梓潼項(xiàng)目定位報(bào)告課件

梓潼項(xiàng)目開發(fā)策略及產(chǎn)品定位梓潼項(xiàng)目

開發(fā)策略思考

項(xiàng)目建筑規(guī)劃定位

項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)定位目錄開發(fā)策略思考項(xiàng)目建筑規(guī)劃定位項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)定位目錄開發(fā)策略思考開發(fā)策略思考關(guān)于本案開發(fā)策略思考：在目前的梓潼房地產(chǎn)市場(chǎng)上什么樣的發(fā)展策略是真正符合市場(chǎng)所需，并能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目真正的價(jià)值？

關(guān)于本案開發(fā)策略思考：梓潼是個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)落后但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又比較激烈的區(qū)域，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，客戶的購(gòu)買力不斷提升，客戶對(duì)居住的舒適性、建筑和景觀的品質(zhì)、甚至小區(qū)的檔次和形象的要求越來越高。目前市場(chǎng)的產(chǎn)品已經(jīng)不能滿足部分中高端客戶的需求。

本地塊地處新區(qū)核心位置，毗鄰政府辦公區(qū)和學(xué)校，直臨九曲山旅游勝地必經(jīng)之路，區(qū)位較好，交通便捷。但周邊配套不成熟，居住氛圍尚未形成，距老城區(qū)有一定距離。

地塊容積率為僅為1.2，且為不規(guī)則臺(tái)地，有打造高端項(xiàng)目的先決條件。

綜合以上分析，我們認(rèn)為：本案的制勝關(guān)鍵點(diǎn)是產(chǎn)品，且是市場(chǎng)差異化的產(chǎn)品，高端品質(zhì)的產(chǎn)品，因此：本案的開發(fā)策略：產(chǎn)品為王梓潼是個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)落后但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又比較激烈產(chǎn)品形態(tài)需與未來市場(chǎng)需求對(duì)接度高。具有差異化的形象和品質(zhì)打造的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。達(dá)成相對(duì)利潤(rùn)價(jià)值最大化?！爱a(chǎn)品為王”的全案開發(fā)策略未來需求：仍是以常規(guī)居家產(chǎn)品自住需求為主。未來市場(chǎng)：多層、高層電梯主力供給，洋房產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大。市場(chǎng)表現(xiàn)：花園洋房的產(chǎn)品價(jià)值較高。全案開發(fā)主題：西班牙墅質(zhì)洋房城市公館產(chǎn)品形態(tài)需與未來市場(chǎng)需求對(duì)接度高。具有差異化的形象和品質(zhì)打造開發(fā)主題：西班牙風(fēng)格墅質(zhì)洋房城市公館概念詮釋——我們以西班牙風(fēng)格來體現(xiàn)社區(qū)的尊崇，以墅質(zhì)產(chǎn)品來強(qiáng)化社區(qū)的高尚品質(zhì)，以優(yōu)質(zhì)自然景觀來純粹社區(qū)生活品味，以公館來表達(dá)社區(qū)的生活境界，我們認(rèn)為，本案社區(qū)主題定位應(yīng)以產(chǎn)品的包容性，景觀的可延展性、建筑的藝術(shù)性為表達(dá)重點(diǎn)。西班牙風(fēng)格：點(diǎn)明項(xiàng)目的建筑風(fēng)格，和市場(chǎng)其他產(chǎn)品形成區(qū)隔，并彰顯項(xiàng)目高端形象和尊崇品質(zhì)。墅質(zhì)洋房：本案欲通過中低層的產(chǎn)品形態(tài)和高綠化率的景觀園林打造出別墅的社區(qū)感受，以“墅質(zhì)社區(qū)”說明了雖非純別墅定位，但通過產(chǎn)品、景觀等打造，創(chuàng)造出“不是別墅卻勝似別墅”的高品質(zhì)、中高端定位的項(xiàng)目形象。城市公館：公館，是傳統(tǒng)印象中高檔次的住宅，具有有內(nèi)涵、氣質(zhì)、高雅，崇尚文化、品位生活的文化內(nèi)涵。在本案中，城市公館意指項(xiàng)目是具有品質(zhì)的高尚生活社區(qū)，達(dá)到彰顯居家品質(zhì)，樹立市場(chǎng)差異的個(gè)性亮點(diǎn)。開發(fā)主題：西班牙風(fēng)格墅質(zhì)洋房城市公館概念詮釋——開發(fā)主題概念表達(dá)——面對(duì)越來越細(xì)分發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成房地產(chǎn)構(gòu)成和差異性的主要元素和核心價(jià)值是：產(chǎn)品、戶型、景觀和建筑。它們成為繼區(qū)位、價(jià)格之后影響市場(chǎng)購(gòu)買決策的重要因素，同時(shí)也是與競(jìng)品樓盤形成差異性的主要變量。

在本案中，根據(jù)細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)特征和目標(biāo)客群心理需求，我們認(rèn)為，產(chǎn)品形態(tài)、建筑和景觀將是形成本案主要差異化內(nèi)涵和競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在，以此我司將重點(diǎn)從這三個(gè)方面對(duì)開發(fā)主題進(jìn)行具體而真實(shí)的演繹和表達(dá)，以此指導(dǎo)全案產(chǎn)品定位。開發(fā)主題概念表達(dá)——產(chǎn)品形態(tài)表達(dá)——本案開發(fā)主題為墅質(zhì)洋房社區(qū)，在產(chǎn)品形態(tài)上，從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看，花園洋房是符合本案達(dá)成較好開發(fā)的主要產(chǎn)品形態(tài)，同時(shí)結(jié)合未來板塊的城市化進(jìn)程和項(xiàng)目最大化土地開發(fā)價(jià)值的考慮，7層電梯洋房和5層退臺(tái)式花園洋房將成為本案取得后期產(chǎn)品盈利，實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值最大化的主要產(chǎn)品。目前對(duì)低密度偏高端產(chǎn)品市場(chǎng)的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)是：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排和疊拼產(chǎn)品。相對(duì)于本案的規(guī)模和城市化的板塊屬性，與獨(dú)棟、雙拼這類追求深度居家的豪宅產(chǎn)品難以匹配。我們選取在別墅產(chǎn)品中的中間品質(zhì)段位的聯(lián)排產(chǎn)品作為我們墅質(zhì)社區(qū)的載體體現(xiàn)和全案品質(zhì)形象的奠定者，與花園洋房和電梯洋房一起共同構(gòu)成本案的產(chǎn)品體系。本案產(chǎn)品形態(tài)體系構(gòu)成：墅質(zhì)洋房社區(qū)，聯(lián)排別墅、花園洋房、電梯洋房。產(chǎn)品形態(tài)表達(dá)——詮釋墅質(zhì)洋房：是普通洋房類產(chǎn)品的更新升級(jí)換代，無論在戶型創(chuàng)新、居住舒適度、品質(zhì)感等各方面均全面超越普通洋房類產(chǎn)品，本案在目前的市場(chǎng)情況下，有針對(duì)性的推出墅質(zhì)洋房，將為本案在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得先機(jī)，同時(shí)更高品質(zhì)的產(chǎn)品，將有效帶動(dòng)本案的整體檔次及形象?；▓@社區(qū)：直接表明了本案景觀打造的特點(diǎn)——高品質(zhì)的生態(tài)、健康社區(qū)，置身社區(qū)猶如走入一個(gè)小橋流水、蝶舞鶯飛、鮮花爛漫的花園。目前梓潼城區(qū)樓盤在景觀打造方面均較為單薄，本案在景觀打造上將打破現(xiàn)狀，使景觀無論在品質(zhì)、細(xì)節(jié)等方面均達(dá)到一個(gè)新的高度。墅質(zhì)洋房花園社區(qū)，準(zhǔn)確的體現(xiàn)了本案的開發(fā)主題，清晰地說明了本案的產(chǎn)品價(jià)值，完整的詮釋了本案在產(chǎn)品形態(tài)上差異化競(jìng)爭(zhēng)的具體體現(xiàn)。產(chǎn)品價(jià)值定位：墅質(zhì)洋房花園社區(qū)詮釋花園社區(qū)：直接表明了本案景觀打造的特點(diǎn)——高品質(zhì)的生態(tài)、詮釋：現(xiàn)代都市：突出了本案較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)了本案的都市屬性，表達(dá)了本案在生活、交通、居住的便捷性。生態(tài)：契合本案產(chǎn)品特征和梓潼城市個(gè)性，參天的大樹、潺潺的流水，花園式景觀的打造，為業(yè)主提供了一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，宜居程度高的生態(tài)住所。高檔社區(qū)：說明了項(xiàng)目的整體檔次，在高檔次的條件下，為業(yè)主提供更高品質(zhì)、更優(yōu)環(huán)境、更健康的生活。功能定位：現(xiàn)代都市生態(tài)高檔社區(qū)詮釋：功能定位：現(xiàn)代都市生態(tài)高檔社區(qū)形象定位：奢享尊崇人生品味墅質(zhì)生活形象推廣語：生活，就是居住在別人的羨慕里形象定位：奢享尊崇人生品味墅質(zhì)生活形象推廣語：生活項(xiàng)目建筑規(guī)劃定位項(xiàng)目建筑規(guī)劃定位一、產(chǎn)品形態(tài)定位1、建筑概念表達(dá)西班牙風(fēng)格將著重體現(xiàn)現(xiàn)代人的空間居住理念，猶如一種藝術(shù)，粹取文化，留其風(fēng)韻，大尺度的前庭后院，注滿陽光的天井、有天有地的閑怡生活，將古樸現(xiàn)代的氣韻與時(shí)尚高雅的浪漫相結(jié)合，以自然純樸的色彩為原色調(diào)、以簡(jiǎn)潔粗放的線條勾勒立面、精致細(xì)膩的表現(xiàn)手法處理細(xì)部，完美的詮釋出建筑風(fēng)格的精神內(nèi)核，建筑成為風(fēng)景中的風(fēng)景，人在家中，亦在景中。一、產(chǎn)品形態(tài)定位西班牙風(fēng)格將著重體現(xiàn)現(xiàn)代人的空間居住理念，猶2、建筑意境描述聯(lián)排別墅別致的屋頂、高雅的落地大窗、防銹鍛鐵小窗以及露臺(tái)上弧形欄桿等組成簡(jiǎn)潔、明快的動(dòng)感立面完美的詮釋了西班牙風(fēng)格，庭院藝術(shù)鑄就貴族氣質(zhì)，造就高品質(zhì)的靈性建筑，前庭后院大尺度開闔空間，看孩子嬉戲于前，品茗于夕陽余暉之下，三層私享空間動(dòng)靜結(jié)合，天青云淡，奢享人生。激情過后，慢慢沉淀，感悟人生之美?；▓@洋房清晨，寬闊的大落地窗，讓陽光將房間一點(diǎn)點(diǎn)填滿，推窗見綠，弧形的陽臺(tái)把陽光和美景都融進(jìn)客廳，轉(zhuǎn)角凸窗是室外美景又一個(gè)精致的窗口，和諧的整體設(shè)計(jì)，合理的面積區(qū)間盡顯品味，收藏風(fēng)景，感受創(chuàng)造生活的樂趣。多層電梯洋房低處，覽庭院深深，秀水漣漣的園中美景。高處，望盛世繁華，耀眼奪目的城市闊步。從人本空間哲學(xué)出發(fā)，全面解讀人們居住習(xí)慣，精心設(shè)計(jì)的經(jīng)典戶型，高人一籌，戶型實(shí)用合理，動(dòng)靜分離，干濕分離，廳室配比得體，立體生活層面，多變靈動(dòng)空間，盡顯時(shí)尚與個(gè)性。2、建筑意境描述3、本案住宅產(chǎn)品體系產(chǎn)品形態(tài)小聯(lián)排多層電梯洋房5+1墅質(zhì)洋房產(chǎn)品功能輔助產(chǎn)品-托市品質(zhì)奠定，確立市場(chǎng)形象主力產(chǎn)品-創(chuàng)新鞏固全案品質(zhì)，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高開發(fā)利潤(rùn)。主力產(chǎn)品-價(jià)值最大化對(duì)接市場(chǎng)，提高容積率，達(dá)到開發(fā)價(jià)值最大化3、本案住宅產(chǎn)品體系產(chǎn)品形態(tài)小聯(lián)排多層電梯洋房5+1墅質(zhì)洋房小聯(lián)排擯棄主流聯(lián)排別墅產(chǎn)品大而不當(dāng)、戶型缺陷、奢華不實(shí)用等弱點(diǎn)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以時(shí)尚、舒適、實(shí)用為前提，滿足必要居住條件和舒適居住要求，拒絕低檔也拒絕奢華。1、產(chǎn)品特征多種形式的拼接方式，豐富的空間層次。3F，帶半地下室。有天有地，前庭后院，較強(qiáng)的私密性和較高的品質(zhì)。2、建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)擯棄主流別墅產(chǎn)品大而不當(dāng)、戶型缺陷、奢華不實(shí)用弱點(diǎn)。高度關(guān)注目標(biāo)群體的居住心理體驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)不動(dòng)聲色的浪漫、溫馨而具有格調(diào)的家庭生活。產(chǎn)品設(shè)計(jì)以時(shí)尚、舒適、實(shí)用為前提，功能間設(shè)置要更多考慮居家需求。空間形式豐富，“灰空間”合理創(chuàng)新。適當(dāng)?shù)拿娣e和總價(jià)控制。3、對(duì)應(yīng)目標(biāo)客群特征高端自住客戶。屋頂花園前庭后院小聯(lián)排擯棄主流聯(lián)排別墅產(chǎn)品大而不當(dāng)、戶型缺陷、奢華不實(shí)用等弱通過將建筑單體集約化的布局設(shè)計(jì)，變低層高密度為相對(duì)高層低密度，留出了更多的綠地營(yíng)造組團(tuán)環(huán)境體系以及配套設(shè)施體系，同時(shí)通過對(duì)建筑首層私家院落、戶戶都有的大露臺(tái)以及“灰空間”的創(chuàng)新處理，提高了單戶產(chǎn)品的私家環(huán)境附加值，實(shí)現(xiàn)其產(chǎn)品的價(jià)值。1、產(chǎn)品特征創(chuàng)新花園洋房，立體式花園環(huán)境打造。錯(cuò)落組合或以圍合布局形式。錯(cuò)落富含韻律的建筑輪廓線打造。中容，高綠化率，別墅居家品質(zhì)。2、建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)平、躍層結(jié)合設(shè)計(jì)。首層平層，私家院落、前后大花園。二層開始退臺(tái)，形成洋房質(zhì)感。

四躍五，頂層贈(zèng)送大面積露臺(tái)花園?？臻g形式豐富，“灰空間”合理創(chuàng)新。適當(dāng)?shù)拿娣e和總價(jià)控制。3、對(duì)應(yīng)目標(biāo)客群特征中高端自住客群。5+1墅質(zhì)洋房通過將建筑單體集約化的布局設(shè)計(jì)，變低層高密度為相對(duì)高層低密度6+1電梯洋房它是普通多層產(chǎn)品的一種升級(jí)優(yōu)化，在產(chǎn)品形態(tài)上是多層建筑，1梯4戶，單元入戶。但它同時(shí)具有部分花園洋房產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)：較好的景觀性，戶戶擁有大面積花園，內(nèi)部空間形式多樣，平、躍處理靈活，并且部分退臺(tái)設(shè)計(jì)。使得建筑外觀更接近花園洋房，因而整體品質(zhì)高于普通多層類產(chǎn)品。1、產(chǎn)品特征面積及總價(jià)的合理控制，強(qiáng)調(diào)過渡成熟居家功能。產(chǎn)品形態(tài)靈動(dòng)，錯(cuò)落組合布局。2、建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)多為平層設(shè)計(jì)，頂樓躍層設(shè)計(jì)，贈(zèng)送露臺(tái)花園。首層與二層私家院落、前庭或后院。戶戶擁有大面積露臺(tái)花園，并配置電梯。中間層數(shù)通過露臺(tái)等空間面積贈(zèng)送，增加產(chǎn)品舒適度和附加值通過對(duì)建筑局部?jī)?yōu)化和創(chuàng)新，使之突破目前梓潼常見多層產(chǎn)品呆板單一的建筑設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品舒適度和產(chǎn)品附加值，以取得相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并提高了各戶型的得房率。6+1電梯洋房它是普通多層產(chǎn)品的一種升級(jí)優(yōu)化，在產(chǎn)品形態(tài)上是二、戶型定位小聯(lián)排別墅市場(chǎng)供給/銷售

從目前市場(chǎng)供給情況來看，市場(chǎng)無別墅類型的產(chǎn)品供給，大面積的別墅產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較大，控制別墅產(chǎn)品的戶型可有力的降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品功能作用為全案托市產(chǎn)品，奠定全案整體品質(zhì)形象?？紤]到市場(chǎng)空白，有一定風(fēng)險(xiǎn)，在不影響居家品質(zhì)的前提下，本案通過合理、舒適的面積設(shè)置，保證其居家舒適度，滿足中高端客群需求，迎合當(dāng)前市場(chǎng)高端客戶需求?？腿盒枨竽繕?biāo)客群在戶型面積需求上不是一味求大，應(yīng)注重功能間的合理實(shí)用，考慮到舒適居家的需要，戶型面積應(yīng)控制在180㎡以內(nèi)，有較好的總價(jià)控制，并較為看重花園、入戶方式、贈(zèng)送面積、戶型設(shè)置等品質(zhì)打造上。戶型設(shè)置:根據(jù)上述判斷分析，本案小聯(lián)排產(chǎn)品的戶型面積設(shè)置在150-180㎡左右。以成熟舒適居家戶型為主，通過面積贈(zèng)送，實(shí)得使用面積約在200-250㎡左右。二、戶型定位市場(chǎng)供給/銷售戶型設(shè)置:根據(jù)上述判斷分析，市場(chǎng)供給/銷售

從目前市場(chǎng)供給情況來看，市場(chǎng)多為普通多層產(chǎn)品，無高品質(zhì)洋房類產(chǎn)品。產(chǎn)品功能作用擔(dān)負(fù)著鞏固全案品質(zhì)，為后期產(chǎn)品奠定基礎(chǔ)，提升價(jià)格。故在戶型面積設(shè)置上需考慮舒適型居家需求。通過一定的面積贈(zèng)送、灰空間處理等手段，提高產(chǎn)品附加值和產(chǎn)品品質(zhì)，以取得相對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，完成對(duì)區(qū)域主流置業(yè)客群的戰(zhàn)略突圍?？腿盒枨竽繕?biāo)客群在戶型面積需求上主要以舒適性居家為主，注重功能間的實(shí)用性與景觀性的兼顧，考慮到合理常規(guī)居家的需要，戶型面積應(yīng)控制在80-130㎡左右，有較好的總價(jià)控制，并較為看重贈(zèng)送面積、灰空間等方面的打造上。戶型設(shè)置建議:根據(jù)上述判斷分析，本案5+1墅質(zhì)洋房產(chǎn)品的戶型面積設(shè)置在78-138㎡左右。以舒適居家戶型為主。墅質(zhì)洋房市場(chǎng)供給/銷售戶型設(shè)置建議:根據(jù)上述判斷分析，本案5+1多層電梯洋房市場(chǎng)供給/銷售

從目前市場(chǎng)供給情況來看，常規(guī)多層類產(chǎn)品的戶型面積設(shè)計(jì)基本在70-150㎡左右，主力戶型面積在70-120㎡左右。而從銷售情況來看，80-110㎡左右的主力居家套二和可變套三戶型，戶型面積控制較好，產(chǎn)品附加值高，相應(yīng)銷售速率較快。產(chǎn)品功能作用擔(dān)負(fù)著對(duì)接市場(chǎng)、吸引城區(qū)主流中偏高端客群的功能，故在戶型面積設(shè)置上需考慮當(dāng)前市場(chǎng)主力需求。并考慮到多層產(chǎn)品為梓潼主力供給產(chǎn)品，市場(chǎng)面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)，因此在合理居家尺度的前提下，本案通過大面積的實(shí)用空間贈(zèng)送、增設(shè)電梯等手段，提高產(chǎn)品附加值，以達(dá)成較好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值。客群需求目標(biāo)客群在戶型面積需求上主要以常規(guī)居家為主，注重功能間的實(shí)際實(shí)用性，考慮到合理常規(guī)居家的需要，戶型面積應(yīng)控制在70-120㎡左右，有較好的產(chǎn)品附加值和較好的總價(jià)控制，并較為看重贈(zèng)送面積方面的打造上。戶型設(shè)置建議:根據(jù)上述判斷分析，并考慮到此類戶型需與5+1墅質(zhì)洋房形成互補(bǔ)，拉伸客戶面，本案6+1電梯洋房產(chǎn)品的戶型面積面積控制在70-120㎡之間。以常規(guī)居家套三為主。多層電梯洋房市場(chǎng)供給/銷售戶型設(shè)置建議:根據(jù)上述判斷分析戶型體量配比建議產(chǎn)品形態(tài)套型面積（㎡）體量配比戶型配比聯(lián)排別墅4室2廳3衛(wèi)150--1605%50%5室2廳3衛(wèi)170--18050%5+1墅質(zhì)洋房3室2廳2衛(wèi)110--13030%70%3室2廳1衛(wèi)10020%2室2廳1衛(wèi)80-9010%6+1電梯洋房：3室2廳2衛(wèi)100--11065%50%3室2廳1衛(wèi)90-10030%2室2廳1衛(wèi)70-8020%戶型體量配比建議產(chǎn)品形態(tài)套型面積（㎡）體量配比戶型配比聯(lián)排別二、總平規(guī)劃定位（一）、規(guī)劃布局原則1、高端產(chǎn)品景觀占有最大化原則本案地塊為不規(guī)則臺(tái)地，有效利用地塊高差，合理布局各檔次產(chǎn)品，是項(xiàng)目合理布局考慮的主要因素之一。本案的高端產(chǎn)品，對(duì)于景觀資源有極高的要求，故在規(guī)劃布局時(shí)，應(yīng)充分考慮其景觀、環(huán)境、高差等因素，促進(jìn)高端產(chǎn)品的銷售。2、各檔次產(chǎn)品形態(tài)有效分隔原則本案的產(chǎn)品線梯度較寬，從多層電梯產(chǎn)品到對(duì)生活舒適度、私密性等要求極高的別墅均有涉及。而這些產(chǎn)品所針對(duì)的客群在生活方式、社交需求等方面有較大的差異。如果單純的不作分隔，對(duì)兩者的未來居住有相當(dāng)大的制約，加大了銷售的抗性。本案應(yīng)針對(duì)不同產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行合理分區(qū)，通過景觀屏蔽、道路區(qū)隔、出入口設(shè)置等手段，明確彼此分區(qū)，消除彼此生活方式不同帶來的相互影響，二、總平規(guī)劃定位（一）、規(guī)劃布局原則3、組團(tuán)布局原則通過對(duì)主景觀軸的打造，和地塊自然高差的分割，將地塊規(guī)劃為三個(gè)組團(tuán)，使其營(yíng)造出較大的中庭景觀施展面，實(shí)現(xiàn)資源和景觀最有效的利用。4、按照產(chǎn)品檔次梯度布局原則在組團(tuán)分隔的基礎(chǔ)上，考慮按照不同產(chǎn)品形態(tài)在檔次上的差異，由高到低順次分布。這種布局模式一方面能通過相鄰建筑形態(tài)較為接近的客群層次有效完成產(chǎn)品形態(tài)的過渡，另一方面便于各類產(chǎn)品相關(guān)配套的設(shè)置。5、景觀多重功能設(shè)置原則本案的景觀打造將成為項(xiàng)目的核心手段之一，如果只有單純的觀景功能無疑是浪費(fèi)了這一資源。在規(guī)劃布局方面，景觀可以作為產(chǎn)品形態(tài)隔離帶的形式出現(xiàn)，在滿足基礎(chǔ)景觀觀景需求的基礎(chǔ)上考慮有效分隔建筑形態(tài)的作用。3、組團(tuán)布局原則（一）、規(guī)劃布局建議一組團(tuán)二組團(tuán)三組團(tuán)組團(tuán)式布局按照地塊高差和景觀軸打造，初步劃分為三個(gè)組團(tuán)，其中：一組團(tuán)為排列式布局二、三組團(tuán)為圍合式布局（一）、規(guī)劃布局建議一組團(tuán)二組團(tuán)三組團(tuán)組團(tuán)式布局各類產(chǎn)品形態(tài)布局：按照空間和景觀利用最大化原則，將三類產(chǎn)品分別區(qū)隔布局，一組團(tuán)和二、三組團(tuán)外圍布局多層電梯產(chǎn)品；二、三組團(tuán)兩側(cè)布局5+1墅質(zhì)洋房產(chǎn)品；二、三組團(tuán)中間布局小聯(lián)排別墅產(chǎn)品；各類產(chǎn)品形態(tài)布局：三、建筑風(fēng)格定位鑒于梓潼市場(chǎng)多為現(xiàn)代風(fēng)格建筑，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，且不能體現(xiàn)建筑品質(zhì)和檔次，同時(shí)結(jié)合本案住宅產(chǎn)品形態(tài)、資源條件，建議本案住宅部分的整體建筑風(fēng)格為：風(fēng)格類型：西班牙建筑風(fēng)格。主要色調(diào)：以米黃色、暗紅色和棕褐色為主基調(diào)。建筑材質(zhì)：以涂料、鐵藝、陶瓦、文化石等材質(zhì)為主。優(yōu)美、尊貴、富有質(zhì)感的西班牙風(fēng)格建筑風(fēng)格定位三、建筑風(fēng)格定位鑒于梓潼市場(chǎng)多為現(xiàn)代風(fēng)格建筑，西班牙風(fēng)格建筑特征關(guān)鍵詞一——造型優(yōu)美：白墻、紅瓦，層次鮮明起伏的屋面，讓大多的西班牙建筑擁有非常優(yōu)美的變化曲線。用紅陶筒瓦、以及鐵藝窗等建筑元素營(yíng)造出柔和、尊貴而又充滿質(zhì)感的生活氛圍。建筑風(fēng)格上，對(duì)文化石外墻、紅色坡屋頂、圓弧檐口等符號(hào)進(jìn)行抽象化利用，如從紅陶土筒瓦到手工抹灰墻，從弧型墻到一步陽臺(tái)，還有鐵藝、陶藝的小品等，都表達(dá)出西班牙建筑的典型風(fēng)格。關(guān)鍵詞二——手工打造西班牙建筑產(chǎn)品往往突顯其手工藝術(shù)特點(diǎn)。從門窗、鐵藝及外墻體施工工藝，到必不可少的紅陶土筒瓦、手工抹灰墻等，每一個(gè)細(xì)節(jié)都精雕細(xì)琢，且采用的建筑材料一般都會(huì)給人斑駁的、手工的、比較舊的感覺，但卻有非常親和的視覺感和良好的生態(tài)性（比如紅陶土筒瓦是通過泥土燒制而成，環(huán)保吸水，可以保持屋內(nèi)溫度）。整個(gè)建筑看上去充滿手工的質(zhì)感，建筑風(fēng)格淋漓盡致的展現(xiàn)出來。西班牙風(fēng)格建筑特征關(guān)鍵詞一——造型優(yōu)美：關(guān)鍵詞三——豐富空間西班牙建筑往往講究空間的合理規(guī)劃分配，且絕不會(huì)忽略建筑對(duì)人的情感與空間景觀的照顧。不僅僅只是在臥室、客廳等基本功能上，更在立體的空間搭配使用上追求盡善盡美，像露臺(tái)、花園、庭院、陽臺(tái)等部分一點(diǎn)也不含糊。整個(gè)建筑常常通過空間層次的轉(zhuǎn)變、丟棄了傳統(tǒng)立面的單一和呆板。其節(jié)奏、比例、尺度更符合現(xiàn)代人的審美要求。關(guān)鍵詞四——花園VS庭院西班牙洋房一般都擁有花園和庭院，豐富了家庭的生活與交流空間。入戶花園一般強(qiáng)調(diào)自然的景觀享受，而庭院則重在強(qiáng)調(diào)人們之間的情感交流氛圍。庭院內(nèi)適當(dāng)布置一些盆景園藝，再點(diǎn)綴一些特色小品，擺上原木的桌凳，一家人圍坐一桌，共享親情的溫馨和生活的自在悠然。相對(duì)來說，花園常會(huì)成為鄰里間的交流催化劑，而庭院則體現(xiàn)了家人交流空間的私密性特點(diǎn)，取舍之間可謂涇渭分明照亮別人,燃燒自己.關(guān)鍵詞三——豐富空間1、強(qiáng)調(diào)人本為先。以人本位思想為前提，追求居住的人本觀念，體現(xiàn)在從細(xì)節(jié)到全局、從概念到手法，均立足于本土客群的異國(guó)風(fēng)情文化情結(jié)和現(xiàn)代居家理念上。2、強(qiáng)調(diào)中西結(jié)合。以具有西方現(xiàn)代生活的流線空間來滿足居家舒適度，單體為具有異國(guó)生活情趣的私家院落，組團(tuán)為與私家院落處于對(duì)話狀態(tài)中的共有空間，社區(qū)為園林圍繞中的多重空間組合，二者組合成相輔相成的統(tǒng)一有機(jī)整體體。西班牙風(fēng)格在本案的演繹1、強(qiáng)調(diào)人本為先。2、強(qiáng)調(diào)中西結(jié)合。西班牙風(fēng)格在本案的演繹3、強(qiáng)調(diào)人、建筑、環(huán)境的互動(dòng)交融。合理運(yùn)用西班牙建筑符號(hào)和元素，整合園林風(fēng)景和地狀特征,將室內(nèi)外融為一體，營(yíng)造充足的空間、光線和結(jié)構(gòu)層次，通過細(xì)節(jié)展現(xiàn)對(duì)周邊環(huán)境內(nèi)在美的敏感。4、強(qiáng)調(diào)自然性和文化性。自然性：同時(shí)達(dá)成建筑對(duì)外界環(huán)境的隔絕與交融，并二者共存。文化性：使建筑產(chǎn)品和整個(gè)社區(qū)具有西班牙建筑的歷史性和現(xiàn)代生活的藝術(shù)性，同時(shí)滿足精神層面需求和真實(shí)居家需求，使本案得以可持續(xù)發(fā)展。3、強(qiáng)調(diào)人、建筑、環(huán)境的互動(dòng)交融。4、強(qiáng)調(diào)自然性和文化性。項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)定位項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)定位鑒于本項(xiàng)目的高端定位及項(xiàng)目西班牙建筑風(fēng)格，以及項(xiàng)目地塊不規(guī)則臺(tái)地現(xiàn)狀，針對(duì)梓潼市場(chǎng)多為無主題的景觀園林，或空有概念而打造不到位的現(xiàn)代或東南亞的景觀風(fēng)格，建議本案景觀打造風(fēng)格為：精致、唯美、富有風(fēng)情的地中海風(fēng)格景觀風(fēng)格定位鑒于本項(xiàng)目的高端定位及項(xiàng)目西班牙建筑風(fēng)格，以及地中海園林景觀特征地中海風(fēng)格的園林景觀設(shè)計(jì)對(duì)樹種選擇的要求不嚴(yán)，體現(xiàn)西班牙風(fēng)格特色的明顯要求主要體現(xiàn)在西班牙元素、公共空間的營(yíng)造上。陽光、水、色彩鮮艷的花卉、立體綠化、靈動(dòng)的曲線，一些綠色和人文的氣質(zhì)，還有鋪裝和裝飾，這些質(zhì)樸的質(zhì)感都是地中海園林的體現(xiàn)；開放式的草地、精修的喬灌，抑或是地上、墻上、木欄上處處可見的花草藤木組成的立體綠化，是地中海園林最大的特點(diǎn)。另外，水景也是地中海風(fēng)格園林非常注重的一個(gè)關(guān)鍵設(shè)計(jì)；地中海園林在規(guī)劃上多采用曲線，并多喜用色彩鮮艷的花卉。地中海園林景觀特征地中海風(fēng)格的園林景觀設(shè)計(jì)對(duì)樹種選擇的要求不地中海園林景觀設(shè)計(jì)思路空間布局注重小區(qū)的空間布局，分清主次景的成本投入，從居住的生活行為習(xí)慣考慮布局，避免不合理和不必要的景觀投入。材料選擇盡量就地取材，做到景觀材料、植物的本地化；選用市場(chǎng)上通行的材料規(guī)格進(jìn)