重慶某項目地塊前期策劃報告PT課件

【永川項目】地塊前期策劃報告【永川項目】1CONTENTS目錄PartOne市場簡析PartTwo地塊分析PartThree項目定位PartFour項目設計建議CONTENTS目錄PartOnePartTwoPart2西部增長極、長江上游經濟中心、國家五大中心城市、內陸開放高地和國家級的交通樞紐。（《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2007-2020）》）重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測重慶地位西部增長極、長江上游經濟中心、國家五大中心城市、內陸開放高地3被美國《時代》周刊和英國《金融時報》評為“亞洲十大最佳投資城市”第七位重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測重慶地位被美國《時代》周刊和英國《金融時報》評為重慶房地產市場現(xiàn)狀及42006年天津濱海新區(qū)納入國家整體發(fā)展戰(zhàn)略。1990年4月18日黨中央、國務院做出開發(fā)開放浦東決策。1980年8月26日全國人大常委會通過《廣東省經濟特區(qū)條例》，深圳等經濟特區(qū)成立。2010年5月5日國務院正式批準回復同意設立重慶兩江新區(qū)。2010，西部大開發(fā)第十年，作為內陸城市發(fā)展高地，從寸灘保稅港區(qū)通過國務院驗收，到“兩江新區(qū)”掛牌。根據“兩江新區(qū)”公布的建設時間表，到2020年，主要經濟指標要達到地區(qū)生產總5000億元以上，占全市總量的1/4；實現(xiàn)工業(yè)總產值超過10000億元。重慶，發(fā)展機遇史無前例！重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測重慶地位2006年1990年4月18日1980年8月26日2010年5第一個階段：是從1998年到2002年，這是中國房地產市場新周期的起點，在此期間，自住型購房消費占主流，房價上漲緩慢；第二個階段：是從2003年至2005年，這是房地產市場的上漲期，經濟發(fā)展刺激了住房消費，加之房價的上漲造成大量資金進入房地產市場以期保值增值，推動了房價的快速上漲；第三個階段：是從2005到2006年，在這期間國家出臺了一系列抑制樓市的政策，房地產市場也進入了一個相持的階段，樓市的漲幅明顯收斂。第四個階段：是從2006年到2007年，各行業(yè)的資金蜂涌而入到房地產行業(yè)，房價屢創(chuàng)新高，地王頻現(xiàn)。2007年的中國房地產市場更是演繹了一波令人難忘的行情，全國各地的房價都出現(xiàn)了不小的漲幅，年初首先是深圳、廣州樓市領漲全國，5月份之后，沉寂已久的上海樓市也出現(xiàn)了快速上揚的行情，接著，樓市的上漲進一步蔓延到了許多二三線城市。第五個階段：是從2007年到2008年，樓市再次進入相持的階段，不少城市2008年的房價與2007年相比，甚至還出現(xiàn)了小幅的回落。第六個階段：是2009年樓市重又步入高漲期，在這個時期里全國樓市漲聲一片，不少一線城市的高端住宅也是屢創(chuàng)“天價”。2010年，在一系列相關相關政策的作用下，樓市再次進入了一個相持期。不過，通過我們對房地產市場長期以來走勢的分析，我們對今年房地產市場的走勢做出了預測，那就是市場上漲的趨勢不會仍然不會改變。重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測重慶房地產發(fā)展歷程第一個階段：是從1998年到2002年，這是中國房地產市場新6重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測政策導向分析重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測政策導向分析7重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測政策導向分析在房價不斷高漲的壓力下，2010年房地產市場的調控政策由2009年“寬松”逐漸轉為“嚴厲”。中國人民銀行兩次上調存款存款準備金以收緊貨幣、要求非主營房地產央企退市、中央政府連續(xù)下發(fā)“國11條”和“國19條”文件明確調控方向，而4月底出臺的“新國十條”要求“實行更為嚴格的差別化住房信貸政策”以購房貸為著力點，是近年來少有的嚴厲調控政策。而重慶5月底出臺的“渝十條”新政相對于中央政策較為“溫和”，未對三套房停貸調控措施，并同時對首次置業(yè)以按揭方式支付的主城納稅人實行財政補助，有保有壓的調控措施，雖然在短時間內對重慶房地產市場造成一定影響，但在“兩江新區(qū)”等利好規(guī)劃的影響下，重慶樓市迅速恢復火爆局面。住宅未來一段時間內仍然是調控的重點，商業(yè)、商務將延續(xù)目前的政策（特別在區(qū)縣甚至是鼓勵發(fā)展的）重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測政策導向分析在房價不斷高漲的壓力下，8（數(shù)據來源：重慶市統(tǒng)計局）從2008年經歷金融風暴沖擊，2009年政策“救市”回暖到今年宏觀調控房價，全市房地產開發(fā)市場區(qū)域格局正在發(fā)生變化，呈現(xiàn)出“圈內”由主城九區(qū)向外擴張，“兩翼”高速發(fā)展積極跟進的總體特征。永川作為重慶“一小時經濟圈”的經濟強區(qū)，房地產市場的發(fā)展也是日新月異。重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測重慶房地產經濟指標分析（數(shù)據來源：重慶市統(tǒng)計局）從2008年經歷金融風暴沖擊，209重慶房地產發(fā)展起伏向上，前景看好。短期判斷宏觀調控趨緩，重慶房地產市場變化周期縮短，開發(fā)企業(yè)應變市場能力加強。中期預測房價和房屋供給結構性調整，對于重慶房地產發(fā)展中期利好。長期趨勢重慶區(qū)域優(yōu)勢，決定了重慶房地產未來趨勢向好。重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測未來重慶房地產發(fā)展方向重慶房地產發(fā)展起伏向上，前景看好。短期判斷宏觀調控趨緩，重慶10重慶1小時經濟圈六大區(qū)域中心之一大重慶城市核心經濟區(qū)成都276km區(qū)位宏觀環(huán)境分析重慶58km永川區(qū)位宏觀環(huán)境分析永川區(qū)位重慶1小時經濟圈成都276km區(qū)位宏觀環(huán)境分析重慶58km永11

是重慶市規(guī)劃建設的職業(yè)教育基地和區(qū)域性中心城市。是重慶規(guī)劃建設的現(xiàn)代大城市和區(qū)域性中心城市。永川長江大橋建設啟動和重慶港永川港區(qū)建設推進，成為重慶西部交通樞紐。到2011年城鎮(zhèn)面積將達到100平方公里，城鎮(zhèn)人口達到100萬人，永川將建設成為別具一格、名至實歸的現(xiàn)代大城市和區(qū)域性中心城市！

永川區(qū)位宏觀環(huán)境分析區(qū)位宏觀環(huán)境分析是重慶市規(guī)劃建設的職業(yè)教育基地和區(qū)域性中心城市。永川區(qū)位宏12經濟文化特色

加工制造城商貿物流城職業(yè)教育城休閑旅游城以商貿、物流、文化、旅游為主的城市產業(yè)特征，更利于人居環(huán)境的打造。永川區(qū)位宏觀環(huán)境分析區(qū)位宏觀環(huán)境分析經濟文化特色加工制造城以132009年，永川GDP總值排重慶各區(qū)第10位，人均GDP排重慶各區(qū)第12位。近年來，永川生產總值增幅逐年提高，人均地區(qū)生產總值提高明顯。近5年來城市居民的生活水平日漸提高，消費力逐日提升；居民生活逐步富裕，除了具有最基本的溫飽需求，也產生了對高層次精神文化消費的需要。永川區(qū)位宏觀環(huán)境分析區(qū)位宏觀環(huán)境分析2009年，永川GDP總值排重慶各區(qū)第10位，人均GDP排重14永川房地產供需情況08年受金融危機影響，房地產市場冷淡，新開工面積有所減少；09年房地產市場快速復蘇，永川銷售面積達到150萬方，增幅達到55.6%。永川區(qū)位宏觀環(huán)境分析區(qū)位宏觀環(huán)境分析永川房地產供需情況永川區(qū)位宏觀環(huán)境分析區(qū)位宏觀環(huán)境分析15永川房地產市場主要劃分為四大版塊：新城區(qū)板塊、老城區(qū)板塊、城南板塊、城北版塊。

新城區(qū)板塊老城區(qū)板塊城南板塊城北板塊自然生態(tài)資源豐富高端物業(yè)集中地別墅、洋房為主城鄉(xiāng)結合部樓盤品質較低多層為主城區(qū)環(huán)境優(yōu)美中高檔物業(yè)匯集高層、小高層、花園洋房為主老城經濟中心中檔品質樓盤云集高層、單體為主本項目永川房地產市場概況永川房地產板塊永川房地產市場主要劃分為四大版塊：新城區(qū)板塊老城區(qū)板塊城南板16城北版塊昌州大道中段、成渝高速公路兩側、箕山角下等區(qū)域。本版塊地處西北，自然生態(tài)資源豐富，環(huán)境秀美，適宜高端物業(yè)，以別墅、花園洋房為主，是永川未來高端物業(yè)的集中地。永川房地產市場概況永川房地產板塊現(xiàn)狀

新城區(qū)板塊望城北路以東，現(xiàn)永川新城區(qū)域。本版塊土地供應量大，市政規(guī)劃合理，城區(qū)環(huán)境優(yōu)美，樓盤品質高,近兩年開發(fā)的樓盤相繼增多，主要是以高層、小高層、花園洋房等中、高檔物業(yè)為主，高層價格在3800—4200元/㎡之間，在售洋房價格最高價達到1萬元/平米；但相對老城而言，新區(qū)公共交通、客運等市政配套尚不完善，核心商業(yè)中心缺乏主力大型商家支撐，致使新區(qū)商業(yè)發(fā)展緩慢。同時由于缺乏商務物業(yè)的供應，導致新區(qū)人氣不旺盛，人流量較少?？蛻羧褐饕蕴嵘幼∑焚|的客戶為主。老城區(qū)版塊由原勝利路、中山路兩大版塊組成，是永川老城的經濟中心。本板塊有著新城缺乏的成熟配套設施，但土地受限，拆遷困難，樓盤的品質以中檔為主，主要為高層、小高層、單體樓居多，新項目較少，價格在3350-4000元/㎡。客戶以具有區(qū)域不舍情結的原住民為主。城南版塊原鐵路以南區(qū)域，永川的城鄉(xiāng)結合部。本版塊由于受成渝鐵路的分割，將其與城區(qū)分開，經濟相對較差，市政配套不完善，主要以多層為主，價格在3500元/㎡左右。城北版塊永川房地產市場概況永川房地產板塊現(xiàn)狀新城區(qū)板塊老城17趨勢一：永川新城區(qū)將是房地產發(fā)展的重點版塊趨勢二：永川房地產市場正逐漸成熟，三四十萬方體量的項目也已經開始出現(xiàn)趨勢三：產品多元化、品質化、高端化發(fā)展趨勢四：軌道交通的發(fā)展，吸引主城購房群體的能力增加永川房地產市場概況永川房地產發(fā)展趨勢趨勢一：永川新城區(qū)將是房地產發(fā)展的重點版塊永川房地產市場概況18項目名稱建筑體量（萬方）容積率在售物業(yè)類型主力戶型面積區(qū)域銷售均價（元/㎡）銷售率金科·中央公園城36.52.5花園洋房洋房兩房、三房90-150㎡5500~8000多一期70%荷塘月色16.02.1多層兩房83/89㎡三房101㎡3900總體90%昌龍·陽光尚城20.222.5高層兩室兩廳84㎡三室兩廳102㎡三室兩廳+院館120㎡4000總體90%朝野·水晶城11.742.7高層單間配套36㎡兩房80㎡三房97㎡4200總體90%金域藍灣二期14.151.92花園洋房三房109-117㎡3850總體80%青年根據地2.53.5高層一室40-50㎡3900總體90%昕暉香堤漫城20.02.5花園洋房兩室兩廳72-81三室二廳88-90四室二廳90-126五室三廳164-187未售未售競盤基本資料及銷售價格【金科·中央公園】在永川創(chuàng)造了價格神話，以其品牌的效應、高品質產品、再加上優(yōu)秀的物業(yè)管理，獲得了消費者的認同。一期推出的288套，已售70%。永川房地產市場概況項目周邊競盤分析項目名稱建筑體量（萬方）容積率在售物業(yè)類型主力戶型銷售均價銷19項目名稱成交客戶區(qū)域重點區(qū)域比率次要比率再次比率金科·中央公園城重慶主城70%永川本地30%荷塘月色永川本地90%重慶主城10%昌龍·陽光尚城永川本地85%重慶主城15%朝野·水晶城永川本地70%重慶主城20%外地10%金域藍灣二期永川本地65%重慶主城30%外地5%青年根據地永川本地85%重慶主城15%競盤客源區(qū)域分析除【金科·中央公園】以外，其他項目客戶群多為永川本地的購房者，重慶主城的購房者比例較小。但【金科·中央公園】重慶主城的購房者占到70%，也可以看出，“金粉”的忠誠度較高，也是價格為何如此之高的重要原因之一。永川房地產市場概況項目周邊競盤分析項目名稱成交客戶區(qū)域重點區(qū)域比率次要比率再次比率金科·中央公20年齡層次數(shù)據顯示購房年輕化和改善性需求購房明顯。區(qū)域統(tǒng)計鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房比重上升明顯，反映永川鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體較大，對樓市起到重要支撐。購住性質自住型86%，投資型占14%。永川房地產市場概況目標客戶群分析年齡層次永川房地產市場概況目標客戶群分析21CONTENTS目錄PartOne市場簡析PartTwo地塊分析PartThree項目定位PartFour項目設計建議CONTENTS目錄PartOnePartTwoPart22外部環(huán)境分析區(qū)位屬性項目位于永川新城中心區(qū)域，興龍湖中央商業(yè)商務CBD，城市稀缺中央地塊，區(qū)位優(yōu)勢明顯。興龍湖中央商務區(qū)本項目外部環(huán)境分析區(qū)位屬性項目位于永川新城中心區(qū)域，興龍湖中央商業(yè)23外部環(huán)境分析交通環(huán)境距成渝高速公路出口僅1.5公里；距成渝高鐵永川站僅1公里。區(qū)域交通市內交通交通通達性良好，但尚無公交線路開通，目前僅有109路車經過興龍大道。永川站成渝高鐵成渝高速公路本項目外部環(huán)境分析交通環(huán)境距成渝高速公路出口僅1.5公里；區(qū)域交通24外部環(huán)境分析周邊配套興龍湖中央商務區(qū)第二人民醫(yī)院金科主題商業(yè)街楓葉國際學校人民公園商圈文理學院永川市政府棠城公園醫(yī)療：永川人民醫(yī)院以及項目旁的第二人民醫(yī)院人民醫(yī)院創(chuàng)意產業(yè)園動漫基地教育：文理學院、楓葉國際學校、新永川中學等新永川中學商業(yè)：金科主題商業(yè)街、人民公園商圈及周邊零散社區(qū)商業(yè)其它：永川市政府、體育公園、創(chuàng)意產業(yè)園、動漫基地等目前項目周邊配套大多尚未呈現(xiàn)，現(xiàn)有配套主要為興龍大道左側人民公園商圈及其周邊項目的部分配套。本項目外部環(huán)境分析周邊配套興龍湖中央商務區(qū)第二人民醫(yī)院金科主題商業(yè)25外部環(huán)境分析規(guī)劃方向“建三個湖、造一座城”鳳凰湖片區(qū)承載永川千億級園區(qū)產值重要支撐的工業(yè)園興龍湖片區(qū)以城市商務功能為核心、以服務外包產業(yè)為特色的和諧生態(tài)新城神女湖片區(qū)旅游服務產業(yè)聚集區(qū)以興龍湖片區(qū)為核心，打造永川“三湖時代”，帶動及提升三個產業(yè)集群，集約成片、聯(lián)合發(fā)展，構建永川新的城市經濟發(fā)展體系。本項目地處興龍湖片區(qū)中央商務區(qū)核心區(qū)域內，作為永川市CBD商務服務區(qū)內物業(yè)，有打造高端居住\綜合商業(yè)\配套商務功能的可能。外部環(huán)境分析規(guī)劃方向“建三個湖、造一座城”鳳凰湖片區(qū)興龍湖26內部條件分析四至范圍項目東臨建設大道（永川一環(huán)路），西鄰興龍湖東路，南北為兩塊性質相近的未開發(fā)地塊。項目建設用地總面積近58畝。本項目興龍湖東路建設大道內部條件分析四至范圍項目東臨建設大道（永川一環(huán)路），西鄰興龍27內部條件分析地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀丘陵山地地貌，與道路路面有較大高差，場地平整工程量巨大。地塊周邊僅主干道完全成型，與其它地塊相鄰的支路都尚未建成，整個片區(qū)基本尚未開發(fā)，區(qū)域成熟為時尚早。地塊平整后地形較為平坦，沿主干道路呈南高北低的緩坡狀分布，較利于規(guī)劃及建造。夾在南北相鄰地塊之間，同等條件下優(yōu)勢不明顯，同時西面受興龍湖山體公園所阻，景觀視線受到一定限制。內部條件分析地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀丘陵山地地貌，與道路路面有較大高28內部條件分析規(guī)劃指標及政府規(guī)劃方向地塊中央“景觀視線通廊”將地塊分為東西兩個較小的地塊，不利于項目整體規(guī)劃。景觀視線通廊根據政府對整個興龍湖片區(qū)的規(guī)劃要求，地塊西側為純商用屬性的公建化建筑（寫字樓），并且不能有樓底商業(yè)存在。地塊規(guī)劃用地總面積約72畝，其中建設用地面積近58畝，容積率3.0，總建筑面積約11.5萬方。內部條件分析規(guī)劃指標及政府規(guī)劃方向地塊中央“景觀視線通廊”將29SWOT分析項目SWOT分析優(yōu)勢：

地段優(yōu)勢：地處新城核心位置，是城市休閑商業(yè)商務中心，永川的門戶窗口，未來永川之黃金地段。

景觀優(yōu)勢：與興龍湖公園毗鄰，典型性公園物業(yè)。

配套優(yōu)勢：周邊配套完善，規(guī)劃先進，商務、生活不假外求。

交通優(yōu)勢：道路發(fā)達，交通規(guī)劃系統(tǒng)完善。

區(qū)域優(yōu)勢：未來永川最具影響力的代表。劣勢：

成本劣勢：發(fā)展商拿地成本較現(xiàn)有住宅售價成本略顯較高。

規(guī)劃劣勢：政府在本項目的規(guī)劃中就較多的限制條件；如：視線通廊和C\D地段的商業(yè)性質的限制等?，F(xiàn)狀劣勢：土地平整度不好，前期整治費用較高。機會：

政府傾力打造的核心區(qū)域，政策傾向明顯；

金科、海融等大型房企入駐有利于區(qū)域盡快成型。

未來成渝高鐵的開通，將會為區(qū)域市場的輻射力拓展至其它區(qū)縣以及主城，項目未來前景可期。威脅：

區(qū)縣寫字樓市場的不確定性，為項目公建部分帶來較大風險；9月30日國家最新一輪針對投資市場的調控，也給項目帶來一定的風險。新城成熟的時間節(jié)奏是否與本項目的開發(fā)節(jié)奏合拍，將對項目產生重大影響。SWOT分析項目SWOT分析優(yōu)勢：劣勢：機會：威脅：30小結未來永川最具影響力之區(qū)域，堪稱永川之CBD。商業(yè)商務服務、居住潛力巨大，具備打造區(qū)域高端商業(yè)、居住物業(yè)的條件。目前區(qū)域尚不夠成熟，配套不夠完善。對于區(qū)縣市場來說，純商務需求的物業(yè)需要慎重，可向多功能方向考慮。新城未來之黃金地段，永川之門戶核心。小結未來永川最具影響力之區(qū)域，堪稱永川之CBD。商業(yè)31CONTENTS目錄PartOne市場簡析PartTwo地塊分析PartThree項目定位PartFour項目設計建議CONTENTS目錄PartOnePartTwoPart32政府希望：建筑布局應與興龍湖城市設計協(xié)調一致。沿興龍湖東路布局商務辦公用房。市場情況：該地段住宅供需兩旺，商務物業(yè)尚缺乏一定商務氛圍。我們的問題是：如何定位能既滿足政府的要求同時又能被市場所接受？同時還要實現(xiàn)較高的價格，以保證發(fā)展商的利益？政府希望：建筑布局應與興龍湖城市設計協(xié)調一致。沿興龍湖東路布33五大步驟解決定位難題五大步驟解決定位難題34解決定位難題第一步模糊物業(yè)傳統(tǒng)屬性模糊傳統(tǒng)物業(yè)屬性，另類物業(yè)定位,它應該既是非傳統(tǒng)的寫字樓又是非典型的住宅,解決定位難題第一步模糊物業(yè)傳統(tǒng)屬性模糊傳統(tǒng)物業(yè)屬性，另類物35解決定位難題第一步模糊物業(yè)傳統(tǒng)屬性措施1：公建立面，后現(xiàn)代建筑風格，通過非傳統(tǒng)的方式組合傳統(tǒng)部件，給人耳目一新，以其特立獨行的風格，為新城區(qū)輸入新鮮的建筑血液。解決定位難題第一步模糊物業(yè)傳統(tǒng)屬性措施1：公建立面，后現(xiàn)代建36解決定位難題第一步模糊物業(yè)傳統(tǒng)屬性措施2：功能屬性多樣化解決定位難題第一步模糊物業(yè)傳統(tǒng)屬性措施2：功能屬性多樣化37

HOPSCA是城市文明價值的氣質代表HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。HOPSCA為HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT構成。HOPSCA包含商務辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂、交通及停車系統(tǒng)等各種城市功能；它具備完整的街區(qū)特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發(fā)展的結果；同時HOPSCA通過街區(qū)作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機結合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。

解決定位難題第二步定位于“藍?！贝胧?：

永川首個HOPSCA（豪布斯卡）項目解決定位難題第二步定位于“藍?！贝胧?：38解決定位難題第二步經典HOPSCA（豪布斯卡）示例：東京六本木新城“六本木新城”集辦公、購物、博物館、影院、酒店、會議設施、住宅、教育機構、媒體機構、公園等功能于一身，一改東京以往平坦、開闊的城市形象，在不到12公頃的土地上構建了一個功能完善、密集、綠意濃濃、且立體化了的“城中之城”與“文化都心”。“六本木新城”開幕至今，每年接待來自本國和外國的游客逾千萬人次，這在日本經濟不振的現(xiàn)階段確是少見的商業(yè)奇跡。解決定位難題第二步經典HOPSCA（豪布斯卡）示例：東京六本3940措施1：精裝修提升價值空間——酒店式服務公寓、SOHO商務公寓高標準裝修水準，提升項目整體品質,達到排它性市場地位；菜單式備選精裝方案，個性家居設計，引領時尚新潮流；品質→品味→個性化，處處有驚喜解決定位難題第三步提升物業(yè)品質，樹立項目價值標桿40措施1：精裝修提升價值空間——酒店式服務公寓、SOHO商40公共空間裝修——星級裝修標準，強化視覺沖擊，提升項目品質，以體現(xiàn)業(yè)主尊崇感。措施2：改善產品細節(jié)，提升公共部分裝修標準解決定位難題第三步提升物業(yè)品質，樹立項目價值標桿公共空間裝修——星級裝修標準，強化視覺沖擊，提升項目品質，以41借力發(fā)力，擴大影響。利用品牌嫁接策略，可使項目迅速提高品牌知名度和美譽度，迅速獲得購房群體的認知和喜愛，占領市場，樹立市場競爭壁壘，提高市場競爭力。如可聘請國際知名物業(yè)公司（如ＤＴＺ）為項目物業(yè)顧問，印證項目高端的形象和提供價格支撐。措施3：提升物業(yè)管理品牌，國際化名牌加分解決定位難題第三步提升物業(yè)品質，樹立項目價值標桿借力發(fā)力，擴大影響。利用品牌嫁接策略，可使項目迅速提高品牌知42措施4：景觀設計理念植入，制造營銷噱頭解決定位難題第三步提升物業(yè)品質，樹立項目價值標桿利用景觀視線通廊，形成小型公園/開發(fā)社區(qū)公園，與興龍湖公園對應的廣場公園概念，使本案形成“雙公園”的營銷噱頭/景觀主題化——“濱湖國際公園”措施4：景觀設計理念植入，制造營銷噱頭解決定位難題第三步提升43措施5：物業(yè)智能化和低碳生態(tài)概念，增加項目附加值解決定位難題第三步提升物業(yè)品質，樹立項目價值標桿引入物聯(lián)網概念，打造“智慧人居生活”，提升項目檔次，營造項目高端形象，如考慮指紋門鎖等。智能化家居包括家庭智能中心系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、自動抄表系統(tǒng)、IC卡停車場管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)Internet系統(tǒng)、公共電視系統(tǒng)等。創(chuàng)造安全、舒適、高品位的居住，滿足業(yè)主對不同環(huán)境的需求，極大地改善了生活品質，服務于人們的居家生活，因此應更全面、更富有人性化，為項目制造賣點，提高附加值。除去小區(qū)自身的智能安防系統(tǒng)外，將安防的層面擴展為家庭化，業(yè)主通過系統(tǒng)的設備，利用自己的手機，就可以清楚知道家里的情況，幫助業(yè)主了解家中老人、小孩獨處的情況，解決了業(yè)主“身在外面，心在家中”的境況措施5：物業(yè)智能化和低碳生態(tài)概念，增加項目附加值解決定位難題44高標準環(huán)保建材，太陽能系統(tǒng)、風能發(fā)電系統(tǒng)、生物質系統(tǒng)以及溫差能系統(tǒng)的協(xié)同利用，真正實現(xiàn)零碳環(huán)保的健康生活空間。措施5：物業(yè)智能化和低碳生態(tài)概念，增加項目附加值解決定位難題第三步提升物業(yè)品質，樹立項目價值標桿高標準環(huán)保建材，太陽能系統(tǒng)、風能發(fā)電系統(tǒng)、生物質系統(tǒng)以及溫差45解決定位難題第四步擴大客戶區(qū)域，精準鎖定客戶類型解決定位難題第四步擴大客戶區(qū)域，精準鎖定客戶類型46地區(qū)分布永川本地人士 70%主城及外地客戶 30%年齡分類30-40 40%40-50 40%50以上 20%職業(yè)分布中小私營企業(yè)業(yè)主 40%中高層管理人士 15%公務員及事業(yè)單位 10%其它 15%購房動機自用 40%投資 40%兩者兼有 20%解決定位難題第四步地區(qū)分布解決定位難題第四步47解決定位難題第五步差異化營銷，樹立品牌領導者地位HOPSCA第一倡導者HOPSCA第一實踐者

永川最現(xiàn)代、最國際、最科學、城市建設最佳呈現(xiàn)者解決定位難題第五步差異化營銷，樹立品牌領導者地位HO48營銷策略建議案名建議善群·濱湖國際案名詮釋：即體現(xiàn)項目區(qū)位屬性，又體現(xiàn)出項目的國際化、時代感、以及項目的商務屬性。營銷策略建議案名建議善群·濱湖國際案名詮釋：即體現(xiàn)項目區(qū)位屬49營銷策略建議營銷目標營銷目標實現(xiàn)項目的價值，獲取利潤樹立善群地產在永川市場的又一高品質項目項目品牌與銷售速度的相互促進營銷策略建議營銷目標營銷目標實現(xiàn)項目的價值，獲取利潤樹立善群50營銷策略建議營銷定位項目核心形象項目案名:善群·濱湖國際項目核心形象:

永川新城·興龍湖CBD·經濟活力人群聚集地（秀城市萬象，展永川魅力）項目形態(tài)多功能·城市復合體集合高品質居住、商業(yè)、商務、休閑為一體的CBD生活新區(qū)產品功能以提供居住、商務屬性綜合建筑群為主；輔以綜合商業(yè)（餐飲/購物/休閑/娛樂/社區(qū)生活服務）；同時具備保值、升值功能營銷策略建議營銷定位項目核心形象項目案名:善群·濱湖國際項目51營銷策略建議營銷分期分期原則：

先低價值產品，后高價值產品

先居住類產品，后商務類產品

先臨街產品，后中心產品（興龍湖東路今后很有可能會成為步行街，因此將這塊考慮為中心部位）SOHO商務公寓小高層公寓，4棟開放式公園酒店式服務公寓1期2期3期營銷策略建議營銷分期分期原則：SOHO商務公寓小高層公寓，452營銷策略建議項目核心價值CBD區(qū)位（城市發(fā)動機）+高端商務物業(yè)（物業(yè)形象、功能）+成渝高速、成渝高鐵（城市升級動能）三者相互作用、相互影響、循環(huán)提升的綜合能動效應。項目核心價值營銷策略建議項目核心價值CBD區(qū)位（城市發(fā)動機）+高端商務物53營銷策略建議基礎賣點成渝高速、成渝高鐵、城市快速干道（建設大道）CBD核心/金科商業(yè)配套/中心商圈配套地段鏈接CBD，感受經濟脈搏興龍湖CBD引擎新區(qū)發(fā)展，共享城市升級交通樞紐周邊配套項目概念永川·三湖時代·興龍湖CBD·七星伴月基礎賣點營銷策略建議基礎賣點成渝高速、成渝高鐵、城市快速干道（建設大54營銷策略建議競爭策略形象領袖依托新區(qū)CBD建設全面啟動，迅速成為永川地產項目的標桿，從設計到施工到管理到銷售到對城市的影響成為輿論的焦點和市場的焦點價格領袖價格逐步提升，折射品牌價值；帶動周邊物業(yè)共同享受城市發(fā)展的利益領導者競爭策略本項目可以在同區(qū)域其它項目尚未亮相之時，通過媒體以及事件的炒作，迅速達至高知名度、確立項目高品質形象，樹立項目區(qū)域領導者市場地位，領跑區(qū)域市場。營銷策略建議競爭策略形象領袖依托新區(qū)CBD建設全面啟動，迅速55營銷策略建議項目傳播策略以事件炒做造勢以戶外確立高知名度以平面媒體樹立高形象度以網絡營造良好的輿論氛圍，形成持續(xù)關注以自制媒體實現(xiàn)渠道營銷戶外物料制作傳統(tǒng)媒體營銷活動（含異地/渠道）網站及多媒體不可預計費用20%13%20%30%14%3%（項目總推廣費用按1.5%預算，考慮增強項目對重慶主城市場的輻射力，增大了在營銷活動部分的比例；同時建議增強渠道銷售力；常規(guī)媒體和戶外以建立項目形象為主。）傳播策略營銷策略建議項目傳播策略以事件炒做造勢戶外物料制作傳統(tǒng)媒56營銷策略建議項目價格策略價格策略的制定原則:與同類物業(yè)領導者形象相符;高開平走，逐步推升：一期入市時以高價高折吸引市場；高價代表樓盤自身應有的價值，高折基于一期產品還未呈現(xiàn)項目最優(yōu)時機；隨著分期產品在優(yōu)質景觀資源上的呈現(xiàn)以及交通路網的改善，以及善群地產在永川市場口碑成為同類物業(yè)的價格標桿。渠道客戶和零散客戶差異化定價策略：根據渠道客戶的質量/數(shù)量以及對項目品牌力的影響實行差異化定價，讓利渠道客戶，帶動市場客戶。推出產品,按功能開放性結合價格由低到高的方式出街,造成客戶投資增值印象;按產品標志性差別定價：對于具有較高市場影響力和資源稀缺的個別產品制定標桿性價格，成為帶動市場對品質和項目認識的輿論型價格。精裝入市，提升價值：根據市場資料可以得知目前永川新區(qū)除金科項目外，售價在3800~4200元/平米，按此售價預估本項目入市時，價格可達4500~5000元/平米，加上精裝成本及溢價，精裝產品入市價格可達6000元/平米左右。價格策略營銷策略建議項目價格策略價格策略的制定原則:與同類物業(yè)領導者57營銷策略建議關于一期入市前的項目相關炒作活動事件建議聯(lián)合知名城市雜志，推出“永川城市發(fā)展十大魅力景觀”，將項目可能出現(xiàn)的標志性建筑符號或整體城市建筑群作為未來呈現(xiàn)羅列并介紹—增加項目影響力推廣對項目期望值的拉升—例如“永川三湖時代，城市升級版圖”；論改變永川城市格局、城市功能升級的地產項目等等（網站炒做/平媒主題等均可）“設計自己的城市”電玩設計大賽—以項目地塊和案名為基礎，利用“模擬城市”的游戲模式在全市范圍巨額獎金獎勵優(yōu)秀設計城市者（快速推廣項目名和項目理念）營銷策略建議關于一期入市前的項目相關炒作活動事件建議聯(lián)合知名58CONTENTS目錄PartOne市場簡析PartTwo地塊分析PartThree項目定位PartFour項目設計建議CONTENTS目錄PartOnePartTwoPart59項目設計建議項目總體規(guī)劃建議規(guī)劃設計思路從項目總體定位及市場定位出發(fā)，考慮項目本身具有居住、商業(yè)、商務等多種產品屬性的性質，以政府要求的景觀通廊為中心，左側采取開放式街區(qū)、右側采取封閉居住小區(qū)的形式進行規(guī)劃。在考慮項目左側商務樓宇與酒店式服務公寓時，由于區(qū)縣商務市場的不確定性，以公建化的立面造型，SOHO公寓的內在形式來進行設計考慮，以便在今后商務市場不利的情況下，發(fā)揮SOHO公寓多功能的特點，將商務屬性轉變?yōu)槠幼傩缘墓㈩惍a品，提高項目抗風險、順利變現(xiàn)的能力。項目右側建設大道為城市主要快速干道，因此不考慮布置商業(yè)，項目主要商業(yè)體量將布置在開發(fā)式公園的四周位置，以設置小型服務式商業(yè)的模式，為商務公寓、居住小區(qū)居民及周邊部分區(qū)域提供商業(yè)配套設施。項目設計建議項目總體規(guī)劃建議規(guī)劃設計思路從項目總體定60項目設計建議產品屬性定位

居住功能產品：項目用地基本功能，主要針對以本地購買人群，部分重慶主城人群以及少量投資人群，由于建筑限高55米，其建筑形式考慮為18層點式或板式小高層城市公館，輔以公建化立面，增強其建筑品質感。商務功能產品：項目重點個性化功能產品，承擔項目形象體現(xiàn)、價值提高的重要功能，主要面向永川的成長型企業(yè)/三創(chuàng)（業(yè)/新/意）企業(yè)/CBD主要關系企業(yè)/商務投資人群等?？紤]到區(qū)縣商務辦公市場的不確定性，考慮以公建化立面的SOHO公寓類多功能產品構成，以便在市場不利的情況下，隨時改變產品功能為居住屬性，增強項目變現(xiàn)能力。

商業(yè)功能產品：項目用地基本功能，也是承擔項目形象體現(xiàn)、價值提高的重要功能。由高端會所、特色餐飲、娛樂、休閑、精品購物等業(yè)態(tài)構成。滿足永川高端消費者的消費需求以及部分商務、會議接待等消費需求。區(qū)別于普通裙樓底商的模式，考慮采用獨棟商業(yè)+局部商街的建筑模式。酒店功能產品：項目重點個性化功能產品，承擔項目形象體現(xiàn)、價值提高的重要功能，投資與自用客戶兼有，稍偏向于投資，其目標客戶主要來自于重慶主城及外地，部分來自于本地，以公建化立面，精裝修品質，提升其產品價值。項目設計建議產品屬性定位居住功能產品：項目用地基本功61項目設計建議項目總體規(guī)劃建議總體量約10.3萬方，容積率為2.67，其中：SOHO商務公寓、酒店式服務公寓各1棟，每棟2.5萬方，共約5萬方；小高層城市公館約4棟，每棟約1.08萬方，共約4.3萬方；開放式公園，內部分散布置配套商業(yè)，約1萬方。注：由于地形條件限制，相比規(guī)劃中3的容積率稍有減小。SOHO商務公寓小高層公寓，4棟開放式公園酒店式服務公寓項目設計建議項目總體規(guī)劃建議總體量約10.3萬方，容積率為262項目設計建議產品結構組合建議：SOHO商務公寓

市場定位針對三創(chuàng)（創(chuàng)意/創(chuàng)新/創(chuàng)業(yè)）新經濟企業(yè)打造的面積小但公用商務配套齊全，管理規(guī)范，形象專業(yè)的商務寫字樓；有較強投資價值；最好能引入扶持或助推產業(yè)發(fā)展的相關優(yōu)惠政策和行政部門，如組織得當，可成為項目有利的產業(yè)帶動力量。項目設計建議產品結構組合建議：SOHO商務公寓 市場定位針對63項目設計建議產品結構組合建議：SOHO商務公寓

建筑風格及產品結構公建化的外立面造型，以靈活多變的內部布局來強調產品的可變性和多樣性，體現(xiàn)時尚、前衛(wèi)的感覺，設置3至4部電梯，總層數(shù)約30層，單層面積800平米左右，戶型面積區(qū)間為30~50平米，單層15~20戶左右，標準化柱距，可自由組合成較大的戶型。項目設計建議產品結構組合建議：SOHO商務公寓 建筑風格及產64項目設計建議產品結構組合建議：SOHO商務公寓

功能建議由于永川真正意義上的寫字樓不多，目前大多數(shù)企業(yè)辦公基本都位于住宅樓內，辦公條件較差，本產品以其標準化的柱距變化，靈活多變的空間組合，能更好的提供辦公條件，可以看作是永川寫字樓市場上新的突破，同時也能夠避免單純的寫字樓產品功能單一的風險。項目設計建議產品結構組合建議：SOHO商務公寓 功能建議由于65項目設計建議產品結構組合建議：SOHO商務公寓

功能建議公寓大堂裝修風格偏商務屬性，設置公共商務中心，室內空間進行簡單裝修，主要為天地墻面處理，可供客戶立即入駐辦公?？紤]到今后有可能因為市場影響而轉變功能為居住功能，建議衛(wèi)生間、廚房配置齊全，天然氣入戶，商務中心也可順勢轉變?yōu)榉展⒌姆罩行摹ｍ椖吭O計建議產品結構組合建議：SOHO商務公寓 功能建議公寓66項目設計建議產品結構組合建議：酒店式服務公寓市場定位永川首個高品質居住型投資物業(yè)小戶型、精裝修、專業(yè)團隊提供管理服務面向有投資需求的主城及本地客戶，以及部分短期居住長期投資的客戶。項目設計建議產品結構組合建議：酒店式服務公寓市場定位永川首個67項目設計建議產品結構組合建議：酒店式服務公寓建筑風格及產品結構公建、時尚的外立面造型標準化柱距分割戶型空間設置3至4部電梯總層數(shù)約30層單層面積800平米左右，單層15~20戶左右戶型面積區(qū)間為30~50平米

精裝修交房標準項目設計建議產品結構組合建議：酒店式服務公寓建筑風格及產品結68項目設計建議產品結構組合建議：酒店式服務公寓功能建議永川首個精裝修酒店式服務公寓，作為CBD核心區(qū)域的重要功能補充及完善?？梢雽I(yè)知名服務式公寓管理團隊對其進行代租、日常服務管理，也可拿出部分出售給酒店管理公司作為專業(yè)的酒店進行經營管理。項目設計建議產品結構組合建議：酒店式服務公寓功能建議永川首個69項目設計建議產品結構組合建議：小高層城市公館市場定位高尚居住物業(yè)，面積控制得當，物業(yè)管理專業(yè)；面向對城市居住有需求的普通市場，如企業(yè)高管、公務員、醫(yī)生、律師等。主要面向自用者出售，輔以部分投資者。項目設計建議產品結構組合建議：小高層城市公館市場定位高尚居住70建筑風格建議以簡潔明快的后現(xiàn)代建筑風格為主，使其在整體風格上呈現(xiàn)一定的公建化外觀效果，在建筑形態(tài)與外立面造型時尚、現(xiàn)代、充滿活力，著力打造出標志性的風格。層數(shù)18層，點式或板式結構，單層面積約500平米，一梯4~6戶，戶型以70~90平米兩房或小三房為主，輔以少量40~50平米一房及100平米以上三房。項目設計建議產品結構組合建議：小高層城市公館建筑風格及產品結構建筑風格建議以簡潔明快的后現(xiàn)代建筑風格為主，使其在整體風格上71項目設計建議產品結構組合建議：小高層城市公館園林景觀由于地形狹小，因此在園林景觀的打造上注意在內部營造多層次的立體綠化空間，并盡可能使景觀組團化，加強景觀方面的均好性，同時考慮打造中央集中綠地，形成景觀焦點。規(guī)劃設計應著重考慮建筑與景觀的關系，并結合建筑總體風格設計初步確定景觀基本概念及風格取向。項目設計建議產品結構組合建議：小高層城市公館園林景觀由于地形72項目設計建議產品結構組合建議：小高層城市公館園林景觀為與建筑風格相匹配，考慮采用現(xiàn)代園林景觀設計，尊重場地、因地制宜，尋求與場地和周邊環(huán)境密切聯(lián)系，形成整體設計理念；根據區(qū)域自然環(huán)境特點，營造園林景觀類型；表現(xiàn)手法簡約，以最少的元素、景物表現(xiàn)景觀最主要特征；注重尺度，“宜人、親人”，人工與自然完美結合。項目設計建議產品結構組合建議：小高層城市公館園林景觀為與建筑73項目設計建議產品結構組合建議：公園商業(yè)以餐飲、娛樂、休閑為主要業(yè)態(tài)，輔以少量高端品牌購物及社區(qū)配套類商業(yè)。承擔部分永川商務宴請、會議接待、招待朋友的中高端消費需求。市場定位項目設計建議產品結構組合建議：公園商業(yè)以餐飲、娛樂、休閑為主74項目設計建議產品結構組合建議：風情商業(yè)街以較具特色的獨立建筑為商業(yè)主要建筑形態(tài)，每棟層數(shù)2~3層為主，部分商鋪之間考慮一定連接體，形成一定的形態(tài)變化。并且連接體部分可以作為項目輔助業(yè)態(tài)載體存在。建筑風格上建議采用以大幅透明的落地玻璃窗，方直剛硬的建筑線條，和諧統(tǒng)一的色彩搭配，簡潔而沒有多余修飾的建筑語言為代表的理性、內斂、沉靜的現(xiàn)代主義風格。建筑形態(tài)項目設計建議產品結構組合建議：風情商業(yè)街以較具特色的獨立建筑75項目設計建議產品結構組合建議：風情商業(yè)街在規(guī)劃設計上將獨特的建筑造型與項目中間的景觀視線通廊相結合，同時注重在建筑之間穿插利用建筑小品、雕塑等，將建筑與建筑之間有機連接起來，使建筑、街區(qū)、步道等融為一體，形成新的城市景觀平臺，同時也為項目增添一絲人文氣息。景觀營造項目設計建議產品結構組合建議：風情商業(yè)街在規(guī)劃設計上將獨特的76項目設計建議產品結構組合建議：風情商業(yè)街業(yè)態(tài)及檔次總體檔次定位于中高檔次，以品牌商家為主，以定向招商的方式進行商家的招租，具體各業(yè)態(tài)描述如下：餐飲：主要業(yè)態(tài)。中高檔次大型餐飲、特色餐飲、主題餐飲、食療養(yǎng)生會館等為主，滿足永川中高端商務消費、婚宴、會議接待等消費需求。項目設計建議產品結構組合建議：風情商業(yè)街業(yè)態(tài)及檔次總體檔次定77項目設計建議產品結構組合建議：風情商業(yè)街休閑娛樂：主要業(yè)態(tài)。中高檔次小型會所、主題酒吧、桑拿中心、夜總會、主題SPA等為主，滿足永川中高端商務消費、普通市民的高端消費等需求。業(yè)態(tài)及檔次項目設計建議產品結構組合建議：風情商業(yè)街休閑娛樂：主要業(yè)態(tài)。78項目設計建議產品結構組合建議：風情商業(yè)街購物：輔助業(yè)態(tài)，主要作為項目商業(yè)功能的補充，但體量很小，僅考慮1000㎡左右，但檔次稍高，可考慮引入品牌專賣店等。業(yè)態(tài)及檔次項目設計建議產品結構組合建議：風情商業(yè)街購物：輔助業(yè)態(tài)，主要79項目設計建議產品結構組合建議：風情商業(yè)街配套：作為項目整體的配套業(yè)態(tài)存在，以滿足人們日常生活需求的小型餐飲、便利店、寵物店、社區(qū)診所、健身房、小型超市等為主。業(yè)態(tài)及檔次項目設計建議產品結構組合建議：風情商業(yè)街配套：作為項目整體的80項目設計建議投資分析投資分析說明土地成本：拿地成本為1.1億元，將其按照10.3萬方的體量折算為樓面地價；

建安成本：高層建筑按每平米1800元進行預估，小高層建筑按每平米1500元進行預估，商業(yè)建筑由于樓層低，按每平米1000元進行預估，酒店式公寓精裝修成本按每平米1000元進行考慮，商務公寓裝修成本按每平米500元進行考慮（建安成本中包含環(huán)境、管網等費用）；

按規(guī)劃要求，商業(yè)需配置100個車位，其它產品需配置620個車位，共計720個車位，由于地面面積有限，因此暫不考慮地面停車位，全部考慮至地下，按每個車位需35平米考慮，共需地下車庫面積約25200平米，其成本按每平米2000元預估；

開發(fā)規(guī)費：區(qū)縣市場相較重慶主城較低，按每平米190元進行預估；

銷售價格：按之前價格策略，住宅按4800元/平米、酒店式公寓按6000元/平米、SOHO商務公寓按5500元/平米、商業(yè)綜合按12000元/平米考慮。注：以上各成本為粗略預估值，具體需待設計確定后進行預算項目設計建議投資分析投資分析說明土地成本：拿地成本為1.81項目設計建議投資分析投資分析表項目總投資約4億元，最終實現(xiàn)銷售收入約6.1億元，最終實現(xiàn)利潤約1.7億元。項目設計建議投資分析投資分析表項目總投資約4億元，最終實現(xiàn)銷82

匯報結束，謝謝！That'sall!Thanks!匯報結束，謝謝！83【永川項目】地塊前期策劃報告【永川項目】84CONTENTS目錄PartOne市場簡析PartTwo地塊分析PartThree項目定位PartFour項目設計建議CONTENTS目錄PartOnePartTwoPart85西部增長極、長江上游經濟中心、國家五大中心城市、內陸開放高地和國家級的交通樞紐。（《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2007-2020）》）重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測重慶地位西部增長極、長江上游經濟中心、國家五大中心城市、內陸開放高地86被美國《時代》周刊和英國《金融時報》評為“亞洲十大最佳投資城市”第七位重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測重慶地位被美國《時代》周刊和英國《金融時報》評為重慶房地產市場現(xiàn)狀及872006年天津濱海新區(qū)納入國家整體發(fā)展戰(zhàn)略。1990年4月18日黨中央、國務院做出開發(fā)開放浦東決策。1980年8月26日全國人大常委會通過《廣東省經濟特區(qū)條例》，深圳等經濟特區(qū)成立。2010年5月5日國務院正式批準回復同意設立重慶兩江新區(qū)。2010，西部大開發(fā)第十年，作為內陸城市發(fā)展高地，從寸灘保稅港區(qū)通過國務院驗收，到“兩江新區(qū)”掛牌。根據“兩江新區(qū)”公布的建設時間表，到2020年，主要經濟指標要達到地區(qū)生產總5000億元以上，占全市總量的1/4；實現(xiàn)工業(yè)總產值超過10000億元。重慶，發(fā)展機遇史無前例！重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測重慶地位2006年1990年4月18日1980年8月26日2010年88第一個階段：是從1998年到2002年，這是中國房地產市場新周期的起點，在此期間，自住型購房消費占主流，房價上漲緩慢；第二個階段：是從2003年至2005年，這是房地產市場的上漲期，經濟發(fā)展刺激了住房消費，加之房價的上漲造成大量資金進入房地產市場以期保值增值，推動了房價的快速上漲；第三個階段：是從2005到2006年，在這期間國家出臺了一系列抑制樓市的政策，房地產市場也進入了一個相持的階段，樓市的漲幅明顯收斂。第四個階段：是從2006年到2007年，各行業(yè)的資金蜂涌而入到房地產行業(yè)，房價屢創(chuàng)新高，地王頻現(xiàn)。2007年的中國房地產市場更是演繹了一波令人難忘的行情，全國各地的房價都出現(xiàn)了不小的漲幅，年初首先是深圳、廣州樓市領漲全國，5月份之后，沉寂已久的上海樓市也出現(xiàn)了快速上揚的行情，接著，樓市的上漲進一步蔓延到了許多二三線城市。第五個階段：是從2007年到2008年，樓市再次進入相持的階段，不少城市2008年的房價與2007年相比，甚至還出現(xiàn)了小幅的回落。第六個階段：是2009年樓市重又步入高漲期，在這個時期里全國樓市漲聲一片，不少一線城市的高端住宅也是屢創(chuàng)“天價”。2010年，在一系列相關相關政策的作用下，樓市再次進入了一個相持期。不過，通過我們對房地產市場長期以來走勢的分析，我們對今年房地產市場的走勢做出了預測，那就是市場上漲的趨勢不會仍然不會改變。重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測重慶房地產發(fā)展歷程第一個階段：是從1998年到2002年，這是中國房地產市場新89重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測政策導向分析重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測政策導向分析90重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測政策導向分析在房價不斷高漲的壓力下，2010年房地產市場的調控政策由2009年“寬松”逐漸轉為“嚴厲”。中國人民銀行兩次上調存款存款準備金以收緊貨幣、要求非主營房地產央企退市、中央政府連續(xù)下發(fā)“國11條”和“國19條”文件明確調控方向，而4月底出臺的“新國十條”要求“實行更為嚴格的差別化住房信貸政策”以購房貸為著力點，是近年來少有的嚴厲調控政策。而重慶5月底出臺的“渝十條”新政相對于中央政策較為“溫和”，未對三套房停貸調控措施，并同時對首次置業(yè)以按揭方式支付的主城納稅人實行財政補助，有保有壓的調控措施，雖然在短時間內對重慶房地產市場造成一定影響，但在“兩江新區(qū)”等利好規(guī)劃的影響下，重慶樓市迅速恢復火爆局面。住宅未來一段時間內仍然是調控的重點，商業(yè)、商務將延續(xù)目前的政策（特別在區(qū)縣甚至是鼓勵發(fā)展的）重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測政策導向分析在房價不斷高漲的壓力下，91（數(shù)據來源：重慶市統(tǒng)計局）從2008年經歷金融風暴沖擊，2009年政策“救市”回暖到今年宏觀調控房價，全市房地產開發(fā)市場區(qū)域格局正在發(fā)生變化，呈現(xiàn)出“圈內”由主城九區(qū)向外擴張，“兩翼”高速發(fā)展積極跟進的總體特征。永川作為重慶“一小時經濟圈”的經濟強區(qū)，房地產市場的發(fā)展也是日新月異。重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測重慶房地產經濟指標分析（數(shù)據來源：重慶市統(tǒng)計局）從2008年經歷金融風暴沖擊，2092重慶房地產發(fā)展起伏向上，前景看好。短期判斷宏觀調控趨緩，重慶房地產市場變化周期縮短，開發(fā)企業(yè)應變市場能力加強。中期預測房價和房屋供給結構性調整，對于重慶房地產發(fā)展中期利好。長期趨勢重慶區(qū)域優(yōu)勢，決定了重慶房地產未來趨勢向好。重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測未來重慶房地產發(fā)展方向重慶房地產發(fā)展起伏向上，前景看好。短期判斷宏觀調控趨緩，重慶93重慶1小時經濟圈六大區(qū)域中心之一大重慶城市核心經濟區(qū)成都276km區(qū)位宏觀環(huán)境分析重慶58km永川區(qū)位宏觀環(huán)境分析永川區(qū)位重慶1小時經濟圈成都276km區(qū)位宏觀環(huán)境分析重慶58km永94

是重慶市規(guī)劃建設的職業(yè)教育基地和區(qū)域性中心城市。是重慶規(guī)劃建設的現(xiàn)代大城市和區(qū)域性中心城市。永川長江大橋建設啟動和重慶港永川港區(qū)建設推進，成為重慶西部交通樞紐。到2011年城鎮(zhèn)面積將達到100平方公里，城鎮(zhèn)人口達到100萬人，永川將建設成為別具一格、名至實歸的現(xiàn)代大城市和區(qū)域性中心城市！

永川區(qū)位宏觀環(huán)境分析區(qū)位宏觀環(huán)境分析是重慶市規(guī)劃建設的職業(yè)教育基地和區(qū)域性中心城市。永川區(qū)位宏95經濟文化特色

加工制造城商貿物流城職業(yè)教育城休閑旅游城以商貿、物流、文化、旅游為主的城市產業(yè)特征，更利于人居環(huán)境的打造。永川區(qū)位宏觀環(huán)境分析區(qū)位宏觀環(huán)境分析經濟文化特色加工制造城以962009年，永川GDP總值排重慶各區(qū)第10位，人均GDP排重慶各區(qū)第12位。近年來，永川生產總值增幅逐年提高，人均地區(qū)生產總值提高明顯。近5年來城市居民的生活水平日漸提高，消費力逐日提升；居民生活逐步富裕，除了具有最基本的溫飽需求，也產生了對高層次精神文化消費的需要。永川區(qū)位宏觀環(huán)境分析區(qū)位宏觀環(huán)境分析2009年，永川GDP總值排重慶各區(qū)第10位，人均GDP排重97永川房地產供需情況08年受金融危機影響，房地產市場冷淡，新開工面積有所減少；09年房地產市場快速復蘇，永川銷售面積達到150萬方，增幅達到55.6%。永川區(qū)位宏觀環(huán)境分析區(qū)位宏觀環(huán)境分析永川房地產供需情況永川區(qū)位宏觀環(huán)境分析區(qū)位宏觀環(huán)境分析98永川房地產市場主要劃分為四大版塊：新城區(qū)板塊、老城區(qū)板塊、城南板塊、城北版塊。

新城區(qū)板塊老城區(qū)板塊城南板塊城北板塊自然生態(tài)資源豐富高端物業(yè)集中地別墅、洋房為主城鄉(xiāng)結合部樓盤品質較低多層為主城區(qū)環(huán)境優(yōu)美中高檔物業(yè)匯集高層、小高層、花園洋房為主老城經濟中心中檔品質樓盤云集高層、單體為主本項目永川房地產市場概況永川房地產板塊永川房地產市場主要劃分為四大版塊：新城區(qū)板塊老城區(qū)板塊城南板99城北版塊昌州大道中段、成渝高速公路兩側、箕山角下等區(qū)域。本版塊地處西北，自然生態(tài)資源豐富，環(huán)境秀美，適宜高端物業(yè)，以別墅、花園洋房為主，是永川未來高端物業(yè)的集中地。永川房地產市場概況永川房地產板塊現(xiàn)狀

新城區(qū)板塊望城北路以東，現(xiàn)永川新城區(qū)域。本版塊土地供應量大，市政規(guī)劃合理，城區(qū)環(huán)境優(yōu)美，樓盤品質高,近兩年開發(fā)的樓盤相繼增多，主要是以高層、小高層、花園洋房等中、高檔物業(yè)為主，高層價格在3800—4200元/㎡之間，在售洋房價格最高價達到1萬元/平米；但相對老城而言，新區(qū)公共交通、客運等市政配套尚不完善，核心商業(yè)中心缺乏主力大型商家支撐，致使新區(qū)商業(yè)發(fā)展緩慢。同時由于缺乏商務物業(yè)的供應，導致新區(qū)人氣不旺盛，人流量較少?？蛻羧褐饕蕴嵘幼∑焚|的客戶為主。老城區(qū)版塊由原勝利路、中山路兩大版塊組成，是永川老城的經濟中心。本板塊有著新城缺乏的成熟配套設施，但土地受限，拆遷困難，樓盤的品質以中檔為主，主要為高層、小高層、單體樓居多，新項目較少，價格在3350-4000元/㎡。客戶以具有區(qū)域不舍情結的原住民為主。城南版塊原鐵路以南區(qū)域，永川的城鄉(xiāng)結合部。本版塊由于受成渝鐵路的分割，將其與城區(qū)分開，經濟相對較差，市政配套不完善，主要以多層為主，價格在3500元/㎡左右。城北版塊永川房地產市場概況永川房地產板塊現(xiàn)狀新城區(qū)板塊老城100趨勢一：永川新城區(qū)將是房地產發(fā)展的重點版塊趨勢二：永川房地產市場正逐漸成熟，三四十萬方體量的項目也已經開始出現(xiàn)趨勢三：產品多元化、品質化、高端化發(fā)展趨勢四：軌道交通的發(fā)展，吸引主城購房群體的能力增加永川房地產市場概況永川房地產發(fā)展趨勢趨勢一：永川新城區(qū)將是房地產發(fā)展的重點版塊永川房地產市場概況101項目名稱建筑體量（萬方）容積率在售物業(yè)類型主力戶型面積區(qū)域銷售均價（元/㎡）銷售率金科·中央公園城36.52.5花園洋房洋房兩房、三房90-150㎡5500~8000多一期70%荷塘月色16.02.1多層兩房83/89㎡三房101㎡3900總體90%昌龍·陽光尚城20.222.5高層兩室兩廳84㎡三室兩廳102㎡三室兩廳+院館120㎡4000總體90%朝野·水晶城11.742.7高層單間配套36㎡兩房80㎡三房97㎡4200總體90%金域藍灣二期14.151.92花園洋房三房109-117㎡3850總體80%青年根據地2.53.5高層一室40-50㎡3900總體90%昕暉香堤漫城20.02.5花園洋房兩室兩廳72-81三室二廳88-90四室二廳90-126五室三廳164-187未售未售競盤基本資料及銷售價格【金科·中央公園】在永川創(chuàng)造了價格神話，以其品牌的效應、高品質產品、再加上優(yōu)秀的物業(yè)管理，獲得了消費者的認同。一期推出的288套，已售70%。永川房地產市場概況項目周邊競盤分析項目名稱建筑體量（萬方）容積率在售物業(yè)類型主力戶型銷售均價銷102項目名稱成交客戶區(qū)域重點區(qū)域比率次要比率再次比率金科·中央公園城重慶主城70%永川本地30%荷塘月色永川本地90%重慶主城10%昌龍·陽光尚城永川本地85%重慶主城15%朝野·水晶城永川本地70%重慶主城20%外地10%金域藍灣二期永川本地65%重慶主城30%外地5%青年根據地永川本地85%重慶主城15%競盤客源區(qū)域分析除【金科·中央公園】以外，其他項目客戶群多為永川本地的購房者，重慶主城的購房者比例較小。但【金科·中央公園】重慶主城的購房者占到70%，也可以看出，“金粉”的忠誠度較高，也是價格為何如此之高的重要原因之一。永川房地產市場概況項目周邊競盤分析項目名稱成交客戶區(qū)域重點區(qū)域比率次要比率再次比率金科·中央公103年齡層次數(shù)據顯示購房年輕化和改善性需求購房明顯。區(qū)域統(tǒng)計鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房比重上升明顯，反映永川鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體較大，對樓市起到重要支撐。購住性質自住型86%，投資型占14%。永川房地產市場概況目標客戶群分析年齡層次永川房地產市場概況目標客戶群分析104CONTENTS目錄PartOne市場簡析PartTwo地塊分析PartThree項目定位PartFour項目設計建議CONTENTS目錄PartOnePartTwoPart105外部環(huán)境分析區(qū)位屬性項目位于永川新城中心區(qū)域，興龍湖中央商業(yè)商務CBD，城市稀缺中央地塊，區(qū)位優(yōu)勢明顯。興龍湖中央商務區(qū)本項目外部環(huán)境分析區(qū)位屬性項目位于永川新城中心區(qū)域，興龍湖中央商業(yè)106外部環(huán)境分析交通環(huán)境距成渝高速公路出口僅1.5公里；距成渝高鐵永川站僅1公里。區(qū)域交通市內交通交通通達性良好，但尚無公交線路開通，目前僅有109路車經過興龍大道。永川站成渝高鐵成渝高速公路本項目外部環(huán)境分析交通環(huán)境距成渝高速公路出口僅1.5公里；區(qū)域交通107外部環(huán)境分析周邊配套興龍湖中央商務區(qū)第二人民醫(yī)院金科主題商業(yè)街楓葉國際學校人民公園商圈文理學院永川市政府棠城公園醫(yī)療：永川人民醫(yī)院以及項目旁的第二人民醫(yī)院人民醫(yī)院創(chuàng)意產業(yè)園動漫基地教育：文理學院、楓葉國際學校、新永川中學等新永川中學商業(yè)：金科主題商業(yè)街、人民公園商圈及周邊零散社區(qū)商業(yè)其它：永川市政府、體育公園、創(chuàng)意產業(yè)園、動漫基地等目前項目周邊配套大多尚未呈現(xiàn)，現(xiàn)有配套主要為興龍大道左側人民公園商圈及其周邊項目的部分配套。本項目外部環(huán)境分析周邊配套興龍湖中央商務區(qū)第二人民醫(yī)院金科主題商業(yè)108外部環(huán)境分析規(guī)劃方向“建三個湖、造一座城”鳳凰湖片區(qū)承載永川千億級園區(qū)產值重要支撐的工業(yè)園興龍湖片區(qū)以城市商務功能為核心、以服務外包產業(yè)為特色的和諧生態(tài)新城神女湖片區(qū)旅游服務產業(yè)聚集區(qū)以興龍湖片區(qū)為核心，打造永川“三湖時代”，帶動及提升三個產業(yè)集群，集約成片、聯(lián)合發(fā)展，構建永川新的城市經濟發(fā)展體系。本項目地處興龍湖片區(qū)中央商務區(qū)核心區(qū)域內，作為永川市CBD商務服務區(qū)內物業(yè)，有打造高端居住\綜合商業(yè)\配套商務功能的可能。外部環(huán)境分析規(guī)劃方向“建三個湖、造一座城”鳳凰湖片區(qū)興龍湖109內部條件分析四至范圍項目東臨建設大道（永川一環(huán)路），西鄰興龍湖東路，南北為兩塊性質相近的未開發(fā)地塊。項目建設用地總面積近58畝。本項目興龍湖東路建設大道內部條件分析四至范圍項目東臨建設大道（永川一環(huán)路），西鄰興龍110內部條件分析地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀丘陵山地地貌，與道路路面有較大高差，場地平整工程量巨大。地塊周邊僅主干道完全成型，與其它地塊相鄰的支路都尚未建成，整個片區(qū)基本尚未開發(fā)，區(qū)域成熟為時尚早。地塊平整后地形較為平坦，沿主干道路呈南高北低的緩坡狀分布，較利于規(guī)劃及建造。夾在南北相鄰地塊之間，同等條件下優(yōu)勢不明顯，同時西面受興龍湖山體公園所阻，景觀視線受到一定限制。內部條件分析地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀丘陵山地地貌，與道路路面有較大高111內部條件分析規(guī)劃指標及政府規(guī)劃方向地塊中央“景觀視線通廊”將地塊分為東西兩個較小的地塊，不利于項目整體規(guī)劃。景觀視線通廊根據政府對整個興龍湖片區(qū)的規(guī)劃要求，地塊西側為純商用屬性的公建化建筑（寫字樓），并且不能有樓底商業(yè)存在。地塊規(guī)劃用地總面積約72畝，其中建設用地面積近58畝，容積率3.0，總建筑面積約11.5萬方。內部條件分析規(guī)劃指標及政府規(guī)劃方向地塊中央“景觀視線通廊”將112SWOT分析項目SWOT分析優(yōu)勢：

地段優(yōu)勢：地處新城核心位置，是城市休閑商業(yè)商務中心，永川的門戶窗口，未來永川之黃金地段。

景觀優(yōu)勢：與興龍湖公園毗鄰，典型性公園物業(yè)。

配套優(yōu)勢：周邊配套完善，規(guī)劃先進，商務、生活不假外求。

交通優(yōu)勢：道路發(fā)達，交通規(guī)劃系統(tǒng)完善。

區(qū)域優(yōu)勢：未來永川最具影響力的代表。劣勢：

成本劣勢：發(fā)展商拿地成本較現(xiàn)有住宅售價成本略顯較高。

規(guī)劃劣勢：政府在本項目的規(guī)劃中就較多的限制條件；如：視線通廊和C\D地段的商業(yè)性質的限制等。現(xiàn)狀劣勢：土地平整度不好，前期整治費用較高。機會：

政府傾力打造的核心區(qū)域，政策傾向明顯；

金科、海融等大型房企入駐有利于區(qū)域盡快成型。

未來成渝高鐵的開通，將會為區(qū)域市場的輻射力拓展至其它區(qū)縣以及主城，項目未來前景可期。威脅：

區(qū)縣寫字樓市場的不確定性，為項目公建部分帶來較大風險；9月30日國家最新一輪針對投資市場的調控，也給項目帶來一定的風險。新城成熟的時間節(jié)奏是否與本項目的開發(fā)節(jié)奏合拍，將對項目產生重大影響。SWOT分析項目SWOT分析優(yōu)勢：劣勢：機會：威脅：113小結未來永川最具影響力之區(qū)域，堪稱永川之CBD。商業(yè)商務服務、居住潛力巨大，具備打造區(qū)域高端商業(yè)、居住物業(yè)的條件。目前區(qū)域尚不夠成熟，配套不夠完善。對于區(qū)縣市場來說，純商務需求的物業(yè)需要慎重，可向多功能方向考慮。新城未來之黃金地段，永川之門戶核心。小結未來永川最具影響力之區(qū)域，堪稱永川之CBD。商業(yè)114CONTENTS目錄PartOne市場簡析PartTwo地塊分析PartThree項目定位PartFour項目設計建議CONTENTS目錄PartOnePartTwoPart115政府希望：建筑布局應與興龍湖城市設計協(xié)調一致。沿興龍湖東路布局商務辦公用房。市場情況：該地段住宅供需兩旺，商務物業(yè)尚缺乏一定商務氛圍。我們的問題是：如何定位能既滿足政府的要求同時又能被市場所接受？同時還要實現(xiàn)較高的價格，以保證發(fā)展商的利益？政府希望：建筑布局應與興龍湖城市設計協(xié)調一致。沿興龍湖東路布116五大步驟解決定位難題五大步驟解決定位難題117解決定位難題第一步模糊物業(yè)傳統(tǒng)屬性模糊傳統(tǒng)物業(yè)屬性，另類物業(yè)定位,它應該既是非傳統(tǒng)的寫字樓又是非典型的住宅,解決定位難題第一步模糊物業(yè)傳統(tǒng)屬性模糊傳統(tǒng)物業(yè)屬性，另類物118解決定位難題第一步模糊物業(yè)傳統(tǒng)屬性措施1：公建立面，后現(xiàn)代建筑風格，通過非傳統(tǒng)的方式組合傳統(tǒng)部件，給人耳目一新，以其特立獨行的風格，為新城區(qū)輸入新鮮的建筑血液。解決定位難題第一步模糊物業(yè)傳統(tǒng)屬性措施1：公建立面，后現(xiàn)代建119解決定位難題第一步模糊物業(yè)傳統(tǒng)屬性措施2：功能屬性多樣化解決定位難題第一步模糊物業(yè)傳統(tǒng)屬性措施2：功能屬性多樣化120

HOPSCA是城市文明價值的氣質代表HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。HOPSCA為HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT構成。HOPSCA包含商務辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂、交通及停車系統(tǒng)等各種城市功能；它具備完整的街區(qū)特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發(fā)展的結果；同時HOPSCA通過街區(qū)作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機結合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。

解決定位難題第二步定位于“藍海”措施3：

永川首個HOPSCA（豪布斯卡）項目解決定位難題第二步定位于“藍?！贝胧?：121解決定位難題第二步經典HOPSCA（豪布斯卡）示例：東京六本木新城“六本木新城”集辦公、購物、博物館、影院、酒店、會議設施、住宅、教育機構、媒體機構、公園等功能于一身，一改東京以往平坦、開闊的城市形象，在不到12公頃的土地上構建了一個功能完善、密集、綠意濃濃、且立體化了的“城中之城”與“文化都心”。“六本木新城”開幕至今，每年接待來自本國和外國的游客逾千萬人次，這在日本經濟不振的現(xiàn)階段確是少見的商業(yè)奇跡。解決定位難題第二步經典HOPSCA（豪布斯卡）示例：東京六本122123措施1：精裝修提升價值空間——酒店式服務公寓、SOHO商務公寓高標準裝修水準，提升項目整體品質,達到排它性市場地位；菜單式備選精裝方案，個性家居設計，引領時尚新潮流；品質→品味→個性化，處處有驚喜解決定位難題第三步提升物業(yè)品質，樹立項目價值標桿40措施1：精裝修提升價值空間——酒店式服務公寓、SOHO商123公共空間裝修——星級裝修標準，強化視覺沖擊，提升項目品質，以體現(xiàn)業(yè)主尊崇感。措施2：改善產品細節(jié)，提升公共部分裝修標準解決定位難題第三步提升物業(yè)品質，樹立項目價值標桿公共空間裝修——星級裝修標準，強化視覺沖擊，提升項目品質，以124借力發(fā)力，擴大影響。利用品牌嫁接策略，可使項目迅速提高品牌知名度和美譽度，迅速獲得購房群體的認知和喜愛，占領市場，樹立市場競爭壁壘，提高市場競爭力。如可聘請國際知名物業(yè)公司（如ＤＴＺ）為項目物業(yè)顧問，印證項目高端的形象和提供價格支撐。措施3：提升物業(yè)管理品牌，國際化名牌加分解決定位難題第三步提升物業(yè)品質，樹立項目價值標桿借力發(fā)力，擴大影響。利用品牌嫁接策略，可使項目迅速提高品牌知125措施4：景觀設計理念植入，制造營銷噱頭解決定位難題第三步提升物業(yè)品質，樹立項目價值標桿利用景觀視線通廊，形成小型公園/開發(fā)社區(qū)公園，與興龍湖公園對應的廣場公園概念，使本案形成“雙公園”的營銷噱頭/景觀主題化——“濱湖國際公園”措施4：景觀設計理念植入，制造營銷噱頭解決定位難題第三步提升126措施5：物業(yè)智能化和低碳生態(tài)概念，增加項目附加值解決定位難題第三步提升物業(yè)品質，樹立項目價值標桿引入物聯(lián)網概念，打造“智慧人居生活”，提升項目檔次，營造項目高端形象，如考慮指紋門鎖等。智能化家居包括家庭智能中心系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、自動抄表系統(tǒng)、IC卡停車場管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)Internet系統(tǒng)、公共電視系統(tǒng)等。創(chuàng)造安全、舒適、高品位的居住，滿足業(yè)主對不同環(huán)境的需求，極大地改善了生活品質，服務于人們的居家生活，因此應更全面、更富有人性化，為項目制造賣點，提高附加值。除去小區(qū)自身的智能安防系統(tǒng)外，將安防的層面擴展為家庭化，業(yè)主通過系統(tǒng)的設備，