房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展

進(jìn)入2014年的房地產(chǎn)行業(yè)，充滿了挑戰(zhàn)和不確定性。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析，對(duì)房地產(chǎn)金融的解讀，對(duì)房地產(chǎn)政策的分析，在房地產(chǎn)圈內(nèi)圈外都引起了很大的關(guān)注，這些分析和解讀有助于我們理性看待這個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)。作為一個(gè)地產(chǎn)從業(yè)者，除了這些分析和判斷外，我們更多的在思考企業(yè)怎么轉(zhuǎn)型和發(fā)展。？理解企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展，就離不開思考的背景，這個(gè)背景就是我們對(duì)于行業(yè)和市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。除了這些大量的數(shù)據(jù)分析之外，我想從另外的角度提幾個(gè)看法。？

第一部分：對(duì)于當(dāng)下和未來的4個(gè)判斷

r、房地產(chǎn)的充裕時(shí)代正在加速到來？“充裕時(shí)代”這個(gè)詞，是克里斯―安德森在《免費(fèi)》這本書中所提出的叫一個(gè)重要的概念。什么叫充裕時(shí)代？也就是說我們的傳統(tǒng)行業(yè) ，我們的

傳統(tǒng)產(chǎn)品已經(jīng)普遍的面臨了充裕時(shí)代。

師這里，我要借用這個(gè)詞，來說明，我對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的理解和思考。房地產(chǎn)行業(yè)要達(dá)到《免費(fèi)》中所提到的“充裕時(shí)代”當(dāng)然還為時(shí)尚早。但是一些現(xiàn)象卻在說明這個(gè)趨勢(shì)遲早要到來。?^出表現(xiàn)在：絕大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，一些產(chǎn)品，比如一些商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化產(chǎn)品現(xiàn)象明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率在下滑等等。

抵個(gè)現(xiàn)實(shí)都在提醒我們?nèi)ニ伎?，我們這個(gè)行業(yè)要更多去想怎么樣在這樣的一個(gè)常態(tài)下，再這樣一個(gè)客觀事實(shí)下去生存、發(fā)展，也就是說，我們這個(gè)行業(yè)遲早會(huì)回歸，我們要正確去看待這個(gè)客觀的趨勢(shì)，并且提前做好準(zhǔn)備。

充裕時(shí)代的到來，在說明我們這個(gè)行業(yè)在向傳統(tǒng)行業(yè)回歸，但是相比傳統(tǒng)行業(yè)，我們這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率相比傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)還是比較高，全年的開發(fā)量，銷售量還處在一個(gè)較高的水平，這些都說明,充裕時(shí)代并不是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的結(jié)束，而是行業(yè)轉(zhuǎn)型和發(fā)展的新的開始。？

二、行業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)在于差異化，在于不斷升級(jí)的消費(fèi)需求

房地產(chǎn)行業(yè)的同質(zhì)化現(xiàn)象在不同的城市，不同的產(chǎn)品中都有所體現(xiàn)。比如一些城市綜合體項(xiàng)目，從項(xiàng)目的形態(tài)上，基本上就是購(gòu)物中心、寫字樓、酒店或酒店式公寓再加上住宅。

?在購(gòu)物中心招商的品牌上，從一線品牌，到大家一窩蜂去找快時(shí)尚品牌。比如一些住宅產(chǎn)品，大家都覺得剛需是一個(gè)主要的市場(chǎng)，大家都開發(fā)剛需產(chǎn)品，在總價(jià)、產(chǎn)品面積、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)上都同質(zhì)化。供應(yīng)量很大，但是產(chǎn)品基本雷同。

?但是從需求上看，我們是否很好的滿足了消費(fèi)者呢？消費(fèi)者的需求是在不斷變化的，在供不應(yīng)求的時(shí)代里，有房子住就是最大的需求，但是消費(fèi)者的需求也在不斷升級(jí)的，因?yàn)橄M(fèi)者的需求是可以被教育的，當(dāng)他們基本的居住需求被滿足后，他們就會(huì)出現(xiàn)不同的，更多的，更好的需求，而這些需求的總體特點(diǎn)是差異化的，差異化需求是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的根本動(dòng)力,？明地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展一個(gè)重要的關(guān)鍵詞是：改善.我們可以問問在座的各位，你們對(duì)于房子的需求到位了嗎？很多人都不能說房子的改善就一步到位了. ？

回顧30年房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，就是不斷改善的歷史。我們從租房子住，到買60—70平米，到90-100平米，至IJ120以上的三房，到花園洋房，到聯(lián)排，雙拼，到獨(dú)棟別墅。隨著面積的改善，消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品、品牌、服務(wù)、環(huán)境的要求越來越高，而這些高的要求就構(gòu)成了改善所導(dǎo)致的差異化，因?yàn)楦纳扑鶎?dǎo)致的差異化的空間巨大，我們這個(gè)行業(yè)在這方面大有可為.？三、房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式正在發(fā)生變化，行業(yè)結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)分化

我們傳統(tǒng)的房地產(chǎn)的盈利模式，主要是賺的土地升值的錢，賺的是市場(chǎng)預(yù)期的錢，賺的是快速周轉(zhuǎn)的錢，而這些模式在當(dāng)下和未來都面臨著比較大的考驗(yàn)。 ？

我們的當(dāng)下和未來，還是要賺這些錢，但更多的是盈利模式在發(fā)生著更大的變化，我們將賺

品牌溢價(jià)的錢，賺產(chǎn)品力的錢，賺服務(wù)的錢，賺資產(chǎn)管理的錢，賺金融的錢等等，這些盈利模式已經(jīng)初現(xiàn)端倪，未來會(huì)更加明顯。？?在盈利模式發(fā)生變化的情況下，行業(yè)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化.個(gè)人認(rèn)為，未來的行業(yè)格局:??-是大的具有規(guī)模效益白^企業(yè)集中度會(huì)提高，規(guī)模會(huì)繼續(xù)加大；二是一些中小開發(fā)企業(yè)，特別是一些成長(zhǎng)型的中小企業(yè)，如果還繼續(xù)以規(guī)模為主要目標(biāo)，那將面臨很大的挑戰(zhàn)和困難，這些企業(yè)需要在規(guī)模和利潤(rùn)率做出取舍，更多的要關(guān)注有質(zhì)量的增長(zhǎng)；三是一定有一些這樣的企業(yè)，他們能夠提供好的產(chǎn)品，好的執(zhí)行力，好的服務(wù)從而獲得產(chǎn)品和品牌溢價(jià)，精品型的開發(fā)商是很多中小企業(yè)發(fā)展的方向。 ？網(wǎng)、產(chǎn)品分化，主題

地產(chǎn)空間巨大，正在成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)酢充裕時(shí)代背景下，傳統(tǒng)的產(chǎn)品類型正在分化。第一是住宅產(chǎn)品，我認(rèn)為未來住宅產(chǎn)品仍然是房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，但是傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品正在升級(jí)，傳統(tǒng)理解的所謂剛需概念其內(nèi)涵正在發(fā)生變化，需要提供精準(zhǔn)的，滿足差異化需求的產(chǎn)品。？第二是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是隨著整個(gè)城市格局的拉開而發(fā)展的，隨著全國(guó)大多數(shù)城市的城市格局基本形成，商業(yè)地產(chǎn)從新增量上看已經(jīng)十分有限的，但是隨著城市更新、國(guó)企混合所有制改革會(huì)帶來較大規(guī)模存量資產(chǎn)發(fā)展成為新的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)需要我們?nèi)グ盐?，商業(yè)地產(chǎn)中存在的大量再改造，冉重建，冉設(shè)計(jì)，再運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)。

認(rèn)真研究和把握.

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)和生活方式結(jié)合起來，和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)結(jié)合起來從而形成新的產(chǎn)城融合的投資機(jī)會(huì)， 比

如高端的教育、高端的健康醫(yī)療、高端的養(yǎng)生養(yǎng)老、高端的旅游度假、高端的體育養(yǎng)生等主題地產(chǎn)，該類型的地產(chǎn)既引領(lǐng)了所在城市、社區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)，又將這些內(nèi)容和人們的生活方式結(jié)合起來，生活方式的改變是更大、更長(zhǎng)久的改變，主題地產(chǎn)的發(fā)展，引領(lǐng)了傳統(tǒng)住宅的升級(jí)，更帶來了房地產(chǎn)行業(yè)新的投資機(jī)會(huì).？現(xiàn)二部分：當(dāng)下和未來，企業(yè)的應(yīng)對(duì)之策

?」、房地產(chǎn)企業(yè)要加快金融化、資本化，降低負(fù)債率，尤其是解決長(zhǎng)期資金問題”下和未來，房地產(chǎn)企業(yè)最大的瓶頸是資金問題，尤其是長(zhǎng)期資金，長(zhǎng)期低成本的資金問題。這個(gè)問題在整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)賣方市場(chǎng)的時(shí)候，還可以通過快速銷售，快速回款等方式來解決，但是在買方市場(chǎng)的情況下，消費(fèi)者開始變得理性和精明，開發(fā)商需要有長(zhǎng)期低成本的資金去支撐企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展.？？一企業(yè)要加快對(duì)接資本市場(chǎng)。這段時(shí)間，我接連認(rèn)真看了王石先生的兩本書，《大道當(dāng)然》和《道路與夢(mèng)想》，以及任志強(qiáng)先生的《野心優(yōu)雅》，這兩個(gè)企業(yè)以及更多的企業(yè)發(fā)展史中，很重要的一點(diǎn)，就是比較早的對(duì)接上資本市場(chǎng)，通過上市，企業(yè)獲得了更多的融資和發(fā)展的手段，比如增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債、銀行和長(zhǎng)期資本的支持，這是對(duì)于支撐企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展非常重要的保證。？？一金融是一種融資手段，更是一種新的商業(yè)模式。過去房地產(chǎn)企業(yè)也在嘗試向金融轉(zhuǎn)型，很多企業(yè)推出基金，應(yīng)該說取得了一些進(jìn)展和成績(jī)。但是，這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)背景的基金在發(fā)展到一定階段后，普遍都存在著瓶頸。出路在哪里？出路在于房地產(chǎn)的盈利模式可以向房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)金融和基金不再是滿足于自身發(fā)展的融資平臺(tái)，它更多的是引領(lǐng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，打造房地產(chǎn)金融的能力，并且將房地產(chǎn)金融成為和房地產(chǎn)開發(fā)并行的產(chǎn)業(yè)載體，自身有很強(qiáng)的盈利模式。？？--加快產(chǎn)品的資本化。我們要做的大量商業(yè)地產(chǎn)，未來要做的大量的主題地產(chǎn)，由于存在一定量的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)以及持有物業(yè)，這些物業(yè)就具有類金融的屬性.可以通過信托、REITS、長(zhǎng)期物業(yè)貸款等方式將其資本化，從而為企業(yè)發(fā)展獲取更多資金。？

--加快和境內(nèi)外長(zhǎng)期金融和資本對(duì)接力度。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上存在著大量的短期、高成本的錢，但是缺的是長(zhǎng)期的，低成本的錢，這些錢存在于保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金等手中，企業(yè)需要加大力度，除了正常的銀行開發(fā)貸以及流動(dòng)資金貸款等手段外 ，要和境內(nèi)外長(zhǎng)期資本建立戰(zhàn)略

合作，并且獲得長(zhǎng)期的資金支持。？？-一采取聯(lián)盟、合作的方式，在公司或者項(xiàng)目層面引入不同的伙伴，分散風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)和項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。在合作這個(gè)問題上，有兩種方式可以考慮，一種方式是針對(duì)項(xiàng)目自身的操盤能力有限，可以找一個(gè)更大的企業(yè)和品牌合作，自己作為財(cái)務(wù)投資人獲取收益，還有另外一種方式是基于自己很好的產(chǎn)品和項(xiàng)目操盤能力，引入其他企業(yè)一起合作。？T、加強(qiáng)投資能力，投資需要更精準(zhǔn)，需要?jiǎng)?chuàng)新

從長(zhǎng)期資本的要求，行業(yè)和市場(chǎng)要求，房地產(chǎn)企業(yè)都需要加強(qiáng)其自身投資能力.投資能力建設(shè)上有幾點(diǎn)需要思考：

?1、投資從精選城市到精選項(xiàng)目。我們這個(gè)行業(yè)說起投資，習(xí)慣的就是拿出多少個(gè)城市，拿出不同級(jí)別的城市進(jìn)行分析，從而得出哪些城市有風(fēng)險(xiǎn)，哪些城市有機(jī)會(huì).?

我覺得，城市數(shù)據(jù)可以如此詳細(xì)，并且能夠如此深刻分析，確實(shí)是我們做這個(gè)行業(yè)的一個(gè)巨大的進(jìn)展。但是今天我們還要做這個(gè)行業(yè)，我們還需要在這些城市發(fā)展，我們就需要在城市分析的基礎(chǔ)上，更加關(guān)注項(xiàng)目本身的地段，項(xiàng)目本身的潛力，配套 ，環(huán)境，產(chǎn)業(yè)等。？

舉個(gè)例子，杭州市場(chǎng)大家都在觀望，但是哪天告訴你西湖邊有一塊地，并且安全邊際高的情況下，你拿不拿？所以，精選項(xiàng)目未來項(xiàng)目投資的主流，需要加強(qiáng)和提高.

?2、投資需要關(guān)注新機(jī)會(huì)，新產(chǎn)品下的投資機(jī)會(huì)。新機(jī)會(huì)在哪里？我認(rèn)為有以下機(jī)會(huì)是值得關(guān)注的：？

一是城市更新以及國(guó)企混合所有制改革中出現(xiàn)的存量資產(chǎn)機(jī)會(huì)。 這些項(xiàng)目有的可能是舊的廠

房，辦公，酒店，商場(chǎng)等，這些資產(chǎn)存在大量的擴(kuò)建、改建、改造、再運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)，而城市更新中存在大量的城中村改造，這些機(jī)會(huì)是未來的新的投資方向 .這些項(xiàng)目的盤活，考驗(yàn)的是

我們的投資能力，而投資能力的背后是考驗(yàn)我們的產(chǎn)品能力，設(shè)計(jì)能力 ，運(yùn)營(yíng)能力，以及資

產(chǎn)管理能力.？?：!是新城鎮(zhèn)建設(shè)。在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，主要中心城市郊區(qū)的新城鎮(zhèn)建設(shè)，特別是能提供高端生活方式的，融合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)背景下產(chǎn)城融合，休閑度假和第一居所融合的新城鎮(zhèn)建設(shè)，高質(zhì)量城區(qū)的建設(shè)是未來的大機(jī)會(huì)。

?三是致力于提高高質(zhì)量生活方式的主題地產(chǎn)機(jī)會(huì)。正如前面所述，高端的教育、醫(yī)療健康、旅游度假、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)滿足了人們差異化的，不斷升級(jí)的消費(fèi)需求，這些產(chǎn)品得到了各地政府的歡迎，得到了消費(fèi)者的歡迎，實(shí)現(xiàn)了多方面的共贏，應(yīng)該得到大力的發(fā)展。

?3、投資的創(chuàng)新在于不僅是投項(xiàng)目，還在于投股權(quán)，投品牌。房地產(chǎn)企業(yè)的投資部門，從某種程度上就是拿地的部門，這是和公司的發(fā)展模式和戰(zhàn)略有關(guān)的。

?但我們需要?jiǎng)?chuàng)新，我們未來的投資，不僅在于拿地，拿項(xiàng)目，更多的，我們可以研究房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，并且在各個(gè)環(huán)節(jié)上找到最好的品牌和企業(yè)進(jìn)行投資。對(duì)股權(quán)和品牌的投資，有很多好處。

?-是可以引領(lǐng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，讓企業(yè)變彳#更輕，也許到幾年或者幾十年后 ，我們的房地產(chǎn)企業(yè)

變成了產(chǎn)業(yè)整合的集團(tuán)，變成了品牌管理集團(tuán)，我們將來獲取的是品牌運(yùn)營(yíng)的收益；二是所投的股權(quán)或品牌，從客觀上促進(jìn)了企業(yè)資源整合能力的提高，而資源整合能力又是我們開發(fā)主題地產(chǎn)非常重要的資源。

4、投資要更多關(guān)注收購(gòu)兼并中的投資機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)行業(yè)存在著大量的收購(gòu)兼并的機(jī)會(huì)，過去主要是通過收購(gòu)股權(quán)獲取項(xiàng)目，而未來，可能存在并購(gòu)公司的機(jī)會(huì)，特別是隨著國(guó)企混合所有制改革后，這些機(jī)會(huì)需要關(guān)注和跟進(jìn)。

?5、重視特殊情況不動(dòng)產(chǎn)的投資。尤其是一些金融資產(chǎn)中的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì) ，從過去的不良

資產(chǎn)到現(xiàn)在存在的一些價(jià)值被低估，由于債務(wù)人流動(dòng)性等問題而導(dǎo)致的問題金融資產(chǎn)中的不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)會(huì)。6??投資要重視全球化的布局。全球化布局是有主線的，這條主線就是隨著中國(guó)人的生活遷移而帶來的在地域選擇上的變化。中國(guó)的消費(fèi)者正在全球范圍內(nèi)流動(dòng)，旅游、

度假、消費(fèi)、教育、事業(yè)、居住正在全球化，并且這個(gè)趨勢(shì)還在加速。這個(gè)趨勢(shì)，就需要我們認(rèn)真審慎考慮在全球范圍內(nèi)去尋找投資機(jī)會(huì).

?一方面是中國(guó)人到全球去消費(fèi)，那么可以考慮投資全球的好的品牌資源，比如好的酒店、度假村、百貨、電影、文化、娛樂等等，通過我們的投資，能夠給這些國(guó)外品牌帶來更多的中國(guó)市場(chǎng)的因素，另外一方面加大和這些品牌的合作，也可以給中國(guó)市場(chǎng)帶來更好的產(chǎn)品、更好的消費(fèi)體驗(yàn)；第三我們要根據(jù)全球遷移的趨勢(shì)，布點(diǎn)移民的區(qū)域，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目；第四加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的合作和布局。走出一條從不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)到品牌資源到房地產(chǎn)金融的全球化布局之路。？

7、投資能力的建設(shè)很重要的一方面是項(xiàng)目退出能力的建設(shè)。一個(gè)完整的投資 ，應(yīng)該是融、

投、管、退的完整循環(huán)，所以一個(gè)項(xiàng)目投資的成功，一定是具備很好的退出渠道或通道的，不論是采取資產(chǎn)處置，上市，銷售等方法，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的有序流動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)需要注重的。

?三、加強(qiáng)產(chǎn)品力建設(shè)1?、以終為始，從把握消費(fèi)者需求出發(fā)，加強(qiáng)產(chǎn)品力建設(shè).消費(fèi)者需求的持續(xù)的調(diào)研、分析是十分重要的，我們要充分借助大數(shù)據(jù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等手段，加強(qiáng)消費(fèi)者數(shù)據(jù)的建設(shè)，從而能夠更加精準(zhǔn)掌握消費(fèi)者特征，購(gòu)買行為，購(gòu)買心理等，誰(shuí)掌握了消費(fèi)者，誰(shuí)就能在未來的黨爭(zhēng)中掌握主動(dòng)。？

2、加強(qiáng)產(chǎn)品的研究和設(shè)計(jì)能力。產(chǎn)品力建設(shè)是一個(gè)不斷持續(xù)的過程，尤其是在面向改善性需求情況下，產(chǎn)品的研究和設(shè)計(jì)能力需要在幾個(gè)方面開展工作：一是產(chǎn)品的技術(shù)、風(fēng)格、規(guī)范的創(chuàng)新；二是要加大對(duì)物業(yè)配比、產(chǎn)品組合的研究和設(shè)計(jì)；三是從注重物理空間的研究和設(shè)計(jì)，到更加注重軟件的建設(shè)，更加注重服務(wù)價(jià)值和服務(wù)產(chǎn)品的研究和設(shè)計(jì)。？

3、成立專門的研究團(tuán)隊(duì)、部門或研究院。在企業(yè)條件許可的情況下，要推動(dòng)企業(yè)研發(fā)力量和團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，研究外部環(huán)境，研究市場(chǎng)，研究消費(fèi)者，研究產(chǎn)品，研究服務(wù)，研究?jī)r(jià)值，這些研究最終都會(huì)落實(shí)到企業(yè)的產(chǎn)品，投資以及戰(zhàn)略中去，是非常重要的團(tuán)隊(duì)和部門，不可小視。

?4、注重服務(wù)產(chǎn)品的研究和設(shè)計(jì)。一是傳統(tǒng)的服務(wù)空間的價(jià)值再塑 ，比如一般小區(qū)的會(huì)所，

過去只是承擔(dān)的簡(jiǎn)單配套的功能，但是會(huì)所完全可以成為小區(qū)居民情感聯(lián)系，互動(dòng)、社交的平臺(tái)，而這些平臺(tái)具有網(wǎng)絡(luò)所沒有的優(yōu)勢(shì)；二是原來的小區(qū)商業(yè)僅僅是圍繞小區(qū)的簡(jiǎn)單的商業(yè)功能的承載，小區(qū)商業(yè)的價(jià)值無法體現(xiàn)，小區(qū)商業(yè)完全是單向的，無法實(shí)現(xiàn)和小區(qū)居民的互動(dòng)，如果將小區(qū)商業(yè)變成小區(qū)居民可以參與的創(chuàng)意市集，變成小區(qū)居民可以參與的商業(yè)載體，其價(jià)值就可以體現(xiàn)出來了；

三是可以大膽借鑒一些服務(wù)行業(yè)中好的做法引入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，比如將五星酒店的空間、設(shè)施、動(dòng)線、服務(wù)水準(zhǔn)引入到項(xiàng)目中，提升項(xiàng)目的水準(zhǔn)。 5??環(huán)境和景觀是產(chǎn)品力的重要組

成部分。當(dāng)住宅以及所在的小區(qū)越來越承擔(dān)著人們生活方式的空間的功能后 ，消費(fèi)者會(huì)越來

越注重環(huán)境、景觀所帶來的影響。

展是景觀和環(huán)境是項(xiàng)目風(fēng)格、文化的具體體現(xiàn)，比如歐式的、日本的、新亞洲風(fēng)格的，其實(shí)都可以通過景觀和環(huán)境表現(xiàn)出來，我覺得以中國(guó)、日本為代表的東方文化是觸動(dòng)人們內(nèi)心深處的東西，這些文化所表現(xiàn)出來的空間，山、水、石、園林以及他們的組合是可以非常精彩的.??再加上，這些景觀和一些功能的疊加和組合，更加提升了項(xiàng)目的品質(zhì)，比如對(duì)于茶環(huán)境和空間的設(shè)計(jì)和研發(fā)等，比如在小區(qū)設(shè)置人造的沙灘，既滿足了小孩的需求，而且對(duì)于整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)得到了很大的提升。6??注重空間內(nèi)動(dòng)線的設(shè)計(jì)，以及精裝修產(chǎn)品的研究。現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)者，他們已經(jīng)越來越?jīng)]有時(shí)間和精力去自己裝修房子 ，人們?cè)絹碓絻A向于運(yùn)用專業(yè)化分

工去完成不同的工作，所以，房子內(nèi)空間的設(shè)計(jì)以及精裝修產(chǎn)品的研發(fā)以及品質(zhì)是決定一個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)的最直接感受。

7、注重品牌建設(shè).過去30年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)涌現(xiàn)了一些非常好的房地產(chǎn)項(xiàng)目和公司品牌，這些品牌在未來的競(jìng)爭(zhēng)中將會(huì)體現(xiàn)更大的溢價(jià)能力，并且能夠成為企業(yè)發(fā)展的“護(hù)

城河”，有很好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。？孤牌是一個(gè)公司，一個(gè)項(xiàng)目核心能力和優(yōu)勢(shì)的最集中體現(xiàn)也是一個(gè)公司和項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最集中體現(xiàn)。品牌的核心是價(jià)值，特別是我們想傳遞的價(jià)值以及在消費(fèi)者心目中的價(jià)值，這些價(jià)值和消費(fèi)者產(chǎn)生著某種聯(lián)系，特別是需要將品牌上升為消費(fèi)者心目中的情感品牌，產(chǎn)生情感聯(lián)系，產(chǎn)生強(qiáng)大的品牌黏性，形成粉絲經(jīng)濟(jì)。 ？

要充分利用新媒體，新網(wǎng)絡(luò)，新渠道，在將品牌價(jià)值傳達(dá)到最終消費(fèi)者的通路上大膽運(yùn)用新手段并且進(jìn)行創(chuàng)新，增加消費(fèi)者的體驗(yàn)、參與，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的精準(zhǔn)傳遞。

四、加強(qiáng)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理能力建設(shè)？1、從高周轉(zhuǎn)、快周轉(zhuǎn)到有質(zhì)量的周轉(zhuǎn)。？雖調(diào)并執(zhí)行周轉(zhuǎn)，應(yīng)該是我們這個(gè)行業(yè)的巨大進(jìn)步，采用快周轉(zhuǎn)的模式，也成就了一批知名的企業(yè)，這些企業(yè)無論是從資金的使用效率，開發(fā)周期、管理模式等方面都做出了很多的創(chuàng)新和進(jìn)步，一時(shí)間也成為我們這個(gè)行業(yè)的主流之一。？翹著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到新的發(fā)展階段，我們需要從高周轉(zhuǎn)、快周轉(zhuǎn)發(fā)展到有質(zhì)量的周轉(zhuǎn)，從提高產(chǎn)品品質(zhì)等方面促進(jìn)企業(yè)更好更快發(fā)展。 ？

2、提高資源整合能力以來的房地產(chǎn)，不僅僅考驗(yàn)開發(fā)能力，更多的考驗(yàn)是資源的整合能力，比如所需要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的資源，主題地產(chǎn)從某種程度上就是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)承載的載體，是平臺(tái)，但是這些資源整合得好，就有可能出現(xiàn)當(dāng)時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的模式一樣，一些品牌和資源跟著項(xiàng)目走，這樣有利于我們從整體上推進(jìn)項(xiàng)目的投資和建設(shè)。？繪源整合，一是我們可以投資這些資源或品牌，使他們成為我們緊密的合作伙伴；二是我們可以和這些資源和品牌達(dá)成戰(zhàn)略合作，在項(xiàng)目的獲取、項(xiàng)目開發(fā)技術(shù)、項(xiàng)目管理上提供幫助和支持；三是我們需要加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)，想清楚，整明白，這些資源嫁接后，產(chǎn)業(yè)怎么賺錢，房地產(chǎn)怎么賺錢，其產(chǎn)品形態(tài)如何等很多問題，從某種程度上看，資源整合關(guān)鍵是產(chǎn)品，關(guān)鍵是盈利模式。

雙高資源整合能力，一個(gè)基礎(chǔ)性的問題就是如何借用和管理好第三方力量 ，為我所用，提高

項(xiàng)目開發(fā)水平，提升項(xiàng)目品質(zhì)。？k些企業(yè)在涉及一些新的主題地產(chǎn)，開發(fā)一些頂級(jí)項(xiàng)目的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)碰到大量的設(shè)計(jì)單位、顧問單位、供應(yīng)商、咨詢機(jī)構(gòu)等等，如何管理好他們，最主要是從項(xiàng)目品質(zhì)、項(xiàng)目智慧、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目周期等角度管理好，協(xié)調(diào)好是一個(gè)很具體的問題，如果管理得當(dāng)，企業(yè)就能將有些人力和資源外包，在節(jié)省成本的同時(shí)，卻擁有大量的高端的第三方力量。？

3、加強(qiáng)資產(chǎn)管理能力建設(shè)

資產(chǎn)管理能力，最核心的就是資產(chǎn)和項(xiàng)目的保值增值能力，一個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)管理能力，在很多方面都可以用到，一是增強(qiáng)房地產(chǎn)金融能力，提高房地產(chǎn)金融的盈利水平；二是在很多存量資產(chǎn)的改、擴(kuò)建過程中，在存量資產(chǎn)的再經(jīng)營(yíng)過程中都可以用到 .資產(chǎn)管理能力是一個(gè)企

業(yè)的系統(tǒng)能力，涉及到專業(yè)的設(shè)計(jì)能力、策劃能力、工程管理能力、品牌和資源整合能力、招商能力、運(yùn)營(yíng)管理能力等。

？4、加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力建設(shè)？產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、一些主題地產(chǎn)還涉及旅游、景點(diǎn)、主題樂園、養(yǎng)生、健康等內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng) .這些主題地產(chǎn)需要大量

的復(fù)合管理和運(yùn)營(yíng)的能力。

所以,對(duì)于這些項(xiàng)目，一定要想注重自身培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)和外部力量的結(jié)合，將來產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力是一個(gè)企業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵所在，也是贏得未來競(jìng)爭(zhēng)的非常重要的組成部分.？左、引領(lǐng)企業(yè)向現(xiàn)代企業(yè)治理轉(zhuǎn)型

30年的行業(yè)發(fā)展，造就了我們這個(gè)行業(yè)的巨大進(jìn)步，其中就包括房地產(chǎn)企業(yè)治理的進(jìn)步.但客觀上說，我們?cè)谶@方面還有很多工作要做，發(fā)展的空間巨大。

1、提倡并執(zhí)行“陽(yáng)光、規(guī)范、透明”的企業(yè)文化。葭個(gè)企業(yè)的文化，具重要的價(jià)值觀和文化基礎(chǔ)就是企業(yè)家的價(jià)值觀和管理哲學(xué).每一個(gè)企業(yè)家背后都有其優(yōu)勢(shì)和不足，而一個(gè)成熟的

企業(yè)，首先就是在文化上要充分理解貫徹企業(yè)家的價(jià)值觀，并在此基礎(chǔ)上 ，形成更加市場(chǎng)化、

專業(yè)化并且建立能夠引領(lǐng)這個(gè)行業(yè)發(fā)展的企業(yè)文化.？

對(duì)一個(gè)企業(yè)來說，“陽(yáng)光、透明、規(guī)范”是基本的文化要求，在這之上 ，還會(huì)有更多的社會(huì)

責(zé)任和企業(yè)公民，這些文化應(yīng)該堅(jiān)持并身體力行。

?2、實(shí)現(xiàn)職業(yè)化、市場(chǎng)化和專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)和運(yùn)作機(jī)制。 出近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)涌現(xiàn)出很多的

黑馬，或者一些新興的力量的興起，研究他們，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，就是所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。？這些企業(yè)的老板通過董事會(huì)，通過目標(biāo)考核實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)的管控，而企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理完全交給職業(yè)化團(tuán)隊(duì)去操盤，其實(shí)萬(wàn)科也是如此。任何一種治理結(jié)構(gòu)都有利有弊，但是實(shí)現(xiàn)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，不失為一個(gè)可以探索的方向。 ？？只業(yè)化的團(tuán)隊(duì)最大的優(yōu)勢(shì)，

就是懂得工作界面，懂得工作流程，并且在產(chǎn)品、技術(shù)、管理上更加專業(yè).職業(yè)化團(tuán)隊(duì)需要加強(qiáng)的正是企業(yè)家思維，要用企業(yè)家思維去對(duì)待工作，對(duì)待企業(yè)。？

具體到一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，什么是企業(yè)家思維？就是我們需要有成本意識(shí)，預(yù)算意識(shí)，開發(fā)周期的意識(shí)，管控和制衡的意識(shí)，要站在企業(yè)和企業(yè)家的立場(chǎng)和角度去看待工作，而企業(yè)家思維的形成，需要激發(fā)，需要培養(yǎng)尊重專業(yè)的平臺(tái)和空間，讓專業(yè)的人能夠在這樣的環(huán)境中