膠州李哥莊水岸綠城項目可行性分析報告課件

膠州李哥莊水岸綠城項目可行性分析報告中地策略·市場部2013年6月邏輯框架環(huán)境分析水岸綠城分析報告項目分析李哥莊概括項目四至產(chǎn)品規(guī)劃分析產(chǎn)品銷售分析產(chǎn)品推廣分析產(chǎn)品去化分析客群分析結(jié)論邏輯思維導圖項目周邊配套項目周邊交通項目生活氛圍開發(fā)商分析產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析周邊競品分析邏輯框架環(huán)境分析產(chǎn)品分析周邊競品分析123結(jié)論4周邊公路路況較好，駕車行駛較為便利，周邊工廠較多，西側(cè)緊靠鐵路，有一定噪音污染，居住舒適度較差。項目四至區(qū)位：本案位于膠州李哥莊鎮(zhèn)北部。地址：膠州市李哥莊鎮(zhèn)聚福路1號四至：東至廣場大街

西至飛龍大街

南至龍翔大街

北至廣大大街本案廣大大街飛龍大街飛龍大街龍翔大街東側(cè)：玉恒制帽有限公司、迪凱飾品公司、青島金箔服飾有限公司、青島宇超制帽有限公司、青島宏大鋼有限公司。西側(cè)：青島冠利制帽有限公司、青島優(yōu)源優(yōu)鋼鑄公司、膠青鐵路。北側(cè)：青島億益燈具有限公司項目周邊醫(yī)療教育資源相對完善，生活配套齊全，購物較為便利。項目配套教育資源：李哥莊小學、膠州市第八中學、向陽幼兒園、小海燕幼兒園。醫(yī)療資源：李哥莊中心衛(wèi)生院。生活配套：利客來超市、利群超市、讓利超市、青元五金店、海風醫(yī)藥超市。本案李哥莊小學膠州第八中學小海燕幼兒園向陽幼兒園李哥莊中心衛(wèi)生院2.5km利客來超市利群超市青元五金店海風醫(yī)藥超市項目周邊建成小區(qū)較多，入住率較高，居住氛圍良好。項目周邊氛圍建成小區(qū)：盛世家園、貴都花園、聚福苑小區(qū)、順盛聚福源本案聚福苑小區(qū)2.5km盛世家園貴都花園順盛聚福源項目周邊道路況較好，道路縱橫交錯，道路通達性良好。項目周邊道路本案南側(cè)2.5公里為204國道，駕車向東20分鐘可抵城陽區(qū)，向西15分鐘可達膠州市區(qū)。本案2.5km龍翔大街沽河大街204國道迎賓大道聯(lián)誼大街香港大街邏輯框架環(huán)境分析產(chǎn)品分析周邊競品分析123結(jié)論4產(chǎn)品分析水岸綠城E戶型沙盤圖2室1廳1衛(wèi)1廚72.80㎡優(yōu)勢：雙南臥設(shè)計，采光好。主臥帶陽臺，舒適度高。劣勢：客廳太小，家具、彩電、沙發(fā)搭配不起來。水岸綠城F戶型沙盤圖1室1廳1衛(wèi)1廚60.20㎡優(yōu)勢：南北通透、全明戶型劣勢：進深太長，綠色部分完全浪費。衛(wèi)生間和廚房緊挨著，會有異味。水岸綠城D戶型沙盤圖3室1廳2衛(wèi)1廚113.13㎡優(yōu)勢：全明戶型、戶型方正、南北通透。利用率高，無浪費面積。劣勢：廚房太大，導致沒有餐廳。動線不流暢，動靜不分離，舒適度低。所有戶型優(yōu)勢通透性良好，采光較好；劣勢：戶型設(shè)計不合理，浪費面積，舒適性較差。產(chǎn)品推廣分析本項目的推廣方式基本靠派單。共有大大小小20多個代理商作為代理，這些代理商各有自己代理區(qū)域，派單多集中在以超市為核心區(qū)域內(nèi)，人流量較大。例如：城陽區(qū)國貨、李滄區(qū)李村廣場、四方區(qū)利群超市、市北區(qū)家樂福超市、市南區(qū)佳世客等。目前在城陽區(qū)916、118路車上看到本項目宣傳材料。目的主要針對乘坐此路車產(chǎn)業(yè)工人。戶型單頁本項目推廣方式較為簡單，主要為派單為主。產(chǎn)品去化分析以上數(shù)據(jù)獲知途徑：青島網(wǎng)上房地產(chǎn)水岸綠城簽約均價3399元，主力戶型為80—120平方米，總價區(qū)間約為27—41萬元。案名開盤時間總套數(shù)

（套數(shù)）總面積

（平方米）銷售

（套數(shù)）銷售面積

（平方米）剩余房源

（套數(shù)）剩余房源面積

（平方米）簽約均價

（元）銷售率月均去化（套數(shù)）月均去化面積

（平方米）水岸綠城2011.11.32416195373125599971116195403339951.94%665262客群分析李哥莊以第二產(chǎn)業(yè)為主導，提供眾多就業(yè)崗位，使得大量外地人導入，加上購房帶戶口等優(yōu)勢，由此外地人購房客群占40%。本案距離城陽棘洪灘工業(yè)區(qū)較近，擁有數(shù)量眾多產(chǎn)業(yè)工人，由此城陽區(qū)剛需客戶占到30%。市區(qū)養(yǎng)老客戶將市區(qū)房子留給子女，在郊區(qū)買房子方便以后養(yǎng)老。這類客戶占到10%。投資性客戶占10%。李哥莊當?shù)厝藶榱烁纳凭幼∑焚|(zhì)，從平房搬進樓房。此類客戶占到10%。開發(fā)商分析青島順盛置業(yè)有限公司成立于2004年8月,房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為三級資質(zhì)，先后開發(fā)了李哥莊鎮(zhèn)聚福源小區(qū)，中云苗家村聚福源小區(qū)一、二期，營海工業(yè)園內(nèi)的廠房、網(wǎng)點、以及李哥莊鎮(zhèn)順盛?聚福源小區(qū)一二期三期，并且已全面銷售完畢。現(xiàn)在在建水岸綠城C區(qū)、D區(qū)、E區(qū)。青島順盛置業(yè)有限公司是李哥莊本地小開發(fā)商，開發(fā)幾個中低端樓盤，產(chǎn)品品質(zhì)一般，在膠州知名度不高，沒有影響力。據(jù)了解該開發(fā)商經(jīng)常拖欠代理公司傭金，在膠州代理商中口碑較差，與此類開發(fā)商合作有一定風險。

順盛小開發(fā)商，知名度一般，經(jīng)常拖欠代理商傭金，口碑極差。產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：產(chǎn)品相對于市區(qū)而言，單價較低，總價便宜。周邊生活配套齊全，生活便利性良好。道路暢通性良好，開車駕駛較為便利。劣勢：戶型設(shè)計不合理，動靜不分離外立面為手刷涂料，產(chǎn)品品質(zhì)差。內(nèi)部景觀設(shè)計一般，綠化率低，舒適度較差周邊為工廠、鐵路等，居住舒適度較差。開發(fā)商知名度低，所建產(chǎn)品有待于市場檢驗。周邊項目分布圖水岸綠城東方夏威夷青島風景星河源小區(qū)翠湖家園小區(qū)周邊項目分析以上數(shù)據(jù)來源：青島網(wǎng)上房地產(chǎn)（上述樓盤未包含一些不知名的小樓盤）截止2013.6.20號，李哥莊存量新房存量高達1968套，存量面積約16萬平方米。其中本案套數(shù)占到總存量約59%，存量面積占到約60%。本案簽約均價3399元，相對周邊競品有一定價格優(yōu)勢。目前東方夏威夷下半年將會推出600多套房源，新推面積約4萬平方方。青島風景下半年三期也將入市。（新推面積和套數(shù)不詳）隨著本項目開盤，周邊項目共銷售5304套，李哥莊房地產(chǎn)市場基本出現(xiàn)飽和程度。李哥莊房地產(chǎn)市場將會日趨激烈化。案名開盤時間總套數(shù)

（套數(shù)）總面積

（平方米）銷售

（套數(shù)）銷售面積

（平方米）剩余房源

（套數(shù)）剩余房源面積

（平方米）簽約均價

（元）銷售率水岸綠城2011.11.32416195373125599971116195403339951.94%東方夏威夷2013.5.3541445823402884220115741350162.85%青島風景2011.10.273945328711340228598354342728348286.23%星河源小區(qū)2011.11.213263007329326736333337394389.87%翠湖家園小區(qū)2012.12.12444235141309302926408131.82%合計

727260297453044428411968160135

本案存量巨大，新興項目入市將會使得李哥莊房地場市場競爭更加激烈。結(jié)論本項目距離膠州、城陽區(qū)和青島市區(qū)較遠，引導市區(qū)投資性客戶有一定難度。本項目依靠大量人員派單，而派單人員成本投入巨大。產(chǎn)品品質(zhì)較差，居住舒適度低，難于引導市區(qū)養(yǎng)老型客戶。本項目客戶定位基本