大廈住宅部分競標(biāo)策劃方案

按港豐大廈競標(biāo)方案（住宅部分）港豐大廈項(xiàng)目簡介市場調(diào)研部分XX地產(chǎn)2001年深圳市潛在顧客整體調(diào)研報(bào)告樣本數(shù)：2000人潛在客戶置業(yè)特點(diǎn)小區(qū)環(huán)境最受關(guān)注小區(qū)周圍自然環(huán)境、生活配套設(shè)施和交通條件是市民購房最重視的三項(xiàng)因素。小區(qū)周邊自然環(huán)境已成為潛在客戶購房是最重視的因素，相對(duì)之下價(jià)格因素所處的重要程度差不多成為第二層面潛在客戶考慮的問題，也就表明深圳的住宅消費(fèi)市場差不多由價(jià)格引導(dǎo)型進(jìn)展到環(huán)境引導(dǎo)型，這也表明深圳居民的生活目標(biāo)向追求生活質(zhì)量和享受生活方向進(jìn)展。周邊生活配套設(shè)施、交通條件和區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施也是潛在客戶購房時(shí)重視的因素，也就證明了住宅銷售過程不僅是賣住宅的過程，同時(shí)也是賣服務(wù)、賣配套的過程。戶型結(jié)構(gòu)和廳室布局也較受重視相比之下，潛在客戶對(duì)進(jìn)展商品牌、建筑風(fēng)格的重視程度比較低。居住首選福田最適合居住的區(qū)域首選福田、南山取代羅湖列居次席。福田是潛在客戶認(rèn)為是深圳最適合居住的地點(diǎn)，而南山居其次且比例與福田相差不大，表明在潛在客戶心目中，對(duì)南山的認(rèn)同度相當(dāng)高福田新區(qū)熱銷福田是市民最有可能購買的區(qū)域，南山居其次。這一結(jié)論表明深圳市住宅購買西移趨勢更為明朗，且力度在不斷加強(qiáng)，南山地產(chǎn)的進(jìn)展存在較大的市場機(jī)遇。綠化小區(qū)受親睞以綠化和樹木為主的小區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)方案是潛在客戶最喜愛的。喜愛內(nèi)容比例（%）以綠化和樹木為主65.90以水景為主14.33以大面積活動(dòng)廣場為主12.38以體育器材為主3.42以新奇沒有見過的景觀為主1.02以游戲設(shè)施為主0.37其他0.92合計(jì)100綠色是小區(qū)內(nèi)不可缺少景觀，且最為潛在客戶看重的，從另一方面來講是綠化好的小區(qū)最有可能打動(dòng)潛在客戶并促使其購買。以水景和大面積活動(dòng)廣場為主的小區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)方法也受到潛在客戶的喜愛，因此開發(fā)商能夠依照樓盤特點(diǎn)，采納多種環(huán)境設(shè)計(jì)方法的組合以滿足不同類型潛在客戶的需要。標(biāo)新立異和純娛樂性環(huán)境設(shè)計(jì)不太合適潛在顧客群的審美觀和傳統(tǒng)心理。喜愛濱海風(fēng)格熱帶濱海建筑風(fēng)格和歐陸風(fēng)格是被訪者喜愛的建筑風(fēng)格類型。建筑風(fēng)格比例（%）熱帶海濱建筑風(fēng)格32.07歐陸風(fēng)格31.60江南民居風(fēng)格12.05中國嶺南建筑風(fēng)格10.01美式風(fēng)格6.39中國北方建筑風(fēng)格4.36其他3.52合計(jì)100三年以內(nèi)購房今后三年是潛在顧客打算購房的集中時(shí)期，尤其是在2003年人數(shù)較多。大部分被訪者購買用途為自住。三房是需求主體100平方米左右的三房是市場需求的主體。需求戶型需求比例需求平均面積一房2.5047.70兩房一廳11.2076.65兩房兩廳25.9380.73三房一廳5.7496.47三房兩廳46.02104.64四房6.85139.47五房及以上1.76191.11合計(jì)100100平方米左右的三房是市場需求的主體，尤其是三房兩廳的市場需求程度較高，其次是兩房兩廳和兩房一廳的需求較多。一房、兩房、三房、四房的需求比例是1：15：21：3。在面積上，三房在100平方米左右，兩房在80平方米左右，一房在50平方米左右，四房在140平方米左右，五房及以上則在200平方米以上。鐘愛小高層小高層的需求仍為市場主體。小高層（9—18層）仍是潛在顧客選擇的要緊建筑類不，而多層帶電梯（5—8層）、高層（19層以上）及多層無電梯建筑類不間的需求比例相差只在3個(gè)點(diǎn)左右，需求較為平均。平面結(jié)構(gòu)是主流取向平面的室內(nèi)結(jié)構(gòu)仍是潛在顧客的要緊取向，在非平面結(jié)構(gòu)中，躍式中的需求比例是最高的，其次是復(fù)式。80萬是購房消費(fèi)臨界點(diǎn)20—60萬的單套住宅總價(jià)是潛在顧客比較容易承受的，尤其是總價(jià)在30—50萬之間是潛在顧客承受能力最強(qiáng)的區(qū)間段。有36.9%的潛在客戶表示能夠承擔(dān)40—60萬的總價(jià)；而40.14%的潛在客戶能夠承受40及40萬元以下的總體水平；在100萬以上的總價(jià)則有7.06%情愿承擔(dān)，80萬的總價(jià)相當(dāng)于一個(gè)臨界點(diǎn)，在81—100萬之間能夠同意的潛在客戶僅有8.27%，表明潛在顧客的購買力差不較大，開發(fā)商在制定價(jià)格策略時(shí)應(yīng)盡量幸免81—100萬這一區(qū)域。5000元是均價(jià)分界線單價(jià)4001—6000元/平方米是多數(shù)潛在顧客易承受的價(jià)格區(qū)間。4000—5000元/平方米的單價(jià)是大多數(shù)潛在顧客最容易承受的，比例達(dá)到潛在顧客比例29.01%，能承擔(dān)5001—6000元/平方米的潛在客戶比例達(dá)到25.48%，能承擔(dān)6001—7000元/平方米的潛在顧客比例接近20%，也講明部分潛在顧客的購買力有限，而情愿承擔(dān)單價(jià)超過8000元/平方米的也只有2.86%。10萬首期能同意按揭付款是市民同意的要緊付款方式，10—15萬元是較佳的首付額度。在潛在顧客中，有45.11%的人能夠支付10—15萬元的首期，而15—20萬的首期也有兩成的潛在顧客能承受。2000月供最情愿2000—3000元是按揭方式的潛在顧客最情愿承擔(dān)的月供額度二、區(qū)域潛在顧客置業(yè)特征分析注：考慮到目前深圳市的二線關(guān)設(shè)置及購買力狀況，我們僅對(duì)在羅湖、福田、南山居住的潛在顧客置業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行比較。工作居住同區(qū)最宜消費(fèi)者差不多上依照工作地點(diǎn)來選擇居住地比例（%）可能購買區(qū)域所占比例羅湖福田南山鹽田龍崗寶安居住區(qū)域羅湖27.4742.4925.321.722.580.43福田6.3355.9132.070.844.010.84南山3.1723.0869.681.811.810.45工作區(qū)域與居住區(qū)域一致性比例最高的是福田區(qū)被訪者，而除本區(qū)外，工作地點(diǎn)多集中在羅湖區(qū)。羅湖被訪者要緊在羅湖、福田工作。與羅湖、福田被訪者少有在南山工作不同的是，南山被訪者有相當(dāng)部分在福田、羅湖工作。而在南山居住，卻在鹽田上班的可能性極低。南山區(qū)被訪者自我中意度最高南山被訪者對(duì)自己居住區(qū)域的中意程度最高比例（%）深圳最適合居住區(qū)域羅湖福田南山鹽田龍崗寶安現(xiàn)居住區(qū)域羅湖28.8342.1331.062.130.850福田4.6253.1537.181.263.360.42南山1.3419.2075.891.331.790.45跨區(qū)購買將更普遍羅湖區(qū)被訪者外流可能性最大比例（%）工作區(qū)域羅湖福田南山鹽田龍崗寶安香港居住區(qū)域羅湖68.823.53.420.431.281.710.85福田19.5572.914.890.611.020.610.41南山11.6925.5459.3101.301.300.87羅湖被訪者只有不到三成會(huì)選擇原來區(qū)域，42.49%的被訪者會(huì)選擇福田，25.32%的被訪者會(huì)選擇南山，也分不有1.72%，2.58%的人會(huì)選擇鹽田和龍崗。福田的被訪者三成會(huì)流向南山，流向羅湖和龍崗的分不有6.33%和4.01%。南山被訪者外流傾向最小，但也有23.08%會(huì)選擇福田，3.17%的會(huì)選擇羅湖。選擇龍崗的被訪者要緊選擇布吉。建筑風(fēng)格各區(qū)被訪者選擇各異羅湖被訪者更傾向選擇歐陸建筑風(fēng)格比例（%）最喜愛的建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格熱帶海濱風(fēng)格居住區(qū)域羅湖34.7332.33福田29.8130.85南山29.3335.11三、消費(fèi)者市場需求定量報(bào)告小區(qū)周圍自然環(huán)境、生活配套設(shè)施和交通條件是被訪者購房最重視的三項(xiàng)因素。因素比例%小區(qū)周邊自然環(huán)境22.81周邊生活配套設(shè)施17.08交通條件16.53小區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施12.93戶型結(jié)構(gòu)和廳室布局7.2總價(jià)5.63單位3.79位置3.69小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀3.42小區(qū)規(guī)模2.03進(jìn)展商品牌1.94其它1.29建筑風(fēng)格1.11面積0.55合計(jì)100最適合居住的區(qū)域首選取福田，南山取代羅湖列居次席。福田是被訪者最有可能購買的區(qū)域，南山居其次。大部分被訪者購買用途為自住。綠色是被訪者要緊追求的小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)。喜愛內(nèi)容比例%以綠化和樹木為主65以水景為主14.33以大面積活動(dòng)廣場為主12.38以體育器材為主3.42以雕塑景觀為主1.66以新奇沒見過的景觀為主1.02其它0.92以游戲設(shè)施為主0.37合計(jì)100熱帶海濱建筑風(fēng)格和歐陸風(fēng)格是被訪者喜愛的建筑風(fēng)格類型。建筑風(fēng)格比例%熱帶海濱建筑風(fēng)格32.07歐陸風(fēng)格31.6江南居民風(fēng)格12.05中國嶺南建筑風(fēng)格10.01美式風(fēng)格6.39中國北方建筑風(fēng)格4.36其它3.52合計(jì)100報(bào)紙廣告和電視廣告是大伙兒獲知樓盤信息的要緊途徑。渠道單項(xiàng)提及率%報(bào)紙廣告88.3電視廣告36.4房地產(chǎn)信息網(wǎng)站11.9親人\熟人介紹8.7路過看到樓盤條幅廣告4.1雜志廣告3.3戶外廣告3電臺(tái)廣告0.9路邊傳單0.9其它1.6新聞、資訊和電視劇是被訪者最喜愛看的電視節(jié)目。檔目單項(xiàng)提及率%新聞、資訊91.9電視劇39.2體育30.3娛樂24.5經(jīng)濟(jì)19.1地產(chǎn)\建材8.3文化、教育、衛(wèi)生8.2生活6政治、軍事、法律5.8其他5.6新聞、資訊和體育內(nèi)容是被訪都最關(guān)注的報(bào)紙內(nèi)容。欄目單項(xiàng)提及率%新聞、資訊108.1體育27.8經(jīng)濟(jì)25.1地產(chǎn)、建材23.2娛樂23.2生活9.9政治、軍事、法律5.7文化、教育、衛(wèi)生4.5電視劇1.2其他3.9今后三年是此次被訪者打算購房的集中時(shí)刻，尤其是2002年人數(shù)較多。

100平米左右的三房是被訪者需求的主體。戶型比例%平均面積(平米)一房2.547.7兩房一廳11.276.65兩房兩廳25.9380.73三房一廳5.7496.47三房兩廳46.02104.64四房6.85139.47五房及以上1.76191.11合計(jì)100平面結(jié)構(gòu)仍為被訪者的要緊取向。20-60萬元是房屋總價(jià)最易同意區(qū)間，尤其是30-50萬元是被訪問者易同意的區(qū)間段。單價(jià)4000-6000元/平米是被訪者最易承受的價(jià)格段。而情愿承擔(dān)單價(jià)超過8000元/平米的只占2.86%。按揭付款是被訪者同意的要緊付款方式。首期付10-15萬元是較多被訪者所希望的。多數(shù)被訪者月供能力是2000-3000元/月。 四、羅湖被訪者市場需求定量報(bào)告來自羅湖區(qū)的被訪者（以下簡稱為羅湖被訪者）認(rèn)為購房最重視的因素是周邊自然環(huán)境，其次為交通條件，第三是周邊生活配套，建筑風(fēng)格、區(qū)內(nèi)景觀、進(jìn)展商品牌的因素對(duì)購房者的阻礙較小。羅湖被訪者認(rèn)為最理想的居住場所在福田，其次是南山，羅湖居第三。羅湖被訪者會(huì)首選福購房，然后依次是羅湖、南山羅湖被訪者購房的要緊用途是自住大多數(shù)羅湖被訪者希望景觀以綠化和樹木為主建筑風(fēng)格上，歐陸風(fēng)格占優(yōu)勢，但較熱帶海濱風(fēng)格領(lǐng)先不大。報(bào)紙廣告和電視廣告是羅湖被訪者獲知樓盤信息的要緊渠道。羅湖被訪者獲知樓盤信息渠道選擇頻次%報(bào)紙廣告52.7電視廣告24.1雜志廣告1.2親人、熟人介紹3.9路邊傳單0.5戶外廣告1.7路過看到樓盤條幅廣告2.2房地產(chǎn)信息網(wǎng)站6.8其它6.8新聞/資訊、電視劇、體育是被訪者喜愛節(jié)目中提及在前三位的內(nèi)容。羅湖被訪者喜愛的電視節(jié)目選擇頻率新聞/資訊36.7娛樂10.4文化、教育、衛(wèi)生4.3電視劇17.2經(jīng)濟(jì)8.7生活3.1體育11.6政治、軍事、法律2.4地產(chǎn)、建材3.8其他1.7新聞/資訊是被訪者關(guān)懷的內(nèi)容。羅湖被訪者喜愛的電視節(jié)目選擇頻次新聞/資訊46.5娛樂10.5文化、教育、衛(wèi)生2.5電視劇0.9經(jīng)濟(jì)10.2生活4.4體育10.9政治、軍事、法律2.5地產(chǎn)、建材10.4其他1.7羅湖被訪者大多數(shù)會(huì)選擇三房二廳，其次是兩房兩廳。在學(xué)歷分布上，羅湖被訪者中專大專學(xué)歷占一半，本科學(xué)歷的占近四成。碩士及以上學(xué)歷的有4.82%。近七成羅湖被訪者工作區(qū)域在羅湖，有23.5%的居民在福田上班，也有3.42%的居民在南山上班。五、深圳市羅湖區(qū)近兩年銷售樓盤價(jià)格表物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類不價(jià)格湖濱閣怡景路

一般住宅

6850元/平方米

聚?；▓@蓮塘路與羅沙路之間

一般住宅

5000元/平方米

翠竹新邸-鹿鳴園翠竹北路

一般住宅

5800元/平方米

逾峰臺(tái)寶安南路與濱河路交匯處

一般住宅

7000元/平方米

洪湖春天田貝四路

一般住宅

7500元/平方米

峰景臺(tái)大廈黃貝路與怡景路交界

商住樓

6000元/平方米

置富花園布吉路檢查站

一般住宅

4750元/平方米

國際名苑友誼路與江貝路交匯處

一般住宅

10000元/平方米

金泰名苑太寧路百仕達(dá)高爾夫球場內(nèi)

一般住宅

6500元/平方米

萬科彩園東門中路與曬布路交匯處

一般住宅

8000元/平方米

西湖花園寶安南路

一般住宅

6500元/平方米

天元大廈紅桂路

一般住宅

9000元/平方米

特力大廈文錦北路

一般住宅

6600元/平方米

鴻園居布心路與東曉路交匯處

一般住宅

6000元/平方米

名仕商城東門解放路與人民北路交匯處

商住樓

200000元/平方米

金楓花園羅芳路

一般住宅

6900元/平方米

惠名花園羅沙路

一般住宅

4700元/平方米

田心慶云花園二期寶崗路

一般住宅

850000元/套

泰和花園東曉路泰和花園

一般住宅

4600元/平方米

帝廷峰深南東路羅湖區(qū)蔡屋圍

一般住宅

10200元/平方米

中盛大廈建設(shè)路29號(hào)

商住樓

10000元/平方米

翡翠園布心住宅區(qū)東曉路北段

一般住宅

5600元/平方米

頤園銀湖路東側(cè)

不墅

14000000元/套

物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類不價(jià)格聚龍大廈一期東門中路與文錦中路交匯處

一般住宅

7000元/平方米

大澎花園羅芳路

一般住宅

6500元/平方米

中海苑東曉路與太安路交匯處

一般住宅

8000元/平方米

怡泰中心東門中路與文錦中路交匯處

一般住宅

6300元/平方米

玉雅居蓮塘羅沙路惠名花園對(duì)面

一般住宅

5200元/平方米

新港鴻花園翠竹路與布心路交匯處

一般住宅

7000元/平方米

文華大廈深南東路

一般住宅

8500元/平方米

太白居?xùn)|曉路與布心路交匯處

一般住宅

5100元/平方米

逸翠園一期翠竹路

一般住宅

6500元/平方米

金麗豪苑貝麗南路與北斗路交匯處

一般住宅

7194元/平方米

和平廣場和平路與解放路交匯處

一般住宅

13000元/平方米

景庭苑怡景路，怡景花園內(nèi)

一般住宅

7500元/平方米

曦龍山莊二期羅沙路南側(cè)羅芳山588號(hào)

一般住宅

8000元/平方米

立新花園三期東門老街立新路與人民北路交匯處

一般住宅

400000元/套

翠盈嘉園洪湖一街與筍崗東交匯處

一般住宅

7600元/平方米

匯錦名園鳳凰路與深港一支路交匯處

一般住宅

9538元/平方米

雅仕居泥崗路洪湖公園對(duì)面

一般住宅

6095元/平方米

雍翠豪園蓮塘羅沙公路與畔山公路交匯處

一般住宅

5300元/平方米

都市魅力商城解放路與人民北路交匯處

商住樓

11000元/平方米

金園寶安南路松園路二巷一號(hào)西湖大廈附近

一般住宅

7000元/平方米

梧桐山新居蓮塘生活區(qū)

一般住宅

5000元/平方米

譜心苑布吉金稻田路

一般住宅

4000元/平方米

鵬興花園三期蓮塘羅沙公路

一般住宅

5200元/平方米

物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類不價(jià)格萬事達(dá)名苑二期泰寧路

一般住宅

6500元/平方米

龍園山莊紫荊苑德興路

一般住宅

5030元/平方米

金碧苑二期銀湖路2號(hào)

一般住宅

8300元/平方米

百仕達(dá)花園二期東曉路南段

一般住宅

9542元/平方米

深華麗園水貝一路與貝麗北路交匯處

一般住宅

5600元/平方米

東湖豪庭愛國路與東湖路交匯處

一般住宅

4688元/平方米

翠擁華庭翠竹路,萬佳百貨斜對(duì)面

一般住宅

12000元/平方米

萃峰閣蓮塘西嶺下

一般住宅

4700元/平方米

筍崗大廈寶安北路

一般住宅

6628元/平方米

鳴翠谷銀湖金湖一街

一般住宅

9500元/平方米

龍園苑沿河南路與北斗路交匯處

一般住宅

5800元/平方米

新2000廣場深南東路旁

商住樓

60000元/平方米

陽光明居一期東湖路與布心東昌路交匯處

一般住宅

5300元/平方米

駿庭名園寶安南路

一般住宅

9000元/平方米

華清園羅沙公路

一般住宅

6700元/平方米

翠雅居紅崗花園東區(qū)

一般住宅

5600元/平方米

田心大廈寶崗路田心辦公樓

一般住宅

6530元/平方米

集浩花園華麗路

一般住宅

7000元/平方米

港逸豪庭和平路船步街

一般住宅

8500元/平方米

爵士大廈嘉賓路與和平路交匯處

一般住宅

12000元/平方米

鴻業(yè)花園東門北路和翠竹路交匯處

一般住宅

12000元/平方米

廬峰翠苑黃貝路與華麗路怡景花園南面

一般住宅

7680元/平方米

金領(lǐng)域沿河路

一般住宅

6500元/平方米

時(shí)尚新居寶崗路

一般住宅

5500元/平方米

物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類不價(jià)格臥龍閣沿河路

一般住宅

7000元/平方米

長豐苑春風(fēng)路與南極路交界處

一般住宅

9000元/平方米

旭飛華達(dá)園翠竹北路與太安路交匯處

一般住宅

6500元/平方米

名泰軒羅沙路與羅芳路交匯處

一般住宅

6500元/平方米

云景豪園春風(fēng)路2033號(hào)

一般住宅

9800元/平方米

芳鄰人民北路

一般住宅

8000元/平方米

源興居文錦北路59號(hào)（田貝新村南側(cè)）

一般住宅

6500元/平方米

碧中園愛國路、沿河北路交匯處

一般住宅

6300元/平方米

龍景花園羅芳路口

一般住宅

6000元/平方米

東港中心東門中路與解放路交匯處

一般住宅

9000

帝欣豪苑深南東路與北斗路交匯處

一般住宅

7800元/平方米

利泰公寓筍崗路以北

一般住宅

5850元/平方米

太平洋商貿(mào)大廈和平路與與嘉賓路交匯處

商住樓

7200元/平方米

世濠大廈立新路與人民北路交匯處

一般住宅

6000元/平方米

鵬益花園八卦二路

一般住宅

5000元/平方米

海瓏華苑文錦中路與鳳凰路交匯處

一般住宅

7640元/平方米

綠景山莊草埔村金稻田路

一般住宅

4300元/平方米

方海商苑人民北路二橫街

商住樓

89700元/平方米

鴻穎大廈泥崗西路與八卦路交匯處

一般住宅

6000元/平方米

泰寧花園愛國路

一般住宅

6500元/平方米

深港豪苑紅桂路與寶安南路交匯處

一般住宅

9000元/平方米

華景園羅沙路北側(cè)

不墅

9000元/平方米

潤唐山莊銀湖路金湖路

一般住宅

6500元/平方米

景福花園國威路與畔山路交匯處

一般住宅

3500元/平方米

華麗園翠竹路

一般住宅

6888元/平方米

都市名園濱河路與寶安南路交匯處

一般住宅

9000元/平方米

物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類不價(jià)格紫荊花園二期紫玉華庭草埔、小區(qū)路與紫荊路交匯處

一般住宅

5000元/平方米

新豐大廈愛國路西北側(cè)

一般住宅

5800元/平方米

越港商業(yè)中心人民北路1006號(hào)

商住樓

46800元/平方米

萬科桂苑桂園北路

一般住宅

7800元/平方米

比華利山莊環(huán)山北路

一般住宅

3800元/平方米

名牌大世界嘉賓路與南湖路交匯處

一般住宅

9000元/平方米

萬科俊園愛國路1001號(hào)，愛國路與文錦路交匯處

一般住宅

16000元/平方米

金山花園小區(qū)路銀湖車站附近

一般住宅

3800元/平方米

陽光明居二期金稻田路

一般住宅

5700元/平方米

碧嶺華庭一期太白路

一般住宅

6000元/平方米

鴻業(yè)苑三期東門北路40號(hào)

一般住宅

不詳

豐湖花園布吉路農(nóng)批市場南端

一般住宅

不詳

金色都匯向西村春風(fēng)路北區(qū)

一般住宅

不詳

雍翠華府太白路

一般住宅

不詳

都薈名苑曬布路

一般住宅

不詳

蕙蘭雅居蓮塘

一般住宅

不詳

祥福雅居寶崗路西側(cè)

一般住宅

不詳

翡翠園山湖居布心東曉路北

一般住宅

4600元/平方米

沁芳名苑愛國路與東門北路交匯處

一般住宅

8500元/平方米

山水四季太白路

一般住宅

不詳

金城華庭鳳凰路鳳凰街6號(hào)大院

一般住宅

7300元/平方米

中信星光名庭筍崗路與人民北路交匯處

高尚住宅

不詳

翡翠·星空翠竹路萬佳百貨對(duì)面

商住樓

7000元/平方米

銀座金鉆嘉賓路

一般住宅

8200元/平方米

翠怡豪苑蓮塘畔山路北

一般住宅

5800元/平方米

聚龍大廈二期文錦中路

商住樓

7500元/平方米

物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類不價(jià)格深城公寓紅嶺北路與泥崗路交匯處

公寓

5600元/平方米

心怡花園東湖路與東曉路交匯處

一般住宅

5300元/平方米

鹿茵翠地蓮塘鵬興路1號(hào)

一般住宅

6300元/平方米

凱悅?cè)A庭春風(fēng)路

一般住宅

9500元/平方米

鵬興花園五期蓮塘羅沙路南

一般住宅

4900元/平方米

花樣年華東門路與文錦路交匯處

一般住宅

6100元/平方米

寶湖名園太白路二段29號(hào)

一般住宅

5900元/平方米

閱讀繽紛寶安南路，處于蔡屋圍金融圈內(nèi)

一般住宅

8000元/平方米

今日家園東湖路、東昌路交匯處

一般住宅

6000元/平方米

金眾經(jīng)典家園紅桂路與寶安南路交界

一般住宅

7800元/平方米

百仕達(dá)花園三期太白路與東環(huán)干線之間

一般住宅

7500元/平方米

嘉寶田花園一期筍崗路與寶崗路交匯處

一般住宅

7100元/平方米

銀谷不墅二期銀湖旅游區(qū)內(nèi)

一般住宅

11000元/平方米

七彩時(shí)刻文錦北路與翠山路交匯處

一般住宅

6000元/平方米

金鼎輝煌世紀(jì)嘉賓路1001號(hào)

一般住宅

10000元/平方米

東方鳳雅臺(tái)蓮塘羅沙公路中段北側(cè)，北靠梧桐山。

一般住宅

6500元/平方米

太陽新城翠竹北路與太白路交匯處

一般住宅

5800元/平方米

桐景花園羅沙公路南側(cè)

一般住宅

5600元/平方米

丹楓白露深南東路與沿河南路交匯處

一般住宅

7800元/平方米

維富大廈太白路與翠竹路交匯處

一般住宅

5100元/平方米

環(huán)島麗園華麗路與黃貝路交匯處

一般住宅

8000元/平方米

彩世界家園東湖路與太白路交匯處

一般住宅

6500元/平方米

美荔園紅嶺中路荔枝公園正門對(duì)面

一般住宅

8000元/平方米

嘉多利花園文錦北路與田貝二路交匯處

一般住宅

7600元/平方米

物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類不價(jià)格帝錦豪苑沿河南路與北斗路東側(cè)交匯處

一般住宅

8500元/平方米

路橋大廈泥崗路與寶安北路交匯處

公寓

6200元/平方米

祥和花園二期羅沙路旁

一般住宅

5200元/平方米

景億山莊布心東湖路90號(hào)

一般住宅

3680元/平方米

項(xiàng)目分析及定位項(xiàng)目分析及定位以下依照我司對(duì)消費(fèi)者調(diào)研的結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售提出一些參考意見。項(xiàng)目可發(fā)揮的地產(chǎn)因子一般的，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的差不多地產(chǎn)因子有所不同，具體如下：地產(chǎn)因子單身公寓一般住宅高檔住宅不墅豪宅高檔住宅、不墅講明本項(xiàng)目情況對(duì)公共效能的依靠性專門強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)地處深圳標(biāo)志性鬧市區(qū)對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱專門弱不宜面臨交通主干線、高壓線、工廠、鬧市等深南大道為深圳市交通主干線，東門中路為商業(yè)鬧市對(duì)小區(qū)配套（菜市場、超市）要求高專門高高高不宜商場上加住宅1—5樓為商業(yè)裙樓小區(qū)物業(yè)治理的要求低不高高專門高應(yīng)有高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)治理公司無小區(qū)，治理服務(wù)內(nèi)容有限建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高專門高精品設(shè)計(jì)一般容積率、覆蓋率要求無一般低一般低密度=豪宅高密度對(duì)休閑空間、綠化要求低不高高專門高具有品位的專用康樂、商務(wù)會(huì)所小區(qū)休閑空間有限、樓內(nèi)無太多顆綠化空間景觀要求無一般高專門高最好具有天然稀缺景觀資源無自然景觀從上表能夠看出，本項(xiàng)目不具備造成高檔住宅的條件，只適合造成中檔次的小戶型住宅。地產(chǎn)因子消費(fèi)者關(guān)注的比例%本項(xiàng)目情況小區(qū)周邊自然環(huán)境22.81差周邊生活配套設(shè)施17.08優(yōu)交通條件16.53優(yōu)小區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施12.93無戶型結(jié)構(gòu)和廳室布局7.2可調(diào)控總價(jià)5.63可調(diào)控單價(jià)3.79可調(diào)控位置3.69優(yōu)小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀3.42無小區(qū)規(guī)模2.03無進(jìn)展商品牌1.94差其它1.29無建筑風(fēng)格1.11可調(diào)控面積0.55可調(diào)控合計(jì)100從上表能夠看出，本項(xiàng)目在生活配套設(shè)施、交通條件、位置方面具有相當(dāng)大的優(yōu)勢，另外，在價(jià)格、面積、戶型結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格等方面有較大的發(fā)揮空間。項(xiàng)目的消費(fèi)者定位福田是深圳市民心目中最適合居住的區(qū)域，南山也已取代羅湖居次席。比例（%）可能購買區(qū)域所占比例羅湖福田南山鹽田龍崗寶安居住區(qū)域羅湖27.4742.4925.321.722.580.43福田6.3355.9132.070.844.010.84南山3.1723.0869.681.811.810.45比例（%）工作區(qū)域羅湖福田南山鹽田龍崗寶安香港居住區(qū)域羅湖68.823.53.420.431.281.710.85福田19.5572.914.890.611.020.610.41南山11.6925.5459.3101.301.300.87比例（%）深圳最適合居住區(qū)域羅湖福田南山鹽田龍崗寶安現(xiàn)居住區(qū)域羅湖28.8342.1331.062.130.850福田4.6253.1537.181.263.360.42南山1.3419.2075.891.331.790.45從上表能夠看出，羅湖居民大多對(duì)現(xiàn)居住環(huán)境不滿，跨區(qū)流淌的可能性也是最大的，羅湖吸引外區(qū)消費(fèi)者的可能性比較小。但仍有專門多在羅湖工作的居民依舊考慮到生活的便利性，選擇生活與工作同區(qū)。本項(xiàng)目的要緊目標(biāo)客戶應(yīng)定位于在羅湖工作人士，并通過各種賣點(diǎn)的提煉，吸引一部分預(yù)備搬遷至外區(qū)的羅湖居民和投資人士，同時(shí)吸引本區(qū)一部分租房居住的年青人提早購房置業(yè)。吸引外區(qū)自用型客戶前來購買的可能性比較小。羅湖在大多數(shù)人眼中差不多成為深圳關(guān)內(nèi)最不適合人居住的區(qū)域，而東門作為羅湖最大的商圈，又是羅湖區(qū)最不適合人居住的區(qū)域之一，那么會(huì)有哪些人在如此的商業(yè)鬧市買房呢？要緊的兩類消費(fèi)者：新都市主義者新都市主義事實(shí)上是一種生活態(tài)度，新都市主義者大多數(shù)屬于白領(lǐng)階層，他們的特點(diǎn)，要緊可歸結(jié)為以下幾點(diǎn)：1、正處于事業(yè)起步、剛剛起家的一部分人，2、他們的工作生活圈子以都市為要緊活動(dòng)地帶；3、他們思維活躍、創(chuàng)新意識(shí)較強(qiáng)；4、他們是一批具有一定知識(shí)素養(yǎng)和水平的人；5、他們交際頻繁，活動(dòng)較多；6、有差不多積蓄；7、他們注重效率和成本；8、他們的生活方式較現(xiàn)代，追求時(shí)尚；9、有自己居住要求和標(biāo)準(zhǔn)；10、對(duì)物業(yè)智能、科技較為重視。他們對(duì)住宅的要求：1、居住與辦公地點(diǎn)較近，可大大節(jié)約時(shí)刻成本，將一切變得十分便利；2、配套全面完善，無奇不有，周邊資源專門豐富。這是郊區(qū)專門難比及的；3、從居住本身來講戶型不是專門大，要緊目標(biāo)客戶群為創(chuàng)業(yè)者，一則能夠滿足他們的居住需要，二來經(jīng)濟(jì)力較小，同時(shí)，隨著其事業(yè)的進(jìn)展，在以后二次置業(yè)時(shí)，使其成為他們另一項(xiàng)投資，因?yàn)榇说囟挝飿I(yè)永久是升值的；4、現(xiàn)在都市的居住條件不同與六、七十年代，現(xiàn)在比較重視人的需要，在采光、空氣、噪音、安全防護(hù)等方面多運(yùn)用現(xiàn)代材料，以提高其質(zhì)素；5、對(duì)舊城改造力度專門大；6、智能代水平提高，信息來源最廣泛也最豐富。尤其是在深圳，移民都市中大多數(shù)為創(chuàng)業(yè)者，更需要有都市那個(gè)環(huán)境，在那個(gè)平臺(tái)上更快更便利地實(shí)現(xiàn)其創(chuàng)業(yè)的價(jià)值和目的，而新都市主義住宅正好為他們事業(yè)家庭生活搭建最佳的起點(diǎn)。投資客戶住宅投資客戶選擇項(xiàng)目前，會(huì)充分考量市場，對(duì)進(jìn)展商信譽(yù)、建筑產(chǎn)品質(zhì)量、以后升值潛力、區(qū)域行情價(jià)位做一個(gè)綜合評(píng)判。特不是對(duì)那個(gè)區(qū)域和那個(gè)項(xiàng)目的以后前景要有一個(gè)明確推斷。要緊會(huì)考慮到下面12種因素：

1）物業(yè)所在的地段是否具有投資價(jià)值；2）有否重大政策導(dǎo)向（如立即開發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開發(fā)）；3）有否正在開工或規(guī)劃新建的重大市政項(xiàng)目（如地鐵、機(jī)場）；4）是否由可信度高的進(jìn)展商營造：5）同比地段房價(jià)相對(duì)較低，或房價(jià)的上升空間較大；6）出眾的生活環(huán)境（如：有山、水、公園、溫泉等）；7）特不的生活配套設(shè)施（如名牌學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、聞名大商店等）；8）超前的設(shè)計(jì)規(guī)劃（如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等）；9）漂亮（或標(biāo)志性）的建筑外觀；10）良好（出色）的物業(yè)治理；11）合理的房型面積和總價(jià)（便于出租或轉(zhuǎn)手）；12）新穎的建材設(shè)備等。

其中有87.3％的投資者在乎房子的交通。便利的交通條件不管對(duì)房產(chǎn)的出租、轉(zhuǎn)讓，依舊自居的上班族來講，差不多上有利的。

建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)：3房作為深圳需求量最大的戶型，銷售方面的競爭也是最激烈的，反倒是需求量最小的單身公寓和1房1廳，由于市場供應(yīng)量小，投資回報(bào)率高，出租容易，在深圳市場一直呈現(xiàn)熱銷狀態(tài)，本項(xiàng)目所處位置地價(jià)成本高，居住環(huán)境不如大型成熟居住社區(qū)，如與其他樓盤競爭大面積戶型，并不具備優(yōu)勢，目前大廈40—60平方米的1房1廳單位和2房2廳設(shè)計(jì)就有效避開了市場競爭，但60平方米的2房2廳住宅要保留90平方米2房2廳住宅的全部功能是不可能的，必須進(jìn)行取舍，建議將住宅部分的功能簡單化，保留私人面積，減小公用面積，使家成為一個(gè)純粹的居住場所，將會(huì)客等功能移至公用空間——會(huì)所去進(jìn)行。設(shè)計(jì)適應(yīng)在會(huì)所的功能和檔次方面進(jìn)行提升。本項(xiàng)目中公用面積成了家的外延，好的區(qū)內(nèi)配套和高檔次的主體會(huì)所也將成為樓盤的鮮亮賣點(diǎn)。承重結(jié)構(gòu)：目前本項(xiàng)目的兩座塔樓中一棟外墻結(jié)構(gòu)差不多差不多完工，另一棟目前只蓋到5層，尚可對(duì)承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行一定改動(dòng)，建議在建筑設(shè)計(jì)中導(dǎo)入預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，同一樓層盡量少的使用承重墻結(jié)構(gòu)，每套房屋作為一個(gè)差不多單位，打通后能夠任意組合，如此房屋就變得具有生命力了，成為能夠不斷生長的房屋，原來是一房一廳，等到經(jīng)濟(jì)情況好轉(zhuǎn)了或是家庭人口增多了，只要將鄰居的房子買下來打通就能夠變成兩房兩廳或三房兩廳，如此能夠吸引相當(dāng)一部分渴望一步到位但又資金不足的買家提早置業(yè)。建筑風(fēng)格：在建筑風(fēng)格及建筑色彩的把握尺度上，應(yīng)專門好的揣摩目標(biāo)客戶的審美水準(zhǔn)。我們認(rèn)為本項(xiàng)目為中檔社區(qū)，整體建筑風(fēng)格為純美式的，家居更私密，公共空間更大。用特有的建筑語匯體現(xiàn)建筑的有用性與時(shí)尚感，使之成為物業(yè)整體形象的有力支持，色彩方面可適當(dāng)鮮艷一些、風(fēng)格上以時(shí)尚、精巧為準(zhǔn)則。如建筑風(fēng)格差不多確定不能夠更改，則至少應(yīng)選擇色澤明亮的外墻漆，使建筑物從背景中跳出來，起到吸引眼球的作用。銷售價(jià)格總價(jià)：20-60萬元是房屋總價(jià)最易同意區(qū)間，尤其是30-50萬元的區(qū)間段。按照世界通常的1：6的收入房價(jià)比規(guī)律，年薪在5.25萬元的都市白領(lǐng)所能夠承擔(dān)、同時(shí)情愿承擔(dān)的購房總價(jià)應(yīng)為35萬元左右。關(guān)于這部分白領(lǐng)（或收入稍低一點(diǎn)的中級(jí)白領(lǐng)），35萬元的房價(jià)，通過銀行按揭，月供樓款在1000-2000元之間，這也符合他們實(shí)際的承受能力同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)不大。因此，建議將單位房款定位于25萬—45萬之間，單價(jià)：單價(jià)4000-6000元/平米是被訪者最易承受的價(jià)格段。而情愿承擔(dān)單價(jià)超過8000元/平米的只占2.86%。依照前面提供的近兩年深圳羅湖區(qū)住宅銷售價(jià)格表來看，東門地段的住宅均價(jià)應(yīng)在7000元左右比較好銷售，在加上各樓層朝向差異，總體應(yīng)在6000—8000元之間浮動(dòng)，但不要超過8000元的心理承受防線。那個(gè)范圍于我們提出的總價(jià)范圍也是吻合的。賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目命名：自由城推廣訴求點(diǎn)：我們在設(shè)定本項(xiàng)目的社會(huì)形象定位時(shí)，力求表現(xiàn)出項(xiàng)目的4F概念：·自由的空間(Freespace)——完善的公用空間帶來完全的私人空間·自由的組合(Freecomdoma)——住宅間可打通給消費(fèi)者帶來的遐想·自由的選擇(FreeOption)——地處都心，配套完善·自由的生活（Freelife）——小戶型，無壓力供樓市場推廣方案銷售推廣策略近年來，深圳新推樓盤不管從總體規(guī)劃、配套設(shè)施、營銷服務(wù)等，都比往常房地產(chǎn)開發(fā)在綜合操作水平上有較大提高。各項(xiàng)目為贏得市場份額，除硬件設(shè)施外，關(guān)于樓盤的價(jià)格、付款方式等方面都出新招，并從推廣策略上反映出來。深圳的各大報(bào)紙和電視臺(tái)廣告中的樓盤大戰(zhàn)就集中反映了深圳市房地產(chǎn)市場的激烈競爭。這種競爭就形成了兩極分化，一方面價(jià)格不高，不注重產(chǎn)品形象宣傳的項(xiàng)目銷售業(yè)績平平，另一方面是價(jià)格偏高，定位準(zhǔn)確，形象宣傳到位，有品牌的項(xiàng)目的銷售額都不斷上升，甚至帶起購房熱潮?，F(xiàn)在的消費(fèi)者購房心理差不多較為成熟，加上推出市場的樓盤多，提供參考的信息就越來越多，買一套房往往要從幾十個(gè)樓盤中選出，這就要求進(jìn)展商對(duì)項(xiàng)目的整合營銷能力要強(qiáng)，制定出周密的營銷策劃。整體推廣思路1.1XX龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)為主線XX地產(chǎn)目前擁有55家下屬分行，200多名銷售職員，網(wǎng)絡(luò)遍布深圳各地，銷售終端直接面向社會(huì)各個(gè)層面，遠(yuǎn)非傳統(tǒng)二級(jí)銷售網(wǎng)絡(luò)可比。1.2現(xiàn)場銷售以及定向傳播為兩條輔線，進(jìn)行全方位的推廣銷售現(xiàn)場作為客戶接待與銷售治理的中心，其重要性仍是不可替代的。同時(shí)XX地產(chǎn)將從以往積存的數(shù)萬份客戶資料中找出有類似需求者進(jìn)行定向推廣，大大提高了信息傳播的有效性。推廣目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)取決于企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，與自身經(jīng)營目標(biāo)相統(tǒng)一的推廣目標(biāo)可歸納為四點(diǎn)：2.1銷售增長目標(biāo)本項(xiàng)目的一切廣告活動(dòng)為了能開拓和贏得市場，從而提高樓盤銷售業(yè)績，按開發(fā)經(jīng)營打算完成銷售目標(biāo)。2.2市場擴(kuò)展目標(biāo)通過戶外廣告活動(dòng)，展開以深圳福田為中心的銷售市場。按漸進(jìn)式廣告戰(zhàn)略拓展南山、羅湖市場。2.3品牌樹立目標(biāo)通過一系列活動(dòng)，樹立自由城的良好品牌，使項(xiàng)目在推廣的目標(biāo)市場上形象鮮亮。增強(qiáng)目標(biāo)市場消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的好感。2.4企業(yè)形象目標(biāo)樹立良好的品牌，進(jìn)而擴(kuò)大港豐地產(chǎn)在社會(huì)阻礙力。推廣戰(zhàn)術(shù)3.1銷售中心現(xiàn)場展示從所見、所聽全方面讓買家了解信息，直接阻礙買家的選擇。3.2展銷會(huì)展銷的人潮和銷售氣氛能專門好的感染顧客購買情緒，使客戶相對(duì)容易做出決定。3.3工地形象展示工地是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的場地，直接阻礙物業(yè)形象和銷售氣氛。3.4上門直銷從公司資料中列舉有可能購買的客戶，上門洽談并奉送資料，定點(diǎn)突破。3.5促銷活動(dòng)有效的制造銷售熱點(diǎn)，針對(duì)性強(qiáng)，效果直接。3.6樓盤視覺形象試樓盤概念具體化、專業(yè)化，給買家留下深刻、明確的印象。3.7制造恐慌主動(dòng)把握買家心理，制造旺銷勢態(tài)，吸引觀望買家。推廣時(shí)期劃分依照本項(xiàng)目的銷售推廣方案，將廣告具體內(nèi)容落實(shí)分為3個(gè)時(shí)期：4.1形象導(dǎo)入期時(shí)刻：2002年月11月底——12月推廣思路：本時(shí)期的推廣重點(diǎn)放在“第五代小戶型”的概念推廣及項(xiàng)目知名度建立，借助各媒體的軟性新聞報(bào)道，通過事件營銷的形象導(dǎo)入策略，制造新聞熱點(diǎn)，引起社會(huì)公眾的高度關(guān)注。同時(shí)抓緊預(yù)備銷售所需的資料、現(xiàn)場包裝方案、裝飾施工設(shè)計(jì)等工作。推廣目標(biāo)：推廣自由城的品牌，為正式銷售奠定基礎(chǔ)媒體支持：本時(shí)期的廣告媒體以大眾化的《深圳特區(qū)報(bào)》、《深圳商報(bào)》、《南方都市報(bào)》軟性新聞報(bào)道為主，以戶外媒體、電子媒體為輔，目的是傳播國商大廈全新的品牌形象，使?jié)撛诘目蛻袅私獾健暗谖宕粜汀备拍罴绊?xiàng)目銷售的初步信息。4.2正式推廣期時(shí)刻：2002年月12月——2003年月1月推廣思路：那個(gè)時(shí)期是在第一時(shí)期的營銷基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加深主題，通過多種營銷方式密集轟炸的方式，引起社會(huì)關(guān)注，提高知名度，鞏固品牌形象。達(dá)到進(jìn)一步開拓市場的作用。推廣目標(biāo)：銷售面積達(dá)到50%，即約為20000平方米左右。推廣方式：定向推廣——把事先通過精心設(shè)計(jì)包裝的折頁和介紹國商大廈的樓書定點(diǎn)的郵寄或傳真給目標(biāo)客戶，也能采取發(fā)電子郵件的形式通過網(wǎng)絡(luò)作定向推廣。人力推廣——依照收集的客戶資料，派員上門進(jìn)行推廣和洽談。媒體推廣——本時(shí)期的媒體投放以實(shí)銷性較強(qiáng)的報(bào)紙廣告為主，重點(diǎn)公布銷售信息及優(yōu)惠措施；同時(shí)輔之以網(wǎng)絡(luò)媒體、戶外媒體、消費(fèi)雜志媒體等。網(wǎng)絡(luò)營銷——利用本公司龐大的網(wǎng)絡(luò)資源和前期積存的客戶資源，通過一定的優(yōu)惠措施促進(jìn)老客戶介紹新客戶。4.3全力促銷期時(shí)刻：2003年月3月——4月推廣思路：連續(xù)前期的銷售態(tài)勢，依照實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整銷售策略。推廣目標(biāo)：項(xiàng)目整體銷售達(dá)到90%推廣手法：利用本公司龐大的網(wǎng)絡(luò)資源和前期積存的客戶資源，由業(yè)務(wù)員上門向目標(biāo)客戶進(jìn)行人員推銷，利用公司現(xiàn)有廣告渠道對(duì)樓盤進(jìn)行宣傳推廣。同時(shí)發(fā)動(dòng)針對(duì)消費(fèi)者層面的廣告攻勢，借助消費(fèi)者的口頭傳播以及購買動(dòng)力，帶動(dòng)項(xiàng)目銷售工作。

推廣費(fèi)用以下費(fèi)用按7000元/平方米均價(jià)，70000平方米總銷售面積投放：售代理費(fèi)用：樓價(jià)的1.5%，按實(shí)際銷售面積計(jì)算，如售出總面積的80%，則銷售代理費(fèi)用在5880000元左右。報(bào)紙廣告：特區(qū)報(bào)廣告半版10次，1000000元。網(wǎng)站制作及鏈接費(fèi)用：100000元銷售資料制作費(fèi)用：樓書30000冊，300000元；沙盤模型、樓盤結(jié)構(gòu)模型，50000元。銷售現(xiàn)場包裝：售樓處包裝：150000元；條幅、彩旗，20000元。戶外廣告：候車亭廣告，燈桿旗，150000元禮品制作費(fèi)用：20000元。展銷會(huì)費(fèi)用：50000元。銷售治理（略）代理費(fèi)用及代理公司簡介公司簡介：深圳市XX房地產(chǎn)投資顧問有限公司成立于2000年3月，是一家集房地產(chǎn)全程營銷策劃、政策法規(guī)及信息咨詢、投資顧問、市場調(diào)研、項(xiàng)目可行性研究、銷售代理等功能于一體的專業(yè)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。通過兩年時(shí)刻的成長與進(jìn)展，XX地產(chǎn)現(xiàn)已成長為一家擁有300多名職員，下屬華僑城、彩田、益田、長安、百花、彩福、香蜜、東海等55家分公司的大型連鎖企業(yè)，營業(yè)網(wǎng)絡(luò)遍及深圳市各個(gè)角落，是深圳市規(guī)模最大的房地產(chǎn)代理公司。XX地產(chǎn)自成立以來差不多為16萬人次的各界人士提供咨詢服務(wù)并促使其中5萬余人次達(dá)成交易，平均每天接待400名客戶之咨詢，是深圳接待客戶人數(shù)最多的地產(chǎn)公司。在深圳市300多家地產(chǎn)公司的激烈競爭中，獨(dú)有XX地產(chǎn)能取得如此驕人的成績。XX地產(chǎn)現(xiàn)公司注冊資產(chǎn)超過2000萬人民幣，平均月成交金額近1億元，月贏利200萬元，三級(jí)市場方面業(yè)績一直位居深圳市之首，是深圳效益最好的地產(chǎn)公司，操作經(jīng)驗(yàn)及公司信用水準(zhǔn)遠(yuǎn)非一般中介公司可比。XX地產(chǎn)在深圳市地產(chǎn)界首家投資100萬人民幣引進(jìn)超大型電腦操作系統(tǒng)，300臺(tái)電腦通過中國電信專線組成的大型網(wǎng)絡(luò)，遍布總公司及下屬十幾家分公司，客戶資料登記后30秒內(nèi)即可傳遞給每一位職員，充分實(shí)現(xiàn)資源共享，從而保證XX地產(chǎn)為深圳工作效率最高的地產(chǎn)公司。XX地產(chǎn)在擁有深圳地產(chǎn)界唯一大型電腦操作平臺(tái)的基礎(chǔ)上推出其特有的二、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)銷售模式，二級(jí)市場樓盤資料輸入電腦后直接傳遞給300多名三級(jí)市場業(yè)務(wù)員，由業(yè)務(wù)員主動(dòng)出擊，直接向其掌握的需求客戶推介，完全改變二級(jí)市場銷售終端少的問題。公司總經(jīng)理簡介梁XX1970年生，廣東韶關(guān)人,1991年來深1992年10月，進(jìn)入深圳市深城房地產(chǎn)代理有限公司，開始涉足深圳房地產(chǎn)市場1996年5月，出任深圳市深城達(dá)房地產(chǎn)信息公司總經(jīng)理1998年10月，出任深圳市世房房地產(chǎn)評(píng)估有限公司總經(jīng)理2000年3月，出任深圳市XX房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理公司二級(jí)市場代理部負(fù)責(zé)人簡介劉XX1972年生，湖南長沙人1994年來深，進(jìn)入深圳市房地產(chǎn)市場，一直從事房地產(chǎn)策劃工作1999年組建深圳第一置業(yè)公司，出任總經(jīng)理，代表作《星光之約》2002年7月出任XX地產(chǎn)二級(jí)代理部營運(yùn)總監(jiān)，2002年8月，二三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)理論付諸實(shí)踐，《大梅沙海景酒店》項(xiàng)目7天銷售80%，創(chuàng)深圳地產(chǎn)銷售紀(jì)錄銷售代理合同草案托付方：（以下簡稱甲方）地址：電話；傳真：0755—2255215受托方：深圳市XX房地產(chǎn)投資顧問有限公司（以下簡稱乙方）地址：電話；傳真：甲方為位于深圳市羅湖區(qū)港豐大廈物業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)展商，為促進(jìn)“港豐大廈”物業(yè)的銷售，甲、乙雙方本著平等互利、真誠合作的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就項(xiàng)目托付策劃及銷售代理的有關(guān)事宜，達(dá)成如下協(xié)議，雙方共同遵守：托付物業(yè)經(jīng)協(xié)商，甲方同意將“港豐大廈”項(xiàng)目全部單位托付給乙方獨(dú)家策劃代理銷售。托付期限自本合同簽訂之日起個(gè)月止。即從2002年月日起至2003年月日止。托付銷售價(jià)格經(jīng)甲乙雙方協(xié)議，乙方同意按照甲方提供的銷售價(jià)目表代理出售“梅沙海景酒店”物業(yè)。托付代理程序乙方負(fù)責(zé)處理接待客戶并代表甲方與客戶簽署《認(rèn)購書》?！墩J(rèn)購書》由甲方統(tǒng)一編號(hào)蓋章并治理，乙方每次定量從甲方簽領(lǐng)已編號(hào)并加蓋甲方公章的空白《認(rèn)購書》，用完經(jīng)甲方核銷后再領(lǐng)。乙方不得在《認(rèn)購書》上加具任何其他文字，否則視為無效，因之而起的糾紛與甲方無關(guān)。《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》和其他合約由甲方與購房客戶直接簽訂?，F(xiàn)場為售樓處的銷售中心，房號(hào)以銷售中心為準(zhǔn)，其它售樓點(diǎn)訂房前后須通知銷售中心備案，銷售中心由甲乙雙方共同治理。甲方負(fù)責(zé)提供已由甲方簽章的空白收據(jù)，乙方代為收取客戶所繳納定金，并填寫收據(jù)交客戶收妥，定金數(shù)額不超過出售單位總樓款的5%或出租單位的兩個(gè)月租金。乙方無權(quán)向客戶收取超過此限額的任何款項(xiàng)。代理費(fèi)用及結(jié)算方式托付期內(nèi)，乙方傭金記提方式為已售出單位總價(jià)的1.5%。乙方在每月向甲方提交上月結(jié)算表，結(jié)算范圍為上月內(nèi)乙方所有售出的單位，甲方核對(duì)后，在5個(gè)工作日將代理傭金支付給乙方。乙方收取之定金可與代理傭金的數(shù)額比較，采取多退少補(bǔ)的原則與甲方結(jié)算，多余部分返還甲方，并應(yīng)向甲方開具收據(jù)，否則甲方有權(quán)代扣稅費(fèi)。若客戶在簽訂《認(rèn)購書》后，《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》前悔約，已收取的定金將作為違約金被甲方?jīng)]收，乙方有權(quán)獲得該違約金的50%作為服務(wù)費(fèi)。乙方代理服務(wù)內(nèi)容在代理期內(nèi)，乙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的銷售策劃與實(shí)施，廣告、促銷、推廣方案的制訂與執(zhí)行，并負(fù)責(zé)現(xiàn)場銷售工作。充分利用XX地產(chǎn)公司現(xiàn)有銷售渠道對(duì)物業(yè)進(jìn)行推廣，挖掘潛在客戶并向其推舉本物業(yè)。協(xié)助甲方完成公證、銀行按揭手續(xù)。乙方應(yīng)將甲方的相關(guān)資料視為商業(yè)秘密不得對(duì)外泄露。甲方義務(wù)本合同為獨(dú)家托付代理合同，甲方在簽定此合同后不得通過乙方以外的其他渠道售出梅沙海景酒店中物業(yè)。按約定方式支付乙方代理傭金并承擔(dān)該項(xiàng)目的宣傳廣告費(fèi)用。甲方負(fù)責(zé)提供物業(yè)銷售所需政府批文及有關(guān)文件等相關(guān)資料的復(fù)印件予乙方，并保證甲方物業(yè)產(chǎn)權(quán)之合法性。甲方負(fù)責(zé)為客戶辦理銀行按揭，產(chǎn)權(quán)過戶及辦理房產(chǎn)證等手續(xù)。甲方提供物業(yè)治理的內(nèi)容及各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，辦理業(yè)主入伙及各種善后工作。甲方與客戶簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》及其他有關(guān)合約后，因合約履行引起的糾紛由甲方承擔(dān)責(zé)任，與乙方無關(guān)。合同終止乙方未能完全履行本合同義務(wù)時(shí)，甲方首先可書面告知乙方并給予乙方十天的整改期，整改期滿后仍未修正，則甲方可單方面終止合同，并書面通知乙方。終止合同時(shí)，甲方仍需支付乙方代理期間已售出單位的銷售傭金，且支付期限不得遲于書面通知合同終止后的十個(gè)工作日。托付期限屆滿前三十日內(nèi)，雙方可協(xié)商續(xù)約，如未能達(dá)成續(xù)約協(xié)議，乙方在合同期滿三日內(nèi)將甲方提供之物業(yè)資料歸還甲方。本合同簽訂后，任何一方如有違約，須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如造成對(duì)方損失的，還須賠償對(duì)方損失。合同效力本合同的訂立、生效、解釋及爭議均適用于中國法律，如發(fā)生雙方意見不合最終未能達(dá)成諒解時(shí)，可提交深圳市仲裁委員會(huì)解決。本合同如有未盡事宜，雙方另行簽定補(bǔ)充合同，補(bǔ)充合同與本合同具有同等法律效力。本合同一式肆份，雙方各執(zhí)貳份，自雙方簽字蓋章后即時(shí)生效。甲方：乙方：深圳市XX房地產(chǎn)投資顧問有限公司代表：代表：年月日簽于深圳 （一）整合分析篇一、策劃講明項(xiàng)目名稱：Sport100%(運(yùn)動(dòng)城)項(xiàng)目概述：商場位于深圳市羅湖區(qū)東門路與童樂路相交地段，由深圳漁陽投資有限公司投資建設(shè)。用地為不規(guī)則多邊形，西北側(cè)為深圳兒童公園，東側(cè)為東門路，南側(cè)為東門商業(yè)鬧市區(qū)。商場所在物業(yè)為高層塔式商住樓，由四層裙樓和三座塔樓所組成，地上33層，地下3層，總建筑面積72992.18平方米。商場位于裙樓一至四層整層及五層的部分單位，總建筑面積13399.9平方米。裙樓商場入口要緊布置在東側(cè)和北側(cè)，商業(yè)卸貨口布置在南側(cè)，裙樓二層設(shè)置一人行天橋，與東門人行立交相連接，既滿足人流要求又可為本商業(yè)裙樓帶來商機(jī)。二、市場現(xiàn)狀分析1、深圳市商業(yè)市場現(xiàn)狀2001年至今深圳商鋪市場一直保持高速進(jìn)展。要緊有以下特點(diǎn)：（1）從區(qū)位來看，羅湖東門商圈、羅湖人民南商圈、福田華強(qiáng)北商圈仍呈三足鼎立之勢，龍華、布吉兩大衛(wèi)星城和南山南油大道片區(qū)商業(yè)蓬勃進(jìn)展（2）從經(jīng)營業(yè)態(tài)來看，專業(yè)市場和主題商城唱主角，從統(tǒng)計(jì)來看，2001年度深圳招商、在售商鋪中，專業(yè)市場和主題商城有20個(gè)，占54％，能夠講占主導(dǎo)地位，特不是在本年度中銷售、招商取得成功的項(xiàng)目均為專業(yè)市場或主題商城。（3）先招商后銷售，為了解決銷售與經(jīng)營的矛盾，商鋪營銷更注重招商與銷售的節(jié)奏操縱，先招商后銷售成為大型商業(yè)物業(yè)的首選。（4）商家開始在前期參與介入由于在商場營銷中更加明確了經(jīng)營為先的理念，因此讓富有經(jīng)驗(yàn)的大商家在前期參與規(guī)劃決策能夠更好地解決銷售與經(jīng)營的矛盾，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的互動(dòng)，從而達(dá)到平衡進(jìn)展商、投資者、商家三方利益的目的。

（5）社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)大的進(jìn)展勢頭隨著大面積住宅社區(qū)的建設(shè)及入住，社區(qū)商圈逐步進(jìn)展起來，成為繼都市核心商圈后又一商業(yè)的重要組成部分。2、深圳商業(yè)類型分析：（1）綜合性百貨商場，如友誼城百貨、國際商場、天安商場、國貿(mào)商場、歲寶百貨、免稅商場、深房百貨、世貿(mào)商場、興華商場、大江南商場等，其特點(diǎn)是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，要緊包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，多采納專柜經(jīng)營的方式。

（2）主題性商場，如女的世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場、新楚源、銘可達(dá)、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強(qiáng)電腦世界等，其特點(diǎn)是經(jīng)營品種限于一定的主題。

（3）超市，其特點(diǎn)是采納開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種要緊是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對(duì)較高。

A、大型超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較大、品種齊全，以經(jīng)營國產(chǎn)及合資產(chǎn)品為主，以當(dāng)?shù)鼐用駷橐o服務(wù)對(duì)象，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，如沃爾瑪、家樂福、新一佳、人人樂、好又多等。

B、便民式超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較小、分店較多，要緊經(jīng)營食品和日常生活必需品，如民潤、華潤萬方、惠康金田、百佳等。

（4）百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)，如萬佳、天虹、茂業(yè)等。這是深圳近年來進(jìn)展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點(diǎn)是在同一商場內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機(jī)地結(jié)合起來。

（5）連鎖專賣（專業(yè)）店，要緊是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬澤、中聯(lián)等。

（6）個(gè)體經(jīng)營的獨(dú)立街鋪。3、區(qū)域市場現(xiàn)狀（1）東門的商業(yè)布局

東門商業(yè)步行街現(xiàn)有２０個(gè)大型商場和１０００多間小型商鋪，已投入使用的商業(yè)零售面積達(dá)５０萬平方米，是深圳規(guī)模最大、商鋪?zhàn)蠲芗?、商品種類最齊全的商業(yè)旺區(qū)。解放路、二橫街、人民北３條主干步行街：以服裝、小百貨為主流商品，初步形成了３條服裝街。深南輔路沿線：要緊包括南塘商業(yè)廣場、百貨廣場和亞洲商業(yè)城，因毗鄰車行道而重點(diǎn)進(jìn)展大型百貨商場和購物中心。風(fēng)貌街：最具旅游價(jià)值的商業(yè)街，主營特色服飾、時(shí)尚精品、旅游紀(jì)念品和風(fēng)味食品等。永新街、南慶街：主營工藝品，永新商業(yè)城二樓是東南亞最大的工藝陶瓷專業(yè)市場。中威商業(yè)廣場、越港商業(yè)中心和解放路綜合樓：臨街鋪面主營化妝品、小飾物，上層將構(gòu)筑皮革、箱包專業(yè)市場。立新路中段、新風(fēng)巷一帶：重點(diǎn)突出鞋帽類的經(jīng)營，力爭建成鞋帽一條街。鴻基商業(yè)城一帶：專為女性而設(shè)的購物區(qū)，將建設(shè)類似香港“女的街”的專業(yè)市場。總的來講，東門商業(yè)圈要緊經(jīng)營的品種是服裝，有接近一半的比例，其次是皮具、裝飾品、精禮品和化妝品，其他品種則比較少。而從對(duì)潛在或預(yù)備商鋪的客戶訪問能夠了解到，經(jīng)營服裝也是大多數(shù)人的首選，有1/3以上的人會(huì)選擇經(jīng)營服裝生意，其他較多人選的經(jīng)營品種依次是裝飾品、精禮品、皮