我國現(xiàn)行三大養(yǎng)老服務(wù)模式和六大運(yùn)營模式

領(lǐng)先的互聯(lián)網(wǎng)速就業(yè)供直樁金融服務(wù)平臺我國現(xiàn)行三大養(yǎng)老服務(wù)模式和六大運(yùn)營?，F(xiàn)階段，我國在以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的基本養(yǎng)老服務(wù)模式下，隨著社會資本的廣泛參與，不斷催生出新的運(yùn)營模式（床位出租型、房產(chǎn)出售型、租售組合型、金融保險(xiǎn)組合型、會員制以及其他6種主要運(yùn)營模式）。但傳統(tǒng)養(yǎng)老依然存在種種弊端，難以克服其養(yǎng)老的房地產(chǎn)化傾向的同時(shí)，由于其公益性質(zhì)，收益空間也大大受到限制。田園養(yǎng)老作為一種新型養(yǎng)老服務(wù)模式，不僅充分利用了農(nóng)村閑置資源，滿足老年市民回歸田園的需求，同時(shí)也在不斷激勵著社會資本的參與，成為傳統(tǒng)養(yǎng)老之外的又一新歸屬。我國現(xiàn)行3大養(yǎng)老服務(wù)模式+6大運(yùn)營模式一、現(xiàn)行3大養(yǎng)老服務(wù)模式根據(jù)“未富先老〃、快速老齡化的基本國情，以及中國傳統(tǒng)的居住文化的特點(diǎn)，2011年2月，民政部發(fā)布《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五〃規(guī)劃》，即“9073〃的養(yǎng)老引導(dǎo)方針：90%的老年人在社會化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照料養(yǎng)老，7%的老年人通過購買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，3%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。

、社會資本參與下的6大養(yǎng)老運(yùn)營模式由于國家政策扶持與市場的需求，社會力量介入養(yǎng)老事業(yè)的情況不斷出現(xiàn)，社會化養(yǎng)老的各種嶄新模式也應(yīng)運(yùn)而生。從本質(zhì)而言，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)社會化不僅是一種模式，更多的是一種公共管理方式，是政府的戰(zhàn)略變革。在國家提出養(yǎng)老社會化的基本思路的基礎(chǔ)上，各地方政府都積極行動，大力推動和積極發(fā)展各種社會化養(yǎng)老模式。根據(jù)養(yǎng)老方式和盈利方式兩個(gè)維度，國內(nèi)的養(yǎng)老項(xiàng)目運(yùn)營模式可歸納為床位出租型、房產(chǎn)出售型、租售組合型和金融保險(xiǎn)組合型等多種類型。其中床位出租型是最常見的類型，房產(chǎn)出售型和租售組合型是近年來養(yǎng)老地產(chǎn)中常見的類型，比較早期的有北京太陽城、北京東方太陽城等；金融、保險(xiǎn)組合型

的代表企業(yè)是泰康之家養(yǎng)老社區(qū)，會員制形式做的較大的企業(yè)是上海親和源等。中國笄老項(xiàng)目的主要運(yùn)營模式中國笄老項(xiàng)目的主要運(yùn)營模式床位出租型:.以床位出租方式盈利的經(jīng)營模式;.出資主體有公辦、民辦、公辦民營、公助民辦等多種；.公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)較低、補(bǔ)貼多，供不應(yīng)求，但管理機(jī)制不靈活、經(jīng)濟(jì)效益低;.民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理比較靈活，服務(wù)能夠適應(yīng)一定的要求，但盈利微薄。房產(chǎn)出售型：.以面向市場出售養(yǎng)老住宅產(chǎn)品為主，注重社區(qū)環(huán)境的打造和養(yǎng)老配套設(shè)施的完善;.多層住宅、獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、四合院等形式多樣，以滿足不同客群需求;4.有時(shí)存在后續(xù)配套服務(wù)不足、管理不完善、持續(xù)性不足等問題。租售組合型：.養(yǎng)老公寓及配套設(shè)施床位的出租與養(yǎng)老住宅銷售相結(jié)合的運(yùn)營方式；.實(shí)現(xiàn)土地效益和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，解決了經(jīng)營資金和養(yǎng)老持續(xù)性不足的問題;.用地性質(zhì)可以是居住、醫(yī)療、商業(yè)、公建等多種用地性質(zhì)搭配，開發(fā)比較靈活。金融、保險(xiǎn)組合型：.主要有以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還和綁定養(yǎng)老保險(xiǎn)等3種方式；.目的是運(yùn)用金融組合手段，促進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品的租售，為企業(yè)發(fā)展融資；.處于嘗試階段。會員制：.打造醫(yī)療保健社區(qū)，實(shí)行會員制管理模式；.通過會員費(fèi)+管理費(fèi)獲得長期穩(wěn)定收益，同時(shí)依托休閑配套提供養(yǎng)生度假體驗(yàn)；.缺點(diǎn)是經(jīng)營資金大、回收期長，且收費(fèi)高昂，難以達(dá)到高入住率。其他:與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合、與教育設(shè)施結(jié)合、與風(fēng)景旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)合，與幼兒園并建，青老共居等模式層出不窮，百花齊放。三、當(dāng)前養(yǎng)老運(yùn)營模式存在的弊端.房地產(chǎn)化傾向比較明顯，社會資本參與受限制在上文提到的幾種養(yǎng)老運(yùn)營模式中，房產(chǎn)出售型、租售組合型以及金融、保險(xiǎn)組合型具有明顯的房地產(chǎn)化性質(zhì)。而從目前養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)情況來看，社會資本參與養(yǎng)老事業(yè)受到層層制約。一是建設(shè)成本高，壓縮利潤空間。比如養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)方面需要完善的配套設(shè)施，如醫(yī)療保健中心、老年活動中心以及商業(yè)購物中心等。二是開發(fā)模式的不規(guī)范。養(yǎng)老地產(chǎn)在房地產(chǎn)調(diào)控似乎看不到盡頭的當(dāng)下，成為不少房企紛紛涉足的饕餮盛宴。但目前我國有關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的概念十分迷糊，亟待確定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式，并在產(chǎn)權(quán)、物業(yè)管理等方面作出明確的界定。由于定位不明，現(xiàn)階段的養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標(biāo)簽，以不同形式賣房，并沒有躲過賣房的本質(zhì)。.養(yǎng)老企業(yè)收益空間小從目前國內(nèi)的養(yǎng)老項(xiàng)目來看，定位于高收入客群的項(xiàng)目、主要服務(wù)于高齡和生活不能自理者的康復(fù)醫(yī)療項(xiàng)目，盈利相對較好。周邊交通便利、人氣旺盛、公用設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、床位較多、投資較多、配套完善的項(xiàng)目，盈利也相對較好。但整體而言，因養(yǎng)老機(jī)構(gòu)具有一定的公益性質(zhì)，能夠盈利的較少。未來養(yǎng)老服務(wù)新模式一一田園養(yǎng)老隨著城市化的發(fā)展，越來越多的城市人渴望返璞歸真的鄉(xiāng)村生活，鄉(xiāng)村休閑養(yǎng)生逐漸興起。.何為田園養(yǎng)老所謂“田園養(yǎng)老〃，就是老年人通過親近生態(tài)環(huán)境，享受自然之美，并在和諧的自然和人文環(huán)境中實(shí)現(xiàn)生理、心理健康的一種積極的養(yǎng)老方式。.政策支持早在16年10月，民政部等11個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于支持整合改造閑置社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》，“凡通過整合改造閑置社會資源建成的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，符合相關(guān)政策條件的，均可依照有關(guān)規(guī)定享受養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營補(bǔ)貼等資金支持和稅費(fèi)減免、水電氣熱費(fèi)用優(yōu)惠等政策扶持。〃而在今年的中央一號文件中，則提到允許通過村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設(shè)用地采取入股、聯(lián)營等方式，重點(diǎn)支持鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合發(fā)展。不難看出，這些政策利好對于農(nóng)民、農(nóng)村以及社會資本來說，都意味著機(jī)會。.田園養(yǎng)老的創(chuàng)新模式房產(chǎn)出售好房產(chǎn)出租（對社會資本而言）：當(dāng)前鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老的運(yùn)作形式大致分為兩種：一種是由農(nóng)戶直接與老年游客達(dá)成協(xié)議，向城市老人出租宅基地，并提供養(yǎng)老服務(wù)；另一種由企業(yè)與村委會簽訂整體合作協(xié)議，企業(yè)自籌資金對整個(gè)村莊進(jìn)行重新規(guī)劃建設(shè)，然后將房屋租給希望到鄉(xiāng)村休閑養(yǎng)老的都市老人。由房產(chǎn)出售到房產(chǎn)出租一方面減輕了社會資本的建設(shè)成本，同時(shí)，隨著農(nóng)村勞動力向城市轉(zhuǎn)移，農(nóng)村閑置房屋數(shù)量逐年增加，田園式養(yǎng)老社區(qū)的建造滿足了城鄉(xiāng)兩種市場需求的對接與共贏。都市玲回歸自然（對家庭與老人而言）：田園式養(yǎng)老社區(qū)滿足老年市民思鄉(xiāng)懷舊的訴求，也滿足了部分市民舉家體驗(yàn)鄉(xiāng)野生活的愿望，更是少兒們玩耍的新天地。這種方式把養(yǎng)生養(yǎng)老與休閑度假自然地聯(lián)結(jié)起來，拓寬鄉(xiāng)村旅游的產(chǎn)品與市場，可以說是從鄉(xiāng)村觀光到鄉(xiāng)村度假的升級版。目前，鄉(xiāng)村養(yǎng)老的類型根據(jù)使用者養(yǎng)老的居所可以分農(nóng)家樂養(yǎng)老、度假住宅養(yǎng)老兩種類型。農(nóng)家樂養(yǎng)老式由農(nóng)民自發(fā)建設(shè)形成的，在農(nóng)民家中，開放的交往娛樂空間促使老人之間形成一種大家庭的氛圍。度假別墅則是由企業(yè)整體規(guī)劃而成，強(qiáng)調(diào)私密的生活空間，鄰里交往空間較差，住在度假住宅的老人來此大多是為享受當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境。典型案例北京懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)田仙峪村是個(gè)將農(nóng)村閑置資源變成田園式養(yǎng)老社區(qū)的典型樣本。領(lǐng)先的互聯(lián)網(wǎng)速就業(yè)供直樁金融服務(wù)平臺.資源整合在對北京市7個(gè)區(qū)的350名城市老人進(jìn)行的問卷調(diào)查中，86.1%的老人有強(qiáng)烈意愿到農(nóng)村享受新型的養(yǎng)老方式，在這里開始一段山清水秀、空氣清潔、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的田園式休閑養(yǎng)老生活。一邊是閑置的農(nóng)村宅院，一邊是對休閑養(yǎng)老的強(qiáng)烈需求，在這樣的背景下，懷柔區(qū)創(chuàng)新農(nóng)村工作改革思路，杜絕大拆大建，溝通資源，探索和喚醒農(nóng)民手中所掌握的沉睡財(cái)富〃。該區(qū)通過政策集成，引進(jìn)了有實(shí)力、有規(guī)模的優(yōu)質(zhì)社會資本國奧集團(tuán)參與建設(shè)。既能幫助農(nóng)民增收致富，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，又能細(xì)分高端休閑養(yǎng)老市場，緩解城市中心區(qū)越來越大的養(yǎng)老壓力。.村宅改造這個(gè)村子與著名的慕田峪長城相距僅3公里，全村284戶668口人。由于村民外出務(wù)工、村民個(gè)人購置其他房產(chǎn)，且農(nóng)宅不能上市交易等原因，村里很多房屋只能在村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，想出租，卻難以找到合適的租客。為了幫村民解決這一難題，區(qū)鎮(zhèn)政府想到了與社會資本的合作。2014年8月，懷柔區(qū)在充分論證的基礎(chǔ)上，決定在田仙峪村采取試點(diǎn)。試點(diǎn)工作將農(nóng)村閑置房屋所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)進(jìn)行分離，建立‘農(nóng)戶+合作社+企業(yè)〃的經(jīng)營模式。首先由企業(yè)按照一定標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定可以進(jìn)行改造的房屋。村委會把這些房屋的戶主組織起來，成立北京田仙峪休閑養(yǎng)老農(nóng)宅專業(yè)合作社，作為組織管理農(nóng)民并與社會資本開展合作的主體。國奧集團(tuán)則作為投資和經(jīng)營的企業(yè)，投入資金改造房屋、建設(shè)公共配套設(shè)施、完善生活服務(wù)體系、建立客戶準(zhǔn)入和退出機(jī)制，吸納本村村民就業(yè)。區(qū)、鎮(zhèn)政府在做好招商引資工作基礎(chǔ)上，集成目前各項(xiàng)扶持政策，對試點(diǎn)村在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)配套、簡化審批手續(xù)等方面給予一定支持，同時(shí)監(jiān)督合作社對社員進(jìn)行分紅，維護(hù)農(nóng)民權(quán)益。第一批試點(diǎn)工作共流轉(zhuǎn)和改造了院落30處，每處都充分體現(xiàn)出鄉(xiāng)居韻味。走進(jìn)改造后的院落內(nèi)，灶臺、地窖、壓水機(jī)等農(nóng)村特色的物件可隨時(shí)使用。房屋內(nèi)，由企業(yè)進(jìn)行了設(shè)計(jì)與改造施工，隨處可見茶道、戲曲、足球、中醫(yī)等不同的文化元素。寢室與衛(wèi)生間干凈整潔，做好了防水與保溫，兼具農(nóng)村的簡樸與城市的便捷，既有“野味〃又有“潮范兒〃。

領(lǐng)先的互聯(lián)網(wǎng)速就業(yè)供直樁金融服務(wù)平臺領(lǐng)先的互聯(lián)網(wǎng)速就業(yè)供直樁金融服務(wù)平臺同時(shí)，整個(gè)社區(qū)的配套也進(jìn)行了整體提升。位于村北頭的辦公樓，已建起了社區(qū)綜合服務(wù)中心。進(jìn)入內(nèi)里，公共食堂、休閑酒吧、餐吧、洗衣房等公共服務(wù)設(shè)施齊全。兩處閑置的宅基地也建設(shè)起了衛(wèi)生服務(wù)站，配備了專業(yè)的醫(yī)療設(shè)備和醫(yī)務(wù)人員。.社會資本+村民雙贏養(yǎng)老社區(qū)一共有30座院落，價(jià)格在每年6?9萬，120萬?150萬可長租20年。該養(yǎng)老社區(qū)客戶定位在中高端群體，已入住的“業(yè)主〃平均年齡超過55歲