游客量測(cè)算專題課件

測(cè)算專題02022/11/4測(cè)算專題02022/11/2我們需要測(cè)算什么？游客量規(guī)范或經(jīng)驗(yàn)值項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目投資建設(shè)單價(jià)×＝經(jīng)營型項(xiàng)目：游客量×人均消費(fèi)＝經(jīng)營收入銷售型項(xiàng)目：項(xiàng)目建設(shè)面積×銷售單價(jià)＝銷售收入＋＝項(xiàng)目收益旅游地產(chǎn)部“五拍”1拍腦袋“拍”什么：方法、經(jīng)驗(yàn)值、市場(chǎng)數(shù)據(jù)融資方案運(yùn)營成本＝＋＋經(jīng)營成本銷售費(fèi)用稅費(fèi)現(xiàn)金流量分析我們需要測(cè)算什么？游客量規(guī)范或經(jīng)驗(yàn)值項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目投資建設(shè)一拍：游客量2一.旅游容量測(cè)算：限制或警示性指標(biāo)，生態(tài)保護(hù)二.游客接待量預(yù)測(cè)：發(fā)展規(guī)劃性指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)測(cè)算一拍：游客量2一.旅游容量測(cè)算：限制或警示性指標(biāo)，生態(tài)保護(hù)1旅游容量——發(fā)展及概念發(fā)展：引借自生態(tài)學(xué)中的“環(huán)境容量”（1938年，比利時(shí)數(shù)學(xué)生物學(xué)家P.E.弗胡斯特）；1963年，Lapage首次提出；20世紀(jì)90年代，廣泛運(yùn)用到旅游規(guī)劃、旅游管理領(lǐng)域。在我國：關(guān)于旅游容量的研究，經(jīng)歷了概念性介紹、理論探討和實(shí)際應(yīng)用的階段，但大量問題有待研究，一些技術(shù)性方法也值得推敲。定義：對(duì)某一旅游地而言無害于其可持續(xù)發(fā)展的旅游活動(dòng)量。31旅游容量——發(fā)展及概念發(fā)展：31旅游容量——構(gòu)成體系按規(guī)范性劃分按內(nèi)容劃分旅游合理容量旅游極限容量旅游生態(tài)容量旅游心理容量旅游社會(huì)容量旅游經(jīng)濟(jì)容量注：紅色標(biāo)注為常用指標(biāo)按空間尺度劃分：旅游景點(diǎn)容量、旅游景區(qū)容量、旅游地容量、旅游區(qū)域容量按時(shí)間尺度劃分：日旅游容量、季節(jié)旅游容量、年旅游容量41旅游容量——構(gòu)成體系2旅游容量——測(cè)算方法Cr=(T/T0)*(A/Q)=D*A/QCr——旅游心理日容量或環(huán)境日容量T——每日開放時(shí)間T0——人均每次利用時(shí)間A——旅游區(qū)（或景點(diǎn)或設(shè)施）的空間規(guī)模Q——基本空間標(biāo)準(zhǔn)，即單位利用者在一定時(shí)間內(nèi)所占用的空間規(guī)?；蛟O(shè)施量根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)不同，空間規(guī)模的選取標(biāo)準(zhǔn)不同，具體方法有：面積法、線路法、卡口法三種視項(xiàng)目具體情況選擇。52旅游容量——測(cè)算方法Cr=(T/T0)*(A/Q)=D2.1

旅游容量——測(cè)算方法@面積法1.面積法：以每個(gè)游人所占平均游覽面積計(jì)C=A/a×D

A——可游覽面積，單位為平方米；

a——每位游人應(yīng)占有的合理面積，單位為平方米；

D——周轉(zhuǎn)率（D=景點(diǎn)開放時(shí)間/游完景點(diǎn)所需時(shí)間）。主景景點(diǎn)：50-100m2/人(景點(diǎn)面積)；

一般景點(diǎn)：100-100m2/人(景點(diǎn)面積)；

浴場(chǎng)海域：10-20m2/人(海拔0~-2以內(nèi)水面)；

浴場(chǎng)沙灘：5-10m2/人(海拔0~+2m以內(nèi)沙灘)。

62.1旅游容量——測(cè)算方法@面積法1.面積法：以每個(gè)游人所2.1.1旅游容量——測(cè)算方法@基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)值7不同國家的標(biāo)準(zhǔn)有差異，如美國的標(biāo)準(zhǔn)一般大于日本的，我國的旅游容量測(cè)算一般參照歐美標(biāo)準(zhǔn)。旅游場(chǎng)所旅游容量的基本空間標(biāo)準(zhǔn)（歐美）2.1.1旅游容量——測(cè)算方法@基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)值7不同國2.1.1旅游容量——測(cè)算方法@基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)值場(chǎng)所基本空間標(biāo)準(zhǔn)備注動(dòng)物園25平方米/人上野植物公園植物園300平方米/人神代植物公園高爾夫球場(chǎng)0.2－0.3公頃/只9－18洞，日利用者228人（18洞）滑雪場(chǎng)200平方米/人滑降斜面的最大日高峰率為75％－80％溜冰場(chǎng)5平方米/人都市型的室內(nèi)溜冰場(chǎng)碼頭小型游艇2.5－3.0公頃/只25平方米/艘汽艇8公頃/只系留水域100平方米/艘海水浴場(chǎng)20平方米/人沙灘劃船池250平方米/只上野公園劃船場(chǎng)2公頃，80艘野外比賽場(chǎng)25平方米/人旅游場(chǎng)所旅游容量的基本空間標(biāo)準(zhǔn)（日本）引自：保繼剛等《旅游地理學(xué)》82.1.1旅游容量——測(cè)算方法@基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)值場(chǎng)所基本2.2.1旅游容量——測(cè)算方法@基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)值場(chǎng)所基本空間標(biāo)準(zhǔn)備注射箭場(chǎng)230平方米/人騎自行車30平方米/人釣魚場(chǎng)80平方米/人狩獵場(chǎng)3.2公頃/人旅游牧場(chǎng)、果園100平方米/人以葡萄園為例徒步旅行400平方米/團(tuán)郊游樂園40－50平方米/人游園地10平方米/人露營場(chǎng)所一般露營150平方米/人容納250－500人汽車露營650平方米/輛容納250－500人旅游場(chǎng)所旅游容量的基本空間標(biāo)準(zhǔn)（日本）續(xù)引自：保繼剛等《旅游地理學(xué)》92.2.1旅游容量——測(cè)算方法@基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)值場(chǎng)所基本2.2.1旅游容量——測(cè)算方法@基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)值游憩用地生態(tài)容量

用地類型 允許容量和用地指標(biāo) 人/公頃 m2/人1.針葉林地 2~3 500~33002.闊葉林地 4~8 2500~12503.森林公園 15~20 600~5004.疏林草原 20~25500~4005.草地公園70 1406.城鎮(zhèn)公園 30~200330~507.專用浴場(chǎng) 500208.浴場(chǎng)水域 1000~2000 20~109.浴場(chǎng)沙灘 1000~2000 10~5注：摘自《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》GB50298-1999102.2.1旅游容量——測(cè)算方法@基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)值游憩用地2.2旅游容量——測(cè)算方法@線路法2.線路法:以每個(gè)游人所占平均道路面積計(jì)完全游道：C=M/m×D

不完全游道：C=

M

×D

/（m

+（m×E/F））

M——游道全長(zhǎng)；

M——每位游客占用合理游道長(zhǎng)度；D——周轉(zhuǎn)率，D=游道全天開放時(shí)間/游完全游道所需時(shí)間F——游完全游道所需時(shí)間；

E——沿游道返回所需時(shí)間。112.2旅游容量——測(cè)算方法@線路法2.線路法:以每個(gè)游人2.3旅游容量——測(cè)算方法@卡口法3.卡口法：實(shí)測(cè)卡口處單位時(shí)間內(nèi)通過的合理游人量C=

D×A=

(t1/t3)

×A=

(H-t2)

×A

/

t3

D——日游客批數(shù)；

A——每批游客人數(shù)；

t1——每天游覽時(shí)間，單位為小時(shí)；

t2——游完全程所需時(shí)間，單位為小時(shí)；t3——兩批游客相距時(shí)間，單位為小時(shí)；

H——每天開放時(shí)間，單位為小時(shí)。122.3旅游容量——測(cè)算方法@卡口法3.卡口法：實(shí)測(cè)卡口處3.1旅游容量——測(cè)算示例1：河南葉縣項(xiàng)目13按照面積法和線路法測(cè)算基地的生態(tài)游客容量。面積法：Da=ST/dt線路法：Da=MT/dtDa為日客流容量，

S為游覽區(qū)內(nèi)游覽面積，M為游覽道路長(zhǎng)度，d為游覽線路上的游客合理密度，T為有效游覽時(shí)間（假設(shè)為8小時(shí)），t為每次游覽平均所需時(shí)間（假設(shè)為2小時(shí)）。注：游客密度參考風(fēng)景區(qū)規(guī)劃的規(guī)范并適當(dāng)調(diào)整基地建成后，瞬時(shí)容量約為5800人。按照平均0.8的周轉(zhuǎn)率，日游客容量為5838/0.8=7298，即約7300人次。項(xiàng)目測(cè)算方法S、Md瞬時(shí)容量（㎡、m）（㎡/人、m/人）（人）游客服務(wù)中心面積法5001050鹽晶柱廣場(chǎng)面積法200020100鹽博園

面積法

393

中華鹽心面積法220020110

鹽雕博覽館面積法15005030

鹽雕藝術(shù)園面積法1300080163

百味美食街面積法18002090不沉海面積法1300052600動(dòng)漂道線路法250383鹽魔方面積法320015213水世界面積法700015467歡樂灣面積法3300050660水晶宮會(huì)議中心面積法30005600其他可游覽區(qū)域面積法100860150672合計(jì)--

-58383.1旅游容量——測(cè)算示例1：河南葉縣項(xiàng)目13按照面積法和3.2旅游容量——測(cè)算示例2：鎮(zhèn)遠(yuǎn)項(xiàng)目分別按照面積法和線路法測(cè)算基地的生態(tài)游客容量。面積法：Da=ST/dt線路法：Da=MT/dtDa為日客流容量，

S為游覽區(qū)內(nèi)游覽面積，M為游覽道路長(zhǎng)度，d為游覽線路上的游客合理密度，T為有效游覽時(shí)間（假設(shè)為8小時(shí)），t為每次游覽平均所需時(shí)間（假設(shè)為2小時(shí)）。注：長(zhǎng)城和游步道的游客密度參考風(fēng)景區(qū)規(guī)范最低值，其他游覽區(qū)域的游客密度參考風(fēng)景區(qū)規(guī)劃的中間值。指標(biāo)測(cè)算方法S、M

（㎡、m）d

（㎡/人、m/人）T

（h)t

（h）Da

（人次）長(zhǎng)城面積法3750050823000游步道線路法40005823200其他可游覽區(qū)域面積法4250080822125合計(jì)--

-

-

-8325根據(jù)測(cè)算可知，基地的游客應(yīng)控制在其生態(tài)容量即約8300人次/天以內(nèi)。其瞬時(shí)容量應(yīng)控制在2100人以內(nèi)。143.2旅游容量——測(cè)算示例2：鎮(zhèn)遠(yuǎn)項(xiàng)目分別按照面積法和線路3.3旅游容量——測(cè)算示例3153.3旅游容量——測(cè)算示例315一拍：游客量16一.旅游容量測(cè)算：限制或警示性指標(biāo)，生態(tài)保護(hù)二.游客接待量預(yù)測(cè)：發(fā)展規(guī)劃性指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)測(cè)算一拍：游客量16一.旅游容量測(cè)算：限制或警示性指標(biāo)，生態(tài)保1游客量17一般測(cè)算期限：5－10年基于生命周期理論的測(cè)算：確定基點(diǎn)——初始游客量確定增長(zhǎng)率——未來若干年游客量1游客量17一般測(cè)算期限：5－10年2初始游客量測(cè)算方法18時(shí)間序列法：適用已有項(xiàng)目或區(qū)域，且歷史資料明確可查，增長(zhǎng)率穩(wěn)定、環(huán)境因素穩(wěn)定、游客需求變化少目標(biāo)預(yù)測(cè)法：適用已有項(xiàng)目和全新項(xiàng)目市場(chǎng)比較法：適用全新項(xiàng)目（但市場(chǎng)有類似已有項(xiàng)目）2初始游客量測(cè)算方法18時(shí)間序列法：適用已有項(xiàng)目或區(qū)域，且2.1時(shí)間序列法19方法：根據(jù)歷年游客量增長(zhǎng)趨勢(shì)，順勢(shì)增長(zhǎng)或加快增長(zhǎng)。所需數(shù)據(jù)：歷年游客量數(shù)據(jù)。關(guān)鍵：新增長(zhǎng)率判斷，順勢(shì)或增勢(shì)年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年游客量（萬人次）44.553.867.789.0105.7120.6135.1159.3增長(zhǎng)率

20.8%25.9%31.5%18.8%14.1%12.0%18.0%下一年增長(zhǎng)率＝近5年平均增長(zhǎng)率：近年平均增長(zhǎng)率為18.88％，預(yù)測(cè)2010年游客量為159.3×（1＋18.88％）＝189.3萬人次結(jié)合近年增長(zhǎng)率變化趨勢(shì)判斷下一年增長(zhǎng)率：近年增長(zhǎng)率從2005年逐年下降，到2009年有明顯上升，預(yù)測(cè)2010年增長(zhǎng)率為20％左右，則2010年游客量為159.3×（1＋20％）＝191.6萬人次2.1時(shí)間序列法19方法：根據(jù)歷年游客量增長(zhǎng)趨勢(shì)，順勢(shì)增長(zhǎng)2.2目標(biāo)預(yù)測(cè)法20方法：根據(jù)項(xiàng)目歷年在上一級(jí)區(qū)域中的游客量占比，結(jié)合上一級(jí)區(qū)域的旅游規(guī)劃目標(biāo)數(shù)據(jù)測(cè)算。所需數(shù)據(jù)：上一級(jí)區(qū)域的歷年游客量數(shù)據(jù)及未來規(guī)劃游客量數(shù)據(jù)，（項(xiàng)目歷年在上一級(jí)區(qū)域中的游客量比重）關(guān)鍵：比重判斷，根據(jù)歷年比重及項(xiàng)目建成后的吸引力能級(jí)判斷示例：基于《浙江安吉龍王山自然生態(tài)風(fēng)景區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》對(duì)章村的年游客量預(yù)測(cè)，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和吸引力，估計(jì)龍王山景區(qū)游客量占章村游客量的50%，滑雪場(chǎng)占章村游客量的20%，公園占章村游客量的10%，則各項(xiàng)目年游客量為：年份2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年章村游客量（萬人次）8694104112121131141153165龍王山年游客量（萬人次）42.9047.1951.9156.0660.5565.3970.6276.2782.37滑雪場(chǎng)年游客量（萬人次）17.1618.8820.7622.4224.2226.1628.2530.5132.95公園年游客量（萬人次）8.589.4410.3811.2112.1113.0814.1215.2516.472.2目標(biāo)預(yù)測(cè)法20方法：根據(jù)項(xiàng)目歷年在上一級(jí)區(qū)域中的游客2.3市場(chǎng)比較法

21方法：通過與類似（產(chǎn)品類似）項(xiàng)目對(duì)比決定項(xiàng)目游客量的重要因素，繼而對(duì)比出項(xiàng)目的游客量。所需數(shù)據(jù)：多個(gè)類似項(xiàng)目的近一年游客量數(shù)據(jù)、類似項(xiàng)目及本項(xiàng)目的重要資料（決定游客量的重要因素如區(qū)位、吸引力等）關(guān)鍵：（影響游客量的）因子及權(quán)重確定；類似景區(qū)選擇（產(chǎn)品類似，最好是同區(qū)域的）其他：此方法用途廣泛，還可以用于門票定價(jià)、房產(chǎn)定價(jià)等2.3市場(chǎng)比較法21方法：2.3市場(chǎng)比較法

示例22市場(chǎng)比較法判斷因素：

修正因素權(quán)重內(nèi)容區(qū)位環(huán)境因素20%城市經(jīng)濟(jì)、地理位置、區(qū)域發(fā)展定位與規(guī)劃項(xiàng)目能級(jí)因素20%項(xiàng)目總體面積、項(xiàng)目豐富度旅游環(huán)境因素25%區(qū)域旅游發(fā)展階段、區(qū)域旅游目的地輻射力整體規(guī)劃因素15%項(xiàng)目定位、項(xiàng)目檔次市場(chǎng)客群因素20%游客基礎(chǔ)、出游率、游客消費(fèi)能力修正因素區(qū)位因素項(xiàng)目因素旅游環(huán)境整體規(guī)劃市場(chǎng)基礎(chǔ)年游客量（萬人次）權(quán)重20%20%25%15%20%

大英死海11111100基地0.30.50.11.10.0536黃河谷.馬拉灣1111150基地0.420.11.10.336.5運(yùn)城死海1111120基地1.11.50.81.41.123推算結(jié)果約32萬人次/年年游客量推算：以上：36＝（0.3×20％＋0.5×20％＋0.1×25％＋1.1×15％＋0.05×20％）×100，后面以此類推。注意：與不同項(xiàng)目類比出來的結(jié)果偏差不應(yīng)太大。結(jié)果：32＝（36＋36.5＋23）/32.3市場(chǎng)比較法示例22市場(chǎng)比較法判斷因素：修正3未來若干年游客量測(cè)算方法——旅游地階段預(yù)測(cè)模型23生命階段判斷已有項(xiàng)目根據(jù)歷年數(shù)據(jù)判斷全新項(xiàng)目一般為探索階段或參與階段確定生命周期增長(zhǎng)規(guī)律一般項(xiàng)目，按照一般的旅游地生命周期規(guī)律（見下圖）很有特點(diǎn)的項(xiàng)目，參照類似項(xiàng)目的增長(zhǎng)規(guī)律，一般要求類似項(xiàng)目較成熟，歷年數(shù)據(jù)完整按照增長(zhǎng)規(guī)律測(cè)算參與階段3-4年，增長(zhǎng)率15-20%鞏固階段5-6年，增長(zhǎng)率5-10%發(fā)展階段4-5年，增長(zhǎng)率30-35%停滯階段3未來若干年游客量測(cè)算方法——旅游地階段預(yù)測(cè)模型23生命階3.1未來游客量測(cè)算示例：葉縣項(xiàng)目游客量預(yù)測(cè)24①葉縣旅游生命階段初判參與階段3-4年，增長(zhǎng)率15-20%鞏固階段5-6年，增長(zhǎng)率5-10%③游客量估算②旅游地生命周期一般規(guī)律按照葉縣總游客量*占有率估算基地第一年游客量約為37.37×（1＋15％）×20％＝8.6（萬人次）按生態(tài)容量結(jié)合開發(fā)時(shí)序估算基地第一年游客量約為7300×25％/3％＝6.1（萬人次）取上述兩個(gè)估算值的平均值為7.3萬人次基地第一年游客量預(yù)測(cè)值，結(jié)合旅游地生命周期規(guī)律，預(yù)測(cè)基地未來游客量為發(fā)展階段4-5年，增長(zhǎng)率30-35%停滯階段萬人次階段參與階段發(fā)展階段鞏固階段年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年游客量（萬人次）7.39.512.816.721.727.132.537.341.143.142.342.03.1未來游客量測(cè)算示例：葉縣項(xiàng)目游客量預(yù)測(cè)24①葉縣旅游3.2未來游客量測(cè)算示例：安仁古鎮(zhèn)游客量預(yù)測(cè)25①安仁旅游目的地生命階段初判安仁旅游作為目的地由參與發(fā)展階段向發(fā)展階段過渡。②類似景區(qū)生命周期變化趨勢(shì)古鎮(zhèn)旅游周期變化分析——以周莊為例參與階段3～4年15～20%增長(zhǎng)率發(fā)展階段4～5年30～35%增長(zhǎng)率鞏固階段5～6年5～10%增長(zhǎng)率停滯階段③安仁古鎮(zhèn)游客量估算安仁古鎮(zhèn)游客量預(yù)測(cè)參與階段發(fā)展階段鞏固階段停滯（極限）階段……07年08年09年10年11年12年13年14年15年16年17年18年…………506891123166174181189183182180180180單位：萬人次結(jié)論：安仁旅游發(fā)展正處于發(fā)展階段，根據(jù)估算5年后安仁游客量將達(dá)到181萬，最大游客量將保持在200萬人次，而后會(huì)出現(xiàn)調(diào)整下行，最終游客量會(huì)穩(wěn)定在180萬人次的水平。選擇相近度高的已成熟項(xiàng)目做對(duì)比，比套用景區(qū)一般生命周期規(guī)律更合理3.2未來游客量測(cè)算示例：安仁古鎮(zhèn)游客量預(yù)測(cè)25①安仁旅游3.3未來游客量測(cè)算示例：鎮(zhèn)遠(yuǎn)石屏山游客量預(yù)測(cè)26①鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游生命階段初判參與階段3-4年，增長(zhǎng)率15-20%鞏固階段5-6年，增長(zhǎng)率5-10%③游客量估算②旅游地生命周期一般規(guī)律預(yù)計(jì)鎮(zhèn)遠(yuǎn)的游客總量，5年后達(dá)61.2萬，未來最大游客量將達(dá)73萬，而后調(diào)整下行，基本保持在65萬左右。預(yù)計(jì)基地的游客量，5年后達(dá)18.4萬，未來最大游客量將達(dá)22萬，而后調(diào)整下行，基本穩(wěn)定在19.5萬。游客量

（萬人次）參與階段發(fā)展階段鞏固階段停滯階段09年10年11年12年13年14年15年16年17年18年19年20年21年22年23年24年鎮(zhèn)遠(yuǎn)游客量

19.623.531.742.855.661.267.372.773.470.567.665.065.065.065.065.0基地游客量

4.79.512.816.718.420.221.822.021.120.319.519.519.519.519.5發(fā)展階段4-5年，增長(zhǎng)率30-35%停滯階段3.3未來游客量測(cè)算示例：鎮(zhèn)遠(yuǎn)石屏山游客量預(yù)測(cè)26①鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅二拍：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模27一.基于游客量的建設(shè)規(guī)模預(yù)測(cè)二.基于經(jīng)驗(yàn)值或經(jīng)濟(jì)性的規(guī)模預(yù)測(cè)二拍：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模27一.基于游客量的建設(shè)規(guī)模預(yù)測(cè)1基于游客量測(cè)算的項(xiàng)目規(guī)模28常用：停車場(chǎng)面積測(cè)算床位數(shù)預(yù)測(cè)1基于游客量測(cè)算的項(xiàng)目規(guī)模28常用：2.1停車場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)示例1：平樂古鎮(zhèn)項(xiàng)目29平樂古鎮(zhèn)停車場(chǎng)指標(biāo)預(yù)測(cè)年份2010年2013年2018年計(jì)算公式一、預(yù)計(jì)接待游客（萬人次）260300350已預(yù)測(cè)出的游客量其中團(tuán)隊(duì)游客20%52

18%5415%53比重根據(jù)市場(chǎng)判斷散客80%208

82%24685%298比重根據(jù)市場(chǎng)判斷二、預(yù)計(jì)所需停車場(chǎng)面積（㎡）3656637844434101.預(yù)計(jì)團(tuán)隊(duì)游客日常所需停車場(chǎng)預(yù)測(cè)因子平均承載人數(shù)（人）454545基本空間標(biāo)準(zhǔn)平均每天周轉(zhuǎn)率222經(jīng)驗(yàn)值平均每輛車占地面積（㎡）606060基本空間標(biāo)準(zhǔn)所需停車位（個(gè)）16161616＝52*10000/(45*2*365)所需停車場(chǎng)（平米）950986959950=16*602.預(yù)計(jì)自駕散客日常所需停車場(chǎng)

預(yù)測(cè)因子自駕車比率80%70%50%根據(jù)市場(chǎng)判斷平均承載人數(shù)（人）444基本空間標(biāo)準(zhǔn)平均每天周轉(zhuǎn)率0.80.80.6經(jīng)驗(yàn)值平均每輛車占地面積（㎡）252525基本空間標(biāo)準(zhǔn)所需停車位（個(gè)）1425147416981425=208*10000*80*/（4*0.8*365）所需停車場(chǎng)（㎡）35616368584245135616=1425*25此方法基于年游客量測(cè)算，較粗不過，動(dòng)態(tài)方式具前瞻性，較合理，適合停車場(chǎng)和項(xiàng)目分期開發(fā)的情況；2.1停車場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)示例1：平樂古鎮(zhèn)項(xiàng)目29平樂古鎮(zhèn)停車場(chǎng)2.2停車場(chǎng)面積預(yù)測(cè)示例2：法華寺項(xiàng)目30法華寺停車場(chǎng)指標(biāo)預(yù)測(cè)一、高峰期接待游客備注全年（人次）350000已預(yù)測(cè)出的游客量春節(jié)黃金周游客占比50%大部分游客為春節(jié)期間接待春節(jié)黃金周游客游客量（人次）175000春節(jié)黃金周日均游客量（人次）25000

高峰日均游客（人次）40000

二、預(yù)計(jì)游客結(jié)構(gòu)比例人次其中團(tuán)隊(duì)游客75%30000

預(yù)測(cè)在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)團(tuán)隊(duì)游客占比較高自駕散客25%10000二、預(yù)計(jì)所需停車場(chǎng)面積（㎡）263891與2之和1.預(yù)計(jì)團(tuán)隊(duì)游客日常所需停車場(chǎng)

預(yù)測(cè)因子平均承載人數(shù)（人）40基本空間標(biāo)準(zhǔn)平均每天周轉(zhuǎn)率3經(jīng)驗(yàn)值平均每輛車占地面積（㎡）50基本空間標(biāo)準(zhǔn)所需停車位（個(gè)）250250＝30000/（40×3）所需停車場(chǎng)面積（㎡）1250012500＝250×50

2.預(yù)計(jì)自駕散客日常所需停車場(chǎng)

平均承載人數(shù)（人）4基本空間標(biāo)準(zhǔn)平均每天周轉(zhuǎn)率4.5經(jīng)驗(yàn)值平均每輛車占地面積（㎡）25基本空間標(biāo)準(zhǔn)所需停車位（個(gè)）556556＝10000/（4×4.5）所需停車場(chǎng)面積（㎡）1388913889＝556×25

此方法基于高峰日游客量測(cè)算，更合理，但需清楚其淡旺季游客結(jié)構(gòu)2.2停車場(chǎng)面積預(yù)測(cè)示例2：法華寺項(xiàng)目30法華寺停車場(chǎng)指標(biāo)3床位數(shù)預(yù)測(cè)31規(guī)劃期旅游接待床位預(yù)測(cè)表年份2013年2016年2020年指標(biāo)年游客量（萬人次）35.6144.8661.03住宿率15%20%25%平均停留天數(shù)1.522.5床位利用率50%60%70%床位數(shù)106819943633設(shè)定2013年床位利用率為50%，2016年為60%，2020年為70%

床位數(shù)＝年游客量×住宿率×平均停留天數(shù)年旅游天數(shù)×床位利用率說明：年旅游天數(shù)根據(jù)項(xiàng)目所處地區(qū)季節(jié)性、項(xiàng)目實(shí)際情況而定。常根據(jù)游客動(dòng)態(tài)進(jìn)行床位的動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)。3床位數(shù)預(yù)測(cè)31規(guī)劃期旅游接待床位預(yù)測(cè)表年份2013年2二拍：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模32一.基于游客量的建設(shè)規(guī)模預(yù)測(cè)二.基于經(jīng)驗(yàn)值或經(jīng)濟(jì)性的規(guī)模預(yù)測(cè)二拍：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模32一.基于游客量的建設(shè)規(guī)模預(yù)測(cè)1基于經(jīng)驗(yàn)值或經(jīng)濟(jì)性的規(guī)模預(yù)測(cè)33常見：容積率確定常見項(xiàng)目體量確定：高爾夫、度假酒店等（待建數(shù)據(jù)庫）1基于經(jīng)驗(yàn)值或經(jīng)濟(jì)性的規(guī)模預(yù)測(cè)33常見：2.1如何確定容積率？34容積率土地價(jià)格

（元/平方米）樓面價(jià)

（元/平方米）建安成本

（元/平方米)利潤(rùn)率售價(jià)

（元/平方米）1.2120100150030%20801120120160030%22360.8120150180030%25350.5120240200030%2912根據(jù)不同容積率下的售價(jià)，結(jié)合市場(chǎng)可接受價(jià)格范圍，選擇可行性最強(qiáng)的容積率容積率為自由變量土地價(jià)格為已知數(shù)據(jù)（一般來自甲方）樓面價(jià)＝土地價(jià)格/容積率建安成本為經(jīng)驗(yàn)值或第三方報(bào)告數(shù)據(jù)利潤(rùn)率為行業(yè)經(jīng)驗(yàn)值售價(jià)＝（樓面價(jià)＋建安成本）×（1＋利潤(rùn)率）2.1如何確定容積率？34容積率土地價(jià)格

（元/平方米）樓352.2如何確定物業(yè)類型？序號(hào)物業(yè)類型聯(lián)排多層小高層高層備注1容積率0.61.31.82.2經(jīng)驗(yàn)值2預(yù)計(jì)單價(jià)（元/㎡)4000210024002500按市場(chǎng)行情判斷3單方土地產(chǎn)出價(jià)值（元）2400273043205500＝1×24土地成本（元/㎡）120120120120按8萬元/畝計(jì)算（甲方提供數(shù)據(jù)）5成本

（元/㎡)建安成本75080012001500按《2009年下半年省會(huì)城市住宅建安工程造價(jià)指標(biāo)》鄭州指標(biāo)計(jì)算（地方造價(jià)指標(biāo)）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)7.581215按建安成本的1％計(jì)算城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)60606060按《平價(jià)房[2009]173號(hào)》文件標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算管理費(fèi)16.225.837.846.8按工程造價(jià)的2%-3%計(jì)算不可預(yù)見費(fèi)8.117.225.231.2按工程造價(jià)的2%計(jì)算6單方土地成本（元）625.081304.325233756.6

＝4＋5×17單方土地凈價(jià)值（元）1775142617971743

＝3－6物業(yè)類型主要通過市場(chǎng)需求確定，也可適當(dāng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)測(cè)算選擇較佳的物業(yè)類型。說明：一般情況，如數(shù)據(jù)有限，只計(jì)算土地成本和建安成本也可以。示例：葉縣項(xiàng)目352.2如何確定物業(yè)類型？序號(hào)物業(yè)類型聯(lián)排多層小高層高層2.3如何確定最佳物業(yè)配比？36構(gòu)建函數(shù)：F(y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4F(y):項(xiàng)目總收益A1,A2,A3,A4產(chǎn)分別為獨(dú)棟,聯(lián)排,疊加/洋房,公寓的單價(jià)（根據(jù)市場(chǎng)求得的已知數(shù)據(jù)）X1,X2,X3,X4產(chǎn)分別為獨(dú)棟,聯(lián)排,疊加/洋房,公寓的建筑面積，0<=(X1，X4)<=S2（總建筑面積S2＝總占地面積S1×容積率）函數(shù)構(gòu)建的假設(shè)前提：1、假設(shè)市場(chǎng)交易的風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)（如價(jià)格的實(shí)現(xiàn)）2、假設(shè)隱性價(jià)格貢獻(xiàn)點(diǎn)作用有限（如項(xiàng)目形象的提升）3、假設(shè)各種產(chǎn)品的建設(shè)成本差異很小，可以忽略；項(xiàng)目其他成本為同一常數(shù)項(xiàng)目整體容積率確定時(shí)，獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加/洋房、公寓的容積率分別按一般標(biāo)準(zhǔn)0.35、0.7、1.0、3.0（根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值范圍和市場(chǎng)確定的具體物業(yè)的容積率，具體數(shù)據(jù)可在合理范圍內(nèi)調(diào)整），則X1/0.35+/X2/0.7+X3/1+X4/3=S1X1+X2+X3+X4=S20<=(X1，X4)<=S2當(dāng)F(y)達(dá)到最大值時(shí)，X1,X2,X3,X4的值即為最佳物業(yè)配比。2.3如何確定最佳物業(yè)配比？36構(gòu)建函數(shù)：F(y)=A1X三拍：項(xiàng)目投資37基于項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，結(jié)合建設(shè)單價(jià)進(jìn)行測(cè)算建設(shè)單價(jià)參照經(jīng)驗(yàn)值或?qū)I(yè)造價(jià)報(bào)告（待建數(shù)據(jù)庫）此部分內(nèi)容僅供參考，待后續(xù)完善細(xì)講三拍：項(xiàng)目投資37基于項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，結(jié)合建設(shè)單價(jià)進(jìn)行測(cè)算戰(zhàn)略規(guī)劃建設(shè)投資估算（例表）38序號(hào)功能分區(qū)占地面積（公頃）建設(shè)內(nèi)容投資額（萬元）1濱湖生態(tài)游憩環(huán)1公里景觀大道10002月之形旅游核30水岸廣場(chǎng)、游樂園、生態(tài)營地60003月之魂度假核35觀光塔、生態(tài)樂園、四星級(jí)酒店、重建寺院與會(huì)所250004娛樂體驗(yàn)區(qū)40沙灘浴場(chǎng)、旅游小鎮(zhèn)、拓展基地100005生態(tài)棲居區(qū)200度假地產(chǎn)1200006田園休閑區(qū)410游客服務(wù)中心、科技農(nóng)業(yè)觀光園50007水源涵養(yǎng)區(qū)330主題公園2000

合計(jì)

169000粗略估算，按分區(qū)或項(xiàng)目估算。戰(zhàn)略規(guī)劃建設(shè)投資估算（例表）38序號(hào)功能分區(qū)占地面積（公頃）概念規(guī)劃（旅游地產(chǎn)）項(xiàng)目投資估算39序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模單位成本總成本(萬元）備注分期占地規(guī)模投資面積一期二期三期1、土地費(fèi)用

54,064

1.1土地復(fù)墾7388萬/畝

5,904磚廠陸地部分土地修復(fù)、土壤置換1.2建設(shè)用地費(fèi)用428——萬/畝

48,160建設(shè)用地使用權(quán)取得費(fèi)用

產(chǎn)業(yè)公園用地328140萬/畝

45,920參照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格

工業(yè)用地10022.4萬/畝

2,240參照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格2、前期及專業(yè)費(fèi)

1,813建安工程的3%3、建安工程費(fèi)

60,446

3.1蜜源作物/綠化141512748萬/畝

10,188按項(xiàng)目占地規(guī)模估算3.2精致農(nóng)業(yè)1381245萬/畝

621

3.3水域97197150元/m2

3,237

3.4蜂蝶體驗(yàn)園50100004500元/m2

4,500容積率0.83.5酒店48160008500元/m2

13,600建面120003.6峰業(yè)產(chǎn)業(yè)園10030000800元/m2

2,400容積率0.453.7游樂設(shè)施501030萬元/組

300

3.8休閑商業(yè)60160002000元/m2

3,200容積率0.43.9中心/平臺(tái)120320007000元/m2

22,400容積率0.44、基礎(chǔ)配套費(fèi)用10400075元/m2

780

5、管理費(fèi)用

1,813建安工程的3%6、不可預(yù)見費(fèi)用

1,813建安工程的3%7、投資成本合計(jì)

120,7301至6之和此類項(xiàng)目最多，估算項(xiàng)目較全概念規(guī)劃（旅游地產(chǎn)）項(xiàng)目投資估算39序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模單位成本總體規(guī)劃投資估算（例表）40序號(hào)費(fèi)用名稱備注一土地取得費(fèi)用建設(shè)或租賃用地取得費(fèi)用等二建設(shè)投資工程費(fèi)用、基礎(chǔ)費(fèi)用等三運(yùn)營費(fèi)用招商、營銷、培訓(xùn)等總體規(guī)劃投資估算（例表）40序號(hào)費(fèi)用名稱備注一土地取得費(fèi)用建修規(guī)項(xiàng)目投資估算（例表）41序號(hào)費(fèi)用名稱備注一工程建設(shè)費(fèi)用項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用二基礎(chǔ)配套費(fèi)用基地內(nèi)基礎(chǔ)配套費(fèi)用三工程項(xiàng)目其他費(fèi)用管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等修規(guī)項(xiàng)目投資估算（例表）41序號(hào)費(fèi)用名稱備注一工程建設(shè)費(fèi)用項(xiàng)四拍：項(xiàng)目收益42基于游客量，結(jié)合人均消費(fèi)進(jìn)行測(cè)算基于項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，結(jié)合銷售或租賃單價(jià)進(jìn)行測(cè)算人均消費(fèi)和租售單價(jià)都根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)判斷四拍：項(xiàng)目收益42基于游客量，結(jié)合人均消費(fèi)進(jìn)行測(cè)算各類收益計(jì)算公式43旅游經(jīng)營收入（門票收入）＝游客量×人均消費(fèi)（門票價(jià)格）租金收入＝可出租面積×年出租率×單位租金酒店經(jīng)營收入＝客房數(shù)×入住率×客房?jī)r(jià)格（1＋50％）（50％為餐飲等消費(fèi)，該比例為經(jīng)驗(yàn)值或根據(jù)市場(chǎng)類比得到，可調(diào)）房產(chǎn)銷售收入＝銷售面積×銷售單價(jià)說明：紅色為項(xiàng)目投資規(guī)模部分得到的結(jié)果；綠色為市場(chǎng)數(shù)據(jù)或基于市場(chǎng)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)。各類收益計(jì)算公式43旅游經(jīng)營收入（門票收入）＝游客量×人均消五拍：運(yùn)營成本44基于經(jīng)營收入和銷售收入，根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)值和相關(guān)法規(guī)，經(jīng)營成本、銷售費(fèi)用和稅費(fèi)等成本。五拍：運(yùn)營成本44基于經(jīng)營收入和銷售收入，各類成本計(jì)算公式45租金類：成本＝租金收入×27.55％（含房產(chǎn)稅12％，營業(yè)稅及附加5.55％，管理費(fèi)10％）售票類：成本＝售票收入×20％（綜合管理成本，含營業(yè)稅）酒店經(jīng)營支出＝經(jīng)營收入×45-60%（綜合管理成本，含營業(yè)稅）銷售稅費(fèi)＝銷售收入×5.55％銷售費(fèi)用＝銷售收入×2.5％說明：紅色為可根據(jù)情況調(diào)整的數(shù)據(jù)。各類成本計(jì)算公式45租金類：成本＝租金收入×27.55％（含現(xiàn)金流量表示例46關(guān)鍵指標(biāo)：凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)部收益率（IRR）和投資回收期分析年度2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年一、現(xiàn)金流入

1.門票收入

38752214101833293232263387336033603360336033602.其他經(jīng)營收入

258348705916183320162117210021002100210021003.租金收入

121248481561561561561561561561564.酒店經(jīng)營收入分成

382446510510561673740814896985102010205.房產(chǎn)銷售收入

24242352100521005232253225

現(xiàn)金流入小計(jì)：

242433911138012725653287076071640064306512660166366636二、現(xiàn)金流出

1、前期建設(shè)投入912491249028902839773977

2、經(jīng)營成本支出

2.1租金類

房產(chǎn)稅（12%）

1.41.45.85.818.718.718.718.718.718.718.718.7營業(yè)稅及附加（5.55%)

0.70.72.72.78.78.78.78.78.78.78.78.7管理費(fèi)(10%)

1.21.24.84.815.615.615.615.615.615.615.615.62.2售票類

綜合管理成本20%（含營業(yè)稅）

771042823675866456776726726726726722.3酒店經(jīng)營支出

綜合管理成本45％（含營業(yè)稅）

394201229229252303333366403443459459酒店管理費(fèi)（支付給管理公司）

1214161617212325283032322.4銷售收入

營業(yè)稅及附加（5.55%)

135131558558179179

管理及銷售費(fèi)用（2.5%）

61592512518181

經(jīng)營成本小計(jì)：

19567611311350885115910121076110711461189120512053、所得稅

所得稅（25%）

18871265133113311341135313581358三、稅后利潤(rùn)

222927151024911375564775485059532453245366541254305430四、現(xiàn)金流量

凈現(xiàn)金流量(9124)(6894)(6313)12217398167056613794399339934024405940734073累計(jì)凈現(xiàn)金流量(9124)(16018)(22331)(21110)(13712)(12042)(6381)(2587)140653999423134821755521628五、項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

投資回收期7.07年投資利潤(rùn)率8.88%凈現(xiàn)值（NPV）￥8,492.82內(nèi)部收益率（IRR）23.39%現(xiàn)金流量表示例46關(guān)鍵指標(biāo)：凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)部收益率（測(cè)算專題472022/11/4測(cè)算專題02022/11/2我們需要測(cè)算什么？游客量規(guī)范或經(jīng)驗(yàn)值項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目投資建設(shè)單價(jià)×＝經(jīng)營型項(xiàng)目：游客量×人均消費(fèi)＝經(jīng)營收入銷售型項(xiàng)目：項(xiàng)目建設(shè)面積×銷售單價(jià)＝銷售收入＋＝項(xiàng)目收益旅游地產(chǎn)部“五拍”48拍腦袋“拍”什么：方法、經(jīng)驗(yàn)值、市場(chǎng)數(shù)據(jù)融資方案運(yùn)營成本＝＋＋經(jīng)營成本銷售費(fèi)用稅費(fèi)現(xiàn)金流量分析我們需要測(cè)算什么？游客量規(guī)范或經(jīng)驗(yàn)值項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目投資建設(shè)一拍：游客量49一.旅游容量測(cè)算：限制或警示性指標(biāo)，生態(tài)保護(hù)二.游客接待量預(yù)測(cè)：發(fā)展規(guī)劃性指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)測(cè)算一拍：游客量2一.旅游容量測(cè)算：限制或警示性指標(biāo)，生態(tài)保護(hù)1旅游容量——發(fā)展及概念發(fā)展：引借自生態(tài)學(xué)中的“環(huán)境容量”（1938年，比利時(shí)數(shù)學(xué)生物學(xué)家P.E.弗胡斯特）；1963年，Lapage首次提出；20世紀(jì)90年代，廣泛運(yùn)用到旅游規(guī)劃、旅游管理領(lǐng)域。在我國：關(guān)于旅游容量的研究，經(jīng)歷了概念性介紹、理論探討和實(shí)際應(yīng)用的階段，但大量問題有待研究，一些技術(shù)性方法也值得推敲。定義：對(duì)某一旅游地而言無害于其可持續(xù)發(fā)展的旅游活動(dòng)量。501旅游容量——發(fā)展及概念發(fā)展：31旅游容量——構(gòu)成體系按規(guī)范性劃分按內(nèi)容劃分旅游合理容量旅游極限容量旅游生態(tài)容量旅游心理容量旅游社會(huì)容量旅游經(jīng)濟(jì)容量注：紅色標(biāo)注為常用指標(biāo)按空間尺度劃分：旅游景點(diǎn)容量、旅游景區(qū)容量、旅游地容量、旅游區(qū)域容量按時(shí)間尺度劃分：日旅游容量、季節(jié)旅游容量、年旅游容量511旅游容量——構(gòu)成體系2旅游容量——測(cè)算方法Cr=(T/T0)*(A/Q)=D*A/QCr——旅游心理日容量或環(huán)境日容量T——每日開放時(shí)間T0——人均每次利用時(shí)間A——旅游區(qū)（或景點(diǎn)或設(shè)施）的空間規(guī)模Q——基本空間標(biāo)準(zhǔn)，即單位利用者在一定時(shí)間內(nèi)所占用的空間規(guī)?；蛟O(shè)施量根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)不同，空間規(guī)模的選取標(biāo)準(zhǔn)不同，具體方法有：面積法、線路法、卡口法三種視項(xiàng)目具體情況選擇。522旅游容量——測(cè)算方法Cr=(T/T0)*(A/Q)=D2.1

旅游容量——測(cè)算方法@面積法1.面積法：以每個(gè)游人所占平均游覽面積計(jì)C=A/a×D

A——可游覽面積，單位為平方米；

a——每位游人應(yīng)占有的合理面積，單位為平方米；

D——周轉(zhuǎn)率（D=景點(diǎn)開放時(shí)間/游完景點(diǎn)所需時(shí)間）。主景景點(diǎn)：50-100m2/人(景點(diǎn)面積)；

一般景點(diǎn)：100-100m2/人(景點(diǎn)面積)；

浴場(chǎng)海域：10-20m2/人(海拔0~-2以內(nèi)水面)；

浴場(chǎng)沙灘：5-10m2/人(海拔0~+2m以內(nèi)沙灘)。

532.1旅游容量——測(cè)算方法@面積法1.面積法：以每個(gè)游人所2.1.1旅游容量——測(cè)算方法@基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)值54不同國家的標(biāo)準(zhǔn)有差異，如美國的標(biāo)準(zhǔn)一般大于日本的，我國的旅游容量測(cè)算一般參照歐美標(biāo)準(zhǔn)。旅游場(chǎng)所旅游容量的基本空間標(biāo)準(zhǔn)（歐美）2.1.1旅游容量——測(cè)算方法@基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)值7不同國2.1.1旅游容量——測(cè)算方法@基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)值場(chǎng)所基本空間標(biāo)準(zhǔn)備注動(dòng)物園25平方米/人上野植物公園植物園300平方米/人神代植物公園高爾夫球場(chǎng)0.2－0.3公頃/只9－18洞，日利用者228人（18洞）滑雪場(chǎng)200平方米/人滑降斜面的最大日高峰率為75％－80％溜冰場(chǎng)5平方米/人都市型的室內(nèi)溜冰場(chǎng)碼頭小型游艇2.5－3.0公頃/只25平方米/艘汽艇8公頃/只系留水域100平方米/艘海水浴場(chǎng)20平方米/人沙灘劃船池250平方米/只上野公園劃船場(chǎng)2公頃，80艘野外比賽場(chǎng)25平方米/人旅游場(chǎng)所旅游容量的基本空間標(biāo)準(zhǔn)（日本）引自：保繼剛等《旅游地理學(xué)》552.1.1旅游容量——測(cè)算方法@基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)值場(chǎng)所基本2.2.1旅游容量——測(cè)算方法@基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)值場(chǎng)所基本空間標(biāo)準(zhǔn)備注射箭場(chǎng)230平方米/人騎自行車30平方米/人釣魚場(chǎng)80平方米/人狩獵場(chǎng)3.2公頃/人旅游牧場(chǎng)、果園100平方米/人以葡萄園為例徒步旅行400平方米/團(tuán)郊游樂園40－50平方米/人游園地10平方米/人露營場(chǎng)所一般露營150平方米/人容納250－500人汽車露營650平方米/輛容納250－500人旅游場(chǎng)所旅游容量的基本空間標(biāo)準(zhǔn)（日本）續(xù)引自：保繼剛等《旅游地理學(xué)》562.2.1旅游容量——測(cè)算方法@基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)值場(chǎng)所基本2.2.1旅游容量——測(cè)算方法@基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)值游憩用地生態(tài)容量

用地類型 允許容量和用地指標(biāo) 人/公頃 m2/人1.針葉林地 2~3 500~33002.闊葉林地 4~8 2500~12503.森林公園 15~20 600~5004.疏林草原 20~25500~4005.草地公園70 1406.城鎮(zhèn)公園 30~200330~507.專用浴場(chǎng) 500208.浴場(chǎng)水域 1000~2000 20~109.浴場(chǎng)沙灘 1000~2000 10~5注：摘自《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》GB50298-1999572.2.1旅游容量——測(cè)算方法@基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)值游憩用地2.2旅游容量——測(cè)算方法@線路法2.線路法:以每個(gè)游人所占平均道路面積計(jì)完全游道：C=M/m×D

不完全游道：C=

M

×D

/（m

+（m×E/F））

M——游道全長(zhǎng)；

M——每位游客占用合理游道長(zhǎng)度；D——周轉(zhuǎn)率，D=游道全天開放時(shí)間/游完全游道所需時(shí)間F——游完全游道所需時(shí)間；

E——沿游道返回所需時(shí)間。582.2旅游容量——測(cè)算方法@線路法2.線路法:以每個(gè)游人2.3旅游容量——測(cè)算方法@卡口法3.卡口法：實(shí)測(cè)卡口處單位時(shí)間內(nèi)通過的合理游人量C=

D×A=

(t1/t3)

×A=

(H-t2)

×A

/

t3

D——日游客批數(shù)；

A——每批游客人數(shù)；

t1——每天游覽時(shí)間，單位為小時(shí)；

t2——游完全程所需時(shí)間，單位為小時(shí)；t3——兩批游客相距時(shí)間，單位為小時(shí)；

H——每天開放時(shí)間，單位為小時(shí)。592.3旅游容量——測(cè)算方法@卡口法3.卡口法：實(shí)測(cè)卡口處3.1旅游容量——測(cè)算示例1：河南葉縣項(xiàng)目60按照面積法和線路法測(cè)算基地的生態(tài)游客容量。面積法：Da=ST/dt線路法：Da=MT/dtDa為日客流容量，

S為游覽區(qū)內(nèi)游覽面積，M為游覽道路長(zhǎng)度，d為游覽線路上的游客合理密度，T為有效游覽時(shí)間（假設(shè)為8小時(shí)），t為每次游覽平均所需時(shí)間（假設(shè)為2小時(shí)）。注：游客密度參考風(fēng)景區(qū)規(guī)劃的規(guī)范并適當(dāng)調(diào)整基地建成后，瞬時(shí)容量約為5800人。按照平均0.8的周轉(zhuǎn)率，日游客容量為5838/0.8=7298，即約7300人次。項(xiàng)目測(cè)算方法S、Md瞬時(shí)容量（㎡、m）（㎡/人、m/人）（人）游客服務(wù)中心面積法5001050鹽晶柱廣場(chǎng)面積法200020100鹽博園

面積法

393

中華鹽心面積法220020110

鹽雕博覽館面積法15005030

鹽雕藝術(shù)園面積法1300080163

百味美食街面積法18002090不沉海面積法1300052600動(dòng)漂道線路法250383鹽魔方面積法320015213水世界面積法700015467歡樂灣面積法3300050660水晶宮會(huì)議中心面積法30005600其他可游覽區(qū)域面積法100860150672合計(jì)--

-58383.1旅游容量——測(cè)算示例1：河南葉縣項(xiàng)目13按照面積法和3.2旅游容量——測(cè)算示例2：鎮(zhèn)遠(yuǎn)項(xiàng)目分別按照面積法和線路法測(cè)算基地的生態(tài)游客容量。面積法：Da=ST/dt線路法：Da=MT/dtDa為日客流容量，

S為游覽區(qū)內(nèi)游覽面積，M為游覽道路長(zhǎng)度，d為游覽線路上的游客合理密度，T為有效游覽時(shí)間（假設(shè)為8小時(shí)），t為每次游覽平均所需時(shí)間（假設(shè)為2小時(shí)）。注：長(zhǎng)城和游步道的游客密度參考風(fēng)景區(qū)規(guī)范最低值，其他游覽區(qū)域的游客密度參考風(fēng)景區(qū)規(guī)劃的中間值。指標(biāo)測(cè)算方法S、M

（㎡、m）d

（㎡/人、m/人）T

（h)t

（h）Da

（人次）長(zhǎng)城面積法3750050823000游步道線路法40005823200其他可游覽區(qū)域面積法4250080822125合計(jì)--

-

-

-8325根據(jù)測(cè)算可知，基地的游客應(yīng)控制在其生態(tài)容量即約8300人次/天以內(nèi)。其瞬時(shí)容量應(yīng)控制在2100人以內(nèi)。613.2旅游容量——測(cè)算示例2：鎮(zhèn)遠(yuǎn)項(xiàng)目分別按照面積法和線路3.3旅游容量——測(cè)算示例3623.3旅游容量——測(cè)算示例315一拍：游客量63一.旅游容量測(cè)算：限制或警示性指標(biāo)，生態(tài)保護(hù)二.游客接待量預(yù)測(cè)：發(fā)展規(guī)劃性指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)測(cè)算一拍：游客量16一.旅游容量測(cè)算：限制或警示性指標(biāo)，生態(tài)保1游客量64一般測(cè)算期限：5－10年基于生命周期理論的測(cè)算：確定基點(diǎn)——初始游客量確定增長(zhǎng)率——未來若干年游客量1游客量17一般測(cè)算期限：5－10年2初始游客量測(cè)算方法65時(shí)間序列法：適用已有項(xiàng)目或區(qū)域，且歷史資料明確可查，增長(zhǎng)率穩(wěn)定、環(huán)境因素穩(wěn)定、游客需求變化少目標(biāo)預(yù)測(cè)法：適用已有項(xiàng)目和全新項(xiàng)目市場(chǎng)比較法：適用全新項(xiàng)目（但市場(chǎng)有類似已有項(xiàng)目）2初始游客量測(cè)算方法18時(shí)間序列法：適用已有項(xiàng)目或區(qū)域，且2.1時(shí)間序列法66方法：根據(jù)歷年游客量增長(zhǎng)趨勢(shì)，順勢(shì)增長(zhǎng)或加快增長(zhǎng)。所需數(shù)據(jù)：歷年游客量數(shù)據(jù)。關(guān)鍵：新增長(zhǎng)率判斷，順勢(shì)或增勢(shì)年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年游客量（萬人次）44.553.867.789.0105.7120.6135.1159.3增長(zhǎng)率

20.8%25.9%31.5%18.8%14.1%12.0%18.0%下一年增長(zhǎng)率＝近5年平均增長(zhǎng)率：近年平均增長(zhǎng)率為18.88％，預(yù)測(cè)2010年游客量為159.3×（1＋18.88％）＝189.3萬人次結(jié)合近年增長(zhǎng)率變化趨勢(shì)判斷下一年增長(zhǎng)率：近年增長(zhǎng)率從2005年逐年下降，到2009年有明顯上升，預(yù)測(cè)2010年增長(zhǎng)率為20％左右，則2010年游客量為159.3×（1＋20％）＝191.6萬人次2.1時(shí)間序列法19方法：根據(jù)歷年游客量增長(zhǎng)趨勢(shì)，順勢(shì)增長(zhǎng)2.2目標(biāo)預(yù)測(cè)法67方法：根據(jù)項(xiàng)目歷年在上一級(jí)區(qū)域中的游客量占比，結(jié)合上一級(jí)區(qū)域的旅游規(guī)劃目標(biāo)數(shù)據(jù)測(cè)算。所需數(shù)據(jù)：上一級(jí)區(qū)域的歷年游客量數(shù)據(jù)及未來規(guī)劃游客量數(shù)據(jù)，（項(xiàng)目歷年在上一級(jí)區(qū)域中的游客量比重）關(guān)鍵：比重判斷，根據(jù)歷年比重及項(xiàng)目建成后的吸引力能級(jí)判斷示例：基于《浙江安吉龍王山自然生態(tài)風(fēng)景區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》對(duì)章村的年游客量預(yù)測(cè)，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和吸引力，估計(jì)龍王山景區(qū)游客量占章村游客量的50%，滑雪場(chǎng)占章村游客量的20%，公園占章村游客量的10%，則各項(xiàng)目年游客量為：年份2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年章村游客量（萬人次）8694104112121131141153165龍王山年游客量（萬人次）42.9047.1951.9156.0660.5565.3970.6276.2782.37滑雪場(chǎng)年游客量（萬人次）17.1618.8820.7622.4224.2226.1628.2530.5132.95公園年游客量（萬人次）8.589.4410.3811.2112.1113.0814.1215.2516.472.2目標(biāo)預(yù)測(cè)法20方法：根據(jù)項(xiàng)目歷年在上一級(jí)區(qū)域中的游客2.3市場(chǎng)比較法

68方法：通過與類似（產(chǎn)品類似）項(xiàng)目對(duì)比決定項(xiàng)目游客量的重要因素，繼而對(duì)比出項(xiàng)目的游客量。所需數(shù)據(jù)：多個(gè)類似項(xiàng)目的近一年游客量數(shù)據(jù)、類似項(xiàng)目及本項(xiàng)目的重要資料（決定游客量的重要因素如區(qū)位、吸引力等）關(guān)鍵：（影響游客量的）因子及權(quán)重確定；類似景區(qū)選擇（產(chǎn)品類似，最好是同區(qū)域的）其他：此方法用途廣泛，還可以用于門票定價(jià)、房產(chǎn)定價(jià)等2.3市場(chǎng)比較法21方法：2.3市場(chǎng)比較法

示例69市場(chǎng)比較法判斷因素：

修正因素權(quán)重內(nèi)容區(qū)位環(huán)境因素20%城市經(jīng)濟(jì)、地理位置、區(qū)域發(fā)展定位與規(guī)劃項(xiàng)目能級(jí)因素20%項(xiàng)目總體面積、項(xiàng)目豐富度旅游環(huán)境因素25%區(qū)域旅游發(fā)展階段、區(qū)域旅游目的地輻射力整體規(guī)劃因素15%項(xiàng)目定位、項(xiàng)目檔次市場(chǎng)客群因素20%游客基礎(chǔ)、出游率、游客消費(fèi)能力修正因素區(qū)位因素項(xiàng)目因素旅游環(huán)境整體規(guī)劃市場(chǎng)基礎(chǔ)年游客量（萬人次）權(quán)重20%20%25%15%20%

大英死海11111100基地0.30.50.11.10.0536黃河谷.馬拉灣1111150基地0.420.11.10.336.5運(yùn)城死海1111120基地1.11.50.81.41.123推算結(jié)果約32萬人次/年年游客量推算：以上：36＝（0.3×20％＋0.5×20％＋0.1×25％＋1.1×15％＋0.05×20％）×100，后面以此類推。注意：與不同項(xiàng)目類比出來的結(jié)果偏差不應(yīng)太大。結(jié)果：32＝（36＋36.5＋23）/32.3市場(chǎng)比較法示例22市場(chǎng)比較法判斷因素：修正3未來若干年游客量測(cè)算方法——旅游地階段預(yù)測(cè)模型70生命階段判斷已有項(xiàng)目根據(jù)歷年數(shù)據(jù)判斷全新項(xiàng)目一般為探索階段或參與階段確定生命周期增長(zhǎng)規(guī)律一般項(xiàng)目，按照一般的旅游地生命周期規(guī)律（見下圖）很有特點(diǎn)的項(xiàng)目，參照類似項(xiàng)目的增長(zhǎng)規(guī)律，一般要求類似項(xiàng)目較成熟，歷年數(shù)據(jù)完整按照增長(zhǎng)規(guī)律測(cè)算參與階段3-4年，增長(zhǎng)率15-20%鞏固階段5-6年，增長(zhǎng)率5-10%發(fā)展階段4-5年，增長(zhǎng)率30-35%停滯階段3未來若干年游客量測(cè)算方法——旅游地階段預(yù)測(cè)模型23生命階3.1未來游客量測(cè)算示例：葉縣項(xiàng)目游客量預(yù)測(cè)71①葉縣旅游生命階段初判參與階段3-4年，增長(zhǎng)率15-20%鞏固階段5-6年，增長(zhǎng)率5-10%③游客量估算②旅游地生命周期一般規(guī)律按照葉縣總游客量*占有率估算基地第一年游客量約為37.37×（1＋15％）×20％＝8.6（萬人次）按生態(tài)容量結(jié)合開發(fā)時(shí)序估算基地第一年游客量約為7300×25％/3％＝6.1（萬人次）取上述兩個(gè)估算值的平均值為7.3萬人次基地第一年游客量預(yù)測(cè)值，結(jié)合旅游地生命周期規(guī)律，預(yù)測(cè)基地未來游客量為發(fā)展階段4-5年，增長(zhǎng)率30-35%停滯階段萬人次階段參與階段發(fā)展階段鞏固階段年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年游客量（萬人次）7.39.512.816.721.727.132.537.341.143.142.342.03.1未來游客量測(cè)算示例：葉縣項(xiàng)目游客量預(yù)測(cè)24①葉縣旅游3.2未來游客量測(cè)算示例：安仁古鎮(zhèn)游客量預(yù)測(cè)72①安仁旅游目的地生命階段初判安仁旅游作為目的地由參與發(fā)展階段向發(fā)展階段過渡。②類似景區(qū)生命周期變化趨勢(shì)古鎮(zhèn)旅游周期變化分析——以周莊為例參與階段3～4年15～20%增長(zhǎng)率發(fā)展階段4～5年30～35%增長(zhǎng)率鞏固階段5～6年5～10%增長(zhǎng)率停滯階段③安仁古鎮(zhèn)游客量估算安仁古鎮(zhèn)游客量預(yù)測(cè)參與階段發(fā)展階段鞏固階段停滯（極限）階段……07年08年09年10年11年12年13年14年15年16年17年18年…………506891123166174181189183182180180180單位：萬人次結(jié)論：安仁旅游發(fā)展正處于發(fā)展階段，根據(jù)估算5年后安仁游客量將達(dá)到181萬，最大游客量將保持在200萬人次，而后會(huì)出現(xiàn)調(diào)整下行，最終游客量會(huì)穩(wěn)定在180萬人次的水平。選擇相近度高的已成熟項(xiàng)目做對(duì)比，比套用景區(qū)一般生命周期規(guī)律更合理3.2未來游客量測(cè)算示例：安仁古鎮(zhèn)游客量預(yù)測(cè)25①安仁旅游3.3未來游客量測(cè)算示例：鎮(zhèn)遠(yuǎn)石屏山游客量預(yù)測(cè)73①鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游生命階段初判參與階段3-4年，增長(zhǎng)率15-20%鞏固階段5-6年，增長(zhǎng)率5-10%③游客量估算②旅游地生命周期一般規(guī)律預(yù)計(jì)鎮(zhèn)遠(yuǎn)的游客總量，5年后達(dá)61.2萬，未來最大游客量將達(dá)73萬，而后調(diào)整下行，基本保持在65萬左右。預(yù)計(jì)基地的游客量，5年后達(dá)18.4萬，未來最大游客量將達(dá)22萬，而后調(diào)整下行，基本穩(wěn)定在19.5萬。游客量

（萬人次）參與階段發(fā)展階段鞏固階段停滯階段09年10年11年12年13年14年15年16年17年18年19年20年21年22年23年24年鎮(zhèn)遠(yuǎn)游客量

19.623.531.742.855.661.267.372.773.470.567.665.065.065.065.065.0基地游客量

4.79.512.816.718.420.221.822.021.120.319.519.519.519.519.5發(fā)展階段4-5年，增長(zhǎng)率30-35%停滯階段3.3未來游客量測(cè)算示例：鎮(zhèn)遠(yuǎn)石屏山游客量預(yù)測(cè)26①鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅二拍：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模74一.基于游客量的建設(shè)規(guī)模預(yù)測(cè)二.基于經(jīng)驗(yàn)值或經(jīng)濟(jì)性的規(guī)模預(yù)測(cè)二拍：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模27一.基于游客量的建設(shè)規(guī)模預(yù)測(cè)1基于游客量測(cè)算的項(xiàng)目規(guī)模75常用：停車場(chǎng)面積測(cè)算床位數(shù)預(yù)測(cè)1基于游客量測(cè)算的項(xiàng)目規(guī)模28常用：2.1停車場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)示例1：平樂古鎮(zhèn)項(xiàng)目76平樂古鎮(zhèn)停車場(chǎng)指標(biāo)預(yù)測(cè)年份2010年2013年2018年計(jì)算公式一、預(yù)計(jì)接待游客（萬人次）260300350已預(yù)測(cè)出的游客量其中團(tuán)隊(duì)游客20%52

18%5415%53比重根據(jù)市場(chǎng)判斷散客80%208

82%24685%298比重根據(jù)市場(chǎng)判斷二、預(yù)計(jì)所需停車場(chǎng)面積（㎡）3656637844434101.預(yù)計(jì)團(tuán)隊(duì)游客日常所需停車場(chǎng)預(yù)測(cè)因子平均承載人數(shù)（人）454545基本空間標(biāo)準(zhǔn)平均每天周轉(zhuǎn)率222經(jīng)驗(yàn)值平均每輛車占地面積（㎡）606060基本空間標(biāo)準(zhǔn)所需停車位（個(gè)）16161616＝52*10000/(45*2*365)所需停車場(chǎng)（平米）950986959950=16*602.預(yù)計(jì)自駕散客日常所需停車場(chǎng)

預(yù)測(cè)因子自駕車比率80%70%50%根據(jù)市場(chǎng)判斷平均承載人數(shù)（人）444基本空間標(biāo)準(zhǔn)平均每天周轉(zhuǎn)率0.80.80.6經(jīng)驗(yàn)值平均每輛車占地面積（㎡）252525基本空間標(biāo)準(zhǔn)所需停車位（個(gè)）1425147416981425=208*10000*80*/（4*0.8*365）所需停車場(chǎng)（㎡）35616368584245135616=1425*25此方法基于年游客量測(cè)算，較粗不過，動(dòng)態(tài)方式具前瞻性，較合理，適合停車場(chǎng)和項(xiàng)目分期開發(fā)的情況；2.1停車場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)示例1：平樂古鎮(zhèn)項(xiàng)目29平樂古鎮(zhèn)停車場(chǎng)2.2停車場(chǎng)面積預(yù)測(cè)示例2：法華寺項(xiàng)目77法華寺停車場(chǎng)指標(biāo)預(yù)測(cè)一、高峰期接待游客備注全年（人次）350000已預(yù)測(cè)出的游客量春節(jié)黃金周游客占比50%大部分游客為春節(jié)期間接待春節(jié)黃金周游客游客量（人次）175000春節(jié)黃金周日均游客量（人次）25000

高峰日均游客（人次）40000

二、預(yù)計(jì)游客結(jié)構(gòu)比例人次其中團(tuán)隊(duì)游客75%30000

預(yù)測(cè)在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)團(tuán)隊(duì)游客占比較高自駕散客25%10000二、預(yù)計(jì)所需停車場(chǎng)面積（㎡）263891與2之和1.預(yù)計(jì)團(tuán)隊(duì)游客日常所需停車場(chǎng)

預(yù)測(cè)因子平均承載人數(shù)（人）40基本空間標(biāo)準(zhǔn)平均每天周轉(zhuǎn)率3經(jīng)驗(yàn)值平均每輛車占地面積（㎡）50基本空間標(biāo)準(zhǔn)所需停車位（個(gè)）250250＝30000/（40×3）所需停車場(chǎng)面積（㎡）1250012500＝250×50

2.預(yù)計(jì)自駕散客日常所需停車場(chǎng)

平均承載人數(shù)（人）4基本空間標(biāo)準(zhǔn)平均每天周轉(zhuǎn)率4.5經(jīng)驗(yàn)值平均每輛車占地面積（㎡）25基本空間標(biāo)準(zhǔn)所需停車位（個(gè)）556556＝10000/（4×4.5）所需停車場(chǎng)面積（㎡）1388913889＝556×25

此方法基于高峰日游客量測(cè)算，更合理，但需清楚其淡旺季游客結(jié)構(gòu)2.2停車場(chǎng)面積預(yù)測(cè)示例2：法華寺項(xiàng)目30法華寺停車場(chǎng)指標(biāo)3床位數(shù)預(yù)測(cè)78規(guī)劃期旅游接待床位預(yù)測(cè)表年份2013年2016年2020年指標(biāo)年游客量（萬人次）35.6144.8661.03住宿率15%20%25%平均停留天數(shù)1.522.5床位利用率50%60%70%床位數(shù)106819943633設(shè)定2013年床位利用率為50%，2016年為60%，2020年為70%

床位數(shù)＝年游