《資產(chǎn)評(píng)估》完整版詳解課后習(xí)題及答案-第三章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

PAGEPAGE2第三章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法采用收益法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，收益法中的各個(gè)經(jīng)濟(jì)參數(shù)間存在的關(guān)系是（A）。資本化率越高，收益現(xiàn)值越低資本化率越高，收益現(xiàn)值越高資產(chǎn)未來收益期對(duì)收益現(xiàn)值沒有影響資本化率和收益現(xiàn)值無關(guān)0某資產(chǎn)可永續(xù)使用，年收益10萬元，本金化率為10%,則評(píng)估值為（CA. 10萬元B.61.446萬元C.100萬元D.25.937萬元0折現(xiàn)率本質(zhì)上是（A）A.報(bào)酬率C.超額收益率

期望投資報(bào)酬率B.無風(fēng)險(xiǎn)D.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率1003的臨街外墻粉刷了本公司的廣告，外墻粉刷費(fèi)用5萬元。若近期房產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)，則公司轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格應(yīng)為（A）。A. 100萬元B.103萬元 C.105萬元 D.108萬元33個(gè)以上參照物的目的是（C）。A.C.排除參照物個(gè)別交易的偶然性

使參照物具有可比性 B.便于計(jì)D.避免張冠李戴P,R,(B)。A.P-RB.R-PC.P4-RD.無法確定下列關(guān)于運(yùn)用物價(jià)指數(shù)法估測(cè)設(shè)備重宜成本的說法中，正確的是（D）一般應(yīng)采用綜合物價(jià)指數(shù)對(duì)進(jìn)口設(shè)備應(yīng)采用國內(nèi)物價(jià)指數(shù)所得到的重宜成本一般反映更新重置成本所得到的重置成本一般反映復(fù)原重置成本運(yùn)用物價(jià)指數(shù)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重置成本，該重巻成本中僅僅考慮了（D）對(duì)設(shè)備價(jià)值的影響。地域因素A.實(shí)際成本C.個(gè)別成本

功能因素D.時(shí)間因素構(gòu)成資產(chǎn)重置成本的耗費(fèi)應(yīng)當(dāng)是資產(chǎn)的（B ）。B. 社會(huì)或行業(yè)平均成本D.加權(quán)平均成本設(shè)備成新率是指（C）。A.設(shè)備綜合性陳舊貶值率的倒數(shù)B.設(shè)備有形損耗率的倒數(shù)C.備重程成本的

設(shè)備有形損耗率與1的差率D.設(shè)備現(xiàn)實(shí)狀態(tài)與設(shè)耗是隨時(shí)間呈（C）關(guān)系變化的。A.指數(shù) B.代數(shù) C.線性D.遞減這種貶值屬于（B）。A.功能性貶值B.經(jīng)濟(jì)性貶值C.實(shí)體性貶值D.非評(píng)估考慮因素當(dāng)設(shè)備岀現(xiàn)（C）情形時(shí)，評(píng)估師在進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要考慮其是否存在經(jīng)濟(jì)性貶值。C.平相對(duì)落后資產(chǎn)評(píng)估中的基本方法是指（D）。

維修費(fèi)用上升市場(chǎng)競爭加劇導(dǎo)致使用率持續(xù)下降D.技術(shù)水A.—種具體方法C.一條評(píng)估思路

B.多種評(píng)估方法的集合D.一條評(píng)估思路與實(shí)現(xiàn)該思路的各種評(píng)估方法的總稱教堂、學(xué)校、專用機(jī)器設(shè)備、大部分無形資產(chǎn)等資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，一般不適宜選用C）。A.成本法B.收益法 C.市場(chǎng)法D.淸算價(jià)格法從理論上講，同一資產(chǎn)的重置成本、現(xiàn)行市價(jià)及收益現(xiàn)值具有（C）關(guān)系。A.獨(dú)立 并列C.替代 等同二、多項(xiàng)選擇題應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估必須具備的前提條件有（ABCE）。需要有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)必須具有足夠數(shù)量的參照物可以收集到被評(píng)估資產(chǎn)與參照物可比較的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)市場(chǎng)上必須有與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)市場(chǎng)上的參照物與被評(píng)估資產(chǎn)的功能相同或相似運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估任何單項(xiàng)資產(chǎn)都應(yīng)考慮的可比因索有（ABCD）。A.資產(chǎn)的功能B.市場(chǎng)條件C.交易條件D.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量 E.資產(chǎn)所處的地理位置從理論上講，折現(xiàn)率的基本組成因素包括（BCD）。A.超額報(bào)酬率 B.無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率C.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 D.通貨膨脹率E.平均報(bào)酬率運(yùn)用收益法涉及的基本要素或參數(shù)包括（BCE）。A.被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際收益 B.被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益C.折現(xiàn)率或資本化率 D.被評(píng)估資產(chǎn)的折舊年限E.被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限在正常情況下，運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，資產(chǎn)的收益額應(yīng)該是資產(chǎn)的（BE）。A.歷史收益額 B.未來預(yù)期收益額 C.現(xiàn)實(shí)收益額D.實(shí)際收益額 E.客觀收益額從理論上講，成本法涉及的基本要素包括（ABCD）。A.資產(chǎn)的重置成本 B.資產(chǎn)的有形損耗C.資產(chǎn)的功能性貶值 D.資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶E.資產(chǎn)的獲利年限—般情況下，資產(chǎn)的實(shí)體性貶值的估測(cè)方法通常有（ABC）。A.使用年限法 B.修復(fù)費(fèi)用法C.觀察法 D.統(tǒng)計(jì)分析E. 價(jià)格指數(shù)法設(shè)備的功能性貶值通常表現(xiàn)為被評(píng)估設(shè)備出現(xiàn)了（AC）。A.超額投資成本 B.超額重置成本C.超額運(yùn)營成本 D.超額更新成本 E.超額經(jīng)濟(jì)成本機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值通常與（AB）有關(guān)。C.技術(shù)進(jìn)步

D.設(shè)備保養(yǎng)

E.設(shè)備使用年限—般情況下，重置成本的估測(cè)方法有（ABE）。C.市價(jià)比較法

價(jià)格指數(shù)法D.收益折現(xiàn)法 E.功能價(jià)值法資產(chǎn)評(píng)估方法的選取取決于（ABDE）。A.評(píng)估的價(jià)值類型C.評(píng)估人員的個(gè)人專長

B.評(píng)估對(duì)象的狀況D.可收集利用的資料E.評(píng)估目的對(duì)經(jīng)過技術(shù)改造的設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)根據(jù)技術(shù)改造的程度適當(dāng)（BD）C.減少其總使用年限三、判斷題

增加其總使用年限D(zhuǎn).減少英實(shí)際使用年限E.減少英名義使用年限1收益現(xiàn)值是指為獲得該項(xiàng)資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。（V）折現(xiàn)率與本金化率從本質(zhì)上講是沒有區(qū)別的。（V）運(yùn)用市場(chǎng)途徑評(píng)估時(shí)，為了減少評(píng)估人員的工作量，一般只要求選擇一個(gè)參照物采用成本途徑進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，其實(shí)體性貶值與會(huì)計(jì)上的折舊是樣的。（X）。對(duì)于一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn),采用物價(jià)指數(shù)法往往會(huì)比采用重置核算法估算重置成本高。 （V）折算成現(xiàn)值的比率。（V）應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評(píng)估方法，評(píng)建估算被估資產(chǎn)價(jià)值。（V）四、計(jì)算題120015001000試計(jì)算評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值。M解：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值二參照物成交價(jià)格x

j估［細(xì)八丁‘產(chǎn)丿參照物的生產(chǎn)能力=1500X1222=1250（萬元）1200520萬元、22萬元、24萬元、25萬元和6~10271012010%,試計(jì)算評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值。"）二解：被估資產(chǎn)價(jià)值=工一 +A一^ +A—臺(tái)（1drfr（l

（l+r）n=20X0.9091+22X0.8264+24X0.7513+25X0.6830+26X0.6209+27X0.5645+27X0.5132+27X0.4241+27X0.3855+120X0.3855=18.182+18.181+18.0312+17.075+16.1434+15.2415+13.8564+12.5955+11.451+10.41+46.26=197.427（萬元）3PAGEPAGE93被估企業(yè)預(yù)計(jì)未來 5年的預(yù)期收益分別為100萬元、120萬元.150萬元.160萬元和200元。假上折現(xiàn)率和資本化率均為10虬企業(yè)經(jīng)營期永續(xù)。要求：試估測(cè)企業(yè)的整體6200評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值。解：企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估值=1414.82（萬元）20172014150年進(jìn)10%,專業(yè)人員勘察估算后認(rèn)為，6年。又知目前市場(chǎng)上已出現(xiàn)功能更先進(jìn)的類似資產(chǎn)，并被普遍運(yùn)用，新設(shè)備與評(píng)估對(duì)象相比，可節(jié)省人員3人，每人的月工資水平為650元。此外，由于市場(chǎng)競爭的加劇，2萬元，該企業(yè)適用的企業(yè)所得稅稅率25%,10%,試計(jì)算評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值。解：1996500（元33.33%76436（元65330（元1996500X（1-33.33%）-76436-65330=1189301（元）=119（）。2701083020480萬元。經(jīng)查詢?cè)假Y料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評(píng)估基準(zhǔn)日的法定利用57600504008325%,假定折現(xiàn)率為10糧試計(jì)算評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值。4800000（元資產(chǎn)的已使用年限=17.59（年）資產(chǎn)實(shí)體性損耗率二68.63%資產(chǎn)功能性貶值二120035（元0資產(chǎn)評(píng)估值二1385725（元）201791H的地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格，選取了、N兩個(gè)參照地塊交易、N5萬元、6M地塊的交易價(jià)格比正5%,N5%、N201671日、20171HH、、N進(jìn)行評(píng)分，苴總分值分別為10090110,HN3030、408%,2016712017911%.、NH的初步評(píng)估值。H的評(píng)估值。解：根據(jù)以上資料，地塊H的正常使用權(quán)價(jià)格估算過程如下：交易情況修正。參照地塊M交易情況修正系數(shù)= 評(píng)估對(duì)象交易情況修正指數(shù)交易實(shí)例M交易情況修正指數(shù)100=100100-5 95N期曰修正。參照地塊M期日修正系數(shù)二

評(píng)估對(duì)象交易情況修正指數(shù)N評(píng)估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù)

J00"Too交易實(shí)例M交易日物價(jià)指數(shù)100+14x1=UA"100一100參照地塊N期日修正修正系數(shù)二 評(píng)估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù)交易實(shí)例N交易日物價(jià)指數(shù)100+8x1=108=100-100個(gè)別因素修正。MIIM個(gè)別因素總分值90N剩余使用年限修正。

評(píng)估對(duì)象個(gè)別因素總分值N

100=no地塊H剩余使用年限修正指數(shù)二冊(cè)產(chǎn)二翳詰—58地塊M剩余使用年限修正喚需丄需春“簽N5.925M

評(píng)佔(zhàn)對(duì)象剩余使用年限修正指數(shù)參照實(shí)例M剩余使用年限修正指數(shù)11.258_11.258N

評(píng)估對(duì)象剩余使用年限修正指數(shù)參照實(shí)例N剩余使用年限修正指數(shù)_11.258"11.925 =0.94406確泄初步評(píng)估值。初步評(píng)估值二交易實(shí)例成交價(jià)X交易情況修正系數(shù)X期日修正修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)X使用年限修正系數(shù)參照地塊M初步評(píng)估值P1_v100v114v100 片一、=5XXXX1=6.6667（力兀）95 100 90參照地塊N初步評(píng)估值P2=6X!22x—X—X0.94406=5.56137（萬元）100100110確定最終評(píng)估值。P+P最終評(píng)估值~~=（6.6667+5.56137）三2=6.114（萬元）2能力訓(xùn)練閱讀本章開章引例《二手車交易市場(chǎng)中的一場(chǎng)討論》，回答下列問題：答：資產(chǎn)評(píng)估三種方法的基本思路是：市場(chǎng)法是利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的％種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。運(yùn)用現(xiàn)行市場(chǎng)法的關(guān)鍵，是選取合適的參照物，并將其與被評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行差異對(duì)比分析，并調(diào)整差異額，最終確定評(píng)估值。收益法是通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。運(yùn)用收益現(xiàn)值法的關(guān)鍵，是要科學(xué)地確定預(yù)期收益、折現(xiàn)率和收益期限。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本,然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將苴從重巻成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。其基本評(píng)估公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值二重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值。運(yùn)用重巻成本法的關(guān)鍵，是科學(xué)合理雖:化重置成本和各項(xiàng)貶值。為簡捷、合理地確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，評(píng)估人員必須注意區(qū)分各種評(píng)估方法的適用的前提條件，選擇合適的資產(chǎn)評(píng)估方法，有效完成評(píng)估任務(wù)。李四、王七、陳六的思路他們分別符合評(píng)估的那種方法？答：李四的思路符合評(píng)估的收益法。王七的思路符合評(píng)估的市場(chǎng)法、陳六的思路符合評(píng)估的成本法。評(píng)估人員在選擇資產(chǎn)評(píng)估方法時(shí)應(yīng)考慮哪些因素？答：評(píng)估人員在選擇資產(chǎn)評(píng)估方法時(shí)主要應(yīng)考慮以下幾個(gè)因素。評(píng)估方法的選擇必須保證評(píng)估結(jié)果與評(píng)估目的在性質(zhì)和邏輯上的一致。評(píng)估價(jià)值類型。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型說明“評(píng)估什么”，是對(duì)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)左，具有排他性，對(duì)評(píng)估方法具有約束性。評(píng)估方法是解決“怎么評(píng)”的問題，是確定評(píng)估價(jià)值量的規(guī)泄，并具有多樣性和替代性，且服務(wù)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?？伤鸭瘮?shù)拯和信息資料。評(píng)估方法的選擇受可搜集的數(shù)據(jù)和信息資料的制約。每一種評(píng)估方法都需要有充分特定的數(shù)據(jù)資料作依據(jù)，進(jìn)行分析、處理和轉(zhuǎn)換。評(píng)估假設(shè)。每種資產(chǎn)評(píng)估方法都具有各■自適用的前提條件和一立的局限性，評(píng)估方法的選擇，必須做到滿足評(píng)估方法所要求的前提條件，保證運(yùn)用每種評(píng)估途徑和方法的過程中所依據(jù)的各種假設(shè)、前提條件、數(shù)據(jù)參數(shù)的可比性。市場(chǎng)法、收益法、成本法這三種評(píng)估方法中，哪種方法最科學(xué)？答：市場(chǎng)法、收益法、成本法這三種評(píng)估方法都是合理的、科學(xué)的，三種評(píng)估方法各有其適用范圉。按照我國《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則一一基本準(zhǔn)則》的規(guī)左，評(píng)估人員在而對(duì)一項(xiàng)具體的評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先考慮市場(chǎng)法，因?yàn)槭袌?chǎng)法最符合評(píng)估的市場(chǎng)理念——模擬市場(chǎng)評(píng)立估算資產(chǎn)的公允價(jià)值；苴次考慮收益法，根據(jù)資產(chǎn)的獲利能力評(píng)定資產(chǎn)的價(jià)值：而收益法、市場(chǎng)法都有北應(yīng)用的前提條件，當(dāng)被估資產(chǎn)不能滿足收益法、市場(chǎng)法的應(yīng)用前提條件時(shí)，我們只能考慮成本法。成本法也是一種科學(xué)的評(píng)估方法，其評(píng)估結(jié)果是可信的，并且，凡是既不能滿足市場(chǎng)法的應(yīng)用前提條件，又不能滿足收益法的應(yīng)用前提條件的資產(chǎn)，只要滿足成本法的應(yīng)用前提條件，都可以考慮采用成本法。所以，我們不能簡單的說哪種評(píng)估方法最科學(xué)，應(yīng)該是三種評(píng)估方法都是科學(xué)的、合理的，其評(píng)估結(jié)果都是可信的，并可相互驗(yàn)證的，三種評(píng)估方法各有其適用范圍。請(qǐng)你談?wù)劽糠N方法的適用前提條件。答：應(yīng)用收益法必須具備以下三個(gè)前提條件：被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量。評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益必須能被較為合理地估測(cè)。這就要求被評(píng)估資產(chǎn)與英經(jīng)營收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。同以據(jù)此分析和測(cè)算出被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益。資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量。被評(píng)估對(duì)象所具有的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是可以比較和測(cè)算的，這是測(cè)算折現(xiàn)率或資本化率的率也可以相應(yīng)降低。也是影響其價(jià)值和評(píng)估值的重要因素之一。采用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：要有一個(gè)充分活躍的公開市場(chǎng)；三方而。①參照物與被估資產(chǎn)在功能上具有可比性。參照物與被估資產(chǎn)在功能上、用途上相同或相似，具有可比性。爭狀況等方而相同或相似。參照物與被估資產(chǎn)應(yīng)處于同一區(qū)域市場(chǎng)。使有差別也應(yīng)在一個(gè)適度的范圍內(nèi)，同時(shí)，兩者