【房地產(chǎn)】金地項(xiàng)目投資決策評審報(bào)告（北京公司）

可修改歡送下載精品Word可修改歡送下載精品Word可修改歡送下載精品Word?工程投資決策評審報(bào)告?工程名稱：北京順義區(qū)空港居住工程送審單位：金地集團(tuán)北京公司編制日期：二○○八年五月目錄摘要正文第一章工程概況 10一、工程根底信息 101、地塊位置 102、用地性質(zhì) 103、開發(fā)程度 104、規(guī)劃指標(biāo) 10二、工程來源及要求 111、時間安排 112、保證金 113、競地原那么 114、地價支付進(jìn)度〔假定競得價為12億〕 115、交地 116、開發(fā)主體 117、開發(fā)建設(shè)期限 118、其他 11第二章片區(qū)概況及規(guī)劃 12一、宏觀區(qū)域概況〔順義區(qū)〕 121、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢 122、交通優(yōu)勢 133、生態(tài)資源豐富 134、配套概況 135、新城規(guī)劃 14二、中觀區(qū)域概況〔臨空經(jīng)濟(jì)圈〕 161、主要經(jīng)濟(jì)板塊 172、主要居住板塊 21三、順義區(qū)土地市場概況 231、用地規(guī)劃 232、土地供給概況 23第三章地塊根本素質(zhì)分析及結(jié)論 27一、地塊素質(zhì)分析 271、工程區(qū)位 272、工程四至 283、道路交通系統(tǒng) 284、地塊景觀資源 295、生活配套設(shè)施 296、市政配套設(shè)施 31二、工程風(fēng)險(xiǎn)分析及結(jié)論 31第四章北京市房地產(chǎn)宏觀市場分析 32一、北京市房地產(chǎn)市場分析 321、04-07北京房地產(chǎn)投資市場分析 322、04-07北京房地產(chǎn)住宅市場投資分析 323、北京市2006以來住宅期房市場供需分析 334、北京市2006以來住宅期房市場成交分析 33二、北京市土地市場分析 33三、房地產(chǎn)政策分析 34第五章工程細(xì)分市場分析 34一、工程區(qū)域市場分析 341、競爭片區(qū)的界定 342、競爭片區(qū)特性分析 353、競爭強(qiáng)度分析 42二、工程競爭片區(qū)供需分析 431、競爭片區(qū)未來供給分析 432、競爭片區(qū)未來需求分析 443、周邊住宅市場需求潛力分析 46三、典型工程個案分析 461、龍湖香堤漫步 462、萬科四季花城 47第六章工程定位及結(jié)論 48一、工程的SWOT分析 481、優(yōu)勢 482、劣勢 483、時機(jī) 484、威脅 48二、客戶定位 481、大戶型 482、小戶型 49三、產(chǎn)品定位 501、根本屬性與定位根底： 502、產(chǎn)品定位 503、商鋪 504、產(chǎn)品建議 50四、價格定位 511、疊拼價格 512、6層電梯花園洋房價格 513、小高層價格 524、商業(yè)定價 525、車位定價 526、工程周邊租賃市場狀況 527、價格漲幅預(yù)測 538、銷售進(jìn)度安排及全程均價預(yù)測 54第七章工程分期及總體開發(fā)方案 55一、工程分期 55二、工程總體開發(fā)方案 55第八章工程測算及敏感性分析 56一、工程收益測算 561、工程收益及現(xiàn)金流測算的根本假設(shè) 562、工程收益測算情況 56二、工程敏感性分析 571、地價、售價及建安對IRR的敏感性分析 572、掛牌報(bào)價對收益的敏感性分析 57三、結(jié)論與建議 57附件：1、工程總體開發(fā)方案2、工程銷售周期3、經(jīng)濟(jì)測算表摘要一、工程概要序號規(guī)劃指標(biāo)名稱單位合計(jì)備注1工程總用地面積㎡180029.1建設(shè)用地1336572總建筑面積㎡239426總銷售面積1921082.1其中：地上建筑面積㎡1966882.2其中：地下建筑面積㎡427383居住容積率1.54住宅面積㎡191008其中雙限房292164.1其中：多層㎡1029924.2小、中高層㎡880164.3按住宅套型建筑面積分90平米以下住宅面積㎡13361690平米以上住宅面積㎡573925托幼用地面積㎡4300建筑面積30106車位比停車位/戶0.67總戶數(shù)戶2021其中：各種產(chǎn)品類型所占戶數(shù)4層疊拼戶2726層電梯洋房戶60011層小高層〔1梯4戶〕戶48415層小高層〔2梯4戶〕戶30015層限價房〔2梯8戶〕戶3528工程整體戶均面積㎡959總停車位個1195其中：地上個258人防地下個220地下個71710代征城市公共用地㎡36840.1其中：代征道路㎡36840.1代征綠地㎡011工程總本錢費(fèi)用萬元25587012建安本錢估算萬元6575913工程開發(fā)周期天88014月均去化速度套/月15銷售收入預(yù)測萬元16銷售凈利潤率17IRR18IRR〔計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用〕19LV—IRR二、工程概況1、工程背景本次出讓宗地，屬于北京市土儲中心以掛牌方式公開出讓工程。北京市土地儲藏整理中心順義區(qū)分中心負(fù)責(zé)本次掛牌出讓的組織和實(shí)施工作。土地一級開發(fā)單位是北京天竺空港工業(yè)開發(fā)公司，該企業(yè)主要開發(fā)了天竺空港工業(yè)園A區(qū)、B區(qū)，擅長工業(yè)園區(qū)土地整理及招商，是順義區(qū)政府下屬企業(yè)，隸屬空港股份。2、規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)類別用地面積(㎡)容積率控高(m)建筑密度綠地率地上建筑面積(㎡)建設(shè)用地居住用地〔A-10〕129357≤1.5≤45≤30%≥40%≤194036托幼用地〔A-8〕4300≥0.7≤12≤25%3010集中綠地〔A-9〕9532代征道路用地36840.1已建完總用地面積180029.1合270畝注：其中商品住宅164930.6㎡，兩限房29105.4㎡〔限制均價5500元/㎡〕。3、工程概況地塊所處區(qū)域成熟、景觀資源突出、臨空經(jīng)濟(jì)及新國展等相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展迅速，使得區(qū)域開展前景看好，區(qū)域內(nèi)商品住宅的供給量緊縮，競爭強(qiáng)度不大，市場機(jī)遇較好。工程體量、容積率均具備打造精品住宅的條件，眾多企業(yè)資金緊張，競爭強(qiáng)度有所下降，同時付款條件相比照擬寬松，符合企業(yè)要求。三、工程風(fēng)險(xiǎn)分析該工程為公開市場掛牌出讓工程，場地平整、無待拆遷地上物，工程法律關(guān)系簡單、明確，風(fēng)險(xiǎn)相對較小，地塊原為桔祥莊農(nóng)田，存在地下物可能性較小。四、工程定位1、市場定位中央別墅區(qū)域差異化產(chǎn)品、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)精品配套公寓、財(cái)富階層的首選地2、客戶定位1〕大戶型本工程大戶型客戶來源廣泛，可以劃分以東部客戶群、涉外客群以及投資客群為主要受眾。他們大多擁有海外生活背景，事業(yè)成功、有較高職位，在產(chǎn)品需求方面希望能夠延續(xù)國際化生活方式，貼近自己的社交圈層，表達(dá)身份地位。追求國際化的生活氣氛和成熟配套。2〕小戶型本工程小戶型客戶追求優(yōu)越的生活方式、享受生活、強(qiáng)調(diào)生活的品質(zhì)感，追求身份認(rèn)同感，在區(qū)域內(nèi)可能是階段性居住，也比擬關(guān)注資產(chǎn)的后期增值性。3、產(chǎn)品建議產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積產(chǎn)品比例戶型面積套數(shù)商品住宅疊拼5739230%2112726層電梯洋房4560024%152300小高層〔11層〕3630019%75484小高層〔15層〕2250012%75300雙限房小高層〔15層〕2921615%83352合計(jì)191008100%11217084、價格定位產(chǎn)品開盤前漲幅〔08年2季度-09年2季度〕開盤后年度漲幅疊拼6.50%7-8%產(chǎn)品開盤前漲幅〔08年2季度-09年4季度〕開盤后年度漲幅花園洋房12.50%8-9%產(chǎn)品開盤前漲幅〔08年2季度-10年1季度〕開盤后年度漲幅公寓13.50%7-8%5、工程進(jìn)度安排現(xiàn)時點(diǎn)均價開盤時間開盤均價銷售周期結(jié)案均價全程均價疊拼2000009年2季度2176018個月2450017924花園洋房1403009年4季度1590015個月17550公寓1162010年1季度1330017個月14750商業(yè)1150011年2季度130906個月13350五、工程分期及總體開發(fā)方案1、工程分期工程方案分二期開發(fā)建設(shè)?！粢黄诋a(chǎn)品構(gòu)成建筑面積

(m2)銷售面積

(m2)產(chǎn)品比例戶均面積

(m2)單元數(shù)戶數(shù)4層疊拼37980.0037980.0051%211451806層電梯洋房36480.0036480.0049%7620480住宅小計(jì)74460.0074460.00100%11365660會所地上局部900.00——會所地下局部600.00——地下車庫〔不含人防〕23111.12——◆一期示范區(qū)產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積

(m2)銷售面積

(m2)產(chǎn)品比例戶均面積

(m2)單元數(shù)戶數(shù)4層疊拼15192.0015192.0081%21118726層電梯洋房3648.003648.0019%76248小計(jì)18840.0018840.00100%15720120會所地上局部900.00——會所地下局部600.00——地下車庫〔不含人防〕9626.00——◆二期產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積

(m2)銷售面積

(m2)產(chǎn)品比例戶均面積

(m2)單元數(shù)戶數(shù)4層疊拼19412.0019412.0017%21123926層電梯洋房9120.009120.008%76512011層小高層〔1梯4戶〕36300.0036300.0031%751148415層小高層〔2梯4戶〕22500.0022500.0019%75530015層限價房〔2梯8戶〕29216.0029216.0025%833352小計(jì)116548.00116548.00100%86471348底商1100.00——千人配套670.00——地下車庫〔不含人防〕9145.12——人防兼車庫9881.76——2、工程總體開發(fā)方案該工程預(yù)計(jì)于2021年10月進(jìn)行示范區(qū)的施工，08年11月一期工程開工、09年3月2期工程開工，2021年6月售樓處開放。五、工程本錢及收益序號工程單價總價(萬元)單位可售面積利潤情況1工程總收入30175215707.431.1銷售收入29000615096.001.2處理剩余物業(yè)收入11746611.421.3出租凈收入折現(xiàn)02工程總本錢費(fèi)用255870133192.1土地本2前期費(fèi)用41692172.3建安工程本錢6575934232.4開發(fā)間接費(fèi)002.5營業(yè)費(fèi)用90534712.6公司管理費(fèi)60353142.7營業(yè)稅及附加165968642.8財(cái)務(wù)費(fèi)用154348032.9土地增值稅49062553稅前特殊補(bǔ)貼004稅前利潤4588223885所得稅25%114715976稅后特殊補(bǔ)貼007稅后凈利潤3441217919銷售凈利率11.40%28.4%10IRR18.49%11NPV6817六、工程綜合評價1、工程規(guī)模適中、容積率及限高條件相對寬松，適宜打造精品住區(qū)，符合集團(tuán)產(chǎn)品線要求；2、區(qū)域環(huán)境及市場認(rèn)可度高，現(xiàn)狀供給少，周邊居住用地供給緊張，未來面臨競爭壓力小；3、臨空經(jīng)濟(jì)及新國展的帶動，區(qū)域開展態(tài)勢大好，有利于提升企業(yè)品牌；4、付款條件相比照擬寬松，符合企業(yè)現(xiàn)狀要求5、符合集團(tuán)“快速滾動開發(fā)〞的開展戰(zhàn)略，周轉(zhuǎn)速度快，可以在較短的時間內(nèi)奉獻(xiàn)利潤。工程可行，建議把握機(jī)遇，積極獲取。第一章工程概況一、工程根底信息1、地塊位置北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)桔祥莊村，位于空港工業(yè)區(qū)B區(qū)內(nèi)西北側(cè)；2、用地性質(zhì)住宅及居住公共效勞設(shè)施；3、開發(fā)程度八通一平〔上水、下水、電、訊、中水、暖、燃?xì)?、道路、場地自然平整〕?、規(guī)劃指標(biāo)類別用地面積(㎡)容積率控高(m)建筑密度綠地率地上建筑面積(㎡)建設(shè)用地居住用地〔A-10〕129357≤1.5≤45≤30%≥40%≤194036托幼用地〔A-8〕4300≥0.7≤12≤25%3010集中綠地〔A-9〕9532代征道路用地36840.1已建完總用地面積180029.1合270畝注：其中商品住宅164930.6㎡，兩限房29105.4㎡〔限制均價5500元/㎡〕?！綦p限房：本次掛牌出讓宗地中將配建2.91萬㎡雙限房〔包含在建筑控制規(guī)模內(nèi)〕，其套型面積應(yīng)小于90㎡，房屋銷售限價為5500元/㎡，根據(jù)朝向、樓層等因素，只允許有5%的浮動空間。外立面材料要求與普通商品房一致，且應(yīng)在普通商品房完成總規(guī)模的80%之前竣工驗(yàn)收。◆托幼用地：托幼用地不在此次出讓范圍，但仍由競得人代建。二、工程來源及要求本次出讓宗地，屬于北京市土儲中心以掛牌方式公開出讓工程。土地一級開發(fā)單位是北京天竺空港工業(yè)開發(fā)公司，北京市土地儲藏整理中心順義區(qū)分中心負(fù)責(zé)本次掛牌出讓的組織和實(shí)施工作。該企業(yè)主要開發(fā)了天竺空港工業(yè)園A區(qū)、B區(qū)，擅長工業(yè)園區(qū)的土地整理及招商工作，是順義區(qū)政府下屬企業(yè)，隸屬空港股份〔股票代碼600463〕。1、時間安排公告時間競買申請時間競買時間現(xiàn)場競價時間08.4.145.5日9時——5.16日15時5.5日9時—5.19日15時5.19日15時30分2、保證金本次掛牌出讓地塊保證金為人民幣4000萬元，由競買人在順義區(qū)分中心提出競買申請時以支票〔或匯票〕方式交納，或者也可以在競買申請截止日前將競買保證金匯入順義區(qū)分中心指定的銀行帳號。如獲取得土地，那么將保證金直接沖抵相應(yīng)政府土地收益，如未取得土地，保證金將于掛牌結(jié)束后5個工作日內(nèi)〔5月25號左右〕退還，不計(jì)息。3、競地原那么起始價為3.6576億元，競價階梯為200萬，相當(dāng)于樓面價每次增加10.3元/㎡；競買人可以屢次報(bào)價，每次報(bào)價時需要提交競買報(bào)價單并出示競買資格證明；在競價截止時仍有兩個或者兩個以上競買人要求報(bào)價的，那么由順義分中心對掛牌出讓宗地組織現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。4、地價支付進(jìn)度〔假定競得價為12億〕序款項(xiàng)招標(biāo)文件要求日期支付金額〔萬元〕1保證金申請掛牌資格時5.1640002開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償款競得后〔獲取?成交確認(rèn)書?〕23個工作日內(nèi)全額付清6.1811533.83政府收益競得后28個工作日內(nèi)支付20%6.2517693.24剩余金額在簽訂合同后60日內(nèi)付清8.1986772.965、交地在簽訂?土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議?且競得人已向空港公司支付全部土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)后5個工作日內(nèi)〔6月底〕，空港公司提供現(xiàn)狀具備“三通一平〞〔通臨水、臨電路由、通路；場地平整〕條件的土地，臨時水電的接用費(fèi)用由競得人承當(dāng)；空港公司根據(jù)競得人開發(fā)進(jìn)度的要求，陸續(xù)提供宗地外七條市政管線〔上水、下水、電、訊、中水、暖、燃?xì)狻场?、開發(fā)主體既可以由境內(nèi)外企業(yè)、其他組織和個人等獨(dú)立競買，也可以由兩個或者兩個以上法人或其他組織組成的聯(lián)合體共同競買。7、開發(fā)建設(shè)期限3年〔自簽訂土地使用權(quán)出讓合同之日起算〕。8、其他設(shè)計(jì)方案中應(yīng)安排太陽能熱水裝置，多層居住建筑應(yīng)采用坡屋頂形式。第二章片區(qū)概況及規(guī)劃一、宏觀區(qū)域概況〔順義區(qū)〕順義區(qū)位于北京市東北郊，北連懷柔、密云，西接昌平、朝陽區(qū)，南界通州區(qū)、河北三河市。城區(qū)距市中心30公里，總面積1021平方公里，截至2006年底常住人口為71.8萬、戶籍人口為56.2萬。順義區(qū)曾于1990年成為亞運(yùn)會局部比賽場地，并將于今年承辦奧運(yùn)水上等工程〔賽艇、皮劃艇兩個比賽工程，產(chǎn)生30枚金牌〕的比賽，是北京近郊開展最迅速、經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)勁、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)。1、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢順義擁有眾多的航空、物流、制造產(chǎn)業(yè)，約有30家世界500強(qiáng)企業(yè)入住，同時也擁有燕京啤酒、現(xiàn)代汽車、匯源果汁、曲美家具、牛欄山等大型企業(yè)，并擁有順鑫農(nóng)業(yè)、大龍地產(chǎn)、燕京啤酒、空港股份、首安消防、匯源果汁、機(jī)場股份、國航股份等上市企業(yè)。順義經(jīng)濟(jì)實(shí)力一直處于北京市前列。順義新城將大力開展臨空產(chǎn)業(yè)，基于現(xiàn)有制造業(yè)的良好根底，促進(jìn)制造業(yè)由分散向集約開展，重點(diǎn)開展高端第二產(chǎn)業(yè)，成為北京開展先進(jìn)制造業(yè)的基地。1.1GDP人均GDP人均可支配收入順義GDP〔億元〕比上年增長常住人口人均GDP〔美元〕城鎮(zhèn)人口人均可支配收入〔元〕2004230.821.3%3854141182005276.119.6%481216167200631815.2%572017654200736514.78%6745198002007年，順義完成GDP365億元，位于全市第六，人均GDP始終保持在北京市第6-7位的水平；2007年全區(qū)實(shí)現(xiàn)屬地財(cái)稅收入141億元，地方財(cái)政收入44億元，同比分別增長53%和97%，財(cái)政總量、增長幅度均處于全市前列，明顯高于其他郊區(qū)縣。1.2三產(chǎn)比重順義第一產(chǎn)業(yè)〔%〕第二產(chǎn)業(yè)〔%〕第三產(chǎn)業(yè)〔%〕2004958.632.420057.26.131.820066623220075.451.742.9順義目前以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)開展迅猛，尤其在2007年，三產(chǎn)比例進(jìn)一步優(yōu)化。根據(jù)規(guī)劃，2022年，順義新城人均GDP將突破20000美元；第三產(chǎn)業(yè)比重超過60%，第二產(chǎn)業(yè)比重保持在40%左右，第一產(chǎn)業(yè)比重在1%以下。順義已成為首都經(jīng)濟(jì)開展最快、最具活力的地區(qū)之一，并將進(jìn)一步快速開展。2、交通優(yōu)勢順義不但有機(jī)場的優(yōu)勢，同時還有機(jī)場高速、京承高速、機(jī)場北線、六環(huán)等快速路，交通體系非常興旺。順義新城的建設(shè)以及奧運(yùn)契機(jī)使得順義區(qū)交通環(huán)境有了進(jìn)一步改善，規(guī)劃或在建的軌道交通線網(wǎng)有：S6線，是連接順義、亦莊、通州新城開展帶的市郊軌道；M15線〔北京--順義〕，起點(diǎn)頤和園，經(jīng)望京，終點(diǎn)順義城區(qū)。該線路直接與地鐵2號線、10號線、13號線等多條線路迅速換乘，建成之后，海淀中關(guān)村科技園區(qū)、朝陽奧運(yùn)功能區(qū)以及順義新城三大園區(qū)將被M15號線聯(lián)系起來，方案09年開工，2022年全線貫穿；L1線〔機(jī)場高速鐵路〕，起點(diǎn)東直門交通樞紐，經(jīng)三元橋、二號航站樓、一號航站樓后，直達(dá)三號航站樓，并可與地鐵10號線、2號線迅速換乘，今年6月即可通車；此外，奧運(yùn)大道〔白馬路〕直接連接北京奧運(yùn)中心與順義奧運(yùn)分中心，溝通昌平、順義及平谷3個區(qū)，西起高麗營與京承高速公路，終點(diǎn)為順密路，從北四環(huán)到順義奧運(yùn)場館僅需30分鐘左右。同時機(jī)場南線、京平高速、新國展聯(lián)絡(luò)線等線路將于今明兩年開通，周邊交通路網(wǎng)更為順暢、便捷。3、生態(tài)資源豐富與亦莊和通州相比，順義生態(tài)資源優(yōu)勢非常突出。北京唯一的內(nèi)河溫榆河流經(jīng)順義區(qū)域，此外還有潮白河、減河以及潮白河森林公園、奧林匹克水上公園、漢石橋濕地公園等大量自然生態(tài)景觀，因此順義也成為京城別墅的首選之地，擁有中央別墅區(qū)和馬坡別墅區(qū)兩個組團(tuán)。目前順義商品住宅的購置人群大致可以分成三類，依次為順義本地人、空港人群、北京城區(qū)的人。北京城區(qū)的客群包括一些養(yǎng)老需求，同時年輕白領(lǐng)在逐漸增加，主要來自北京北部和東北方向，環(huán)境和交通以及良好的開展前景是最主要的誘因。4、配套概況順義目前的配套根本能滿足生活所需，但知名醫(yī)院較少，公交停運(yùn)較早，娛樂設(shè)施較少。5、新城規(guī)劃根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，將重點(diǎn)建設(shè)順義、通州、亦莊三個新城。5.1新城規(guī)模新城的規(guī)劃區(qū)范圍為順義區(qū)行政轄區(qū)，總面積為1021平方公里。2022年，順義新城建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?62平方公里。不含首都機(jī)場及臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，根據(jù)北京總體規(guī)劃，2022年順義新城人口規(guī)模規(guī)劃控制在90萬人左右，同時預(yù)留到達(dá)百萬人口規(guī)模的開展空間。5.2新城產(chǎn)業(yè)順義新城距離首都機(jī)場最近。因此，未來的順義是面向國際的首都樞紐空港，也是帶動區(qū)域開展的臨空產(chǎn)業(yè)中心和先進(jìn)制造業(yè)基地。新城將建設(shè)成現(xiàn)代國際空港、區(qū)域產(chǎn)業(yè)引擎、綠色宜居新城，利用首都國際機(jī)場優(yōu)勢，開展國際會展、商務(wù)、物流等臨空產(chǎn)業(yè)，打造作為區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展引擎的臨空產(chǎn)業(yè)中心和首都先進(jìn)制造業(yè)基地和綠色宜居新城。5.3新城結(jié)構(gòu)按照規(guī)劃，順義重點(diǎn)新城確立了“一港、兩河、三區(qū)、四鎮(zhèn)〞的城市空間結(jié)構(gòu)：一港——首都機(jī)場及臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)；二河——潮白河旅游休閑度假區(qū)溫榆河綠色生態(tài)走廊；三區(qū)——順義中心區(qū)〔原衛(wèi)星城三個組團(tuán)〕空港區(qū)〔后沙峪鎮(zhèn)中心區(qū)、空港工業(yè)區(qū)、溫榆河別墅區(qū)〕河?xùn)|新區(qū)〔南彩鎮(zhèn)和北小營鎮(zhèn)中心區(qū)〕；四鎮(zhèn)——楊鎮(zhèn)高麗營李遂趙全營。順義新城將構(gòu)建“公共交通軸線＋城市組團(tuán)＋生態(tài)綠地〞的空間開展模式，形成“兩軸、多組團(tuán)〞的“十字形〞空間布局結(jié)構(gòu)。兩軸包括沿軌道交通M15和S6的兩條城市開展軸。多組團(tuán)指“十字形〞結(jié)構(gòu)由大致呈東西和南北走向的兩個帶形組團(tuán)式城鎮(zhèn)群組合而成。東西向城鎮(zhèn)組團(tuán)〔沿M15線〕為空港城、空港物流基地、新城中心、南彩、北小營；南北向城鎮(zhèn)組團(tuán)〔沿S6線〕為新城中心、馬坡、牛欄山。新城由中心區(qū)、空港區(qū)和河?xùn)|新區(qū)組成。其中：中心區(qū)包括沿潮白河的三個城市組團(tuán)〔新城中心、馬坡、牛欄山〕組成，承當(dāng)綜合效勞、先進(jìn)制造、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市型工業(yè)的主要職能：空港區(qū)由空港城組團(tuán)和機(jī)場組團(tuán)組成，承當(dāng)國際樞紐機(jī)場和臨空產(chǎn)業(yè)〔包括會展、空港商務(wù)等在內(nèi)的現(xiàn)代效勞業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)等〕的主要職能：河?xùn)|新區(qū)由南彩組團(tuán)和北小營組團(tuán)組成，是總體規(guī)劃確定的適時啟動的城市開展備用地，開展國際化職能。二、中觀區(qū)域概況〔臨空經(jīng)濟(jì)圈〕目前北京市政府已將“北京臨空經(jīng)濟(jì)圈〞確定為“十一五〞重點(diǎn)開展的六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)〔中關(guān)村科技園、CBD、金融街、奧林匹克公園、亦莊、臨空經(jīng)濟(jì)圈〕之一。目前，北京臨空經(jīng)濟(jì)功能區(qū)已初步形成了以首都機(jī)場為核心，以天竺出口加工區(qū)、空港工業(yè)區(qū)A-B區(qū)、林河工業(yè)區(qū)、空港物流基地、北京汽車生產(chǎn)基地等五大功能組團(tuán)和以天竺、后沙峪、仁和等六個重點(diǎn)鎮(zhèn)為依托，以航空產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、會展業(yè)為代表的臨空產(chǎn)業(yè)集群，集聚了松下、索愛、LG、JVC、TNT、空中客車、積水創(chuàng)格、日本郵船、日本住友等30家世界五百強(qiáng)企業(yè)和550余家中外企業(yè)，區(qū)域居住、商務(wù)需求迅速升級。此外，已經(jīng)正式落戶臨空經(jīng)濟(jì)帶的新國展，將成為北京展覽展會行業(yè)最重要最集中的舉辦地點(diǎn)，也將成為區(qū)域及會展行業(yè)的新地標(biāo)，發(fā)揮強(qiáng)大的引擎優(yōu)勢。新國展的進(jìn)駐，直接帶動區(qū)域的商務(wù)氣氛，區(qū)域的商務(wù)價值也將因此而得到市場的進(jìn)一步認(rèn)可。新國展的地標(biāo)作用，將為入駐的企業(yè)帶來整合形象、綜合宣傳的附加價值，并通過產(chǎn)業(yè)聚集及產(chǎn)業(yè)鏈配合為整個行業(yè)開展及行業(yè)優(yōu)化起到積極的作用。未來的新國展將會占領(lǐng)北京展覽市場70%的份額，將帶來北京國際A級車展等國際特大型展覽。新國展的建成不僅有助于培育新興產(chǎn)業(yè)群，還可以直接或間接帶動一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展，為區(qū)域文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的開展提供強(qiáng)大引擎，更成為企業(yè)與商家的“必爭之地〞。目前臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值約占順義全區(qū)生產(chǎn)總值的70%，預(yù)計(jì)到2022年，北京臨空經(jīng)濟(jì)圈可實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值600億元以上，約占北京全市GDP的8%，加之奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)和新國展的起用帶來的開展機(jī)遇，使得年均增速將保持在30%以上，創(chuàng)造就業(yè)時機(jī)13.7萬個，將帶來大量的產(chǎn)業(yè)人口及相應(yīng)的居住、商務(wù)需求。順義區(qū)政府投資1203億元用來開展臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)工程共87個，投資總額1203億元。近期重點(diǎn)建設(shè)工程有：投資131億元的現(xiàn)代第二工廠，投資84億元的新國際展覽中心及相關(guān)配套設(shè)施，投資58億元的空港保稅物流中心暨航空貨運(yùn)大通關(guān)基地，投資64億元的首鋼冷軋廠等等。在順義區(qū)斥巨資開展臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的影響下，隨著區(qū)內(nèi)規(guī)劃中的物流業(yè)、制造業(yè)、展覽業(yè)等多個產(chǎn)業(yè)開展，新的商務(wù)需求將刺激空港區(qū)域居住商務(wù)需求的升級和崛起。1、主要經(jīng)濟(jì)板塊1.1空港工業(yè)區(qū)1.1.1概況北京天竺空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是成立于1994年的市級開發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃面積6.6平方公里。開發(fā)區(qū)規(guī)劃科學(xué)、功能齊全、根底設(shè)施完善，全面實(shí)現(xiàn)“九通一平〞。目前A區(qū)已入住完畢，B區(qū)正處在開發(fā)過程中，隨著新國際展覽中心的投入使用，局部工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)、金融及配套效勞設(shè)施用地，為區(qū)域的快速開展創(chuàng)造了條件。1.1.2入住企業(yè)經(jīng)過10多年的開展，空港工業(yè)區(qū)已成為全國一流的成熟型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，已有20多個國家和地區(qū)的380余家中外客商入駐，投資總額超過400億元人民幣，工程平均投資額達(dá)1.2億元人民幣。其中，排名世界500強(qiáng)的企業(yè)約30家，跨國公司約70家，如歐洲的空中客車、瑞典的愛立信，荷蘭的飛利浦，德國的辛克、海德漢、羅森伯格，日本的索尼、松下、SMC，韓國的LG、韓美，美國的聯(lián)合技術(shù)、惠爾浦、寶潔公司等。1.1.3地稅收入2006年，空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值373億元，總收入512億元，出口供貨額280億元，上繳稅金18.4億元。自2003年以來，地方財(cái)政收入快速增長，尤其在2007年的前11個月，增幅達(dá)103%。比2003年的2.7億元增長了近4倍。隨著奧運(yùn)會的日益臨近，空港地區(qū)航空運(yùn)輸、貨運(yùn)及物流等行業(yè)開展迅猛，極大的拉動了地稅稅收的高速增長；同時眾多國際知名企業(yè)入駐也為區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展提供了新鮮血液。1.1.4片區(qū)開展根據(jù)北京市總體規(guī)劃，以空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為核心將建成一個30萬人口的空港城〔現(xiàn)狀人口約為20萬〕，目前已初具規(guī)模?？崭劢?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與周邊的商業(yè)、居住以及各種配套設(shè)施日益完善，開發(fā)區(qū)南側(cè)是著名的溫榆河別墅區(qū)，是北京市規(guī)模最大、檔次最高涉外氣氛最濃的區(qū)域；北側(cè)是以萬科城市花園、莫奈花園、白露雅園、水青庭等多個中高檔住宅工程組成的后沙峪組團(tuán)。周邊擁有在建的大型空港企業(yè)園、商業(yè)街、星級酒店等組成的大型商務(wù)、商業(yè)區(qū)，以及中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行等實(shí)力雄厚的金融機(jī)構(gòu)，區(qū)域開展前景看好。1.2新國際展覽中心中國國際展覽中心位于空港工業(yè)開發(fā)區(qū)A區(qū)西側(cè)、B區(qū)南側(cè)，東臨首都機(jī)場，西南靠溫榆河生態(tài)走廊，京密路、五環(huán)、六環(huán)、機(jī)場高速、京承、機(jī)場北線等組成的高等級公路網(wǎng)。新館總投資84億元，規(guī)劃16個展館，展館室內(nèi)地上總使用面積20萬㎡，配套設(shè)施中包括購物、餐飲、健身、娛樂、酒店、辦公、會議、商務(wù)、技術(shù)交流室、新聞發(fā)布中心等功能，一期工程包括8個展廳，地上使用面積10萬㎡，目前已投入使用。總規(guī)劃用地面積〔萬㎡〕地上總建筑面積(38.5/66)車位〔個〕展館及附屬設(shè)施綜合配套設(shè)施(18.5/26)商業(yè)酒店寫字樓155.520/4010/104.5/8.54/7.54692/11750注：紅色字體局部為一期規(guī)劃指標(biāo)，單位為萬㎡新館建成后，老館還將繼續(xù)使用，10萬平方米以下的中小型展會將在老館進(jìn)行。新國展將承當(dāng)北京70%以上的展覽。新國展一期展館的年經(jīng)營收入預(yù)計(jì)為6億元，按照測算，它每年將給相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來60億元的產(chǎn)值。經(jīng)測算，日均參觀人數(shù)為3.1萬人，展期日均住宿人數(shù)4000人，極限頂峰日需住宿人數(shù)為3.1萬人至3.6萬人，客房總數(shù)需到達(dá)4000間以上，最大的接待能力需到達(dá)7800人；日均用餐人數(shù)1.5萬人，極限頂峰日用餐人數(shù)7.6萬人至8.9萬人，大量的商務(wù)、商業(yè)需求已經(jīng)呈現(xiàn)。2021年，新國展周邊賓館酒店、餐飲、商業(yè)文化娛樂、商務(wù)辦公、會議等配套設(shè)施建筑面積將分別到達(dá)55萬、25萬、90萬、75萬和4萬㎡，可吸納8萬人就業(yè)，并極大滿足未來會展業(yè)蓬勃開展的需要。區(qū)域的蓬勃開展也將大大刺激居住及商業(yè)需求。同時，順義區(qū)對新國展中心周邊控制性詳細(xì)規(guī)劃已編制完成。新國展及周邊721萬㎡面積作為開展會展、旅游等現(xiàn)代效勞業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域，順義區(qū)將在資金、政策等方面給予大力扶持，以促進(jìn)會展產(chǎn)業(yè)的集聚，同時還將制定鼓勵會展業(yè)開展的財(cái)政政策，對大型專業(yè)會展公司給予一定專項(xiàng)補(bǔ)貼；創(chuàng)新場館及周邊用地出讓方式，以公益性用地的方式或規(guī)劃的嚴(yán)格約束來降低會展業(yè)開展的土地本錢；制定會展業(yè)知識產(chǎn)權(quán)的保護(hù)政策，對重要會展和品牌會展進(jìn)行保護(hù)。新國展的全面投入使用，將帶動整個順義天竺開發(fā)區(qū)周邊也就是國展新區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)開展，進(jìn)一步帶動臨空經(jīng)濟(jì)圈的開展，這里將成為亞洲最大的展覽中心，同時也會成為最繁華的居住、商務(wù)區(qū)之一。1.3空港物流基地北京空港物流基地經(jīng)市政府批準(zhǔn)成立，是?北京市商業(yè)物流開展規(guī)劃(2002-2022)?中確立的三大物流基地中重點(diǎn)建設(shè)的試點(diǎn)基地，也是北京市唯一的航空－公路國際貨運(yùn)樞紐型的物流基地，占地面積6.2平方公里。2006年，空港物流基地新引進(jìn)企業(yè)38家，投資總額34.1億元，正在成為國內(nèi)外知名物流企業(yè)的集聚區(qū)。目前，該基地已有日郵航空、華輝國際、宅急送、TNT、德國漢莎等100余家企業(yè)入駐，投資總額超過100億元。2007年前10個月，完成稅收14.45億元，同比增長43.1％，在國內(nèi)空港物流基地中名列前茅。機(jī)場北側(cè)的航空貨運(yùn)大通關(guān)基地及空港保稅物流中心〔B型〕已經(jīng)開始建設(shè)招商，占地面積3平方公里，建成后將使空港、海關(guān)監(jiān)管區(qū)連為一體，極大地完善口岸功能并提高通關(guān)效率。為發(fā)揮首都機(jī)場航空貨運(yùn)基地、出口加工區(qū)和保稅物流中心(B型)三大功能區(qū)的綜合優(yōu)勢，有關(guān)部門擬對三大區(qū)域進(jìn)行整合后申報(bào)北京空港綜合保稅港區(qū)。屆時企業(yè)可最大程度地享受三大功能區(qū)的優(yōu)惠政策，吸引更多的企業(yè)入住，帶動就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開展。1.4北京汽車生產(chǎn)基地汽車基地成立于2003年3月，是北京市唯一專門規(guī)劃用于開展汽車產(chǎn)業(yè)的基地，總體規(guī)劃面積19平方公里，核心區(qū)規(guī)劃面積6.3平方公里，由整車開展區(qū)、零部件工業(yè)區(qū)、倉儲物流區(qū)、公共效勞管理區(qū)4局部組成。目前已引進(jìn)北京現(xiàn)代汽車、北京現(xiàn)代摩比斯汽車零部件等國際一流企業(yè)20余家，引進(jìn)投資總額241億元。一個以整車制造企業(yè)為龍頭，配套零部件企業(yè)為主體，倉儲、物流等效勞型企業(yè)為延伸的產(chǎn)業(yè)開展格局已經(jīng)在汽車基地內(nèi)形成。并逐步開展汽車零部件、汽車裝飾以及汽車研發(fā)、生產(chǎn)銷售、金融保險(xiǎn)、售后效勞等相關(guān)配套行業(yè)。1.5國門商務(wù)區(qū)規(guī)劃中的國門商務(wù)區(qū)位于首都機(jī)場南側(cè)，橫跨機(jī)場第一和第二高速路東西兩側(cè)，總體規(guī)劃面積19.65平方公里，可建設(shè)面積9.64平方公里，距離地塊僅6.5公里鑒于該地區(qū)地理位置的特殊性，國門商務(wù)區(qū)規(guī)劃以航空企業(yè)為主導(dǎo)、總部型企業(yè)為重點(diǎn)的商務(wù)區(qū)，分為機(jī)場效勞辦公區(qū)、航空商務(wù)辦公區(qū)、國際商務(wù)核心區(qū)、商貿(mào)綜合效勞區(qū)、航空產(chǎn)業(yè)配套區(qū)等五大組團(tuán)，并最終形成由航空效勞、總部商務(wù)、酒店公寓、高新技術(shù)、商貿(mào)效勞五大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。北京國門商務(wù)區(qū)將建設(shè)商務(wù)辦公面積、酒店及公寓面積約150萬平方米、商業(yè)效勞面積約70萬平方米、文化休閑面積約30萬平方米、各類建筑總面積約450萬平方米。到2022年，這一商務(wù)區(qū)將吸引各類入?yún)^(qū)單位2000至3000家，就業(yè)人口到達(dá)4至5萬人，地區(qū)GDP總值實(shí)現(xiàn)170至200億元人民幣，最終將國門商務(wù)區(qū)建設(shè)成為特色鮮明、國際標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化國際商務(wù)區(qū)。國門商務(wù)區(qū)內(nèi)鼓勵企業(yè)自用或自有經(jīng)營，鼓勵中外投資商參與商務(wù)樓宇、公寓酒店和商業(yè)設(shè)施的二級開發(fā)建設(shè)，進(jìn)行航空效勞、金融保險(xiǎn)、技術(shù)研發(fā)、咨詢效勞、購物中心、餐飲娛樂、健身休閑等三級工程的投資入駐。目前該區(qū)域的開發(fā)正處于起步階段，其中居住用地規(guī)模非常小，并且不獨(dú)立出讓，但其方案實(shí)施的對南樓商務(wù)區(qū)的拆遷將對后沙峪地區(qū)的開展創(chuàng)造很大的利好。注：機(jī)場生活區(qū)改造工程機(jī)場宿舍區(qū)8個小區(qū)，土地面積〔含住宅、辦公和其他配套工程用地〕約0.7平方公里。其中住宅樓203棟，建筑面積約為230萬平方米。居住人口4萬人，常住人口3.3萬人〔戶籍人口2.2627萬人〕，流動人口0.7萬人。拆遷工作的啟動將為空港區(qū)域居住物業(yè)的開發(fā)與建設(shè)帶來一定的剛性需求。2、主要居住板塊2.1中央別墅區(qū)2.1.1區(qū)位中央別墅區(qū)位于首都國際機(jī)場西側(cè)，溫榆河北岸，緊臨京承高速與機(jī)場高速。擁有緊鄰首都機(jī)場和靠近燕莎等外國使館區(qū)的獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，是北京認(rèn)可度最高的高檔居住區(qū)。2.1.2開展歷程經(jīng)過十幾年的開展，目前中央別墅區(qū)已形成長約10公里的別墅帶，區(qū)域內(nèi)20余個別墅工程，價值在400萬/套以上的產(chǎn)品約5000余套，周邊集中了大量的國際學(xué)校，是北京最為成熟也是涉外氣氛2021年，龍湖工程、香港新世界工程、長江實(shí)業(yè)工程都將進(jìn)入熱銷期，新國際展覽中心的起用，都將進(jìn)一步推動整個區(qū)域的快速開展，目前區(qū)域周邊大量商業(yè)、金融、辦公工程開始陸續(xù)推出。2.2后沙峪居住區(qū)后沙峪位于順義區(qū)西南部，緊臨首都國際機(jī)場、空港工業(yè)區(qū)、中央別墅區(qū)，得天獨(dú)厚的地理位置和便利的國際航空港及道路交通優(yōu)勢，形成了該地區(qū)獨(dú)有的區(qū)位優(yōu)勢條件，羅馬湖和龍騰世紀(jì)文化公園提供了良好的生態(tài)環(huán)境，目前區(qū)域內(nèi)集中了大量高品質(zhì)的住宅小區(qū)，如萬科城市花園、2U香花畦、德國印象、雙?；▓@等。同時擁有中央美術(shù)學(xué)院城市設(shè)計(jì)學(xué)院和北京人文大學(xué)兩所高校。生活等相關(guān)配套也非常完善，目前已經(jīng)開展成為具有現(xiàn)代化氣息的生態(tài)園林式居住區(qū)。目前區(qū)域的開展已具相當(dāng)規(guī)模，擁有良好居住環(huán)境和投資潛力，使該地區(qū)日益向著高品質(zhì)居住區(qū)的方向開展。商品住宅小區(qū)年代社區(qū)規(guī)模居住人口(萬人)天竺花園199614.30.48裕祥花園1999150.48萬科城市花園1995-1998290.8雙裕西區(qū)1999100.26雙裕東區(qū)200422.60.72香花畦200516.880.48藍(lán)灣20052.7130.1空港米蘭花園20054.20.14藍(lán)星花園200614.20.49新國展國際公寓200711.40.3清嵐小鎮(zhèn)202150.15南樓生活區(qū)1990-20001404中央別墅區(qū)1992-至今3001.5合計(jì)9.9萬科城市花園2U香花畦莫奈花園水青庭三、順義區(qū)土地市場概況1、用地規(guī)劃順義區(qū)一向注重產(chǎn)業(yè)開展，強(qiáng)調(diào)吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)快速開展經(jīng)濟(jì)，工業(yè)、物流等行業(yè)用地相比照擬寬松，對居住用地一向從緊，目前順義區(qū)居住用地供給主要集中的新城區(qū)域。地塊周邊及順義城區(qū)居住用地比擬緊張。2、土地供給概況2.106-08年順義住宅用地成交概況板塊宗地名稱宗地位置土地面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)容積率交易方式規(guī)劃用途成交日期成交價(萬元)受讓單位合計(jì)建設(shè)用地面積代征地面積后沙峪后沙峪鎮(zhèn)9600.96675.42925.5100131.5招標(biāo)住宅兼容商業(yè)效勞業(yè)07-8-63000樓面2996北京嘉軒房地產(chǎn)開發(fā)順義區(qū)后沙峪居住及商業(yè)金融工程后沙峪鎮(zhèn)13532798040372871470601.5掛牌住宅、商業(yè)金融，兼容商服08-1-2365000樓面4420北京景旭房地產(chǎn)開發(fā)順義城區(qū)及周邊順義區(qū)南法信鎮(zhèn)商業(yè)、住宅工程用地南法信鎮(zhèn)6344746682.616765933662.0掛牌商業(yè)效勞、住宅及居住效勞設(shè)施07-12-2913720樓面1469北京華憶園房地產(chǎn)開發(fā)站前街北2462920225.44523.6410252.0掛牌商業(yè)效勞業(yè)、住宅兼容居住區(qū)公共效勞設(shè)施07-12-2915050樓面3669北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)公司仁和鎮(zhèn)河南村690053638002.552051.3420340.80.7招標(biāo)住宅06-9-2661743.52樓面1469北京東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)公司順義新城馬坡鎮(zhèn)229748195741.734006.82986781.5掛牌住宅、辦公、商業(yè)金融07-12-29121000樓面4051北京順義新城建設(shè)開發(fā)馬坡鎮(zhèn)217172195966.321206.32219141.1掛牌居住、公共效勞設(shè)施、商業(yè)金融08-1-3083600樓面3767重慶市君兆房地產(chǎn)開發(fā)馬坡鎮(zhèn)238056209525.828530.22681321.3掛牌居住、公共效勞設(shè)施、商業(yè)金融08-1-30114200樓面4259重慶市君兆房地產(chǎn)開發(fā)北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅及配套設(shè)施工程用地〔新城2號地〕馬坡鎮(zhèn)450154356736.7993418356736.791.0掛牌住宅08-1-30252000樓面7064北京順義新城建設(shè)開發(fā)2006年至今，順義區(qū)成交的規(guī)劃有住宅的宗地總計(jì)9宗，其中以居住為主的7宗，建筑規(guī)模在10萬㎡以上的6宗，且主要集中在順義新城馬坡組團(tuán)，地塊周邊成交的主要是后沙峪居住及商業(yè)金融工程，與本次出讓地塊同屬后沙峪片區(qū)，該地塊建設(shè)用地9.8萬㎡、容積率為1.5、規(guī)劃建筑面積14.7萬㎡，其中含2.5萬㎡商業(yè)及1.8萬㎡雙限房〔限制均價為4500元/㎡〕，該宗土地經(jīng)過212輪，最終成交樓面價為4420元/㎡。該地塊周邊相對成熟，但區(qū)位及環(huán)境要遜于本次出讓宗地。2.2即將形成供給地塊板塊宗地名稱宗地位置土地面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)容積率交易方式規(guī)劃用途成交日期成交價(萬元)受讓單位合計(jì)建設(shè)用地代征地后沙峪后沙峪鎮(zhèn)9600.96675.42925.5100131.5招標(biāo)住宅兼容商業(yè)效勞業(yè)20078-63000樓面2996北京嘉軒房地產(chǎn)開發(fā)后沙峪居住及商業(yè)金融工程后沙峪鎮(zhèn)135327980403728714706012萬1.5掛牌住宅、商業(yè)金融，兼容商服20211-2365000樓面4420北京景旭房地產(chǎn)開發(fā)后沙峪前沙峪村裕民大街38號公共設(shè)施用地裕民大街48560.639976.78583.9879502.2掛牌商業(yè)金融公寓200612-2122400樓面2547北京漢唐建設(shè)工程區(qū)域周邊即將形成供給的有三個工程，其中一個以商業(yè)金融為主，容積率為2.2，該工程在實(shí)際操作中將商業(yè)金融局部建成公寓，因此將該地塊計(jì)入，區(qū)域內(nèi)即將形成供給的商品住宅實(shí)際上不超過18萬㎡；2.3正在交易地塊〔商品住宅局部〕板塊宗地名稱宗地位置土地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)容積率交易方式商品住宅局部合計(jì)建設(shè)用地面積代征地面積后沙峪空港B區(qū)A-10桔祥莊18.0029112.93573.684011940361.5掛牌16.49306空港B區(qū)C-03桔祥莊11.54227.725133.8170716.99522.2掛牌5.7784空港B區(qū)C-6桔祥莊9.517546.992062.5254815.38242.2掛牌5.23區(qū)域周邊正在交易的地塊有三塊，包含本地塊，商品住宅局部的建筑面積為27.5萬㎡，與即將形成供給的住宅合計(jì)不超過45.5萬㎡；2.4潛在供給地塊〔2022年前該局部土地不會形成市場供給〕板塊宗地名稱宗地位置土地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)容積率交易方式進(jìn)展階段合計(jì)建設(shè)用地面積代征地面積后沙峪天竺22#地后沙峪鎮(zhèn)11.8111.8108.2670.7——一級開發(fā)完成中海地塊西白辛莊413011210.7股權(quán)轉(zhuǎn)讓未拆遷金融街地塊西白辛莊16.3164151.316410.50.7股權(quán)轉(zhuǎn)讓未拆遷福環(huán)地產(chǎn)地塊桔祥莊32.926.9634.441.28——2021.2一級開發(fā)招標(biāo)空港西段B17燕王莊--67.05--701.04——一級開發(fā)未啟動萬通地塊薛大人莊58.8352.676.1636.870.7股權(quán)轉(zhuǎn)讓一級開發(fā)過程進(jìn)行中區(qū)域周邊潛在供給的地塊較多，但多處于一級開發(fā)前期，在2022年之前均不會構(gòu)成有效供給，因此不構(gòu)成競爭。附：2007.1-2021.4北京市掛牌成交概況序號宗地名稱起始價(萬元)面積指標(biāo)〔㎡〕規(guī)劃建筑面積(㎡)規(guī)劃用途成交日期成交價樓面地價〔元/㎡〕受讓單位開發(fā)程度成交價/底價建設(shè)用地代征地(萬元)12330910722258893.17171555居住、可兼容配套07.12鐵房地產(chǎn)集團(tuán)五通一平3.1244332202296.20286120居住07.12.171500005243華潤置地〔武漢〕開展三通一平3.43278005892128557.51123734居住，可兼容配套07.12.24279002255北京潤豐房地產(chǎn)開發(fā)三通一平1.0451000123690.327094.91227322居住，可兼容配套07.12.241430006291華潤置地〔武漢〕開展六通一平2.853190056733.132230.26141833居住，可兼容公建及其他07.12.24401002827北京藝苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司三通一平1.3638750195741.734006.8298678住宅辦公商業(yè)金融07.12.291210004051北京順義新城建設(shè)開發(fā)七通一平3.171641583964.3615724.66134342住宅及配套、商業(yè)用房08.1慶市金科實(shí)業(yè)〔集團(tuán)〕與北京興源房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)合三通一平3.08207419804037287147060住宅、商業(yè)金融，兼容商業(yè)效勞業(yè)08.1.23650004420北京景旭房地產(chǎn)開發(fā)六通一平3.193873773223.1219518.87100147居住、商業(yè)金融、可兼容配套08.1.23.39137.73908北京軍建利司達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)三通一平1.01033932195966.321206.3221914居住、公共效勞設(shè)施、商業(yè)金融08.1.30836003767重慶市君兆房地產(chǎn)開發(fā)七通一平2.51137042209525.828530.2268132居住、公共效勞設(shè)施、商業(yè)金融08.1.301142004259重慶市君兆房地產(chǎn)開發(fā)七通一平3.11259442356736.893418356736住宅08.1.31.2520007064北京順義新城建設(shè)開發(fā)六通一平4.21355189168803.61641748.47256575居住08.1.31.610002377北京新龍房地產(chǎn)開發(fā)七通一平1.12007年1月-2021年4月，北京公開市場以掛牌方式出讓的中等及以上規(guī)模的居住用地主要集中在07年底和08年初，計(jì)13宗，分布區(qū)域以大興、順義為主，其中素質(zhì)較好的幾宗地塊成交價根本保持在底價的3.1倍左右。本次出讓地塊，是北京繼08年第三章地塊根本素質(zhì)分析及結(jié)論一、地塊素質(zhì)分析1、工程區(qū)位地塊位于北京市東北方向、五環(huán)外12.5公里、朝陽區(qū)與順義區(qū)交界處順義境內(nèi)、空港西側(cè)、周邊有溫榆河及龍道溝兩條水系經(jīng)過，羅馬湖、龍騰世紀(jì)公園近在咫尺，屬中央別墅區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)美，是北京高端物業(yè)集中區(qū)域之一。地塊處于后沙峪板塊，與一步之遙，居住氣氛濃厚，擁有北京最為濃郁的涉外氣氛，周邊有、進(jìn)出口加工區(qū)、空港物流基地、、現(xiàn)代汽車產(chǎn)業(yè)基地、金馬工業(yè)區(qū)等眾多優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)支撐，開展迅速，住宅及商務(wù)需求將迅速增加，區(qū)域開展前景看好。2、工程四至地塊四至均為現(xiàn)狀道路，其中：◆東：裕慶路〔30m〕，緊鄰空港工業(yè)區(qū)B區(qū)待出讓的工業(yè)用地以及距離300米左右的桔祥供熱站；◆南：安祥大街〔40m〕，緊鄰?fù)诔鲎尩纳虡I(yè)、金融及住宅用地〔C-03地塊〕；◆西：裕豐路〔40m〕，緊鄰龍道溝及濱河綠化帶；◆北：安慶大街〔30m〕，緊鄰現(xiàn)狀住宅小區(qū)〔水青庭、三山家園〕。3、道路交通系統(tǒng)◆地塊周邊擁有京承、機(jī)場高速、機(jī)場北線、等城市快速路，以及京順路、機(jī)場輔路、火沙路、順平路等多條城市主干道，交通非常便捷，至四環(huán)的車行時間約在20分鐘左右?！舻貕K東、西、北三個方向均為次干路，對工程影響不大，工程南側(cè)規(guī)劃的主干路只是連接線功能，對工程干擾不大，地塊距離主干路只有400米左右的距離，出行非常方便；◆新國展〔安華街〕與機(jī)場南線輔路的聯(lián)絡(luò)線將于今年9月開工，預(yù)計(jì)2021年完工并投入使用；◆地鐵M15號線，方案于09年開工，線路全長48公里，起于頤和園，經(jīng)清華大學(xué)、大屯路、望京、京順路、順平路到順義城區(qū)，將設(shè)有新國展站、新國展北站、后沙峪站等站。M15號線分兩期建設(shè)，最終方案于2022年建成通車。建成之后，海淀中關(guān)村科技園區(qū)、朝陽奧運(yùn)功能區(qū)以及新國展、順義新城四大區(qū)域?qū)⒈籑154、地塊景觀資源地塊周邊擁有羅馬湖、龍騰世紀(jì)文化公園、溫榆河、龍道溝、綠隔等眾多優(yōu)質(zhì)景觀資源。5、生活配套設(shè)施主要配套備注新國際展覽中心新館總規(guī)劃用地155.5公頃，地上總建筑面積66萬平方米。其中展館及附屬設(shè)施地上建筑面積40萬平方米，包括16個展館，展館室內(nèi)地上總使用面積20綜合配套設(shè)施地上建筑面積26萬平方米，包括綜合商業(yè)樓10萬平方米(配有購物、餐飲、健身、娛樂等設(shè)施)，酒店兩座8.5萬平方米，商務(wù)寫字樓兩座7.5萬平方米(包括會議中心、商務(wù)中心、技術(shù)交流室、新聞發(fā)布中心等)，停車總數(shù)可達(dá)空港工業(yè)A、B區(qū)◆目前園區(qū)內(nèi)擁有約380余家企業(yè)，其中外資企業(yè)占到了70%，園區(qū)集中了JVC、松下、索愛、西鐵城、空中客車等30余家世界500強(qiáng)企業(yè)，主要以物流、航空、電子等產(chǎn)業(yè)為主，年產(chǎn)值超過60億元，◆其中B區(qū)的開發(fā)也進(jìn)入了最后的沖刺階段，大量商業(yè)金融用地及國展配套用地集中出讓，為區(qū)域的快速開展創(chuàng)造了條件，目前園區(qū)內(nèi)MAX企業(yè)園20余萬㎡〔規(guī)劃35萬㎡〕的企業(yè)辦公樓的開發(fā)也已接近完成，將吸引大量企業(yè)入住龍騰世紀(jì)文化公園◆公園占地18萬㎡，綠化面積達(dá)15萬㎡，距離地塊僅700米，其中包括了球場等大量健身活動空間，提供了良好的休憩、運(yùn)動場所羅馬湖◆占地約19萬㎡，規(guī)劃將繼續(xù)東擴(kuò)，距離地塊約1.3公里酒店◆周邊擁有臨空皇冠假日、新錦江等五星級酒店，客房達(dá)2000余間，隨著T3航站樓的投入使用以及新國展的開放，大量星級酒店抓緊建設(shè)，片區(qū)配套日臻完善學(xué)校◆工程周邊擁有ISB、京西、力邁等北京最為知名的國際學(xué)校，吸引了大量外籍人士聚居于此，更吸引了大量的成熟投資客群在這里置業(yè)◆同時地塊周邊的全日制學(xué)校分布也比擬密集，如空港小學(xué)、順義二小、順義十中等商業(yè)配套◆地塊周邊商業(yè)配套成熟，主要商業(yè)街區(qū)均在3公里范圍內(nèi)，總體商業(yè)、餐飲配套面積在6萬平方米以上，未來地塊北側(cè)工程規(guī)劃有3萬平方米以上的商業(yè)，地塊南側(cè)的商業(yè)體量將超過40萬㎡，在1.5公里公共交通◆地塊北側(cè)邊界即為順義區(qū)12、18路，北側(cè)360米處為集中公交站點(diǎn)，有915支等多條公交線路，在地塊的南側(cè)1000醫(yī)療◆地塊附近3公里6、市政配套設(shè)施雨水在安慶大街上，距裕慶路路中心196m管徑DN600mm管內(nèi)底標(biāo)高為24.98m在安詳大街上，距裕慶路路中心180m管徑DN600mm管內(nèi)底標(biāo)高為24.87m在裕豐路上，距安詳大街路中心188m管徑DN600mm管內(nèi)底標(biāo)高為24.62m在裕慶路上，距安詳大街路中心184m管徑DN600mm管內(nèi)底標(biāo)高為25.36m污水在安慶大街上，距裕慶路路中心267m管徑DN300mm管內(nèi)底標(biāo)高為23.79m在安詳大街上，距裕豐路路中心166m管徑DN300mm管內(nèi)底標(biāo)高為23.96m在裕豐路上，距安詳大街路中心182m管徑DN300mm管內(nèi)底標(biāo)高為23.29m在裕慶路上，距安詳大街路中心139m管徑DN300mm管內(nèi)底標(biāo)高為24.40m給水在安慶大街上，距裕慶路路中心190m管徑DN200mm在安詳大街上，距裕慶路路中心139m管徑DN200mm在裕豐路上，距安詳大街路中心96m管徑DN200mm在裕慶路上，距安慶大街路中心209m管徑DN200mm中水在裕慶路上，距安詳大街路中心194m管徑DN150mm電力管溝穿管在裕慶路上，距安詳大街路中心92m6孔管接井在安詳大街上，距裕慶路路中心141m6孔管接井電信在裕慶路上，距安詳大街路中心207m6孔磚結(jié)構(gòu)在安詳大街上，距裕慶路路中心177m6孔磚結(jié)構(gòu)熱力在安慶大街上，距裕慶路路中心220m管徑DN300mm燃?xì)庠诎苍敶蠼稚希嘣c路路中心190m管徑DN200mm地塊位于成熟的空港工業(yè)開發(fā)區(qū)邊緣，相應(yīng)設(shè)施已建設(shè)到位。電力配置根據(jù)工程容量需求報(bào)順義供電局，由供電局出方案確定路由。二、工程風(fēng)險(xiǎn)分析及結(jié)論該工程為公開市場掛牌出讓工程，場地平整、無待拆遷地上物，工程法律關(guān)系簡單、明確，風(fēng)險(xiǎn)相對較小，地快原為桔祥莊農(nóng)田，存在地下物可能性較小。地塊所處區(qū)域住宅用地供給相比照擬緊張，06年以前出讓的工程均已開發(fā)建設(shè)并根本結(jié)案，規(guī)模有限，且多集中在順義新城區(qū)域，競爭相對較弱，在未來3年左右的時間內(nèi)，區(qū)域內(nèi)商品住宅的供給量不超過45.5萬平方米該宗土地是自2007年1月以來公開市場，區(qū)域成熟，產(chǎn)業(yè)開展迅速，體量、容積率均具備打造精品住宅的條件，同時付款條件相比照擬寬松，符合企業(yè)要求。同時該地塊交地時間相對較快，可以實(shí)現(xiàn)快速滾動開發(fā)。第四章北京市房地產(chǎn)宏觀市場分析一、北京市房地產(chǎn)市場分析1、04-07北京房地產(chǎn)投資市場分析北京市全市固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資近幾年均保持穩(wěn)步增長，2006年、2007年全市固定資產(chǎn)投資漲幅根本平衡。歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重一直保持在50%以上的水平，并呈逐年下降趨勢?？傮w而言，房地產(chǎn)投資比重相對較高，房地產(chǎn)開發(fā)投資為拉動北京市經(jīng)濟(jì)開展的主要力量之一。2、04-07北京房地產(chǎn)住宅市場投資分析北京市住宅開發(fā)投資近幾年均保持穩(wěn)步增長，但漲幅逐年下降。2007年漲幅為2.6％，漲幅下降約7個百分點(diǎn)。歷年住宅投資占房地產(chǎn)投資比重保持在一直在50%左右，但也呈逐年下降趨勢。2007年首次跌破50%關(guān)口?？紤]到2007年土地價格、原材料、人工本錢上漲等等因素后，可以斷定從2007以來，北京市住宅的實(shí)際開發(fā)量較低，住宅的供需層面矛盾的問題依然沒有得到解決，住宅市場的需求依然存在，北京未來的房地產(chǎn)大勢依然看好。3、北京市2006以來住宅期房市場供需分析從上述圖表中的數(shù)據(jù)中可以看出，全市住宅期房的銷售量一直保持在較高的預(yù)售率上，除去2006年3季度小于100%外，其余各季度預(yù)售率都超過100%，呈現(xiàn)出住宅市場的強(qiáng)勁需求。由于受到宏觀調(diào)控的影響，消費(fèi)者觀望情緒較為嚴(yán)重，2021年1季度住宅期房上市量、預(yù)售量均出現(xiàn)大幅下滑，但預(yù)售率仍到達(dá)了100%，說明北京住宅市場仍然存在較大的容量，對于專業(yè)的品牌開發(fā)企業(yè)而言，目前的市場狀況恰恰是一個較好的機(jī)遇。4、北京市2006以來住宅期房市場成交分析從價格變化情況來看，從2006年1季度以來北京市住宅期房成交價都保持著較為強(qiáng)勁的提升，2006年全年的均價為8102元/平米，2007年全年均價為11440元/平米，年漲幅高達(dá)41%。受到政策和市場觀望情緒的影響，2021年一季度市場均價出現(xiàn)小幅下降的變化，但仍然是季度均價中第二高點(diǎn)，且與2007年4季度相比，環(huán)比下降幅度僅為3.8%。從預(yù)售成交量來看，從06年至今，各季度的成交量幾乎均大于預(yù)售量，即使在08年1季度市場觀望情緒較為嚴(yán)重的情況下，仍然到達(dá)了較高的成交率，可見市場的剛性需求仍然較為強(qiáng)勁。二、北京市土地市場分析2005200620072021年近期住宅用地面積〔萬㎡〕294798501294住宅可售面積〔萬㎡〕433867989526注：2007年出讓土地、及可售面積中各包括“兩限房〞建設(shè)用地面積142萬㎡，可售面積267萬㎡；2021年近期住宅可售面積中包括“兩限房〞45萬㎡。從近幾年的成交情況看，土地供給量總體呈上升趨勢，但由于本市常住人口的迅速增長，住房需求不斷提高作為商品住宅供給的源頭土地供給仍偏少，國家為緩解供需矛盾這兩年已開始加大供給力度。2007年土地市場共成交住宅用地規(guī)劃建筑面積為989萬㎡，平均樓面地價3495元/㎡，2021年出讓住宅規(guī)劃建筑面積為526萬㎡，樓面地價為4532元/㎡，與去年同期相比樓面價上升30%。進(jìn)入07年底-08年初以來，北京土地市場供給進(jìn)入“井噴〞狀態(tài)，其中特別是1月份共出讓住宅類土地面積237萬㎡，住宅可售面積392萬㎡，但大規(guī)模住宅用地出讓較少，年后截至4月底只成交一塊大規(guī)模住宅用地。即由合生獲取的通州區(qū)永順鎮(zhèn)居住工程用地，建設(shè)用地116444.6

㎡，規(guī)劃建筑面積334197㎡，樓面成交價5206元/㎡。這種土地供給的活潑對于今后北京房地產(chǎn)市場起到了一定的積極作用。三、房地產(chǎn)政策分析2021年一季度房產(chǎn)市場政策主要集中在金融、保障兩個方面，緊縮的貨幣政策影響了客戶的購置熱情與支付能力。金融08年一季度央行三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，調(diào)整幅度均為0.5個百分點(diǎn)。上調(diào)后的準(zhǔn)備金率為16%，且未來有進(jìn)一步加息的可能。保障住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定了未來住房政策的政策取向；國稅總局、財(cái)政部對建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，購置及出租經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)定了不同程度的減免政策。此外“以戶為單位認(rèn)定第二套住房〞政策，使得較大一局部客戶的需求受到抑制?？偨Y(jié)：目前宏觀調(diào)控的影響還未消除，市場的觀望氣氛仍然比擬嚴(yán)重，但是從經(jīng)濟(jì)開展面與住宅市場的供需根本面分析，未來北京市的房地產(chǎn)大勢完全可以長期看好！第五章工程細(xì)分市場分析一、工程區(qū)域市場分析1、競爭片區(qū)的界定根據(jù)地塊位置、交通狀況及區(qū)域工程分布特點(diǎn)、受眾群體相近性，并結(jié)合目標(biāo)地塊銷售周期內(nèi)潛在地塊的供給情況，特將順義城區(qū)、中央別墅區(qū)區(qū)域、來廣營區(qū)域及泛望京區(qū)域四個板塊作為競爭區(qū)域。2、競爭片區(qū)特性分析2.1中央別墅區(qū)板塊2.1.1板塊概況由于與機(jī)場、CBD、使館區(qū)之間的聯(lián)系以及成熟的別墅生活配套使得該區(qū)域已經(jīng)成為北京市涉外氣氛最濃的高端別墅區(qū)。區(qū)域內(nèi)三級租賃市場非常良好，別墅工程投資回報(bào)率平均為6-8%，租賃情況最好的優(yōu)山美地工程目前投資回報(bào)率為8-10%。2.1別墅客群分析：客戶大體分為兩大類：傳統(tǒng)的中央別墅物客戶：北京市東部區(qū)域的高端客戶群體，歐美外企的高管、私人企業(yè)主以及使館人員，他們依賴于機(jī)場的出行，以及周邊國際化的生活氣氛及配套〔主要表達(dá)于國際學(xué)?！场Ｍ瑫r還存在傳統(tǒng)的中央別墅區(qū)的投資客戶，看中別墅的日益稀缺以及較高的租金回報(bào)，會選擇性價比擬高的物業(yè)進(jìn)行投資。新鮮的別墅客群首次在中央別墅區(qū)置業(yè)，在市區(qū)屢次置業(yè)的成功年輕人士，大多有海外經(jīng)歷，作為階段性的居住需求在此處進(jìn)行置業(yè)。他們愿意享受濃郁的涉外氣氛，貼近自己的社交圈