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文檔簡介

物業(yè)管理案例分析1、 別墅內(nèi)妻子遇害業(yè)主向物業(yè)提出百萬賠償妻子在家中被害,兇手至今沒有抓獲。丈夫和家人認為小區(qū)物業(yè)公司、房地產(chǎn)公司沒有盡到安全保障等義務(wù),于是告上法庭索賠一百多萬元。近日,無錫中院審結(jié)了該起許某某等人與宜興某房地產(chǎn)公司、上海某物業(yè)公司人身損害賠償糾紛案。被害人家屬:物業(yè)公司疏于管理2004年5月,許某某在宜興某房地產(chǎn)公司購買了一套三層別墅,裝修后全家搬進了新居。8月,該房地產(chǎn)公司與上海某物業(yè)公司簽訂了小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同,由該物業(yè)公司對小區(qū)的物業(yè)行使管理職責。此后,許某某每年都按時向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費。天有不測風云。2006年12月,回到家的許某某看到妻子身中數(shù)刀躺在血泊之中。悲痛中慌忙報了案,公安機關(guān)經(jīng)確認許某某的妻子已經(jīng)身亡。雖經(jīng)全力偵查,但兇手至今仍沒有被抓獲。''房地產(chǎn)公司作為小區(qū)的開發(fā)商,物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理者,不能有效行使小區(qū)管理職責,采取必要安全保障措施,直接造成犯罪嫌疑人輕易進入小區(qū)并致犯罪得逞?!鎸ζ拮釉诩抑斜缓Φ氖聦?,許某某認為房地產(chǎn)公司和物業(yè)公司難辭其咎。2007年3月,許某某等人提起訴訟認為,物業(yè)公司疏于管理,房地產(chǎn)公司的長期空置別墅被兇手利用,最終釀成慘禍發(fā)生,物業(yè)公司、房地產(chǎn)公司應(yīng)賠償經(jīng)濟損失106萬余元,互負連帶賠償責任,并賠禮道歉,承擔全部訴訟費用。房地產(chǎn)公司:管理權(quán)移交給了物業(yè)物業(yè)公司嚴格按合同已盡責''案件還沒有偵破,沒有證據(jù)證明犯罪嫌疑人利用了空置別墅進行了踩點作案?!ㄡ槍ζ鹪V,房地產(chǎn)公司還辯稱,該公司早已將空置別墅的管理權(quán)移交給了物業(yè)公司,不應(yīng)承擔任何責任。''物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的安全保障義務(wù)主要是針對小區(qū)的公共場所,對私人物業(yè)內(nèi)的人身及財產(chǎn)不負有安全防范義務(wù)。〃物業(yè)公司辯稱,該公司嚴格按照物業(yè)合同的約定對進出小區(qū)的來訪人員進行登記,并定期對小區(qū)進行巡邏。登記、巡邏記錄在案發(fā)當天就被公安機關(guān)調(diào)取,物業(yè)公司在對小區(qū)的安全管理上已盡到了職責。許某某親屬在家中遇害還在偵查中,殺人兇手是利用了空置別墅進入案發(fā)現(xiàn)場也就沒有依據(jù),物業(yè)公司不存在疏于管理的情形。那么,物業(yè)公司對小區(qū)的安全管理是否已盡到了安全防范義務(wù)?犯罪嫌疑人利用空置別墅作案的事實能否得到確認?庭審中,雙方展開了激烈辯論。一審法院:物業(yè)公司已履行了服務(wù)合同中約定的安保義務(wù),空置房為作案提供便利條件缺乏證據(jù)證實''許某某購買了別墅并入住,同時向小區(qū)的物業(yè)公司交納了管理費,兩者間形成了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系受物業(yè)服務(wù)合同的約束?!ㄒ粚彿ㄔ簩徖碚J為,物業(yè)公司是否違約進而是否要承擔民事賠償責任要看該公司是否嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的相關(guān)義務(wù)。而根據(jù)合同約定,物業(yè)公司的保安義務(wù)主要為不間斷對小區(qū)巡邏,外來車輛、人員出入小區(qū)進行登記。案發(fā)當天,物業(yè)公司的巡邏、登記記錄立即被公安機關(guān)調(diào)取,該記錄可證實物業(yè)公司已履行了服務(wù)合同中約定的安保義務(wù),而要求小區(qū)保安對許某某家中發(fā)生的兇殺案事先察覺,顯然超出其能力范圍。''許某某親屬被害案,還在偵查中,案發(fā)經(jīng)過等還沒有最后明確的結(jié)論。犯罪嫌疑人是否利用空置房作案缺乏證據(jù)證實,只有在案件偵破以后才能確定。〃一審法院進一步認為,許某某等人主張因物業(yè)公司和房地產(chǎn)公司疏于管理的行為導(dǎo)致空置房為犯罪嫌疑人作案提供了便利條件缺乏證據(jù)證實。最后,一審法院駁回了許某某等人的訴訟請求。二審法院:房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司至多是存在過失,承擔侵權(quán)賠償責任無法律依據(jù)''房地產(chǎn)公司對空置房屋沒有采取安全防護措施,給小區(qū)安全帶來隱患,也沒有經(jīng)過招投標程序選聘物業(yè)公司,對親屬的受害存在過錯;物業(yè)公司對房地產(chǎn)公司空置房屋沒有盡到管理義務(wù)?!ㄐ泻?,許某某等人不服判決,提起上訴稱,房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司與許某某等人親屬的受害存在因果關(guān)系,構(gòu)成共同侵權(quán),應(yīng)承擔侵權(quán)賠償責任。''公司沒有售出的空置別墅以及選聘物業(yè)公司的行為均與許某某親屬的受害沒有因果關(guān)系?!ǚ康禺a(chǎn)公司辯稱。''在日常管理中公司已盡到合同約定的安全義務(wù)?!ㄎ飿I(yè)公司辯稱。無錫中院審理認為,雖然公安機關(guān)在空置別墅中發(fā)現(xiàn)與被害現(xiàn)場同類型花紋的鞋印,但此案尚未偵破,不能據(jù)此證實兇犯就是利用空置別墅踩點,或房地產(chǎn)公司將別墅空置的行為存在過錯。許某某等人稱物業(yè)公司的巡視記錄是偽造的,但沒有提供相應(yīng)證據(jù),并且物業(yè)公司的巡視記錄在案發(fā)當天就被公安機關(guān)提取。因此,法院沒有采納許某某等人認為房地產(chǎn)、物業(yè)公司存在過錯的意見。最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定,所謂''共同侵權(quán)〃,是指二人以上共同故意或者共同過失致人損害,或者雖無共同故意、共同過失,但其侵害行為直接結(jié)合發(fā)生同一損害后果。所謂直接結(jié)合,是指數(shù)個行為結(jié)合程度非常緊密,對加害后果而言,各自的原因力和加害部分無法區(qū)分。''即使認定許某某等人所稱的房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司的行為是親屬被害的原因,那么房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司也至多是存在過失。〃無錫中院審理認為,房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司的行為與殺害許某某親屬罪犯的過錯行為不可能直接結(jié)合構(gòu)成共同侵權(quán)。法院認為,即使房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司的過失行為與殺害許某某親屬罪犯的過錯行為屬于''多因一果〃侵權(quán)行為,由于殺害許某某親屬罪犯的行為出于故意,該犯罪行為已阻卻與之間接結(jié)合的房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司的過失行為,該罪犯的行為只能形成單獨侵權(quán)不存在所有行為人按份承擔責任的問題。綜上,即使許某某等人主張的房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司對許某某親屬的受害存在過失行為成立,其關(guān)于房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司應(yīng)承擔侵權(quán)賠償責任的訴訟請求,也無法律依據(jù)。據(jù)此,駁回了上訴,維持原判決。2業(yè)主想不按統(tǒng)一要求安裝防盜網(wǎng)怎么辦某管理處為保持小區(qū)整潔的外觀形象,入伙伊始,便對安裝側(cè)陽臺防盜網(wǎng)的位置、式樣、規(guī)格、材質(zhì)等作出統(tǒng)一要求(先定規(guī)矩,再成方圓,可以避免出了問題再整改,弄得管理處手忙腳亂、業(yè)主勞民傷財)??葾1的一位業(yè)主卻說什么也不愿照此辦理,非要將防盜網(wǎng)向外伸出0.5米。幾次勸說,他仍不改初衷。按理說,管理處完全可以采取強制措施。然而,主管人員并沒有這樣簡單處理。而是經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查和深入交談,進一步了解他的裝修意圖(執(zhí)意為之,必有所圖,把情況摸透了,才好對癥下藥)。原來他準備打掉廚房與陽臺的隔墻后,隱藏一30厘米高橫梁吊頂和安裝蹲式便器抬高地面,這樣有效使用高度減少了,要通過防盜網(wǎng)外伸,解決日后懸晾衣物問題。在摸清了他的意圖、明確表示防盜網(wǎng)外伸決無可能后,管理處設(shè)身處地地為其著想,從實際出發(fā),幫助他設(shè)計了四個方案:一是頂棚在橫梁處局部降低;二是只在蹲式便器周邊抬高地坪;三是換用有沉水彎不必抬高地坪的坐便器;四是減少陽臺窗內(nèi)側(cè)的空間占用(能為業(yè)主想到的辦法都想到了,可謂盡心竭力,業(yè)主能不為之所動嗎)。既恪守原則又不失親情,業(yè)主為管理處的誠意所打動,高興地選擇了第三個方案,不再堅持將防盜網(wǎng)外伸了。3《物權(quán)法》福州第一案:業(yè)主一審敗訴業(yè)主認為架空層屬業(yè)主共有,可以停車;開發(fā)商把他給告了;法律界人士稱《物權(quán)法》關(guān)于業(yè)主共有的定義太籠統(tǒng),應(yīng)出臺具體的司法解釋關(guān)注理由《物權(quán)法》自去年10月1日施行后,國內(nèi)不少地方冒出《物權(quán)法》第一案。這些案件多與小區(qū)停車位有關(guān)。近日,福州也冒出《物權(quán)法》第一案,主角仍然是停車位。去年底,福州倉山區(qū)銀華花園的開發(fā)商福建銀華房地產(chǎn)公司狀告業(yè)主羅先生占用停車位。近日,倉山區(qū)法院對這起案件作出一審判決,小區(qū)未售出的55個停車位所有權(quán)屬于開發(fā)商的。業(yè)主應(yīng)停止將車輛停放在開商發(fā)停車位的行為,并向開發(fā)商賠禮道歉。福州法律界一位人士認為,《物權(quán)法》施行后,福州市其他地方還沒有出現(xiàn)與倉山這起類似的案件。該案可稱為福州《物權(quán)法》第一案。小區(qū)近30個車位被占用去年,銀華花園業(yè)主羅先生將小車停在小區(qū)的架空層。不過,小區(qū)開發(fā)商福建銀華房地產(chǎn)公司提出,車位的所有權(quán)屬于開發(fā)商,業(yè)主要么掏錢買,要么付月租,否則不能停車。''架空層屬于全體業(yè)主共有,業(yè)主為什么不能使用?〃于是,羅先生繼續(xù)將車停在架空層。不少業(yè)主也仿效羅先生的行為,也將車停在架空層里。開發(fā)商為了阻止業(yè)主停車,用鋼筋將車位焊上,但沒有效果。羅先生為了停車,還拆除車位的鐵欄桿。羅先生的行為造成小區(qū)近30個車位被占用。于是開發(fā)商去年底向倉山區(qū)法院提起訴訟,請求判決羅先生不得侵占銀華花園一層屬于原告的車位,并向原告以書面形式道歉,賠償原告的各種損失共計1.59萬元。停車位產(chǎn)權(quán)歸誰所有很顯然,《物權(quán)法》實施后,福州這起物權(quán)第一案焦點在于小區(qū)架空層停車位的產(chǎn)權(quán)歸誰所有。對此,原告被告各有一番理由。被告:架空層屬全體業(yè)主當然可以停車羅先生昨日對記者表示,他有理由不向開發(fā)商付費就可使用停車位。《物權(quán)法》第73條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。羅先生認為,架空層屬于公共設(shè)施,因為樓房架空層停車位的建筑面積是不計算容積率的。因此,樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額,其房地產(chǎn)權(quán)依附于計算容積率的住宅房屋單元,是住宅房屋單元的從屬物。這意味著,架空層的建設(shè)成本已被公攤到房價里,業(yè)主們買下房子的同時也就買下了架空層。所以,初始登記時,樓房架空層停車位不可能取得獨立的房地產(chǎn)權(quán)。羅先生還提到,福州市政府2004年5月20日頒布《關(guān)于住宅建筑架空層使用及住宅高度限制的暫行規(guī)定》。暫行規(guī)定明確''住宅建筑架空層經(jīng)規(guī)劃許可建設(shè)機動車停車位,應(yīng)在確保小區(qū)公共車位數(shù)量符合規(guī)定的前提下,方可建設(shè)專用停車位,并按商品房出售〃、''住宅建筑架空層用作居住小區(qū)公共停車位及停非機動車、摩托車,該部分不得確權(quán),不得分割出售,歸小區(qū)全體業(yè)主所有〃。由此可見,開發(fā)商在無法保證小區(qū)業(yè)主停車需要的情況下,強行將架空層改作專用停車位并出售的行為是不合法的。''如果小區(qū)車位所有權(quán)屬于開發(fā)商,那么小區(qū)就沒有公共停車位了?!_先生說,銀華小區(qū)可??繖C動車的部位,全部被開發(fā)商用鐵欄桿焊死圍合。小區(qū)機動車只能被迫停放在小區(qū)內(nèi)的消防通道上,而這違反《消防法》。這也進一步表明開發(fā)商將架空層車位改作專用停車位的行為不合法。原告:停車位產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商對于銀華小區(qū)停車位的權(quán)屬,開發(fā)商認為,銀華花園的車位是經(jīng)過福州市規(guī)劃局規(guī)劃審批的,福州市房地產(chǎn)交易中心合法備案的,具備產(chǎn)權(quán)。未銷售車位是屬于原告的合法財產(chǎn),既無占有樓房公攤,又非屬所謂的架空層性質(zhì),所售房產(chǎn)可馬上辦理產(chǎn)權(quán),部分購買車位的業(yè)主已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)證。羅先生既不向開發(fā)商購買車位,又不租賃車位,強行侵占原告車位的行為,侵害了開發(fā)商的權(quán)益。法院:車位所有權(quán)屬于開發(fā)商近日,倉山區(qū)法院經(jīng)審理后作出一審判決,銀華花園的車位所有權(quán)歸開發(fā)商,羅先生在未取得停車位的合法使用權(quán)的情況下,將車輛停在小區(qū)的停車位,侵犯他人財產(chǎn)的所有權(quán)。羅先生應(yīng)向銀華房地產(chǎn)公司賠禮道歉,并駁回原告的其他訴訟請求。''對這一判決結(jié)果,我們并不意外,法院依據(jù)的是權(quán)屬證明?!_先生說,由于銀華花園還沒有成立業(yè)委會,他準備與小區(qū)其他業(yè)主聯(lián)名,向法院提起行政訴訟,要求認定'福州市房地產(chǎn)交易中心將架空層確權(quán)給開發(fā)商的行為〃是違法的。各地物權(quán)法第一案主角多為停車位福州法律界一位人士表示,《物權(quán)法》施行后,福州市其他地方還沒有出現(xiàn)與倉山類似的關(guān)于物權(quán)糾紛的案件。該案可稱為福州《物權(quán)法》第一案。據(jù)悉,《物權(quán)法》去年10月實施后,北京和上海等國內(nèi)不少地方都爆出《物權(quán)法》第一案,''主角〃也多為小區(qū)停車位。該人士表示,這并非巧合。他說,目前,福州的一個停車位售價通常在10萬元以上,其單位價格是房價的數(shù)倍,開發(fā)商可以從停車位上獲取高額的利潤。業(yè)主與開發(fā)商在架空層的權(quán)屬問題上進行角力的案件將會越來越多。福建中美律師事務(wù)所律師溫樹銓則認為,《物權(quán)法》只對小區(qū)的公用道路和綠地界定得清楚,這些屬于全體業(yè)主共有。但還有大量的公共場所、公共設(shè)施沒有進行界定。比如架空層、小區(qū)會所到底是不是公共場所、公共設(shè)施?他說,《物權(quán)法》關(guān)于公共場所、公共設(shè)施、業(yè)主共有的道路或者其他場地的定義太籠統(tǒng),應(yīng)該出臺具體的司法解釋。目前對于架空層的權(quán)屬問題,各方觀點還不統(tǒng)一。有的認為,如果架空層面積沒有計入公攤,該架空層經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)核發(fā)產(chǎn)權(quán)證,就屬于開發(fā)商;有的認為,架空層權(quán)屬在法律上沒有規(guī)定,合同也沒有約定的情況下,應(yīng)該認為是開發(fā)商與業(yè)主共有;還有的認為,架空層不具有獨立的產(chǎn)權(quán),其權(quán)利附屬于主物,架空層所在的建筑物產(chǎn)權(quán)歸誰,架空層權(quán)屬也就歸誰,這時候小區(qū)架空層的產(chǎn)權(quán)就是全體業(yè)主的?!澳壳霸趯W術(shù)界,大多數(shù)人主張架空層應(yīng)該認定為屬于業(yè)主的。但如果有權(quán)機關(guān)不盡快做出具體司法解釋,法院在審理案件時不好操作,業(yè)主的權(quán)益也難以維護?!ǚ山缛耸空J為。4房屋質(zhì)量有問題能否拖欠物業(yè)費滕某與某物業(yè)管理有限公司物業(yè)合同拖欠物業(yè)費糾紛案2005年1月,滕某入住三好家園一套住房。此后,滕某以'房屋存在質(zhì)量問題,小區(qū)圍墻距離上訴人的房屋過近,物業(yè)公司沒有盡到物業(yè)管理服務(wù)義務(wù),物業(yè)費與服務(wù)標準不相符?!橛?,從2005年11月3日起至2007年11月3日止一直未交付物業(yè)費。原審判決認為,物業(yè)公司為滕某提供了大量的全面的物業(yè)服務(wù),滕某應(yīng)交納相應(yīng)費用。判決滕某給付物業(yè)公司物業(yè)管理費3802元,并支付逾期付款違約金,負擔案件受理費270元。某法院法維持原判。法官評析:物業(yè)公司與業(yè)主之間是物業(yè)合同關(guān)系;而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間商品房買賣合同調(diào)整范疇。因此,業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題,向物業(yè)公司拒絕交納物業(yè)費。但是,如果在物業(yè)合同中約定了物業(yè)公司有對房屋維護和修繕義務(wù),業(yè)主要求物業(yè)公司進行維修,物業(yè)公司未履行義務(wù)的,業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)費。5物業(yè)管理收費與民事責任承擔原告:靳某被告:某房產(chǎn)經(jīng)營公司【案情摘要】1999年10月13日,原告在某小區(qū)丟失了一輛桑塔納轎車。車輛丟失后,原告即向小區(qū)所在地派出所報案,并同時告知管理該小區(qū)的某物業(yè)公司。在公安局破案未果的情況下。于是,原告在2000年4月16日向法院提起訴訟,要求被告賠償經(jīng)濟損失158000元。某法院認定事實及判決結(jié)果:1) 被告于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi),賠償原告人民幣十萬元整。2) 訴訟費用四千六百七十元有被告負擔四千元,原告負擔六百七十元。被告不服,向某中級人民法院提起上訴。被告委托山西成誠律師事務(wù)所律師劉銀棟、程麗紅作為代理人參與了本案二審的訴訟活動。二審(上訴人)代理律師代理意見摘要:上訴人與被上訴人未形成法律上和事實上的車輛保管合同關(guān)系。一、物業(yè)管理費僅僅用于某小區(qū)公用衛(wèi)生清掃和公用設(shè)施的日常維修養(yǎng)護,上訴人與包括被上訴人在內(nèi)的該小區(qū)的住戶已對此達成事實上的合意。物業(yè)管理是根據(jù)開發(fā)公司開發(fā)的物業(yè)狀況,基于業(yè)主(業(yè)主委員會)的授權(quán)對小區(qū)進行物業(yè)管理的行為,物業(yè)公司與業(yè)主之間是一種委托關(guān)系。本案中,被上訴人丟失車輛的所處小區(qū)是房管局直管公房,該小區(qū)在上訴人接手進行物業(yè)管理時,硬件環(huán)境即不具備:如沒有院門,沒有相應(yīng)的停車位等。上訴人對該小區(qū)收取的所謂“物業(yè)管理費〃是每月每戶六元錢,該費用僅僅用于公用衛(wèi)生清掃和公用設(shè)施的正常維修養(yǎng)護。上訴人與包括被上訴人在內(nèi)的該小區(qū)的住戶已對此達成事實上的合意。根據(jù)物業(yè)管理收費的規(guī)定,在法定的九項管理費開支中并不包括車輛保管費。并且,從收費項目、收費金額來看,判令上訴人承擔被上訴人丟車損失也不符合民法的公平原則,與民事立法責、權(quán)、利相一致的價值取向相悖離。故上訴人與被上訴人并未形成法律上和事實上的車輛保管合同關(guān)系。二、一審法院依據(jù)一份''住戶手冊〃即認定上訴人與被上訴人之間形成車輛保管合同關(guān)系,不符合法律規(guī)定。其一,因物業(yè)管理法律關(guān)系涉及當事人的權(quán)利義務(wù)比較復(fù)雜,故一般以文書的形式明確約定。''住戶手冊〃即是這種情況下產(chǎn)生的,是由物業(yè)管理公司單方制定,并在住戶入住該小區(qū)時發(fā)給住戶,以使住戶知曉該小區(qū)物業(yè)管理及相關(guān)法律規(guī)定,是物業(yè)管理公司創(chuàng)設(shè)的一種工作性的規(guī)范文件。''住戶手冊〃所涉及到的具體服務(wù)內(nèi)容,尤其是一些特殊的專項服務(wù)以及影響較大的內(nèi)容必須要按法律規(guī)定簽訂正式的書面合同。其二,在本案中,上訴人與被上訴人僅就'住戶手冊〃的前一部分簽字蓋章予以認可,該部分是上訴人與被上訴人的合意,具有法律約束力。但上訴人與被上訴人并未就該'住戶手冊〃的后半部分,也就是說沒有就包括''小區(qū)內(nèi)機動車的管理〃這種特殊服務(wù)事項作出約定。從民法、合同法原理來看,該''住戶手冊〃后半部分記載的物業(yè)管理公司提供的特殊服務(wù)內(nèi)容,僅僅是一種要約邀請,不屬于合同范疇,對上訴人與被上訴人不具有約束力。其三,根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三百六十五條''保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返還該物的合同〃、第三百六十六條''寄存人應(yīng)當按照約定向保管人支付保管費〃及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條''當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的,有負有舉證責任的當事人承擔不利后果”之規(guī)定,被上訴人主張與上訴人存在保管合同法律關(guān)系,即應(yīng)就其車輛系由被上訴人保管、被上訴人收取其車輛保管費及其車輛系在被告訴人所管理的小區(qū)內(nèi)丟失等事項承擔舉證責任。上訴人并未就以上事項予以舉證證明,故一審認定被上訴人主張與上訴人之間存在車輛保管合同關(guān)系,不符合法律規(guī)定。總之,上訴人向被上訴人收取的每月六元錢的物業(yè)管理費,并不包括車輛保管這種特服事項,且上訴人與被上訴人也并未就該事項達成合意。一審判令上訴人賠償被上訴人人民幣十萬元,認定事實錯誤,判決不符合法律規(guī)定。某中級人民法院認定事實及判決結(jié)果:''本院認為:上訴人與被上訴人之間存在物業(yè)管理關(guān)系,但不必然形成車輛保管關(guān)系,車輛保管需訂立保管合同,本案雙方當事人并未訂立車輛保管書面合同,也未有口頭約定,雙方之間未形成車輛保管合同關(guān)系,上訴人對被上訴人車輛不負有保管義務(wù),對其丟失車輛也不承擔賠償責任,物業(yè)管理手冊中涉及到的服務(wù)內(nèi)容只是一種廣義的物業(yè)公司為住戶提供哪些服務(wù),而不具有合同性質(zhì),上訴人收取每月6元物業(yè)管理費后,有義務(wù)對住宅小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、環(huán)境等進行物業(yè)管理,而非對小區(qū)特定的人、財、物予以管理,也不承擔由于犯罪行為而導(dǎo)致人員傷亡、財物損失、毀壞的賠償責任,不應(yīng)任意加大物業(yè)公司所負責任?!ㄒ勒铡吨腥A人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項和《中華人民共和國合同法》第三百六十六條,三百六十七條的規(guī)定,判決如下:一、 撤消某區(qū)人民法院(2001)X民初字第X號民事判決;二、 駁回被上訴人的訴訟請求。本案一、二審案件受理費9340元,由被上訴人負擔。6不允許裝防盜網(wǎng)失竊后產(chǎn)生糾紛小區(qū)多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶,這是鐵建住宅物業(yè)公司的規(guī)定。很多住戶安裝了窗磁,門磁等防盜設(shè)施,但陳某安裝后的一個夏夜,因乘涼通風后忘記關(guān)掉窗戶,當夜小偷從窗戶潛入后盜走價值兩萬多元的現(xiàn)金、物品等陳某認為這是因為物業(yè)公司不他安防盜窗戶的原因,于是向物業(yè)公司索賠。經(jīng)管里處再三協(xié)調(diào)無果,陳某將物業(yè)登記公司推上法廳。經(jīng)法院審理認為:物業(yè)公司的安全員無脫崗、出入完備,各安全員巡邏到位,管里處管理員值班到位,無失職責任。陳某屬于自己疏忽未關(guān)窗戶造成,屬于意外損失,物業(yè)公司不承擔法律責任,所以不與賠償。點評:1、 陳某入住小區(qū)時,已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》,其中包括有不準安防盜窗的規(guī)定,陳某已認可,根據(jù)《民法通則》規(guī)定:企業(yè)已告知當事人情況,雙方已簽協(xié)議,當事人發(fā)生其他意外情況,企業(yè)不負直接責任。2、 陳某屬于自己疏忽大意,使其防盜系統(tǒng)失去作用,造成不可挽回的損失。3、物業(yè)公司在職守范圍內(nèi)無失職現(xiàn)象,所以不承擔賠償責任。7物業(yè)公司不應(yīng)承擔自來水收費差額等額外義務(wù)案情概況:大連弘達房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司(以下稱弘達公司)自1998年11月負責管理中山區(qū)竹青街12號3棟樓,并代大連市自來水集團公司(以下稱自來水集團)向該區(qū)域的全體業(yè)主收取水費。該小區(qū)安裝了一塊總水表,小區(qū)業(yè)主則分別安裝了分戶水表,總水表與分戶水表的指針數(shù)存在差異,自來水集團按照總水表計算水費,弘達公司則一直根據(jù)分戶水表的指針數(shù)向小區(qū)業(yè)主收取水費,并將代收水費轉(zhuǎn)交給自來水集團。從1998年11月到2007年10月,總水表與分戶水表形成的水費差額大約為70余萬元,自來水集團認為70余萬元的水費差額應(yīng)當由弘達公司承擔,弘達公司認為不應(yīng)當由其承擔而拒絕支付。2008年1月,自來水集團向法院提起訴訟,要求弘達公司承擔上述消費差額,法院經(jīng)審理后,認自來水集團與弘達公司不存在供用水合同關(guān)系,依法判決駁回了自來水集團的訴訟請求。律師點評一、人民法院判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔自來水差額費用是正確的。結(jié)合該案的實際情況分析如下:弘達公司與自來水集團之間不存在供用水合同關(guān)系,弘達公司沒有交納水費的合同義務(wù)。根據(jù)《合同法》第十章中關(guān)于供用電、水、氣、熱力合同的規(guī)定,供用水合同是供水人向用水人供水,用水人支付水費的合同。結(jié)合該案實際情況可以認定,自來水集團與小區(qū)業(yè)主之間存在供用水合同關(guān)系,自來水集團是供水人,小區(qū)業(yè)主是用水人。自來水集團與小區(qū)業(yè)主之間存在供用水的法律關(guān)系,雙方應(yīng)當按照國家規(guī)定及合同約定履行各自的義務(wù),具體到該案中,自來水集團應(yīng)當及時履行供水義務(wù),小區(qū)業(yè)主應(yīng)當及時履行交納水費的義務(wù)。如果自來水集團認為存在拖欠水費情形,也應(yīng)當向用水人催要,顯然,這里的用水人是小區(qū)業(yè)主,而不應(yīng)當是弘達公司。雖然,該案中存在弘達公司為自來水集團向小區(qū)業(yè)主代收水費的事實,但并不代表弘達公司是實際用水人,更不能因此改變小區(qū)業(yè)主是實際用水人的法律事實。同時,《物業(yè)管理條例》也明確規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。可見,小區(qū)業(yè)主才是交納水費的義務(wù)人,而弘達公司作為小區(qū)的物業(yè)服務(wù)提供者,并非用水人,當然也就不存在交納水費的義務(wù),因此,自來水集團主張弘達公司拖欠水費就更無從談起了。弘達公司對于自來水的自然損耗沒有過錯,不應(yīng)承擔交費責任。該案中,小區(qū)總水表與業(yè)主分戶水表的用水量存在差異,實際是供水過程中發(fā)生的自然損耗。弘達公司作為小區(qū)物業(yè)服力提供者,主要負責對小區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,以及維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序,而對于自來水輸送過程中發(fā)生的自然損耗并不過錯,因此,也就不應(yīng)承擔任何責任,所以,自來水集團要求弘達公司承擔由于自然損耗而產(chǎn)生的水費差額,是沒有法律依據(jù)的。3、自來水集團在履行供水義務(wù)過程中,因自然損耗造成的損失應(yīng)自行承擔。根據(jù)合同法的規(guī)定,在雙方?jīng)]能約定或者約定不明確的情況下,供水設(shè)施的產(chǎn)權(quán)分界處(大連市規(guī)定為建筑物墻外1.5米處)就是合同的履行地點,換言之,自來水集團應(yīng)當將自來水供至建筑物1.5米處時方認定其履行了供水義務(wù)。小區(qū)業(yè)主作為用水人則應(yīng)當在自來水集團履行了供水義務(wù)后,才有交納水費的義務(wù)。根據(jù)我國合同法的一般理念以及供水合同的特點,供水人在履行供水義務(wù)之前,自來水的任何損失包括自然損耗理應(yīng)由供水人自行承擔,當供水人履行供水義務(wù)后,用水人履行交費義務(wù),并享有用水的權(quán)利。但顯而易見的是,無論供水義務(wù)履行前后,弘達公司都不是供用水合同的當事人,對于合同項下的自來水既沒有使用的權(quán)利,也不存在交費的義務(wù)。綜上,自來水集團向弘達公司主張水費,既無合同依據(jù),也無法律上的依據(jù)。因此,法院在準確認定該案的法律關(guān)系后,正確適用法律,判決駁回了原告的訴訟請求。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代收水費等相關(guān)費用中的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代收水費等相關(guān)費用過程中的權(quán)利。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定:''物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。〃物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),凡遇有自來水公司等公用事業(yè)企業(yè)要求代收費用時,有權(quán)依法告知供水、供電、供氣、供熱、通信、有限電視等費用應(yīng)向業(yè)主直接收取,不應(yīng)向物業(yè)公司收取。如果請物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用,應(yīng)簽訂委托代理協(xié)議,約定雙方的權(quán)利義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代收水費等相關(guān)費用過程中的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在同意為自來水公司等公用事業(yè)代收費用時,就應(yīng)按照委托代理協(xié)議的約定,認真履行代收費用的義務(wù)。作為代理人,應(yīng)該對委托人負責,出現(xiàn)業(yè)主拒繳費用或少繳費用時,應(yīng)及時告知自來水公司等委托人,以便這些公用事業(yè)企業(yè)及時維護其合法權(quán)益。當然,如果在委托代理協(xié)議中還約定有其他合同義務(wù),物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)依法履行。法律建議建議一:物業(yè)服務(wù)企業(yè)在同意為自來水公司等公用事業(yè)企業(yè)代收費用時,可以要求與其簽訂書面的委托代理協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注意在協(xié)議中按照合同法的有關(guān)規(guī)定,對雙方具體的權(quán)利和義務(wù)條款進行詳細和明確的約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求這些公用事業(yè)企業(yè)給付一定的委托代理費用,用以支付代收消費等費用的勞動報酬和管理費用。另外,雙方也可以探討按照統(tǒng)一規(guī)定的收費標準、總額度包干、足額收取費用后給予獎勵等委托管理和經(jīng)營的方式進行合作。建議二:物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與相關(guān)公用事業(yè)企業(yè)簽訂委托代理協(xié)議時,對于對方提供的協(xié)議文本應(yīng)認真審查,對于自己不應(yīng)承擔的合同義務(wù)或無力履行的合同義務(wù)避免寫在協(xié)議中,防止日后產(chǎn)生糾紛。同時,積極適用物業(yè)管理領(lǐng)域的法律規(guī)定,最大限度的維護自己的合法權(quán)益。8寶馬車庫內(nèi)“神秘蒸發(fā)”保險公司代位求償告物業(yè)繼前世界乒乓賽冠軍江嘉良家中金牌被竊之后,同樣的一個小區(qū)內(nèi)竟然又發(fā)生了一起匪夷所思的''寶馬車失竊案〃,43歲的錢女士興沖沖結(jié)束半個月海南之游回到家后,居然發(fā)現(xiàn)自己好端端停在地下車庫的寶馬車不翼而飛了。7月28日下午,上海市浦東新區(qū)人民法院就這起'寶馬失竊案〃引發(fā)的保險代位求償案件作出了一審判決,上海證大物業(yè)管理有限公司(以下簡稱物業(yè)公司)賠償太平保險有限公司(以下簡稱保險公司)43771元,保險公司其余訴訟請求不予支持。2005年,錢女士以21萬元價格向小區(qū)開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司(以下簡稱證大置業(yè)公司)買下了小區(qū)地下車庫A區(qū)第029號停車位的長期使用權(quán),同時開發(fā)商委托了物業(yè)公司對錢女士的停車位進行管理,錢女士需每月向物業(yè)公司支付100元作為車位管理費用。2007年2月9日晚,錢女士將自己心愛的寶馬車?;氐叵萝囄唬钊斟X女士便前往海南度假。2月28日10時,錢女士回到家后前往地下車庫取車,卻突然發(fā)現(xiàn)自己的車位已經(jīng)''空蕩蕩〃,寶馬車不見了。細心的錢女士查閱了小區(qū)停車記錄,發(fā)現(xiàn)2月10日至13日尚有車輛的記錄,但是從2月14日白天起,她的寶馬車便''沒有記錄了〃。錢女士立即向警方報案,并在相關(guān)部門辦理了失竊機動車注銷更新手續(xù)。由于此前錢女士曾為寶馬車購買了一份保險,其中含有全車盜搶險,2007年9月錢女士與保險公司達成賠償協(xié)議,保險公司向錢女士賠付291809.28元。錢女士向保險公司出具保險權(quán)益轉(zhuǎn)讓書,將自己獲賠部分的追償權(quán)轉(zhuǎn)移給保險公司。2008年1月,保險公司將開發(fā)商證大置業(yè)公司和物業(yè)公司一起告上了法庭。保險公司認為,錢女士向開發(fā)商購買了車位使用權(quán),又按月支付給物業(yè)公司車位管理費,物業(yè)公司與錢女士之間就成立了保管合同關(guān)系,現(xiàn)在寶馬車在物業(yè)公司管理的地下車庫被盜,物業(yè)公司理應(yīng)承擔賠償責任。保險公司同時認為,作為開發(fā)商的證大置業(yè)公司與錢女士簽訂了車位使用協(xié)議,后委托物業(yè)公司管理,其在''轉(zhuǎn)委托〃中應(yīng)對物業(yè)公司的選任承擔責任,并對其開發(fā)的小區(qū)是否具備安全設(shè)施、是否具有免予被盜的功能承擔責任。據(jù)此要求物業(yè)公司賠償保險金損失291809.28元,證大置業(yè)公司對此承擔連帶責任。作為被告的物業(yè)公司辯稱,錢女士并沒有將汽車鑰匙交給物業(yè)公司,100元的管理費實際上是車庫管理維護費用,不是保管費,所以物業(yè)公司和錢女士之間是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,不是保管合同。而且現(xiàn)在只是錢小姐個人陳述丟失車輛,車輛是否真的在小區(qū)內(nèi)丟失也沒有經(jīng)過公安認定。被告證大置業(yè)公司則認為,自己在房產(chǎn)開發(fā)完成后義務(wù)就履行完畢了,公司對寶馬車的丟失不承擔任何責任。值得注意的是,兩家被告都提到了一個細節(jié),事發(fā)后錢女士在報警時陳述,自己的寶馬車一共有三把鑰匙,其中一把備用鑰匙放在車輛車載電話的一個小抽屜內(nèi),車內(nèi)還有一張加油卡。''業(yè)主自己疏忽將備用鑰匙放在車里,如果有人將車開走,也無法查證是不是她本人開走的。〃被告律師指出。而原告保險公司則對物業(yè)公司提供的車庫巡檢記錄提出異議,認為車庫存在B1層磁吸門每天不間斷關(guān)閉,造成陌生人可以隨意進車庫。物業(yè)公司對此解釋,這是因為有的業(yè)主為方便進出,會將門頂住。物業(yè)公司同時表示,從錢女士出去度假到回來發(fā)現(xiàn)丟車,期間共有20天,小區(qū)物業(yè)保存的錄像只有14天,所以無法根據(jù)錄像監(jiān)控來查實被盜情況。法院經(jīng)審理后認為,錢女士車輛被盜并報警的事實,有公安局的回執(zhí)單為證,雖然未經(jīng)公安機關(guān)核實,但錢已經(jīng)向相關(guān)部門辦理了機動車注銷更新手續(xù),而且從常理來看,錢已投保了全車盜搶險,事發(fā)后可以從保險公司處獲得損失補償,并不需要編造車輛被盜事實另結(jié)合寶馬車在物業(yè)公司處的登記情況,法院對于車輛在小區(qū)內(nèi)被盜的事實予以認定。法院同時認為,根據(jù)小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)合同以及物業(yè)公司的《車輛管理崗位職責》中的約定,物業(yè)公司在提供物業(yè)管理服務(wù)中應(yīng)盡到相應(yīng)的善良管理人的注意義務(wù)<9大廈保潔案例案情:某日清晨,某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時,發(fā)現(xiàn)1805號業(yè)主家的客廳亮著燈,但大門內(nèi)側(cè)的防火開著,外面的''通透式〃防盜門也虛掩著,她便上前按業(yè)主家的門鈴,但是按了好幾次,室內(nèi)也不沒有反應(yīng),阿霞便懷著好廳的心理,側(cè)身進入室內(nèi),到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。正在這時,業(yè)主張先生從電梯出來徑直走回家(他原來''早鍛煉〃去了,因粗心而忘了關(guān)好家門。)一見大門未關(guān),張先生先是吃了一驚,進到家中,又看見一陌生女子在自己家里,更是又急又氣,大聲質(zhì)問阿霞是干什么的,不由分說要把她送到派出所。請分析:1) 阿霞錯在哪里?2) 如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況,應(yīng)該怎樣處理?3) 你認為該如何向張先生說明和解釋?怎樣才能平息事態(tài)?觀點一、1、 阿霞錯在沒有向上級反映情況。自己私自進入業(yè)主屋內(nèi)。2、 作為物業(yè)管理公司的員工。以后對于這種情況一定要向上級反映,不能自己單干。在同事沒來的情況下可以在門口等候業(yè)主或同事的到來。3、 對于如何才能平息事態(tài)。首先要針對此事向業(yè)主道歉。觀點二、1、 阿霞不懂法律,公司大概培訓(xùn)沒有跟上。私闖民宅,違法。2、 通知管理處,讓管理處人員來解決,先打電話聯(lián)系業(yè)主,如果聯(lián)系的上,就說明情況,讓其盡快回家,并派人在門口守著;如果不在家,管理人員或保安兩人以上,進入室內(nèi)檢查有無危險情況,作適當處理,這種處理方式,在法律上是允許的。3、 賠禮道歉是理所當然的。我個人認為,首先向業(yè)主說明阿霞錯在哪里?導(dǎo)致這種事情發(fā)生的原因是什么?在這種情況下,業(yè)主一般會轉(zhuǎn)怒為喜,緩和氣氛,在賠禮道歉,并說明我的工作還有不完善的地方,希望這位業(yè)主以后多提建議,來提高我們的工作質(zhì)量,并對業(yè)主的做法表示感謝,是這位業(yè)主給我們公司發(fā)現(xiàn)這種問題的(業(yè)主雖然處理的有點過激,相對物業(yè)公司),避免以后出現(xiàn)類似問題,并有肯恩格幫助我們避免以后更大的危險或損失!4、 員工入職培訓(xùn)刻不容緩!作物業(yè)管理,無論哪位員工,都要有詳細的上崗培訓(xùn),特別是相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)(附帶一些案例分析)。觀點三、1、 其實阿霞本意是好的!但就是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗,單獨一個人進入業(yè)主家里,就算你是好意也會被業(yè)主誤解。2、 最好的處理辦法是趕快通知管理處,管理處一方面可以通過電話和業(yè)主聯(lián)系,讓業(yè)主趕快回家,以確認家中是否被盜竊。另一方面,管理處相關(guān)負責人要和保安趕快到現(xiàn)場,如實在業(yè)主聯(lián)系不上,必須最少兩個人同時進入業(yè)主家里,這樣,有了物業(yè)保安的參與,即使業(yè)主發(fā)現(xiàn),也一般不會誤解。3、 事情以至此,一方面管理處要求清潔工向業(yè)主道歉,另一方面也要把情況向業(yè)主講清楚,希望得到業(yè)主的諒解;最好讓業(yè)主看一下家里,看是否有東西丟失,以確認清潔工的清白,一般這樣處理業(yè)主不會故意刁難,只要在情在理,業(yè)主都會諒解的。處理完后,一定要加強清潔工在處理此類事件的培訓(xùn),以避免誤會的再次產(chǎn)生。10訪客無理拒登記,冒充業(yè)主強登樓案例描述:一天晚上9點多鐘,某小區(qū)護衛(wèi)員小趙正在大堂崗值班,只見進為兩個人,夾著公文包,大搖大擺,視若無人地徑直往里走。原來他們是找業(yè)主辦事的,只是圖方便不想登記。處理過程:護衛(wèi)員小趙上前禮貌地問道:''先生,您好,請問你們到哪里?按小區(qū)管理規(guī)定請登記?!ㄕl知來人一聽,不耐煩地瞪著眼睛說:''怎么了,我是業(yè)主,還要登記嗎?〃小趙禮貌地問道:''先生,請問您是哪座哪樓業(yè)主?〃''我是某某閣12B的業(yè)主。〃來人語氣粗暴地說。''請問先生12B業(yè)主姓什么?叫什么名字?〃小趙依然面帶微笑的詢問。這時候來人低下頭來,無言以對。小趙借機上前把小區(qū)管理規(guī)定向來人解釋了一遍請他們配合。來人不好意思地按照小趙指引,進行了登記。案例點評:來訪登記是小區(qū)避免發(fā)生意外事件的重要手段之一,訪客形形色色,小趙對態(tài)度蠻橫的訪客既堅持原則,又不態(tài)度生硬,對訪客不動聲色地''步步緊逼〃,進而達到讓訪客登記的目的,識別了來訪者的身份,保證了小區(qū)的安全。11廈首起外墻使用權(quán)案業(yè)主獲勝奪回百萬廣告費麥當勞、肯德基、必勝客、好又多在東方時代廣場樓宇外墻上懸掛著多家世界著名企業(yè)的廣告。據(jù)業(yè)主們說,別小看了這一塊墻,它一年廣告收入至少上百萬元,但過去幾年,這些錢全被開發(fā)商收走了。為了拿回本該屬于業(yè)主的權(quán)益,東方時代廣場73位業(yè)主和開發(fā)商打起了廈門第一起''外墻使用權(quán)〃官司。此案歷時一年多,近日,廈門中院作出終審判決。雖然《商品房買賣合同》中約定的外墻使用權(quán)歸開發(fā)商所有,但廈門中院終審判決認定這一格式條款無效,責令開發(fā)商將外墻使用權(quán)歸還全體業(yè)主。雙方爭奪一塊墻年收入百萬東方時代廣場地處廈門市中央商務(wù)區(qū)中心區(qū),位于廈禾路和湖濱西路交會處,周圍都是中高級寫字樓和中高端住宅區(qū),所處地段可謂'寸土寸金〃。業(yè)內(nèi)人士分析,保守估算,該小區(qū)樓房外墻的廣告位一年的收益至少一百萬元。但過去幾年,都是開發(fā)商將商品房外墻面廣告位的收益收入囊中,因此,業(yè)主們認為開發(fā)商搶了他們的''蛋糕〃,他們要求拿回自己的''蛋糕〃。但是,開發(fā)商堅持''按合同辦事〃,不讓出一分收入。2007年的6月份,東方時代廣場73戶業(yè)主狀告開發(fā)商,要奪回小區(qū)外墻使用權(quán)。業(yè)主施先生于2003年7月向廈門富春東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買了東方時代廣場的一套商品房,在《商品房買賣合同》的第十七條第一、二款寫明,''商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)歸出賣人所有〃。但施先生和其他業(yè)主認為這是''霸王條款〃,按照相關(guān)法律規(guī)定,外墻面使用權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主。爭議焦點外墻使用權(quán)歸誰?業(yè)主方認為,商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主,而開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》以格式條款的形式,剝奪了原本屬于業(yè)主的權(quán)利。此外,根據(jù)2003年施行的《物業(yè)管理條例》,開發(fā)商也無權(quán)在自己與單個業(yè)主簽訂的合同中,擅自剝奪原本屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的權(quán)利。業(yè)主們說,根據(jù)合同法第四十條''提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的,該條款無效〃之規(guī)定,應(yīng)當認定合同中的格式條款無效。開發(fā)商則答辯說,業(yè)主們的合同是在2003年1月至6月間簽訂的,當時對于屋面和外墻面使用權(quán)這兩項權(quán)屬的界定,國家的相關(guān)法律法規(guī)仍是空白,這是買賣雙方遵循'契約自由原則〃商定。因此,該條款顯然不是格式條款,而屬于協(xié)商條款。而國務(wù)院《物業(yè)管理條例》是從2003年9月1日開始實施的。按''法不溯及既往〃的原則,這些法律法規(guī)并不適用于本案。終審判決權(quán)益屬于全體業(yè)主最初,一審法院認為,雙方簽訂的《商品房買賣合同》為有效合同,駁回了施先生等業(yè)主的訴訟請求。業(yè)主們不服,又向廈門市中級人民法院提起上訴。近日,市中級人民法院作出終審判決,認定施先生與富春東方公司簽訂的《商品房買賣合同》中第十七條第一、二款為無效條款,涉及的房屋屋面及外墻面使用權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。也就是說,這塊年收入超百萬元的外墻今后開始要交給業(yè)主們經(jīng)營管理。對于許多業(yè)主來說,這一判決是他們期盼六年的結(jié)果。廈門大學法學院副教授黃健雄評價說,這是廈門市第一起業(yè)主通過訴訟爭取外墻使用權(quán)并且勝訴的案件,顯示出業(yè)主維權(quán)意識的增強。這應(yīng)該歸功于去年開始實施的《物權(quán)法》對于城市商品房的建筑物區(qū)分所有權(quán)作出明確規(guī)定。勝訴之后一年上百萬怎么花?2007年,東方時代廣場業(yè)委會就與物業(yè)公司協(xié)商,將電梯、走廊以及地下停車位的收益收歸全體業(yè)主所有。這次外墻使用權(quán)勝訴后,業(yè)委會負責人表示,將按照公開合理的原則,對包括外墻在內(nèi)的業(yè)主共有部分進行經(jīng)營和管理,所得收益也將全部歸業(yè)主。外墻使用權(quán)的收入要怎么花?東方時代廣場業(yè)主委會主任施福添說,業(yè)委會已經(jīng)在慎重考慮這個問題,他們打算一部分用于業(yè)主的活動經(jīng)費,更好地溝通業(yè)主之間的關(guān)系;一部分在小區(qū)建立一套獎勵的機制,據(jù)實際所得,按照小區(qū)平方數(shù)的份額,在適當?shù)臅r候進行分紅,讓家家戶戶都受益;第三部分,就是用于補充公共維修金,減少業(yè)主的繳費負擔。不過,法律專家也指出,外墻使用權(quán)歸全體業(yè)主共有,具體經(jīng)營管理由業(yè)主委員會12小區(qū)散步被撞死物業(yè)公司擔何責2002年十月的一天傍晚,黃阿婆萬萬沒想到,自己晚飯后在其居住的小區(qū)內(nèi)的行人道上散步時,竟被小區(qū)的保安開摩托車不小心送上了天堂。阿婆的家人于是將小區(qū)的物業(yè)管理公司告上法庭,請求賠償死者醫(yī)療費、喪葬費、死亡補償金及事故處理的誤工費、精神損失費共計90649.60元。海城區(qū)法院經(jīng)審理查明,被告北海某物業(yè)管理公司受聚金園小區(qū)業(yè)主委員會的委托,管理位于北海市海城區(qū)茶亭路的聚金園小區(qū),雙方于2001年3月7日訂立了《委托管理協(xié)議書》,明確了雙方的權(quán)利義務(wù),委托管理期暫定3年。原告符某與其妻黃阿婆在該小區(qū)居住。2002年10月27日晚7時許,黃阿婆正在小區(qū)內(nèi)的行人道上散步時,被北海某物業(yè)管理公司雇請的保安呂代森下班后駕駛摩托車(呂代森無駕駛證)從外面買菜開回聚金園小區(qū),在該小區(qū)內(nèi)的通道上將黃阿婆撞倒,黃阿婆被撞后經(jīng)送北海市人民醫(yī)院搶救,但因黃阿婆重度顱腦損傷至中樞衰竭,搶救無效死亡?;ㄈブ委熧M989.6元。呂代森因犯過失致人死亡罪被法院判處有期徒刑5年,并賠償附帶民事訴訟原告人死者家屬人民幣66649.6元。呂代森不服,上訴至北海市中級人民法院,北海市中級人民法院裁定駁回上訴,維持原判。死者家屬認為被告物業(yè)管理公司對黃阿婆的死亡后果負有連帶賠償責任。要求被告賠償,因此引起糾紛。黃阿婆的親人主張被告物業(yè)管理公司雇請的保安呂代森是在當班執(zhí)行職務(wù)時撞倒黃阿婆的,但未能舉出充分證據(jù)證實,不能否定法院對呂代森過失致人死亡一案的刑事判決書所認定的事實。其主張被告賠償喪葬費、處理事故的交通費、誤工費也未能舉證證實。法院認為,聚金園小區(qū)業(yè)主管理委員會與被告物業(yè)管理公司雙方自愿訂立的《委托管理協(xié)議書》不違反法律規(guī)定,合法有效。居住在聚金園小區(qū)的原告向被告交納物業(yè)管理費用,確立了雙方的物業(yè)管理合同關(guān)系。由于被告沒有按照該協(xié)議書規(guī)定切實履行合同義務(wù),沒有建立完善的管理制度且選任不當,未能保證小區(qū)住戶安居樂業(yè)及生活安全,造成原告之妻黃阿婆在小區(qū)內(nèi)被被告雇請的保安無證駕車撞傷致死的嚴重后果,損害了原告的合法權(quán)益,也違反了《委托管理協(xié)議書》的規(guī)定,對此,被告應(yīng)承擔違約賠償責任,雖然雙方并未約定違約責任,但仍應(yīng)酌情由被告向原告作適當?shù)馁r償。原告主張被告連帶賠償90649.60元沒有依據(jù),法院不予支持。依照《中華人民共和國合同法第—百零七條、《物業(yè)管理條例》第三十六條之規(guī)定,于2003年12月26日判決被告北海某物業(yè)管理公司賠償18000元給原告符某。13物業(yè)管理公司應(yīng)如何對業(yè)主的裝修進行監(jiān)管案例回放:2005年,某小區(qū)業(yè)主來訪反映,小區(qū)管理部在未經(jīng)業(yè)主同意的前提下,派員進入其尚在裝修的房屋內(nèi),將業(yè)主自行安裝的窗框拆除并拿走,安裝部位的外墻在拆除的同時也遭到破壞。業(yè)主認為:小區(qū)管理部雖出具了局面整改通知書,但無權(quán)擅自闖入私人住宅強行拆除,這種行為嚴重侵害了業(yè)主的利益,管理部人員缺乏最基本的法律常識。同時業(yè)主要求小區(qū)管理部對該事件給其造成的損失進行賠償。注:1、 經(jīng)有關(guān)部門認定,業(yè)主安裝的窗為違章搭建的構(gòu)筑物;2、 小區(qū)物業(yè)管理部之前已向業(yè)主發(fā)出《違約行為整改通知書》,但業(yè)主表示拒不整改。案例分析:一、小區(qū)管理部有沒有對業(yè)主在裝修過程中的行為進行必要限制的責任?作為《物業(yè)管理服務(wù)合同》內(nèi)約定的一項義務(wù),物業(yè)管理公司有責任對業(yè)主在裝修過程中的行為進行監(jiān)管和必要的限制。首先,小區(qū)管理部應(yīng)當審查業(yè)主的裝修方案,將住宅裝修工程的禁止行為和注意事項通過《住宅裝修須知》的形式告知業(yè)主和業(yè)主委托的裝修公司,并與業(yè)主簽訂《住宅裝修管理服務(wù)協(xié)議》,值得注意的是,不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌,改變房屋外部顏色;應(yīng)考慮樓層樓板承載力;不影響毗鄰房屋的安全使用;不影響其他業(yè)主的正常使用等等。其次,小區(qū)管理部應(yīng)當按照協(xié)議,加強對日常裝修現(xiàn)場的巡視和檢查,監(jiān)督業(yè)主或裝修公司履行裝修協(xié)議條款內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者裝修公司有違反協(xié)議的行為,小區(qū)管理部應(yīng)當及時制止,已造成事實后果或者拒不改正的,應(yīng)當及時報告有關(guān)部門依法處理。最后,裝修完畢,小區(qū)管理部應(yīng)當進行現(xiàn)場驗收,凡有違反裝修協(xié)議的行為,應(yīng)要求業(yè)主或裝修公司恢復(fù)或賠償。二、小區(qū)管理部是否應(yīng)對業(yè)主的違約(違章)行為承擔管理不善的責任?物業(yè)管理公司作受托實施管理的公司,應(yīng)當按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定,履行相應(yīng)的管理義務(wù)。但是,物業(yè)管理公司是一個民事主體而非行政管理機關(guān),是不能采取強制措施的,它所能做的僅僅是在發(fā)現(xiàn)問題時向業(yè)主及使用人提出改進意見,而不能直接采取行政制裁手段。因此,只要小區(qū)管理部向業(yè)主提出了整改意見,應(yīng)當說就已盡到了依管理合同而履行的義務(wù),對于業(yè)主的違約行為物業(yè)管理公司不承攬責任。但是,如果物業(yè)管理公司根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù),沒有能夠及時發(fā)現(xiàn)問題并提出建議,也沒有及時告知有關(guān)部門或業(yè)主委員會,物業(yè)管理公司就違背了《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定的義務(wù),此時應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。綜上可知,本案中業(yè)主違章搭建的行為影響了小區(qū)這個整體商品的整體外觀,且沒履行對業(yè)主自身行為規(guī)范的約定,物業(yè)公司是有必要對其進行監(jiān)管和限制的;但物業(yè)管理公司拆除窗框的做法,也超越了其管理權(quán)限,且不利于矛盾的解決。物業(yè)公司應(yīng)把握好尺度,使用較為委婉的方法,融管理于服務(wù)中,設(shè)法得到業(yè)主的理解與支持。14未與員工簽訂合同公司支付雙倍工資本報訊(記者徐林武通訊員飛揚布衣)近日,海滄區(qū)法院首用雙倍工資罰則,判一未與員工簽訂勞動合同的企業(yè)違規(guī),支付員工雙倍工資。2005年11月14日,小黃到一家物業(yè)公司工作,雙方一直沒有簽訂書面勞動合同,公司只是口頭約定小黃的月工資800元至1000元。今年2月29日,小黃認為工資太低,提出辭職。1月和2月,小黃領(lǐng)到的月工資均為1000元。小黃辭職后提起了勞動仲裁,認為物業(yè)公司沒有與自己簽訂勞動合同,應(yīng)當支付雙倍工資。勞動爭議仲裁委員會裁決,支持小黃的要求。物業(yè)公司不服,將小黃告上法院。物業(yè)公司說,已經(jīng)給小黃發(fā)了一份簽訂勞動合同意向書,詢問小黃是否愿意與公司簽訂勞動合同,但是小黃一直沒有找公司簽訂。但這份意向書是公司自己制作的,公司也沒有證據(jù)證明小黃不同意簽訂勞動合同。法院認為,如果小黃不服從公司的管理,不愿意簽訂勞動合同,公司完全享有不繼續(xù)錄用小黃的權(quán)利。15物業(yè)管理有疏忽業(yè)主被盜應(yīng)擔責從2007年開始,李先生所居住的小區(qū)由某物業(yè)公司進行管理。李先生也按時繳納了物業(yè)管理費用。2008年3月李先生將電動車放于樓下。但第二天李先生的電動車被盜丟失。李先生找物業(yè)要求其賠償。物業(yè)認為,是盜賊將李先生的車輛盜走,物業(yè)沒有責任所以不予賠償。由于協(xié)商未果,李先生一怒之下將物業(yè)公司起訴到法院,要求物業(yè)公司賠償其車輛損失共計2800元。法院審理后認為,物業(yè)沒有盡到應(yīng)盡的安全防范義務(wù)有過錯,所以判決在其過錯范圍內(nèi)承擔李先生損失的80%,李先生自擔20%。馬廣宇律師:根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定,為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)公司應(yīng)盡安全防范義務(wù)。根據(jù)侵權(quán)責任確定原則,由于物業(yè)的過錯與李先生車輛的丟失存在因果關(guān)系,物業(yè)公司應(yīng)在過錯程度范圍內(nèi)承擔賠償責任。李先生沒有將車輛放于規(guī)定的存放地點,對車輛丟失負有一定的責任也應(yīng)承擔相應(yīng)責任,所以法院判決按比過錯比例承擔責任符合法律規(guī)定。16女業(yè)主別墅內(nèi)神秘遇害開發(fā)公司與物業(yè)是否擔責女業(yè)主姜素素在自家的別墅內(nèi)被人殺害,丈夫、女兒及父親認為該別墅的房地產(chǎn)開發(fā)公司及物業(yè)管理公司未盡到管理義務(wù),故將A開發(fā)公司與B物業(yè)公司告上了法庭,此案經(jīng)一審、二審,法院依法判決駁回了原告的訴訟請求。事件回放:女業(yè)主在自家別墅內(nèi)慘遭殺害2004年5月,路青向A開發(fā)公司購買了宜興某小區(qū)別墅一套,當年裝修后入住。同年8月,A開發(fā)公司與B物業(yè)公司簽訂了服務(wù)合同,由B物業(yè)公司對該小區(qū)的物業(yè)行使管理之職,路青每年均向B物業(yè)公司支付物業(yè)管理費。2006年12月15日上午10時30分左右,路青從公司返還家中準備休息時,發(fā)現(xiàn)妻子姜素素身中數(shù)刀躺在血泊中,經(jīng)報案后,公安機關(guān)確認被害人姜素素已身亡,此案雖經(jīng)公安機關(guān)全力偵查,但因沒有任何線索至今尚未偵破。路青與女兒、岳父認為,A開發(fā)公司作為小區(qū)的開發(fā)商,B物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理者,未能有效行使小區(qū)的管理之職,采取必要的安全保障措施,其行為直接造成犯罪嫌疑人輕易進入小區(qū)并致犯罪得逞,理應(yīng)共同承擔民事賠償責任,遂于2007年3月5日將A開發(fā)公司與了B物業(yè)公司告上了法庭,要求判令兩被告賠償經(jīng)濟損失共計人民幣1067782元,并互負連帶賠償責任,同時在江蘇省省級報刊及宜興市市級報刊的醒目位置向原告賠禮道歉,并承擔本案的全部訴訟費用。兩個爭議焦點,雙方辨論激烈本案經(jīng)庭審,主要存在兩個爭議焦點:――物業(yè)對小區(qū)的安全管理是否已盡到了安全防范義務(wù)?――犯罪嫌疑人利用空置別墅作案的事實能否得到確認?針對第一個爭議焦點,原告認為,其入住小區(qū)并按時支付物業(yè)管理費,被告B物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理者,其在收取物業(yè)管理費的同時卻沒有提供相應(yīng)的服務(wù)措施,對出入小區(qū)的外來人員未進行登記,致使犯罪嫌疑人輕易出入小區(qū)導(dǎo)致慘禍的發(fā)生,B物業(yè)公司疏于安全管理的行為與原告親屬被害之間有明顯的因果關(guān)系,理應(yīng)承擔全部民事賠償責任。原告還認為物業(yè)公司的巡邏、登記記錄有作假嫌疑。被告B物業(yè)公司則認為,他公司的安全保障義務(wù)只能針對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域而言,對私人物業(yè)內(nèi)發(fā)生的人身及財產(chǎn)損失應(yīng)不負責任,他公司嚴格按照物業(yè)服務(wù)合同中約定的不間斷對小區(qū)巡邏,外來車輛、人員出入小區(qū)進行登記等條款來履行相關(guān)義務(wù),這種義務(wù)應(yīng)是一般性的安全防范注意義務(wù),他公司預(yù)先不可能知道原告別墅里發(fā)生的兇殺案件,犯罪嫌疑人是如何出入小區(qū)的現(xiàn)在也無法判斷,他公司對巡邏及外來車輛人員均進行了登記,登記本在案發(fā)當天就給公安機關(guān)調(diào)取,他公司沒有作假的行為,原告稱登記本作假完全系主觀臆斷,故他公司已嚴格按合同履行了相關(guān)義務(wù),盡到了自己的安全管理職責,不應(yīng)承擔任何責任。對第二個爭議焦點,原告認為,A開發(fā)公司將由其開發(fā)未售出的聯(lián)體別墅長期空置,該空置房門窗不全,外人可以自由進出,而開發(fā)公司及物業(yè)公司長期疏于管理,根據(jù)公安機關(guān)的偵查反饋,犯罪嫌疑人正是利用該空置房進行踩點觀察,在看到原告路青離開家以后即翻墻而入進行作案,這一事實在法院審理期間公安機關(guān)出具的證明也可得到證實。正是由于兩被告疏于管理的行為為犯罪嫌疑人作案提供了便利條件,故應(yīng)由其承擔相應(yīng)的民事責任。被告A開發(fā)公司則認為,沒有證據(jù)證明犯罪嫌疑人是利用了空置房進行踩點作案,公安機關(guān)的情況說明中發(fā)現(xiàn)被害中心現(xiàn)場和住宅南側(cè)空關(guān)房中有同類型花紋的鞋印,據(jù)此不能得出兩個地方的鞋印即為同一人的結(jié)論,因此公安機關(guān)的說明尚不足以證明犯罪嫌疑人事先是利用了空置房屋進行觀察這一事實,是否利用空置房作案只有待案件偵破以后才能確定。因此,他公司在原告親屬被害這一案件中沒有任何過錯,依法不需要承擔責任。被告B物業(yè)公司也同意工A開發(fā)公司的觀點。法院判決:證據(jù)不足,駁回原告訴請宜興法院經(jīng)審理認為,本案原告路青購買了某小區(qū)的別墅并入住,同時向小區(qū)的物業(yè)公司交納了物業(yè)管理費,其與B物業(yè)公司形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系受物業(yè)服務(wù)合同的約束,B物業(yè)公司是否違約進而是否要承擔民事賠償責任要看該公司是否嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的相關(guān)義務(wù),根據(jù)合同約定某物業(yè)的保安義務(wù)主要為不間斷對小區(qū)巡邏,外來車輛、人員出入小區(qū)進行登記。案發(fā)當天,物業(yè)公司上述巡邏、登記記錄本即為公安機關(guān)調(diào)取,該記錄本可證實某物業(yè)已履行了服務(wù)合同中約定的安保義務(wù)17管道漏水泡壞家具棕櫚泉置業(yè)公司被判賠3.8萬中國法院網(wǎng)訊房屋保修期屆滿后,因墻內(nèi)冷水管道螺母外絲斷裂致公寓被泡,業(yè)主趙小姐將開發(fā)商棕櫚泉置業(yè)有限公司訴至法院,要求賠償各種損失57000余元。本網(wǎng)今天獲悉,北京市朝陽區(qū)人民法院一審判決棕櫚泉公司對房屋附屬設(shè)施的質(zhì)量問題承擔商品房瑕疵擔保責任,業(yè)主趙小姐獲賠38782元。2003年8月,趙小姐購買了棕櫚泉1套精裝修房屋,次年5月底,開發(fā)商交付了房屋。2006年8月,趙小姐以每月24000元的價格將房屋出租,房屋由羅小姐實際居住。去年6月11日下午3點左右,趙小姐接到羅小姐電話稱物業(yè)公司通知她房屋漏水已滲到樓下,據(jù)羅小姐講房屋內(nèi)大量積水,鞋、地毯、家具全都泡在水里,趙小姐隨即趕到現(xiàn)場。當天,物業(yè)對現(xiàn)場進行了抽水處理,并對漏水原因進行了檢查,經(jīng)確認是是主臥衛(wèi)生間墻內(nèi)的冷水管道螺母外絲斷裂所致。當晚9時,現(xiàn)場基本處理完畢,但因維修必須鑿墻,當晚,物業(yè)關(guān)閉了戶內(nèi)進水總閥門,并于次日進行了維修。因房內(nèi)無水,羅小姐當晚入住棕櫚泉公寓。趙小姐認為,墻內(nèi)螺母在3年內(nèi)就發(fā)生斷裂,是房屋的質(zhì)量問題,故訴至法院,向開發(fā)商索賠地板、柜子、墻面、燈具、地毯及住宿等各項損失57170元。庭審中,棕櫚泉公司表示,依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》,建筑工程質(zhì)量保修期為2年,精裝修住宅中設(shè)備保修期為1年。因此其承擔的保修期最長為2年,事故發(fā)生距購房已超過2年,因此不再承擔保修義務(wù)。同時,開發(fā)商表示,發(fā)生漏水后,該公司積極安排人手進行妥善處理,避免了損失的擴大,其不存在過錯。經(jīng)鑒定機構(gòu)評估,確認因漏水造成的裝修及物品損失價格為32162元。開發(fā)商認為上述價格過高,不予認可。法院經(jīng)審理認為,《住宅質(zhì)量保證書》是根據(jù)建設(shè)行政管理部門規(guī)定,由房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋出售時,針對房屋質(zhì)量向購買者做出承諾保證的書面文件。而其中規(guī)定的保修期,是指房地產(chǎn)開發(fā)商無條件按原貌及房屋質(zhì)量標準,對房屋承擔無償維修、補修責任的期限,并非對商品房質(zhì)量瑕疵擔保責任的期限。開發(fā)商對其出售的商品房應(yīng)保證在正常使用情況下適合居住使用,無不符合約定的質(zhì)量問題。本案房屋處在正常使用中,房屋交付剛滿3年,尚未超過金屬制螺母的正常使用期限,螺母斷裂屬于房屋附屬設(shè)施質(zhì)量問題,開發(fā)商應(yīng)當承擔賠償責任。最終,法院依法判令開發(fā)商棕櫚泉置業(yè)有限公司在保修期后承擔責任,賠償趙小姐各項損失38782元。宣判后,雙方均表示服判。19居民踩上膠水摔傷致殘物業(yè)未盡清理責任賠十萬郭女士在其居住的小區(qū)內(nèi),踩上了透明的膠水摔成殘疾,而這些膠水居然是物業(yè)公司保潔員不小心打翻在路上的。于是,郭女士和管理小區(qū)的兩家物業(yè)公司打起了官司。近日,上海市楊浦區(qū)人民法院對此案作出一審判決,物業(yè)公司賠償郭女士各類損失共計108225.31元。郭女士家住本市楊浦區(qū)蘭州路的“金鵬花園”小區(qū),欣晨物業(yè)公司和金鵬物業(yè)公司分別承擔小區(qū)內(nèi)不同區(qū)域的物業(yè)管理職責。2006年9月30日早晨,郭女士上班途經(jīng)小區(qū)近2號樓前道路轉(zhuǎn)彎處時,一腳踩到地面上無色透明膠水后滑倒摔傷。經(jīng)醫(yī)院診斷為:右腓骨下端外踝骨折,右脛骨下端內(nèi)踝及后踝骨折。之后,經(jīng)了解,雖然事發(fā)地點由欣晨公司管理并承擔保潔責任,但導(dǎo)致郭女士滑倒的膠水卻是金鵬公司保潔工在打掃衛(wèi)生時,在垃圾運送過程中不小心打翻在地上,當時只當是水,沒有顏色,就沒有掃掉。由于賠償問題得不到解決,郭女士將欣晨公司和金鵬公司告上法庭,要求賠償。其實,那天因為膠水滑倒的人還不止郭女士一人,小區(qū)內(nèi)另有兩位居民向法庭作證,2006年9月30日早晨,兩人在小區(qū)2號樓旁的道路行走時,因地面有膠水而滑倒,滑倒時事發(fā)地面沒有防護措施,事后兩人均聽說又有人滑倒。審理中,法院委托鑒定機構(gòu)對郭女士的傷情進行了鑒定,結(jié)論為:郭女士損傷的后遺癥相當于道路交通事故十級傷殘。法院經(jīng)審理后認為,公民享有健康權(quán)。法人由于過錯侵害他人人身的,應(yīng)當承擔民事責任。金鵬公司在其工作人員打翻膠水后,未及時進行清洗、確保安全,直接導(dǎo)致郭女士等多人因腳踩膠水而滑倒,并導(dǎo)致郭女士受傷,對此金鵬公司應(yīng)作為直接侵權(quán)人承擔賠償責任。由于郭女士摔倒的道路為居民進出小區(qū)所用,郭女士在上班途中經(jīng)由該道路行走并無不當;而導(dǎo)致她滑倒的膠水為無色透明狀,郭女士在行走過程中亦無法充分注意,故郭女士本人沒有過錯,不應(yīng)承擔責任。欣晨公司作為事發(fā)區(qū)域物業(yè)管理公司,在發(fā)現(xiàn)有存在危及小區(qū)業(yè)主人身安全的不安全因素時,應(yīng)采取妥善措施,防范、阻止危險的發(fā)生,保障小區(qū)業(yè)主人身、財產(chǎn)安全;本案中,兩名證人均稱在事發(fā)當時并未發(fā)現(xiàn)事發(fā)地點設(shè)置有警世標志,故欣晨公司沒有履行其應(yīng)當承擔的安全保障義務(wù),對郭女士滑倒受傷有一定過錯,應(yīng)承擔相適應(yīng)的民事責任。綜上,遂判決:金鵬公司賠償郭女士醫(yī)療費人民幣10,945.46元、誤工費人民幣44,940.85元、護理費人民幣1,800元、營養(yǎng)費人民幣1,350元、住院伙食費人民幣440元、交通費人民幣313元、傷殘鑒定費人民幣1,100元、殘疾賠償金人民幣41,336元、精神損害撫慰金人民幣3,000元、師代理費人民幣3,000元。欣晨公司對金鵬公司的上述賠償義務(wù)在40%范圍內(nèi)承擔補充賠償責任。20水泵噪聲影響休息業(yè)主起訴房產(chǎn)商獲賠3萬元中國法院網(wǎng)訊家住“靜安麗舍”一樓的業(yè)主陳華(化名)家主臥,因飽受水泵運轉(zhuǎn)的噪聲困擾,整夜無法安靜入睡。為噪聲超標他曾起訴到法院,法院判決開發(fā)商上海靜源房地產(chǎn)有限公司對該地下水泵作整改。遺憾的是水泵噪聲整改卻仍然無效,陳華再次起訴到法院,要求對該房屋按照相同地段置換,賠償臨時租房費和精神撫慰金11.8萬元。近日,上海市靜安區(qū)人民法院作出判決,由靜源公司賠償陳華房屋租賃費和精神撫慰金3萬元;另對陳華置換房屋之訴則不予支持。2003年10月2日,陳華向靜源公司購買該房屋,在交付全部房款裝修后,于2006年4月入住,即發(fā)現(xiàn)房屋地下水泵噪聲影響夜間入睡,在與靜源公司協(xié)商未果下,起訴到法院,法院判決靜源公司在2個月內(nèi)整改,使噪聲降至符合國家二類區(qū)標準。2008年4月17日,法院執(zhí)行階段委托區(qū)環(huán)境監(jiān)測站對該房屋地下進行噪音測試。4月21日,該站出具測試報告,確定房屋主臥室夜間噪聲值為44分貝,超出夜間時段二類區(qū)標準。2008年5月26日,陳華再次起訴到法院稱,水泵整改無效,噪音仍然超標,提出房屋予以置換,賠償精神撫慰金和臨時租房的房屋租賃費。法庭上,靜源公司辨稱建造水泵經(jīng)規(guī)劃審批,并經(jīng)過竣工驗收合格,使用的產(chǎn)品為合格水泵。在2008年4月21日至7月間,對水泵設(shè)施又作了整改。因陳華不配合委托鑒定,便自行委托環(huán)境監(jiān)測部門測試,結(jié)論為以陳華房屋門口為檢測點,噪音值為38.1分貝符合國家二類區(qū)域標準。認為在2008年7月已整改完畢,而陳華不配合鑒定應(yīng)承擔法律后果,涉及陳華主張租賃房屋的真實性不予認可。法院認為,住宅是人們?nèi)粘I?、休息的主要生活環(huán)境地,國家為保護公民正常的生活環(huán)境,制定了環(huán)境噪聲的最高限值,違反國家保護環(huán)境防止污染,造成他人損害的應(yīng)當承擔民事責任。在2008年4月21日的環(huán)境監(jiān)測報告中,靜源公司所建水泵運轉(zhuǎn)產(chǎn)生的夜間噪聲高于國家標準,侵權(quán)行為成立,作為噪聲污染的加害人應(yīng)向陳華承擔賠償責任。在2008年4月至7月期間,靜源公司對噪聲污染進行了整改,但陳華則認為不同意再次進行噪聲鑒定,則應(yīng)承擔不配合鑒定法律后果,陳華提出按照相同地段進行房屋置換,法院則不予認可??紤]到陳華曾受到噪聲污染影響生活、休息,身體和精神上深受,噪音污染構(gòu)成精神損害事實成立,但主張精神撫慰金顯然過高,遂法院依據(jù)“民法通則”和最高院《關(guān)于確定民事侵權(quán)精神損害賠償責任若干問題的解釋》規(guī)定,作出了一審判決。21物管告業(yè)主法官解糾紛“從2006年11月到2008年11月,9戶業(yè)主以種種借口拖欠物業(yè)管理費和本體維修基金,物業(yè)公司多次催繳,他們置之不理。

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