蘇州月亮灣項(xiàng)目分類產(chǎn)品定位建議下課件

相城區(qū)供應(yīng)結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)對比差異明顯，供應(yīng)以40平方米以下產(chǎn)品為主，而成交各面積段均有分布二、宏觀供需分析/相城區(qū)供應(yīng)結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)對比差異明顯，供應(yīng)以40平方米以下產(chǎn)1區(qū)域典型個(gè)案租售價(jià)（元/㎡）主力面積（㎡）存量面積（㎡）租售率園區(qū)環(huán)球18822000-24000160-2604801534%恒宇廣場1350080-18012599%星東環(huán)12000-13000120-160168700%圓融大廈14000180-2501319380%新區(qū)高新國際商務(wù)廣場待定——1060000%中心城區(qū)石路金座13000106-108896265%沿海國際中心70-80元/M2/月180-2204820010%吳中區(qū)蘇州中心待定50-1500350000%吳中大廈40-50元/M2/月200-400512870%新蘇國際廣場1200070-1703432831%港龍財(cái)智國際預(yù)計(jì)800040-70708550%國際科技大廈預(yù)計(jì)750080-320445580%相城區(qū)泰峰智匯總部700050-1001247830%嘉元廣場750060-2302923451%創(chuàng)世紀(jì)大廈850090-140759184%園區(qū)和吳中區(qū)在售項(xiàng)目較多，且園區(qū)在整體檔次上明顯高于其他區(qū)域約53萬方二、宏觀供需分析/區(qū)域典型個(gè)案租售價(jià)主力面積存量面積租售率園區(qū)環(huán)球1882202區(qū)域項(xiàng)目名稱租金水平（元/㎡/天）園區(qū)國際大廈2.5-2.7建屋大廈2.2-2.6中惠銀龍大廈1.7-2.2東環(huán)時(shí)代廣場1.7-2.0現(xiàn)代創(chuàng)展大廈1.8-2.0開元大廈1.5新區(qū)金獅大廈1.9-2.1（含物業(yè)費(fèi)）新地中心2.1-2.5金河國際大廈2.0-2.2華福大廈1.5-1.8中心城區(qū)經(jīng)貿(mào)大廈2（含物業(yè)）協(xié)和大廈1.8-2..0（含物業(yè)）麗景苑1.8-2.0吳商會館1.4萬達(dá)商業(yè)廣場0.8-1.0泰華商城1.2華亭大廈1.3區(qū)域差異三大區(qū)域整體租金價(jià)格水平差異明顯，不同檔次產(chǎn)品租金價(jià)格相差較大園區(qū)寫字樓租金水平高于新區(qū)和中心城區(qū)園區(qū)高品質(zhì)寫字樓租金水平在2.2-2.7元/天·平米，中低檔寫字樓的租金水平在1.7元/天·平米左右檔次與租金水平關(guān)聯(lián)度：高檔寫字樓的租金水平在2.2-2.7元/天·平米中檔寫字樓的租金水平在1.5-1.8元/月·平米而低檔寫字樓的租金水平在1.2元/月·平米左右不同檔次寫字樓的租金梯度明顯三大區(qū)域租金差異明顯，不同檔次寫字樓租金差異梯度明顯二、宏觀供需分析/區(qū)域項(xiàng)目名稱租金水平（元/㎡/天）園區(qū)國際大廈2.5-2.73中銀惠龍大廈國際大廈世紀(jì)金融大廈星海國際廣場代表性客戶蘇南萬科：1500平米北京康捷空：500平米代表性客戶通用電氣：400平米凱通國際物流：300平米代表性客戶中海環(huán)球空運(yùn)：300平米恒逸軟件：500平米代表性客戶錦海捷亞貨運(yùn)：500平米參數(shù)技術(shù)：200平米目標(biāo)租戶園區(qū)租戶多以外資企業(yè)居多，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)租售價(jià)格成為蘇州最高，本項(xiàng)目主要抓取該區(qū)域因租售價(jià)格太高外溢的穩(wěn)定發(fā)展型的本土企業(yè)主要樓宇客戶構(gòu)成概覽三、微觀分析/中銀惠龍大廈國際大廈世紀(jì)金融大廈星海國際廣場代表性客戶代表性4三、微觀分析園區(qū)主流辦公樓單元面積集中在150-250M2之間，100-120M2也較多；100M2以內(nèi)100-200M2200-300M2300-500M2500-1000M21000M2以上環(huán)球188星東環(huán)恒宇國際大廈高峰會新天翔沸騰CBD星虹國際圓融廣場建屋大廈置地大廈商旅大廈月亮灣紫金東方房產(chǎn)、金融、地方國企自建自用或租用/三、微觀分析園區(qū)主流辦公樓單元面積集中在150-250M2之5工業(yè)園區(qū)內(nèi)歐美客戶比重相對較高客源以蘇州本地以及大陸其他地區(qū)的內(nèi)資客戶為主，外資總體所占比重較??；行業(yè)以房產(chǎn)為主四、客戶分析園區(qū)是蘇州市未來的開發(fā)重點(diǎn)，地產(chǎn)類企業(yè)占據(jù)相當(dāng)高的比重/工業(yè)園區(qū)內(nèi)歐美客戶比重相對較高客源以蘇州本地以及大陸其他地區(qū)6行業(yè)區(qū)分對寫字樓產(chǎn)品面積需求差異明顯，其中房地產(chǎn)、金融業(yè)需求偏大，而企業(yè)區(qū)域來源面積需求差異則相對較弱四、客戶分析月亮灣商務(wù)中心區(qū)目標(biāo)客戶金雞湖CBD目標(biāo)客戶/行業(yè)區(qū)分對寫字樓產(chǎn)品面積需求差異明顯，其中房地產(chǎn)、金融業(yè)需求7高新商務(wù)廣場、環(huán)球188、蘇州中心第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第四梯隊(duì)本項(xiàng)目、星東環(huán)、恒宇廣場、新蘇國際廣場萬達(dá)廣場、創(chuàng)世紀(jì)大廈港龍財(cái)智中心項(xiàng)目資源遜于金雞湖CBD，因此本項(xiàng)目在蘇州寫字樓市場上以第二梯隊(duì)為最合適項(xiàng)目寫字樓物業(yè)屬于蘇州第二梯隊(duì)，為精品辦公寫字樓項(xiàng)目綜合辦公、居住、商業(yè)于一體，品質(zhì)起點(diǎn)高裙樓商業(yè)定位中高檔配套商業(yè)設(shè)施(設(shè)獨(dú)立入口）五、定位建議/高新商務(wù)廣場、環(huán)球188、蘇州中心第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第8目標(biāo)客戶以成熟發(fā)展型企業(yè)及一般投資客為主公司類型：成熟發(fā)展型企業(yè)員工人數(shù)：30～50人人均面積：6～9M2核心客戶的需求面積：180～450M2主力產(chǎn)品面積：120～200M2；部分樓層設(shè)置300～500M2的大面積單位客戶類型：成長型企業(yè)＋投資客企業(yè)員工人數(shù)：15～20人人均面積：6～7M2核心客戶的需求面積：90～140M2主力產(chǎn)品面積：100M2——?jiǎng)澐譃樾∶娣e單位，彈性組合；方便客戶投資及出租項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶公司經(jīng)過5年或以上發(fā)展積累，有一定經(jīng)濟(jì)力實(shí)力改善辦公環(huán)境，建立良好的公司形象對園區(qū)CBD的高檔辦公物業(yè)價(jià)格較難承受對蘇州整體經(jīng)濟(jì)趨勢看好，認(rèn)為商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值較大對月亮灣的規(guī)劃充滿信心，認(rèn)為本項(xiàng)目投資回報(bào)率好項(xiàng)目交通體系完備，通達(dá)性好，未來出租市場良好自用型客戶投資型客戶五、定位建議/目標(biāo)客戶以成熟發(fā)展型企業(yè)及一般投資客為主公司類型：成熟發(fā)展型9面積配比面積區(qū)間配比目標(biāo)客源100-120M230%投資客、成長型企業(yè)200M2左右50-55%成熟發(fā)展型企業(yè)300M2左右15-20%成熟發(fā)展型企業(yè)合計(jì)100%宏觀供需40-60M2和260M2以上的產(chǎn)品為全市主流，分別占比30%和20%微觀供需園區(qū)主流辦公需求集中在150M2-250M2之間業(yè)種定位以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、IT、其它服務(wù)為主，需求集中在150-250M2之間客源定位以成熟發(fā)展型企業(yè)自用，及一般投資客投資為主五、定位建議/面積配比面積區(qū)間配比目標(biāo)客源100-120M230%投資客、10三、商業(yè)定位篇/三、商業(yè)定位篇/11項(xiàng)目名稱國際大廈高峰會新天翔星虹國際圓融大廈-SIFC建屋大廈置地大廈商旅大廈裙房面積M2約18000170005100043001500約4000約5000/

使用/出租率：100%100%100%

//100%100%/使用功能總臺問詢有有有有有有有有便利零售/有有有////大型百貨//天虹百貨/////咖啡COSTA星巴克

//星巴克//餐飲精品餐館天家,精品粵菜有有有///其它服務(wù)/KTV，銀行，美容銀行，休閑///銀行/一、類似項(xiàng)目分析園區(qū)辦公樓裙房多作辦公配套使用，基本設(shè)置銀行、總臺、咖啡店等功能，部分設(shè)置為品牌百貨零售、餐飲、娛樂/項(xiàng)目名稱國際大廈高峰會新天翔星虹國際圓融大廈-SIFC建屋大12二、消費(fèi)客源分析本案商業(yè)面臨客源短缺的問題，短期商業(yè)價(jià)值不高，業(yè)種狹窄湖東南部板塊人群屬性：中產(chǎn)、富裕階層消費(fèi)業(yè)種：餐飲、休閑消費(fèi)能力：高消費(fèi)頻度：較低(圓融廣場競爭)研究生城客源人群屬性：師生、科技人員消費(fèi)業(yè)種：餐飲、休閑、購物消費(fèi)能力：中等消費(fèi)頻度：較高南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源人群屬性：個(gè)體商戶、私企業(yè)主消費(fèi)業(yè)種：餐飲、休閑、購物消費(fèi)能力：中高,但意愿不強(qiáng)消費(fèi)頻度：中等/二、消費(fèi)客源分析本案商業(yè)面臨客源短缺的問題，短期商業(yè)價(jià)值不高13消費(fèi)客源數(shù)量分析已有消費(fèi)人群未來消費(fèi)人群湖東城市中產(chǎn)4萬人跨唐住宅區(qū)中產(chǎn)2萬人月亮灣商務(wù)精英1萬人大學(xué)城老師。0.3萬人科技城白領(lǐng)及企業(yè)主。10萬人車坊個(gè)體戶。0.5萬人本案二公里輻射范圍一公里輻射范圍四公里輻射范圍消費(fèi)人群區(qū)域?qū)傩詳?shù)量已有消費(fèi)人群湖東城市中產(chǎn)40000跨塘個(gè)體商戶20000高教區(qū)大學(xué)城老師3000車坊個(gè)體商戶5000小計(jì)68000未來消費(fèi)人群月亮灣商務(wù)人員10000高檔住宅企業(yè)主、中產(chǎn)12000科技城白領(lǐng)、企業(yè)主100000小計(jì)122000合計(jì)190000高檔住宅區(qū)1.2萬人/消費(fèi)客源數(shù)量分析已有消費(fèi)人群未來消費(fèi)人群湖東城市中產(chǎn)跨唐住宅14三、定位建議本案商業(yè)面臨客源短缺的問題，短期商業(yè)價(jià)值不高，業(yè)種狹窄客源特征區(qū)域客源不足，缺乏常住人口支撐，且對外輻射力弱于圓融廣場，短期內(nèi)持有招商經(jīng)營，不宜分割銷售。綜合體制約本案融高端居住、商務(wù)、商業(yè)于一體，不適宜發(fā)展大眾型臨街商鋪業(yè)種選擇以休閑、餐飲、精致娛樂為主，補(bǔ)充便利零售業(yè)態(tài)選擇宜考慮整體封閉式運(yùn)營形態(tài)（類似于高峰會、錦華商業(yè)街）低樓層：

主力餐飲：4000M2左右休閑餐飲：200-600M2零售/服務(wù)：50-100M2高樓層：娛樂：4000M2左右/三、定位建議本案商業(yè)面臨客源短缺的問題，短期商業(yè)價(jià)值不高，業(yè)15THANKS/THANKS/16相城區(qū)供應(yīng)結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)對比差異明顯，供應(yīng)以40平方米以下產(chǎn)品為主，而成交各面積段均有分布二、宏觀供需分析/相城區(qū)供應(yīng)結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)對比差異明顯，供應(yīng)以40平方米以下產(chǎn)17區(qū)域典型個(gè)案租售價(jià)（元/㎡）主力面積（㎡）存量面積（㎡）租售率園區(qū)環(huán)球18822000-24000160-2604801534%恒宇廣場1350080-18012599%星東環(huán)12000-13000120-160168700%圓融大廈14000180-2501319380%新區(qū)高新國際商務(wù)廣場待定——1060000%中心城區(qū)石路金座13000106-108896265%沿海國際中心70-80元/M2/月180-2204820010%吳中區(qū)蘇州中心待定50-1500350000%吳中大廈40-50元/M2/月200-400512870%新蘇國際廣場1200070-1703432831%港龍財(cái)智國際預(yù)計(jì)800040-70708550%國際科技大廈預(yù)計(jì)750080-320445580%相城區(qū)泰峰智匯總部700050-1001247830%嘉元廣場750060-2302923451%創(chuàng)世紀(jì)大廈850090-140759184%園區(qū)和吳中區(qū)在售項(xiàng)目較多，且園區(qū)在整體檔次上明顯高于其他區(qū)域約53萬方二、宏觀供需分析/區(qū)域典型個(gè)案租售價(jià)主力面積存量面積租售率園區(qū)環(huán)球18822018區(qū)域項(xiàng)目名稱租金水平（元/㎡/天）園區(qū)國際大廈2.5-2.7建屋大廈2.2-2.6中惠銀龍大廈1.7-2.2東環(huán)時(shí)代廣場1.7-2.0現(xiàn)代創(chuàng)展大廈1.8-2.0開元大廈1.5新區(qū)金獅大廈1.9-2.1（含物業(yè)費(fèi)）新地中心2.1-2.5金河國際大廈2.0-2.2華福大廈1.5-1.8中心城區(qū)經(jīng)貿(mào)大廈2（含物業(yè)）協(xié)和大廈1.8-2..0（含物業(yè)）麗景苑1.8-2.0吳商會館1.4萬達(dá)商業(yè)廣場0.8-1.0泰華商城1.2華亭大廈1.3區(qū)域差異三大區(qū)域整體租金價(jià)格水平差異明顯，不同檔次產(chǎn)品租金價(jià)格相差較大園區(qū)寫字樓租金水平高于新區(qū)和中心城區(qū)園區(qū)高品質(zhì)寫字樓租金水平在2.2-2.7元/天·平米，中低檔寫字樓的租金水平在1.7元/天·平米左右檔次與租金水平關(guān)聯(lián)度：高檔寫字樓的租金水平在2.2-2.7元/天·平米中檔寫字樓的租金水平在1.5-1.8元/月·平米而低檔寫字樓的租金水平在1.2元/月·平米左右不同檔次寫字樓的租金梯度明顯三大區(qū)域租金差異明顯，不同檔次寫字樓租金差異梯度明顯二、宏觀供需分析/區(qū)域項(xiàng)目名稱租金水平（元/㎡/天）園區(qū)國際大廈2.5-2.719中銀惠龍大廈國際大廈世紀(jì)金融大廈星海國際廣場代表性客戶蘇南萬科：1500平米北京康捷空：500平米代表性客戶通用電氣：400平米凱通國際物流：300平米代表性客戶中海環(huán)球空運(yùn)：300平米恒逸軟件：500平米代表性客戶錦海捷亞貨運(yùn)：500平米參數(shù)技術(shù)：200平米目標(biāo)租戶園區(qū)租戶多以外資企業(yè)居多，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)租售價(jià)格成為蘇州最高，本項(xiàng)目主要抓取該區(qū)域因租售價(jià)格太高外溢的穩(wěn)定發(fā)展型的本土企業(yè)主要樓宇客戶構(gòu)成概覽三、微觀分析/中銀惠龍大廈國際大廈世紀(jì)金融大廈星海國際廣場代表性客戶代表性20三、微觀分析園區(qū)主流辦公樓單元面積集中在150-250M2之間，100-120M2也較多；100M2以內(nèi)100-200M2200-300M2300-500M2500-1000M21000M2以上環(huán)球188星東環(huán)恒宇國際大廈高峰會新天翔沸騰CBD星虹國際圓融廣場建屋大廈置地大廈商旅大廈月亮灣紫金東方房產(chǎn)、金融、地方國企自建自用或租用/三、微觀分析園區(qū)主流辦公樓單元面積集中在150-250M2之21工業(yè)園區(qū)內(nèi)歐美客戶比重相對較高客源以蘇州本地以及大陸其他地區(qū)的內(nèi)資客戶為主，外資總體所占比重較?。恍袠I(yè)以房產(chǎn)為主四、客戶分析園區(qū)是蘇州市未來的開發(fā)重點(diǎn)，地產(chǎn)類企業(yè)占據(jù)相當(dāng)高的比重/工業(yè)園區(qū)內(nèi)歐美客戶比重相對較高客源以蘇州本地以及大陸其他地區(qū)22行業(yè)區(qū)分對寫字樓產(chǎn)品面積需求差異明顯，其中房地產(chǎn)、金融業(yè)需求偏大，而企業(yè)區(qū)域來源面積需求差異則相對較弱四、客戶分析月亮灣商務(wù)中心區(qū)目標(biāo)客戶金雞湖CBD目標(biāo)客戶/行業(yè)區(qū)分對寫字樓產(chǎn)品面積需求差異明顯，其中房地產(chǎn)、金融業(yè)需求23高新商務(wù)廣場、環(huán)球188、蘇州中心第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第四梯隊(duì)本項(xiàng)目、星東環(huán)、恒宇廣場、新蘇國際廣場萬達(dá)廣場、創(chuàng)世紀(jì)大廈港龍財(cái)智中心項(xiàng)目資源遜于金雞湖CBD，因此本項(xiàng)目在蘇州寫字樓市場上以第二梯隊(duì)為最合適項(xiàng)目寫字樓物業(yè)屬于蘇州第二梯隊(duì)，為精品辦公寫字樓項(xiàng)目綜合辦公、居住、商業(yè)于一體，品質(zhì)起點(diǎn)高裙樓商業(yè)定位中高檔配套商業(yè)設(shè)施(設(shè)獨(dú)立入口）五、定位建議/高新商務(wù)廣場、環(huán)球188、蘇州中心第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第24目標(biāo)客戶以成熟發(fā)展型企業(yè)及一般投資客為主公司類型：成熟發(fā)展型企業(yè)員工人數(shù)：30～50人人均面積：6～9M2核心客戶的需求面積：180～450M2主力產(chǎn)品面積：120～200M2；部分樓層設(shè)置300～500M2的大面積單位客戶類型：成長型企業(yè)＋投資客企業(yè)員工人數(shù)：15～20人人均面積：6～7M2核心客戶的需求面積：90～140M2主力產(chǎn)品面積：100M2——?jiǎng)澐譃樾∶娣e單位，彈性組合；方便客戶投資及出租項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶公司經(jīng)過5年或以上發(fā)展積累，有一定經(jīng)濟(jì)力實(shí)力改善辦公環(huán)境，建立良好的公司形象對園區(qū)CBD的高檔辦公物業(yè)價(jià)格較難承受對蘇州整體經(jīng)濟(jì)趨勢看好，認(rèn)為商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值較大對月亮灣的規(guī)劃充滿信心，認(rèn)為本項(xiàng)目投資回報(bào)率好項(xiàng)目交通體系完備，通達(dá)性好，未來出租市場良好自用型客戶投資型客戶五、定位建議/目標(biāo)客戶以成熟發(fā)展型企業(yè)及一般投資客為主公司類型：成熟發(fā)展型25面積配比面積區(qū)間配比目標(biāo)客源100-120M230%投資客、成長型企業(yè)200M2左右50-55%成熟發(fā)展型企業(yè)300M2左右15-20%成熟發(fā)展型企業(yè)合計(jì)100%宏觀供需40-60M2和260M2以上的產(chǎn)品為全市主流，分別占比30%和20%微觀供需園區(qū)主流辦公需求集中在150M2-250M2之間業(yè)種定位以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、IT、其它服務(wù)為主，需求集中在150-250M2之間客源定位以成熟發(fā)展型企業(yè)自用，及一般投資客投資為主五、定位建議/面積配比面積區(qū)間配比目標(biāo)客源100-120M230%投資客、26三、商業(yè)定位篇/三、商業(yè)定位篇/27項(xiàng)目名稱國際大廈高峰會新天翔星虹國際圓融大廈-SIFC建屋大廈置地大廈商旅大廈裙房面積M2約18000170005100043001500約4000約5000/

使用/出租率：100%100%100%

//100%100%/使用功能總臺問詢有有有有有有有有便利零售/有有有////大型百貨//天虹百貨/////咖啡COSTA星巴克

//星巴克//餐飲精品餐館天家,精品粵菜有有有///其它服務(wù)/KTV，銀行，美容銀行，休閑///銀行/一、類似項(xiàng)目分析園區(qū)辦公樓裙房多作辦公配套使用，基本設(shè)置銀行、總臺、咖啡店等功能，部分設(shè)置為品牌百貨零售、餐飲、娛樂/項(xiàng)目名稱國際大廈高峰會新天翔星虹國際圓融大廈-SIFC建屋大28二、消費(fèi)客源分析本案商業(yè)面臨客源短缺的問題，短期商業(yè)價(jià)值不高，業(yè)種狹窄湖東南部板塊人群屬性：