城中村改造項(xiàng)目需求分析與建設(shè)規(guī)模

城中村改造項(xiàng)目需求分析與建設(shè)規(guī)模1.1城市化發(fā)展環(huán)境分析1.1.1我國城市化進(jìn)程城市化建設(shè)已成為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長、社會(huì)進(jìn)步的重要手段。從改革開放起，我國城市化進(jìn)程就進(jìn)入了一個(gè)逐步加速的發(fā)展軌道，我國城市化率從20%左右提高到46%，2008年全國城鎮(zhèn)人口已超6億。城市化是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的過程。隨著城市化的推進(jìn)，使得原來從事傳統(tǒng)低效的第一產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)力轉(zhuǎn)向從事現(xiàn)代高效的第二、第三產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步升級轉(zhuǎn)換，國家創(chuàng)造財(cái)富的能力不斷提高。城市化是居民收入水平不斷提高的過程。城市是高消費(fèi)群體聚集所在。城市化使得大批低收入居民群體轉(zhuǎn)變?yōu)楦呤杖刖用袢后w，因此城市化過程又是一個(gè)市場不斷擴(kuò)張、對投資者吸引力不斷增強(qiáng)的過程，也是越來越多的國民在發(fā)展中享受到實(shí)惠的過程。城市化是一個(gè)城市文明不斷發(fā)展并向農(nóng)村滲透和傳播的過程。城市化的過程也是農(nóng)村和農(nóng)民的生產(chǎn)方式和生活方式文明程度不斷提高、不斷現(xiàn)代化的過程，也就是城鄉(xiāng)一體化的過程。城市化過程是人的整體素質(zhì)不斷提高的過程。由于大部分的國民從事著先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)活動(dòng)，有著較高的生活質(zhì)量，因此，人們的生活方式、價(jià)值觀將會(huì)發(fā)生重大變化，社會(huì)將建立起根本區(qū)別于農(nóng)業(yè)社會(huì)的城市社會(huì)新秩序。人們按照既定的游戲規(guī)則自由地進(jìn)行更豐富多彩的社會(huì)會(huì)活動(dòng)。自律、自尊、自強(qiáng)成為社會(huì)風(fēng)尚。這是現(xiàn)代文明的靈魂，是城市的真正魅力之所在。我國在城市化發(fā)展方面已經(jīng)探索出幾種發(fā)展模式。在20世紀(jì)80年代中期，我國實(shí)行小城鎮(zhèn)模式。這種小型城鎮(zhèn)介于大城市和農(nóng)村之間，人口壓力和人口密度均相對較低，可利用空間也相對較大，因此擁有眾多發(fā)展優(yōu)勢。小城鎮(zhèn)模式是我國城市化發(fā)展的寶貴經(jīng)驗(yàn)，在未來的城市化發(fā)展過程中，小城鎮(zhèn)模式仍是很重要的模式之一。90年代中期以后,政府意識到真正能推動(dòng)中國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的是集中的大城市地區(qū),于是就城市化發(fā)展提出了第二種模式，即中等城市模式，甚至提出了第三種模式，即大城市發(fā)展模式。中等城市和大城市發(fā)展模式的提出，意味著我國的城市化開始突破過去以小城鎮(zhèn)為主體的發(fā)展思路。90年代中后期，中國出現(xiàn)了大城市迅速發(fā)展，人口向大城市集中的城市化發(fā)展現(xiàn)象。在發(fā)展中第四種模式也被提出，即城市群和城市帶的發(fā)展模式，如在“十五”期間推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩個(gè)最主要的城市帶和城市圈：長三角和珠三角?！笆晃濉逼陂g是我國在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和城鄉(xiāng)一體化方面發(fā)展比較快的時(shí)期，要用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)城市化發(fā)展，特別強(qiáng)調(diào)要用構(gòu)建和諧社會(huì)的思路來促進(jìn)發(fā)展，注重解決城市化發(fā)展中出現(xiàn)的種種問題。黨的十六大以來，以大城市為中心的城市群成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭。我國城市發(fā)展體系逐漸走向成熟。以城市，特別是以大城市發(fā)展為代表的、城市區(qū)域空間為主體發(fā)展的新格局日益顯現(xiàn)，一些區(qū)域具有區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，已經(jīng)達(dá)到了較高的城市化水平，形成了城市發(fā)展相對集中的城市群。除原有的長江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、環(huán)渤海城市群、廈泉漳閩南三角地帶城市群外，山東半島城市群、遼中南城市群、中原城市群、長江中游城市群、海峽西岸城市群、川渝城市群和關(guān)中城市群也開始發(fā)揮作用。當(dāng)前大力培育組團(tuán)式城市群，有利于中國城市化戰(zhàn)略進(jìn)程的加快和良性發(fā)展。比如目前我國正在形成的珠三角、長三角、京津環(huán)渤海灣三大組團(tuán)式城市群，有助于避免城市攤大餅式的單極化擴(kuò)張。專家們同時(shí)指出，應(yīng)用組團(tuán)式城市群代替單一城市擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)上可以取得臺(tái)階式的提升、社會(huì)上可加速消除二元結(jié)構(gòu)、生態(tài)上能緩解城市的熱島效應(yīng)、系統(tǒng)上可以形成等級有序的效率體系。預(yù)計(jì)到2020年中國三大組團(tuán)式城市群有望發(fā)育成熟。1.1.2廣東省城市化發(fā)展?fàn)顩r廣東省作為全國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)，最具市場活力的地區(qū)之一，在我國的城市化進(jìn)程中也排在了全國的前列，根據(jù)2008年12月6日發(fā)布的《中國城市化率現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告》對1949年至2006年中國各省、自治區(qū)、直轄市和各城市城市化率進(jìn)行了全面的統(tǒng)計(jì)與分析，發(fā)布城市化率排行榜中，廣東省在全國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市城市化率排行第四位，僅次于上海，北京，天津三個(gè)直轄市。在全國城市化水平最高的十個(gè)城市中，廣東占了四個(gè)，2006年廣東省城市化率達(dá)到48%，也位居全國前列。然而，廣東的城市化進(jìn)程也存在較突出的問題，主要表現(xiàn)在廣東各區(qū)域的城市化進(jìn)程不管在時(shí)間上還是在地域推廣上，各個(gè)區(qū)域的差異都比較明顯。城市化進(jìn)程最快的是珠三角地區(qū)，珠三角地區(qū)在2002年的城市化水平已經(jīng)達(dá)到了城市化進(jìn)程的第二個(gè)階段，即是進(jìn)入了加速階段，而東部和西部地區(qū)的城市化水平依然進(jìn)展緩慢，它們介于初始階段和加速階段之間，尤其是北部山區(qū)地帶，即使加上農(nóng)村中的城市化人口，城市化水平之多也算是個(gè)處于初始階段和加速階段之間的水平。從地域推廣來說，除了珠三角區(qū)，東部和西部地區(qū)的城市化進(jìn)程的地域推廣并不大，比較高的只有汕頭市，由于它本身是經(jīng)濟(jì)特區(qū)。而廣大的北部山區(qū)，國土面積是珠三角的幾倍，但是城市化進(jìn)程的地域推廣很小，沒有形成城市群或者說城市帶，空間分布不合理。廣東省的區(qū)域城市化水平差異造成了在區(qū)域的技術(shù)創(chuàng)新能力、區(qū)域推動(dòng)型產(chǎn)業(yè)的效率、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代的速度、區(qū)域的有效需求、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長方式、區(qū)域市場體系的完善程度以及區(qū)域城市空間結(jié)構(gòu)的完善程度等方面的差異，而這幾個(gè)方面都是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素。因此，要改變落后的北部山區(qū)和相當(dāng)一部分的西部地區(qū)的面貌，就要加快其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級速度，而要加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級速度，就必須加速城市化進(jìn)程的步伐。1.1.3市城市化水平和發(fā)展規(guī)劃1、市城市化水平和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀2009年，市在市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真落實(shí)中央、省刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展一攬子政策，結(jié)合實(shí)際制定的一系列保增長、促發(fā)展措施，確保了國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值855.2億元，增長16.6%。比計(jì)劃增長提高0.6個(gè)百分點(diǎn)；按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值1.26萬元，增長14%。規(guī)模工業(yè)增加值完成490.7億元，增長27%，比計(jì)劃增長提高 4 個(gè)百分點(diǎn)；地方財(cái)政一般預(yù)算收入50.04億元，增長33.9%，比計(jì)劃增長提高13.9個(gè)百分點(diǎn)；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成841億元，增長19.3%，比計(jì)劃增長提高1.3個(gè)百分點(diǎn)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成308.4億元，增長23.1%，比計(jì)劃增長提高5.1個(gè)百分點(diǎn)；外貿(mào)出口完成14.1億美元，增1.8%，實(shí)現(xiàn)計(jì)劃有增長目標(biāo)；實(shí)際利用外資5.49億美元，增長6.7%，實(shí)現(xiàn)計(jì)劃增長目標(biāo)。市建市多年來，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，但城市化進(jìn)程緩慢，一是工業(yè)化水平偏低，粗放型經(jīng)濟(jì)增長方式?jīng)]有根本轉(zhuǎn)變。市總體上仍然處于工業(yè)化初期的中后階段，工業(yè)化率約為34%，比全省平均水平約低16個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)化進(jìn)程明顯滯后。工業(yè)結(jié)構(gòu)是以耗竭性資源開采和初級加工業(yè)為主體的結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)增長還主要依靠資源消耗和規(guī)模擴(kuò)張的推動(dòng)，產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)較弱，高技術(shù)生態(tài)型產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。工業(yè)布局分散，難以形成規(guī)模競爭力，中心城區(qū)已開始出現(xiàn)低層次產(chǎn)業(yè)占用寶貴土地資源的傾向。市工業(yè)發(fā)展的滯后直接導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平的落后，國民經(jīng)濟(jì)總量處于全省中下水平。二是城市化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的需要。目前市城鎮(zhèn)化水平僅有21%左右，遠(yuǎn)低于廣東?。?8%）和全國（46%）的平均水平。多數(shù)城鎮(zhèn)只具備集聚小規(guī)模人口的功能，產(chǎn)業(yè)的集聚度和承載能力弱，經(jīng)濟(jì)運(yùn)營成本較高，延緩了二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化過程。直接為城鎮(zhèn)生產(chǎn)和生活服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，公共服務(wù)體系不夠健全。城市規(guī)劃、建設(shè)和管理水平有待提高，交通、能源、通訊、供水等基礎(chǔ)設(shè)施仍然不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的需要；東部地區(qū)、連陽地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施落后的局面未能得到根本改善，與南部地區(qū)的發(fā)展差距不斷拉大。三是市場化觀念滯后仍然成為阻礙市加速發(fā)展的“瓶頸”因素。市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的落后，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的觀念、思維、體制在山區(qū)影響仍很深，仍然自覺或不自覺地采用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思想和方法來發(fā)展經(jīng)濟(jì)、管理社會(huì)事務(wù)、處理各種新矛盾和新問題，延緩了向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的步伐，也影響了企業(yè)轉(zhuǎn)制、區(qū)域建制調(diào)整和政府職能轉(zhuǎn)變。四是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境建設(shè)、生態(tài)保護(hù)之間的矛盾凸顯。市擁有優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，是廣東的重要生態(tài)屏障，素有“珠三角后花園”之稱。近年工業(yè)項(xiàng)目引入和工業(yè)的快速發(fā)展，特別是“以資源換增長”的高投入、高污染、高排放的粗放型增長方式使市在環(huán)境和生態(tài)保護(hù)方面的壓力日益增大。工業(yè)發(fā)展與環(huán)境建設(shè)、生態(tài)保護(hù)的矛盾將進(jìn)一步制約市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2、市城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃面對新的形勢，市委、市政府審時(shí)度勢，提出 2010 年市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)是：全市生產(chǎn)總值增長18%左右；人均生產(chǎn)總值增長16%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增18%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長20%；地方一般預(yù)算收入增長20%；外貿(mào)出口增長6%；在崗職工年人均工資增長10%；農(nóng)民人均純收入增長10%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3.5%以下；居民消費(fèi)品價(jià)格總水平漲幅控制在3.5%以內(nèi)；人口自然增長率控制在8‰以內(nèi)。2010年,是市全面完成“十一五”規(guī)劃之年,也是鞏固經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健回升成果、夯實(shí)“十二五”發(fā)展基礎(chǔ)的關(guān)鍵之年。按照市委五屆九次全會(huì)提出的要求、確定的目標(biāo)和工作部署，緊緊圍繞“抓提速、調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)變、惠民生”工作主線：加快推進(jìn)高端產(chǎn)業(yè)成長的建設(shè)步伐，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新突破。1、 加快推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。2、 加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)。3、 加大園區(qū)建設(shè)力度。4、加快城鎮(zhèn)化建設(shè)。以規(guī)劃引領(lǐng)建設(shè)，扎實(shí)做好中心城市、中心鎮(zhèn)規(guī)劃，推動(dòng)城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展。以集聚推動(dòng)建設(shè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和人口向城鎮(zhèn)協(xié)同集聚，加快實(shí)施產(chǎn)業(yè)集聚化、集群化發(fā)展戰(zhàn)略，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集聚，為城鎮(zhèn)發(fā)展提供支撐；加快戶籍制度的改革，使大量進(jìn)城農(nóng)民工能夠融入城市，真正在城市安家落戶。建管結(jié)合，提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量。突出歷史、地理、文化特點(diǎn)，建設(shè)人性化城鎮(zhèn)；加快舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造，加快城鎮(zhèn)生態(tài)建設(shè)，大力推進(jìn)“市肺”工程，建設(shè)節(jié)約型、低碳型城鎮(zhèn)；加大城鎮(zhèn)綜合管理體系建設(shè)力度，大力推進(jìn)城鄉(xiāng)清潔工程、綠化、亮化工程，完善城鎮(zhèn)整體服務(wù)功能，提升服務(wù)水平。5、運(yùn)用城市化戰(zhàn)略。發(fā)揮后發(fā)城市化優(yōu)勢，將地理生態(tài)條件、歷史人文資源與時(shí)代風(fēng)格充分結(jié)合越來，按照“超前規(guī)劃，注重特色，系統(tǒng)布局，協(xié)調(diào)推進(jìn)”的總體思路，超前規(guī)劃，高起點(diǎn)建設(shè)宜居、宜業(yè)的人文生態(tài)城市。堅(jiān)持城市、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、文化、社會(huì)協(xié)同推進(jìn)，著力創(chuàng)造最適于生活、創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代城市體系；堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、系統(tǒng)規(guī)劃，突出重點(diǎn)、梯度推進(jìn)方針，優(yōu)化城鎮(zhèn)布局，完善城鎮(zhèn)體系，形成大中小城市和小城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村協(xié)調(diào)發(fā)展格局；堅(jiān)持城市化與產(chǎn)業(yè)化同步推進(jìn)，用產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)帶動(dòng)人口從農(nóng)村到城市的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移；堅(jiān)持適度超前建設(shè)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施，著力培育城市服務(wù)功能，完善城市管理體系，營造良好的城鄉(xiāng)軟硬環(huán)境，提升城鎮(zhèn)的承載力；堅(jiān)持構(gòu)筑與區(qū)域發(fā)展態(tài)勢相適應(yīng)、具有較強(qiáng)競爭力和應(yīng)變能力的城市空間格局和產(chǎn)業(yè)布局，保留發(fā)展空間，奠定可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)；強(qiáng)化城市長效管理機(jī)制，積極培育城市特色，提高城市文化品位。要形成城市開放態(tài)勢，努力融入大珠三角都市圈，成為大珠三角輻射泛珠三角的重要中心城市。1.2城中村改造建設(shè)需求分析1.1.1市經(jīng)濟(jì)社會(huì)概況2008年，市在國際金融危機(jī)、全球經(jīng)濟(jì)衰退的大背景下，克服了種種困難，依期完成了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)和任務(wù)。受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊，雖然整體經(jīng)濟(jì)增長相比稍有放緩，但總體上仍保持較健康快速的增長，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活水平進(jìn)一步提高。當(dāng)前市既面臨許多前所未有的機(jī)遇和擁有得天獨(dú)厚的條件，也面臨許多新的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)和不利因素，總體上機(jī)遇大于挑戰(zhàn)，有利條件多于不利因素。省委、省政府加大實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略力度，將市列為生態(tài)發(fā)展區(qū)，高度重視生態(tài)建設(shè)，加快推進(jìn)珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，不斷完善激勵(lì)型財(cái)政政策，為市發(fā)揮生態(tài)優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢提供了更好的政策保障，為山區(qū)加快發(fā)展增添了更好的機(jī)遇。市業(yè)已形成的良好發(fā)展態(tài)勢，以及自身?xiàng)l件和投資環(huán)境的不斷改善，使市進(jìn)一步增強(qiáng)了對國際國內(nèi)投資的吸引力，擁有豐富的礦產(chǎn)、森林、土地、水等自然資源，推動(dòng)市又好又快發(fā)展的比較優(yōu)勢將更加明顯。同時(shí)，今年內(nèi)將有一大批企業(yè)竣工投產(chǎn)，一批重點(diǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)，將為市的經(jīng)濟(jì)增長注入強(qiáng)勁的動(dòng)力。特別是經(jīng)過建市20年的艱苦奮斗，市經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)了歷史性跨越，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已步入了快車道，在推進(jìn)城市化進(jìn)程等方面積累了許多寶貴經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)發(fā)展已經(jīng)站在新的歷史起點(diǎn)上。在正確分析國際經(jīng)濟(jì)形勢的不確定因素，充分認(rèn)識國際金融風(fēng)險(xiǎn)、貿(mào)易保護(hù)主義和地區(qū)競爭加劇可能帶來的影響；把握國家宏觀調(diào)控政策，充分認(rèn)識實(shí)行從緊的貨幣政策、嚴(yán)格的用地政策和從嚴(yán)控制投資規(guī)模，以及節(jié)能減排和保護(hù)生態(tài)環(huán)境的硬性要求等一系列政策性因素對市的影響；必須高度關(guān)注周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速增長的發(fā)展態(tài)勢，充分認(rèn)識市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、環(huán)保任務(wù)繁重、綜合競爭力較弱等困難和壓力，認(rèn)真落實(shí)相關(guān)措施，有針對性地化解制約市發(fā)展的不利因素。同時(shí)，還要繼續(xù)花大力氣化解各種各樣的社會(huì)矛盾，等等。為此，市必須進(jìn)一步解放思想，切實(shí)增強(qiáng)危機(jī)感、緊迫感和責(zé)任感，努力適應(yīng)新形勢、搶抓新機(jī)遇、應(yīng)對新挑戰(zhàn)，全力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。1.1.2市城市化進(jìn)程的用地規(guī)模需求隨著市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的進(jìn)一步提升和人均生活水平的提高，將導(dǎo)致對住房、公共設(shè)施和環(huán)境等一系列需求的增加，城市化意味著更多新興城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的崛起，農(nóng)村人口的進(jìn)一步減少，并且將有更多的人居住在城鎮(zhèn)。根據(jù)《市“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃》，2010年市城市化水平將提升到一個(gè)新的高度，城市化的建設(shè)將直接帶動(dòng)城市建設(shè)用地需求。按照國家的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ-137-90）， 規(guī)劃人均用地指標(biāo)可以劃分為四類。見表1.2-1所示。規(guī)劃人均用地指標(biāo)級別表1.2-1用地指標(biāo)（㎡ 用地指標(biāo)（㎡指標(biāo)級別 指標(biāo)級別/人） /人）I 60.1～75.0 III 90.1～105.0II 75.1～90.0 IV 105.1～120.0資料來源：《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ-137-90）在確定規(guī)劃人均用地指標(biāo)等級時(shí)，根據(jù)現(xiàn)狀人均建設(shè)用地的水平，按照國家《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，所采用的規(guī)劃人均建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)同時(shí)符合指標(biāo)級別和允許調(diào)整幅度雙因子的限制要求。見表1.2-2所示。規(guī)劃人均用地的調(diào)整幅度表1.2-2現(xiàn)狀人均允許采用的規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃人均建允許調(diào)整幅建設(shè)用地水設(shè)度平指標(biāo)級別用地指標(biāo)（㎡（㎡/人）（㎡/人）/人）<60I60.1～75+0.1～+2560.1～75I60.1～75>0II75.1～90+0.1～+2075.1～90II75.1～90不限III90.1～105+0.1～+15II75.1～90-15～090.1～105III90.1～105不限IV105.1～120+0.1～+15105.1～120III90.1～105-20～0IV105.1～120不限>120III90.1～105<0IV105.1～120<0資料來源：《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ-137-90）根據(jù)城市人均用地的需求，對市區(qū)城中村的改造工作已經(jīng)刻不容緩，本項(xiàng)目正是對市B6、B7、B9小區(qū)的城中村進(jìn)行改造，從而更好地滿足城市人均用地的需求。1.1.3農(nóng)民安置房建設(shè)需求分析二十多年的城市建設(shè)極大得改變了市的城市面貌，隨著市城市分區(qū)，分區(qū)功能定位規(guī)劃的成熟，各個(gè)區(qū)（鎮(zhèn)）特別是清城區(qū)的建設(shè)呈現(xiàn)了高速發(fā)展的良好勢頭。在原區(qū)域功能的轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)的升級、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中必然產(chǎn)生大量的征地拆遷，拆遷農(nóng)民安置的問題能否得到妥善得解決，是市城市建設(shè)是否能順利推進(jìn)的重要前提。本項(xiàng)目建設(shè)就是為了妥善解決市在城市發(fā)展過程中拆遷農(nóng)民的安置問題，確保拆遷農(nóng)民遷進(jìn)新居，使的城市建設(shè)步伐和維護(hù)老百姓利益很好的統(tǒng)一起來，對市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化進(jìn)程起到積極的推動(dòng)作用。本項(xiàng)目農(nóng)民安置房項(xiàng)目的建設(shè)需求主要體現(xiàn)在如下幾方面：1、城市化建設(shè)的需要。經(jīng)過多年規(guī)劃建設(shè)，從一個(gè)貧困的小縣城鎮(zhèn)發(fā)展到現(xiàn)在初具規(guī)模的中等城市，但目前的城市化水平仍然比較低。按城市總體規(guī)劃，市城鎮(zhèn)化水平要達(dá)到甚至超過廣東省城市化平均水平，市必需加快推進(jìn)城市化建設(shè)的步伐。房屋拆遷舊區(qū)改造是城市發(fā)展中必不可少的重要環(huán)節(jié)，有效利用土地資源，滿足城市建設(shè)用地的需求，通過拆遷工作，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，改善居民的住房條件，并對原有土地進(jìn)行再開發(fā)，從而提高土地的利用價(jià)值，優(yōu)化土地資源的配置，使城市的整體功能得到改善和提高，這是城市化建設(shè)的關(guān)鍵措施之一。本項(xiàng)目的建設(shè)正是市推進(jìn)城市化建設(shè)的需要。2、促進(jìn)城市化進(jìn)程和諧健康發(fā)展的需要。從加快城市建設(shè)的要求來看，城市建設(shè)能否順利推進(jìn)，一個(gè)重要前提就是拆遷工作能否有序?qū)嵤?，而拆遷工作的有序?qū)嵤?，又取決于安置房的建設(shè)力度。從這個(gè)意義上講，城中村改造拆遷安置的建設(shè)是城市建設(shè)的“前道工序”。從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的要求看，如果城中村改造拆遷安置的建設(shè)不能盡快滿足群眾的需求，就有可能引發(fā)群眾的不滿情緒，導(dǎo)致矛盾的蔓延和激化，進(jìn)而影響社會(huì)穩(wěn)定。市在原區(qū)域功能的轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)的升級、城中村的改造過程中進(jìn)行了大量的征地拆遷工作，安置拆遷失地農(nóng)民的問題能否得到妥善解決，是市城市建設(shè)是否能順利推進(jìn)的重要前提。只有將拆遷農(nóng)民利益和建設(shè)城市兩者很好統(tǒng)一起來，抓好農(nóng)民安置的建設(shè)，才能使城市化的進(jìn)程得以和諧健康得發(fā)展。3、地區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要。市清城區(qū)中的城中村，普遍存在規(guī)劃較不合理，土地利用率低等特點(diǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)占用的增加，該地區(qū)耕地逐步減少和人口漸增，使當(dāng)?shù)厝丝诤屯恋啬嫦虬l(fā)展的形勢日趨嚴(yán)峻。人多地少的矛盾直接制約著人民生活水平的提高和本地經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。通過改建清城區(qū)的城中村，建設(shè)農(nóng)民安置房，采用科學(xué)的整體規(guī)劃，設(shè)計(jì)利用率較高的戶型結(jié)構(gòu)，使留用地得到了合理利用，改善了城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)，提高了清城區(qū)的土地利用率，為該地區(qū)未來的可持續(xù)發(fā)展提供更大的空間。4、改善了拆遷農(nóng)民生活水平的需要。本城中村改造拆遷安置項(xiàng)目的建設(shè)是基于以人為本的理念對該地區(qū)的改造建設(shè)做了科學(xué)的整體規(guī)劃，通過路、水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套的建設(shè)，改善了該地區(qū)公共設(shè)施和配套設(shè)施等硬環(huán)境，為新一輪區(qū)域性發(fā)展打下基礎(chǔ)；由于完善了路網(wǎng)，聚集了人氣，增強(qiáng)了該地區(qū)的發(fā)展后勁；依托拆遷構(gòu)筑了農(nóng)民自身的發(fā)展平臺(tái)，改變了過去居住環(huán)境差、路不暢、人氣少的格局，形成了大開放、大發(fā)展的氛圍，發(fā)展成果惠及了廣大群眾，使支持拆遷變成了多數(shù)群眾的自覺行動(dòng)。綜上所述，本項(xiàng)目的安置建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目的建設(shè)符合市的城市發(fā)展定位，符合廣東省、市關(guān)于農(nóng)民拆遷安置的相關(guān)要求，符合市拆遷農(nóng)民的切身利益，該項(xiàng)目的實(shí)施將為市清城區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。1.3房地產(chǎn)市場需求分析1.3.1市總體城市發(fā)展規(guī)劃2006-2010年的規(guī)劃方案原則確定了市中心城區(qū)“珠江三角洲后花園，以輕加工工業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的濱江山水園林城市”的城市性質(zhì)定位和“兩軸三組團(tuán)結(jié)構(gòu)”的空間結(jié)構(gòu)。城市空間結(jié)構(gòu)總體發(fā)展方向是“東進(jìn)南拓”。借助區(qū)位優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)布局集中在城市南部，形成“倚山興業(yè)、濱水安居”的空間布局模式。規(guī)劃結(jié)合市山、水、城相依的特點(diǎn)，以四水（北江、濱江、大燕河、筆架河）為現(xiàn)狀依托，通過人工湖的開挖，使“山、水、城”相親、相融。構(gòu)建環(huán)城水系、環(huán)城領(lǐng)帶，建設(shè)“大運(yùn)動(dòng)生態(tài)環(huán)”，使城市朝健康城市的目標(biāo)發(fā)展。規(guī)劃將自然山體、水體引入城市空間，突出城市特色，規(guī)劃形成“兩軸三心三組團(tuán)”結(jié)構(gòu)，兩軸包括“一主一次”兩條城市發(fā)展軸：城市發(fā)展主軸為廣清大道，城市發(fā)展次軸是北江；三心包括一個(gè)城市主中心，兩個(gè)城市副中心；三組團(tuán)分別為：江北組團(tuán)（城市商業(yè)服務(wù)、生活居住、職業(yè)教育等職能為主）、中心組團(tuán)（城市行政、文化、體育等職能為主）、龍?zhí)两M團(tuán)（城市工業(yè)發(fā)展區(qū)）。1.3.2房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相比珠三角地區(qū)的起步較晚。2000年以來，市政府采取了一系列措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括：采取優(yōu)惠政策，引導(dǎo)民間資本投入房地產(chǎn)業(yè)；取消貨幣分房政策；逐步限制市區(qū)自建房的審批；促進(jìn)金融對房地產(chǎn)的支持；以上措施的逐步落實(shí)，使得的房地產(chǎn)市場逐步形成，并持續(xù)健康的發(fā)展。主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年上身2001年以來，市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年穩(wěn)步上升，特別是2005年，投資額大幅度上升，同比增長68%。2、空置面積2003年以后逐年下降市商品房空置面積2003年以前呈逐年上升的趨勢,在2003年達(dá)到最高峰44.25萬平方米，2003年以后則穩(wěn)步下降。說明2003年以后房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，銷售面積超過竣工面積，供不應(yīng)求。近兩年房地產(chǎn)銷售情況：年是房地產(chǎn)市場瘋狂的一年，也不例外，在輿論和宏觀環(huán)境的影響下，投資性需求和被激發(fā)的剛性需求集中釋放，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)爆發(fā)性增長，但進(jìn)入2008年，房地產(chǎn)銷售量有所下降。商品房竣工對比上年增住宅銷售對比上年面積 長 面積 增長2007 429萬 20.5% 130萬 20.9年

㎡

㎡

%2008

718萬㎡

67.3%

230.2萬

76.8%年

㎡2009年前幾個(gè)月，樓市紅紅火火，看房客一波接一波，旺盛的需求讓“小陽春”順利過渡“火熱盛夏”。來自市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年前四月市區(qū)的商品房交易呈現(xiàn)出量價(jià)齊升的態(tài)勢：其中一月份是797套，二月份869套，三月份是1533套，四月份是1467套，五月份前半月銷售量是500套，同比環(huán)比都有較大幅度提升。同時(shí)市固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢，今年前4各月，投資額為1252538萬元，同比增長21%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資為144046萬元，市商品房屋竣工面積36.81萬平方米，同比降31.1%；商品房銷售總面積61.77萬平米，同比升90.8%；商品房屋銷售額為177756萬元，同比升77.9%；其中住宅房屋竣工面積為33.93萬平方米，同比降26.1%；住宅房屋銷售面積58.76萬平方米，同比升103.9%；住宅銷售額為163556萬元，同比升94.9%。房地產(chǎn)銷售形勢良好，一方面是因?yàn)?7年的房地產(chǎn)牛市使得房價(jià)虛高、供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求，在金融危機(jī)影響下，年?duì)顩r及消費(fèi)力下降，市民均處于觀望或無力消費(fèi)的狀態(tài)下，整整一年的積累使得09年的購房剛性需求量回增，因此存在大量的潛在消費(fèi)者。另一方面是中國的房地產(chǎn)市場還未達(dá)到市場化，依然是政策樓市，在08年底及09年初的大量國家政策推動(dòng)下（包括擴(kuò)大內(nèi)需、房地產(chǎn)二套房政策、貸款優(yōu)惠等），購房者信心增大，再結(jié)合08年樓價(jià)下降，因此在09年初，購房者開始入樓市，同時(shí)發(fā)展商根據(jù)樓市變動(dòng)而提升房價(jià)造勢，在多方面因素同時(shí)影響下，擠壓已久的剛性需求迅速釋放。工業(yè)化中期的戰(zhàn)略任務(wù)完成在望，公務(wù)員和職工收入達(dá)到或接近全省中等水平。每年進(jìn)入這里的新增就業(yè)人數(shù)、流動(dòng)人口數(shù)量越來越多。也是人們特別是珠三角人士投資、創(chuàng)業(yè)的主選城市之一，因此無論剛性需求、改善性需求和投資性需求都將大幅提升，所以房地產(chǎn)奇景依然看好。商品房供應(yīng)區(qū)域分析1、新城板塊：板塊位于城市新規(guī)劃的核心范圍內(nèi)：是目前發(fā)展較為完備的區(qū)域，政府機(jī)關(guān)、商業(yè)購物場所、交通相當(dāng)完備，房地產(chǎn)項(xiàng)目分布主要以人民路為界，按南北劃分，該區(qū)域樓盤的品質(zhì)較高，小區(qū)規(guī)模以及配套都較為完善。同時(shí)隨著市政規(guī)劃的利好對新城的傾斜，該區(qū)域的競爭態(tài)勢將會(huì)進(jìn)一步加劇。位于此板塊的有廣信花園、鳳城世家、巴黎春天、凱旋花園、恒福國際公館等。