匯聯(lián)灣銷售手冊（基礎培訓資料）

“匯聯(lián)灣“銷售手冊（基礎培訓資料）第一部分公司篇1.“匯聯(lián)灣”是由哪家公司開發(fā)的？信譽實力如何？答：由云南匯聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。公司成立于2003年6月，注冊資本為5200萬元，是一家專門從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理的有限責任公司，同時也是2003年度進入云南五大外地房地產(chǎn)公司之一。公司主營業(yè)務為大型住宅小區(qū)、大型商場、寫字樓及配套服務設施等房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理。公司發(fā)起人曾在北京、湖南、深圳、大連、桂林等地成功運作過房地產(chǎn)項目，具有豐富的房地產(chǎn)投資、開發(fā)、管理經(jīng)驗。2.“匯聯(lián)灣”開發(fā)商是什么性質(zhì)的公司？

答：有限責任公司。3..發(fā)展商以前開發(fā)過哪些物業(yè)？

答：在昆明“匯聯(lián)灣”是第一個開發(fā)項目。4.“匯聯(lián)灣”建筑設計單位是誰？該設計師設計過哪些樓盤？答：建筑設計單位是中國東北建筑設計院深圳分院，該設計師曾設計過萬科在廣州市的南胡萬科項目。。

5.“匯聯(lián)灣”由哪個建筑商承建？答：云南第二建筑工程公司、陜西航天建筑工程公司。

6.“匯聯(lián)灣”由哪家監(jiān)理公司監(jiān)理？答：昆明新迪工程監(jiān)理咨詢有限公司，具有甲級監(jiān)理資質(zhì)。

7.“匯聯(lián)灣”由哪家物業(yè)管理公司管理？該公司是什么級別的管理公司？答：銀海物業(yè)，是現(xiàn)在昆明規(guī)模最大、最規(guī)范的物業(yè)公司。8.“匯聯(lián)灣”是哪個公司代理銷售？

答：由深圳至祥置業(yè)有限公司代理銷售，公司代理的樓盤為各地最好的項目，公司成功代理的樓盤有：深圳：彩福世紀商城、布吉中心廣場、東方銀座等項目；唐山：遠洋城；長沙：銅鑼灣廣場；濟南：中潤世紀城；新疆：金世界、ShoppingＭall銅鑼灣廣場；昆明：匯都國際等。9.“匯聯(lián)灣”裝飾設計是由哪家公司設計？答：

10.項目園林設計是誰？風格和特色？答：銀河景觀。第二部分樓盤篇11、土地使用的起使年限？答：2004年8月5日——2074年8月5日。12.“匯聯(lián)灣”總體分幾期開發(fā)？有多少套？答：項目為一次性開發(fā)。共有1148套住宅。13．“匯聯(lián)灣”一期在什么時候開始開工？完工日期？目前進度如何？答：2005年9月開工，景觀洋房÷疊加別墅和聯(lián)排別墅2006年12月31日交房?？罩谢▓@洋房2007年7月1日交房。14.“匯聯(lián)灣”南面是什么?東面是什么？北面是什么？西面是什么？答：南向25米寬的規(guī)劃路，東臨25米寬規(guī)劃路，北靠15米寬規(guī)劃路，西臨32-50米寬官南大道。15.“匯聯(lián)灣”的建筑風格怎樣？答：澳洲建筑風格

16“匯聯(lián)灣”具體的地理位置在哪里？答：在官南大道與廣福路交匯處，時代風華一期對面。

17.“匯聯(lián)灣”由幾棟組成？其中多層洋房、小高層、疊加、聯(lián)排各占多少？

答：由32棟住宅及7棟商業(yè)用房組成，各戶型套數(shù)占設計總套數(shù)分別為多層22.04%，小高層58.32%，疊加15.61%，聯(lián)排4.03%18.“匯聯(lián)灣”占地有多少平方米？總建筑面積有多少㎡？其計入容積率的建筑面積有多少㎡？答：占地有208畝（138866.67㎡）；總建筑面積有229080.73㎡；計入容積率的建筑面積有188693.22㎡，其中住宅建筑面積151706.11㎡，商業(yè)建筑面積32875.51㎡。

19.“匯聯(lián)灣”地下層有多少㎡？架空層有多少㎡？住宅部分共有多少㎡？答：地下層建筑面積42975.82㎡，架空層12840.05㎡，住宅建筑面積162984.31㎡。20.“匯聯(lián)灣”小區(qū)景觀有何特色？答：包含有自然景觀、人文景觀及功能性設施。自然景觀的建設給住戶以親近自然的機會；人文景觀使景觀被各種人文元素有機的組織在一起，充分提高了小區(qū)的品質(zhì)和檔次；功能性設施滿足住戶的休閑和運動的要求。21.“匯聯(lián)灣”一共有多少棟住宅？商業(yè)面積為多少？答：匯聯(lián)灣一共有有32棟住宅。商業(yè)面積為：36651.46㎡。22.“匯聯(lián)灣”建筑覆蓋率為多少？建筑占地面積為多少？答：建筑覆蓋率26.29%。建筑占地面積為36505.02平方米。

23.“匯聯(lián)灣”容積率有多高？答：容積率為1.452。

24.“匯聯(lián)灣”綠化率有多高？綠地面積？中心花園面積？答：綠化率≥40％25.“匯聯(lián)灣”住宅層高有多高，凈層高多少？答：住宅層高3米，凈層高2.88米.26.項目的起價、均價？答：27.項目的建筑結(jié)構(gòu)?交房標準？答：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)。28.“匯聯(lián)灣”有哪些賣點？答：1）從設計上分析：產(chǎn)品創(chuàng)新，低密度物業(yè)大盤，高檔社區(qū)，區(qū)域版塊為城市大型居住新區(qū)，高起點、高規(guī)劃的城市定位，發(fā)展?jié)摿薮?)從交通上分析：緊鄰廣福路和官南大道，修繕中的廣福路將成為該片區(qū)的動脈，規(guī)劃中的立交橋?qū)⑹乖撈瑓^(qū)較市區(qū)更為順暢，便捷。3)從景觀上分析：社區(qū)匯聯(lián)灣大景觀，廣福路規(guī)劃108米大道，將給項目添色；4)從配套上分析：社區(qū)商業(yè)配套，滿足住戶需求29.“匯聯(lián)灣”停車位共有多少個？每個尺寸是多少？有無產(chǎn)權(quán)？答：944個。面積都在以上，車庫及地下車位，架空層車位有產(chǎn)權(quán)，地上車位沒有產(chǎn)權(quán)。

30.“匯聯(lián)灣”小區(qū)的主要出入口有幾個？尺寸？答:主要出入口有4個。31.“匯聯(lián)灣”有無會所？有什么功能？會所面積？

答：有，泛會所。棋牌室、健身設施、塑膠跑道。32．“匯聯(lián)灣”頂層隔熱、通風、防水、防雨采用什么措施？及樓板的厚度？答：詳見《“匯聯(lián)灣”工程簡介》

33.“匯聯(lián)灣”電梯大堂層高為多少米？答：6米。

34.“匯聯(lián)灣”室內(nèi)門、入戶門的尺寸分別為多少？答：室內(nèi)門大于800公分，入戶門1200公分及900公分。

35.是否為凸窗？它的高度和寬度？答：有，高600公分，寬300公分。

36．有無首層架空層？其用途？分別在哪里？高度？答：有，做為車庫和景觀，在1#—8#高6米，9#—11#高3米。37、小區(qū)的主要朝向情況？答：南北向。38、一樓的防潮層高度？所用材料？答：由于高層均為鋼筋混凝土地下室，墻身不設防潮帶。39.“匯聯(lián)灣”有哪幾種戶型？面積、所占比例？

答：詳見銷控資料表。40.小區(qū)中心樓宇間距，包括每棟之間的縱橫間距是多少？

答：間距在16米——2441.入戶花園在哪幾棟？面積如何計算？答：疊加別墅、聯(lián)排別墅有入戶花園，沒有頂?shù)娜霊艋▓@不計面積，有頂?shù)娜霊艋▓@計算一半面積。42小區(qū)內(nèi)是否有背景音樂？答：有。43.戲水池的深度？有無護欄？答：30公分。無護欄44.小區(qū)內(nèi)如何停放自行車、摩托車？答：集中停放，統(tǒng)一管理。45.窗戶的材料及隔音效果？答：鋁合金門窗，開啟扇設鋁合金框，不銹鋼紗窗，隔聲性能不小于三級。46.關于戶口問題？答：如購房一次性付款超過30萬可以辦一個戶口。47.每戶電壓是多少伏？答：220V。49.避雷系統(tǒng)的用材？答：○12圓鋼。50.建筑用地許可證？規(guī)劃許可證是多少？答：建筑用地規(guī)劃許可證：昆規(guī)地證（2003）0153號；工程規(guī)劃許可證：昆規(guī)建證（2005）2176號。51.基地以前是什么用途？地基狀況？答：農(nóng)用地。地基采用靜壓鋼筋混凝土，預制預壓力管坑基礎，坑長大于15米。52.抗震設計情況？答：8度抗震設防。53.按揭貸款銀行是哪家？答：中行、招商銀行、工行、建行。54.多層、小高層、高層的得房率各為多少？如何計算？答：55.商鋪的高度和面積是多少？答：住宅底層商鋪層高6米，商業(yè)步行街獨立商業(yè)首層4.2米，二層3.6米，三、四層3.3米。底商36-150㎡之間，商業(yè)街二層以上有200-600㎡之間。56.給排水管道用材及規(guī)格？答：PPR管材。57.生活垃圾如何處理？答：袋化集中收集處理。58.本項目屬哪個區(qū)管轄？什么街道？什么派出所？答：官渡區(qū)，關上街道辦、雙鳳派出所。59.本項目的人文狀況？附近居民素質(zhì)如何？答：本項目文化氛圍濃厚，小區(qū)各處均導入了以人為本的設計理念。附近小區(qū)的居民均為中高檔收入者，有較高的文化修養(yǎng)。60.小區(qū)道路是怎么規(guī)劃的？答：人車分流。61.附近水泵廠是否有噪音？答：無。62.小區(qū)如何實行全封閉管理？圍墻的樣式及材料？有無監(jiān)控系統(tǒng)？答：運用紅外線、閉路全監(jiān)控、保安巡更系統(tǒng)實行全封閉管理。小區(qū)由周邊商鋪圍成封閉，不再另設圍墻。63.項目的實用率？答：多層、小高層的實用率在%左右，高層的實用率為%和%。64.公攤面積所包含部分？答：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：1．電梯井、樓梯間、管道井、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。67.小區(qū)水流的方向、樹木面積及名稱？答：由東西兩面向中間流動，水面面積5000－7000㎡。68.小區(qū)綠化出來的時間及交房日期？答：一期2006年12月31日。69.煙道的位置、煤氣的位置、報警器的位置？答：詳見戶型圖。70、“匯聯(lián)灣”的社區(qū)特色？

答：低密度社區(qū)、多種物業(yè)形態(tài)、配套設施完善的綜合型社區(qū)。71.錯層錯多高？有什么好處？答：錯30㎝，有分區(qū)明確、動靜分離的好處。73.小區(qū)與街道之間的距離？答：退關南路紅線10米，其余道路5米。74．“匯聯(lián)灣”外墻采用什么裝飾？答：彩色涂料。75.“匯聯(lián)灣”電梯大堂的地面、墻面、天花各采用什么裝飾？答：地面采用地磚、墻面采用墻轉(zhuǎn)、天花用雙飛粉和乳膠漆。76.“匯聯(lián)灣”采用什么電梯？一個單元共有幾部電梯？電梯的速度？答：900公斤載客電梯，速度每秒1，5米。每個單元一部電梯。

77.“匯聯(lián)灣”采用什么供電、供水系統(tǒng)？是否是遠程抄表系統(tǒng)？

答：雙回路主、備自動切換供電；有供水加壓裝置；不設置遠程抄表。78．“匯聯(lián)灣”入戶門采用什么材料？

答：單元門采用IC卡可視對講防盜門。入戶門采用900㎝-1200㎝的品牌防盜門79．窗戶采用什么材料？

答：采用優(yōu)質(zhì)塑鋼窗。

80．廚房有什么裝修標準？

答：預留排煙及下水接口，煤氣入戶，地面作防水處理。

81．衛(wèi)生間有什么裝修標準？

答：預留下水接口，作防水處理。主衛(wèi)預埋熱水管道連通廚房。

82．住宅內(nèi)是否預留空調(diào)位置、通風排油煙管道？

答：沒有預留空調(diào)位置，預留通風排油煙管道。

83．“匯聯(lián)灣”有哪些電路裝置？

答：有線電視、寬頻、電話接口連接到戶、家電電源插座、電燈開關。84．“匯聯(lián)灣”有線電視和電話有幾個接口？寬帶網(wǎng)及其位置？

答：有線電視2個，電話線一對，寬帶位置設在書房或次臥室。

85．“匯聯(lián)灣”有無煤氣管道？

答：有。

86.匯聯(lián)灣陽臺是否可封閉？是否可安裝防盜網(wǎng)？答：不允許。87.是否可在外墻做廣告？答：不允許。88.可否在一樓開便利店或美容院等牟利機構(gòu)？答：可以。89.室內(nèi)設計可否變更，須辦理哪些手續(xù)？答：可以把室內(nèi)設計方案交由物業(yè)管理公司審批，在不影響建筑使用的情況下，可以進行更改。裝修房子需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)交付押金。90.陽臺護欄用材及樣式？答：鋼筋混凝土。91.泛會所是否收費？答：是，有收費項目也有免費項目。92.小區(qū)內(nèi)有否配備幼兒園？答：本項目與邦盛共建幼兒園。第三部分接待篇93、接待的第一句話是？您好！匯聯(lián)匯聯(lián)灣。94、接待時要做哪些工作？簡要的回答客戶的詢問簡要的介紹本項目的差異化特征、主要賣點，引起客戶的興趣和關注。95、客戶詢問時應有什么反應？熱情接待，引導客戶閱讀資料并進行講解。96、遇到挑剔不講理的客戶怎么辦？不急、不燥，耐心給予講解.97、售樓過程第一步？帶客戶看戶型模型及樓盤模型，介紹小區(qū)規(guī)劃及樓盤概況，突出重點和優(yōu)勢。98、售樓過程第二步？帶客看示范區(qū)，了解需求。34、售樓過程第三步？針對戶型，計算費用。99、售樓過程第四步？視具體情況，帶客戶看現(xiàn)房。100、售樓過程第五步？促成成交。101、銷售技巧=1\*GB3①充滿信心=2\*GB3②口齒清晰=3\*GB3③有說服力=4\*GB3④咨詢準確=5\*GB3⑤說明主要客戶得益=6\*GB3⑥資料吸引=7\*GB3⑦請客戶提問=8\*GB3⑧借助幻燈、宣傳冊等有效方法=9\*GB3⑨符合顧客心理的應付法=10\*GB3⑩以體驗性的知識來說服顧客102、服務意識=1\*GB3①平等化原則=2\*GB3②珍惜常客=3\*GB3③體察顧客的希望103、職業(yè)道德=1\*GB3①誠實信用=2\*GB3②有事業(yè)心=3\*GB3③有責任感=4\*GB3④加強自律=5\*GB3⑤為當事人保守秘密104、維持良好形象維持良好在于提高個人修養(yǎng)，注意外表修飾，修飾外表的重點是整潔、品位和保守。105.統(tǒng)一制服=1\*GB3①統(tǒng)一的美感、統(tǒng)一化的服務=2\*GB3②烘托團隊的魅力和服務面貌=3\*GB3③要理解穿制服的目的106.客戶接待的八個環(huán)節(jié)=1\*GB3①禮貌地迎接客戶；=2\*GB3②安頓客戶；=3\*GB3③詢問、咨詢、了解客戶的需要；=4\*GB3④放大問題，利益陳述；=5\*GB3⑤留住顧客；=6\*GB3⑥簽署協(xié)議；=7\*GB3⑦為客戶辦理一切事物；=8\*GB3⑧售后服務。107．留住客戶的方法(1)站在顧客的立場考慮問題；(2)使顧客容易找到你。打開你的手機，售樓處要預留一部電話，以便客戶隨時能打進電話；(3)即使客戶找你聊天但也不要讓他吃閉門羹；(4)電話鈴聲響起后3聲內(nèi)要接起電話；(5)為顧客提供方便，如座椅、茶水；(6)即使再忙，也要在10分鐘內(nèi)返還，安頓在等候的客戶，并向他解釋等候的原因；(7)給客戶自便的權(quán)利，讓他四處看看，但提醒他注意安全；(8)他必須對我們的項目了如指掌；(9)特定價格限量發(fā)售，提供特別優(yōu)惠，不可出現(xiàn)脫銷；(10)堅持準確無誤地執(zhí)行訂單（認購書）的原則，但對客戶的特殊情況提供靈活措施；(11)即使是成交后，也要跟客戶保持聯(lián)系，告訴他我們的最新信息，包括“手拉手”老客戶推薦新客戶買樓的優(yōu)惠措施；(12)為客戶付款提供方便，但千萬不要出現(xiàn)亂七八糟的多收費；(13)按時交付使用，承諾要兌現(xiàn)，產(chǎn)品保證要有實質(zhì)內(nèi)容；(14)為客戶退款提供方便，盡量快地及時退款；(15)對給你帶來業(yè)務的人提供獎勵。第四部分客戶篇108．理智穩(wěn)健型：特征：深思熟慮、冷靜穩(wěn)健，不容易被推銷員的言辭所打動，對于疑點必須詳細詢問。對策：加強對樓盤的質(zhì)量、檔次、規(guī)模、公司實力及樓盤獨有優(yōu)點，眾多商家云集的說明，一切說明需正確有據(jù)，以獲得理性客戶的支持。109、情沖動型：特征：天性激動，容易對外界的刺激做出決定。對策：（1）加強本樓盤的特色及實惠，營造一種過時作廢的氛圍。（2）不愿意買時，說話應得體。（3）應避免不合適造成的心理壓力。110、沉默寡言型：特征：出言謹慎、反應冷淡，感情不易在用人不當部表現(xiàn)出來。對策：除介紹產(chǎn)品外，應以熱情的態(tài)度與對方拉關系、拉家常，了解顧客的真正需要。111、優(yōu)柔寡斷型：特征：猶豫不決、反復不斷、怯于做出決定。對策：（1）態(tài)度堅決而自信的告知對方：“這套最好、最適合你”。（2）幫客戶做出決定，下定決心112、喋喋不休型：特征：（1）過分小心，甚至離譜太遠。（2）大小問題都考慮其中。對策：（1）取得客戶信任。（2）加強對后續(xù)物業(yè)管理充滿信心。（3）找個適當時機引入正題。（4）快刀斬亂麻。113、盛氣凌人型：特征：趾高氣揚、用下馬威來嚇唬推銷員。對策：隨機應變，先聆聽后給予答復（吃軟不吃硬）。114．求神問卜型：特征：決定權(quán)授于“神意”或風水先生。對策：盡力以現(xiàn)代觀點來配合其風水觀強調(diào)人的價值。115．神經(jīng)過敏型：特征：凡事往壞處想，容易受刺激。對策：“福從口入，禍從口出”，少說多聽，介紹時神志專注，說明重點。116．斤斤計較型：特征：心思細密、大小通吃、得寸進尺。對策：首次咨詢折扣優(yōu)惠千萬不能輕易松口，應以銷售氣氛相遇，強調(diào)樓盤的高檔、實惠，快刀斬亂麻，避免斤斤計較的想法。117．畏首畏尾型：特征：缺乏經(jīng)驗，怕上當受騙，多數(shù)為首次置業(yè)。對策：用氣氛相逼，提出信而有力的業(yè)績，博得對方的信賴，使他有種買房，有種很大的實惠。118．借故拖延型：特征：個性遲疑、借用拖延、推三推四。對策：（1）查出客戶不能決定的真正原因。（2）是否是準客戶。119、根據(jù)人的性格可分六大類：分裂氣質(zhì)：好惡分明、猶豫不決，感覺非常敏銳。循環(huán)氣質(zhì)：心胸開闊、樂于助人、心情、感情周期性變化有領導力、溫情、溫和、穩(wěn)健。粘著氣質(zhì)：遵守約定、智商高、踏實苦干、穩(wěn)扎穩(wěn)打、興趣廣、經(jīng)驗豐富。神經(jīng)質(zhì)：感受性敏銳、過于自責、心理容易不平衡。歇斯底里：虛榮心很強、不信別人的話，以自我為中心、對人挑剔。偏執(zhí)氣質(zhì)：倔強而頑固、愛出風頭、不聽別人的意見獨裁有斗爭性，愛為小事爭辯。120、根據(jù)人格有三大類：激動型：不鳴則已，一鳴驚人。缺乏情操型：沒有關心和同情心，人際關系冷淡。意志薄弱性：缺乏主觀缺乏、主張、易半途而廢。禮儀規(guī)范第五部分禮儀篇121.儀態(tài)所有必須以立姿工作的售樓人員，其正確的站立姿勢應是：雙腳與兩肩同寬自然垂直分開（體重均落在雙腳上，肩平、頭正、兩眼平視前方、挺胸、收腹）。所有以坐姿工作的售樓人員，必須坐姿端正，不得翹二郎腿，不得將腿搭在座椅扶手上，不得盤腿，不得脫鞋。工作時間，身體不得東倒四歪，前傾后仰，不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手等。雙手不得叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放。不抓癢、挖耳、摳鼻孔，不得敲桌子、敲擊或玩弄其他物品。行走要快，但不能跑，不得二人搭脖、挽手而行，與客人相遇應靠邊而走，不得從二人中間穿行。與顧客同時進出門（如電梯門），應讓顧客先行。請人讓路要講對不起，不得橫沖直撞，粗俗無禮。不得用手指或筆桿指客人和為人指示方向。122．儀表身體、面部、手部必須清潔，提倡每天洗澡，換洗內(nèi)衣。每天要刷牙，提倡飯后刷牙，上班前不吃異味食物，保證空腔清潔。頭發(fā)要常洗、整齊。男員工頭發(fā)以發(fā)腳不蓋過耳部及后衣領為適度，男員工不得化妝，不準燙發(fā)，頭發(fā)不得有頭屑。售樓小姐上班要化妝，但不得濃妝艷抹。不得佩帶任何飾物、不得穿耳帶戒指和手練，不得留長指甲，女員工不得在指甲上涂色。必須佩帶員工號牌，統(tǒng)一佩在左胸處，不得任其歪歪扭扭。不得當眾整理個人衣物。不得將任何物件夾于腋下。123、表情微笑，是售樓人員最起碼應有的表情。面對顧客應表現(xiàn)熱情、親切、真實、友好，必要時還要有同情的表情，做到精神振奮，情緒飽滿，不卑不亢。和顧客交談時應眼望對方，頻頻點頭稱是。其細微表現(xiàn)是，目光凝視，適度避閃。不得哼歌曲、吹口哨、不得談笑、大聲說話、喊叫、亂丟亂碰物品，發(fā)出不必要聲響。咳嗽、大噴嚏時應轉(zhuǎn)身向后，并說對不起。上班期間不得抽煙、吃東西、讀報刊雜志。顧客和你講話時應全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉。在為顧客服務時不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，不得扭捏作態(tài)、做鬼臉、吐舌、眨眼。售樓人員在服務、工作、打電話和與顧客交談時，如有客人走近，應立即示意，以表示已注意他（她）的來臨。不得無所表示，等客人先開口。124、言談聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，不要裝腔作勢，聲量不要過高，亦不要過低，以免顧客不太清楚。不要急功近利的推銷樓盤，要給客戶一種“置業(yè)顧問”的形象。不準講粗言、使用蔑視和侮辱性的語言。3人以上對話，要用相互都懂的語言。不得模仿他人的語言和語調(diào)談話。不講過份的玩笑。說話要注意藝術(shù)，多用敬語，注意“請”、“謝”字不離口。不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客人。要注意稱呼顧客姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生”或“女士”。指第三者時不能講“他”，應稱“那位先生”或“那位女士”。無論從客人手上接過任何物品，都要講謝謝。顧客講“謝謝”時，要答“不用謝”，不得毫無反應。顧客來時要問好，注意講“歡迎您的光臨”，顧客走時，注意講“祝您愉快”，或“歡迎下次再光臨”。任何時候不準講“喂”或說“不知道”?？蓪ⅰ安恢馈备臑椤拔覇栆幌孪取?。暫時離開面對的客人，一律講“請稍候”，如果離開時間較長，回來后要講“對不起，讓您久等啦”。不得一言不發(fā)就開始服務。當為顧客完成一項服務后應主動詢問是否還有其他事要幫助。談及其他樓盤時，千萬不要詆毀別人。125、服裝工作服應干凈、整齊、筆挺。非因工作需要，外出時不得穿著工作服。紐扣要全部扣好，穿西裝時，不論男、女第一顆紐扣應扣上。不得敞開外衣、卷起褲腳、衣袖，領帶必須結(jié)正。工作外衣衣袖、衣領處、襯衣領口，不得顯露個人衣物，工作服外不得顯露個人物品，如紀念章、筆、紙張等，工作服衣袋不得多裝物品，顯得鼓起。只準按規(guī)定著鞋上班，皮鞋不準釘金屬掌，禁止穿涼鞋，女員工只準著肉色襪，其他顏色和帶花邊、繡花的襪子一律不準，襪頭不得露出裙腳，襪子不得有破洞。126、電話所有來電，務必在三響之內(nèi)接聽。接電話先問好、報單位，“您好，匯聯(lián)澳洲匯聯(lián)灣”。如果早上應說“早上好，匯聯(lián)澳洲匯聯(lián)灣”。后講“請問能幫您什么忙？”不得搗亂次序。通話時，聽筒一頭應放在耳朵上，話筒一頭置于唇下約5公分處，中途若需與他人交談，應用另一只手捂著話筒。必要是要作好記錄，通話要點要問清，然后向?qū)Ψ綇褪鲆槐?。對方掛斷之后，方為通話完畢，不得先于對方掛線。在崗位上，不得打私人電話、傳私人電話，家人有急事來電，應從速簡潔結(jié)束通話，他人接聽，需代為傳達。對話要求參照按本規(guī)范“言談”一節(jié)。127、保密未經(jīng)批準，售樓人員不得向外界傳播或提供有關公司之任何資料，公司的一切文件及資料不得交給無關人員，如有查詢，可請查詢者到營銷中心經(jīng)理辦公室接洽。第六部分周邊配套篇128、“匯聯(lián)灣”周邊有哪些學校？分別有多遠？答：小學：海貝中英文小學、關上小學、中學：北大附中云南分校、三十一中、關上中學129．“匯聯(lián)灣”最近的幼兒園有多遠？答：海貝中英文幼兒園，步行45分鐘。130．“匯聯(lián)灣”附近有哪些菜市場？分別有多遠？答：小街菜市場，步行15分鐘。

131．“匯聯(lián)灣”附近有哪些醫(yī)療衛(wèi)生配套？分別有多遠？醫(yī)療機構(gòu)地址距離關上空軍醫(yī)院關上步行約錦苑門診部錦苑小區(qū)門口步行約25分鐘健之佳藥店時代風華門口步行10分鐘市第一人民醫(yī)院車行5分鐘

132．“匯聯(lián)灣”附近有哪些商業(yè)購物場所？有多遠？答：國貿(mào)沃爾瑪?shù)?、社區(qū)超市、怡園小區(qū)133．“匯聯(lián)灣”附近有是否有銀行、郵局？有多遠？答：工行銀海森林分理處、中行淺水灣分理處、建行錦苑分理處、商業(yè)銀行步行10分鐘134．“匯聯(lián)灣”附近有何大型餐飲配套？

答：大蓉和、學成飯店。135．“匯聯(lián)灣”附近有多少條交通路線？

答：有四條公共交通路線：109路（昆明東站—拓東路—搪子巷—巡津街—云紡—佳湖花園—中林錦苑—時代風華）90路（黃土坡—新聞路—巡津街—官南路—中林錦苑—時代風華）31路（昆明站—廣福路）30路（昆明站—廣福路）136．“匯聯(lián)灣”附近還有哪些其他環(huán)境？

答：周邊有一些成熟的小區(qū)遍布四周：MOYA生活館、時代風華1、2期、盛世領南、中林錦苑、中林佳湖1、2、3期、理想小鎮(zhèn)、大商匯、水岸藝城、邦盛國際城、淺水灣、銀海森林、銀苑小區(qū)、航空小區(qū)第七部分費用篇137.五證是否齊全？商品房預售許可證編號？答：五證齊全（國有土地使有證，建設用地規(guī)劃許可證，建設工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房預售許可證），商品房預售許可證編號為：138.產(chǎn)權(quán)年限是多少？答：1）居住用地70年；2）工業(yè)用地50年；3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5）綜合或者其他用地50年。139.房產(chǎn)證、國有土地使用證何時辦？稅費標準如何？何時可以拿到房產(chǎn)證？答：接到公司通知，戶主交清辦理產(chǎn)權(quán)證的全部資料后，120個工作日內(nèi)將有關資料提交辦證機構(gòu)，在規(guī)定的時間內(nèi)辦理完畢。個人應繳商鋪稅費3%，住宅稅費1.5%。140.付款方式和折扣辦法？答：一次性付款、銀行按揭。141.簽定認購協(xié)議或合同書需哪些證件？答：簽定認購書需帶證件有：身份證、認購單、認購金收據(jù)。簽定合同書需帶證件有：身份證、認購書、定金收據(jù)、首付款發(fā)票，共有人的相關證件。142.何時辦理按揭？答：一般在簽定合同的同時收集客戶的按揭資料，辦理按揭．143.按揭銀行、額度、年限、利率、系數(shù)？答：商業(yè)銀行個人住房貸款利率及還貸查詢表借款額以一萬元為例貸款期限年利率％月利率％月均還本息年月1125.584.65一次還本付息2245.764.80442.133365.764.80303.134485.854.875234.165605.854.875192.636726.125.10166.307846.125.10146.668966.125.10132.0091086.125.10120.65101206.125.10111.62111326.125.10104.28121446.125.1098.21131566.125.1093.10141686.125.1088.76151806.125.1085.04161926.125.1081.80172046.125.1078.98182166.125.1076.49192286.125.1074.29202406.125.1072.34212526.125.1070.59222646.125.1069.02232766.125.1067.60242886.125.1066.33253006.125.1065.17263126.125.1064.11273246.125.1063.15283366.125.1062.27293486.125.1061.47303606.125.1060.73購房首付款必須在購屋總價的20%以上，貸款最長年限為30年；男士不超過65歲，女士不超過60歲。144.按揭程序？答：1）客戶交付首付后，由開發(fā)商開據(jù)收款發(fā)票；2）簽定《商品房購銷合同》同時交齊辦理按揭手續(xù)所需資料；3）由置業(yè)顧問帶客戶到銀行簽抵押貸款合同，并加納辦理手續(xù)所需費用。145.按揭需哪些證件？答：答：簽定合同后由開發(fā)商另行通知辦理,客戶需準備：1）購房首付款發(fā)票（復印件）注：購房首付款必須在購屋總價的20%以上，貸款最長年限為30年；男士不超過65歲，女士不超過60歲。2）收入證明（原件）注：①借款人月還款額超過月收入的50%的，需尋找共同還款人出具共同還款證明。②個體戶需提供營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、近三個月的稅單。3）戶口冊（復印件3份）4）身份證（原件、復印件3份）5）婚姻狀況證明（A、未婚證明原件一5份；B、結(jié)婚證復印件各一份；C、離婚證復印件一份）如購買人已婚或合同簽有共同擁有人，則夫妻雙方及共同擁有人也需提供以上所有資料。146.辦理按揭需哪些費用？答：辦證費用：一）契稅住宅:成交總價×1.5%商業(yè)用房:成交總價×3%二）辦理按揭所需費用1)合同公證費、抵押委托公證書，由公證處收取，20萬以下每筆200元，20萬以上貸款金額的1‰2）抵押登記費住房80元/筆，商鋪100元/筆。3）印花稅：萬分之零點五（具體收費以政府最新公布為準）147.辦理按揭主體身份有無限定？答：18歲以上有償還能力的公民。148.可否用支票？開戶行、帳號是多少？答：可以。149.除了房款外還有哪些費用？答：1)契稅:總房款×1.5%（住宅）總房款×3%（商鋪）2)維修基金：總房款×2%150．開通管道煤氣、水、電、電話、有線電視的時間和費用？答：交房后辦理相關手續(xù)就可以開通。151.簽訂正式合同以后可否轉(zhuǎn)讓？應怎樣辦理手續(xù)？是否收取手續(xù)費及費用標準？答：合同在備案之前，客戶持購房合同原件和身份證明向發(fā)展商提出申請，在交納一定的轉(zhuǎn)名手續(xù)費以后辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)。手續(xù)費為：合同備案以后轉(zhuǎn)讓，則需按照產(chǎn)權(quán)部門的有關規(guī)定交納一定的稅費后辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。152.銀行按揭供款期間若銀行貸款利息發(fā)生變動，供款額是否發(fā)生變動，如何變動？答：供款期間若銀行貸款利息發(fā)生變動，供款額相應發(fā)生變動。153.供樓期間如果想轉(zhuǎn)讓，應怎樣辦理手續(xù)？答：首先通知銀行信貸部，并結(jié)算銀行貸款余額。銀行會開出付清樓款證明書；然后在發(fā)展商的管理處辦理有關手續(xù)；在房管局進行更名手續(xù)登記。。154.交樓時有哪些手續(xù)要辦？入伙費由哪些費用構(gòu)成？有無裝修押金？答：（1）驗收房子；（2）簽定物業(yè)管理合同，并交納一年物業(yè)管理費；（3）領取房子鑰匙；（4）交接（水電等）；（5）辦理裝修手續(xù)。155.可否辦理公積金貸款？什么人可辦理公積金貸款？公積金貸款的最高限額？答：在省、市繳存長期住房儲金的職工（包括國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職.156.房屋維修基金費用是多少？如何使用？答：房款總額的2%。用于維修小區(qū)內(nèi)所有公共設施的費用。157.開戶費有哪些？是多少？答：第八部分物業(yè)篇158.有何配套設施？答：游泳池、籃球場、網(wǎng)球場、室內(nèi)休閑娛樂設施。159.物業(yè)管理公司曾經(jīng)管理過哪些項目？答：160.物業(yè)管理公司提供哪些服務？答：（1）房屋建筑主體的管理；（2）房屋設施、設備的管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生管理；（4）綠化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）車輛、道路管理；（8）公共代辦性質(zhì)的服務。161.物業(yè)管理的收費標準？答：根據(jù)物價局定價標準收費。162.水電、煤氣、有線電視、電梯的收費標準？答：按相關單位收費標準收費。163.物業(yè)公司對車位的收費標準是多少？答：根據(jù)物價局定價標準收費。120元/月。164.假如失竊怎樣賠償？管理公司是否承擔一定的責任？答：公安機關結(jié)案后，屬物管公司管理失職的理應承擔相應責任。165.蓄水池和水箱的水如何清潔衛(wèi)生？答：密封，定期清洗消毒，報衛(wèi)生防疫部門檢驗水質(zhì)。166.公共走道、住戶樓梯是否有專職的工人清掃？答：是167.樓梯防盜門、路燈，中心區(qū)路燈壞了是否有人及時修復？答：是，有專人值班。168.消防裝置是否達標？答：工程部門必須提供消防驗收達標證明才能辦理入伙手續(xù)。169.垃圾的處理方式？答：樓層：公共場所：設垃圾站：170.有無雙向電源？電表容量？答：有。171.水箱或蓄水池中的水可以保證多長時間的用水？答：172.物業(yè)小區(qū)的防盜措施是什么？答：可視對講系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)周邊紅外線系統(tǒng)、保安巡邏。173.電梯、走廊通道中是否裝有電視監(jiān)控系統(tǒng)？答：有。174.物業(yè)管理公司可否幫業(yè)主買菜、洗衣、清潔室內(nèi)衛(wèi)生、送小孩上學、照顧小孩、老人等管家式服務？收費多少？答：業(yè)主如需提供家政服務，可與物業(yè)公司協(xié)商。但一般家政服務項目抖擻收費的，費用根據(jù)國家相關規(guī)定。175.若停電、停水管理公司該采取什么措施？多長時間可恢復供電、供水？答：176.周邊同類物業(yè)物業(yè)管理價格怎樣？答：理想小鎮(zhèn)多層：0.8元/㎡,高層1元/㎡;時代風華:多層0.8元/㎡；中林佳湖:0.8元/㎡。第九部分市場篇178．昆明地產(chǎn)分為哪幾個區(qū)域？官南路片區(qū)的優(yōu)劣勢？

答：昆明地產(chǎn)分為：東、南、西、北、中五個區(qū)域，其中南、北區(qū)域為新規(guī)劃的發(fā)展重點。官南路片區(qū)的優(yōu)劣勢為：優(yōu)勢：官南路位于城市南片區(qū)，比鄰滇池自然環(huán)境優(yōu)越，空氣質(zhì)量好，生態(tài)環(huán)境好，風向佳（西南風），整體物業(yè)形態(tài)好，因此區(qū)域認同率高，加之康體、度假、休閑、娛樂等配套完善，房價一直很好，比北市區(qū)高出300——500元/每平方，成為高尚樓盤的棲身之地，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，模式多樣化，有花園洋房、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)。劣勢：官南路片區(qū)屬于正在開發(fā)區(qū)域，缺乏商業(yè)、教育、交通等完善配套，基本生活基本依托城區(qū)，配套跟進慢，部分農(nóng)村造成開發(fā)斷帶，難于做到推進式開發(fā)。179．官南路段目前有哪些在售物業(yè)？答：1）時代風華2期；2）水岸藝城；3）佳湖3期；4）盛世領南；5）大商匯6）邦盛國際城；7）香榭麗園2。180．“澳洲匯聯(lián)灣”在昆明有哪幾個物業(yè)與其