市房地產(chǎn)三季度研究報(bào)告

82/822003年南京市房地產(chǎn)三季度研究報(bào)告目錄第一節(jié)市場(chǎng)容量分析第二節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析第三節(jié)價(jià)格研究第四節(jié)消費(fèi)者調(diào)查研究第五節(jié)生活指數(shù)評(píng)價(jià)第六節(jié)廣告監(jiān)測(cè)與研究摘要一、研究目的及意義

盡管受到SARS的阻礙，但今年我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然高速增長(zhǎng)，今年我國(guó)的GDP增長(zhǎng)率可能將達(dá)到8.5%，投資成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的要緊力量，其中房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的1/4左右，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)率與間接貢獻(xiàn)率之和占到1.9到2.5個(gè)百分點(diǎn)。近年通貨緊縮成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的要緊障礙，因此中央出臺(tái)了一系列政策拉動(dòng)消費(fèi)，房地產(chǎn)成為拉動(dòng)消費(fèi)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的要緊動(dòng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的阻礙巨大而且占用大量的銀行貸款，因此了解房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)、消費(fèi)者等各方面的需要，也是政府及相關(guān)政策制定執(zhí)行部門(mén)、銀行等各界的需求。隨著市場(chǎng)的進(jìn)展成熟，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈演愈烈，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，深入了解市場(chǎng)是正確決策的必要條件。房地產(chǎn)市場(chǎng)的以后走勢(shì)不僅受到了業(yè)內(nèi)人士的高度關(guān)注，更關(guān)系到老百姓的切身利益，甚至于經(jīng)濟(jì)的繁榮、社會(huì)的安定，2002年以來(lái)，國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱一直爭(zhēng)論不休，對(duì)目前南京房?jī)r(jià)是否達(dá)到了頂點(diǎn)也是見(jiàn)仁見(jiàn)智，進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入新一輪繁榮期，房地產(chǎn)業(yè)成為南京經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)從土地供應(yīng)量、固定資產(chǎn)投資、到供需總量、交易總量等的一系列指標(biāo)都在成倍增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的健康進(jìn)展對(duì)南京經(jīng)濟(jì)的阻礙力越來(lái)越大，其對(duì)GDP的貢獻(xiàn)差不多接近1/3。南京市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)會(huì)員單位南京抉策地產(chǎn)研究中心《2003年三季度南京市房地產(chǎn)常規(guī)研究報(bào)告》將通過(guò)對(duì)03年三季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況、價(jià)格走勢(shì)及購(gòu)房需求變化等研究，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)、政策形勢(shì)和進(jìn)展態(tài)勢(shì)的分析，全面深入剖析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展態(tài)勢(shì),為房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資提供相關(guān)參考，以從市場(chǎng)研究的角度促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定進(jìn)展。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是過(guò)剩經(jīng)濟(jì)，商品的短缺永久只是臨時(shí)的，商品過(guò)剩是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。隨著市場(chǎng)的進(jìn)展成熟，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈演愈烈，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，了解市場(chǎng)，把握市場(chǎng)是商場(chǎng)制勝的必要條件，希望本報(bào)告能夠?qū)δ私夂桶盐帐袌?chǎng)有所關(guān)心。

二、研究方法

本研究報(bào)告要緊建立在南京抉策地產(chǎn)研究中心獨(dú)有的購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)、樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)基礎(chǔ)之上，要緊從微觀角度，利用專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)三大數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而獲得研究報(bào)告所需的總量及重量數(shù)據(jù)。

三、指標(biāo)體系及內(nèi)容

考慮到目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)各區(qū)域的開(kāi)發(fā)狀態(tài)，本研究報(bào)告研究范圍為2003上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)六大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧；江北、浦口、六合、溧水等房地產(chǎn)市場(chǎng)不在本研究范圍之內(nèi)。

研究報(bào)告的指標(biāo)體系包括市場(chǎng)容量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測(cè)六大部分。

本報(bào)告以以上六大指標(biāo)全面衡量南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及進(jìn)展水平，研究和評(píng)價(jià)商品（商品房）的市場(chǎng)地位及競(jìng)爭(zhēng)力；分析市場(chǎng)及商品（商品房）的以后進(jìn)展趨勢(shì)。

市場(chǎng)容量：確實(shí)是總需求量。需求決定供給。以江南購(gòu)房俱樂(lè)部購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，依照購(gòu)房動(dòng)機(jī)等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)容量，在該基礎(chǔ)上，分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)各區(qū)域容量，并結(jié)合價(jià)格層次，分析購(gòu)房者對(duì)各個(gè)價(jià)格層次的容量，最后分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的樓型容量，及時(shí)把握總量及各重量的變化及進(jìn)展趨勢(shì)。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：要緊分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)狀況、二手房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)狀況、土地供應(yīng)狀況、接著進(jìn)一步從多角度分析目前樓盤(pán)供應(yīng)狀況，并結(jié)合需求狀況,對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)作深入分析，找出各片區(qū)的需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。

價(jià)格指數(shù)：從了解目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體均價(jià)、各片區(qū)均價(jià)、分物業(yè)均價(jià)等因素著手，分析其現(xiàn)狀及緣故，結(jié)合購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的可承受能力作綜合分析。

消費(fèi)者調(diào)查：通過(guò)對(duì)會(huì)員數(shù)據(jù)進(jìn)行抽樣分析，在了解購(gòu)房會(huì)員差不多特征的基礎(chǔ)上，分析購(gòu)房者的購(gòu)房行為特征、購(gòu)房需求及其變化趨勢(shì)。

生活指數(shù)：俗話(huà)講買(mǎi)房子看地段，所謂看地段，購(gòu)房者要緊關(guān)注的確實(shí)是周邊生活配套及交通便利程度等因素，所謂生活指數(shù)分析確實(shí)是對(duì)某區(qū)域、某樓盤(pán)套內(nèi)、小區(qū)內(nèi)、周邊一至兩公里范圍以?xún)?nèi)生活配套設(shè)施及交通便利程度等生活舒適及生活便利程度指標(biāo)進(jìn)行量化分析，了解和掌握各片區(qū)的生活舒適及便利程度、典型樓盤(pán)的生活舒適及便利程度等，它能夠比較全面地反映某區(qū)域或樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比。

媒體監(jiān)測(cè)：通過(guò)對(duì)各樓盤(pán)在南京各大報(bào)刊的廣告投放量、投放頻率、投放額等指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)，分析開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)能力、樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售狀況等，通過(guò)媒體監(jiān)測(cè)各項(xiàng)指標(biāo)的分析使我們能夠從另外一個(gè)角度清晰地了解到各開(kāi)發(fā)企業(yè)、各樓盤(pán)的市場(chǎng)定位、營(yíng)銷(xiāo)策略及運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，也能夠了解到各媒體對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、宣傳的真實(shí)效果。以上六大指標(biāo)構(gòu)成全面衡量南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、某區(qū)域、某樓盤(pán)進(jìn)展水平、市場(chǎng)地位及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的體系系統(tǒng)，既獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)，任何單一指標(biāo)的研究都不能充分講明問(wèn)題，必須進(jìn)行相關(guān)性分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域某一時(shí)刻段內(nèi)真實(shí)的市場(chǎng)狀態(tài)。本報(bào)告為南京抉策地產(chǎn)研究中心的基礎(chǔ)性研究報(bào)告，只進(jìn)行比較淺層次的分析。假如您對(duì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)有比較深層次了解的愿望和要求，請(qǐng)與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。注：本報(bào)告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)除專(zhuān)門(mén)講明外，均來(lái)自抉策地產(chǎn)研究中心購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)。第一節(jié)市場(chǎng)容量分析房地產(chǎn)的市場(chǎng)是由供給和需求共同決定的，了解需求的變化是把握房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)的差不多要求。盡管目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，即房地產(chǎn)價(jià)格要緊由供方?jīng)Q定，但供不應(yīng)求的狀況只是臨時(shí)的，若不能掌握消費(fèi)者的需求，就不能保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定進(jìn)展，維護(hù)目前繁榮的市場(chǎng)形勢(shì)。市場(chǎng)總量與供需結(jié)構(gòu)分析關(guān)于評(píng)價(jià)目前的市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)進(jìn)展前景有著舉足輕重的意義，本部分要緊通過(guò)分析2003年下半年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)容量、下半年市場(chǎng)構(gòu)成變動(dòng)情況及潛在需求、市場(chǎng)容量結(jié)構(gòu)（市場(chǎng)容量結(jié)構(gòu)包括區(qū)域容量結(jié)構(gòu)、價(jià)格層次容量結(jié)構(gòu)及樓型容量結(jié)構(gòu)），研究目前南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體需求狀況以及以后進(jìn)展趨勢(shì)。

一、半年市場(chǎng)容量分析

抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析顯示，2003年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)容量在900萬(wàn)平方米以上，與上半年所分析的容量數(shù)值相比有所增加，這部分市場(chǎng)容量的放大要緊是因?yàn)橥顿Y購(gòu)買(mǎi)商品房需求的較大增長(zhǎng)，另外上半年商品房供應(yīng)不足，需求沒(méi)有充分的釋放，積壓到了下半年，數(shù)據(jù)顯示，下半年的市場(chǎng)容量約為500萬(wàn)平方米。

目前，推動(dòng)南京商品房市場(chǎng)容量增長(zhǎng)的因素要緊來(lái)自于強(qiáng)烈的需求，而構(gòu)成南京商品房需求因素要緊包括了拆遷、投資、結(jié)婚、改善居住購(gòu)房以及都市化進(jìn)程等。2003年上半年和下半年的購(gòu)房者購(gòu)房動(dòng)機(jī)的構(gòu)成比例如圖所示：

圖1－1：2003上半年購(gòu)房需求動(dòng)因構(gòu)成

圖1－2：2003上半年購(gòu)房需求動(dòng)因構(gòu)成

與上半年相比較，投資購(gòu)房的比例增加較大，而拆遷的比例有所下降(9月份以后)。下面將詳細(xì)分析上半年與三季度購(gòu)房動(dòng)因構(gòu)成比例的變化情況及其在三季度所帶來(lái)的市場(chǎng)需求量。

1.拆遷購(gòu)房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位

與上半年的比例相比，拆遷的比例有所下降，由53%下降到了42%。要緊緣故是因投資而需要購(gòu)房的數(shù)量增加較大，導(dǎo)致拆遷比例的相對(duì)下降。今年南京市政府加大了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的改造，尤其對(duì)南京老城區(qū)、危舊房等的改造力度明顯加大，2003年拆遷戶(hù)數(shù)將超過(guò)4萬(wàn)戶(hù)。南京市政府自6月份以來(lái)加大中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，至第三季度經(jīng)濟(jì)適用房差不多竣工20萬(wàn)平方米，可能到年底將建成92萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，這些措施將滿(mǎn)足一部分拆遷戶(hù)的購(gòu)房需求。由于專(zhuān)門(mén)多商品房集中在下半年竣工交付使用，因此下半年的拆遷購(gòu)房需求數(shù)量上比上半年略增。數(shù)據(jù)顯示下半年因政府拆遷而購(gòu)房的需求近210萬(wàn)平米，因拆遷需購(gòu)房的消費(fèi)者仍為購(gòu)房的要緊群體。

2.投資者比例上漲較快

與上半年的購(gòu)房需求動(dòng)因構(gòu)成相比較，我們發(fā)覺(jué)下半年南京市投資購(gòu)房比例上升幅度較大，由上半年占總需求的7%上升到了下半年的20%，投資炒作商品房的人數(shù)增加。目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)中積聚了大量外地投資者，南京市房?jī)r(jià)的不斷攀升給他們帶來(lái)了豐厚的收益回報(bào)；另外由于居民投資渠道單一，大部分資金用于銀行存款，而來(lái)自浙江投資者的炒房豐厚回報(bào)的例子吸引了大量的本地居民投入商品房投資炒作當(dāng)中，不斷上漲的房?jī)r(jià)也增強(qiáng)了他們投資獲益的信心，由此導(dǎo)致居民參與投資的人數(shù)在不斷增加。投資者的比例迅速上升表明寬敞購(gòu)房者對(duì)南京市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的信心，另一方面也講明房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)度炒作的傾向，應(yīng)該引起充分的關(guān)注。

抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，下半年投資購(gòu)房的比例達(dá)20%左右，其在下半年的需求面積在100萬(wàn)平米左右。

3.結(jié)婚購(gòu)房人數(shù)比較穩(wěn)定

與上半年的購(gòu)房動(dòng)因比例構(gòu)成相比，結(jié)婚購(gòu)房的比例略微有所下降，要緊由于結(jié)婚購(gòu)房的人數(shù)相關(guān)于都市總?cè)丝谏蠞q速度較慢。依照市民政部門(mén)資料，南京每年約有2萬(wàn)對(duì)青年進(jìn)行結(jié)婚登記，購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部調(diào)查顯示，其中60%以上有購(gòu)房需求。下半年傳統(tǒng)上結(jié)婚數(shù)量比上半年高，因而結(jié)婚需要購(gòu)房的數(shù)量比較多，下半年因結(jié)婚購(gòu)房而需求的面積大約為100萬(wàn)平米。

4.改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，居民收入也顯著提高，因此，相應(yīng)的改善居住條件的群體數(shù)逐步擴(kuò)大。然而由于目前不斷上漲的房?jī)r(jià)抑制了部分居民改善居住環(huán)境的需求，導(dǎo)致這部分購(gòu)房者的總量變化不大，下半年這部分人的購(gòu)房面積大約為70萬(wàn)平方米。

5.都市化進(jìn)程也帶來(lái)了購(gòu)房需求

目前，南京的都市化水平約為45%，按照南京的規(guī)劃，到2015年南京的都市化水平要達(dá)到75%，平均年增長(zhǎng)2%。2002年底南京的城鎮(zhèn)人口為563萬(wàn)人，都市化水平每年增長(zhǎng)2%，那么每年南京都市人口將增加11萬(wàn)多人，該群體將帶來(lái)巨大的購(gòu)房需求。

南京每年高等院校畢業(yè)生在7萬(wàn)人左右，有相當(dāng)一部分留在南京工作；隨著都市的不斷擴(kuò)大，大量原來(lái)居住在農(nóng)村的農(nóng)民開(kāi)始遷入到都市居住工作；另外，南京正在實(shí)施一小時(shí)都市圈的規(guī)劃，將更多的人口納入南京的經(jīng)濟(jì)圈，每年都會(huì)有專(zhuān)門(mén)多人口遷入南京工作進(jìn)展?？赡苓@部分人的購(gòu)房面積在9萬(wàn)平米左右，因此這部分人群與第三部分人群會(huì)有部分重疊。

二、長(zhǎng)期市場(chǎng)容量淺析

依照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDP處于1000至8000美元之間，人均建筑面積35平方米以下時(shí)，是房地產(chǎn)業(yè)的高速進(jìn)展期。2002年南京人均GDP已達(dá)2700美元左右，按人均GDP每年12%的增長(zhǎng)速度計(jì)算，達(dá)到8000美元的目標(biāo)需要十年左右時(shí)刻；2002年南京市居民人均建筑面積為21.4平方米，按每年增加5%，即大概1平方米增幅計(jì)算，達(dá)到30平方米的目標(biāo)也需要近10年。因此，假如國(guó)民經(jīng)濟(jì)能夠保持持續(xù)高速增長(zhǎng)，以后10至15年內(nèi)南京房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速成長(zhǎng)期，具有較大的進(jìn)展?jié)摿?。以后幾年，南京市將處于都市化高速進(jìn)展的時(shí)期，都市化進(jìn)程將帶動(dòng)城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)，拉動(dòng)住宅需求，這為南京市房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)刻內(nèi)保持高速增長(zhǎng)提供了強(qiáng)大的動(dòng)力。

三、各片區(qū)市場(chǎng)容量分析

房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，其不可移動(dòng)性的特征，使得在一個(gè)都市里的商品房，由于地理位置的不同，商品房的價(jià)格明顯不同，從而導(dǎo)致了不同區(qū)域商品房的不同需求。以下的分析，把南京房地產(chǎn)市場(chǎng)要緊分為城中、城南、城東、城北、河西、江北和江寧，各區(qū)的市場(chǎng)容量表現(xiàn)出專(zhuān)門(mén)大差異。依照抉策地產(chǎn)研究中心購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，購(gòu)房者對(duì)區(qū)域的選擇比例及變化如圖所示：

圖1-3各片區(qū)市場(chǎng)容量比較圖

如圖表所示，購(gòu)房者的區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高，而且比較穩(wěn)定，三季度之前的比例差不多維持在30%以上，對(duì)江寧和城東片區(qū)的需求份額緊隨其后，分不為17.8%和22.8%，以上三個(gè)片區(qū)的總需求比例總合超過(guò)了70%。各片區(qū)的需求比例變化甚微，需求結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。

四、價(jià)格層次容量分析

價(jià)格作為商品需求的要緊阻礙因素，對(duì)商品房的需求有專(zhuān)門(mén)大的阻礙。對(duì)南京購(gòu)房者的期望價(jià)格區(qū)間比例統(tǒng)計(jì)如下圖：

圖1-4購(gòu)房者期望價(jià)格對(duì)比圖

可見(jiàn)，3001-4000元之間的中檔房的市場(chǎng)需求比例最高，期望比例達(dá)51%。對(duì)3000元以下的期望比例稍有提高，上升到27.9%。而對(duì)4000元以上的期望比例相應(yīng)有一定程度的降低。

五、樓型容量分析

房子的樓型也是阻礙購(gòu)房者決策的另一因素。房產(chǎn)從樓型角度看要緊包括多層、小高層、高層和不墅。一般的講法：7層以下為多層，7-17層為小高層，17層以上為高層。

圖1-5樓型需求比例對(duì)比圖

可見(jiàn)，目前南京商品房各樓型的需求以多層為主，小高層次之。其中多層的需求比例有一定程度的下降，而小高層的比例則有一定的提高。高層和不墅的變動(dòng)則不專(zhuān)門(mén)明顯。

綜上所述，2003年全年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)容量約為900萬(wàn)平方米，其中上半年約為400萬(wàn)平方米，下半年約為500萬(wàn)平方米。

通過(guò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我們通過(guò)分片區(qū)、分價(jià)格區(qū)間、分樓型進(jìn)行2003年上半年及下半年的市場(chǎng)容量對(duì)比，結(jié)果如下：

表1-1分容量列表時(shí)刻上半年下半年項(xiàng)目比例分容量（萬(wàn)平米）比例分容量（萬(wàn)平米）分

片

區(qū)

容

量城北7.00%287.90%39.5城東18.00%7217.80%89城南8.00%328.90%44.5城中13.00%5211.90%59.5河西30.00%12030.70%153.5江寧24.00%9622.80%114價(jià)格層次容量（元/平米）3000以下23.00%192.850.60%139.53001-400048.20%9818.10%2534001-500024.50%17.23.40%90.55000以上4.30%241.651.50%17樓型容量多層60.40%241.651.50%257.5小高層26.50%10631.30%156.5高層9.10%36.410.90%54.5不墅4.00%166.30%31.5第二節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析商品房從供給角度來(lái)看，要緊包括新開(kāi)發(fā)商品房、政府扶持與鼓舞的中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、空置存量房幾部分。本部分的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析要緊在市場(chǎng)容量分析的基礎(chǔ)上，對(duì)商品房的供給狀況進(jìn)行多角度深入分析，以分析目前存在的結(jié)構(gòu)性矛盾和供應(yīng)缺口，內(nèi)容要緊包括南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)供應(yīng)狀況、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化及趨勢(shì)做相關(guān)性分析，

一、開(kāi)發(fā)狀況分析

南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，更重要的是利益驅(qū)動(dòng)下，開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅猛。目前南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均利潤(rùn)率在26%以上，在強(qiáng)勁的需求拉動(dòng)及豐厚利潤(rùn)驅(qū)使下，不僅現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)加大投資，同時(shí)也吸引了大量的外來(lái)行業(yè)、外來(lái)資金、外來(lái)人員紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。

據(jù)市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額大幅上升，1-9月全市投資差不多完成123.83億元，同比增長(zhǎng)51.06%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均31.4%的增長(zhǎng)率，總額接近去年全年的投資水平；同時(shí)商品房空置面積接著下降，僅為52.67萬(wàn)平方米，同比下降12.70%，其中住宅空置面積僅為32.13萬(wàn)平方米。第三季度，房地產(chǎn)投資額為41.52億元，同比增長(zhǎng)54.67%，商品房新開(kāi)工面積149.07萬(wàn)平米。第三季度，商品房不管從開(kāi)工面積依舊投資水平來(lái)看，仍然保持著高速進(jìn)展的態(tài)勢(shì)。

依照南京統(tǒng)計(jì)局的資料分析，2002底施工面積為727萬(wàn)平方米，今年前三季度新開(kāi)工的面積521萬(wàn)平方米，而至今年三季度，南京市房地產(chǎn)治理局新批上市面積存計(jì)近400萬(wàn)平方米。

二、存量房供應(yīng)狀況分析

在商品房的供求關(guān)系中，南京商品房的空置率低于5%，已低于全國(guó)平均空置率水平，因此目前存量房供應(yīng)要緊為二手房，近兩年來(lái)南京市二手房市場(chǎng)日益活躍，出現(xiàn)供需兩旺的良好勢(shì)頭。三季度全市二手房成交面積達(dá)到95.68萬(wàn)平方米，而1-9月南京的存量房交易量差不多超過(guò)商品房的交易量。存量房的交易量放大的緣故首先是部分投資者退出二級(jí)市場(chǎng)，增加了存量房的供應(yīng)；其次，由于目前新建商品房的單套面積大部分在100平方米以上，房屋的總價(jià)超過(guò)部分中低收入者的收入水平，而部分二手房建設(shè)時(shí)刻比較早，面積相對(duì)較小，總的房?jī)r(jià)比較低，能夠滿(mǎn)足一部分拆遷用戶(hù)和中低收入者的需求；最后，有些購(gòu)房者由于對(duì)都市里完善的生活設(shè)施、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)或者豐富的娛樂(lè)資源的重視，對(duì)城區(qū)的住房情有獨(dú)鐘，另外由于城區(qū)的土地資源稀缺，新商品房供給量較小，因此只有城區(qū)的二手房能夠滿(mǎn)足這部分人的需求。異?；钴S的二手房市場(chǎng)講明市民的消費(fèi)觀念發(fā)生著較大的變化，梯級(jí)消費(fèi)、二次消費(fèi)的觀念差不多普及，將有利于緩解目前的商品房供不應(yīng)求的矛盾。

另一個(gè)重要趨勢(shì)是，目前上市交易的二手房中新房比例不斷增加，一些剛剛交付的新房就被加價(jià)15%以上在二級(jí)市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓?zhuān)踔劣行潜P(pán)沒(méi)有開(kāi)盤(pán)就差不多出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)上，這種炒作型房屋交易講明目前南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍，但也存在著炒作過(guò)度的危險(xiǎn)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常進(jìn)展帶來(lái)不利阻礙，應(yīng)該引起政府和市場(chǎng)的警惕和重視。

三、土地供應(yīng)狀況分析

土地是一種有限的不可再生的稀缺資源，而且都市中的土地供給在短時(shí)刻內(nèi)無(wú)法迅速增加。今年南京商品房的需求將進(jìn)一步上升，房地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求要求大量的土地供應(yīng)用于房地產(chǎn)建設(shè)。目前南京市差不多加大了土地的存儲(chǔ)量，而且為了平抑不斷上漲的房?jī)r(jià)，向市場(chǎng)供應(yīng)了大量的土地。僅僅11月3日一日，土地治理局就向市場(chǎng)總計(jì)供應(yīng)96萬(wàn)平米。至11份全市共招標(biāo)拍賣(mài)和掛牌出讓土地1301萬(wàn)平方米，中標(biāo)價(jià)款115.18億元，其中，市區(qū)招標(biāo)拍賣(mài)和掛牌出讓土地實(shí)際面積近500萬(wàn)平方米，中標(biāo)價(jià)款68.31億元。土地購(gòu)置費(fèi)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重不斷上升，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，也導(dǎo)致了目前房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下。在2003年南京市推出的土地中，河西共有12幅，出讓面積123萬(wàn)平方米，成交金額3.99億元，按照平均容積率1.2計(jì)算，建成之后將向市場(chǎng)供應(yīng)147.6萬(wàn)平方米住宅，和目前市場(chǎng)對(duì)河西地區(qū)房地產(chǎn)的旺盛的需求量相比，河西地區(qū)的土地供應(yīng)相對(duì)依舊較小，從交易價(jià)格也能夠看出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍然看好河西地區(qū)的市場(chǎng)進(jìn)展前景，河西地區(qū)的土地成交價(jià)格屢屢打破南京土地交易價(jià)格的歷史紀(jì)錄，因此河西在以后的一段時(shí)刻內(nèi)仍將是南京商品房開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)和市場(chǎng)價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。

四、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)分析

目前全市在建的經(jīng)濟(jì)適用房工程共有236.84萬(wàn)平方米，實(shí)際開(kāi)工169.84萬(wàn)平方米，是前幾年建設(shè)總量的數(shù)倍。南京市經(jīng)濟(jì)適用住房共有9個(gè)片區(qū)，規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房總面積350萬(wàn)平方米。要緊項(xiàng)目包括寧南的景明佳園二期、玄武區(qū)仙鶴門(mén)的仙林雅居、下關(guān)的孫家洼經(jīng)濟(jì)適用房等。在今年年內(nèi)能夠竣工的經(jīng)濟(jì)適用房中，除了景明佳園一期13萬(wàn)平方米的住宅差不多交付使用外，仙林雅居59幢共15.2萬(wàn)平方米的住宅差不多全部封頂；春江新城59幢共23萬(wàn)平方米的住宅已全部封頂，此外芝嘉花園將竣工3萬(wàn)平方米，堯林仙居和五福家園將建成31萬(wàn)平方米。至第三季度，南京的經(jīng)濟(jì)適用房已竣工20萬(wàn)平方米，全市經(jīng)濟(jì)適用房在春節(jié)前將竣工交付91.76萬(wàn)平方米，近萬(wàn)戶(hù)家庭將遷入新居。今年以來(lái)政府加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模，將會(huì)緩解中低收入群體特不是都市拆遷群體的購(gòu)房壓力，滿(mǎn)足其購(gòu)房需求，并在一定程度上抑制房?jī)r(jià)不斷上漲的市場(chǎng)狀況。

五、商品房總體市場(chǎng)供需狀況分析

供需比，即產(chǎn)品的供給量與需求量的比值，是反映市場(chǎng)的供需狀況的重要指標(biāo)，抉策地產(chǎn)研究中心利用商品房竣工面積表示供給，用市場(chǎng)容量表示需求，如此做出的供需比能夠差不多上反映出市場(chǎng)的供需變化情況（由于存量房供需差不多平衡，因此那個(gè)地點(diǎn)引用的數(shù)據(jù)不包括存量房）。該假如比值小于1，講明商品房供不應(yīng)求。利用抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)新建商品房的供應(yīng)與需求進(jìn)行分析，今年的供給--需求變化情況如圖所示：

圖2-12-10月份商品房供需比圖示

數(shù)據(jù)表明，3-10月份南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需比在0.6至0.8之間變動(dòng)，供不應(yīng)求的狀況仍然沒(méi)有得到明顯的改變。由于改善居住、人口增長(zhǎng)、拆遷等緣故每年新增商品房需求將達(dá)900萬(wàn)平米，而目前商品房供應(yīng)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需求，供需矛盾十分突出。二級(jí)市場(chǎng)的放開(kāi)以及各種鼓舞政策促進(jìn)了存量房交易快速上升，同時(shí)市政府加大經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的建設(shè)力度，以及近期大量在建工程的竣工，在今后一段時(shí)刻供應(yīng)迅速增加，將有效緩解市場(chǎng)供需不平衡的狀況，使供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況得到改變。能夠預(yù)期，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于高速進(jìn)展時(shí)期，短期內(nèi)價(jià)格依舊堅(jiān)挺，因此南京市房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展仍需要加大投入。

六、市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)分析

1.下半年各片區(qū)供需結(jié)構(gòu)分析

在對(duì)南京商品房供需結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析中，要緊采納供給份額和需求份額的比較模型來(lái)分析，通過(guò)比較供給份額、需求份額，能夠反映市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是否平衡，推斷各片區(qū)的供需狀況。分析要素為：各片區(qū)容量供需比：該片區(qū)內(nèi)總供給面積與在該片區(qū)內(nèi)總需求面積之比。數(shù)值小于1，講明該片區(qū)市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于1講明該片區(qū)市場(chǎng)供給過(guò)剩。

依照抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)及購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如下：

圖2-2下半年各片區(qū)供需比圖示

據(jù)顯示，下半年各片區(qū)中，供需差不多平衡的片區(qū)為城南片區(qū)，城北、城東片區(qū)供給略小于需求，而供需明顯不平衡的是河西和江寧片區(qū)，在河西片區(qū)表現(xiàn)為需求旺盛區(qū)，供給僅僅滿(mǎn)足需求的1/3，而江寧片區(qū)卻表現(xiàn)為市場(chǎng)過(guò)剩，供給總量卻比需求總量高約1/3。這與上半年的情況差不多一致。

2.下半年價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)分析

對(duì)價(jià)格層次的分析方法采納結(jié)構(gòu)比較分析的方法。分析要素為：價(jià)格層次容量供需比：該價(jià)位檔次內(nèi)總供給面積與該價(jià)位檔次內(nèi)總需求面積之比。數(shù)值小于1，講明該價(jià)格層次市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于1講明該價(jià)格層次市場(chǎng)供給過(guò)剩。

依照抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)及購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如下：

圖2-3下半年各價(jià)格層次供需比圖示

所統(tǒng)計(jì)的三個(gè)檔次區(qū)間里,中低檔價(jià)位區(qū)間需求旺盛，即供不應(yīng)求，高檔價(jià)位表現(xiàn)為供過(guò)于求，供給總量比需求總量高近兩倍。另外能夠看出，低檔價(jià)位的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需求。但單從價(jià)格這一層次分析，不能準(zhǔn)確地講明問(wèn)題，因此進(jìn)一步結(jié)合購(gòu)房者購(gòu)房意向地區(qū)指標(biāo)進(jìn)行交叉分析。我們發(fā)覺(jué)，由于大部分低價(jià)位的樓盤(pán)要緊分布在江寧片區(qū)，與購(gòu)房者對(duì)低價(jià)位樓盤(pán)意向所在區(qū)域的需求數(shù)量相悖，因此形成了江寧片區(qū)相對(duì)供給過(guò)剩而其片區(qū)中低檔價(jià)位樓盤(pán)需求不足的結(jié)構(gòu)性不均衡現(xiàn)象。

3.下半年樓型供需結(jié)構(gòu)分析

抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)房者在對(duì)樓型的選擇過(guò)程中，仍然以多層為主，但選擇小高層的購(gòu)房者數(shù)目明顯增加?，F(xiàn)結(jié)合需求，對(duì)樓型供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。分析要素為：樓型容量供需比：該樓型總供給面積與該樓型總需求面積之比。數(shù)值小于1，講明該樓型市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于1講明該樓型市場(chǎng)供給過(guò)剩。

依照抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)及購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如下：

圖2-4下半年各樓型供需比圖示

數(shù)據(jù)顯示，多層表現(xiàn)為需求旺盛，高層表現(xiàn)為市場(chǎng)壓力，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于需求，小高層供需差不多達(dá)到均衡，不墅供給略微過(guò)剩。

統(tǒng)計(jì)顯示，現(xiàn)在南京商品房中大部分小高層與高層的樓盤(pán)要緊分布于河西及城中，由于土地資源特不稀缺，為了提高土地的附加價(jià)值，只有建設(shè)高層建筑，提高容積率，才能降低單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M(fèi)用，若改變樓型為多層，降低容積率能夠滿(mǎn)足一部分人對(duì)樓型的需求，但價(jià)格將超過(guò)這部分人的期望。由于目前是供方市場(chǎng)，因此市場(chǎng)的樓型供需結(jié)構(gòu)要達(dá)到平衡，只有消費(fèi)者個(gè)人通過(guò)調(diào)整需求來(lái)實(shí)現(xiàn)。而在都市的副中心區(qū)如東山新市區(qū)、仙西新市區(qū)和浦口珠江新市區(qū)，由于土地資源相對(duì)豐富，土地價(jià)格較低，因此在這些地區(qū)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)以居住舒適度較高的多層住宅為主，部分商業(yè)樓為小高層，高層建筑比例較低。

通過(guò)結(jié)合購(gòu)房者購(gòu)房意向地區(qū)指標(biāo)進(jìn)行交叉分析，能夠看出在片區(qū)市場(chǎng)的樓型供需不平衡狀況。河西地區(qū)大部分的商品房是小高層和高層，多層商品房的供應(yīng)量不到全部供應(yīng)量的1/4。今年土地治理局投放在河西的土地大部分容積率在1.6以上，最高達(dá)到6.0，只有建設(shè)高層、超高層建筑才能夠達(dá)到如此高的容積率?？赡芤院蠛游鞯貐^(qū)仍然將以小高層、高層建筑為主，多層商品房的供給將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需求，與購(gòu)房者的樓型意向相悖。

4.下半年期望總價(jià)供需比變化分析

對(duì)期望總價(jià)層次的分析方法采納結(jié)構(gòu)比較分析的方法，分析要素為：供需比：期望總房?jī)r(jià)總供給面積與期望總房?jī)r(jià)總需求面積之比。數(shù)值小于1，講明該總房?jī)r(jià)層次市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于1講明該總房?jī)r(jià)層次供給過(guò)剩。分析要素為：供需比：該價(jià)位檔次內(nèi)總供給面積與該價(jià)位檔次內(nèi)總需求面積之比值，依照抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)及購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如下：

圖2-5下半年商品房總價(jià)供需比圖示

數(shù)據(jù)顯示，盡管南京居民的人均年收入不足1萬(wàn)元，對(duì)總價(jià)48萬(wàn)元以下的房產(chǎn)需求比較集中，但目前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，48萬(wàn)元以下總價(jià)區(qū)間的商品房供給比例不斷縮減，因此下半年該區(qū)間供需嚴(yán)峻不平衡，總價(jià)在24萬(wàn)以下區(qū)間的供給甚至無(wú)法滿(mǎn)足需求的一半。目前商品房供給要緊集中于48萬(wàn)元以上區(qū)間，在這一區(qū)間內(nèi)的產(chǎn)品利潤(rùn)比較豐厚，市場(chǎng)供應(yīng)量比較充分，購(gòu)房者的選擇余地相對(duì)較大，然而相關(guān)于過(guò)高的房?jī)r(jià)，大部分居民的收入水平不能承受，導(dǎo)致該區(qū)間供過(guò)于求。結(jié)合片區(qū)、樓型等要素進(jìn)行交叉分析，在數(shù)據(jù)修正的基礎(chǔ)上，我們能夠?qū)κ袌?chǎng)的有效需求與實(shí)際供給做相關(guān)性分析，有關(guān)模型將在抉策地產(chǎn)研究中心專(zhuān)題研究中推出。

盡管下半年房地產(chǎn)在投資、施工面積、竣工面積等幾方面都較去年同期大幅增長(zhǎng)，然而市場(chǎng)供給仍然不能滿(mǎn)足旺盛的需求。在對(duì)片區(qū)、價(jià)格層次、樓型和期望總價(jià)進(jìn)行進(jìn)一步分析，我們發(fā)覺(jué)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著供過(guò)于求的結(jié)構(gòu)不平衡現(xiàn)象，不管對(duì)消費(fèi)者依舊開(kāi)發(fā)商差不多上一種損失。第三節(jié)價(jià)格研究依照抉策地產(chǎn)研究中心從2003年8月開(kāi)始推出的70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)，我們對(duì)2003年第三季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)70家典型樓盤(pán)價(jià)格進(jìn)行連續(xù)性跟蹤分析，從市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格、銷(xiāo)售變化率等得出價(jià)格指數(shù)，從價(jià)格層次、供需狀況等多方面研究第三季度南京市商品房市場(chǎng)價(jià)格特征。

本期價(jià)格研究?jī)?nèi)容要緊包括：2003年10月抉策70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)、第三季度南京市商品房總體價(jià)格水平、商品住宅價(jià)格水平以及分物業(yè)價(jià)格水平、土地價(jià)格水平、二手房和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格水平、2003年三季度價(jià)格成因等。

一、供應(yīng)價(jià)格水平分析

1.抉策南京市70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)

2003年8月，抉策地產(chǎn)研究中心創(chuàng)立了南京市第一個(gè)比較完善的監(jiān)測(cè)商品房?jī)r(jià)格行情與銷(xiāo)售成交狀況的南京市70典型樓盤(pán)指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)，已有90余家房地產(chǎn)企業(yè)與我中心簽定了數(shù)據(jù)交換協(xié)議，并已陸續(xù)從9月起每月提供一次其最新的樓盤(pán)信息、價(jià)格信息、銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)和業(yè)主信息，信息將匯總在我中心的70樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)，相關(guān)研究將定期公布在《抉策地產(chǎn)研究中心南京市70典型樓盤(pán)指數(shù)報(bào)告》中。

注：70指數(shù)并不是單純使用價(jià)格為變量，銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)和相關(guān)市場(chǎng)行情差不多上重要的參考項(xiàng)目。相關(guān)計(jì)算模型將公布在抉策南京70指數(shù)的定期報(bào)告中。

我們把2003年8月份第一期70指數(shù)值定為100，依照2003年10月份70數(shù)據(jù)庫(kù)最新數(shù)據(jù)，運(yùn)用系統(tǒng)模型得到2003年第二期抉策南京70典型指數(shù)：

（1）總指數(shù)公布時(shí)刻南京市70典型樓盤(pán)價(jià)格總指數(shù)值比上期增長(zhǎng)率2003年10月106↑6%2003年8月100（2）分區(qū)指數(shù)公布時(shí)刻分區(qū)域指數(shù)城北城東城南城中河西江寧2003年10月106↑107↑106↑105↑109↑105↑2003年8月100100100100100100

（3）分物業(yè)指數(shù)公布時(shí)刻住宅商住寫(xiě)字樓不墅2003年10月108↑105↑106↑2003年8月100100100

從本期70指數(shù)分析，各項(xiàng)變化表明，2003年10月南京市房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)總指數(shù)、分區(qū)指數(shù)、分物業(yè)指數(shù)都上升了5至9個(gè)點(diǎn)。參考近期中房指數(shù)公布的北京、上海、重慶等7大都市住宅綜合指數(shù)數(shù)據(jù)，抉策南京市70指數(shù)的上升行情。從漲跌點(diǎn)數(shù)上比較，南京幅度較大。參考數(shù)據(jù)如下表：地區(qū)10月綜合指數(shù)升降北京1119-2上海106623深圳13031廣州9681天津6375重慶5310成都3702

數(shù)據(jù)顯示：南京市近期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度高于各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長(zhǎng)，2003年三季度以來(lái)南京市消費(fèi)品價(jià)格增長(zhǎng)了2%左右、人均GDP增長(zhǎng)15.2%、人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)了11.3%，以上比例一方面講明南京市目前的房?jī)r(jià)水平及漲幅有一定的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)背景為支撐，另一方面，由于受開(kāi)發(fā)狀況、市場(chǎng)變化、消費(fèi)者對(duì)以后收入增長(zhǎng)期望較低等多因素阻礙，長(zhǎng)期來(lái)看，以后南京房?jī)r(jià)已進(jìn)入走勢(shì)不夠明朗的時(shí)期。

2.商品房?jī)r(jià)格水平分析

圖3-12003年8月至2003年10月商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖(單位：元/平米)

依照抉策地產(chǎn)研究中心70指數(shù)樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)，以南京市七大片區(qū)作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，依照供給面積與市場(chǎng)價(jià)格的加權(quán)計(jì)算，2003年10月南京房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房均價(jià)為每平米4386元，比2003年10月七大片區(qū)均價(jià)如上圖所示。比較8月價(jià)格，南京市商品房總均價(jià)及所有大片區(qū)均價(jià)都在上漲，上漲幅度比較如下表。

圖3-22003年8月至2003年10月商品房分區(qū)均價(jià)增長(zhǎng)幅度表

本期統(tǒng)計(jì)城中片區(qū)價(jià)格上漲幅度較小，要緊是因?yàn)楸酒?0典型樓盤(pán)指數(shù)城中地區(qū)入選項(xiàng)目中商住寫(xiě)字樓項(xiàng)目比例較高，而近期商住寫(xiě)字樓的成交有一個(gè)特點(diǎn)確實(shí)是預(yù)售比例相當(dāng)高，2003年上半年的價(jià)格與目前銷(xiāo)售的價(jià)格盡管存在專(zhuān)門(mén)大差距，但大部分樓盤(pán)近時(shí)期仍在執(zhí)行預(yù)售價(jià)格，從而從總體漲幅統(tǒng)計(jì)上看，城中片區(qū)稍低于2%，其它各片區(qū)的價(jià)格上升幅度均超過(guò)2%，城北片區(qū)漲幅較為明顯超過(guò)6%，以陽(yáng)光嘉園為代表的城北片區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格上漲形勢(shì)也襯托出消費(fèi)者的理性選擇意識(shí)正在加強(qiáng)，地鐵一號(hào)線(xiàn)立即在1年左右開(kāi)通，帶動(dòng)了往常不為消費(fèi)者關(guān)注的城北樓盤(pán)的銷(xiāo)售。江北片區(qū)價(jià)格的漲幅超過(guò)6%，要緊動(dòng)因是沿江大開(kāi)發(fā)的全面啟動(dòng)。

3.商品住宅價(jià)格水平分析

依照抉策地產(chǎn)研究中心70指數(shù)樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。2003年8月至10月商品住宅價(jià)格走勢(shì)統(tǒng)計(jì)如下表：

圖3-32003年8月至10月商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖(單位：元/平米)

能夠看出，目前南京七大片區(qū)總體均價(jià)為每平米4162元，與8月份比較上漲237元，在近3個(gè)月里，月均上漲近80元。住宅均價(jià)在每平米5000元以上的依舊為城中區(qū)域，均價(jià)在每平米3000元至4000元段的片區(qū)有城北、城南片區(qū)，其中江寧片區(qū)住宅均價(jià)剛剛超過(guò)每平米3000元。

有關(guān)住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售跟蹤詳情及相關(guān)研究，詳見(jiàn)2003年12月將要公布的《抉策地產(chǎn)70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，報(bào)告將詳細(xì)分析各片區(qū)商品房、商品住宅的價(jià)格走勢(shì)及銷(xiāo)售狀況，并給予多角度的相關(guān)性分析。

4.分物業(yè)商品房?jī)r(jià)格分析

依照抉策地產(chǎn)研究中心70指數(shù)樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。2003年8月至10月分物業(yè)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)統(tǒng)計(jì)如下表：

圖3-4分物業(yè)商品房均價(jià)比較圖(單位：元/平米)

寫(xiě)字樓均價(jià)為每平米5510元，略高于城中住宅均價(jià)。目前南京市場(chǎng)對(duì)住宅項(xiàng)目的需求接著加大，多功能的規(guī)劃設(shè)計(jì)成為專(zhuān)門(mén)多樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，地理位置優(yōu)越、住宅功能與住宅景觀的加強(qiáng)也成為維持商品住宅價(jià)格上漲的一大主力因素;聯(lián)排不墅均價(jià)為每平米5586元，與城中區(qū)住宅項(xiàng)目比較而言，明顯有一定的優(yōu)勢(shì)，目前南京市場(chǎng)各類(lèi)不墅項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況良好，比較總價(jià)相對(duì)高專(zhuān)門(mén)多的雙連不墅與獨(dú)立不墅，專(zhuān)門(mén)多較富裕家庭為了實(shí)現(xiàn)生活質(zhì)量提升的需求，選擇了具有相對(duì)較高性?xún)r(jià)比的位于都市郊區(qū)的聯(lián)排不墅項(xiàng)目，然而由于規(guī)劃與設(shè)計(jì)的相對(duì)滯后，不墅項(xiàng)目在供銷(xiāo)兩旺的局面下也出現(xiàn)雷同與翻版風(fēng)潮，對(duì)收入水平提升專(zhuān)門(mén)快的現(xiàn)代都市人來(lái)講，從產(chǎn)品品質(zhì)方面，難以有更多的選擇。

由于商鋪價(jià)格的專(zhuān)門(mén)性，地勢(shì)不同商鋪價(jià)格差異專(zhuān)門(mén)大，抉策地產(chǎn)研究中心通過(guò)70樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)平臺(tái)對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目進(jìn)行了銷(xiāo)售狀況、租金行情、價(jià)格變化等信息跟蹤，要緊用投資（租金）收益率那個(gè)指標(biāo)來(lái)分析商鋪這一物業(yè)類(lèi)型的市場(chǎng)狀況，2003年10月，對(duì)比典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)行了均價(jià)、租金行情、投資（租金）收益率分析，摘錄舉例如下：

表3-12003年10月南京市典型商鋪、寫(xiě)字樓均價(jià)、租金行情、投資（租金）收益率比較列表項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售價(jià)格(單位：元/平米)每平米月租金2003年投資（租金）收益率（%）夫子廟商業(yè)大世界商鋪20000至30000不出租8%（承諾回報(bào)10年）盤(pán)古亞泰廣場(chǎng)商鋪23000至33000300-40010%左右黃埔大廈寫(xiě)字樓70006010.2%華泰證券寫(xiě)字樓90008110.8%

數(shù)據(jù)顯示，近期市場(chǎng)對(duì)典型商鋪、寫(xiě)字樓的投資增長(zhǎng)速度有所回落，租金行情也有微幅下調(diào)的跡象，我們以商品房?jī)r(jià)格與租金回報(bào)率計(jì)算投資收益率，比較其它投資方式的收益水平，認(rèn)為目前商鋪投資回報(bào)期偏長(zhǎng)且風(fēng)險(xiǎn)較大，目前南京市商鋪價(jià)格已屬偏高水平。

5.二手房?jī)r(jià)格水平

依照抉策地產(chǎn)研究中心對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)2003年10月二手房?jī)r(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，城中、河西、城東三個(gè)區(qū)域二手房均價(jià)遙遙領(lǐng)先，均在4000元/平米以上，較上半年，河西上漲約300元以上/平米。二手房均價(jià)在3500-4000元/平米區(qū)間內(nèi)有城南、城北兩個(gè)區(qū)，城北地區(qū)價(jià)位首次進(jìn)入3500元/平米區(qū)間，江寧區(qū)是目前南京市二手房均價(jià)的盆底地區(qū)，目前僅為2896元/平米。

圖3-52003年8月至10月二手房分區(qū)均價(jià)比較圖（單位：元/平米）

結(jié)合價(jià)格走勢(shì)，我們進(jìn)一步對(duì)商品住宅和二手房?jī)r(jià)格做對(duì)比分析。

圖3-62003年10月二手房與商品住宅分區(qū)均價(jià)比較圖（單位：元/平米）

從二手房和商品住宅的價(jià)格比較能夠看出，較8月數(shù)據(jù)，目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房均價(jià)僅僅略低于商品住宅價(jià)格。另外，抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年三季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房交易量接著超過(guò)商品住宅交易量，因此，需求量的增大，導(dǎo)致了二手房?jī)r(jià)格接著上升，河西、城南等區(qū)域二手房均價(jià)已有超過(guò)同區(qū)域新商品住宅均價(jià)的例子。

6.經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格水平分析

今年下半年供應(yīng)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格普遍在每平米1700元左右，因?yàn)檎忌唐贩抗?yīng)總量的比例較低，對(duì)目前南京市房?jī)r(jià)沒(méi)有體現(xiàn)出下拉效應(yīng)。

7.土地價(jià)格水平分析

2002年以來(lái)，南京市土地出讓與成交價(jià)格躍升幅度較大，依照統(tǒng)計(jì)，三季度各類(lèi)建設(shè)用地平均每畝出讓價(jià)格已達(dá)265萬(wàn)元，對(duì)比2002年及2003年上半年價(jià)格水平，如下表：

圖3-72000年-2003年土地價(jià)格水平比較圖（單位：萬(wàn)元/畝）

圖3-8上半年與三季度南京市房地產(chǎn)項(xiàng)目樓面地價(jià)比較圖（單位：元/平米）

如上圖所示，今年三季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)土地成交均價(jià)已達(dá)到每畝265萬(wàn)元，片區(qū)典型土地交易項(xiàng)目的成交價(jià)格，以河西的奧體中心地塊為代表，成交金額已達(dá)到235萬(wàn)元/畝，成交價(jià)與出讓價(jià)之比為2.75，而且絕大部分地塊的成交價(jià)格均高于出讓價(jià)格30%以上，價(jià)格最低的地塊成交價(jià)也已達(dá)到35萬(wàn)元/畝。通過(guò)換算2003年第三季度南京市住宅、商住類(lèi)項(xiàng)目樓面地價(jià)（土地成本分?jǐn)偟浇ㄖ娣e上的價(jià)格）已超過(guò)2000元/平米以上，比2003年上半年土地成交均價(jià)高約近40元，漲幅約2-3%。土地成本的相對(duì)偏高以及資源的相對(duì)稀缺，使一些開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向其它都市的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，或者從樓盤(pán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的角度，希望通過(guò)高附加值項(xiàng)目接著得到較高的利潤(rùn)，總體來(lái)講房?jī)r(jià)中土地成本偏高差不多成為南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)展的制約因素。

土地拍賣(mài)制度有其一定的合理性，但如何抑制非理性追漲，已成為我國(guó)土地供應(yīng)制度中專(zhuān)門(mén)難解決的問(wèn)題，上海等地已采納土地招標(biāo)制度解決這一問(wèn)題，并收到比較好的成效。

二、房?jī)r(jià)構(gòu)成及評(píng)估模型

抉策地產(chǎn)研究中心從房?jī)r(jià)成本構(gòu)成、房產(chǎn)租金收益兩個(gè)角度對(duì)商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行深度評(píng)估。

1.從房?jī)r(jià)構(gòu)成分析目前南京市商品房?jī)r(jià)格

通過(guò)計(jì)算商品房的建設(shè)成本與它的銷(xiāo)售價(jià)格能夠計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的受益狀況，若收益率大于各行業(yè)的平均收益率，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，由于資本天然逐利本性，將有大量資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，從而增加產(chǎn)品的供給，使其收益率下降，并逐步向行業(yè)平均收益率靠攏。依據(jù)各行業(yè)平均利潤(rùn)率和房?jī)r(jià)構(gòu)成，我們能夠計(jì)算出目前南京市合理房?jī)r(jià)水平如下表：

表3-22003年下半年南京市房?jī)r(jià)構(gòu)成計(jì)算表房?jī)r(jià)構(gòu)成分解項(xiàng)目2003年下半年水平建筑成本650元/平米土地平均成本（樓面地價(jià)）1500-2000元/平米景觀成本400元/平米前期、規(guī)費(fèi)200-300元/平米稅費(fèi)銷(xiāo)售價(jià)格的5.5%治理與營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用總成本的15%各行業(yè)平均利潤(rùn)總價(jià)的5%-15%

通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)各項(xiàng)構(gòu)成部分取市場(chǎng)平均水平的數(shù)值計(jì)算，目前南京商品房成本約在3400元/平米左右，按各行業(yè)平均利潤(rùn)的高位，目前合理的房?jī)r(jià)應(yīng)在3800元/平米左右，而目前的市場(chǎng)的平均售價(jià)（70典型樓盤(pán)商品房10月均價(jià)）已達(dá)4382元/平米，據(jù)此數(shù)字計(jì)算，南京市房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率在26％以上，關(guān)于南京市的許多超過(guò)6000元/平米的樓盤(pán)來(lái)講，即使去除較高的樓面地價(jià)和景觀設(shè)計(jì)成本所引起的成本上升部分，也能夠推斷出這些樓盤(pán)項(xiàng)目的利潤(rùn)已能達(dá)到30%以上。從房?jī)r(jià)的構(gòu)成比例還能夠分析出，目前土地成本將近房?jī)r(jià)的50%，屬于偏高水平，假現(xiàn)在后土地開(kāi)發(fā)成本不能得到有效操縱，加上過(guò)高的利潤(rùn)刺激，房?jī)r(jià)走向理性還需待以時(shí)日。

2.租金（投資）收益率監(jiān)測(cè)模型--市場(chǎng)租金行情與房?jī)r(jià)比的分析模型

房地產(chǎn)投資的收益率是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的一個(gè)重要指標(biāo)，它是指一處房產(chǎn)在一段時(shí)刻，通常為一年的收益與總房?jī)r(jià)之比。假如房?jī)r(jià)不斷上漲，而投資的收益率較低同時(shí)變化不大或者反而持續(xù)下降的話(huà)，就表明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著房?jī)r(jià)虛高，市場(chǎng)過(guò)熱，投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益相背離。依照抉策地產(chǎn)研究中心2003年11月南京市出租房?jī)r(jià)格信息數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)篩選與分析，計(jì)算當(dāng)前市場(chǎng)租金行情與房?jī)r(jià)之比和目前房屋出租年租金收益率，統(tǒng)計(jì)如下表：

表3-32003年10月南京市住宅市場(chǎng)租金行情與房?jī)r(jià)之統(tǒng)計(jì)表地理位置所屬大區(qū)面積月租金每平米月租金片區(qū)二手房均價(jià)（2003年三季度水平）年租金收益率邁皋橋城北857008.2435002.85南方花園江寧858009.4130003.76鐵心橋城南12012001038003.16鳳凰西街河西120140011.745003.11百家湖城東120150012.545003.33工人新村城中90100016.750004進(jìn)香河城中8517002050004.8江寧路河西70150021.445005.71洪武路城中85250029.450007.06大行宮城中5015003050007.2長(zhǎng)江花園城中5017003450008.16三山花園城中85300035.350008.47月牙湖城東70250035.745009.52洪武北路城中7530004050009.6板倉(cāng)街城東120500041.7450011.1東大旁城中40200050500012成賢公寓城中85700082.4500019.8

以上數(shù)據(jù)現(xiàn)顯示，不考慮地理位置、房屋設(shè)施和租賃空置造成的損失對(duì)租金收益的阻礙，目前南京市房屋月租賃平均價(jià)格在每平米6-83元之間，購(gòu)置二手房作為長(zhǎng)期投資的年租金收益率在6-7％左右，略高于存款利率和國(guó)債利率。

假如考慮稅收、交易費(fèi)用以及投資的風(fēng)險(xiǎn)，那么目前南京市二手房投資效益較低而風(fēng)險(xiǎn)較高，房?jī)r(jià)水平相對(duì)投資收益水平來(lái)講偏高，是無(wú)法和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商20％以上的收益率相比的。因此，房?jī)r(jià)假如接著上漲，租金行情也能夠接著攀升，那么就應(yīng)當(dāng)具體分析。

依照以上模型，抉策地產(chǎn)研究中心將對(duì)南京市及周邊地區(qū)的出租房屋租賃價(jià)格水平進(jìn)行長(zhǎng)期分區(qū)域監(jiān)測(cè)、統(tǒng)計(jì)與研究，以期從投資收益的角度考量南京市房?jī)r(jià)水平，在此不再詳述。

三、2003年三季度南京市商品房?jī)r(jià)格因素及相關(guān)分析

1.房?jī)r(jià)供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)是價(jià)格的上漲的要緊因素

從南京市第三季度消費(fèi)者對(duì)商品住宅的期望單價(jià)與市場(chǎng)供給比例比較能夠看出供需結(jié)構(gòu)性的失調(diào)仍是目前南京市房?jī)r(jià)水平接著攀升最要緊動(dòng)因。依照抉策地產(chǎn)研究中心70樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)、抉策購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)分析,2003年三季度消費(fèi)者對(duì)南京市商品住宅的期望單價(jià)以及市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格供給比例統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如圖所示：

表3-12商品住宅期望單價(jià)分額與實(shí)際供給份額比較圖（單位：元）

統(tǒng)計(jì)顯示，2003年三季度，2000-4000元/平米區(qū)間的商品住宅是最為消費(fèi)者期望的，需求比例達(dá)到總需求量的60%，而供給比例只占總量的50%，供給不足狀態(tài)較嚴(yán)峻，而2000元以下/平米、3001至4000元/平米兩個(gè)區(qū)間的商品住宅供給量則不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，2001-3000元/平米區(qū)間的商品住宅供給量則差不多能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需求而達(dá)到了供需平衡、5000元以上/平米區(qū)間的商品住宅供給量能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需求并略微有所剩余，緣故在于目前較高價(jià)位段商品住宅的開(kāi)發(fā)較熱。

結(jié)合片區(qū)實(shí)際供給單價(jià)做相關(guān)性分析，單價(jià)在2000元以下/平米的供給除江北少數(shù)樓盤(pán)以外，只有在南京周邊縣級(jí)都市才有，而2000-4000/元的樓盤(pán)在市區(qū)范圍內(nèi)已難覓蹤跡，差不多集中在江寧片區(qū)，4000－5000元/平米的樓盤(pán)的供給從區(qū)位上講也不夠平衡。以上房?jī)r(jià)分布特征，使迫切需要而又買(mǎi)不到合理價(jià)位住房的消費(fèi)者，不得不在更高價(jià)位區(qū)間中購(gòu)買(mǎi)住房，這種類(lèi)型的購(gòu)買(mǎi)直接促動(dòng)了南京市房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。

價(jià)格供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失調(diào)還表現(xiàn)在二手房、經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房的供需失調(diào)上。目前，二手房?jī)r(jià)格偏高讓更多消費(fèi)者做出了購(gòu)買(mǎi)商品房的決策；經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的供應(yīng)總量偏小以及較嚴(yán)格申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，讓一部分經(jīng)濟(jì)能力較弱的消費(fèi)者轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)地理位置較偏如江北、江寧甚至溧水、鎮(zhèn)江的商品房項(xiàng)目；中低價(jià)商品房項(xiàng)目的發(fā)售時(shí)刻較后讓一部分急需住房的消費(fèi)者選擇在本年度就購(gòu)買(mǎi)住房。這些情況也講明了什么緣故一方面是老百姓不愿同意的房?jī)r(jià)，一方面又是火熱的房市。另外，商品房已成為老百姓生活的必需品之后，房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，具有明顯的追漲意識(shí)，是符合消費(fèi)心理學(xué)的?？偟膩?lái)講，供需結(jié)構(gòu)失調(diào)是造成房?jī)r(jià)上漲的最要緊動(dòng)因。

2.一般居民將房地產(chǎn)投資列為個(gè)人投資理財(cái)?shù)闹匾x項(xiàng)，此種傾向促進(jìn)了南京市商品房及二手房房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定并接著小幅提升

依照抉策70典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)近期數(shù)據(jù)，已購(gòu)置商品房業(yè)主中80%左右購(gòu)買(mǎi)目為是自住，20%為投資。投資份額中一部分是屬于作為家庭理財(cái)項(xiàng)目長(zhǎng)期投資，另一部分屬于短線(xiàn)投資。依照相關(guān)數(shù)據(jù)分析，第二次三次交易的二手房占整個(gè)二手房交易的比例有攀升趨勢(shì)，講明一般居民將房地產(chǎn)投資列為個(gè)人投資理財(cái)?shù)闹匾x項(xiàng)，從而促進(jìn)了南京市商品房及二手房房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定并接著小幅提升。

3.土地價(jià)格的接著上升讓市場(chǎng)降低了對(duì)以后房?jī)r(jià)可能下降的期望

一般來(lái)講，地價(jià)占房?jī)r(jià)的25%是一個(gè)正常的比例，我中心房?jī)r(jià)構(gòu)成分析顯示，目前南京市商品房土地成本占房?jī)r(jià)的50%以上。造成這種狀況的緣故是土地的供應(yīng)的相對(duì)短缺，土地價(jià)格的接著上升讓市場(chǎng)降低了對(duì)以后房?jī)r(jià)可能下降的期望。

4.開(kāi)發(fā)商為了維持較高的整體利潤(rùn)，使用定期漲價(jià)的方法推動(dòng)了南京市房?jī)r(jià)的上升

依照抉策70典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京市場(chǎng)上正在熱銷(xiāo)的許多樓盤(pán)項(xiàng)目以月度為時(shí)刻單位定額漲價(jià)，有的樓盤(pán)每月加價(jià)50-200元/平米，甚至一個(gè)季度加價(jià)達(dá)600元/平米。

5.房?jī)r(jià)收入比對(duì)房?jī)r(jià)上漲空間的阻礙

依照抉策地產(chǎn)研究中心《2003年上半年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》第三節(jié)價(jià)格研究統(tǒng)計(jì)"各收入層次的消費(fèi)者可承受的單價(jià)與總價(jià)數(shù)據(jù)表"顯示，77%的人家庭年收入與南京市目前實(shí)際房屋總價(jià)平均水平的比值在8.25倍以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出事實(shí)上際承受能力，而房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)人均可支配收入增長(zhǎng)幅度。從國(guó)際上對(duì)房?jī)r(jià)收入比的分析標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，南京市的房?jī)r(jià)收入比水平已講明南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)已屬過(guò)熱狀態(tài)，房?jī)r(jià)上漲空間差不多專(zhuān)門(mén)小。然而，從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、旺盛的市場(chǎng)需求、比較高的投資增長(zhǎng)率三個(gè)方面研究目前南京市房?jī)r(jià)水平，目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)仍處在大勢(shì)上揚(yáng)的曲線(xiàn)上，為較熱時(shí)期。

6.市場(chǎng)對(duì)商鋪、寫(xiě)字樓項(xiàng)目的投資增長(zhǎng)降溫，南京市房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于理性

從租金收益和短期炒作回報(bào)兩個(gè)角度分析對(duì)商鋪、寫(xiě)字樓的投資，目前南京市的房市投資回報(bào)率并不高，浙江等地區(qū)民間資本組成的炒房團(tuán)，今年下半年開(kāi)始已有獲利退出的跡象，為南京市房市降溫帶來(lái)可能。

7.都市化戰(zhàn)略進(jìn)程的實(shí)施，導(dǎo)致房?jī)r(jià)水平走高

隨著南京都市化目標(biāo)的確定，都市規(guī)劃的逐步實(shí)施，都市定位的逐步明晰，與周邊都市群的聯(lián)系日趨緊密，依據(jù)南京市都市化進(jìn)程的要求，15年內(nèi)每年需新增都市建筑面積為400萬(wàn)平米，而各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，目前南京市房地產(chǎn)進(jìn)展速度已略快于都市化的進(jìn)程，同時(shí)房?jī)r(jià)水平處于較高位置。表現(xiàn)在各片區(qū)，如城中、城南、城北、江寧的地鐵沿線(xiàn)物業(yè)價(jià)格持續(xù)走高，這要緊因?yàn)榻煌?、市政配套的完善使沿線(xiàn)的物業(yè)增值、沿線(xiàn)的商業(yè)設(shè)施行情看漲，如沿江大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃中，關(guān)于江北和沿江房地產(chǎn)最直接的阻礙確實(shí)是交通及市政配套的直接改善，這種改善直接拉動(dòng)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售并導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。以上對(duì)阻礙近期南京市房?jī)r(jià)的相關(guān)因素分析，是從微觀的角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格狀況及走勢(shì)進(jìn)行的研究，目前的相關(guān)指標(biāo)顯示，短期內(nèi)南京市房?jī)r(jià)的變動(dòng)將相對(duì)穩(wěn)定；因此若考慮到GDP增長(zhǎng)、投資、物價(jià)水平、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的有關(guān)政策、其它行業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r等國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的阻礙因素，2004年，阻礙南京市房?jī)r(jià)水平的不確定因素較多。第四節(jié)消費(fèi)者調(diào)查研究消費(fèi)決定供給，消費(fèi)者是市場(chǎng)的微觀主體，這就決定了消費(fèi)者調(diào)查是市場(chǎng)調(diào)查的一項(xiàng)要緊內(nèi)容。購(gòu)房者是房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者，對(duì)南京市購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)查研究，準(zhǔn)確了解購(gòu)房者的購(gòu)房需求特征的變化，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)、為開(kāi)發(fā)商等開(kāi)發(fā)及投資提供重要參考，對(duì)促進(jìn)和推進(jìn)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康進(jìn)展具有重要意義。

消費(fèi)者調(diào)查是本報(bào)告的中心內(nèi)容，依照江南購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部三季度的會(huì)員資料，從購(gòu)房者年齡、學(xué)歷和收入等差不多特征，面積和單價(jià)等需求特征和付款方式等行為特征三方面進(jìn)行分析。

一、背景資料

調(diào)查時(shí)刻：在江南購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部所擁有的會(huì)員中，選取登記時(shí)刻跨度為2003年7月1日至2003年9月30日。

1.樣本特征

（1）在南京居住3年以上的常住人口；

（2）打算在1年內(nèi)購(gòu)房的準(zhǔn)購(gòu)房者；

（3）所選擇的購(gòu)房意向區(qū)域?yàn)槟暇┏菂^(qū)六大片區(qū)（江北、浦口、六合、溧水等不包括在內(nèi)）。

（4）樣本容量：從總共擁有12562名購(gòu)房會(huì)員的俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)中通過(guò)隨機(jī)抽樣方法獵取樣本，樣本大小為2016名，通過(guò)樣本的甄選，獲得有效樣本為1985名。該樣本容量可保證可信度在97%以上，而誤差范圍在3%以?xún)?nèi)。

2.研究方法

（1）調(diào)研方法：本次調(diào)研要緊從會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)抽取樣本之外，還采納了電話(huà)訪談的調(diào)研方法。

（2）分析方法：通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行編碼，錄入數(shù)據(jù)庫(kù)，利用SPSS、EXCEL等軟件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。

3.研究指標(biāo)

（1）購(gòu)房者差不多特征

（2）購(gòu)房者購(gòu)房需求特征

（3）購(gòu)房者購(gòu)房行為特征

二、購(gòu)房者差不多情況分析

1.年齡結(jié)構(gòu)分析

將購(gòu)房者按年齡高低分成25歲以下、26-35、36-45、46-55和55歲以上五組。各年齡段結(jié)構(gòu)比例圖如下：

圖4-1購(gòu)房者年齡結(jié)構(gòu)比例圖

能夠看出，購(gòu)房者年齡要緊已26-35歲年齡段的中青年為主，其比例達(dá)到46%，其次按比例大小依次分不為36-45、25歲以下、46-55和55歲以上。

圖4-2購(gòu)房者年齡結(jié)構(gòu)對(duì)比圖

由上圖可見(jiàn)，與上半年相比25歲以下、46-55和55歲以上年齡組的三季度的購(gòu)房比例稍有上升，而其余年齡組的需求比例則有相應(yīng)下降。

由前三季度的數(shù)據(jù)能夠看出，26-35歲年齡段的青年是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體消費(fèi)者，他們組成購(gòu)房群體的主力。

2、學(xué)歷分析

圖4-3購(gòu)房者學(xué)歷結(jié)構(gòu)圖

結(jié)構(gòu)圖表明，購(gòu)房者依學(xué)歷分布大小次序分不為高中以下、大專(zhuān)、本科及本科以上，恰好是按學(xué)歷由低到高排列次序。大專(zhuān)及高中以下的購(gòu)房者占總購(gòu)房者的63%，而大本及以上購(gòu)房者的比例為37%。

3.收入結(jié)構(gòu)分析

圖4-4購(gòu)房者收入水平結(jié)構(gòu)對(duì)比圖

統(tǒng)計(jì)圖表明，購(gòu)房群體中家庭收入要緊集中在3-8萬(wàn)元之間，大約占總購(gòu)房群體的70%左右；其中3-5萬(wàn)元中等收入的購(gòu)房者的購(gòu)房比例最高，還有上升趨勢(shì)，比上半年提高近5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到50%；8萬(wàn)元以上的購(gòu)房者比例維持在10%左右。中等收入群體是房地產(chǎn)市場(chǎng)的要緊消費(fèi)者，高收入者只占10%。

三、購(gòu)房需求分析

1.面積需求分析

圖4-5購(gòu)房者面積需求對(duì)比圖

由圖可得，目前購(gòu)房者對(duì)面積的需求要緊以71-110平方米為主，其比例超過(guò)64%，比上季度的相應(yīng)比例上升了4個(gè)百分點(diǎn)。與上半年的需求比例相比，71-90平方米的比例上升了4.8個(gè)百分點(diǎn)，110-150平方米的比例下降了3.7個(gè)百分點(diǎn)。90-110平方米的比例差不多上沒(méi)有變化，其它面積比例變化也不明顯。

2.收入與可承受價(jià)位交叉分析

按家庭收入的高低對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行分組，然后對(duì)各組家庭的不同期望購(gòu)房?jī)r(jià)格進(jìn)行分析，得下圖。

圖4-6購(gòu)房者的家庭收入與期望價(jià)格的交叉比較圖

由上圖能夠得出，對(duì)高價(jià)房的需求比例隨著家庭收入的增張而增加。以4001-5000元房的需求比例為例加以講明，按家庭收入由低到高排列，該種房的需求比例由0到9%再到25%最后達(dá)到29%，呈現(xiàn)一個(gè)不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，可見(jiàn)，購(gòu)房者的收入狀況和房子的價(jià)格共同決定了該群體的消費(fèi)行為，對(duì)高價(jià)位房的預(yù)期是以較高的收入水平為條件的。

3.套型選擇

圖4-7購(gòu)房者套型需求結(jié)構(gòu)圖

需求量較大的幾種套型分不為三室二廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)、二室一廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)和三室二廳二衛(wèi)。其它的套型結(jié)構(gòu)市場(chǎng)需求比例十分有限，總需求比例只有10%左右。二室二廳二衛(wèi)、三室一廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)和一室一廳一衛(wèi)的需求比例不高，與其設(shè)計(jì)情況和消費(fèi)群體的專(zhuān)門(mén)性有關(guān)。

四、購(gòu)房者行為分析

1.付款方式分析

圖4-8購(gòu)房者付款方式對(duì)比圖

如圖所示，購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房子的付款方式要緊以按揭付款為主，比例達(dá)到69%，比上半年提高了近3個(gè)百分點(diǎn)，分期付款的比例下降了3個(gè)百分點(diǎn)，一次性付款的比例差不多沒(méi)有變化。由于貨幣支付能力等因素的阻礙，購(gòu)房者依舊鐘情于按接付款方式。

2.年齡與付款方式交叉分析

圖4-10年齡與付款方式交叉對(duì)比圖

能夠看出，各年齡段的購(gòu)房者都以按揭付款作為他們的要緊付款方式，但隨著年齡的增長(zhǎng)按揭付款的比例不斷下降，由71%降到53%；各年齡段分期付款的比例差不多上沒(méi)有太大變化，都落在12%至18%6個(gè)百分點(diǎn)的區(qū)間內(nèi)；隨著年齡的增長(zhǎng)，一次性付款的比例呈不斷的增長(zhǎng)趨勢(shì)。究其緣故要緊與不同的消費(fèi)觀念和儲(chǔ)蓄水平有關(guān)，中青年的有較為現(xiàn)代的消費(fèi)觀念，決定了他們以按揭方式付款的比例超過(guò)了70%，而年齡較大的消費(fèi)者尤其是55歲以上的消費(fèi)者有了一定的儲(chǔ)蓄，比年輕人更有能力一次性付款進(jìn)行消費(fèi)。

3.購(gòu)房動(dòng)機(jī)與付款方式交叉分析

圖4-11購(gòu)房動(dòng)機(jī)與付款方式交叉比較圖

由上圖看出，按揭付款成為所有購(gòu)房動(dòng)機(jī)的首要付款方式，其中結(jié)婚動(dòng)機(jī)的比例最高達(dá)到83%，拆遷動(dòng)機(jī)的最小，也有57%。分期付款的比例沒(méi)有太大差不，最大最小比例差也只有8%。一次性付款比例較高的動(dòng)機(jī)有拆遷和投資，拆遷者有一定數(shù)量的資金預(yù)備，投資者大差不多上有一定資本的人，這就使得他們的一次性付款比例分不達(dá)到28%和24%。

4.購(gòu)房者對(duì)三季度商品房售價(jià)的認(rèn)可程度分析

在對(duì)購(gòu)房者對(duì)南京市房?jī)r(jià)的調(diào)查中，能夠發(fā)覺(jué)80%以上的人對(duì)現(xiàn)有的房?jī)r(jià)表示不能同意和不滿(mǎn)。只有15%左右的消費(fèi)者能同意現(xiàn)有房?jī)r(jià)，可見(jiàn)，大部分人的購(gòu)房消費(fèi)比較吃力，然而房地產(chǎn)市場(chǎng)還呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的繁榮景象，究其緣故有：

（1）住房是人的生活必需品，為了生存，他們必須求得一容身之所，加之以拆遷、結(jié)婚等因素，使得某些消費(fèi)者不得不進(jìn)行購(gòu)房消費(fèi)。

（2）寬敞購(gòu)房者預(yù)期價(jià)格層次的商品房的供給嚴(yán)峻不足，這種結(jié)構(gòu)性矛盾的存在使得他們不得不選擇高出自己的承受能力的"高"價(jià)房進(jìn)行消費(fèi)。第五節(jié)生活指數(shù)評(píng)價(jià)2003年8月建立的抉策地產(chǎn)研究中心南京市區(qū)域生活指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)，是通過(guò)科學(xué)設(shè)計(jì)的模型，該系統(tǒng)模型要緊用來(lái)評(píng)定都市各片區(qū)、各樓盤(pán)的生活便利程度，并給出區(qū)域生活便利指數(shù)、區(qū)域進(jìn)展綜合評(píng)價(jià)和專(zhuān)項(xiàng)分析，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行樓盤(pán)開(kāi)發(fā)提供理性的參考。在前期模型的基礎(chǔ)上，我中心對(duì)模型進(jìn)行了進(jìn)一步的完善。一、生活指數(shù)評(píng)價(jià)

1.區(qū)域生活指數(shù)模型的進(jìn)一步完善

生活指數(shù)模型是抉策地產(chǎn)研究中心2003年8月繼南京市房地產(chǎn)70典型樓盤(pán)指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)建立后，建立的阻礙生活便利程度的各項(xiàng)信息分析系統(tǒng)；運(yùn)用德?tīng)柗品ㄍㄟ^(guò)對(duì)各指標(biāo)的計(jì)算打分，同時(shí)利用MATLAB軟件，來(lái)評(píng)定區(qū)域生活便利程度的方法。

2003年第三季度，由于都市規(guī)劃的接著加大，在生活指數(shù)的評(píng)價(jià)上越來(lái)越為社會(huì)所期待，我們對(duì)模型進(jìn)行了進(jìn)一步修正：首先我們從南京市人口地理角度進(jìn)行了板塊劃分，對(duì)幾十個(gè)小版塊進(jìn)行評(píng)價(jià)并給予基礎(chǔ)評(píng)定；在此基礎(chǔ)上，對(duì)原有模型中阻礙居民日常生活水平的各因素：包括交通、學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、文娛休閑場(chǎng)所、超市、商店、餐飲場(chǎng)所等指標(biāo)（利用這些指標(biāo)我們?cè)?jīng)對(duì)南湖、百家湖、岔路口、山西路四個(gè)片區(qū)分不進(jìn)行了生活指數(shù)評(píng)價(jià)）進(jìn)行了進(jìn)一步的設(shè)計(jì)與修訂，設(shè)計(jì)了雙層加權(quán)指標(biāo)共8項(xiàng)，這些指標(biāo)項(xiàng)目為：區(qū)域交通設(shè)施完備程度、區(qū)域環(huán)境愛(ài)護(hù)程度、區(qū)域商業(yè)設(shè)施完備程度、區(qū)域醫(yī)療設(shè)施完備程度、區(qū)域休閑設(shè)施完備數(shù)、區(qū)域教育設(shè)施完備程度、代表社區(qū)提供物業(yè)治理項(xiàng)目數(shù)、典型社區(qū)居民中意程度。對(duì)這些因素建立了雙重加權(quán)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目模型：

利用那個(gè)模型，我們能夠?qū)Ω蠓秶鷥?nèi)的片區(qū)進(jìn)行生活指數(shù)評(píng)價(jià)。

表5-1區(qū)域生活指標(biāo)雙重加權(quán)評(píng)定模型（5分制）阻礙因素總權(quán)重(w)分級(jí)指標(biāo)及分權(quán)重（w）區(qū)域交通設(shè)施完備程度0.15公交線(xiàn)路總里程（0.45）中心點(diǎn)距市中心直線(xiàn)距離（0.35）是否有輕軌、地鐵、快速交通環(huán)線(xiàn)的規(guī)劃（0.20）區(qū)域環(huán)境質(zhì)量0.15周邊植被覆蓋率（0.50）地域風(fēng)貌（0.30）屬幾級(jí)地（0.20）區(qū)域商業(yè)設(shè)施完備程度0.15超市、便利店密度（0.45）大型商貿(mào)場(chǎng)所密度（0.25）農(nóng)貿(mào)易市場(chǎng)密度（0.30）區(qū)域醫(yī)療設(shè)施完備程度0.1510公里范圍醫(yī)療機(jī)構(gòu)數(shù)（所）（0.50）距離片區(qū)中心最近的三級(jí)以上醫(yī)院的距離及名稱(chēng)（0.50）區(qū)域休閑設(shè)施完備數(shù)0.15每平方公里體育場(chǎng)館數(shù)（0.45）每平方公里中檔餐飲服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)（0.25）每平方公里文化娛樂(lè)場(chǎng)所數(shù)（0.30）區(qū)域教育設(shè)施完備程度0.15大學(xué)、展覽館密度（0.25）中小學(xué)密度（0.45）幼教服務(wù)機(jī)構(gòu)密度（0.30）代表社區(qū)居民居住中意程度（5分制）0.1通過(guò)小型抽樣調(diào)查獲得有關(guān)：居民對(duì)社區(qū)保安標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、保潔標(biāo)準(zhǔn)的態(tài)度得出的綜合分。2.測(cè)評(píng)結(jié)果

近期我中心對(duì)江蘇路小區(qū)、將軍路不墅區(qū)、丹鳳街、三汊河片區(qū)進(jìn)行了小型片區(qū)生活便利指數(shù)評(píng)定，通過(guò)MATLAB軟件的計(jì)算，評(píng)定結(jié)果如下：

表5-2小型片區(qū)生活便利指數(shù)評(píng)定結(jié)果列表小片區(qū)名稱(chēng)吉祥庵片區(qū)將軍路不墅區(qū)富貴山小區(qū)三汊河片區(qū)所屬大區(qū)城北江寧城東河西生活指數(shù)3.854.054.454.10小片區(qū)均價(jià)3500380045005000

以上評(píng)定結(jié)果橫向與其他小型片區(qū)生活指數(shù)的比較、縱向與附近小型片區(qū)生活指數(shù)的比較都有事實(shí)上際的意義。對(duì)樓盤(pán)選點(diǎn)時(shí)期、樓盤(pán)項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)期都能夠作為重要的參考。抉策地產(chǎn)研究中心立即建立的南京市人口地理電子地圖，將開(kāi)通樓盤(pán)信息查詢(xún)、生活指數(shù)評(píng)定等多種功能，并對(duì)社會(huì)各界開(kāi)放使用。

二、典型樓盤(pán)生活指數(shù)評(píng)價(jià)

1.典型樓盤(pán)生活指數(shù)的進(jìn)一步完善

抉策地產(chǎn)研究中心典型樓盤(pán)生活指數(shù)模型是建立在區(qū)域生活指數(shù)模型基礎(chǔ)上，可對(duì)典型樓盤(pán)進(jìn)行生活指數(shù)評(píng)定。該系統(tǒng)充分考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值構(gòu)成，對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房過(guò)程可提供有效參考，并可為房產(chǎn)投資項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售、收益狀況提供側(cè)面參考。

樓盤(pán)生活指數(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)系統(tǒng)包括：周邊環(huán)境、交通環(huán)境、醫(yī)療教育環(huán)境、樓盤(pán)套內(nèi)設(shè)施完備數(shù)、小區(qū)內(nèi)設(shè)施完備數(shù)、業(yè)主情況、樓盤(pán)物業(yè)服務(wù)水平及其分級(jí)指標(biāo)，對(duì)阻礙樓盤(pán)生活便利程度的各指標(biāo)建立打分標(biāo)準(zhǔn)，并在70樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)平臺(tái)上對(duì)模型所涉及的信息項(xiàng)目進(jìn)行每月信息跟蹤，模型如下：

圖5-3典型樓盤(pán)生活指標(biāo)雙重加權(quán)評(píng)定模型（5分制）阻礙因素總權(quán)重(W)分級(jí)指標(biāo)分權(quán)重（W）樓盤(pán)套內(nèi)設(shè)施完備數(shù)0.10依據(jù)設(shè)施完備數(shù)評(píng)級(jí)打分小區(qū)內(nèi)設(shè)施完備數(shù)0.10周邊植被覆蓋率0.20周邊文化場(chǎng)館施數(shù)0.30周邊植被覆蓋率0.20周邊治安0.25所處大片區(qū)生活指數(shù)0.25交通環(huán)境0.15距市中心直線(xiàn)距離0.351公里內(nèi)設(shè)站點(diǎn)的公交線(xiàn)路條數(shù)0.45交通規(guī)劃0.20醫(yī)療教育環(huán)境0.2510公里范圍醫(yī)療機(jī)構(gòu)數(shù)0.30是否有社區(qū)醫(yī)療救助機(jī)構(gòu)0.20距離社區(qū)最近的三級(jí)以上醫(yī)院的距離及名稱(chēng)0.30幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)0.20業(yè)主情況0.10職業(yè)結(jié)構(gòu)比例0.25業(yè)主入住中意度0.30職業(yè)結(jié)構(gòu)比例0.25購(gòu)房目的比例0.20樓盤(pán)服務(wù)水平0.10保安標(biāo)準(zhǔn)0.25保潔標(biāo)準(zhǔn)0.25物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.25可提供的其它服務(wù)項(xiàng)目0.25

依照以上樓盤(pán)生活指數(shù)評(píng)定模型,可計(jì)算某樓盤(pán)生活便利程度，該指數(shù)可作為推斷某樓盤(pán)便利程度的標(biāo)準(zhǔn)。

2.典型樓盤(pán)生活指數(shù)測(cè)評(píng)及測(cè)評(píng)結(jié)果

依照測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)MATLAB軟件的計(jì)算，對(duì)6個(gè)典型樓盤(pán)進(jìn)行了樓盤(pán)生活指數(shù)的評(píng)定，結(jié)果如下：

表5-4典型樓盤(pán)生活指數(shù)結(jié)論表樓盤(pán)名稱(chēng)東恒.陽(yáng)光嘉園翠屏國(guó)際城天同苑翠島花城朗詩(shī)熙園蘇寧.千秋情緣物業(yè)類(lèi)型住宅不墅商住兩用住宅住宅住宅所屬大區(qū)城北江寧城東城南城中河西生活指數(shù)4.104.164.424.084.684.10樓盤(pán)均價(jià)430035005300400061005000以上結(jié)果可為購(gòu)房提供消費(fèi)引導(dǎo)，抉策地產(chǎn)研究中心建議，在相同價(jià)位段的樓盤(pán)項(xiàng)目中選擇生活指數(shù)得分較高的項(xiàng)目，近期我們將與媒體合作，推出2003年度南京市樓盤(pán)生活指數(shù)系列評(píng)定。

三、典型樓盤(pán)性?xún)r(jià)比分析

以下是依照樓盤(pán)價(jià)位與典型樓盤(pán)生活指數(shù)值的相關(guān)性分析所設(shè)計(jì)的樓盤(pán)性?xún)r(jià)比分析模型，價(jià)位區(qū)間標(biāo)尺為數(shù)值1-5，分不代表2000元/平米以下區(qū)間、2000-3000元/平米區(qū)間、3000-4000元/平米區(qū)間、4000-5000元/平米區(qū)間，在同樣價(jià)位下樓盤(pán)生活指數(shù)較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)發(fā)如此的樓盤(pán)較有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。生活指數(shù)標(biāo)尺：1-5分。兩項(xiàng)指數(shù)交叉點(diǎn)位于兩個(gè)不同的區(qū)間。依照表5-4數(shù)據(jù)，我們對(duì)六個(gè)典型樓盤(pán)進(jìn)行了樓盤(pán)性?xún)r(jià)比測(cè)評(píng)，結(jié)果如下：

圖5-1樓盤(pán)性?xún)r(jià)比測(cè)評(píng)圖

圖示顯示，在統(tǒng)一價(jià)格區(qū)間內(nèi)，如代表樓盤(pán)價(jià)位區(qū)間的方形點(diǎn)落在代表樓盤(pán)生活指數(shù)的菱形點(diǎn)內(nèi)層，講明其性?xún)r(jià)比較高，生活便利程度較高，反之如落在外層，講明相對(duì)同等價(jià)位的樓盤(pán)，其生活便利程度低，性?xún)r(jià)比也較低。

從生活指數(shù)評(píng)定到性?xún)r(jià)比模型的設(shè)計(jì)，其要緊宗旨確實(shí)是合理的評(píng)價(jià)房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為市場(chǎng)提供參考，對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與消費(fèi)者理性消費(fèi)來(lái)講，差不多上有積極意義的。

通過(guò)以上典型樓盤(pán)生活指數(shù)及性?xún)r(jià)比綜合分析，抉策地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，目前南京市樓盤(pán)項(xiàng)目存在以下幾個(gè)誤區(qū)：（1）已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)項(xiàng)目區(qū)位意識(shí)較弱，表現(xiàn)在同區(qū)位品質(zhì)價(jià)格差異較大，如同樣是城東風(fēng)景區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)，產(chǎn)品檔次專(zhuān)門(mén)駁雜；

（2）開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)細(xì)分意識(shí)及產(chǎn)品份額意識(shí)較弱，表現(xiàn)在各類(lèi)樓盤(pán)設(shè)計(jì)跟風(fēng)、同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)峻；（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)導(dǎo)向性意識(shí)較弱，下工夫細(xì)致規(guī)劃的項(xiàng)目較少，表現(xiàn)為項(xiàng)目設(shè)計(jì)較為粗放，在樓盤(pán)品質(zhì)上追求概念重于實(shí)際效用。因此，造成目前這種狀況的大背景是產(chǎn)品短缺，在今后的進(jìn)展中，隨著市場(chǎng)日趨成熟將有所改觀。抉策地產(chǎn)研究中心將對(duì)以上問(wèn)題做長(zhǎng)期的、專(zhuān)項(xiàng)深度調(diào)研。第六節(jié)廣告監(jiān)測(cè)與研究抉策地產(chǎn)研究中心媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)是運(yùn)用科學(xué)的監(jiān)測(cè)模型、借助數(shù)據(jù)庫(kù)軟件對(duì)南京市房地產(chǎn)廣告投放進(jìn)行的監(jiān)測(cè)研究，定期公布南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的廣告動(dòng)態(tài)信息。在六大指標(biāo)體系中，抉策廣告投放監(jiān)測(cè)工作的意義在于，分析開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略，對(duì)比其銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)進(jìn)行相關(guān)性分析，從而更加深入的透析市場(chǎng)。

一、第三季度南京市房地產(chǎn)平面廣告投放監(jiān)測(cè)

本期報(bào)告基于我中心《2003年上半年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)常規(guī)研究報(bào)告》廣告分析部分，以2003年9月1日至10月31天的廣告監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)第三季度南京市房地產(chǎn)廣告的投放排名、投放總額、投放頻率、各區(qū)域樓盤(pán)廣告公布量排名、各開(kāi)發(fā)商投放量排名及媒體分布、南京市房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)廣告主題跟蹤等多方面進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)南京各平面媒體阻礙度、消費(fèi)者的媒體偏好與媒體阻礙度排名進(jìn)行進(jìn)一步的研究。

本期平面媒體監(jiān)測(cè)范圍包括《南京日?qǐng)?bào)》、《周末》、《星期五》、《揚(yáng)子晚報(bào)》、《南京晨報(bào)》、《金陵晚報(bào)》、《現(xiàn)代快報(bào)》、《服務(wù)導(dǎo)報(bào)》、《江南時(shí)報(bào)》、《江蘇商報(bào)》。

2003年9、10月份南京房地產(chǎn)廣告要緊由住宅、商鋪和寫(xiě)字樓構(gòu)成，其中住宅、商住寫(xiě)字樓類(lèi)項(xiàng)目的廣告刊登量較高。

2003年9、10月份南京房地產(chǎn)廣告仍然要緊集中在《南京日?qǐng)?bào)》、《揚(yáng)子晚報(bào)》《現(xiàn)代快報(bào)》、《星期五》等都市類(lèi)報(bào)紙上，其中《現(xiàn)代快報(bào)》、《金陵晚報(bào)》在房產(chǎn)廣告市場(chǎng)中的市場(chǎng)份額較其它媒體大；

2003年9、10月份投放總量前三名的區(qū)域是江寧、城中和河西三大區(qū)域；

2003年9、10月份南京地區(qū)房產(chǎn)廣告要緊以較大規(guī)格的雙通欄、通欄彩色廣告為主。

二、2003年8月南京市樓盤(pán)報(bào)紙平面廣告投放統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及分析

依照抉策地產(chǎn)研究中心媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，得出2003年9、10月南京市房地產(chǎn)平面廣告投放各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)與分析。

1.投放量排名

9、10月份南京樓盤(pán)平面廣告投放總量為1919.8個(gè)通欄廣告，其中盤(pán)谷亞泰廣場(chǎng)以116.5個(gè)通欄的總投放量排名第一，蘇寧.千秋情緣以55個(gè)通欄的總投放量排名第二，福鑫國(guó)際大廈以54.5個(gè)通欄的總投放量排名第三，。從單次投放版面角度統(tǒng)計(jì)，盤(pán)谷亞泰廣場(chǎng)、蘇寧.千秋情緣和福鑫國(guó)際大廈的單次投放版面排名前三位，分不達(dá)到單次投放116.5、55和54.5個(gè)通欄大小。（見(jiàn)圖表）

2.投放頻率排名

從投放頻率角度統(tǒng)計(jì)，盤(pán)谷亞泰廣場(chǎng)、蘇寧.千秋情緣和福鑫國(guó)際大廈三個(gè)樓盤(pán)排名前三位，分不達(dá)到每隔0.52、1.11和1.12日投放1個(gè)通欄廣告。相關(guān)統(tǒng)計(jì)見(jiàn)下表：

樓盤(pán)名投放版面總量投放總額排名（元）投放總量排名投放總次數(shù)投放頻率（每隔幾日投放1個(gè)通欄廣告）單次投放版面

盤(pán)谷亞泰廣場(chǎng)116.58155001320.523.64

蘇寧.千秋情緣553850002141.113.92

福鑫國(guó)際大廈54.53815003221.122.47

儒林雅居503500004181.222.77

天泓山莊43.53045005141.403.10

都市桃園433010006121.423.58

百家湖花園382660007161.602.37

麗晶國(guó)際37.5262500891.634.16

同曦鳴城37.52625009111.633.40

陽(yáng)光之旅37.526250010151.632.5

表6-12003年9、10月南京市樓盤(pán)報(bào)紙平面廣告投放量統(tǒng)計(jì)表

（注：本報(bào)告中所有平面廣告公布版面量統(tǒng)計(jì)以數(shù)值1表示1個(gè)通欄廣告，廣告價(jià)格計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)采納7000元/通欄的平均水平）

3.分區(qū)域投放量統(tǒng)計(jì)

表6-22003年9、10月南京市樓盤(pán)平面廣告分區(qū)域投放量統(tǒng)計(jì)表

樓盤(pán)所屬大區(qū)投放廣告次數(shù)投放廣告版面總量投放廣告總量排名

江寧1904951

城中1674502

河西95289.23

城南842544

城東802235

城北33826

江北1854.57

南京樓盤(pán)平面廣告投放總量分區(qū)域統(tǒng)計(jì)顯示，2003年9、10月份投放總量前三名的區(qū)域是江寧、城中和河西三大區(qū)域，分不達(dá)到495、450和289.2個(gè)通欄廣告，城南區(qū)域廣告投放版面達(dá)254個(gè)通欄，城東區(qū)域廣告投放版面達(dá)223個(gè)通欄，城北、江北樓盤(pán)廣告投放版面總量則相對(duì)較低。

4.物業(yè)類(lèi)廣告投放量統(tǒng)計(jì)

表6-3:2003年9、10月南京市分物業(yè)樓盤(pán)平面廣告投放量統(tǒng)計(jì)圖

物業(yè)類(lèi)型投放總量（通欄數(shù)）