化都市規(guī)模，已建成都市道路40余公里，都市綠地150萬平方米。建設(shè)了一批教育、衛(wèi)生和商貿(mào)設(shè)施，設(shè)立了金融、公交、醫(yī)院等服務(wù)機(jī)構(gòu)，已建設(shè)完成居住小區(qū)9個(gè)。入?yún)^(qū)項(xiàng)目和單位已達(dá)200多家，市級(jí)機(jī)關(guān)各部門已遷入新區(qū)辦公。2010年以后，新區(qū)將積極穩(wěn)妥進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)，不斷積聚人氣。積極建設(shè)住宅、商業(yè)及工業(yè)用房，適當(dāng)建設(shè)一批檔次較高的住宅小區(qū)，吸引老市區(qū)、耀州區(qū)、銅川周邊區(qū)縣及西安等地的居民在新區(qū)購(gòu)房入住。同時(shí)，大力吸引華能電廠、銅川礦務(wù)局等中、省大型企業(yè)在新區(qū)建設(shè)生活區(qū)。力爭(zhēng)到“十一五”末，華陽(yáng)、陽(yáng)光、鐵諾、朝陽(yáng)、飛鴻五大小區(qū)入住率達(dá)到95%，金謨、楓林、裕豐園小區(qū)入住率達(dá)到75%以上。加快商住街建設(shè)步伐,力爭(zhēng)“十一五”末金鼎、鐵諾、金謨、金裕、斯正等商住街全面建成，金鼎小區(qū)、太陽(yáng)商城東西區(qū)差不多建成。確?！笆晃濉蹦┤珔^(qū)常住人口突破10萬人。可見，新區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展日益迅速，生活環(huán)境日益完善，隨著多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，居住人氣將得到更大的提高，毫無疑問，新區(qū)必將成為銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資的重點(diǎn)進(jìn)展區(qū)域。③銅川市新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)代表項(xiàng)目狀況一覽表4-3銅川新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)代表項(xiàng)目狀況一覽表序號(hào)名稱位置開發(fā)商占地面積（畝）產(chǎn)品類型總建筑面積（萬m2）戶型范圍（m2）銷售格（元/m2）交房時(shí)刻1印象2008恒盛花園新區(qū)鴻基路中段恒盛地產(chǎn)31.52棟16層1棟18層6.67112-153起價(jià)：2300均價(jià)：260009年底2溪水洋房新區(qū)市政府西北角日升集團(tuán)江豪地產(chǎn)42.5多層小高層6.890-150均價(jià)：240009年底3長(zhǎng)豐尚層新區(qū)長(zhǎng)豐北路陜西省扶貧房地產(chǎn)2019層高層約5109-131起價(jià)：2000均價(jià)：220009年年底4世紀(jì)花園新區(qū)長(zhǎng)虹南路銅川國(guó)貿(mào)209多層2080-120起價(jià)：1800均價(jià)：2000差不多售罄5華源名府櫻桃園新區(qū)朝陽(yáng)路銅川一中對(duì)面華帆地產(chǎn)10518層高層480戶89-139起價(jià)：2300均價(jià)：28002010年5月6富帝苑新區(qū)長(zhǎng)虹南路銅川國(guó)貿(mào)104多層高層1580-138起價(jià)：1900均價(jià)：2100多層09年底，高層11年交房7秦嶺小區(qū)三期新區(qū)長(zhǎng)虹南路華帆地產(chǎn)225多層小高層2590-145起價(jià)：2100均價(jià)：2350差不多售罄3．典型樓盤分析（１）龍記·星河灣項(xiàng)目簡(jiǎn)介：龍記·星河灣由陜西龍記房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，位于銅川市王益區(qū)公園路與二馬路交匯處，毛坯，純剪力墻結(jié)構(gòu)，板點(diǎn)結(jié)合，戶戶短進(jìn)深，超大陽(yáng)光落地外飄窗，坐擁正大商場(chǎng)為核心的中央商業(yè)區(qū)；毗連人民公園，以漆水河為鄰。主力戶型：2室2廳1衛(wèi)，建筑面積91m2，開盤時(shí)刻2008-08-06，目前正在銷售中，截止2010年５月20日項(xiàng)目均價(jià)為2800元／ｍ２（2）河?xùn)|小區(qū)二期項(xiàng)目簡(jiǎn)介:河?xùn)|小區(qū)二期由市誠(chéng)遠(yuǎn)開發(fā)公司開發(fā)，位于銅川市重興北路，磚混結(jié)構(gòu)。河?xùn)|小區(qū)，總建筑面積18000平方米，總投資2000萬元。2005年3月河?xùn)|小區(qū)1#樓開工，2006年9月竣工，完成建筑面積5824平方米，完成產(chǎn)值420萬元。河?xùn)|小區(qū)3#、4#住宅樓項(xiàng)目即二期，占地面積1500平方米，建筑面積18000平方米，總戶數(shù)65，總投資800萬元。主力戶型：2室2廳1衛(wèi)，建筑面積90m2，2009年10月開工，目前狀態(tài)：未開盤。截止2010-05-24日，項(xiàng)目均價(jià)為2600元/㎡。（3）利群新城項(xiàng)目簡(jiǎn)介：利群新城由陜西銅川房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)，位于銅川市王益區(qū)紅旗街育才路人防溝（原無線電廠），位居銅川市老區(qū)，政府后，都市正中心，商業(yè)行政核心區(qū)?？傉嫉孛娣e約35000m2，總建筑面積100000m2,總規(guī)劃戶數(shù)為990戶，容積率2.9，綠化率25%，小區(qū)采納地幅熱集中主力戶型：2室2廳1衛(wèi)，此外還有兩個(gè)3室2廳1衛(wèi)的戶型，目前在正在銷售中，截止2010-05-21日，項(xiàng)目均價(jià)為3000元/m2。（4）楓林國(guó)際項(xiàng)目簡(jiǎn)介：楓林國(guó)際由陜西大德置業(yè)有限公司開發(fā)，位于華原大道與華原大廈交匯處，左臨市府，右伴市委。開盤時(shí)刻2005-12-28，交房時(shí)刻2009-05-30，結(jié)構(gòu)：現(xiàn)澆，內(nèi)、外墻均為涂料，全區(qū)最大的綠化廣場(chǎng)楓林1號(hào)與政府共享。項(xiàng)目總占地350畝，總建筑面積50萬平米，容積率2.0，綠化率42%，其中商業(yè)面積7萬平米。多層建筑錯(cuò)落有致；高層點(diǎn)綴其間；配套有大型主流商業(yè)街區(qū)、社區(qū)會(huì)所、幼兒園。嚴(yán)格按照植物生態(tài)學(xué)構(gòu)建的社區(qū)綠化廣場(chǎng)、園林，使社區(qū)品質(zhì)與人文環(huán)境領(lǐng)秀全城，主題樹種，楓中之王——紅楓林與現(xiàn)代建筑相映成輝，更獨(dú)具風(fēng)情。項(xiàng)目集高尚住宅、國(guó)際公寓、星級(jí)酒店、SOHO辦公、休閑娛樂、街區(qū)商業(yè)為一體的綜合體，并借鑒中華古老的建筑風(fēng)水學(xué)理論，及上風(fēng)上水位置特點(diǎn)，在規(guī)劃和景觀營(yíng)造上圍繞人氣、財(cái)寶、事業(yè)風(fēng)水理論布局，從國(guó)際化居住品質(zhì)設(shè)計(jì)理念，營(yíng)造高尚生活品質(zhì)、健康舒適空間、生態(tài)社區(qū)、智能化社區(qū)。主力戶型：1室1廳1衛(wèi)，建筑面積100m2，目前正在銷售中，截止2010-05-24日，項(xiàng)目均價(jià)為3000元/m2。（5）華源名府．櫻桃園項(xiàng)目簡(jiǎn)介：華源名府．櫻桃園由陜西華帆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于銅川新區(qū)朝陽(yáng)路，占地面積70000㎡，開盤時(shí)刻2009-04-01日，項(xiàng)目定位為高尚住宅社區(qū)，銅川首家地溫中央空調(diào)住宅區(qū)，18層純板式住宅，全剪力墻結(jié)構(gòu)，480個(gè)珍品單位，81-139平米經(jīng)典戶型。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施完善，市委、市檔案館、體育館近在咫尺，規(guī)劃中的朝陽(yáng)公園、太陽(yáng)商城周邊環(huán)伺，坐享銅川以后商貿(mào)文教之核心；門前始發(fā)6路公交，直達(dá)耀州及老區(qū)；百畝果林后花園，門前3000多平方米休閑廣場(chǎng)，潛力地段，魅力無限。主力戶型：2室2廳1衛(wèi)，建筑面積97.98m2，截止2010-05-17日，項(xiàng)目均價(jià)為2800元/㎡。4．2010年一季度銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)①住房建設(shè)2010年一季度，全市在建住房建設(shè)項(xiàng)目79個(gè)，在建面積166.34萬㎡。全市新開工項(xiàng)目16個(gè)，開工面積14.34萬㎡，占年打算的8.44%，其中：圖4-102010年一季度銅川市各類住房開工面積竣工項(xiàng)目3個(gè)，竣工面積6.36萬㎡，占年打算的18.17%，其中：保障性住房竣工面積3.16萬㎡，一般商品住房竣工面積3.2萬㎡。截止2009年底，全市實(shí)有住宅建筑面積1156.31萬㎡，人均住房建筑面積達(dá)到28.17㎡，超過全省平均水平。②房地產(chǎn)投資2010年全市打算完成房地產(chǎn)投資20億元，其中：市級(jí)開發(fā)企業(yè)全年打算完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10億元、銅川礦務(wù)局全年打算完成房地產(chǎn)投資10億元。一季度，全市完成房地產(chǎn)投資3.08億元，占年打算的15.4%，較去年同期相比增長(zhǎng)15.36%。其中：市級(jí)開發(fā)企業(yè)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.61億元，礦務(wù)局完成房地產(chǎn)投0.47億元，分不占年打算的26.1%、4.7%。③住房保障2010年全市打算新開工廉租住房項(xiàng)目6個(gè)，規(guī)劃建筑面積28.14萬㎡。一季度，全市新開工廉租住房項(xiàng)目1個(gè)，開工面積1.8萬㎡，續(xù)建項(xiàng)目面積21.12萬㎡，完成投資2018萬元。④棚戶區(qū)改造2010年全市棚戶區(qū)改造打算開工面積170萬㎡，其中：銅川礦務(wù)局、陜煤建司打算開工面積100萬㎡、市級(jí)開發(fā)企業(yè)打算開工面積70萬㎡。一季度，全市棚戶區(qū)改造開工面積8.02萬㎡，其中：銅川礦務(wù)局、陜煤建司開工面積3.32萬㎡、市級(jí)開發(fā)企業(yè)開工面積4.7萬㎡。全市棚戶區(qū)改造完成投資8975萬元。⑤商品房預(yù)售2010年一季度，全市發(fā)放商品房預(yù)售許可證7件，批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積12.12萬㎡，其中：住宅面積10.89萬㎡、非住宅面積1.23萬㎡。批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)1177套，其中：住宅1115套、非住宅62套。⑥房地產(chǎn)交易2010年全市打算房屋（現(xiàn)房+期房）銷售面積65萬㎡。一季度，全市房屋（現(xiàn)房+期房）銷售面積19.4萬㎡，占年打算的29.85%。其中：市轄區(qū)房屋銷售面積18.69萬㎡、宜君縣房屋銷售面積0.71萬㎡。現(xiàn)房銷售面積10.3萬㎡，其中：新建商品房銷售面積5.03萬㎡，銷售427套；存量房交易面積5.27萬㎡，交易564套。預(yù)售商品房銷售面積9.1萬㎡，其中：住宅銷售面積8.87萬㎡、非住宅銷售面積0.23萬㎡。預(yù)售商品房銷售809套，其中：住宅786套、非住宅23套。一季度，全市完成房地產(chǎn)交易額10933.57萬元，占年打算的13.63%。其中：市轄區(qū)完成房地產(chǎn)交易額10270.57萬元、宜君縣完成房地產(chǎn)交易額663萬元。一季度，銅川市商品房銷售均價(jià)與去年同期相比增長(zhǎng)了6.9%。目前新區(qū)多層住宅銷售均價(jià)為2200元/㎡，高層住宅銷售均價(jià)為2700元/㎡。北市區(qū)多層住宅銷售均價(jià)為1850元/㎡，高層住宅銷售均價(jià)為2500元/㎡。⑦房屋登記2010年全市打算發(fā)放各類房屋權(quán)證10000件。一季度，全市完成各類房屋登記發(fā)證2629件，占年打算的26.29%。其中：市轄區(qū)完成房屋登記發(fā)證2512件、耀州區(qū)28件、宜君縣89件。⑧房屋拆遷2010年全市打算拆除危舊房屋面積10萬㎡，搬遷住戶2000戶。一季度，全市拆除房屋面積2.26萬㎡，搬遷住戶239戶。⑨房地產(chǎn)評(píng)估2010年一季度，全市完成房地產(chǎn)評(píng)估128件，其中：住宅93件、非住宅35件。評(píng)估房地產(chǎn)面積7.32萬㎡，其中：住宅4.56萬㎡、非住宅2.76萬㎡。房地產(chǎn)抵押評(píng)估128件，抵押評(píng)估面積7.32萬㎡。結(jié)論：從上述數(shù)據(jù)能夠看出，一季度銅川市住宅價(jià)格較平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好。4.2銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房行為需求分析本次市場(chǎng)需求調(diào)查是以人員訪問的形式進(jìn)行，采納攔截式問卷調(diào)查，調(diào)查時(shí)刻從2010年5月22日開始至2010年5月23日結(jié)束，銅川市房地產(chǎn)購(gòu)房需求調(diào)查隨機(jī)發(fā)放問卷800份，回收700份。其中有效問卷614份，有效率為87.71%。單份調(diào)查問卷有效采集時(shí)刻一般許多于15分鐘。在調(diào)查訪問過程中，調(diào)查人員不干擾被訪問者的選擇，只是負(fù)責(zé)解釋問題以及回答方法的指導(dǎo)，以獲得準(zhǔn)確的第一手?jǐn)?shù)據(jù)。通過我們對(duì)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、歸納與分析，得出以下結(jié)論：4.2.1受訪者背景資料1．受訪者年齡構(gòu)成此次受訪者要緊集中在31-35歲之間，其次為26-30歲，再次為36-40歲，要緊是考慮到各年齡時(shí)期人群購(gòu)買能力差異，進(jìn)而有選擇地進(jìn)行問卷調(diào)查，因此有效性、合理性較強(qiáng)。2．受訪者最高學(xué)歷從上圖能夠看出，被訪人群最高學(xué)歷要緊為大專以下，同時(shí)依照交叉分析，我們得出，這一部分人群年齡集中在31-40歲之間，而25歲以下人群本科和大專學(xué)歷人數(shù)相當(dāng)，這一結(jié)果要緊是因?yàn)闀r(shí)代及教育水平的阻礙所形成。總體來講本次調(diào)查人群學(xué)歷層次比較合理。3．受訪者所從事行業(yè)分布從下圖能夠看出，受訪人群要緊是自由職業(yè)者及科教文衛(wèi)事業(yè)及政府機(jī)關(guān)人員，這一結(jié)果要緊與所選問卷發(fā)放地點(diǎn)及時(shí)刻有關(guān)，同時(shí)和年齡也有一定的關(guān)系，同時(shí)，從下圖的交叉分析能夠看出，自由職業(yè)者也要緊集中于26-30歲，這部分人群處于正在擇業(yè)或職業(yè)過渡時(shí)期。此外，結(jié)合都市一般購(gòu)房人群特性及銅川市自身特點(diǎn)，購(gòu)房者要緊是政府機(jī)關(guān)、科教文衛(wèi)事業(yè)、商貿(mào)企業(yè)、交通運(yùn)輸及煤炭開采等，這與我們此次調(diào)查訪問的對(duì)象恰好吻合。4．受訪者最高年家庭收入從下圖能夠看出，受訪者最高年家庭收入要緊集中在3萬元以下，其次為3-5萬，再次為5-10萬，10萬以上的較少，我們分析這一結(jié)果與人群職業(yè)、學(xué)歷及年齡構(gòu)成有關(guān)。理論上有一定的合理性。5．受訪者最可能購(gòu)房時(shí)刻12.1%12.1%26.4%26.1%10.9%7.5%16.3%1.0%0.0%10.0%20.0%30.0%1年內(nèi)2~3年4~5年不考慮購(gòu)房受訪者最可能購(gòu)房時(shí)刻間間購(gòu)房時(shí)刻上圖顯示，受訪者最可能購(gòu)房的時(shí)刻集中在1-3年內(nèi)，其次為5年以后，另外，從購(gòu)房時(shí)刻和購(gòu)房目的兩方面進(jìn)行分析發(fā)覺，購(gòu)房時(shí)刻在1-2年內(nèi)的要緊目的在于投資及方便工作和子女教育，近幾年銅川市房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，資金充足的投資者因此可不能錯(cuò)過這一機(jī)會(huì)，同時(shí)，隨著銅川新區(qū)建設(shè)如火如荼的開展，大量企業(yè)的入住以及老區(qū)沉陷區(qū)、棚戶區(qū)改造的實(shí)施，工作及子女的教育成為購(gòu)房者考慮的首要方面；最后，2-3年的購(gòu)房者在這幾個(gè)方面的需求差不多持平。0.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%1年內(nèi)2~3年4~5年不考慮購(gòu)房購(gòu)房時(shí)刻·購(gòu)房目的分析首次置業(yè)滿足居住要求二次購(gòu)房改善居住條件給父母或子女購(gòu)買投資方便子女教育或工作進(jìn)城安家其它 結(jié)論：從本次隨機(jī)調(diào)查的對(duì)象資料能夠看出，潛在購(gòu)房人群要緊集中于26-40歲之間；學(xué)歷層次要緊為大專及以下，其次為本科；職業(yè)構(gòu)成要緊為科教文衛(wèi)、政府機(jī)關(guān)人員及煤炭開采；家庭年收入要緊在3萬以下及3-5萬之間；購(gòu)房時(shí)刻要緊集中在1-3年之間，再次為5年以后；購(gòu)房目的要緊是首次置業(yè)滿足居住要求，其次為二次購(gòu)房改善居住條件。綜上結(jié)論，結(jié)合銅川市人民生活水平、都市性質(zhì)及都市進(jìn)展規(guī)劃人群的選取合理性較強(qiáng)。4.2.2受訪者房地產(chǎn)需求狀況分析1．受訪者對(duì)房?jī)r(jià)同意程度需求分析從上圖能夠看出，受訪者所能同意的住宅最高單價(jià)在2000-2500元/平米，占60.7%，其次為2500-3000元/平米，為25.1%，3000-3500元/平米的占7.8%，該結(jié)果要緊與人們的房?jī)r(jià)保守態(tài)度有關(guān)，同時(shí)銅川市人民收入水平及受訪者對(duì)現(xiàn)時(shí)銅川市房?jī)r(jià)的了解也是人們房?jī)r(jià)同意水平的阻礙因素。2．受訪者對(duì)房屋面積的需求分析從上圖能夠看出，選擇90-120平米、60-90平米，120-150平米的較多，分析認(rèn)為這一結(jié)果要緊與居民家庭結(jié)構(gòu)及戶型選擇有關(guān)。3．受訪者對(duì)住宅類型及住宅空間類型的需求分析住宅類型13.2%住宅類型13.2%44.0%39.3%1.8%0.7%0.3%0.7%高層小高層多層獨(dú)棟不墅聯(lián)排不墅疊拼不墅其它

4．受訪者對(duì)房屋戶型的需求分析從上圖能夠看出，受訪者選擇三室一廳及兩室一廳的人較多，分析認(rèn)為其要緊由家庭代際數(shù)決定。5．受訪者對(duì)房屋交付標(biāo)準(zhǔn)需求分析上圖顯示，39.2%的人選擇全簡(jiǎn)裝修，其次為毛坯，再次為全精裝修，分析認(rèn)為，隨著交房品質(zhì)的提升，越來越多的人希望免除裝修所帶來的苦惱，因此全簡(jiǎn)裝修成為專門多人的首選。6．受訪者對(duì)窗戶類型的需求分析對(duì)窗戶類型的需求方面要緊以落地窗為主，占64.6%，其次為平推窗17.1%，再次為外凸窗10.9%，可見隨著時(shí)代的進(jìn)展以及人們居住觀念的轉(zhuǎn)變，時(shí)尚、舒適的居住環(huán)境日益引起人們的關(guān)注。7．受訪者對(duì)建筑風(fēng)格的需求分析從上圖能夠看出，現(xiàn)代簡(jiǎn)潔風(fēng)格成為多數(shù)人的首選，其次為本土建筑風(fēng)格，歐陸豪華風(fēng)格等較少，分析認(rèn)為，人們依舊保留了傳統(tǒng)的思想觀念，同時(shí)關(guān)于其它建筑風(fēng)格的不了解也是阻礙人們推斷決策的一個(gè)重要因素。8．受訪者對(duì)外墻裝修材料的需求分析上圖顯示，高級(jí)涂料選擇者眾多，其次為面磚，玻璃幕墻、大理石、花崗巖次之。9．受訪者對(duì)住宅外墻顏色的需求分析統(tǒng)計(jì)顯示，受訪者關(guān)于住宅外墻顏色的偏好要緊是白色、淡藍(lán)色，分不占27.2%和25.4%，其次為淡綠色和鮮紅色，淡黃色和土黃色最少，只占到0.7%和0.5%。10．受訪者對(duì)小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)主題的需求分析統(tǒng)計(jì)顯示，52.9%的受訪者偏好以大面積園藝綠化為主題，以水體、水體噴泉為主題和以體育健身設(shè)施為主題的人數(shù)相當(dāng)，都占到16%多，以雕塑、小區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)為主題的最少。11．受訪者對(duì)住戶大堂裝修檔次的需求分析調(diào)查顯示，80.8%的受訪者傾向于比較寬敞、樸實(shí)好用的住戶大堂，其次為特不寬敞、豪華氣派，可見人們關(guān)于生活質(zhì)量及身份、地位的提升越來越重視。12．戶內(nèi)花園設(shè)置必要性分析調(diào)查顯示，75.9%的人認(rèn)為沒有必要設(shè)置戶內(nèi)花園，其余認(rèn)為有必要，并認(rèn)為花園半徑為1~1.5米為宜，分析認(rèn)為由于專門多人要緊是考慮到住宅面積的限制而認(rèn)為這一設(shè)置沒有必要，然而多數(shù)人依舊認(rèn)為室內(nèi)花園無疑為室內(nèi)空間增添了一份生氣。因此建議在大面積戶型中設(shè)置適當(dāng)尺寸的戶內(nèi)花園。13．受訪者對(duì)室內(nèi)必要設(shè)置的需求分析上圖顯示，半數(shù)以上人群認(rèn)為有必要設(shè)置獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái)及觀景陽(yáng)臺(tái)，其次為兒童房為31.2%，洗衣晾衣間、書房、儲(chǔ)物間次之，玄關(guān)需求者甚少。受訪者購(gòu)房通?？紤]的因素分析從上圖能夠看出，交通、自然環(huán)境及價(jià)格是受訪者考慮的要緊因素，戶型、物業(yè)治理、治安及周邊商業(yè)次之，這一結(jié)果與現(xiàn)實(shí)狀況相符。一直以來，不管是自主依舊投資為目的的住宅需求，交通及自然環(huán)境是首要考慮的方面，因此價(jià)格也是專門重要的。15．小區(qū)周邊商業(yè)、生活配套分析上圖顯示，多數(shù)人認(rèn)為超市、學(xué)校和醫(yī)院是小區(qū)周邊不可缺少的商業(yè)、生活配套，銀行、大型綜合商場(chǎng)、體育健身設(shè)施也具有一定的重要性?？梢娙藗冴P(guān)于住宅生活便捷度及品質(zhì)的要求越來越高。16．小區(qū)智能化設(shè)備需求分析從上表能夠看出，電視監(jiān)控保安系統(tǒng)需求占受訪者的53.5%，社區(qū)紅外線安保系統(tǒng)占48.8%，其次為互聯(lián)網(wǎng)接口和可視門禁對(duì)講系統(tǒng)。17．停車位考慮及最高價(jià)格分析從上圖能夠看出，關(guān)于停車位的考慮，40%的人考慮購(gòu)買一個(gè)，其次為租用，為29%，而27%的人表明不需要。半數(shù)以上的需求人數(shù)表明銅川市市民的停車位需求市場(chǎng)空間專門大。4.2.3最高物業(yè)治理費(fèi)分析從上圖能夠看出，受訪者物業(yè)治理費(fèi)可同意范圍為0.2-0.5元/平方米·月，其次為0.5-0.8元/平方米·月，結(jié)果符合現(xiàn)時(shí)銅川市物業(yè)治理費(fèi)水平。4.2.4被訪者以后1-3年內(nèi)購(gòu)房的選擇區(qū)域分析從上圖能夠看出，以后1-3年內(nèi)購(gòu)房者選擇區(qū)域要緊為新區(qū)，占一半以上，分析緣故在于市政府的新區(qū)遷移，基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套不斷完善的新區(qū)日益成為銅川市民的向往，良好的人居環(huán)境及生活氛圍必將為新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新的生機(jī)與活力。4.2.5關(guān)于規(guī)劃新區(qū)人居環(huán)境的評(píng)價(jià)分析在關(guān)于新區(qū)人居環(huán)境的調(diào)查中，52%認(rèn)為作為以后的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，具有巨大的升值潛力；其次，37%的人認(rèn)為生活配套不完善；而交通尚不便利、治安環(huán)境環(huán)境也是大多數(shù)人反應(yīng)的問題，分不占到27.2%、25.1%。分析認(rèn)為，自新區(qū)建立以來，最初的幾年進(jìn)展確實(shí)專門慢，然而近兩年新區(qū)的招商引資及項(xiàng)目建設(shè)也開始加快了步伐，新區(qū)正在一步步進(jìn)展起來。4.2.6受訪者情愿采取的付款方式分析在付款方式的選擇上，分期付款占到一半以上，其次為一次性付款，再次為商業(yè)銀行貸款與公積金貸款結(jié)合，調(diào)查顯示，選擇該付款方式的要緊為政府機(jī)關(guān)及科教文衛(wèi)事業(yè)單位人員。4.2.7受訪者信息渠道分析上圖顯示，銅川市民的購(gòu)房渠道來源要緊是現(xiàn)場(chǎng)售樓處及親朋介紹，其次為報(bào)紙廣告、街頭傳單、房展會(huì)及電視等。4.2.8受訪者消費(fèi)行為交叉相關(guān)性分析1．消費(fèi)者年齡構(gòu)成與購(gòu)房目的相關(guān)性分析從上圖能夠看出,25歲以下及26-40歲之間的人群購(gòu)房要緊目的是首次置業(yè)滿足居住要求,41-45歲及50歲以上人群要緊二次購(gòu)房改善居住條件,45-50歲之間人群要緊是給父母或子女購(gòu)買。2．消費(fèi)者年齡構(gòu)成與購(gòu)房面積相關(guān)性分析從下圖能夠看出，50歲以下人群面積選擇以90-120平米為主，其次為60-90平米，而50歲以上人群更偏向于60-90平米，分析認(rèn)為結(jié)果要緊由家庭結(jié)構(gòu)及不同年齡時(shí)期人群的住房觀念決定，因此家庭收入也起到一定的作用。3．消費(fèi)者年齡構(gòu)成與購(gòu)房區(qū)域相關(guān)性分析 上圖顯示，各年齡層人群都會(huì)將新區(qū)作為購(gòu)房的首選區(qū)域，看來新區(qū)的進(jìn)展?jié)摿σ训玫饺藗兊恼J(rèn)可，其中31-35歲的人群選擇新區(qū)的最多，分析緣故要緊是這部分人群今后的工作地點(diǎn)或意向工作地點(diǎn)會(huì)在新區(qū)，還有確實(shí)是比較看好新區(qū)作為以后銅川市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的升值潛力。4．消費(fèi)者年齡構(gòu)成與購(gòu)房選擇戶型相關(guān)性分析調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，三室兩廳是各個(gè)年齡時(shí)期人的首選，其中，41-45歲及50歲以上人群則更傾向于兩室兩廳，分析認(rèn)為要緊與家庭構(gòu)成及生活適應(yīng)有關(guān)。5．消費(fèi)者年齡與購(gòu)房?jī)r(jià)位需求相關(guān)性分析從上圖能夠看出