資產評估專業(yè)課件

資產評估專業(yè)2022/11/1資產評估專業(yè)資產評估專業(yè)2022/10/23資產評估專業(yè)1課程簡介房地產評估政策性較強。房地產評估實務性較強。房地產評估應用性較廣。資產評估專業(yè)2課程簡介房地產評估政策性較強。房地產評估實務性較強。房地產評課程內容第1章總論第2章房地產評估基本理論第3章房地產評估程序第4章市場法第5章成本法第6章收益法資產評估專業(yè)3課程內容第1章總論資產評估專業(yè)3課程內容第7章假設開發(fā)法第8章路線價法第9章城鎮(zhèn)土地分等定級與基準地價評估第10章不同評估目的房地產的評估第11章房地產評估報告資產評估專業(yè)4課程內容第7章假設開發(fā)法資產評估專業(yè)4教學目的與要求學習和掌握房地產評估的基本理論學習和掌握房地產評估的基本方法掌握房地產評估的應用技能資產評估專業(yè)5教學目的與要求學習和掌握房地產評估的基本理論學習和掌握房地產第1章總論1.1房地產及其特征1.2房地產價值與價格1.3房地產價值的影響因素資產評估專業(yè)6第1章總論1.1房地產及其特征1.2房地學習目標本章學習目標是使同學們掌握房地產的基本概念、特性和分類；掌握房地產評估的基本概念及相關事項；掌握價值類型基本概念與分類，及在評估中如何正確選擇價值類型。資產評估專業(yè)7學習目標本章學習目標是使同學們掌握房地產的基本概念、特性和分1.1房地產及其特征1.1.1房地產的定義及其存在形態(tài)1）房地產的定義房地產是土地和房屋財產的合稱，通常又稱不動產。一般房地產的定義有廣義和狹義兩種。資產評估專業(yè)81.1房地產及其特征1.1.1房地產的定義及其存在形態(tài)1）1.1房地產及其特征狹義的房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質實體和依托于物質實體的權益。廣義的房地產是指除上述內容外，還包括諸如水、礦藏、森林等自然資源。1）房地產的定義資產評估專業(yè)91.1房地產及其特征狹義的房地產是指土地、建筑物及其他地上1.1房地產及其特征土地是指地球陸地表面上下一定范圍內的空間。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。1）房地產的定義資產評估專業(yè)101.1房地產及其特征土地是指地球陸地表面上下一定范圍內的空1.1房地產及其特征其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。1）房地產的定義資產評估專業(yè)111.1房地產及其特征其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物1.1房地產及其特征房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，例如，建筑物的外觀、結構、設備、裝修，土地的形狀、地勢、地質條件、基礎設施完備程度、平整程度等。1）房地產的定義資產評估專業(yè)121.1房地產及其特征房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著1.1房地產及其特征房地產的權益是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。1）房地產的定義資產評估專業(yè)131.1房地產及其特征房地產的權益是指房地產中無形的、不可觸1.1房地產及其特征房地產的權益是以房地產權利為基礎的，包括房地產的各種權利，受到其他房地產權利限制的房地產權利，受到其他各種限制的房地產權利，以及房地產的額外利益或收益等。1）房地產的定義資產評估專業(yè)141.1房地產及其特征房地產的權益是以房地產權利為基礎的，包1.1房地產及其特征在中國，房地產權利主要包括所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間利用權等。1）房地產的定義資產評估專業(yè)151.1房地產及其特征在中國，房地產權利主要包括所有權、使用1.1房地產及其特征（1）土地2）房地產存在的形態(tài)（2）建筑物（3）房地資產評估專業(yè)161.1房地產及其特征（1）土地2）房地產存在的形態(tài)（2）建1.1房地產及其特征（1）對于土地來說，主要有坐落位置，面積大小，土地形狀，四周邊界，地形、地勢，周圍環(huán)境與景觀，利用狀況產權狀況，水文與地質狀況，基礎設施完備程度，土地使用管制，其他。3）反映房地產基本情況的因素資產評估專業(yè)171.1房地產及其特征（1）對于土地來說，主要有坐落位置，面1.1房地產及其特征（2）對于建筑物來說，主要有坐落位置，面積大小，層數與高度，主體結構，設備設施狀況，裝修狀況，平面布置，外觀，建成年月，維修保養(yǎng)情況及完損程度，利用現狀，產權狀況，其他。3）反映房地產基本情況的因素資產評估專業(yè)181.1房地產及其特征（2）對于建筑物來說，主要有坐落位置，1.1房地產及其特征1）位置的固定性1.1.2房地產的特征2）壽命耐久性3）土地價值的雙重性4）價值高大性資產評估專業(yè)191.1房地產及其特征1）位置的固定性1.1.2房地產的特1.1房地產及其特征1.1.2房地產的特征6）產權分割性與權益的流動性7）保值增值性5）需求的普遍性資產評估專業(yè)201.1房地產及其特征1.1.2房地產的特征6）產權分割性1.1房地產及其特征1）按房地產用途分類1.1.3房地產的分類（1）居住房地產；（2）商業(yè)房地產；（3）旅館房地產；（4）餐用房地產；（5）金融用房地產；資產評估專業(yè)211.1房地產及其特征1）按房地產用途分類1.1.3房地產1.1房地產及其特征1）按房地產用途分類1.1.3房地產的分類（6）信息用房地產；（7）辦公房地產；（8）娛樂房地產；（9）工業(yè)和倉儲房地產；（10）農業(yè)房地產；資產評估專業(yè)221.1房地產及其特征1）按房地產用途分類1.1.3房地產1.1房地產及其特征1）按房地產用途分類1.1.3房地產的分類（11）特殊用地房地產；（12）軍用房地產；（13）綜合房地產。資產評估專業(yè)231.1房地產及其特征1）按房地產用途分類1.1.3房地產1.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房地產的分類（1）按處于不同區(qū)位、地段劃分，可分為城市中心、城市邊緣、城市郊區(qū)、農村等房地產；資產評估專業(yè)241.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房1.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房地產的分類（2）按建筑結構可分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、混合結構、磚（或石）結構、木結構和其他結構的房屋建筑；資產評估專業(yè)251.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房1.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房地產的分類（3）按建筑層數（以住宅為例）可劃分為低層（1-3層），多層（4-6層），中高層（7-9層），高層(住宅≥10層,公共建筑≥24米)，超高層（住宅≥30層、公共建筑>100米）；資產評估專業(yè)261.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房1.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房地產的分類（4）按建設和建筑標準可分為高級豪華、中等、普通標準的房地產；資產評估專業(yè)271.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房1.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房地產的分類（5）按建筑物的新舊程度可分為新建造的房地產、舊有房地產和危險用房等。資產評估專業(yè)281.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房1.1房地產及其特征3）按房地產開發(fā)程度分類1.1.3房地產的分類（1）生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地；（2）毛地：是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷安置的舊房屋的土地；資產評估專業(yè)291.1房地產及其特征3）按房地產開發(fā)程度分類1.1.31.1房地產及其特征3）按房地產開發(fā)程度分類（3）熟地：是指具有完善的城市基礎設施、土地平整，能直接在其上進行房屋建造的土地；（4）在建工程：是指地上建筑物尚未全部建成，沒有達到交付使用條件的房地產。資產評估專業(yè)301.1房地產及其特征3）按房地產開發(fā)程度分類（3）熟地：1.1房地產及其特征3）按房地產開發(fā)程度分類（5）現房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產。它可能是新的，也可能是舊的或經過裝修改造的。資產評估專業(yè)311.1房地產及其特征3）按房地產開發(fā)程度分類（5）現房（1.2房地產價值與價格1.2.1房地產價值與價格的含義1）房地產價值房地產價值是專業(yè)人士根據特定的價值定義在特定的時間內對房地產價值的估計值。房地產價值屬于交換價值范疇資產評估專業(yè)321.2房地產價值與價格1.2.1房地產價值與價格的含義11.2房地產價值與價格1.2.1房地產價值與價格的含義2）房地產價格房地產價格是一個歷史數據或事實，是特定的交易行為中特定的買方和賣方對于房地產實際支付或收到的貨幣數額。資產評估專業(yè)331.2房地產價值與價格1.2.1房地產價值與價格的含義21.2價值與價格1.2.1價值構成理論1）勞動價值論2）效用價值論3）新古典經濟學派價值論資產評估專業(yè)341.2價值與價格1.2.1價值構成理論1）勞動價值論2）1.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論1）勞動價值論代表人物:大衛(wèi)·李嘉圖、馬克思，其主要內容：資產的價值由勞動所決定，即由生產該資產的社會必要勞動時間所決定，勞動是形成價值的決定因素。資產評估專業(yè)351.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論1）勞1.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論1）勞動價值論生產某項資產的社會必要勞動時間會隨著社會技術水平的進步和勞動條件的改善，以及勞動者技能的提高而不斷變化，表現出下降趨勢。資產評估專業(yè)361.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論1）勞1.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論2）效用價值論代表人物:門格爾、杰文斯、瓦爾拉斯，其基本思想：資產的價值由資產為其占有者帶來的效用所決定，效用越大，資產的價值就越高。對資產占有者來說，效用意味著收益，收益決定著資產的價值，收益越高，資產的價值越大。資產評估專業(yè)371.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論2）效1.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論3）新古典經濟學派價值論代表人物:馬歇爾，該理論是將前兩種價值理論結合起來，以亞當·斯米的自由放任經濟理論為基礎建立的價值學說。資產評估專業(yè)381.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論3）新1.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論3）新古典經濟學派價值論商品或資產的價值來源于生產（成本）和消費（效用）兩個方面市場經濟條件下，商品或資產的價格由供給和需求雙方共同決定。市場經濟條件下，商品或資產的價格由供給和需求雙方共同決定。資產評估專業(yè)391.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論3）新1.2價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格均衡是一種沒有變動趨勢的情況。均衡情況下房地產供給者所愿意供給的房地產總量與購買者所愿意需求的總量正好相等。資產評估專業(yè)401.2價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格均衡是一種沒有1.2價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格一個均衡價格就是使供求處于均衡狀態(tài)的價格，它也是一個能保持下去的價格。資產評估專業(yè)411.2價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格一個均衡價格就1.2價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格如圖1—1所示，總供給曲線S和總需求曲線D的交點為供求均衡點。這時對應的價格P0，稱為均衡價格，所對應的需求量或供給量Q0，稱為均衡數量。資產評估專業(yè)421.2價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格如圖1—1所示2.1價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格圖1—1供給與需求的均衡DS價格0Q0P0P2P1資產評估專業(yè)432.1價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格圖1—1供給1.2價值與價格1.2.3價格與成本1）主要成本類型（1）會計成本與評估成本（2）個別成本與社會成本（4）歷史成本與重置成本（3）客觀成本與實際成本資產評估專業(yè)441.2價值與價格1.2.3價格與成本1）主要成本類型（11.2價值與價格1.2.3價格與成本2）成本在價格形成中的作用（1）成本通過價格實現進行補償（2）成本是價格的最低界限資產評估專業(yè)451.2價值與價格1.2.3價格與成本2）成本在價格形成中1.3房地產價值的影響因素1.3.1社會因素1）社會治安狀況2）人口狀況3）城市化水平資產評估專業(yè)461.3房地產價值的影響因素1.3.1社會因素1）社會治安1.3房地產價值的影響因素1.3.2經濟因素1）經濟發(fā)展水平2）物價水平3）居民收入水平資產評估專業(yè)471.3房地產價值的影響因素1.3.2經濟因素1）經濟發(fā)展1.3房地產價值的影響因素1.3.2經濟因素4）房地產投機狀況5）世界經濟狀況6）國際競爭狀況資產評估專業(yè)481.3房地產價值的影響因素1.3.2經濟因素4）房地產投1.3房地產價值的影響因素1.3.3政治因素1）政治安定狀況2）房地產制度3）房地產政策和法規(guī)資產評估專業(yè)491.3房地產價值的影響因素1.3.3政治因素1）政治安定1.3房地產價值的影響因素1.3.3政治因素4）政治安定狀況5）房地產制度資產評估專業(yè)501.3房地產價值的影響因素1.3.3政治因素4）政治安定1.3房地產價值的影響因素1.3.4環(huán)境因素1）聲覺環(huán)境2）大氣環(huán)境3）水文環(huán)境資產評估專業(yè)511.3房地產價值的影響因素1.3.4環(huán)境因素1）聲覺環(huán)境1.3房地產價值的影響因素1.3.4環(huán)境因素4）視覺環(huán)境5）衛(wèi)生環(huán)境資產評估專業(yè)521.3房地產價值的影響因素1.3.4環(huán)境因素4）視覺環(huán)境1.3房地產價值的影響因素除上述影響因素外，還有房地產自身因素、心理因素和其他因素等。資產評估專業(yè)531.3房地產價值的影響因素除上述影響因素外，還有房地產自身本章小結房地產是土地和房屋財產的合稱，通常又稱不動產。一般房地產的定義有廣義和狹義兩種。狹義的房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質實體和依托于物質實體的權益。廣義的房地產是指除上述內容外，還包括諸如水、礦藏、森林等自然資源。資產評估專業(yè)54本章小結房地產是土地和房屋財產的合稱，通常又稱不動產。一般房本章小結房地產按房地產用途可分為居住房地產、商業(yè)房地產、工業(yè)房地產和其他；按建筑結構可分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、混合結構、磚（或石）結構、木結構和其他結構的房屋建筑；按房地產開發(fā)程度可分為生地、毛地、熟地、在建工程和現房（含土地）。資產評估專業(yè)55本章小結房地產按房地產用途可分為居住房地產、商業(yè)房地產、工業(yè)本章小結馬克思主義認為價值是商品社會特有的歷史范疇，價值的產生和存在是由商品社會的生產關系所決定的。效用價值論的基本思想是經濟物品的價值決定于由商品為其占有者帶來的效用。新古典主義的價值理論認為商品的價值來源于生產和消費兩個方面，商品的價格由供給和需求雙方共同決定。資產評估專業(yè)56本章小結馬克思主義認為價值是商品社會特有的歷史范疇，價值的產本章小結在現實中，影響房地產價格的因素很多，房地產價格高低是這些因素綜合作用的結果。這些影響因素主要包括房地產自身因素、社會因素、經濟因素、行政因素和環(huán)境因素等五個方面。資產評估專業(yè)57本章小結在現實中，影響房地產價格的因素很多，房地產價格高低是思考題1.房地產有哪些特性？2.反映房地產自身基本情況的因素哪些？3.成本有哪些主要類型？4.經濟方面的影響因素包括哪些？5.社會方面的影響因素包括哪些？6.成本在價格的形成中起怎樣的作用？7.正確理解房地產影響因素的特征對評估有什么意義?資產評估專業(yè)58思考題1.房地產有哪些特性？資產評估專業(yè)58演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew2022/11/1資產評估專業(yè)演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew59資產評估專業(yè)2022/11/1資產評估專業(yè)資產評估專業(yè)2022/10/23資產評估專業(yè)60課程簡介房地產評估政策性較強。房地產評估實務性較強。房地產評估應用性較廣。資產評估專業(yè)61課程簡介房地產評估政策性較強。房地產評估實務性較強。房地產評課程內容第1章總論第2章房地產評估基本理論第3章房地產評估程序第4章市場法第5章成本法第6章收益法資產評估專業(yè)62課程內容第1章總論資產評估專業(yè)3課程內容第7章假設開發(fā)法第8章路線價法第9章城鎮(zhèn)土地分等定級與基準地價評估第10章不同評估目的房地產的評估第11章房地產評估報告資產評估專業(yè)63課程內容第7章假設開發(fā)法資產評估專業(yè)4教學目的與要求學習和掌握房地產評估的基本理論學習和掌握房地產評估的基本方法掌握房地產評估的應用技能資產評估專業(yè)64教學目的與要求學習和掌握房地產評估的基本理論學習和掌握房地產第1章總論1.1房地產及其特征1.2房地產價值與價格1.3房地產價值的影響因素資產評估專業(yè)65第1章總論1.1房地產及其特征1.2房地學習目標本章學習目標是使同學們掌握房地產的基本概念、特性和分類；掌握房地產評估的基本概念及相關事項；掌握價值類型基本概念與分類，及在評估中如何正確選擇價值類型。資產評估專業(yè)66學習目標本章學習目標是使同學們掌握房地產的基本概念、特性和分1.1房地產及其特征1.1.1房地產的定義及其存在形態(tài)1）房地產的定義房地產是土地和房屋財產的合稱，通常又稱不動產。一般房地產的定義有廣義和狹義兩種。資產評估專業(yè)671.1房地產及其特征1.1.1房地產的定義及其存在形態(tài)1）1.1房地產及其特征狹義的房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質實體和依托于物質實體的權益。廣義的房地產是指除上述內容外，還包括諸如水、礦藏、森林等自然資源。1）房地產的定義資產評估專業(yè)681.1房地產及其特征狹義的房地產是指土地、建筑物及其他地上1.1房地產及其特征土地是指地球陸地表面上下一定范圍內的空間。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。1）房地產的定義資產評估專業(yè)691.1房地產及其特征土地是指地球陸地表面上下一定范圍內的空1.1房地產及其特征其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。1）房地產的定義資產評估專業(yè)701.1房地產及其特征其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物1.1房地產及其特征房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，例如，建筑物的外觀、結構、設備、裝修，土地的形狀、地勢、地質條件、基礎設施完備程度、平整程度等。1）房地產的定義資產評估專業(yè)711.1房地產及其特征房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著1.1房地產及其特征房地產的權益是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。1）房地產的定義資產評估專業(yè)721.1房地產及其特征房地產的權益是指房地產中無形的、不可觸1.1房地產及其特征房地產的權益是以房地產權利為基礎的，包括房地產的各種權利，受到其他房地產權利限制的房地產權利，受到其他各種限制的房地產權利，以及房地產的額外利益或收益等。1）房地產的定義資產評估專業(yè)731.1房地產及其特征房地產的權益是以房地產權利為基礎的，包1.1房地產及其特征在中國，房地產權利主要包括所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間利用權等。1）房地產的定義資產評估專業(yè)741.1房地產及其特征在中國，房地產權利主要包括所有權、使用1.1房地產及其特征（1）土地2）房地產存在的形態(tài)（2）建筑物（3）房地資產評估專業(yè)751.1房地產及其特征（1）土地2）房地產存在的形態(tài)（2）建1.1房地產及其特征（1）對于土地來說，主要有坐落位置，面積大小，土地形狀，四周邊界，地形、地勢，周圍環(huán)境與景觀，利用狀況產權狀況，水文與地質狀況，基礎設施完備程度，土地使用管制，其他。3）反映房地產基本情況的因素資產評估專業(yè)761.1房地產及其特征（1）對于土地來說，主要有坐落位置，面1.1房地產及其特征（2）對于建筑物來說，主要有坐落位置，面積大小，層數與高度，主體結構，設備設施狀況，裝修狀況，平面布置，外觀，建成年月，維修保養(yǎng)情況及完損程度，利用現狀，產權狀況，其他。3）反映房地產基本情況的因素資產評估專業(yè)771.1房地產及其特征（2）對于建筑物來說，主要有坐落位置，1.1房地產及其特征1）位置的固定性1.1.2房地產的特征2）壽命耐久性3）土地價值的雙重性4）價值高大性資產評估專業(yè)781.1房地產及其特征1）位置的固定性1.1.2房地產的特1.1房地產及其特征1.1.2房地產的特征6）產權分割性與權益的流動性7）保值增值性5）需求的普遍性資產評估專業(yè)791.1房地產及其特征1.1.2房地產的特征6）產權分割性1.1房地產及其特征1）按房地產用途分類1.1.3房地產的分類（1）居住房地產；（2）商業(yè)房地產；（3）旅館房地產；（4）餐用房地產；（5）金融用房地產；資產評估專業(yè)801.1房地產及其特征1）按房地產用途分類1.1.3房地產1.1房地產及其特征1）按房地產用途分類1.1.3房地產的分類（6）信息用房地產；（7）辦公房地產；（8）娛樂房地產；（9）工業(yè)和倉儲房地產；（10）農業(yè)房地產；資產評估專業(yè)811.1房地產及其特征1）按房地產用途分類1.1.3房地產1.1房地產及其特征1）按房地產用途分類1.1.3房地產的分類（11）特殊用地房地產；（12）軍用房地產；（13）綜合房地產。資產評估專業(yè)821.1房地產及其特征1）按房地產用途分類1.1.3房地產1.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房地產的分類（1）按處于不同區(qū)位、地段劃分，可分為城市中心、城市邊緣、城市郊區(qū)、農村等房地產；資產評估專業(yè)831.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房1.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房地產的分類（2）按建筑結構可分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、混合結構、磚（或石）結構、木結構和其他結構的房屋建筑；資產評估專業(yè)841.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房1.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房地產的分類（3）按建筑層數（以住宅為例）可劃分為低層（1-3層），多層（4-6層），中高層（7-9層），高層(住宅≥10層,公共建筑≥24米)，超高層（住宅≥30層、公共建筑>100米）；資產評估專業(yè)851.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房1.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房地產的分類（4）按建設和建筑標準可分為高級豪華、中等、普通標準的房地產；資產評估專業(yè)861.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房1.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房地產的分類（5）按建筑物的新舊程度可分為新建造的房地產、舊有房地產和危險用房等。資產評估專業(yè)871.1房地產及其特征2）按房地產實物狀態(tài)分類1.1.3房1.1房地產及其特征3）按房地產開發(fā)程度分類1.1.3房地產的分類（1）生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地；（2）毛地：是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷安置的舊房屋的土地；資產評估專業(yè)881.1房地產及其特征3）按房地產開發(fā)程度分類1.1.31.1房地產及其特征3）按房地產開發(fā)程度分類（3）熟地：是指具有完善的城市基礎設施、土地平整，能直接在其上進行房屋建造的土地；（4）在建工程：是指地上建筑物尚未全部建成，沒有達到交付使用條件的房地產。資產評估專業(yè)891.1房地產及其特征3）按房地產開發(fā)程度分類（3）熟地：1.1房地產及其特征3）按房地產開發(fā)程度分類（5）現房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產。它可能是新的，也可能是舊的或經過裝修改造的。資產評估專業(yè)901.1房地產及其特征3）按房地產開發(fā)程度分類（5）現房（1.2房地產價值與價格1.2.1房地產價值與價格的含義1）房地產價值房地產價值是專業(yè)人士根據特定的價值定義在特定的時間內對房地產價值的估計值。房地產價值屬于交換價值范疇資產評估專業(yè)911.2房地產價值與價格1.2.1房地產價值與價格的含義11.2房地產價值與價格1.2.1房地產價值與價格的含義2）房地產價格房地產價格是一個歷史數據或事實，是特定的交易行為中特定的買方和賣方對于房地產實際支付或收到的貨幣數額。資產評估專業(yè)921.2房地產價值與價格1.2.1房地產價值與價格的含義21.2價值與價格1.2.1價值構成理論1）勞動價值論2）效用價值論3）新古典經濟學派價值論資產評估專業(yè)931.2價值與價格1.2.1價值構成理論1）勞動價值論2）1.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論1）勞動價值論代表人物:大衛(wèi)·李嘉圖、馬克思，其主要內容：資產的價值由勞動所決定，即由生產該資產的社會必要勞動時間所決定，勞動是形成價值的決定因素。資產評估專業(yè)941.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論1）勞1.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論1）勞動價值論生產某項資產的社會必要勞動時間會隨著社會技術水平的進步和勞動條件的改善，以及勞動者技能的提高而不斷變化，表現出下降趨勢。資產評估專業(yè)951.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論1）勞1.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論2）效用價值論代表人物:門格爾、杰文斯、瓦爾拉斯，其基本思想：資產的價值由資產為其占有者帶來的效用所決定，效用越大，資產的價值就越高。對資產占有者來說，效用意味著收益，收益決定著資產的價值，收益越高，資產的價值越大。資產評估專業(yè)961.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論2）效1.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論3）新古典經濟學派價值論代表人物:馬歇爾，該理論是將前兩種價值理論結合起來，以亞當·斯米的自由放任經濟理論為基礎建立的價值學說。資產評估專業(yè)971.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論3）新1.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論3）新古典經濟學派價值論商品或資產的價值來源于生產（成本）和消費（效用）兩個方面市場經濟條件下，商品或資產的價格由供給和需求雙方共同決定。市場經濟條件下，商品或資產的價格由供給和需求雙方共同決定。資產評估專業(yè)981.2房地產價值與價格1.2.2房地產價值形成理論3）新1.2價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格均衡是一種沒有變動趨勢的情況。均衡情況下房地產供給者所愿意供給的房地產總量與購買者所愿意需求的總量正好相等。資產評估專業(yè)991.2價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格均衡是一種沒有1.2價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格一個均衡價格就是使供求處于均衡狀態(tài)的價格，它也是一個能保持下去的價格。資產評估專業(yè)1001.2價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格一個均衡價格就1.2價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格如圖1—1所示，總供給曲線S和總需求曲線D的交點為供求均衡點。這時對應的價格P0，稱為均衡價格，所對應的需求量或供給量Q0，稱為均衡數量。資產評估專業(yè)1011.2價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格如圖1—1所示2.1價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格圖1—1供給與需求的均衡DS價格0Q0P0P2P1資產評估專業(yè)1022.1價值與價格1.2.3均衡價格與市場價格圖1—1供給1.2價值與價格1.2.3價格與成本1）主要成本類型（1）會計成本與評估成本（2）個別成本與社會成本（4）歷史成本與重置成本（3）客觀成本與實際成本資產評估專業(yè)1031.2價值與價格1.2.3價格與成本1）主要成本類型（11.2價值與價格1.2.3價格與成本2）成本在價格形成中的作用（1）成本通過價格實現進行補償（2）成本是價格的最低界限資產評估專業(yè)1041.2價值與價格1.2.3價格與成本2）成本在價格形成中1.3房地產價值的影響因素1.3.1社會因素1）社會治安狀況2）人口狀況3）城市化水平資產評估專業(yè)1051.3房地產價值的影響因素1.3.1社會因素1）社會治安1.3房地產價值的影響因素1.3.2經濟因素1）經濟發(fā)展水平2）物價水平3）居民收入水平資產評估專業(yè)1061.3房地產價值的影響因素1.3.2經濟