物業(yè)管理市場的運行機制范本

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔第二節(jié)物業(yè)管理市場的運行機制

一、物業(yè)管理市場價格機制

價格機制是指在市場競爭過程中，價格變動與供求變動之間相互制約的聯(lián)系和作用。價格機制是市場機制中最敏感、最有效的調(diào)節(jié)機制，價格的變動對整個社會經(jīng)濟活動有十分重要的影響。

(一)物業(yè)管理服務的價值構(gòu)成

物業(yè)管理公司的產(chǎn)品——服務，凝結(jié)著物業(yè)管理公司工作人員的勞動，同樣具有價值和使用價值。由于物業(yè)管理服務的無形性，服務的等級層次很難具體地加以描述，因此在方法上又與有形產(chǎn)品的定價有所區(qū)別。

物業(yè)管理服務的價值在形式上表現(xiàn)為物業(yè)管理服務價格，它是物業(yè)管理的效用、物業(yè)管理的相對稀缺性及對物業(yè)管理的有效需求三者相互作用的結(jié)果。也就是說，物業(yè)管理服務的價值由這三者的相互作用并通過具體價格表現(xiàn)出來。來源于：--/-.

1.物業(yè)管理服務的效用

物業(yè)管理服務的效用是指物業(yè)業(yè)主或用戶因物業(yè)管理公司的服務而得到滿足的程度。物業(yè)管理服務如果沒有效用，就不會有物業(yè)管理服務價格，業(yè)主或用戶也就不會產(chǎn)生占有物業(yè)管理服務的欲望。

2.物業(yè)管理服務的相對稀缺性

物業(yè)管理服務的相對稀缺性，即意味著對比業(yè)主的一般欲望，其欲望的滿足由于從質(zhì)和量上有限而處于不足的狀態(tài)。因此，物業(yè)管理服務價格被看作是稀缺性的價值反映，可以認為是在結(jié)合效用和稀缺性后產(chǎn)生的。

3.物業(yè)管理的有效需求

除以上兩個原因外，還須對物業(yè)管理服務形成現(xiàn)實購買力才行。人們把購買力所形成的需求稱為有效需求；就是說，業(yè)主或用戶對物業(yè)管理服務費具備一定的支付能力。

(二)物業(yè)管理服務的價格形式

目前，我國物業(yè)管理服務的價格形式可以分為政府定價、政府指導價和經(jīng)營者定價三種。

1.政府定價

政府定價是一種政策性定價，是以城市居民平均生活水平為基本依據(jù)的。政府定價的目的是為了推進住房制度改革的深化，這關系到千家萬戶的切身利益、社會的安定，也關系到物業(yè)的正常使用和保值增值。1996年，國家計委、建設部聯(lián)合發(fā)出的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》規(guī)定：“為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務收費，實行政府定價或政府指導價?！闭▋r的形式，在住房制度改革和物業(yè)管理市場起步階段是非常必要的，它有助于市場的穩(wěn)定。

2.政府指導價

政府指導價是另一種政策性價格形式，是由政府物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門，根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度制定并公布執(zhí)行的中準價。物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會共同協(xié)商，在政府指導價規(guī)定的幅度內(nèi)確定具體收費標準。

3.經(jīng)營者定價

經(jīng)營者定價是指物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表共同協(xié)商議定，然后將收費標準和收費項目向當?shù)匚飪r部門報告?zhèn)浒傅囊环N價格形式。這種定價形式完全體現(xiàn)市場規(guī)律的作用，是一種市場價格，在發(fā)展得較為成熟的物業(yè)管理市場中適宜采用這種定價形式。

(三)物業(yè)管理服務價格的確定

1.定價原則

物業(yè)管理公司是一種企業(yè)機制，應遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，以馬克思的勞動價值論為基礎，結(jié)合物業(yè)管理服務的特征，來確定物業(yè)管理服務價格。

(1)堅持權(quán)利與義務相結(jié)合的原則。按照市場經(jīng)濟原則，物業(yè)管理公司提供的服務與取得的費用應做到質(zhì)價相符；同樣，作為業(yè)主，在得到一定等級的服務之后也必須支付一定的費用。

(2)堅持依法定價原則。依法定價必須按有關部門的政策和標準，反對物業(yè)管理公司單方面定價。

(3)堅持遵循符合業(yè)主或用戶消費規(guī)律的原則。

2.定價方法

(1)成本加利潤法。成本一般是通過對物業(yè)管理費及其構(gòu)成進行測算和處理，然后加上按目標利潤率計算的利潤額。

(2)由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)議定價。這種定價方法適用于造價較高的物業(yè)。

3.定價策略

(1)差別定價法。即針對不同的物業(yè)、不同的市場采取不同的價格；或者對同一幢物業(yè)，按不同的顧客需求采取不同的價格。

(2)增量定價法。就是指通過計算由價格政策引起的利潤是否增加來判斷定價方案是否可行，如果增量利潤是正值，說明定價方案可以接受；如果增量利潤是負值，就是不可接受的。增量利潤等于定價方案引起的總增量收入減去定價方案引起的增量成本。

(3)物業(yè)管理服務價格與服務質(zhì)量的定價技巧。不同的服務質(zhì)量與相適應的價格標準組合在一起，在物業(yè)管理公司與用戶或業(yè)主認可的范圍內(nèi)是可行的。高服務價格、低服務質(zhì)量的組合不為業(yè)主所接受，高服務質(zhì)量、低服務價格的組合對物業(yè)管理公司來說無利可圖。一般地，在既定的服務價格水平上，業(yè)主希望得到最優(yōu)質(zhì)的服務，或者在既定服務質(zhì)量水平上，業(yè)主希望自己支付最低的價格。

二、物業(yè)管理市場供求機制

在物業(yè)管理市場中，供給是指在一定時間內(nèi)已經(jīng)存在于市場和能夠提供給市場銷售的物業(yè)管理服務的總量；需求則是指在一定時間內(nèi)市場上消費者對物業(yè)管理服務的具體貨幣支付能力的需求數(shù)量。

物業(yè)管理市場上的供給與需求是對立統(tǒng)一的關系，二者互為條件、相互對立、互相制約。供給和需求都要求對方與之相適應，達到平衡協(xié)調(diào)的關系。然而，供求之間不可能永遠一致，在一定時期和一定條件下可能表現(xiàn)為供大于求；而在另一時期和條件下，又可能表現(xiàn)為求大于供?？墒?，在一定時期的客觀條件下，物業(yè)管理服務又可能會呈現(xiàn)供求相等的平衡狀態(tài)。但總的說來，供求之間的平衡只是暫時的、相對的和有條件的，而不平衡則是普遍的、絕對的。

(一)決定物業(yè)管理市場供求的主要因素

1.決定物業(yè)管理服務供給量的主要因素

(1)人力資源狀況。物業(yè)管理提供的是服務，要完成這種服務，最主要的是人力資源。如果社會上熟練掌握物業(yè)管理技能的人多，表明物業(yè)管理行業(yè)的人力資源豐富，物業(yè)管理服務的供給量就多；相反，社會上熟練掌握物業(yè)管理技能的人少，人力資源貧乏，物業(yè)管理服務的供給量就會相對地少。目前，在我國物業(yè)管理市場中，科學地進行組織經(jīng)營、管理和熟練掌握物業(yè)管理技能的專門人才并不多，人力資源并不豐富。

(2)國家經(jīng)濟政策。國家的產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、稅收政策等對物業(yè)管理服務的供給量也產(chǎn)生影響。產(chǎn)業(yè)政策的變動會影響投入各個生產(chǎn)部門的勞動總量的變動，從而影響各部門的供給量。國家支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)投資多、貸款利率低，因而能擴大生產(chǎn)增加供給。國家如果對某一部門或某一產(chǎn)品增加財政補貼，可以刺激生產(chǎn)增加供給；如果提高貸款利率，則會抑制生產(chǎn)減少供給。

(3)相關服務價格的變動。有些勞務的使用價值與物業(yè)管理服務是密切相關的或可以互相替代的。這些相關連或可替代的服務價格的變動，也會引起物業(yè)管理供給量的變動。比如，專業(yè)的家庭服務公司的服務價格下降，人們就愿意直接請其提供服務，減少物業(yè)管理公司提供的服務。價格的變化引起需求的變化，這樣，家庭服務就會擴大，供給量增加，物業(yè)管理的服務項目就會萎縮，供給就會減少。

2.決定物業(yè)管理服務需求量的主要因素

(1)消費者的貨幣收入水平。在貨幣幣值不變的條件下，消費者的購買能力會隨著貨幣收入的增加而提高。如果說人們的貨幣收入增加了，即使物業(yè)管理服務的價格不變或略有上升，業(yè)主還是會購買這種服務，需求量會增加；如果人們的貨幣收入減少，就會縮減消費，即使物業(yè)管理服務的價格不變或略有下降，需求量也會有所減少。物業(yè)管理服務并不是生活必需品，而是一種享受性服務，收入水平的變化對其需求的影響程度相對會大一些。

(2)消費者偏好。消費者偏好是指人們習慣于消費某種商品或特別喜愛消費某種商品的心理行為。消費者偏好對物業(yè)管理服務的需求量有較大的影響。例如，有人要求有保安員的保安服務，亦有人不喜歡保安員的保安服務，而使用科技安全防范產(chǎn)品進行保安。特別是當前，物業(yè)管理還未被全社會充分認識，業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求還缺乏主動性。當然，人們的生活習慣和消費偏好是可以引導和改變的。

(3)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模大，向社會提供的物業(yè)絕對量增加，客觀上擴大了物業(yè)管理的需求；房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模小而且慢，對物業(yè)管理的需求自然較少。就一時一地而言，房地產(chǎn)規(guī)模的變化，對當時物業(yè)管理服務需求量的變動有著明顯的影響。

(二)物業(yè)管理市場的供求規(guī)律

供求規(guī)律是物業(yè)管理市場中的一個重要規(guī)律，主要有以下內(nèi)容：

1.供求的變動決定著價格的變動

(1)如果物業(yè)管理服務供不應求，價格就要上漲。這種情況可以在供應量不變而需求量增加的情況下發(fā)生，也可以在需求量不變而供應量減少的情況下發(fā)生。

(2)如果物業(yè)管理服務供過于求，價格就會下降。這種情況可以在需求量不變而供應量增加的情況下發(fā)生，也可以在供應量不變而需求量減少的情況下發(fā)生。

2.價格變動引起供求情況的變動

(1)如果物業(yè)管理服務的價格上漲，需求就會相應減少；相反，價格下跌，需求就會相應增加。

(2)如果物業(yè)管理服務價格上漲，供給便會增長；價格下跌，供給便會減少。

(3)供求的變化和價格的變化方向相反。如果物業(yè)管理服務供不應求，價格自然會上漲。價格上漲會引起物業(yè)管理公司擴大經(jīng)營，或其他行業(yè)轉(zhuǎn)移經(jīng)營，供給量增加，需求相對減少。而當供求狀態(tài)趨向供過于求時，價格就下跌，物業(yè)管理公司就會調(diào)整減少經(jīng)營，供給量隨之減少，需求量相對增加。這種增減到一定程度，價格就回升，往前發(fā)展又會變成供不應求，循環(huán)發(fā)展。

3.供求變動決定買、賣方市場的變動

在物業(yè)管理服務的供求變化中，買賣雙方哪一方占優(yōu)勢，在價格和其他條件上就能壓倒對方，在市場中對自己有利。在物業(yè)管理服務供不應求時，賣方占優(yōu)勢，便形成“經(jīng)營者主權(quán)”，表現(xiàn)為賣方市場；在物業(yè)管理服務供過于求時，買方占優(yōu)勢，便形成“消費者主權(quán)”，表現(xiàn)為買方市場。

三、物業(yè)管理市場競爭機制

競爭機制是指競爭同供求關系、價格變動、生產(chǎn)要素流動與組合，以及市場成果分配諸因素之間的有機聯(lián)系和運動趨向。市場經(jīng)濟是競爭經(jīng)濟，沒有競爭也就沒有市場經(jīng)濟。

(一)物業(yè)管理市場競爭的必然性

在物業(yè)管理市場中，市場主體之間，尤其在物業(yè)管理經(jīng)營者之間的競爭是一個內(nèi)有動力外有壓力的、持續(xù)不斷的市場較量過程。因此，競爭推動和迫使物業(yè)管理經(jīng)營者進行合理的決策，并且通過優(yōu)勝劣汰的強制作用，獎勵高效率者，懲罰低效率者，對價格信號作出迅速及時的反應，不斷嘗試新的生產(chǎn)服務要素組合，開發(fā)和擴大新的物業(yè)管理市場領域，推出新的服務項目，保證資源配置到最為需要的地方。

如果沒有競爭或缺乏競爭，占據(jù)物業(yè)管理市場壟斷地位的少數(shù)企業(yè)就會靠犧牲其他市場參與者(包括物業(yè)管理服務經(jīng)營者和業(yè)主或使用人)的利益，謀取壟斷利潤；由于沒有作出相應的市場貢獻，從而導致整個物業(yè)管理市場的經(jīng)濟效率和服務水平的降低。

我國的物業(yè)管理市場是一個新興的市場，市場機制還不完善。基于此，1999年5月，在全國物業(yè)管理工作會議上，國家建設部提出要在物業(yè)管理市場中盡快引入競爭機制，明確要求：

(1)在2000年之前，必須徹底改變誰開發(fā)、誰管理的壟斷經(jīng)營局面。開發(fā)企業(yè)下設的物業(yè)管理機構(gòu)應與開發(fā)企業(yè)脫鉤，面向社會，獨立經(jīng)營，自負盈虧。

(2)凡是10萬平方米以上新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，開發(fā)企業(yè)應當在主管部門的指導與監(jiān)督下，在商品房預售前面向社會招標。

(3)鼓勵物業(yè)管理企業(yè)通過兼并、收購、聯(lián)合、改造、改組等方式進行企業(yè)重組，以大帶小，合小為大，合弱為強，形成規(guī)模優(yōu)勢，從而降低企業(yè)管理成本，提高企業(yè)適應市場的能力。

(二)物業(yè)管理市場競爭的形式

1.物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭

從市場競爭的范圍來考察，物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭主要是圍繞著提高服務質(zhì)量、增加服務項目、降低經(jīng)營成本等內(nèi)容而展開的。這種競爭促使各個企業(yè)管理服務的個別勞動時間平均化為社會必要勞動時間，其結(jié)果必然是推動企業(yè)的技術進步和勞動生產(chǎn)率的提高。

2.業(yè)主與經(jīng)營者之間的競爭

從參與競爭的市場主體之間的關系來考察，業(yè)主與經(jīng)營者之間的競爭主要表現(xiàn)為對物業(yè)管理服務，業(yè)主要賤買、經(jīng)營者要貴賣的競爭。這是經(jīng)營者與業(yè)主爭奪物業(yè)管理市場主權(quán)的競爭。

3.價格競爭與非價格競爭從競爭是否圍繞價格變動這一角度來考察，價格競爭就是通過降低服務價格來爭取較多的消費者，從而擴大物業(yè)管理服務銷售量的競爭，其實質(zhì)是企業(yè)之間提高勞動生產(chǎn)率的競爭。它要求物業(yè)管理企業(yè)千方百計加強管理、改進技術、節(jié)約資源，達到少投入多產(chǎn)出的目的。非價格競爭就是指不變動價格，而是通過其他途徑和采用其他方法來爭取較多的消費者，從而擴大物業(yè)管理服務銷售量的競爭。如：開發(fā)新的服務項目，提高服務質(zhì)量，擴大廣告宣傳，改變銷售方法，等等，用這些方法和途徑來爭取更多的業(yè)主購買物業(yè)管理服務。(三)市場競爭與經(jīng)濟風險有市場競爭就必然存在經(jīng)濟風險。在社會化大生產(chǎn)的市場經(jīng)濟中，由于生產(chǎn)技術的迅速變化，市場情況的千變?nèi)f化，以及某些政治因素的干擾和自然災害的影響，使物業(yè)管理經(jīng)營者的實際收益低于原預期收益，從而蒙受經(jīng)濟損失，甚至發(fā)生虧損或破產(chǎn)，這就是經(jīng)濟風險。隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和經(jīng)濟體制改革的深化，物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的經(jīng)濟實體，有自身的經(jīng)濟利益，要參與市場競爭，這就要承擔經(jīng)營決策的正誤以及經(jīng)營活動的好壞所帶來的后果。

在市場競爭中，從產(chǎn)生經(jīng)濟風險的原因來看，經(jīng)濟風險主要有三個方面：

(1)自然風險。由自然因素造成的經(jīng)濟風險，如雷擊、火災、水災、地震、氣候突變等給經(jīng)營者帶來的經(jīng)濟損失即屬自然風險。

(2)社會風險。由個人或集團的社會行為造成的經(jīng)濟風險，如盜竊、事故、政治動亂、戰(zhàn)爭等給經(jīng)營者帶來的經(jīng)濟損失即屬社會風險。

(3)經(jīng)營風險