某商貿(mào)城建設(shè)項目可行性研究報告書

目錄TOC\o"1-5"\h\z第一章總論. 1一、項目概述 1二、項目單位簡介 3三、項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4四、項目年能耗 5五、結(jié)論與建議 6第二章項目的可行性和必要性 8一、項目的可行性 8二、項目的必要性 9第三章項目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析 13一、項目區(qū)概況 13二、社會經(jīng)濟(jì)條件 18三、項目所在鎮(zhèn)基本情況 21第四章項目的市場情況分析 24一、項目整體素質(zhì)分析 24二、物業(yè)類型分析 25三、綜合評價： 28第五章項目整體規(guī)劃與定位 29一、 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想及原則 29二、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案 30第六章公用工程設(shè)計方案 38一、給水、排水設(shè)計方案 38二、供電及電信設(shè)計方案 41三、 燃?xì)夤?yīng)方案 42四、XX商貿(mào)城管線鋪設(shè)方案 43第七章營銷策略及方案 45一、 營銷策略 45二、 營銷方式 47三、 銷售節(jié)奏與策略 51第八章環(huán)境保護(hù). 55一、主要污染源 55二、 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 55三、環(huán)境保護(hù)措施 56第九章資源節(jié)約. 59一、設(shè)計依據(jù) 59二、節(jié)能 59第十章勞動安全衛(wèi)生及消防 62一、勞動安全 62二、消防 64第十一章項目管理與實(shí)施進(jìn)度度安排 66一、項目管理 66二、項目監(jiān)理 67第十二章投資估算及資金籌措 70一、估算依據(jù) 70二、估算說明 70三、投資估算 71四、資金籌措方案 71第十三章項目招投標(biāo) 72一、工程招標(biāo) 72二、招標(biāo)基本情況表 75第十四章經(jīng)濟(jì)評價. 77一、銷售收入估算 77二、總成本及費(fèi)用估算 78三、銷售利潤估算 78第十五章社會效益分析 80一、社會影響分析 80二、 項目與所在地互適性分析 80三、社會風(fēng)險分析 81四、項目評價結(jié)論 81蕭縣淮海置業(yè)有限公司淮海商貿(mào)城項目可行性研究報告蕭縣淮海置業(yè)有限公司淮海商貿(mào)城項目可行性研究報告項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所Tel項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所Tel口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。消防設(shè)施：消防自動報警聯(lián)動系統(tǒng)，房間及過道設(shè)有手動報警閥，多層次消防安全保護(hù)，應(yīng)設(shè)有防火、消煙、供氧、疏散，一路 10KV高壓變電，24小時供電，另設(shè)人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組，以供主要設(shè)備的緊急啟動。弱電設(shè)計：小區(qū)通信線路由市話網(wǎng)直接引入。XX商貿(mào)城設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。XX商貿(mào)城CATV電視系統(tǒng)由光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2?3個電視用戶盒。設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。節(jié)能：本項目主要節(jié)能為：水、電。為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，應(yīng)采取多項節(jié)能措施，主要措施有：所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。設(shè)立專門的能源和材料管理機(jī)構(gòu)，檢測各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎懲制度。外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化、人文化的主題。目前項目區(qū)商業(yè)、住宅的條件多為中低檔，建議該項目建議采用新技術(shù)、新材料，打造適度超前的智能化、生態(tài)化、環(huán)保型商住樓。主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕商住樓綜合癥。功能元素建議：呼吸幕墻：非典之前，少數(shù)項目已先知先覺采用了雙層的玻璃幕墻，室內(nèi)外的空氣可在中間過濾流通。隔熱玻璃：普通鋼化玻璃作為偽高科技派的表現(xiàn)材質(zhì)將被淘汰，取而代之的是具有防曬隔熱防紫外線等功能強(qiáng)大的新型玻璃幕墻。遮陽板：節(jié)能要求迫在眉睫，能夠隨日照角度調(diào)整的優(yōu)質(zhì)遮陽板成效鮮明，并且令樓體外觀增添許多生態(tài)感。立體空間綠化：隨著公共空間受到重視，簡單擺放的鮮切綠植將被復(fù)雜的立體綠化系統(tǒng)取代。第六章公用工程設(shè)計方案一、給水、排水設(shè)計方案(一)給水方案需水預(yù)測XX商貿(mào)城規(guī)劃人口為1380人，依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》居民生活用水定額為0.5升/人.日，時變化系數(shù)取1.1，則最高日生活用水量為690立方米，最高日最高時用水量為8.7升/秒。公共建筑用水量根據(jù)規(guī)劃XX商貿(mào)城公建設(shè)施的性質(zhì)及數(shù)量，確定最高日公建用水量為50m3最高日最高時用水量0.57升/秒。澆灑道路和綠化用水量澆灑道路用水按1.0升/平方米一次，綠化用水按1.5升/平方米，規(guī)劃XX商貿(mào)城道路面積4230平方米，綠化面積為8756平方米，則最高日澆灑道路和綠化用水量為14立方米，最高日最高時澆灑道路和綠化用水量為0.45升/秒。未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏失水量規(guī)劃XX商貿(mào)城未預(yù)見用水及管網(wǎng)漏失水量按其最高日用水量的 15%計，則該用水量為793.5立方米。綜上所述，規(guī)劃XX商貿(mào)城最高日總用水量為850立方米，最高日最高時用水量為8.8升/秒。供水水源及水壓XX商貿(mào)城利用城市供水管網(wǎng)供水。當(dāng)?shù)毓芫W(wǎng)供水水壓及水量均能保證該居住小區(qū)的生活及公建的正常用水，不需另設(shè)加壓和儲水設(shè)施。供水水質(zhì)符合國家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。消防XX商貿(mào)城同一時間火災(zāi)次數(shù)為一次，消防用水量為 10升/秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時用水量之和校核管網(wǎng)。消防給水采用與生活給水管道同一的低壓低水系統(tǒng)。火災(zāi)發(fā)生時最不利點(diǎn)消防栓的水壓滿足O.IMPa水柱。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必須設(shè)置消防栓，消防栓采用半地下防凍式。XX商貿(mào)城設(shè)置消防栓10個。4.管網(wǎng)的布置為了提XX商貿(mào)城供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。主干管以環(huán)狀網(wǎng)布置，支管以枝狀網(wǎng)布置。在主要道路上布置給水主干管。（二）排水方案排水體制XX商貿(mào)城本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，XX商貿(mào)城內(nèi)的排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。污水排放量依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》，XX商貿(mào)城生活污水量按給水量的90%+算。排水管道的布置XX商貿(mào)城地形坡度較小，在布置排水管道時，盡量將雨水以最短的距離排出，在項目區(qū)東部和南部各設(shè)置了一個排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網(wǎng)。雨水通過城市雨水管道排入龍山河，污水通過城市污水管道最終排入城市污水處理廠進(jìn)行污水綜合處理。 XX商貿(mào)城共設(shè)置化糞池4個。二、供電及電信設(shè)計方案（一）供電XX商貿(mào)城住戶每戶用電負(fù)荷指標(biāo)為 6-8KW同時系數(shù)考慮為0.6-0.8，計算負(fù)荷每戶以4KW考慮，公建考慮20W/m210幢樓以上考慮需用系數(shù)為0.2。XX商貿(mào)城負(fù)荷計算為1300KW左右。低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿XX商貿(mào)城主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝（敷設(shè)位置位于人行道下），電纜溝至建筑物路段采用電纜地下直埋，電纜穿越有可能受到機(jī)械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。低壓電纜采用聚乙烯絕緣銅芯帶鎧裝，電纜型號VV29-3X70+1X35,VV29-3X95+1X50,VV29-3X120+1X50,VV29-3X150+1X70四種。路燈線路由當(dāng)?shù)芈窡艄芾聿块T確定，可沿電纜溝敷設(shè)。（二）電信XX商貿(mào)城電話普及率規(guī)劃為100部/百戶，同時考慮部分公建用戶，則XX商貿(mào)城話機(jī)預(yù)測為450部左右。XX商貿(mào)城規(guī)劃由環(huán)城路引入三路主干電纜分別為 220對、170對、1500對，設(shè)三座交換箱，分東西兩片進(jìn)行交接配線，配線主干電纜為 50對及30對，并留以余量。電信電纜與電力電纜分設(shè)道路兩側(cè)?？刹捎盟喙軌K式電信管道或用PVC非管埋地敷設(shè)。居民樓內(nèi)應(yīng)保證電信線入戶。三、燃?xì)夤?yīng)方案（一）用氣量XX商貿(mào)城目前瓶裝煤氣作為氣源，XX商貿(mào)城業(yè)主氣化率為100%按戶均用氣1.4N立方米/日計算，得小區(qū)用氣平衡表如下：XX商貿(mào)城用氣平衡表戶類型用戶定額N立方米（戶/日）用氣戶數(shù)用氣量N立方米/日所占比例居民1.446064498%公共建筑102%合計654100%（二）氣源項目區(qū)現(xiàn)在無管道送氣，氣源以瓶裝為主。四、XX商貿(mào)城管線鋪設(shè)方案XX商貿(mào)城工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜共5種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時，應(yīng)遵守如下原則：壓力流管讓重力流管。小管徑讓大管徑給水管盡量在污水管上面。易彎曲管讓不易彎曲管。5?臨時性管線讓永久性管線。6.工程量小的管線讓工程量大的管線。第七章營銷策略及方案一、營銷策略（一）價格策略：低價入市、快速銷售、滾動發(fā)展、逐期提升。由于地產(chǎn)是一個典型的區(qū)域性產(chǎn)品，而區(qū)域性客源不但是有限的，而且是喜新厭舊的。低開的目的是吸引市場視線聚集人氣，形成 “羊群效應(yīng)”，其路線是提升價格快速成交，形成熱銷場面。低開高走的策略可以實(shí)現(xiàn)對前期購房者的升值承諾，讓消費(fèi)者看到市場機(jī)會和升值空間，快速形成口碑。這種方法的關(guān)鍵是調(diào)價的技巧，是對調(diào)價間隔和調(diào)價幅度進(jìn)行合理動用，總體原則是：調(diào)價幅度要小，調(diào)價頻率要高，調(diào)價后要加大對已經(jīng)購買業(yè)主的宣傳，讓其知曉所購物業(yè)已經(jīng)升值，充分發(fā)揮口碑宣傳的效用。這里的“低價”是相對于消費(fèi)者的心理預(yù)期而言的，而非針對競爭對手的。所所在前期市場宣傳時，需以心理暗示的形式抬高市場對本項目價格的心理預(yù)期。而在正式面市發(fā)售時以低于 “市場心理預(yù)期價格推向市場，從而吸引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌，。2、 形象策略：形象是指樓盤在消費(fèi)者心中的感性地位，樓盤形象與目標(biāo)客戶群和銷售價格有著最直接的關(guān)系。我們要針對項目進(jìn)行形象統(tǒng)一設(shè)計，向市場表達(dá)項目自身獨(dú)特的硬件和品位，通過各種形式的低成本營銷，樹立XX商貿(mào)城高端形象。3、 宣傳推廣策略：（1） 賣場營銷在中前期著力于賣場招商及營銷，當(dāng)然賣場招商及營銷會貫穿于整個營銷過程，但中前期，特別是前期，應(yīng)該更加注重賣場招商及營銷，尤其是在項目信譽(yù)，口碑未形成足夠強(qiáng)大之時。而據(jù)我們對多個案場的客戶統(tǒng)計分析，在賣場積累的客戶誠意度遠(yuǎn)高于其他方式登記積累的客戶。（2） 活動（事件）招商及營銷本項目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動，來達(dá)到提升本項目知名度，并配合各個營銷期的營銷活動，促進(jìn)活動招商及營銷與賣場招商及營銷緊密結(jié)合。（3）組合口碑招商及營銷所謂組合口碑營銷，是一種經(jīng)市場實(shí)戰(zhàn)檢驗(yàn)，在服務(wù)的針對性和力度上優(yōu)于其他廣告宣傳方式的營銷傳播模式。組合口碑傳播不只是簡單地搞一些社區(qū)營銷，或者只是做單一的造勢活動，而是利用口碑傳播為主線，整合營銷資源，來開展一系列納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的營銷活動。與大規(guī)模投入廣告和其他促銷活動相比，由于組合口碑營銷主要集中在教育小部分有傳播能力和口碑趨勢的顧客（意見領(lǐng)袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。二、營銷方式（一）商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項目要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營，得從銷售型轉(zhuǎn)向經(jīng)營型。經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢凸顯不同于其他的房地產(chǎn)開發(fā)模式，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理能力是商業(yè)項目成功的關(guān)鍵所在，然而這也是目前XX縣商業(yè)項目的開發(fā)主體最為忽視的問題之一。經(jīng)營型商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者，是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項目經(jīng)營管理的價值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。值得注意的是，目前XX縣大多開發(fā)商都將自己定位在銷售型商業(yè)房地產(chǎn)的角色之上，許多原本開發(fā)項目的房產(chǎn)商看到商業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便大舉買地，至于之后的經(jīng)營管理都是一方全包，而對于其中的門道又知之甚少。與以銷售為目的的商業(yè)地產(chǎn)相比，經(jīng)營型商業(yè)房地產(chǎn)擁有它自身的特點(diǎn)：首先，銷售型房地產(chǎn)的客戶是投資者或用于自身商業(yè)經(jīng)營的買家，而經(jīng)營型房地產(chǎn)則是直接面對用于商業(yè)經(jīng)營的實(shí)際使用者；第二，從獲取利潤的方式來看，銷售型房地產(chǎn)是從市場租金中獲取回報，而經(jīng)營型房地產(chǎn)則是從使用該空間中獲取經(jīng)營利潤；第三，從投資形態(tài)而言，投資銷售型房地產(chǎn)屬于中長期考慮，而投資經(jīng)營型房地產(chǎn)則是注重經(jīng)營期間的短期投資。以此看出，商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)際是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者“三合一”的有機(jī)整體，開發(fā)商包攬全過程的開發(fā)經(jīng)營模式已經(jīng)不適合未來發(fā)展的要求。所以，預(yù)計在2012年的XX縣重經(jīng)營的模式從客觀上扼止了過去商鋪市場開發(fā)者的“集資”行為與投資者的浮躁心態(tài)，使商鋪的經(jīng)營性與可售性得到了較好協(xié)調(diào)，將促使阜陽商業(yè)地產(chǎn)市場走向規(guī)范化。商鋪經(jīng)營能力決定商鋪的價值比重將越來越重，商鋪營銷向主導(dǎo)經(jīng)營型轉(zhuǎn)變將成大勢。XX商貿(mào)城，要靈活實(shí)行銷售型與經(jīng)營型的有機(jī)結(jié)合，做到 “統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、以商促商”，既要實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，又要保證項目效益的最大化。要充分發(fā)揮發(fā)展商-中國常熟服裝城經(jīng)營管理有限公司在國內(nèi)商圈的經(jīng)營優(yōu)勢、良好信譽(yù)以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系，大力招商，把海外內(nèi)的名牌企業(yè)、名牌產(chǎn)品引進(jìn)來；把知名營銷商聚集到XX商貿(mào)城，交通過他們以商促商，迅速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價值。目前，開發(fā)商XX置業(yè)有限公司已與中國服裝巨頭一中國常熟服裝城達(dá)成共識，引進(jìn)其進(jìn)駐XX商貿(mào)城。加之發(fā)展商自身的商業(yè)、餐飲娛樂業(yè)的直接進(jìn)入，將會充分發(fā)揮“領(lǐng)頭羊”作用，快速促成市場對本物業(yè)的認(rèn)同和追捧。（二）商住地產(chǎn)XX商貿(mào)城的需求市場實(shí)際上分為兩種購買力，即購房客戶和租房客戶。于是，前者構(gòu)成了商鋪的出售市場，后者構(gòu)成了住宅樓的出售市場。但在目前的狀況下，大眾的地產(chǎn)投資意識還不強(qiáng)，即使有也往往投資于住宅市場，這就特別要對其進(jìn)行主動的引導(dǎo)，引導(dǎo)的方式就是采取以租帶售的靈活銷售方式 在現(xiàn)房或期房期間就組織一個租務(wù)部，將尚未售出的面積針對小公司進(jìn)行靈活的出租，待一個樓面的租務(wù)工作接進(jìn)完成后，將本樓面的面積連同租約向商住樓投資者進(jìn)行推銷。這樣一種投資市場，無論是對小業(yè)主還是對于機(jī)構(gòu)投資者，毫無疑問都是有著巨大吸引力的，所以對于多數(shù)商住樓開發(fā)商而言，特別是對于許多中型城市的開發(fā)商而言（這類城市往往租售客戶分離的情況更為明顯），以租帶售的靈活銷售模式的確是一種上佳的選擇。項目建設(shè)單位可以借用 “外腦”，聘請專業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問機(jī)構(gòu)統(tǒng)攬整個項目銷售策劃，負(fù)責(zé)項目全程營銷策劃方案的擬定，運(yùn)用他們先進(jìn)的理念，成熟的項目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)項目的成功運(yùn)作。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進(jìn)行。三、銷售節(jié)奏與策略（一）整體策略營銷節(jié)奏共分五個階段：籌備期，預(yù)售期，公開銷售期，強(qiáng)銷期和續(xù)銷期。1售樓處選址：售樓處面向主干道附近，在人民路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。該地段為核心商業(yè)圈，人員層次較高，有較大的客源潛力。人員流動量大，易擴(kuò)大知名度。交通動線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢。2、本案操作分為三個階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)。因此，XX商貿(mào)城銷售狀況的好壞，關(guān)鍵在于前期能否建立市場人氣，引起市場轟動。在此階段應(yīng)注意前期的價格制定，要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導(dǎo)致整個項目的失敗。第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對較高的利潤。第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。第三階段：獲取最咼利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提咼至更咼層次。（二） 付款方式策略1付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長的貸款年限。（三） 媒體策略以“人文”二字為推廣策略的總綱領(lǐng)。隨著人們住房觀念的日益成熟，在住房環(huán)境方面，人們已越來越注重選擇一個具有良好“人文氣息的住房環(huán)境。打“文化”牌，使XX商貿(mào)城在硬件設(shè)施和軟性內(nèi)涵方面都賦予了人性化、文明化的色彩，避免了消費(fèi)者在房地產(chǎn)廣告上的戒心，迎合人們的心愿，使“城建”品牌的形象遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越競爭對手，增強(qiáng)競爭力。（四） 促銷策略1直銷直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。直銷對象：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、農(nóng)資經(jīng)營企業(yè)、糧油經(jīng)營企業(yè)、家電經(jīng)營企業(yè)、服裝經(jīng)營企業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等。直銷人員：銷售人員、大學(xué)生、禮儀（形象）小姐。2、其他促銷手段包括：廣告宣傳；內(nèi)部認(rèn)購；舉辦展銷會；集團(tuán)認(rèn)購；有針對性（銷售對象）的舉辦展銷會；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場樣板房促銷。第八章環(huán)境保護(hù)一、 主要污染源XX商貿(mào)城項目。環(huán)境保護(hù)方面的主要污染源為固體廢棄物、廢氣、廢水和噪音。固體廢棄物主要為項目建設(shè)過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時生活廢棄物；廢氣主要是居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過程沖洗車輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項目完成后居民生活廢水；建筑施工時施工機(jī)械產(chǎn)生的噪音。二、 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB16297—1996)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB3095-1996)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB8978-1996)《社會生活噪音排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB22337-2008)《建筑施工場界噪音限值》 （GB12523-1990）二、環(huán)境保護(hù)措施（一） 廢棄物建筑廢棄物按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定由施工單位定點(diǎn)排放，生活垃圾送社區(qū)環(huán)保部門統(tǒng)一堆放，由社會環(huán)保部門統(tǒng)一送市垃圾處理場填埋。（二） 廢水生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。（三） 廢氣針對居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣，建議居民選用環(huán)保型油漆和涂料。粉刷過程中保持房間通風(fēng)。（四） 噪音建筑物選用隔音建材，增設(shè)隔音門窗等措施，降低噪聲。（五） 項目施工建設(shè)過程對環(huán)境的影響及相應(yīng)措施1、揚(yáng)塵項目在工程施工過程中產(chǎn)生揚(yáng)塵，施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對周圍環(huán)境帶來一些影響。在施工中對棄土進(jìn)行覆蓋或在表面灑水，防止揚(yáng)塵。2、 噪聲施工期間的噪聲主要來自運(yùn)輸車輛喇叭聲、發(fā)動機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。盡量采用低噪聲機(jī)械，同時應(yīng)盡量避免在夜間施工，也可在工地周圍設(shè)立臨時的聲障之類的裝置，以保證臨近居民的環(huán)境質(zhì)量。3、 生活垃圾工程施工時，施工人員臨時住宿地的生活廢棄物。及時清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物，對施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作、生活環(huán)境的衛(wèi)生質(zhì)量。4、 棄土及建筑廢棄物施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。制定棄土處置及建筑廢棄物運(yùn)輸計劃，工程承包者應(yīng)按照棄土及建筑廢棄物處理計劃，及時處理或運(yùn)走棄土和一些建筑廢棄物。第九章資源節(jié)約一、 設(shè)計依據(jù)1、 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2、 《中華人民共和國節(jié)約能源法》3、 《中華人民共和國建筑法》4、 公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB50189-20055、 建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB50034-20046、 采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范GBJ19-2003二、 節(jié)能針對目前中國建筑高能耗、低能效的問題，建設(shè)部提出了“十二五”期間建筑節(jié)能工作的重點(diǎn)工作領(lǐng)域。新建建筑全面執(zhí)行節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)安徽省實(shí)施細(xì)則》、《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見》。本項目在建筑設(shè)計、施工、驗(yàn)收和測評；建筑新技術(shù)、新工藝和新材料的應(yīng)用；建筑物用能系統(tǒng)的運(yùn)行管理中應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家、行業(yè)和陜西省制定的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。建筑設(shè)計采用簡潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達(dá)到節(jié)能的目的。外墻做保溫，屋面采用新型節(jié)能的屋面隔熱、保溫材料；采用節(jié)能門窗，選用塑鋼框料，中空玻璃。避免采用落地窗。（一）節(jié)水本項目在建設(shè)和運(yùn)營中，應(yīng)嚴(yán)格按照《中國節(jié)水技術(shù)政策大綱》以及陜西省政府2004年4月頒布實(shí)施的《安徽省人民政府關(guān)于印發(fā)安徽省行業(yè)用水定額的通知》的精神，采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。1項目供水系統(tǒng)應(yīng)盡量采用重力方式供水，以降低能耗。2、該項目應(yīng)采用節(jié)水暖通器材設(shè)備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門

等。滴、3、 加強(qiáng)對居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識，做到防止跑、冒、漏，以降低水資源的損耗。滴、節(jié),4、 使用過的水，可經(jīng)過多次重復(fù)利用，用于沖廁、托地等用用水環(huán)節(jié)約水資源。節(jié),（二）節(jié)電1道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚 12點(diǎn)后關(guān)燈制。2、 采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。3、 選擇節(jié)能的空調(diào)設(shè)備，采用自動控制，同時分室控溫。4、 在變電室設(shè)集中無功功率自動補(bǔ)償裝置。5、 采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。6、 制定節(jié)電管理制度。第十章勞動安全衛(wèi)生及消防一、勞動安全（一）勞動安全法規(guī)XX商貿(mào)城項目屬建筑工程項目。在建設(shè)和運(yùn)營過程中，執(zhí)行《中華人民共和國勞動法》、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量安全法》、《中華人民共和國建筑法》、《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》、《高處施工吊籃的安全規(guī)程》、《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程》、《建筑施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》、《建筑業(yè)企業(yè)職工安全培訓(xùn)教育暫行規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防高處墜落事故若干規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防坍塌事故若干規(guī)定》、《建筑起重機(jī)械設(shè)備安全監(jiān)督管理規(guī)定》、《施工現(xiàn)場安全防護(hù)用具及機(jī)械設(shè)備使用監(jiān)督管理規(guī)定》、《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程。并成立相應(yīng)的安全消防管理機(jī)構(gòu)，制訂相應(yīng)的安全消防管理制度，進(jìn)行相應(yīng)的安全消防管理教育培訓(xùn)。（二） 勞動安全危害因素本項目為房屋建筑項目。根據(jù)一般房屋建筑項目常見的勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生等方面的危害因素分析。主要是項目施工過程中的安全隱患，主要有施工場所的安全防護(hù)措施不當(dāng)、施工機(jī)械違章操作和施工過程中發(fā)生的觸電、碰傷、砸傷等安全事故。（三） 勞動安全衛(wèi)生措施根據(jù)本項目勞動安全危害因素分析，項目在建設(shè)中，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)勞動、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。在項目設(shè)計、施工、生產(chǎn)運(yùn)營過程中，做到設(shè)計方案有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的設(shè)計內(nèi)容。施工方案有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護(hù)措施。施工過程有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的危害預(yù)案，并有具體人員負(fù)責(zé)勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面工作，施工單位在建筑工程施工時要保證安全措施到位，在電源、腳手架等危險部位設(shè)置明顯安全警示標(biāo)記，經(jīng)常召開安全生產(chǎn)會議。二、消防（一） 消防設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ16-87（2001）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJ140-90（1997）《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 GB50057-94 （2000）（二） 消防措施1、 依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ16-87〉要求，建筑物室內(nèi)配備消防栓、固定滅火器等消防設(shè)備。建筑物內(nèi)設(shè)置防排煙、應(yīng)急照明等系統(tǒng)。2、 建筑物間距布置，嚴(yán)格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標(biāo)明疏散通道位置、人流密集處要有明顯的疏散指示標(biāo)志。3、 嚴(yán)格執(zhí)行消防管理制度，并檢查消防設(shè)施的維護(hù)情況和監(jiān)督人員執(zhí)行情況。安全消防器材必須保持完好有效。消防器材的日常保養(yǎng)、維護(hù)由專職消防員負(fù)責(zé)。消防器材每年進(jìn)行一次全面檢查，檢查驗(yàn)收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。4、 因需要動用明火時，必須采取妥善的防護(hù)措施，并經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，在專人監(jiān)護(hù)下進(jìn)行。5、 消防供水系統(tǒng)結(jié)合生活供水系統(tǒng)一并考慮。第十章項目管理與實(shí)施進(jìn)度度安排一、項目管理工程建設(shè)是百年大計，必須堅持質(zhì)量第一。項目要積極推行項目法人責(zé)任制、招標(biāo)投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制和合同管理制。項目管理機(jī)構(gòu)由項目領(lǐng)導(dǎo)層、項目管理層和勞務(wù)作業(yè)層組成。該項目承辦單位為XX縣XX置業(yè)有限公司。本著結(jié)構(gòu)合理、精干高效的原則,XX縣XX置業(yè)有限公司應(yīng)委托有資質(zhì)的相關(guān)施工單位選擇綜合素質(zhì)高的項目班子組成項目經(jīng)理部，以項目經(jīng)理為核心，實(shí)行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項目班子在公司的直接監(jiān)督與指導(dǎo)下，履行施工總承包的權(quán)利和義務(wù)，代表法人全面履約，實(shí)行項目法人管理，負(fù)責(zé)該工程的計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制。同時，組建由高級工程師、工程造價師、注冊會計師等組成的專家顧問小組，為工程施工提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的咨詢、指導(dǎo)和把關(guān)。該項目班子主要完成項目實(shí)施準(zhǔn)備、配套資金籌集、技術(shù)獲得、勘察設(shè)計、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備、施工，直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個環(huán)節(jié)，有些是同時開展的,有些是交叉進(jìn)行。將項目實(shí)施時期各個工作階段的各個工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對項目實(shí)施進(jìn)度做出合理而又切實(shí)可行的安排，達(dá)到保證工期投入使用。二、項目監(jiān)理本項目監(jiān)理由有資質(zhì)的建設(shè)監(jiān)理公司承擔(dān)。在項目實(shí)施過程中，實(shí)行全程監(jiān)理。具體監(jiān)理內(nèi)容包括：1設(shè)計階段的監(jiān)理內(nèi)容：協(xié)助公司提出設(shè)計要求、編制招標(biāo)文件，參與評選設(shè)計方案；參與選擇勘察、設(shè)計單位，協(xié)助公司簽訂勘察設(shè)計合同，并監(jiān)督合同的實(shí)施；核查設(shè)計方案和設(shè)計結(jié)果是否符合有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的規(guī)定；按照安全優(yōu)化的原則，參與核查設(shè)計方案和設(shè)計結(jié)果是否符合設(shè)計要求所提出的安全可靠性、適用性和經(jīng)濟(jì)性；向公司提出支付合同價款的意見。2、施工準(zhǔn)備及施工階段的監(jiān)理內(nèi)容：協(xié)助XX縣XX置業(yè)有限公司組織施工招標(biāo)、編制招標(biāo)文件，組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)；協(xié)助XX縣XX置業(yè)有限公司簽訂與工程有關(guān)的合同，確認(rèn)承包方選擇的分包方；協(xié)助XX縣XX置業(yè)有限公司辦理開工許可手續(xù)；組織施工圖紙會審；審查承包方提出的施工組織設(shè)計、施工技術(shù)方案、施工進(jìn)度計劃、施工質(zhì)量保證體系和施工安全保證體系；監(jiān)督承、發(fā)包雙方嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和有關(guān)工程技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；抽查、核驗(yàn)工程使用的建材、構(gòu)配件和機(jī)械設(shè)備的數(shù)量及質(zhì)量；負(fù)責(zé)確認(rèn)設(shè)計變更、技術(shù)核定和施工現(xiàn)場簽證；協(xié)同XX縣XX置業(yè)有限公司組織工程設(shè)計、施工及有關(guān)單位進(jìn)行分項、分部工程和隱蔽工程的檢查及工程竣工預(yù)驗(yàn)收，并提出竣工驗(yàn)收申請報告；參與工程驗(yàn)收和工程結(jié)算審查；在保修期內(nèi)協(xié)助XX縣XX置業(yè)有限公司檢查工程狀況，參與鑒定質(zhì)量責(zé)任，督促承包方回訪，監(jiān)督承包方保修直至達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),復(fù)核保修結(jié)算。本項目可行性研究報告批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時委托設(shè)計單位編制初步設(shè)計，并進(jìn)行建設(shè)場地的勘測和場地平整等工作。XX商貿(mào)城建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃定點(diǎn)，分年度實(shí)施完成的方式，建設(shè)期15個月，即2011年10月至2013年5月。第十二章投資估算及資金籌措一、 估算依據(jù)安徽省建筑工程綜合定額安徽省安裝工程綜合定額XX縣地區(qū)材料預(yù)算價格當(dāng)?shù)仡愃乒こ痰脑靸r現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定二、 估算說明征地款614萬元。城市配套按當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策125元/m2計取。勞保統(tǒng)籌按工程費(fèi)用的2.6%計取。人防易地建設(shè)管理費(fèi)8元/m2。消防設(shè)施審核費(fèi)1元/m2。建設(shè)單位管理費(fèi)取工程費(fèi)用0.9%。監(jiān)理費(fèi)取工程費(fèi)0.8%。勘察設(shè)計費(fèi)取工程費(fèi)的1.1%。三、 投資估算征地款614萬元、土建工程4355億元、設(shè)備與安裝工程2353.2萬元、公用工程1281萬元、其它費(fèi)用330萬元。合計8933.2萬元。四、 資金籌措方案項目所用資金8933.2萬元，全部由企業(yè)自籌。第十三章項目招投標(biāo)一、工程招標(biāo)1發(fā)包方式招標(biāo)的工作范圍即指招標(biāo)文件中約定承包完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個承包方完成包括可行性研究、勘察設(shè)計、施工、試運(yùn)行等全部工程內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項或幾項工程內(nèi)容。前者稱為工程項目的建設(shè)全過程總承包或“交鑰匙工程承包”，簡稱總承包；后者稱為單項工作內(nèi)容承包?？偝邪话阃ㄟ^招標(biāo)選擇總承包方，再由他去組織各階段的實(shí)施工作。一般來說，經(jīng)常由于總承包方限于專業(yè)特點(diǎn)、實(shí)施能力等條件限制，合同履行過程中不可避免地要采用分包方式實(shí)施。因此承包價格要比單項工作內(nèi)容招標(biāo)所花費(fèi)的投資要高。這種發(fā)包方式通常適用于業(yè)主對項目建設(shè)過程中的管理能力較差的中小型工程項目，業(yè)主基本不參與建設(shè)過程中的管理，只是對項目的建設(shè)過程進(jìn)行宏觀監(jiān)督和控制。單項工作內(nèi)容承包一般適用于工程規(guī)模大或工作內(nèi)容復(fù)雜的建設(shè)項目，業(yè)主將需要實(shí)施的全部工作內(nèi)容按照不同階段的工作、單位工程或不同專業(yè)工程的工作內(nèi)容進(jìn)行分別招標(biāo)，分別發(fā)包給不同性質(zhì)的承包商。由于工作內(nèi)容的單一化，可以吸引更多有資格的投標(biāo)人參加投標(biāo)，有助于業(yè)主取得有競爭性價格的合同而節(jié)約投資，另外，業(yè)主直接參與各個階段的實(shí)施管理，可以保障項目建設(shè)順利實(shí)施。當(dāng)然，這也同時要求業(yè)主有較強(qiáng)的項目管理能力。何種發(fā)包方式最適合項目的目標(biāo)，取決于項目的性質(zhì)和復(fù)雜程度、投資來源、業(yè)主的技術(shù)和管理能力。由于本項目包括內(nèi)容繁多，專業(yè)性要求較強(qiáng)，較為復(fù)雜，因此采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式較為適合。2、招標(biāo)組織形式招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底，組織開標(biāo)、評標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。鑒于項目具有一定的復(fù)雜性，建議委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。3、招標(biāo)方式招標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)兩種類型。公開招標(biāo)又稱無限競爭性招標(biāo)。是指招標(biāo)單位通過報刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標(biāo)廣告凡具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標(biāo)條件的單位不受地域和行業(yè)限制均可以申請投標(biāo)。這種招標(biāo)方式的優(yōu)點(diǎn)是，業(yè)主可以在較廣的范圍內(nèi)選擇承包實(shí)施單位，投標(biāo)競爭激烈，因此有利于將工程項目的建設(shè)任務(wù)交給可靠的承包商實(shí)施，并取得有競爭性的報價。但其缺點(diǎn)是，由于申請投標(biāo)人的數(shù)量多，一般要設(shè)置資格預(yù)審程序，而且評標(biāo)的工作量也較大，因此招標(biāo)的時間長、費(fèi)用高。因此通常大型工程項目的施工采用公開招標(biāo)方式選擇實(shí)施單位，尤其是使用國債資金建設(shè)的工程項目，都必須按照規(guī)定通過國際或國內(nèi)公開招標(biāo)的方式選擇承包商。本項目投資額較大，為了在較大的范圍內(nèi)選擇施工單位，節(jié)約投資

成本，建議采用公開招標(biāo)方式二、招標(biāo)基本情況表招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)細(xì)項名稱招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額不采用招標(biāo)形式備注勘察設(shè)計1委托公開全部23建筑工程1委托公開全部23安裝工全部1委托程2

3監(jiān)理全部1委托公開23設(shè)備全部1委托公開23其它全部123第十四章經(jīng)濟(jì)評價本工程經(jīng)濟(jì)評價按照國家發(fā)展計劃委員會頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》規(guī)定原則和要求進(jìn)行，應(yīng)分為財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價兩個層次，鑒于本工程主要是開發(fā)建設(shè)商業(yè)用房、商品住宅用于滿足各企事業(yè)單位無房戶，國民經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn)在促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展，提高居民住房條件等方面難以定量計算，因此本項目經(jīng)濟(jì)分析主要從財務(wù)