秦皇島住宅項(xiàng)目整體定位及戶型建議（附圖豐富）

整體定定位及及戶型型建議議香營項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目界界定Projectdefinition01市場分分析Marketanalysis02客戶研研判Customeranalysis03發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略Developmentstrategy04目錄Index整體定定位Wholepositioning05戶型建建議Familysuggest06城市區(qū)區(qū)位“河北北省十十二五五規(guī)劃劃綱要要”中中，以以“秦秦唐滄滄”為為核心心，以以沿海海11縣（區(qū)區(qū)）、、8功能區(qū)區(qū)、一一路一一帶為為主體體的沿海經(jīng)經(jīng)濟(jì)隆隆起帶帶是河北北省十十二五五規(guī)劃劃發(fā)展展的重重點(diǎn)。。撫寧寧作為為沿海海11縣（區(qū)區(qū)）之之一，，獲新新的發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)遇。。地理優(yōu)優(yōu)越旅旅游宜宜居作為全全國優(yōu)優(yōu)秀旅旅游城城市，，秦皇皇島市市委市市政府府決定定深入入實(shí)施施“旅游游立市市”戰(zhàn)略，，打造造宜游游城市市，建建設(shè)最最佳佳旅游游目的的地””。擁擁有南南戴河河、溫溫泉堡堡、長長城、、洋河河等優(yōu)優(yōu)越旅旅游資資源的的撫寧寧的發(fā)發(fā)展將將得到到市里里進(jìn)一一步的的支持持。境內(nèi)內(nèi)鐵鐵路路、、公公路路四四通通八八達(dá)達(dá)，，通通訊訊先先進(jìn)進(jìn)迅迅捷捷，，電電力力、、煤煤炭炭充充足足，，縣縣城城新新區(qū)區(qū)和和南南戴戴河河城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)建建設(shè)設(shè)日日臻臻完完善善，，生生活活服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施齊齊全全,文化化娛娛樂樂場場所所眾眾多多。。城市市規(guī)規(guī)劃劃撫寧寧縣縣總總體體規(guī)規(guī)劃劃（（2010——2020）城市市性性質(zhì)質(zhì):秦皇皇島島的的西西部部新新城城和和市市域域副副中中心心，，縣縣域域的的政政治治、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、、文文化化中中心心。。城市市人人口口與與規(guī)規(guī)模模:規(guī)劃劃到到2020年縣縣城城常常駐駐人人口口為為24萬人人，，建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)模模為為24.4平方方公公里里。。城市市空空間間發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略：：規(guī)劃劃撫撫寧寧縣縣城城的的空空間間發(fā)發(fā)展展策策略略為為：：北北優(yōu)優(yōu)、、南南拓拓、、西西進(jìn)進(jìn)、、東東控控。。規(guī)劃劃區(qū)區(qū)域域的的開開發(fā)發(fā)與與實(shí)實(shí)施施是是撫撫寧寧縣縣城城南南拓拓東東控控戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的重重要要環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)。。城市市空空間間布布局局：：規(guī)劃劃期期末末撫撫寧寧縣縣城城市市空空間間結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)將將形形成成““一一帶帶———洋河河景景觀觀帶帶，，四四心心———行政政辦辦公公中中心心、、商商業(yè)業(yè)金金融融中中心心、、河河西西公公共共服服務(wù)務(wù)中中西西和和紫紫金金山山綠綠心心，，四四軸軸———天馬馬大大街街、、迎迎賓賓路路、、長長征征路路、、新新城城西西路路，，八八組組團(tuán)團(tuán)———老城城組組團(tuán)團(tuán)、、生生態(tài)態(tài)行行政政組組團(tuán)團(tuán)、、河河西西綜綜合合服服務(wù)務(wù)組組團(tuán)團(tuán)、、南南部部新新城城組組團(tuán)團(tuán)、、東東部部新新區(qū)區(qū)組組團(tuán)團(tuán)、、東東南南濱濱水水組組團(tuán)團(tuán)、、西西南南濱濱水水組組團(tuán)團(tuán)和和驪驪驊驊工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)組組團(tuán)團(tuán)””。。規(guī)劃劃區(qū)區(qū)域域?yàn)闉閾釗釋帉幙h縣““八八組組團(tuán)團(tuán)””東東南南濱濱河河組組團(tuán)團(tuán)的的組組成成部部分分，，主主要要用用地地為為居居住住用用地地。。市域域西西部部核核心心縣縣城城戰(zhàn)戰(zhàn)略略布布局局城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)（數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來源源于于撫撫寧寧縣縣政政府府））在過過去去的的9年時時間間里里，，GDP總量量增增長長了了3.5倍，，增增速速較較為為迅迅猛猛，，除除2009年前前后后受受經(jīng)經(jīng)融融危危機(jī)機(jī)的的影影響響經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長較較為為緩緩慢慢外外，，其其他他年年份份增增長長率率平平均均都都在在13%以上上，，可可以以說說經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)宏宏觀觀面面態(tài)態(tài)勢勢良良好好，，對對其其各各行行業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展較較為為有有利利。。通過過表表格格可可以以看看出出，，撫撫寧寧縣縣是是以以第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)為為主主導(dǎo)導(dǎo)的的，，其其占占到到經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)總總量量的的60%左右右，，除除2009年受受外外部部環(huán)環(huán)境境影影響響出出現(xiàn)現(xiàn)較較大大的的負(fù)負(fù)增增長長外外，，其其他他年年份份平平均均都都在在20%左右，增增長率較較GDP更高。（數(shù)據(jù)來來源于撫撫寧縣政政府）GDP增長較快快第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占主主導(dǎo)城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)（數(shù)據(jù)來來源于撫撫寧縣政政府）（數(shù)據(jù)來來源于撫撫寧縣政政府）城鎮(zhèn)人均均可支配配收入隨隨著整體體經(jīng)濟(jì)增增長面的的利好，，在過去去的9年時間里里增長了了2.8倍，由2003年的7012元增加到到2011年的19509元，平均均年增長長率在11%左右，高高于同期期全國水水平。房地產(chǎn)投投資總量量在過去去的9年時間里里整體有有大幅度度的增長長，增加加了將近近12倍，在2003年、2004年和2011年受外部部環(huán)境的的影響，，降幅較較大，出出現(xiàn)負(fù)增增長，波波動性較較大。個人收入入快速增增加地地產(chǎn)產(chǎn)投資活活躍區(qū)域規(guī)劃劃1、以圖書館館、文化化館和體體育館為為主體的的文體中中心、撫撫寧一中中的規(guī)劃劃與建設(shè)設(shè)，與原有有行政中中心一起起在撫寧寧南部形形成了一一個新的的公共活動動中心。新公共共活動中中心將對對規(guī)劃區(qū)區(qū)域的開開發(fā)與建建設(shè)起到到極大促促進(jìn)作用用。2、位于規(guī)規(guī)劃區(qū)域域東側(cè)緊緊鄰的倉倉儲物流流園區(qū)和和酈城工工業(yè)區(qū)的的發(fā)展將將與規(guī)劃劃區(qū)域形形成互動，為規(guī)劃劃區(qū)域發(fā)發(fā)展提供供新的產(chǎn)業(yè)業(yè)空間。。3、規(guī)劃區(qū)區(qū)域西側(cè)側(cè)紫金山山山體公公園和南南側(cè)洋河河景觀帶帶的打造造，將會會為規(guī)劃劃區(qū)域提提供優(yōu)美美的環(huán)境境和生態(tài)態(tài)保障。。周邊生活活配套、、產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃密集集布局區(qū)域規(guī)劃劃垃圾處理理場搬遷遷：香營村東東南，緊緊靠規(guī)劃劃城區(qū)，，規(guī)劃考考慮對垃垃圾處理理廠重新新選址，，建一座座處理規(guī)規(guī)模250t/d的垃圾無無害化綜綜合處理理廠，用用地面積積約3.2公頃。并并建設(shè)特特種垃圾圾焚燒場場和建筑筑垃圾填填埋場。。內(nèi)部規(guī)劃劃向好發(fā)發(fā)展?jié)摿αo限教育遷入入：位于城市市東南角角地塊，，將規(guī)劃劃居住用用地調(diào)整整為教育育科研設(shè)設(shè)計(jì)用地地，將原原職業(yè)技技術(shù)高中中與二中中合并，，作為撫撫寧第二二中學(xué)用用地，職職業(yè)技術(shù)術(shù)高中遷遷入該地地塊，并并將教師師進(jìn)修學(xué)學(xué)校、業(yè)業(yè)余體校校遷入。。商業(yè)副中中心：商業(yè)副中中心位于于紫金山山東側(cè)片片區(qū)。建筑布局局多樣化化：紫荊山東東側(cè)居住住片區(qū)為為現(xiàn)代居居住社區(qū)區(qū)，以多多層住宅宅為主，，局部地地段穿插插高層，，彰顯現(xiàn)現(xiàn)代城市市的魅力力?？焖俾罚海何挥诳h城城內(nèi)快速速路是指指四條外外環(huán)路，，現(xiàn)狀驪驪城大街街和西環(huán)環(huán)路、規(guī)規(guī)劃南環(huán)環(huán)路和東東環(huán)路；；地塊現(xiàn)狀狀一期開發(fā)發(fā)近３０００畝地地塊兒，，拆遷后后等待進(jìn)進(jìn)行“三三通一平平”。規(guī)劃潛力力地塊周邊資源源紫金山公公園－項(xiàng)目后花花園緊鄰項(xiàng)目目西側(cè)的的“紫金金山公園園”，占占地１５５０公頃頃，東側(cè)側(cè)門區(qū)域域規(guī)劃有有歷史文文化展區(qū)區(qū)、老年年活動區(qū)區(qū)、溪水水休閑區(qū)區(qū)、兒童童活動區(qū)區(qū)和觀賞賞游覽區(qū)區(qū)，是集集休閑、、娛樂、、活動、、參觀于于一體的的山體公公園，項(xiàng)項(xiàng)目天然然的綠色色氧吧。。周邊資源快速路－升值主主動力正在施工工中的快快速路，，未來將將成為縣縣城到秦秦皇島市市的快速速干道，，快捷的的交通，，帶來出出行便利利的同時時，無疑疑成為拉拉動項(xiàng)目目發(fā)展的的主動力力。小結(jié)宏觀：區(qū)位：區(qū)位優(yōu)越越，交通通便利，，周邊緊緊鄰大城城市；經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)總量量增長較較大，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)占據(jù)主主導(dǎo)，人人們生活活水平顯顯著提高高，房地地產(chǎn)投資資波動中中增長迅迅猛。微觀：規(guī)劃：規(guī)劃整體體是向東東發(fā)展，，未來項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊將作為為集交通通、商業(yè)業(yè)、休閑閑、教育育的綜合合性開發(fā)發(fā)用地；；現(xiàn)狀：在拆遷安安置完成成以后，，項(xiàng)目開開始進(jìn)入入正式運(yùn)運(yùn)作期；；項(xiàng)目四四至環(huán)境境目前較較差，無無成型生生活配套套、教育育配套差差；周邊：紫金山園園、快速速路和具具有活水水風(fēng)脈的的洋河，，無疑給給項(xiàng)目帶帶來了不不可復(fù)制制的價值值。13屬性詮釋區(qū)位屬性

泛公務(wù)員匯聚地

金閶區(qū)匯聚60家政府機(jī)關(guān)、國家級企事業(yè)單位人均購買力強(qiáng)

區(qū)域居住功能被認(rèn)可

市中心傳統(tǒng)居住區(qū)

區(qū)域功能定位明確

商貿(mào)經(jīng)濟(jì)、旅游、居住區(qū)項(xiàng)目屬性

項(xiàng)目體量小

占地50畝，容積率1.3小環(huán)境配套不佳，大環(huán)境資源優(yōu)厚西園路沿線無成型商業(yè)配套、教育文化資源5分鐘生活圈內(nèi)，資源配套齊全

政府規(guī)劃出臺

對西園路規(guī)劃啟動于2006年底開始屬性詮釋區(qū)位屬性現(xiàn)代住宅社區(qū)規(guī)劃展現(xiàn)現(xiàn)代城市魅力，以多層住宅為主，局部地段穿插高層。完善的區(qū)域功能規(guī)劃商業(yè)、教育、交通和休閑度假區(qū)域區(qū)域開發(fā)成熟度欠缺距縣城中心較遠(yuǎn)，現(xiàn)有功能配套欠缺項(xiàng)目屬性大體量開發(fā)

總占地1000畝，一期開發(fā)近300畝小環(huán)境配套不佳，大環(huán)境資源優(yōu)厚沿線無成型商業(yè)配套、教育文化資源緊鄰紫金山，毗鄰洋河，快速路施工正酣

政府規(guī)劃出臺對西園路規(guī)劃啟動于2006年底開始極具潛力力的整體體規(guī)劃周邊環(huán)境境優(yōu)越的的大體量量開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目。項(xiàng)目界定定項(xiàng)目界定定Projectdefinition01市場分析析Marketanalysis02客戶研判判Customeranalysis03發(fā)展戰(zhàn)略略Developmentstrategy04目錄Index整體定位位Wholepositioning05戶型建議議Familysuggest06周邊項(xiàng)目目分布天驕華庭庭富強(qiáng)園三三期驪郡華府府富華苑二二期香營地塊塊兒酈城龍園園周邊項(xiàng)目目簡介天驕華庭庭１３９㎡㎡四室室兩廳雙雙衛(wèi)左側(cè)：１１０５㎡㎡兩室室兩廳項(xiàng)目為高高層塔樓樓，戶型型面積在在１０００－１４４０㎡之之間，以以大兩居居、三居居和大四四居戶型型為主。。周邊項(xiàng)目目簡介項(xiàng)目為富富華苑二二期開發(fā)發(fā)，共５５幢，主主力戶型型面積在在７０－－１０００㎡區(qū)間間，多為為小兩居居、大兩兩居和小小三居，，以經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用為為主，客客群多為為縣區(qū)剛剛需購房房者。富華苑（二期））周邊項(xiàng)目目簡介富華苑（二期））此外項(xiàng)目目還有部部分大戶戶型，戶戶型為１１１６㎡㎡三室兩兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)和１３３６㎡四四室兩廳廳兩衛(wèi)，，且以購購房改善善型客戶戶為主。。周邊項(xiàng)目目簡介驪郡華府府項(xiàng)目為６６＋１類類型，戶戶型面積積區(qū)間在在９０－－１３００㎡之間間，主力力為大兩兩居和大大三居，，居住寬寬敞舒適適，所在在位置交交通便利利。周邊項(xiàng)目目簡介富強(qiáng)園（三期））項(xiàng)目周邊邊享有教教育、酒酒店等配配套，本本期在售售主要為為高層，，戶型面面積在９９０－１１３０㎡㎡之間，，主力為為三居和和大兩居居。競爭分析析項(xiàng)目名稱產(chǎn)品核心競爭力戶型規(guī)劃價格產(chǎn)品線天驕華庭地段普通大戶型錯層露臺4幢樓并排式布置小高層和高層相結(jié)合富華苑環(huán)境普通中小戶型無功能房三期6幢兵營式排布6+1形式驪郡華府價格普通戶型無功能房4幢樓兵營式排布多層高層相結(jié)合富強(qiáng)園價格普通戶型多角陽臺4幢合圍式中央景觀多層高層相結(jié)合產(chǎn)品體量量較小，，不能構(gòu)構(gòu)成規(guī)模模效應(yīng)產(chǎn)品核心心競爭力力主要依依托地段段、環(huán)境境和價格格戶型只求求滿足居居住，并并無較大大提升規(guī)劃沒有有理念，，多為兵兵營式排排布產(chǎn)品線多多采用多多層、小小高層和和高層相相結(jié)合的的方式區(qū)域產(chǎn)品品線開始始由多層層向多層層和高層層相結(jié)合合的方式式轉(zhuǎn)變競爭分析析周邊在售售項(xiàng)目戶戶型面積積主要集集中在９９０－１１００㎡㎡和１１１０－１１３０㎡㎡的區(qū)間間，戶型型主要以以大兩居居以及三三居為主主。小結(jié)在售物業(yè)業(yè)以地段段和在售或在在建物業(yè)業(yè)類型多多為多層層６＋１１形式，，部分交交通便利利或者周周邊配套套成熟的的項(xiàng)目建建有高層層或者高高層多層層混合搭搭配；在售項(xiàng)目目戶型面面積多集集中在９９０－１１００㎡㎡和１１１０㎡－－１３００㎡的區(qū)區(qū)間，戶戶型多以以大兩居居和三居居室為主主；各項(xiàng)目建建筑銷售售均價主主要集中中在３２２００－－３８０００元／／㎡之間間。在售主要要物業(yè)類類型為多多層和高高層相結(jié)結(jié)合的方方式，戶戶型多以以大兩居居和三居居為主，，銷售均均價主要要集中在在３２０００－３３８０００元／㎡㎡之間。。項(xiàng)目界定定Projectdefinition01市場分析析Marketanalysis02客戶研判判Customeranalysis03發(fā)展戰(zhàn)略略Developmentstrategy04目錄Index整體定位位Wholepositioning05戶型建議議Familysuggest06住宅調(diào)查查問卷置業(yè)方向向大部分受受訪者對對房價未未來走勢勢看好，，在２年年內(nèi)有購購房計(jì)劃劃的接近近５０％％，且以以改善型型和首次次置業(yè)為為主，對對多層住住宅較為為親睞，，購房意意愿多對對迎賓路路、酈城城大街北北部和紫紫荊花園園東部居居住區(qū)域域看好。。物業(yè)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)住宅調(diào)查問問卷受訪者對高高層抵觸較較大，購房房對價格和和戶型較為為敏感，多多喜歡面積積在８０㎡㎡－１２００㎡的房屋屋，且要求求有獨(dú)立停停車庫；對對客廳的使使用功能最最為關(guān)注，，陽臺以實(shí)實(shí)用為主。。價位需求住宅調(diào)查問問卷受訪者對4000元／㎡以內(nèi)內(nèi)的價格較較為接受，，對總價的的心里預(yù)期期大多集中中在25－40萬之間；以以分期和商商貸為主，，首付額度度在6－8萬之間居多多，月供在在1000－1500元／㎡較為為集中,對物業(yè)服務(wù)務(wù)要求較低低。區(qū)域愿景住宅調(diào)查問問卷受訪者對香香營區(qū)域不不夠了解，，未來的發(fā)發(fā)展前景認(rèn)認(rèn)知缺乏，，區(qū)域吸引引力和購房房意愿有待待得到進(jìn)一一步的認(rèn)可可，對區(qū)域域的公建配配套大多以以生活實(shí)用用性為主，，購房信息息獲知途徑徑以傳統(tǒng)方方式為主，，對物業(yè)環(huán)環(huán)境要求較較高。住宅調(diào)查綜綜述置業(yè)方向：：近半數(shù)近期期有置業(yè)計(jì)計(jì)劃，且多多為改善型型和首次置置業(yè)者，對對多層住宅宅認(rèn)可度較較高，緊鄰鄰項(xiàng)目周邊邊居住區(qū)域域看好；物業(yè)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：高層抵觸心心理較大，，價格和戶戶型最為敏敏感，對建建筑面積在在８０㎡－－１２０㎡㎡有獨(dú)立停停車庫的住住宅看好，，戶型以實(shí)實(shí)用為主；；價位需求：：對總價在25－40萬之間，單單價在4000元／㎡以內(nèi)內(nèi)的價格較較為接受，，以分期和和商貸為主主；區(qū)域愿景：：對香營區(qū)域域未來發(fā)展展缺乏了解解，區(qū)域吸吸引力和購購房意愿有有待得到進(jìn)進(jìn)一步的認(rèn)認(rèn)可，對區(qū)區(qū)域的公建建配套要求求大多以生生活實(shí)用性性為主。受訪者購房房意愿較為為強(qiáng)烈，多多層實(shí)用較較大戶型需需求較多，，價位在4000元／㎡以內(nèi)內(nèi)較為接受受，對香營營區(qū)域發(fā)展展前景不夠夠了解，公公共配套和和宣傳有待待進(jìn)一步加加強(qiáng)。客群分析置業(yè)計(jì)劃：：48%—2年內(nèi)客戶類型：：61%—改善型21%—首次購房區(qū)域：：43%—迎賓路附近近21%—酈城大街29%—紫荊花園東東部物業(yè)類型：：89%—多層9%—小高層問卷客戶置置業(yè)需求旺旺盛，置業(yè)業(yè)方向集中中且保守。。置業(yè)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：24%—戶型設(shè)計(jì)32%—價格12%—景觀環(huán)境戶型面積：：36%—80-100㎡45%—100-120㎡16%—60-80㎡戶型功能：：38%—客廳20%—主臥16%—衛(wèi)生間停車位：55%—獨(dú)立停車位位單位均價：：51%—3000-4000元／㎡47%—3000元／㎡以內(nèi)內(nèi)置業(yè)總價：：51%—25-35萬20%—30-40萬付款方式：：14%—一次性44%—分期42%—商貸首付額度：：62%—6-10萬客戶置業(yè)目目標(biāo)多以經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用為為主，需求求層次須進(jìn)進(jìn)一步開發(fā)發(fā)。通過調(diào)研問問卷普查和和走訪了解解，對客層層屬性和居居住要求有有較為清晰晰和明確的的理解?？腿憾ㄎ?/p>

核心客戶核心客戶：：在縣城工作作的政府機(jī)機(jī)關(guān)、企事事業(yè)單位公公務(wù)員，根根據(jù)競爭個個案已購客客戶比例預(yù)預(yù)估為70％重要客戶：：在縣區(qū)工作作的私營業(yè)業(yè)主，根據(jù)據(jù)競爭個案案已購客戶戶預(yù)估為20％游離客戶：：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居居民，向往往市區(qū)居住住，在縣城城有固定工工作和收入入，5％-8％。偶得客戶：：秦皇島或其其他縣區(qū)2％-5％。重要客戶游離客戶偶得客戶客戶圈層——鎖定核心客客戶和重要要客戶項(xiàng)目界定Projectdefinition01市場分析Marketanalysis02客戶研判Customeranalysis03發(fā)展戰(zhàn)略Developmentstrategy04目錄Index整體定位Wholepositioning05戶型建議Familysuggest06需求與供給給的差異化化分析

目標(biāo)客戶需求競爭樓盤供給基本需求交通便捷、出行便利（競爭樓盤已提供）購物方便、商業(yè)、生活配套成熟（競爭樓盤已提供）房型方正，采光好，通風(fēng)好（競爭樓盤已提供）得房率高（競爭樓盤已提供）6+1多層住宅類型（競爭樓盤已提供）利用外部資源提供生活配套主力面積為90-130平方米房型方正、南北通透房型設(shè)計(jì)考慮了陽臺產(chǎn)品線開始從多層向多層和高層相結(jié)合的方式轉(zhuǎn)變差異性需求

戶型實(shí)用功能提升，比如客廳、臥室和衛(wèi)生間戶型面積70-100平方米社區(qū)規(guī)劃、景觀規(guī)劃（品園提供）空間創(chuàng)新獨(dú)立停車位需求客戶需求70-110平方米的中中小面積，，追求房屋屋戶型的實(shí)實(shí)用性，開開始關(guān)注小小區(qū)環(huán)境和和物業(yè)管理理，這這給本本項(xiàng)目提供供了發(fā)展契契機(jī)！市場空白點(diǎn)點(diǎn)到底是否否是機(jī)會點(diǎn)點(diǎn)？市場供需34項(xiàng)目SWOT分析Strength（（優(yōu)勢）1、項(xiàng)目規(guī)模模大，利于于規(guī)劃2、緊鄰紫金金山、洋河河等景觀集集中地，周周邊自然環(huán)環(huán)境和人文文底蘊(yùn)濃厚厚Opportunity（機(jī)會）1、政府對香香營規(guī)劃出出臺2、對于在建建的“快速速路”不久久將通車3、在售供應(yīng)應(yīng)量小，同同質(zhì)化程度度高4、10分鐘生活圈圈內(nèi)擁有一一切理想資資源5、市場產(chǎn)品品序列有空空白Threaten（（威脅）1、富華苑出出現(xiàn)，勢必必會分流一一部分客戶戶Weakness（（劣勢）1、區(qū)域認(rèn)知知度弱2、項(xiàng)目區(qū)域域環(huán)境差3、項(xiàng)目區(qū)域域生活、教教育配套缺缺乏項(xiàng)目分析

3142『客觀性』『主觀性』（社會資源）主動式被動式產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（自然、區(qū)位）本項(xiàng)目成為為領(lǐng)導(dǎo)者的的關(guān)鍵：產(chǎn)產(chǎn)品＋環(huán)境境＋人文本項(xiàng)目缺乏乏品牌優(yōu)勢勢周邊區(qū)域往往主打鮮鮮明的環(huán)境交通通競爭項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢往往只有地地段和價格而非產(chǎn)品，社社區(qū)主題基基本不提及及本項(xiàng)目具備備成為區(qū)域域領(lǐng)導(dǎo)者的的機(jī)會地產(chǎn)項(xiàng)目核核心競爭力力矩陣項(xiàng)目分析地產(chǎn)項(xiàng)目核核心競爭力力矩陣36市場現(xiàn)狀供應(yīng)量小產(chǎn)品同質(zhì)化化嚴(yán)重創(chuàng)新產(chǎn)品很很少大戶型銷售售量占據(jù)主主導(dǎo)市場機(jī)會多多……周邊配套短短缺外部環(huán)境現(xiàn)現(xiàn)狀差政府規(guī)劃尚尚未實(shí)施區(qū)域認(rèn)同感感不強(qiáng)……創(chuàng)新產(chǎn)品突破價格樹立品牌項(xiàng)目的發(fā)展展戰(zhàn)略：產(chǎn)品創(chuàng)新、、占領(lǐng)空白白、樹立標(biāo)標(biāo)竿項(xiàng)目戰(zhàn)略項(xiàng)目客觀條條件企業(yè)目標(biāo)項(xiàng)目界定Projectdefinition01市場分析Marketanalysis02客戶研判Customeranalysis03發(fā)展戰(zhàn)略Developmentstrategy04目錄Index整體定位Wholepositioning05戶型建議Familysuggest06項(xiàng)目整體定定位項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目地塊目標(biāo)客戶需需求競爭分析處于縣區(qū)近近郊周邊人文自自然環(huán)境優(yōu)優(yōu)美未來的居住住、教育和和商業(yè)新核核心地近千畝的地地塊，便于于規(guī)劃快速路即將將通車政府對項(xiàng)目目周邊規(guī)劃劃和建設(shè)正正在籌建中中近郊，環(huán)境境大體量追求戶型實(shí)實(shí)用功能的的提升，面面積需求在在70-100平方米要求社區(qū)規(guī)規(guī)劃、景觀觀規(guī)劃和空空間創(chuàng)新要求獨(dú)立停停車位實(shí)用，品質(zhì)質(zhì)感市場中符合合目標(biāo)客層層需求的產(chǎn)產(chǎn)品較少同質(zhì)化產(chǎn)品品多差異化自然生態(tài)、、實(shí)用、品品質(zhì)化，大大盤社區(qū)整體定位純味示意——一種簡單純純粹的生活活狀態(tài)從浮華回到到生活整體定位案名原則——1、大氣、體現(xiàn)現(xiàn)當(dāng)?shù)厝宋奈奶刭|(zhì)2、體現(xiàn)項(xiàng)目目獨(dú)特價值值賣點(diǎn)3、具有可延延續(xù)性的高高度4、簡單明了，，易于延展展與傳播案名建議整體定位主推案名一一：驪景大成案名釋義：：“驪”：沒有限制，，沒有約束束，隨意自自由，帶有有沉穩(wěn)，厚厚重而又高高貴不羈的的性情，跟跟人內(nèi)心的的真正渴望望相切合；；切合城市市原有名稱稱?！熬啊保簻喨惶斐山o給人以舒服服四溢的感感受?！按蟪伞保海禾镆坝撵o中中營造的莊莊園居所，，成功人士士和有成之之士擁有的的住所“驪景大成成”：閑來無事，，飯后茶余余，休閑度度假，一種種閑庭散步步式的悠閑閑和自在，，領(lǐng)略山水水美景居住住的樂趣，，散漫中自自帶華貴，，既可以拔拔高項(xiàng)目的的高端形象象，突出自自然特點(diǎn)，，項(xiàng)目性質(zhì)質(zhì)一目了然然，又使人人易于接受受，給以無無限遐想。。出處：戎事乘驪?！抖Y記·檀弓》四驪濟(jì)濟(jì),垂轡沵沵。?！对姟R風(fēng)·載驅(qū)》景翳翳以將入入?！獣x·陶淵明《歸去來兮辭辭》大有?！兑住?。釋文：““大有，包包容豐富之之象。成德之終也。?！秶Z·周語》簫韶九成。——《書·益稷》山水美宅，，讓自然升升華生活主推slogan一：釋義：項(xiàng)目處于紫紫金山的正正東面，且且坐落于其其山腳下，，南側(cè)視野野開闊，面面水而居，，稀缺景觀觀類產(chǎn)品。。項(xiàng)目界定Projectdefinition01市場分析Marketanalysis02客戶研判Customeranalysis03發(fā)展戰(zhàn)略Developmentstrategy04目錄Index整體定位Wholepositioning05戶型建議Familysuggest06戶型面積項(xiàng)目現(xiàn)狀屬于規(guī)劃開開發(fā)區(qū)域，，距中心心區(qū)域稍為為偏遠(yuǎn)，目目前人氣及及生活氣氛氛尚未形成成，因此，，在總體規(guī)規(guī)劃上需考考慮生活配配套等方面面的需要；；按市場引領(lǐng)領(lǐng)為開發(fā)理理念的原則則，在戶型型設(shè)計(jì)上應(yīng)應(yīng)充分考慮慮市場現(xiàn)有有產(chǎn)品，打打造具有市市場吸引力力的戶型產(chǎn)產(chǎn)品；大面積戶型型的設(shè)置在在本地同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重且且與市場需需求不符；；由于市場場上對90平方米以下下的小戶型型市場屬于于市場空白白點(diǎn)，因此此，在戶型型比例上90平方米以下下戶型應(yīng)有有占大比例例。開發(fā)理念客戶認(rèn)知關(guān)鍵詞：主力戶型面面積范圍應(yīng)應(yīng)鎖定在70-110㎡開發(fā)定位：：以體現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品價值的的中高端檔檔次按照本項(xiàng)目目地塊的基基本現(xiàn)狀，，打造滿足足市場需求求的適合產(chǎn)產(chǎn)品地塊兒戶型編號戶型類型戶型面積(㎡)建筑面積比(%)１期A兩室一廳70-8025%B兩室兩廳80-9045%C三室二廳90