高校周邊出租屋治理困境分析

高校周邊出租屋治理困境分析[摘要]由于涉及大學(xué)生、務(wù)工人員、房主、高校及教育主管部門、行政主管部門等多方利益，高校周邊出租屋在平安、衛(wèi)生環(huán)境、綜合治安管理等方面存在諸多治理困境。通過對上述主體進展利益分析，在理順利益關(guān)系的根底上，借鑒當前城市出租屋管理的理論經(jīng)歷，對高校周邊出租屋的政策供應(yīng)、管理體制、高校管理等提出相應(yīng)政策建議。[關(guān)鍵詞]高校周邊出租屋；治理困境；利益分析；政策建議論文聯(lián)盟.LL.編輯。高校周邊出租屋普遍存在平安隱患，環(huán)境衛(wèi)生狀況較差，高校對大學(xué)生到校外租房現(xiàn)象一般采取強迫干預(yù)措施，在嚴格宿舍管理、對在校外租房的學(xué)生進展奉勸的同時利用校規(guī)進展懲戒。教育部更是先后三次公布“禁租令〞，然而這都無法阻擋租房學(xué)生潮水般涌向校外，“禁租令〞、“校規(guī)校紀〞無法從根本上解決大學(xué)生到校外租房所面臨的問題。一、高校周邊出租屋的根本情況和管理難題高校周邊出租屋是指分布于高校周圍，由高校周邊社區(qū)居民利用空余自住房出租的房屋，還包括針對大學(xué)生租房需求修建或臨時搭建的出租屋。按來源可劃分為兩類：一類是出租人擁有所有權(quán)的自住房或其他用處的房屋；另一類那么是在未獲得城建、房管部門答應(yīng)的前提下違章搭建，包括在原有建筑物上加層建成的出租屋。上述出租屋的內(nèi)部硬件設(shè)施和外部平安、衛(wèi)生環(huán)境狀況良莠不齊。(一)衛(wèi)生環(huán)境狀況差高校周邊出租屋一般集中分布于校門外狹窄而擁擠的街道兩旁，這里商用門面穿插林立，加之經(jīng)營餐飲和零售商品的小商販數(shù)目眾多，違章建筑和私自搭建的房屋使本來狹窄的街道更加擁擠。而承租人的租住期短，人口流動性大，社區(qū)認同感不強，環(huán)境保護意識差。出租屋集中地區(qū)附近的生活垃圾、生活污水被隨意處理，嚴重影響當?shù)鼐用?、租住人員的身心安康和城市社區(qū)整體規(guī)劃。(二)平安隱患多違章搭建。違章建筑出租存在嚴重的平安隱患，這一現(xiàn)象在一些供不應(yīng)求的房屋租賃市嘗房租較高的城市和高校周邊地區(qū)尤為普遍。違章搭建的出租房往往具有相對價格優(yōu)勢，相關(guān)主管部門對違章拆建監(jiān)管不力助長了這一現(xiàn)象。火災(zāi)以及盜竊隱患。高校周邊出租屋大量存在自然和人為的門窗失修、電線老化等平安隱患。而這些出租屋所在社區(qū)多無專業(yè)的保安，出租屋二手交易更加劇了租賃市場的混亂，人口流動性大給盜竊分子提供了可乘之機。(三)各類案件高發(fā)出租屋固有的平安隱患使盜竊等刑事案件更加嚴重，高校周邊出租屋內(nèi)甚至盤踞著寄生在大學(xué)生群體上的盜竊、詐騙團伙。另外，由于人員構(gòu)成復(fù)雜，出租屋管理存在破綻，打架斗毆、搶劫、盜竊、性騷擾、制假造假等刑事案件高發(fā)。(四)綜合治安管理難度大高校周邊出租屋地理位置的特殊性，以及出租屋管理所涉及的利益關(guān)系的復(fù)雜性，決定了高校周邊地區(qū)出租屋實際上處于政府主管部門與高校管理之間，很容易墜入“誰都來管，最后誰都管不了〞的為難境地。由于出租屋管理機制不順，人口流動性大，再加上來自各相關(guān)利益主體的阻力，綜合治安管理難度非常大。二、高校周邊出租屋問題的利益復(fù)雜性分析與城市一般出租屋管理相比，由于涉及外來務(wù)工人員、房主、行政主管部門等多方利益，尤其是牽涉大學(xué)生、高校及教育主管部門的利益，這些利益又交織在一起并日益形成復(fù)雜的利益關(guān)系網(wǎng)，高校周邊出租屋的治理顯得異常復(fù)雜。(一)大學(xué)生視角由于近年來高校擴招，各高校學(xué)生人數(shù)都有不同程度的增加。另外，新時代背景下，大學(xué)生思想觀念發(fā)生深化變化，追求自由、獨立的生活空間。內(nèi)在需求與外部推動力共同作用下大學(xué)生到校外租房已成為一股勢不可擋的潮流。1內(nèi)在需求。(1)考研與學(xué)習的需要。調(diào)查說明，很多高年級的學(xué)生選擇在校外租房是為了獲得相對安靜、獨立的休息和學(xué)習環(huán)境，以便參加考研、托福和其他考試。相對獨立的空間對音樂、美術(shù)等藝術(shù)創(chuàng)作類大學(xué)生尤為重要。(2)戀愛和同居的需要。不少大學(xué)生男女朋友為體驗二人世界到校外租房。另外，由于高校無法為其提供所需的住宿條件，已婚的本科生、研究生一般選擇到校外租祝(3)兼職和找工作的需要。不少同學(xué)為方便兼職和找工作，同時為防止影響同宿舍同學(xué)而選擇到校外居祝(4)追求個性和自由生活空間的需要。很多出生于80、90后的獨生子女大學(xué)生們不適應(yīng)宿舍集體生活，個性尤其是生活習慣方面的差異導(dǎo)致的矛盾不可調(diào)和，使得這些大學(xué)生選擇到校外租房。(5)其他需要。2外部推動力。(1)高校提供的宿舍數(shù)量和條件普遍滯后。1999年全國高校擴招之后，我國普通高校實際招生人數(shù)迅速增加。而高校的宿舍、食堂等配套硬件設(shè)施未能與招生規(guī)模實現(xiàn)同步增長。另外，宿舍條件參差不齊，不能滿足局部學(xué)生較高層次的需要。(2)高校宿舍管理體制滯后。在高校宿舍后勤管理中，存在從部門利益而不是學(xué)生正當需求出發(fā)，對學(xué)生調(diào)換宿舍等要求推委和刁難的現(xiàn)象，客觀上把這局部大學(xué)生推向校外。(3)高校周邊居住環(huán)境的改善對大學(xué)生到校外租住形成強大拉動力。(二)外來務(wù)工人員視角高校周邊出租屋市場的興起和活潑，與外來務(wù)工人員的推動作用是分不開的。一方面，高校周邊出租屋市場的興起和活潑吸引了大量本地和外地的務(wù)工人員到高校周邊開餐館、理發(fā)店、書店、服裝店、網(wǎng)吧、KTV等，為大學(xué)生及社區(qū)居民提供各式效勞；另一方面，高校周邊效勞市場的建立健全，讓高校周邊出租屋的居住環(huán)境更加便捷舒適，又吸引了更多的大學(xué)生到校外租房居祝因此，外來務(wù)工人員大量涌入高校周邊一方面加快了校園周邊房屋市場的開展；另一方面，不少外來務(wù)工人員僅從自身利益出發(fā)，在進展日常經(jīng)營的過程中，經(jīng)常占用公共設(shè)施。對威脅學(xué)生平安、安康的因素往往不顧及，對違法犯罪現(xiàn)象持放任態(tài)度甚至直接參與這些活動，也給高校周邊環(huán)境埋下嚴重隱患。(三)房主視角隨著住房制度改革的不斷深化，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有了自己的住房。高校周邊出租屋市場的興起與開展，為高校周邊居民提供了宏大商機。在利益的驅(qū)動下，不少居民新建甚至臨時搭建了許多本身存在消防、盜竊等隱患的出租屋用于出租。同時，由于高校周邊出租屋市場供不應(yīng)求，不少房主怠于對出租屋進展平安維護。另外，為了逃避相關(guān)稅收，房主大都未辦理?房屋租賃答應(yīng)證?。不少房主為逃避稅務(wù)、公安部門的檢查，甚至隱瞞租戶姓名及其他相關(guān)信息，房主利用現(xiàn)時對出租屋管理的破綻，推諉其在治安、房屋平安等方面的連帶責任。(四)高校、教育主管部門視角1教育部“禁租令〞禁而不止。2022年6月3日，教育部發(fā)布?教育部關(guān)于加強高校學(xué)生宿舍管理的通知?規(guī)定：“原那么上不允許學(xué)生自行在校外租房居祝〞2022年，教育部在校外租房問題上有所松動，“需在校外租房的學(xué)生，學(xué)校也要制定實在措施，加強教育管理〞。2022年，教育部要求各地高校2022級以后的新生要保證按班級住宿。原那么上不允許學(xué)生自行在校外租房居篆…教育部政策的不確定性，使政策的權(quán)威性大打折扣，同時增加了執(zhí)行難度。教育部發(fā)布上述“禁租令〞，以及省級教育主管部門隨后制定的相關(guān)政策，初衷是保護大學(xué)生的生命和財產(chǎn)平安，同時“方便管理〞。從政策執(zhí)行情況看，上述“一刀切〞的政策措施不能到達預(yù)定目的具有必然性。教育部等教育主管部門為方便管理、推脫責任，往往打著“一切為了學(xué)生〞的旗號，對大學(xué)生到校外租房現(xiàn)象“原那么上〞采勸一刀切〞的措施。相關(guān)政策并未充分考慮學(xué)生的合理需求和高校的管理難度，無視高校周邊出租屋涉及利益的復(fù)雜性。2高校位于為難核心。高校位于高校周邊出租屋問題的為難核心。首先，高校必須積極響應(yīng)教育主管部門的政策號召；其次，高校宿舍管理、食堂等后勤效勞不能有效適應(yīng)學(xué)生多樣化的需求；第三，高校與其周邊居民、出租屋主存在一定程度上的共生關(guān)系。一方面，為彌補校內(nèi)學(xué)生宿舍供應(yīng)缺口，有的高校甚至直接租用周邊的小區(qū)、居民私人住宅樓用于本校學(xué)生居住；另一方面，即使高校杜絕大學(xué)生到校外租房，也將因損害租房學(xué)生、房主、務(wù)工人員的利益而招致相關(guān)群體的反對。最終高校對學(xué)生租房又回復(fù)到“睜一只眼，閉一只眼〞的管理狀態(tài)。以位于武漢市的z大學(xué)為例，該校學(xué)生手冊?Z大學(xué)學(xué)生住宿管理規(guī)定?第三條如下：“學(xué)生宿舍一經(jīng)分定，不再調(diào)整。學(xué)校根據(jù)需要每年新生入學(xué)前進展學(xué)生宿舍的調(diào)整。學(xué)生在學(xué)校統(tǒng)一安排住宿。如因病(或傷殘)等特殊情況需要退宿者，由本人申請，家長簽字，學(xué)院(部)主管學(xué)生工作的指導(dǎo)同意，學(xué)生工作處批準，到學(xué)生宿舍管理中心辦理。對退宿的學(xué)生，學(xué)院(部)要建立學(xué)生住宿檔案，加強管理。〞由此對高校制訂學(xué)生住宿管理規(guī)定的立足點可見一斑。高校宿舍管理與學(xué)生工作和管理部門為方便對學(xué)生進展統(tǒng)一管理，同時保證既得收益，鑒于調(diào)換宿舍手續(xù)煩瑣，對學(xué)生退宿、調(diào)換宿舍的申請予以推諉甚至回絕。同時，國內(nèi)大多數(shù)高校的學(xué)生工作管理條例(宿舍管理規(guī)定)中，沒有對學(xué)生到校外租房的明文規(guī)定，對在校外租房學(xué)生的登記和管理也幾乎為空談。筆者認為，高校有加強對學(xué)生管理的責任與義務(wù)，但無強迫干預(yù)作為獨立民事行為主體的大學(xué)生選擇居住地點的權(quán)利，而這本身就是一對很難調(diào)和的矛盾。(五)行政主管部門視角作為城市出租屋問題的特殊構(gòu)成局部，高校周邊出租屋問題涉及公安、城建(房管)、工商、稅務(wù)、城管、民政、方案生育、文化、衛(wèi)生、質(zhì)監(jiān)等多部門的職能和利益。1政策供應(yīng)缺乏，法規(guī)可操作性差。北京、廣州、深圳等城市已經(jīng)出臺城市出租屋管理規(guī)定，對于國內(nèi)大多數(shù)城市和地區(qū)而言，高校周邊出租屋管理尚未納入議事日程，相關(guān)政策供應(yīng)嚴重缺乏。在流動人口大量存在，高校集中分布的武漢，城市出租屋管理的政策根據(jù)卻仍然是?武漢市暫住人口管理條例?中的相關(guān)規(guī)定。同時，由于罰責量度不一致，出租屋管理的機構(gòu)設(shè)置、分工過于籠統(tǒng)，相關(guān)政策規(guī)定的可操作性較差。另外，中央和地方的城市出租屋管理規(guī)定中，有過多已在民商法中進展了標準的重復(fù)規(guī)定，有的甚至與?物權(quán)法?等民商法相沖突，相關(guān)政策的可行性大打折扣。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.2管理體制不順，缺乏一個權(quán)威的協(xié)調(diào)管理機構(gòu)。高校周邊出租屋的地理位置以及租住群體的特殊性，尤其是涉及多個行政主管部門以及高校的利益，決定了其治理較一般城市出租屋更為困難。目前尚未出臺專門針對高校周邊出租屋的管理規(guī)定，已經(jīng)出臺的城市出租屋管理規(guī)定，并未理順多職能部門和利益主體的關(guān)系，管理體制設(shè)計明顯不順。在出租屋管理的理論過程中，普遍存在推諉和扯皮的現(xiàn)象。目前政府部門仍然缺乏一個權(quán)威的出租屋協(xié)調(diào)、管理機構(gòu)。三、政策建議政策建議的提出，應(yīng)以理順相關(guān)利益關(guān)系為根底，以認清高校周邊出租屋市場，作為市場經(jīng)濟條件下房屋租賃市場重要活潑因子的存在為前提。通過制訂針對城市出租屋和高校周邊出租屋的政策法規(guī)，在一個權(quán)威機構(gòu)的管理與協(xié)調(diào)下，多部門分工合作、齊抓共管，為營造大學(xué)城周邊和諧環(huán)境、維護既得利益而共同努力。(一)成立專門機構(gòu)。加大政策供應(yīng)力度針對目前政府部門仍然缺乏一個權(quán)威的協(xié)調(diào)機構(gòu)和管理機制問題，國務(wù)院可以結(jié)合建立部、公安部、教育部等相關(guān)職能部門以及相關(guān)專家學(xué)者，組織成立城市規(guī)劃與出租屋管理委員會，制訂城市出租屋管理的法規(guī)政策，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門指導(dǎo)全國的城市出租屋管理工作。盛直轄市應(yīng)結(jié)合相關(guān)職能部門成立城市出租屋管理效勞委員會，按照上級管理法規(guī)制定本行政區(qū)域內(nèi)的城市出租屋管理規(guī)定，地級市、較大的市可結(jié)合本地實情制訂施行細那么。借鑒北京等地的經(jīng)歷，縣級市(區(qū))、街道辦事處、社區(qū)(居委會)可成立各級出租屋管理效勞站。公共政策是政府代表公眾對利益進展權(quán)衡，并在此根底上提供的公共物品。公共政策具有政治性和公共性，制定公共政策的前提是充分考慮各方利益，權(quán)衡利弊。否那么，制定的政策將是一紙空文，或以犧牲公平性、可行性為代價。管理、效勞機構(gòu)的設(shè)立，既要有分工，又要有合作，出租屋管理效勞組織體系要求上下銜接配套，左右功能齊全。首先，要明確各政府職能部門的職責分工并建立協(xié)調(diào)機制；其次，要在明確房主、承租人、務(wù)工人員的治安、消防責任的根底上保護他們的合法權(quán)益。(二)轉(zhuǎn)變政府職能。創(chuàng)新出租屋管理形式1管理與效勞相結(jié)合，把城市出租屋納入社區(qū)管理范疇。作為城市社區(qū)管理的重要內(nèi)容，城市出租屋管理最終應(yīng)落實到城市社區(qū)管理中來?！吧鐓^(qū)管理是一種特殊的管理，其管理目的就是營造社區(qū)的氣氛，形成一種可以凝聚社區(qū)全體成員的合力、歸屬感和認同感，而這種管理目的又是在政府、社區(qū)成員雙方主動協(xié)作下實現(xiàn)的。無論從理論還是從理論的層面看，效勞也是一種管理，在社區(qū)管理中效勞具有不可替代的作用。因為管理的效能一方面來自詳細的管理過程，另一方面又來自于效勞過程。〞在出租屋管理過程中，必須堅持對房主、大學(xué)生、務(wù)工人員等管理與效勞相結(jié)合。2強化基層政府權(quán)利，進步基層管理者素質(zhì)。包括高校周邊出租屋管理在內(nèi)的城市出租屋管理，最終要落實到基層政府和社區(qū)自治組織上。因此，搞好城市出租屋管理的前提是強化街道、(鄉(xiāng))鎮(zhèn)等基層政府的權(quán)利，在上級政府或出租屋管理機構(gòu)協(xié)調(diào)同級職能部門的根底上，把城市和高校周邊出租屋管理落到實處。與此同時，必須不斷進步基層管理者的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)。3借鑒先進經(jīng)歷，創(chuàng)新出租屋管理形式。深圳、廣州、佛山、北京等城市已經(jīng)在城市出租屋管理方面積累大量經(jīng)歷。上述局部城市已經(jīng)在街道、社區(qū)建立出租屋管理效勞站，逐步實行免費辦理出租登記并采用結(jié)合辦公制度。在出租屋管理形式的選擇與建立上，應(yīng)堅持“以人為本〞，實行出租屋分層次管理。在城市流動人口管理過程中，借鑒深圳改“暫住證〞為“居住證〞的經(jīng)歷。引入物業(yè)管理形式。管理形式的選擇：按照高校周邊出租屋的物業(yè)質(zhì)量、檔次建立與之相適應(yīng)的物業(yè)管理形式。針對較高檔次的高校周邊出租屋，外聘物業(yè)管理公司進展管理；另一種形式那么由區(qū)政府牽頭，街道辦組織和執(zhí)行，社區(qū)詳細負責組織類似于物業(yè)公司的管理、效勞組織，對較低檔次的出租屋進展統(tǒng)一管理和效勞。管理標準的設(shè)置：按照高校周邊出租屋物業(yè)質(zhì)量和較低層次的居住水準要求，建立保障型物業(yè)管理標準和形式。(三)注重社會自主行為，強化市場作用1培育房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，標準利用其市場調(diào)節(jié)作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是房地產(chǎn)市場開展的產(chǎn)物，它在投資性房地產(chǎn)租賃、轉(zhuǎn)讓以及城市出租屋開展等方面具有不可替代的作用。應(yīng)充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的聯(lián)結(jié)作用，標準其對房屋租賃市場價格的調(diào)節(jié)行為，促進高校周邊出租屋市場安康開展。2鼓勵高校和社區(qū)志愿者效勞，共同營