有機(jī)食品研發(fā)加工產(chǎn)業(yè)園工程建設(shè)項目及市場研究報告

615.2建設(shè)條件5.2.1白然條件項目位于xx區(qū)xx鎮(zhèn)西南方位，位于xx城區(qū)南9公里處。北接廉州鎮(zhèn)，南連梅花鎮(zhèn)，西距石家莊市區(qū)30公里,東經(jīng)11439'?114°59',北緯3751'?38°18'之間。北鄰新樂市，南接趙縣境，東與晉州市相連，西與石家莊市、正定縣搭界，東北與無極市接壤，西南與欒城區(qū)毗鄰。距石家莊市 31公里，北至首都北京264公里。屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候。地處平原，地勢、地貌對氣候影響不大，氣候因素分布比較均勻，表現(xiàn)為冬冷夏熱的氣候特點。全境四季分明，春季干燥多風(fēng)，夏季炎熱多雨，秋季氣溫涼爽，冬季寒冷雨雪稀少。年平均氣溫12.5C，年極端高溫43.2C（1961年6月12日），年極端低溫一23.4C（1985年12月8日）。1月份最冷月平均氣溫一3.5C,7月份最熱月平均氣溫26.4C。年平均降水量494毫米，年最大降水量為1007.1毫米（1963年）。

7-8月份降水量最多，約占全年的56.2%年平均太陽輻射總量546.5千卡/平方厘米，年日照時數(shù)2711.4小時,日照率61.2%,無霜期190天5.2.2資源條件1、 礦產(chǎn)資源區(qū)域內(nèi)有地?zé)崴Y源，水溫在28C以上。崗上鎮(zhèn)故城村西一帶埋藏有古牛厄湖沉積形成的腐殖酸，是農(nóng)作物極好的有機(jī)肥料。潭沱河、磁河、木刀溝灘涂有質(zhì)地優(yōu)良的建筑用砂。2、 土地資源土地廣袤，土質(zhì)優(yōu)良，以黑土地為主。2001年，全鎮(zhèn)轄12個行政村，總面積52.5平方公里，人口4.29萬人,耕地面積6.30萬畝，是全市小麥、玉米、蔬菜主要產(chǎn)區(qū)之一。3、 水資源區(qū)域內(nèi)水資源主要由地表水和地下水組成，而可利用水資源又以地下水為主。地表水由過境水、外來水和地表徑流三部分組成。過境水有潭沱河水、木刀溝水和石津總干渠調(diào)蓄放水。地表水多年平均徑流深 38毫米，徑流量3089.4萬立方米。平水年徑流深28.5毫米，徑流量2317.1萬立方米。偏枯年徑流深13.3毫米，徑流量1081.3萬立方米。

地下水資源較豐富，水質(zhì)全淡，屬于弱堿性水。地下水補(bǔ)給量以大氣降水垂直補(bǔ)給為主，其它有河渠側(cè)向補(bǔ)給、田間灌溉回歸補(bǔ)給、地下側(cè)向徑流補(bǔ)給和人工回灌補(bǔ)給。 xx區(qū)多年平均總補(bǔ)給量為28787.4萬立方米，補(bǔ)給模數(shù)為35.4萬立方米/年?平方公里。地下水開采量多年平均為33110.9萬立方米。開采模數(shù)為42.04萬立方米/年?平方公里。地下水資源采大于補(bǔ)，多年平均采補(bǔ)差為-4323.5萬立方米。5.2.1區(qū)位交通條件xx鎮(zhèn)交通發(fā)達(dá)，北依307國道、石往鐵路、石黃高速公路。區(qū)域內(nèi)市級公路縱貫?zāi)媳?，橫穿東西，村村油路相通。通訊便捷，程控電話國內(nèi)國際聯(lián)網(wǎng)，電報電傳設(shè)備齊全，書信包裹迪遞方便。電力充足，西莊、表靈兩個變電站常年供電。5.2.3產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況1、農(nóng)業(yè)發(fā)展xx鎮(zhèn)已經(jīng)形成了具有特色的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)格局。 全鎮(zhèn)高效農(nóng)田占總耕面積的72%養(yǎng)殖業(yè)健康發(fā)展。全鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值18170萬元。xx鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)初步形成加銷，農(nóng)工貿(mào)一體化產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)格局。全鎮(zhèn)有六大種養(yǎng)殖基地，形成三個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化鏈和三個農(nóng)業(yè)專業(yè)市場。

2、行業(yè)狀況xx鎮(zhèn)政府堅持“主攻行業(yè)增效益”的工作方針，加大對行業(yè)的投資技術(shù)改造，著眼增強(qiáng)行業(yè)實力，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、提高經(jīng)濟(jì)效益上下功夫，狠抓企業(yè)基礎(chǔ)管理，盤活存量資產(chǎn)，建立健全各項監(jiān)督機(jī)制，企業(yè)得到了進(jìn)一步發(fā)展。注重科技合作，與清華大學(xué)簽訂了長期科技聯(lián)營協(xié)議和經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)議。5.3項目建設(shè)規(guī)劃目前，河北省內(nèi)有規(guī)模、有檔次的有機(jī)食品技術(shù)研發(fā)中心還沒有。該項目建成投產(chǎn)后，有利于形成地區(qū)性的技術(shù)研發(fā)中心，提高有機(jī)食品企業(yè)產(chǎn)品的科技含量。建設(shè)本項目，既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，產(chǎn)品更新?lián)Q代的必然趨勢。5.3.1項目開發(fā)的思路及初步規(guī)劃項目開發(fā)的目標(biāo)及指導(dǎo)思想1）近期目標(biāo)至2017年8月完成產(chǎn)業(yè)園區(qū)可行性研究、初步設(shè)計、選址及園區(qū)整體規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等編制。2017年9月啟動第一期園區(qū)建設(shè)，建設(shè)規(guī)模80畝，到2019年3月完成全部地面平整，科研樓、實驗室、成果展示中心以及第一塊標(biāo)準(zhǔn)加工廠房等建設(shè)。到 2020年完成標(biāo)準(zhǔn)加工廠房建設(shè)，建設(shè)規(guī)模352.57畝。

2）中遠(yuǎn)期目標(biāo)2019年底前完成10~12家配套有機(jī)食品企業(yè)的招商及入駐工作并爭取實現(xiàn)投產(chǎn)?？傮w規(guī)劃布局園區(qū)規(guī)劃包括：綜合辦公樓、工作實驗室、工藝研發(fā)中心以及標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)加工廠房。項目經(jīng)營思路在堅持園區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、封閉運營的前提下，積極引進(jìn)資金或行業(yè)資源機(jī)構(gòu)，將引入戰(zhàn)略投資者共同投資成立項目公司。項目公司按照公司法的有關(guān)規(guī)范和要求進(jìn)行運作。土建工程方案科研綜合樓科研綜合樓是項目布置中的重點，科研綜合樓主體結(jié)構(gòu)實行全現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積 4320平方米，二級耐火等級，7度抗震設(shè)防。外墻采用保溫隔熱材料，使實驗室盡量滿足節(jié)能要求。動力工程本工程用水由xx區(qū)城市管網(wǎng)供應(yīng)，只需建設(shè)內(nèi)部管網(wǎng)，在城市管網(wǎng)和內(nèi)部管網(wǎng)之間設(shè)一總閘便可。高壓配電室本工程設(shè)高壓配電室，建筑面積68平方米，站房為單層混凝土結(jié)構(gòu)。成果展示廳

成果展示廳主要用于科研成果展示和應(yīng)用演示使用，服務(wù)于需用企業(yè)參觀交流和意向商洽使用。該區(qū)域位于技術(shù)研發(fā)樓西側(cè)，建筑物1層，層高3.5米，建筑面積500平方米，混合結(jié)構(gòu)。二級耐火等級，7度抗震設(shè)防。夕卜墻采用保溫隔熱材料.標(biāo)準(zhǔn)加工廠房規(guī)劃力求體現(xiàn)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化加工廠房行業(yè)區(qū)的目的，突出“行業(yè)、高新科技、產(chǎn)業(yè)、示范”四大功能，擬建成一個投資環(huán)境良好，以有機(jī)食品科技為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)行業(yè)區(qū)， 帶動園區(qū)整體經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。規(guī)劃總體布局按照材料儲存切配、分類精細(xì)加工、冷儲包裝分類進(jìn)行布置，5.4項目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表4-1工藝研發(fā)樓主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表:序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1占地面積2m389502總建筑面積2m207483科研綜合樓2m82084輔助用房2m6840

5實驗室用房2m34205.1有機(jī)食品加工實驗室2m11405.2材料檢測實驗室2m11405.3機(jī)械電器實驗室2m11406科技培訓(xùn)用房22807實驗室設(shè)備設(shè)施臺（套）1938定員人508.1引進(jìn)高科技人才人358.2其他人員人159總投資萬元58009.1白籌資金萬元50009.2申請上級補(bǔ)助萬元800標(biāo)準(zhǔn)加工廠房（一）地塊1用地面積2122645.2m22總建筑面積14398.8m23建筑占地面積47900m24建筑密度38.9%5容積率1.176綠地率32.7%標(biāo)準(zhǔn)加工廠房（二）地塊1規(guī)劃用地面積112386.67書2總建筑面積213988m23建筑占地面積245564m24建筑密度40.54%5容積率1.236綠地率27.3%5.5項目進(jìn)度園區(qū)建設(shè)共分三期：一期建設(shè)周期10個月，主要是相關(guān)可行性分析、初步設(shè)計、項目選址及立項審批，以及前期研發(fā)、測試所需要的基本設(shè)施，以有機(jī)食品工藝和加工技術(shù)研發(fā)為核心，落實合作單位和企業(yè)的合作方案。二期建設(shè)1.5年，主要是園區(qū)整體基本建設(shè)成型，并積極推動下游配套企業(yè)的招商，有機(jī)食品研發(fā)的升級以及應(yīng)用產(chǎn)品的研發(fā)。三期建設(shè)2-3年，主要是招商入駐企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)，完成廠區(qū)規(guī)劃，加工廠房布局和建設(shè)施工以及生產(chǎn)加工設(shè)備采買入場、人員配置和培訓(xùn)到位，當(dāng)年實現(xiàn)投產(chǎn)。

第六章園區(qū)招商規(guī)劃6.1招商引資規(guī)劃6.1.1多措并舉，組合式招冏引進(jìn)資金、項目與引進(jìn)技術(shù)、人才相結(jié)合；集聚項目與資本運作、優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)相結(jié)合。對引進(jìn)企業(yè)的規(guī)模堅持大中小并舉；引進(jìn)企業(yè)堅持國有、集體、私營、混合型等多種經(jīng)濟(jì)成分并舉，對進(jìn)區(qū)項目的構(gòu)成，堅持以圍繞科研項目為中心展開，其他配套企業(yè)同步招商并舉。重點招商，深度合作重點吸引省內(nèi)、國內(nèi)重點企業(yè)和業(yè)績優(yōu)良的公司，發(fā)展與這些企業(yè)的深入合作，根據(jù)其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和開發(fā)需求制定科研主題，提高雙方的研發(fā)與生產(chǎn)的匹配程度。投資主體多元化積極尋求具有行業(yè)背景或關(guān)聯(lián)度較高的有活力和擴(kuò)張能力的社會資本， 實現(xiàn)投資主體多元化和所有制結(jié)構(gòu)最優(yōu)化的雙重目標(biāo)。后期為入駐企業(yè)牽線尋求適合的投資機(jī)構(gòu)實現(xiàn)對接；也可以直接以股權(quán)形式參控股優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

6.1.4產(chǎn)學(xué)研結(jié)合招商充分利用國內(nèi)一流的高等院校、科研院所擁有的知識、科技、人才優(yōu)勢，大大提高產(chǎn)業(yè)園的科技創(chuàng)新能力。6.2招商引資策略6.2.1重視招商信息，拓寬招商渠道最大限度地收集有機(jī)食品企業(yè)投資信息，傳遞招商信息，這是招商引資的基礎(chǔ)工作，可以借助互聯(lián)網(wǎng)、媒體、省市投資項目說明會、投資促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)、以商招商等手段完成。及時分析和篩選投資信息，通過分析投資信息源的可靠性，有機(jī)食品企業(yè)的投資目標(biāo)、時間和項目進(jìn)度，投資項目在本地的優(yōu)勢和劣勢等，確認(rèn)投資商在本地投資的可能性。努力跟蹤和服務(wù)投資項目。從捕捉到投資項目起，詳盡地掌握信息動態(tài)，對投資項目進(jìn)展過程中的對接和洽談才能真正做到有的放矢，服務(wù)到位。招商方案設(shè)計在尋找和利用各種招商引資渠道的基礎(chǔ)上，采取相對有效的招商方法，有效招商。利用國家和地方的優(yōu)惠政策吸引投資者。在招商引資初期，這一方法是最直接和最有效的。從前期咨詢到后期政策爭取、牽線引資、施工服務(wù)等，通過全程式服務(wù)贏得投資者，針對性吸引對口企業(yè)，突出

個性化服務(wù)。利用已投資產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，實行產(chǎn)業(yè)上、中、下游延伸式招商和產(chǎn)業(yè)配套招商，有利于拉長產(chǎn)業(yè)鏈，形成產(chǎn)業(yè)集群，降低企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)成本。后期通過已入駐的項目和企業(yè)對外招商合作伙伴。 采用多種有效形式將項目直接或間接地傳達(dá)給投資者， 并及時收集反饋信息。充分利用省政府及有關(guān)部門、xx集團(tuán)等駐京津地區(qū)辦事機(jī)構(gòu)、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)協(xié)會和項目投資公司實行委托招商。采用網(wǎng)絡(luò)招商、上門招商、會展招商、專題招商等其他方式。第七章投資估算與資金籌措7.1投資估算范圍本項目投資估算范圍包括：新建建筑物的土建費用、車間的工藝設(shè)備購置及安裝費、工程其他費用、預(yù)備費、鋪地流動資金等。7.2編制依據(jù)1）〈〈基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》

2） 國家發(fā)展計劃委員會文件，國家計委關(guān)于印發(fā)〈〈招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知”3）國家計委、國家環(huán)境保護(hù)總局〈〈關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》 計價格4） 國家計委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布〈〈工程勘查設(shè)計收費管理規(guī)定》5）原機(jī)電部頒布的〈〈機(jī)械行業(yè)建設(shè)項目概算編制辦法及各項概算指標(biāo)》 。6） 〈〈工程建設(shè)監(jiān)理費有關(guān)規(guī)定》7.3投資估算的編制方法土建工程加工廠房的建筑工程費用按照當(dāng)?shù)仡愃乒こ坦浪恪?.3.2設(shè)備及安裝工程設(shè)備價格采用近期詢價；國內(nèi)設(shè)備運雜費包含在設(shè)備原價中；設(shè)備安裝費占設(shè)備原價的 2%7.3.3其他費用

建設(shè)單位管理費按照財政部文件規(guī)定計算；基本預(yù)備費率按5%+算；辦公用具購置費按1000元/人計算；生產(chǎn)準(zhǔn)備中的培訓(xùn)費按1000元/人計算；7.4投資估算及投資構(gòu)成分析項目新增總投資4.2億元，其中土地購置費預(yù)算為2億。項目建設(shè)投資詳細(xì)內(nèi)容見投資估算表 12-2,投資構(gòu)成見下表：表12-1 投資構(gòu)成表 單位：萬元序號工程和費用名稱投資金額（萬元）投資比例1建筑工程371816.90%2設(shè)備購置及安裝1476267.10%3其他費用5942.70%4預(yù)備費9904.50%5建設(shè)期利息8143.70%

序號工程和費用名稱投資金額（萬元）投資比例6鋪底流動資金11225.10%總計22000100%7.5資金籌措本項目總投資2.4億元，所用資金申請銀行貸款 1.5億元，其余為企業(yè)白籌資金。項目完成后新增流動資金4091萬元。投資估算表單位：萬元）丁與工程和費用名稱建筑面積建筑工程設(shè)備購置設(shè)備安裝工器具及生產(chǎn)家具其它費用合計1工程費用1.1科研樓3895037131406628混42618486合計02其他費用0 _2.1建設(shè)單位管理費2082082.2勘察設(shè)計費1921922.3辦公用具購置費11112.4生產(chǎn)準(zhǔn)備費5252

2.5工程監(jiān)理費57572.6招標(biāo)代理費4545 「2.7環(huán)境影響咨詢費11112.8安全衛(wèi)生評價費1111合計589589以上合計3713140662!81426 [5891907513預(yù)備費980980建設(shè)投資3713140662!814261569200554建設(shè)期利息820820 :5鋪底流動資金11251125總投資371314066281426351422000第八章組織結(jié)構(gòu)與培訓(xùn)8.1組織結(jié)構(gòu)8.1.1組織機(jī)構(gòu)本項目職能部門有綜合管理部、財務(wù)部、工藝研發(fā)部、技術(shù)培訓(xùn)部和招商部等。整個研發(fā)工作主要由分管研發(fā)的副主任負(fù)責(zé)，轄實驗室和技術(shù)培訓(xùn)等部門。各實驗室分別設(shè)實驗室主任一名，負(fù)責(zé)對各實驗室研究課題的組織和協(xié)調(diào)、技術(shù)研發(fā)計劃的下達(dá)和實施。本項目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置詳見下圖：

園區(qū)主任8.2.2項目臨時管理機(jī)構(gòu)在本項目建設(shè)期間，由于屬新建的工作量非常大，為了項目建設(shè)進(jìn)展順利，應(yīng)成立項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理建設(shè)過程中遇到的重大問題，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)本項目的具體實施。人員配置

按照技術(shù)研發(fā)的目標(biāo)任務(wù)，確定各類科研人員的配備，保證技術(shù)研發(fā)工作的順利開展。本項目以現(xiàn)有各大專院校和科研單位人員為依托，部分行政人員由建設(shè)單位原有職員擔(dān)任。項目新增人員主要以技術(shù)研發(fā)人才為主。本項目總定員為50人。其中：管理人員5名，技術(shù)研發(fā)人員35名，財務(wù)人員4名、招商人員8名。8.2人員培訓(xùn)財務(wù)、市場營銷等負(fù)責(zé)人可由建設(shè)單位直接委派，并組織有經(jīng)驗的管理人員分階段、分系統(tǒng)、分層次對基層人員進(jìn)行培訓(xùn)；對技術(shù)研發(fā)人員在從大專院校引進(jìn)的同時， 聘請資深科技人才和專家為本中心顧問。同時每年選派一批技術(shù)研發(fā)人員到高校深造，以保證科技人才滿足本項目需要。第九章項目風(fēng)險評估9.1主要風(fēng)險類型包括土地供給風(fēng)險、土地市場風(fēng)險、資金籌措風(fēng)險、環(huán)境保護(hù)風(fēng)險等，針對本項目的具體情況，以上風(fēng)險的主要排序為：資金籌措風(fēng)險、土地市場風(fēng)險、土地供給風(fēng)險、環(huán)境保護(hù)風(fēng)險。9.2主要風(fēng)險的防范9.2.1資金籌措風(fēng)險及防范本行業(yè)園開發(fā)建設(shè)累計需投入4.2億元，即使考慮滾動開發(fā)、量出為入（根據(jù)土地的需求由xx集團(tuán)分期供地）的原則，也仍需融資約1億元。本項目成功的關(guān)鍵是XXXX?動區(qū)的開發(fā)和招商。土地市場風(fēng)險及防范初步測算，產(chǎn)業(yè)園將來的土地轉(zhuǎn)讓價為每畝40萬元，考慮到現(xiàn)在河北省內(nèi)各類園區(qū)在招商時都將降低土地價格，所以本項目即使最大