煙臺房地產(chǎn)市場年報市公開課一等獎省賽課獲獎課件

絕對保密煙臺房地產(chǎn)市場年報1月煙臺房地產(chǎn)市場年報第1頁——克而瑞為您解讀煙臺樓市2煙臺房地產(chǎn)市場年報第2頁PART1回顧這一年3煙臺房地產(chǎn)市場年報第3頁 全國政策中央并未出臺新一輪調(diào)控政策，但貨幣政策放松、差異化信貸等政策促進了市場回暖。年末一系列表態(tài)為明年樓市調(diào)控定調(diào)：堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。

上六個月2次下調(diào)存 款準備金、三年內(nèi) 首次降息、差異化 信貸政策出現(xiàn)

暖?存款準備金率兩次下調(diào)0.5個百分點，釋放8000億資金?降息，貸款利率浮動區(qū)間下限調(diào)整為基準利率0.7倍?首套房八五折利率在多個城

6月

暖冷溫總理5次講話，四部委集中辟謠“樓市松綁”，政府慎重維持現(xiàn)有調(diào)控結(jié)果

9月-12月

暖?政策市場空白期，全國多數(shù)城市成交走量，市場進入“暖冬”?多地相繼出現(xiàn)地王現(xiàn)象，土地市場開始抬頭

12月，中央政府 、國土部、住建 部集中表態(tài)

冷冷?國土部出臺系列政策以遏制地王不停出現(xiàn)?中央會議、住建部，一系列表態(tài)都指向了政策不松、堅持調(diào)控市出現(xiàn)，剛性需求有所復蘇

4煙臺房地產(chǎn)市場年報第4頁 煙臺政策煙臺并未出臺任何“闖關”政策，但政策執(zhí)行含有一定滯后性。北京等一二線城市首套貸款回歸基準利率央行會議首次提出滿足首次購房家庭貸款需求央行2月24日下調(diào)存款準備金率0.5個百分點地方政府密集微調(diào)政策，多城市上調(diào)公積金貸款額度央行5月18日下調(diào)存款準備金率0.5個百分點

多個城市 首套貸款 利率優(yōu)惠降至85折央行兩次下調(diào)貸款利率0.25和0.31百分點多個城市連續(xù)出現(xiàn)“闖關”現(xiàn)象，試探調(diào)控底限多個城市房貸利率由85折上調(diào)至9折年末。針對“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)，出臺一系列政策限制地價過快增加。全國政策煙臺多數(shù)銀行首貸基準利率 仍執(zhí)行上浮 5%政策，僅部分出現(xiàn)松動煙臺住房公積金貸款額度并未上調(diào)，利率與國家同時。個人貸款方面，新房最高貸款額度為30萬，二手 房最高20萬。煙臺四大行回歸基準利率，建行、中行首付50%以上可 享9折優(yōu)惠煙臺部分銀行針對優(yōu)質(zhì)客戶可提供房貸利 率85折優(yōu)惠煙臺并未出臺任何“闖關”政策，政策層面較為空白。煙臺政策5煙臺房地產(chǎn)市場年報第5頁固調(diào)控成果為主基政策小結(jié)調(diào)控政策已經(jīng)筑底，明年樓市仍要堅持樓市調(diào)控不放松。鞏政策已經(jīng)筑底，調(diào)控主基調(diào)并未放松貨幣政策放松，差異化信貸政策促進了市場回暖年末一系列表態(tài)為明年樓市調(diào)控定調(diào)煙臺闖關意愿不高，政策執(zhí)行含有滯后性調(diào)6煙臺房地產(chǎn)市場年報第6頁12-0411-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-1212-0112-0212-0312-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12403020100近兩年成交對比 煙臺商品住宅市場展現(xiàn)回暖跡象！單位：萬㎡1月-年12月煙臺六區(qū)商品住宅成交走勢共成交203萬㎡共成交238萬㎡，煙臺六區(qū)商 品住宅市場共成交238 萬㎡，成交量較去年同 比增加17%；成交金 額為144億，同比增加 4%；造成煙臺商品 住宅市場回暖主要成交面積（萬㎡）原因來剛性需求集中

暴發(fā)和諸如“以價換量 ”等降低利潤策略執(zhí) 行。數(shù)據(jù)口徑=立案數(shù)據(jù)+CRIC人工補正數(shù)據(jù)

7煙臺房地產(chǎn)市場年報第7頁 煙臺市場表現(xiàn)縱觀煙臺商品住宅市場軌跡，可分為四個階段：市場淡季——成交量攀升——新一輪博弈——年末翹尾。單位：萬㎡1-2月：市場淡季3-7月：成交量攀升8-10月：新一輪博弈年末翹尾70605040302010 012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12供給量成交量效果：

市場淡季彼時正值春節(jié)，加上政策環(huán)境仍相對偏嚴厲，因此市場交易依然延續(xù)年低迷狀態(tài)。

成交量攀升政策面相對寬松，企業(yè)加大營銷力度，市場剛需開始集中釋放，推進住宅市場交易量快速攀升。

新一輪博弈因為市場回暖，企業(yè)資金壓力明顯緩解，誘發(fā)企業(yè)取消優(yōu)惠政策或提升價格，市場供求雙方正展開新一輪博弈，造成交易量較

年末翹尾年底業(yè)績沖刺，因而推案規(guī)模和促銷力度有所增加，市場交易量出現(xiàn)年末翹尾局面。前期有所下降。

8煙臺房地產(chǎn)市場年報第8頁 成交均價表現(xiàn) 2012上六個月，煙臺六區(qū)成交均價受成交結(jié)構(gòu)性影響展現(xiàn)顯著下滑態(tài)勢，下 六個月，改進型客戶逐步入市拉升了成交均價。 1月-2012月煙臺六區(qū)商品住宅價格走勢單位：元/㎡ 9000800070006000500065756895682961426966702665196587769564446859745654195887554658645282705062586642 610963886084609840003000低價項目集中立案造成成交均價下滑改進型客戶逐步入市，拉升成交均價。1000 0

9煙臺房地產(chǎn)市場年報第9頁 存量表現(xiàn)煙臺六區(qū)市場存量增加有所放緩，成交連續(xù)走量致使存銷比展現(xiàn)下滑趨勢，市場競爭風險有所緩解。單位：萬㎡ 5001月-年12月煙臺六區(qū)商品住宅存量、存銷比走勢5040043.742.2454030033.2353020016.524.024.422.216.817.718.1

2519.519.619.620 151005.39.97.99.77.26.25.76.57.18.612.11050存量（萬㎡）存銷比010煙臺房地產(chǎn)市場年報第10頁 六區(qū)形勢對比，以剛性需求為主中西部市場表現(xiàn)很好，福山區(qū)、芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)成為當前市場熱點區(qū)域。各區(qū)供給量占比各區(qū)成交量占比14%13%17%

15%17%24%15%7%17%11%25% 25%芝罘區(qū)福山區(qū)開發(fā)區(qū)萊山區(qū)高新區(qū)牟平區(qū)芝罘區(qū)福山區(qū)開發(fā)區(qū)萊山區(qū)高新區(qū)牟平區(qū)11煙臺房地產(chǎn)市場年報第11頁5區(qū)域市場—芝罘區(qū)芝罘區(qū)供給51萬㎡，成交52萬㎡，展現(xiàn)少有年度供不應求現(xiàn)象；年末存量降至79萬㎡，存銷比為16個月。158000

10 4000供求量價走勢0012.123456789101112150100供給量(萬㎡)成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）806040存量及存銷比50 020012.123456789101112存量（萬㎡）存銷比12煙臺房地產(chǎn)市場年報第12頁經(jīng)典項目—星匯鳳凰

星匯鳳凰—中心區(qū)品質(zhì)樓盤，項目位于只楚路北側(cè)，連接芝罘區(qū)與開發(fā)區(qū) 、福山區(qū)主要干道。

項目優(yōu)勢分析——

星匯鳳凰緊鄰南大街商圈，周圍商業(yè)、交通、

金融、生活等配套設施完善；

西班牙建筑格調(diào)、地中海式風情園林以及全

明戶型產(chǎn)品得到了客戶認可；

開發(fā)商品牌及國家一級資質(zhì)物業(yè)管理，使

其信譽度高倍增。

開發(fā)商建筑設計廣告策劃物業(yè)企業(yè)總建面積成交總價開工時間規(guī)劃戶數(shù) 綠化率開盤時間

煙臺越秀地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)深圳市埃迪優(yōu)環(huán)境藝術設計有限企業(yè) 煙臺上華企劃策劃有限企業(yè)越秀地產(chǎn)（煙臺）物業(yè)管理有限企業(yè) 21.99萬㎡ 2.6億 -11-25 1078 40% -8-7

項目地址銷售代理企業(yè) 景觀設計 總占地面積 拿地時間 樓板價 開發(fā)批次 容積率 物業(yè)類型 均價煙臺市芝罘區(qū)只楚路與楚風六街交匯處西南角 煙臺新聯(lián)康房產(chǎn)咨詢有限企業(yè) 深圳市埃迪優(yōu)環(huán)境藝術設計有限企業(yè) 7.38萬㎡ -12-11 1688元/㎡ 共一期開發(fā) 1.9 高層、小高層開盤均價6800-7200元/㎡；現(xiàn)均價6500元/㎡13煙臺房地產(chǎn)市場年報第13頁8000120100單位：套8060經(jīng)典項目—星匯鳳凰 越秀依據(jù)市場形勢主動調(diào)整價格策略，成為芝罘區(qū)銷售金額 與銷售面積雙料冠軍。 星匯鳳凰銷售量及均價走勢 單位：元/㎡4月低價入市，均價調(diào)整至5500元/㎡，促使大量客戶成交。9月、11月兩次加推 ，折后均價為6300- 6600元/㎡。7000 6000

時機——先4月，政策窗口期，多數(shù)購房者觀望情緒有所緩解，但仍抱有一定降價預期，星匯鳳凰選擇此節(jié)點率先降價，領先搶占市區(qū)將出手客群。40205000降幅——準012.1234567891011124000綜合項目土地成本及品質(zhì)，降價空間有限，600-800元/㎡為項目可接收且能對客戶心理帶來較高沖擊區(qū)間。伴隨房地產(chǎn)大環(huán)境影響，星匯鳳凰銷售情況較為冷淡，在這期間也有暖場活動和小幅優(yōu)惠推出，但銷售情況并未有所好轉(zhuǎn)。4月份連續(xù)兩周加推14#和15#，以特價房名義均價調(diào)整至5500-5600元/㎡，當日售罄。6-8月無新品推出，但每七天連續(xù)暖場活動，積極蓄客同時也有效地吸引著未成交客戶。9月、11月兩次加推位置很好樓座，折后均價升至6300-6600元/㎡，買房送車位等優(yōu)惠活動有力促進了銷售。

說辭——巧以樓座位置為由，以特價房為形式，銷售完成后價格快速回漲，充分考慮老客戶感受，無損企業(yè)口碑。14煙臺房地產(chǎn)市場年報第14頁5區(qū)域市場—福山區(qū)福山區(qū)供給90萬㎡，成交55萬㎡；市場存量為45萬㎡，存銷比在年末降至7個月，市場競爭風險較低。供求量價走勢201510 060004000012.123456789101112504030供給量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）1510存量及存銷比2010 05012.123456789101112存量（萬㎡）存銷比15煙臺房地產(chǎn)市場年報第15頁經(jīng)典項目—香逸中央

香逸中央項目位于福山區(qū)主干道福海路東側(cè)，是引領福山區(qū)房地產(chǎn)市場進入 高速發(fā)展期主要項目。

項目區(qū)位圖：項目名稱 開發(fā)商整體推廣建筑設計

香逸中央煙臺滬豐房地產(chǎn)開 發(fā)有限企業(yè)山東鑫匯房地產(chǎn)開 發(fā)有限企業(yè)北京中外建建筑設 計有限企業(yè)

項目地址 投資商銷售代理企業(yè) 物業(yè)企業(yè)福海路東側(cè)，匯福 街與崇文街之間深圳市合正房地產(chǎn) 集團有限企業(yè)中核投資有限企業(yè)煙臺滬豐房地產(chǎn)開 發(fā)有限企業(yè)深圳市合正物業(yè)服 務有限企業(yè)總建筑面積 總戶數(shù) 物業(yè)費 均價 綠化率

60萬㎡ 5000戶1.3元/平方米?月 5600元/㎡ 45.8%總占地面積 車位配比 建筑類別 容積率 物業(yè)類型

20萬㎡ 1:1多層，小高層，高 層 2.54 住宅、商鋪項目效果圖：16煙臺房地產(chǎn)市場年報第16頁經(jīng)典項目—香逸中央 ，香逸中央開盤兩次，推出447套、63套高層產(chǎn)品，去化率分別為 62%和98%，低價入市是項目成功先決原因。12月2日加推1棟高層9月22日開盤四棟高層9月22日開盤情況供給情況：香逸中央此次開盤樓棟45#、46#、47#、49#四棟高層樓座，推出447套房源，戶型面積區(qū)間是79-156㎡，折后均價5600元/㎡。認購情況：開盤當日到場客戶約320組，約600人左右，截止至早晨12點認購275套房源，認購率62%。12月2日開盤情況供給情況：香逸中央此次加推50#樓部分房源，共推出63套，戶型面積是84㎡二房，折后均價5800元/㎡。認購情況：加推當日到場客戶約95組，約160人左右，截止至早晨11點認購62套房源，認購率98%；

17煙臺房地產(chǎn)市場年報第17頁區(qū)域市場—開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)供給67萬㎡，成交37萬㎡；年末市場存量為87萬㎡，存銷比為33個月。201510000供求量價走勢10 5 05000012.123456789101112100供給量(萬㎡)成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）80存量及存銷比50 040012.123456789101112存量（萬㎡）存銷比18煙臺房地產(chǎn)市場年報第18頁經(jīng)典項目—澎湖山莊金橋澎湖山莊—本土企業(yè)逆襲，專注剛需、高附加值成就項目熱銷。項目介紹

該項目位于開發(fā)區(qū)長江路以南，東岳汽車對面，由煙臺本土開發(fā)企業(yè)金橋置業(yè)投資，總建面29萬㎡，分三期開發(fā)，建筑類型涵蓋多層、小高、高層，地中海格調(diào)，主力戶型74-93㎡。銷售情況 該項目自7月份開始蓄客，蓄客期長達一年，年7月7日項目首次開盤，推4棟高層（16-18F），共計408套房源，面積74-112㎡，當日去化377套，去化率達92%，均價5800元/㎡，購房者以地緣性剛需客戶為主。19煙臺房地產(chǎn)市場年報第19頁經(jīng)典項目—澎湖山莊

戶型面積集中度高，60萬以內(nèi)剛需產(chǎn)品占92%，客廳飄窗位置贈予是賣點。

客廳飄窗位置全贈予，約2.0㎡

戶型2室2廳1衛(wèi)面積(㎡)

74-81供給套數(shù)

272

觀景陽臺 半贈予約 2.8㎡兩室兩廳一衛(wèi)/78-79平方米客廳飄窗位置全贈送，約2.5㎡

兩室兩廳一衛(wèi)/90-92平方米

2室2廳1衛(wèi) 2室2廳2衛(wèi)90㎡以下戶型占67%90-97㎡戶型占25%112㎡戶型占8%

全部兩室

觀景陽臺半贈予 約2.8㎡90-97 112

102 3460萬以內(nèi)剛需產(chǎn)品為主導20煙臺房地產(chǎn)市場年報第20頁區(qū)域市場—萊山區(qū)萊山區(qū)供給53萬㎡，成交33萬㎡，供求相對平衡；年末存量降至79萬㎡，存銷比為24個月。301000020 5000供求量價走勢100012.123456789101112存量及存銷比100 50 0供給量(萬㎡)成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）4020012.123456789101112存量（萬㎡）存銷比21煙臺房地產(chǎn)市場年報第21頁經(jīng)典項目—中鐵逸都

中鐵逸都是中鐵集團在煙臺開山之作，項目位于港城東大街南側(cè)，是萊山 區(qū)重點打造“四軸布局”戰(zhàn)略交通要塞。項目名稱 開發(fā)商建筑設計營銷策劃廣告策劃總建面積開工時間車位總數(shù) 綠化率 樓板價首次開盤

中鐵逸都煙臺中鐵置業(yè)有 限企業(yè)深圳方佳設計院北京協(xié)眾聯(lián)城房地產(chǎn)顧問有限公 司煙臺大山廣告設 計有限企業(yè) 301038㎡ -8-10

60% 1929元/㎡ -7-7

項目地址 投資商銷售代理企業(yè) 景觀設計 總占地面積 總戶數(shù) 開發(fā)批次 容積率 車位配比 物業(yè)類型 銷售均價煙臺萊山區(qū)山海路與港城東大街兩大城市 主干道交匯處中鐵置業(yè)集團有限公 司北京協(xié)眾聯(lián)城房地產(chǎn) 顧問有限企業(yè)SEETO（香港）景觀 設計有限企業(yè) 129358㎡

三期開發(fā) 2.3 1:1小高層、高層、洋房 均價7000元/㎡項目區(qū)位圖：項目效果圖：22煙臺房地產(chǎn)市場年報第22頁86%經(jīng)典項目—中鐵逸都

萊山區(qū)為中高端項目聚集區(qū)，區(qū)域剛性需求并未得到有效釋放，中鐵逸都一 期以小面積、低總價首置產(chǎn)品為主，滿足了市場客戶主流需求。

中鐵逸都各面積段供給套數(shù)對比17%3%6%74%中鐵逸都以首置產(chǎn)品為主：90㎡以下首置產(chǎn)品占比為86%成功要素：90㎡以下90-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上1、精準定位。小面積、低總價產(chǎn)品受客戶認中鐵逸都各面積段成交套數(shù)對比

2%1% 11%同，煙臺剛性需求暴發(fā)，首置產(chǎn)品成為市場熱銷產(chǎn)品。2、品牌優(yōu)勢。中鐵逸都項目是中鐵在煙臺開山之作，中鐵重點打造品牌優(yōu)勢，受煙臺市場客群認同。90㎡以下90-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上23煙臺房地產(chǎn)市場年報第23頁5區(qū)域市場—高新區(qū)高新區(qū)供給55萬㎡，僅成交16萬㎡，供求有所失衡；年末存量降至111萬㎡，存銷比為42個月，位于六區(qū)風險高位。供求量價走勢1510 0100005000012.123456789101112150100供給量(萬㎡)成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）200150存量及存銷比50 010050012.123456789101112存量（萬㎡）存銷比24煙臺房地產(chǎn)市場年報第24頁經(jīng)典項目—中海紫御公館

中海紫御公館是中海集團在煙臺首個項目，成交樓板價高達3945元/㎡， 在當初創(chuàng)造了煙臺地王。項目名稱 開發(fā)商建筑設計廣告策劃物業(yè)企業(yè)總建面積拿地時間開工時間 綠化率 容積率

中海紫御公館中海地產(chǎn)集團有 限企業(yè)香港梁黃顧設計 咨詢有限企業(yè)深圳市孫新陸企業(yè)形象策劃有限 企業(yè)中海物業(yè)管理有限企業(yè)煙臺分公 司 27萬㎡ -1 -7-1 35% 2.46

項目地址 投資商銷售代理企業(yè) 景觀設計 總占地面積此次推案面積 樓板價 開發(fā)批次 車位配比 物業(yè)類型煙臺市高新區(qū)港城東 大街東端中海地產(chǎn)集團有限公 司 自銷泛亞國際景觀設計有 限企業(yè) 81218㎡ 82843㎡ 3945元/㎡ 三期開發(fā) 1:1.5 高層、聯(lián)排別墅項目區(qū)位圖：項目效果圖：25煙臺房地產(chǎn)市場年報第25頁4020典型項目—中海紫御公館 中海紫御公館自3月入市以來，銷售表現(xiàn)一般，10月高層低價入市 ，對項目銷售情況拉動明顯。單位：套 80 60煙臺中海成交套數(shù)走勢10月，中海高層低價入市，均價由8300元/㎡調(diào)整至7000元/㎡。煙臺中海成交面積為3.62萬㎡，成交金額為3億元。10月份價格調(diào)整是促成中海成交很好主要原因。從三個0.3456789101112緯度數(shù)據(jù)來看： 成交套數(shù)煙臺中海銷售情況1、成交套數(shù)。3-9月僅成交62套，10-12月成交147套；項目名稱

銷售金額（億）3-9月10-12月銷售面積（萬㎡）3-9月10-12月2、銷售金額。3-9月銷售1.15億，10-12月銷售1.85億；中海紫御公館

累計1.1531.851.123.622.53、銷售面積。3-9月銷售1.12萬平米，10-12月2.5萬㎡。26煙臺房地產(chǎn)市場年報第26頁5區(qū)域市場—牟平區(qū)牟平區(qū)供給66萬㎡，成交25萬㎡；年末存量增至81萬㎡，存銷比為26個月。供求量價走勢1510 0180004000012.123456789101112存量及存銷比100 50 0供給量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）20015010050012.123456789101112存量（萬㎡）存銷比27煙臺房地產(chǎn)市場年報第27頁經(jīng)典項目—龍湖葡醍海灣 龍湖葡醍海灣——龍湖共開盤4次，分別推出度假小院、疊院、疊拼 、高層四種產(chǎn)品，當日銷售率均超出50%。

.3.25 .6.22 .7.22.10.20

度假小院產(chǎn)品

49㎡，59-69萬/套，當日推出100 套，認購70套，開盤認購率70%。

葡醍院落產(chǎn)品（疊院）

3疊，100-160㎡，125-155萬/套， 當日推出234套，認購128套，開盤

認購率55%。托斯卡納疊拼產(chǎn)品2疊，200-326㎡，200-270萬/套，當日推出60套，認購30套，開盤認購率50%。龍湖公館高層產(chǎn)品高層，88-115㎡，6500元/㎡，當日推出132套，認購86套，開盤認購率65%。

28煙臺房地產(chǎn)市場年報第28頁經(jīng)典項目—龍湖葡醍海灣不俗銷售業(yè)績起源于成功營銷理念與差異化產(chǎn)品塑造。成功原因一：高愿景規(guī)劃8100畝項目用地刷新煙臺單盤最高統(tǒng)計，龐大項目規(guī)模顯示出企業(yè)雄厚資金實力，從心理上給予客戶可信賴感；現(xiàn)階段地塊位置偏遠、認知度低，周圍配套相對匱乏且檔次較低，項目熱銷原因之一為向好遠期規(guī)劃，B、C地塊中迪斯尼樂園、總部基地、會展中心、游艇碼頭及政府規(guī)劃中養(yǎng)馬島度假區(qū)營造出向好發(fā)展前景與投資潛力。成功原因二：差異化產(chǎn)品新奇托斯卡納、香格里拉立面、五重濃蔭設計吸引客戶眼球，合理總價控制與市面?zhèn)鹘y(tǒng)產(chǎn)品正面PK，60萬、150萬、200萬可圓別墅夢想。成功原因三：“全方位”營銷客戶資源全覆蓋：開盤前大規(guī)模CALL客、短信、報廣整版面媒體訴求：高頻次、大篇幅媒體推廣緊湊線下活動：定時舉行暖場活動，保持項目關注度29煙臺房地產(chǎn)市場年報第29頁 區(qū)域市場表現(xiàn)芝罘區(qū)、福山區(qū)熱度較高，其中芝罘區(qū)位列成交金額榜首，福山區(qū)位列成交面積榜首。煙臺商品住宅區(qū)域成交金額排行榜煙臺商品住宅區(qū)域成交面積排行榜排名

1 2 3 4 5 6

區(qū)域芝罘區(qū)福山區(qū)萊山區(qū)開發(fā)區(qū)牟平區(qū)高新區(qū)成交金額（億元）

34.1 29.4 23.6 20.8 18.9 11.7排名

1 2 3 4 5 6

區(qū)域福山區(qū)芝罘區(qū)開發(fā)區(qū)萊山區(qū)牟平區(qū)高新區(qū)成交面積（萬㎡）

55.4 51.7 37.3 33.1 26.2 16.130煙臺房地產(chǎn)市場年報第30頁 項目排行榜，一線房企在煙臺市場已占據(jù)大半邊江山，專注剛需、產(chǎn)品差異化、主動調(diào)整價格策略樓盤銷況理想。煙臺商品住宅項目成交金額排行榜煙臺商品住宅項目成交面積排行榜排名

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

項目

龍湖葡醍海灣 假日風景保利香榭里公館 星匯鳳凰 陽光首院 富甲逸品 萬象城 中海紫御公館 澎湖山莊 中鐵逸都

區(qū)域牟平區(qū)福山區(qū)萊山區(qū)芝罘區(qū)福山區(qū)芝罘區(qū)萊山區(qū)高新區(qū)開發(fā)區(qū)萊山區(qū)成交金額（億元）

9.81 4.72 3.43 3.38 3.25 3.23 3.14 3.00 2.68 2.57

成交量（萬㎡）

6.43 8.16 5.08 5.45 5.67 4.30 4.33 3.62 4.86 3.64排名

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

項目

假日風景 龍湖葡醍海灣 陽光首院 星匯鳳凰保利香榭里公館 澎湖山莊 鴻福名城 萬象城 富甲逸品 東尚藍灣

區(qū)域福山區(qū)牟平區(qū)福山區(qū)芝罘區(qū)萊山區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)萊山區(qū)芝罘區(qū)開發(fā)區(qū)

成交量（萬㎡）

8.16 6.43 5.67 5.45 5.08 4.86 4.41 4.33 4.30 4.18成交金額（億元）

4.72 9.81 3.25 3.38 3.43 2.68 2.14 3.14 3.23 2.45數(shù)據(jù)口徑：商品住宅立案數(shù)據(jù)

31煙臺房地產(chǎn)市場年報第31頁場回暖信號強市場小結(jié)在相對寬松政策環(huán)境下，剛性需求集中釋放，市場回暖信號強烈。市整體市場表現(xiàn)量增價穩(wěn)，展現(xiàn)回暖跡象存量市場增速有所放緩，市場競爭風險有所降低福山區(qū)、芝罘區(qū)表現(xiàn)良好，高新區(qū)仍處于競爭風險高位專注剛需、產(chǎn)品差異化、主動調(diào)整價格策略項目表現(xiàn)優(yōu)異烈32煙臺房地產(chǎn)市場年報第32頁年度市場總結(jié)CRIC對于政策走向與市場走勢持樂觀慎重態(tài)度。 政策環(huán)境政策已經(jīng)筑底，調(diào)控主基調(diào)并未放松；貨幣政策放松差異化信貸政策促進了市場回暖；年末一系列表態(tài)為明年樓市調(diào)控定調(diào)；煙臺闖關意愿不高，政策執(zhí)行含有滯后性。 整體市場，煙臺六區(qū)商品住宅市場共成交238萬㎡， 成交量較去年同比增加17%；成交金額為144億， 同比增加4%；存量市場增速有所放緩，市場競爭風險有所降低。芝罘區(qū)、福山區(qū)熱度較年度市場以龍湖、萬科、越秀為代表

高，其中芝罘區(qū)位列成交金額 榜首，福山區(qū)位列成交面積榜 首。高新區(qū)市場競爭風險較大，市場存量與存銷比均位 列煙臺六區(qū)競爭風險之首。

區(qū)域市場 產(chǎn)品差異化、專注剛需、主動 調(diào)整價格策略項目表現(xiàn)優(yōu) 異。，一線房企在煙臺市場已占據(jù)大半邊江山， 成交金額占據(jù)前十中七位，成交面積占據(jù)前五位。 項目表現(xiàn)33煙臺房地產(chǎn)市場年報第33頁PART2探索34煙臺房地產(chǎn)市場年報第34頁 未來調(diào)控方向仍將以堅持調(diào)控不放松為主基調(diào)，政策層面有望得到深入寬松，但不排除因為市場回暖而引發(fā)新一輪調(diào)控可能。

1堅持調(diào)控 不放松

2地方政府闖關 意向強烈

3貨幣信貸政策 有放松趨勢

4市場回暖誘發(fā) 新一輪調(diào)控闖關

35煙臺房地產(chǎn)市場年報第35頁大。政策預測 預測一 貨幣政策有放松趨勢經(jīng)濟增加放緩解通脹壓力并未得到有效處理，年末中央經(jīng)濟會議明確提出要適當擴大社會融資總規(guī)模，保持貸款適度增加。從貨幣政策工具使用來看，央行降息與加息可能性都不太大，可能頻繁使用工具仍是法定存款準備金率與逆回購。 預測二 支持合理改進性需求購房宏觀調(diào)控政策“誤傷”合理自住與改進性需求，實施差異化信貸政策，放松首套房；年住建部表示支持合理自住和改進性需求，這意味著改善性被列入購房支持對象，改進性需求主要是針對二套以上住房，有可能會與限制條件掛鉤。

預測三

房產(chǎn)稅有望鋪開房地產(chǎn)稅是調(diào)控長期有效機制中主要內(nèi)容，從當前情況來看，短期內(nèi)推出仍有較大難度，預計下六個月有望鋪開；政府明確房地產(chǎn)稅來銜接限購來調(diào)控樓市，預計會以一、二線城市試水，煙臺執(zhí)行可能性不36煙臺房地產(chǎn)市場年報第36頁 市場預判上六個月市場表現(xiàn)或?qū)⒀永m(xù)去年回暖態(tài)勢，三到六月是強銷期，進入三季度后，市場或?qū)⑹苷哂绊懚l(fā)生新改變。市場走勢低迷期強銷期

改變期政策連續(xù)放寬季節(jié)性調(diào)整新一輪調(diào)控1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2個月重點把握第三、四季度初受節(jié)日、氣候等影響，預計會有2個月成交低迷期。預計進入3月以后，大量開發(fā)商開始進入集中推廣，搶占客戶階段；3月至6月，經(jīng)過4個月上升期，客戶成交熱情降低。第三季度面臨政策調(diào)整；如政策放緩，則市場上升期會拉長；如出現(xiàn)新一輪調(diào)控，依照趨勢，客戶購置熱情會逐步下滑；第四季度預計有小幅季節(jié)性調(diào)整。關鍵節(jié)點37煙臺房地產(chǎn)市場年報第37頁 風險預測煙臺各區(qū)域競爭風險有所緩解，其中福山區(qū)、芝罘區(qū)風險最小，牟平區(qū)、開發(fā)區(qū)其次，萊山區(qū)、高新區(qū)風險最大。供求比區(qū)域風險域供求比區(qū)域風險域4.0以上萊山區(qū)4.0以上3.0-4.0牟平區(qū)3.0-4.0高新區(qū)2.0-3.0開發(fā)區(qū)芝罘區(qū)高新區(qū)2.0-3.0牟平區(qū)1.0-2.0福山區(qū)1.0-2.0福山區(qū)開發(fā)區(qū)萊山區(qū)1.0以下1.0以下芝罘區(qū)12個月以下12-18個月18-24個月24-36個月36個月以上12個月以下12-18個月18-24個月24-36個月36個月以上去化周期去化周期安全區(qū)域中度風險高度風險安全區(qū)域中度風險高度風險38煙臺房地產(chǎn)市場年報第38頁0 潛在供給煙臺六區(qū)新增成交土地（住宅）總建面501萬㎡。單位：萬㎡ 300 250 200 150 100 50煙臺六區(qū)市新增土地（住宅用地）芝罘區(qū)萊山區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)高新區(qū)牟平區(qū)占地面積建筑面積26391922115259303530743972新增成交土地（住宅）總建面501萬㎡，土地成-年土地成交建筑面積走勢（單位：萬㎡）交量展現(xiàn)逐年下滑態(tài)勢，受市場環(huán)境影響，企業(yè)拿地意向較為慎重；年501691開發(fā)區(qū)是拿地熱點，加劇區(qū)域未來競爭趨勢。020040060080039煙臺房地產(chǎn)市場年報第39頁++==風險預估現(xiàn)有存量467萬㎡去化壓力短期供給913萬㎡

年去化量

潛在供給501萬㎡

累計

1881萬㎡去化周期1881萬㎡÷238萬㎡8年注：短期供給為預估項目未售數(shù)據(jù)、潛在供給為拿地未開工量 應對策略 資金流為先——面對長達8年去化周期，提議當前持有較多土地 開發(fā)商合理調(diào)整銷售策略，以資金流穩(wěn)定為先，確保庫存土地能 夠順利開發(fā)； 慎重拿地——對于有土地需求開發(fā)企業(yè)，提議其加大可行性研究 力度，綜合各方面情況慎重規(guī)劃項目未來發(fā)展，弱化未來可能存 在競爭壓力。 40煙臺房地產(chǎn)市場年報第40頁策略提議策略提議把握四個月強銷期——重點把握客戶購置熱情較高四個月時間，預計為3-6月，建議開發(fā)商對其重點把握，盡可能多在此時間段內(nèi)突擊業(yè)績指標，防止可能會因為市場回暖而陷入新一輪調(diào)控被動之中；專注結(jié)構(gòu)性機會——剛性需求仍將是煙臺市場主流需求產(chǎn)品，福山區(qū)、芝罘區(qū)都出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性良性去化，提議開發(fā)企業(yè)進行重點研究，深入把握結(jié)構(gòu)性機會。41煙臺房地產(chǎn)市場年報第41頁PART3準確拿地投資遠期42煙臺房地產(chǎn)市場年報第42頁 戰(zhàn)略規(guī)劃藍色經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃提升煙臺城市能級，未來煙臺將以東部發(fā)展為契機，引領新一輪發(fā)展。 ，國家批復”山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)”上升為國家濱州-東營組團

煙臺YanTai煙臺-威海組團戰(zhàn)略，煙威組團成為重點培育三大城鎮(zhèn)組團之一，煙臺被賦予骨干城市地位，由長久以來國家戰(zhàn)略旁觀者成為國家戰(zhàn)略主要負擔者。，煙臺出臺東部高科技海洋經(jīng)濟新區(qū)建設規(guī)劃，煙臺將以東部發(fā)展為起點，帶動城市快速發(fā)展。青島-濰坊-日照