成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位

成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第1頁項目解析項目目標(biāo)項目關(guān)鍵問題整體發(fā)展戰(zhàn)略整體定位財務(wù)分析區(qū)域價值挖掘成功案例借鑒旅游價值挖掘市場機(jī)會挖掘2成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第2頁都江堰是成都2003~年總體規(guī)劃城鎮(zhèn)一體城市群中4個中等城市之一都江堰地處四川成都平原西北，以世界水利名珠都江堰而得名。1988年撤灌縣設(shè)市。概況大成都藍(lán)圖:1個特大城市：成城市主城區(qū)。4個中等城市：都江堰、邛崍、彭州、崇州。4個小城市，30個重點小城鎮(zhèn)及普通鄉(xiāng)鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展。大成都規(guī)劃城市定位都江堰被納入大成都發(fā)展體系之中，被譽(yù)為成都后花園，被定位為國際休閑度假旅游區(qū)。都江堰3成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第3頁伴隨都江堰被納入“大成都”體系交通網(wǎng)絡(luò)，城市之間時間、財務(wù)成本逐步降低，城市融合趨勢顯著交通現(xiàn)實狀況成灌高速20分鐘車程老成灌213國道40分鐘車程沙西線延伸段（待建）成青旅游快速通道30分鐘車程雙流機(jī)場青城山都江堰到雙流機(jī)場68公里，40分鐘車程成灌高速：三環(huán)路-青城大道，全長40公里，都江堰距成都沿成灌高速至成都三環(huán)大約47公里，一小時左右車程。老成灌213國道，55公里左右距離。成青快速路：三環(huán)路-光華--青城山風(fēng)景區(qū)，全長為42.1公里，雙向6車道，設(shè)計時速為80公里；（在建）沙西線都江堰延伸段（規(guī)劃）。規(guī)劃或在建路4成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第4頁都江堰是著名世界雙遺產(chǎn)城市，風(fēng)景旅游、度假勝地，國家歷史文化名城，擁有較高著名度和豐富旅游資源遺產(chǎn)一：都江堰水利工程是全世界至今為止，年代最久、唯一留存、以無壩引水為特征宏大水利工程。遺產(chǎn)二：青城山都江堰市西南15公里處，是中國著名道教名山和國家重點風(fēng)景名勝區(qū)，也是中國道教主要發(fā)祥地、天師道祖山祖庭，凝聚了中國道教文化精華。其它：二王廟、魚嘴、飛沙堰5成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第5頁項目即使依靠青城山-都江堰大旅游背景資源，不過卻游離于兩世界文化遺產(chǎn)景區(qū)之外項目區(qū)位地塊位于城市東北方向，行政區(qū)劃上屬于都江堰城區(qū)；二環(huán)路與蒲陽路交匯西南側(cè)。與各地域距離距都江堰景區(qū)2公里青城山景區(qū)15公里距離城市中心1.2公里距離虹口自然保護(hù)區(qū)、龍池國家公園25公里項目西北側(cè)約5公里為玉壘山公園；距離成都三環(huán)路47公里青城山景區(qū)本項目900畝都江堰景區(qū)龍池國家公園虹口自然保護(hù)區(qū)從成都到青城山三條干道成灌高速、沙西延長線、城青快速路皆繞過本項目。成都25K25K5K15K玉壘山公園2K6成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第6頁項目處于城市規(guī)劃中金鳳-蒲陽工業(yè)區(qū)，不是都江堰城市發(fā)展主要方向用地發(fā)展方向：重點往成都中心城方向向南部聚源新區(qū)發(fā)展，其次往東北部蒲陽方向發(fā)展。布局結(jié)構(gòu)形態(tài)：三山為依襯，岷江為軸心，其水為脈絡(luò)，田園為基底，七射五環(huán)干路為骨架，一主（主城區(qū)）五團(tuán)（紫坪鋪鎮(zhèn)、金鳳-蒲陽工業(yè)區(qū)、玉堂區(qū)、聚源新區(qū)、青城山鎮(zhèn)）成扇形組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。金鳳蒲陽主城區(qū)玉堂鎮(zhèn)紫坪鋪鎮(zhèn)聚源新區(qū)青城山鎮(zhèn)本項目主要發(fā)展方向次要發(fā)展方向7成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第7頁當(dāng)?shù)貕K距離城區(qū)較近，依靠城市配套資源，市政配套資源優(yōu)勢較為顯著玉壘中學(xué)高橋小學(xué)、光亞學(xué)校信用社本項目水電十局學(xué)校婦幼保健站中國銀行水電十局醫(yī)院麗都商場交行、農(nóng)行酒店8成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第8頁本項目西、北、南皆為城市規(guī)劃路，東臨城市主干道二環(huán)路，可通達(dá)性很好；但外部可利用資源較少河心島北面：水杉樹林，臨18米寬規(guī)劃路。南面：大片農(nóng)田和拆遷房，并臨15米寬規(guī)劃路。西面：水利發(fā)電站，且臨20米寬城市規(guī)劃路。東面：為城市二環(huán)路，城市主干道之一。本項目農(nóng)田拆遷房電站二環(huán)路水杉樹9成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第9頁地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目用地指標(biāo)地形：總占地約914畝，規(guī)劃用地基本呈矩形，東西寬約730米，南北長約900米。地貌：規(guī)劃用地平整，整體為西北高，東南低，平均坡度0.3%。規(guī)劃容積率0.6-1.1，總建面大于35萬平米建筑密度17.2%，綠地率50%，建筑限高21米一期占地：171376平米二期占地：45051平米三期占地：67043平米四期占地：112376平米五期占地：74298平米六期占地：85216平米10成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第10頁地塊內(nèi)部資源現(xiàn)實狀況市政配套公園占地160畝，包含在914畝之內(nèi)，市政府要求先期開發(fā)地塊內(nèi)部資源蒲陽河橫穿項目地，河水寬30米，不過都江堰城區(qū)河流眾多（5條），非稀缺資源地塊內(nèi)有一個河心島，占地74298平米左右，含有良好獨立性和標(biāo)志性。河心島蒲陽河三大資源：島公園水11成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第11頁項目屬性大規(guī)模900畝規(guī)模為當(dāng)前都江堰市區(qū)第一大盤優(yōu)勢資源島資源水資源市政公園區(qū)域?qū)傩苑莻鹘y(tǒng)旅游關(guān)鍵區(qū)域項目游離于兩世界文化遺產(chǎn)景區(qū)之外，雙遺產(chǎn)氣質(zhì)較弱非主要發(fā)展方向市政府南遷，城市向南發(fā)展，項目不在城市住宅未來主要發(fā)展方向上，遠(yuǎn)離新城中心城區(qū)附近市政配套資源很好位于雙遺產(chǎn)城市城區(qū)附近，非傳統(tǒng)旅游關(guān)鍵區(qū)域，偏離城市主要發(fā)展方向，含有一定優(yōu)勢資源大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目。項目屬性界定屬性界定解析12成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第12頁項目解析項目目標(biāo)項目關(guān)鍵問題整體發(fā)展戰(zhàn)略整體定位財務(wù)分析區(qū)域價值挖掘成功案例借鑒旅游價值挖掘市場機(jī)會挖掘13成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第13頁項目開發(fā)目標(biāo)與約束條件開發(fā)目標(biāo)約束條件實現(xiàn)項目利潤最大化160畝市政公園需要先建。土地價格按45萬/畝進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算。開啟區(qū)6萬平米已報建，不過詳細(xì)位置可調(diào)整。希望年銷售率到達(dá)50%。建筑限高21米。項目運作三年內(nèi)投資收益平衡企業(yè)背景國瑞是雙流縣地產(chǎn)界主流開發(fā)商，各階段開發(fā)項目都經(jīng)過創(chuàng)新等伎倆領(lǐng)導(dǎo)市場，所以該項目一樣被寄予厚望，所以要求項目必須含有創(chuàng)新型思緒14成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第14頁基于世聯(lián)經(jīng)驗，類似項目有以下特征類似項目風(fēng)險大，考慮風(fēng)險往往比直接考慮項目利潤更有利于問題處理價格和利潤實現(xiàn)需依靠區(qū)域、市場走勢、項目運作能力等，類似項目價值確定難度較大目標(biāo)了解一、躲避風(fēng)險、確保成功運作二、利潤最大化要基于可實現(xiàn)基礎(chǔ)上三、追求卓越，提升企業(yè)開發(fā)能力和品牌小市場大項目項目特征不鮮明目標(biāo)了解在合理躲避風(fēng)險和可實現(xiàn)基礎(chǔ)上追求利潤最大化項目特點限高對目標(biāo)影響限高影響容積率彈性限高對建筑設(shè)計影響大限高與國家政策相違反15成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第15頁項目解析項目目標(biāo)項目關(guān)鍵問題整體發(fā)展戰(zhàn)略整體定位財務(wù)分析區(qū)域價值挖掘成功案例借鑒旅游價值挖掘市場機(jī)會挖掘16成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第16頁依據(jù)對市場樓盤調(diào)查結(jié)果反饋，能夠看出都江堰和青城山樓盤客戶組成情況有很大差異都江堰市區(qū)客戶青城山景區(qū)客戶在對都江堰各個樓盤購置客戶調(diào)查中我們得出：購置都江堰市內(nèi)樓盤客戶主要有4類：都江堰本市，成都人，三洲人，部分省內(nèi)客戶和省外客戶。置業(yè)用途：都江堰當(dāng)?shù)厝藶榈谝痪铀?，成都人和三洲人作為第二居所用作度假、養(yǎng)老，而省外客戶主要是用來度假。在對青城山各個樓盤購置客戶調(diào)查中我們得出：購置青城山附近樓盤客戶主要有3類：第一類為成都人，第二類成都以外省內(nèi)人，第三類為全國客戶。置業(yè)用途：主要為度假、養(yǎng)老第二居所。目標(biāo)解析17成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第17頁初步方向判斷面向都江堰市場面向成城市場普通花園小區(qū)高檔別墅區(qū)成城市場最高端別墅成都郊區(qū)中高端別墅成都遠(yuǎn)郊度假別墅18成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第18頁利潤最大化意味著什么？－從都江堰市場看，人口總量和購置需求較小，不能支撐本項目55萬總量目標(biāo)解析都江堰總消化量都江堰個盤消化情況從個盤消化速度看，本項目消化完需要以上個盤年消化量302002950030000280002500001000003000040000水都華庭美都華庭麗水青城碧水青城中國青城走都江堰當(dāng)?shù)鼗▓@小區(qū)開發(fā)模式：本項目上限建筑面積：754＊667＊1.1＝55萬平備注：人口與房產(chǎn)消化量經(jīng)驗值是指三線城市人口數(shù)量與房地產(chǎn)年消化量1：0.8－1.0按人口測算消化量=都江堰市區(qū)人口*人口與房產(chǎn)消化量經(jīng)驗值=17萬＊(0.8-1.0)=13.6-17萬都江堰歷年房地產(chǎn)消化量從總量看，本項目相當(dāng)于都江堰市場總量1.5－3倍個盤案例城市漂亮洲是都江堰消化較快樓盤，大約年300套約4萬平米19成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第19頁利潤最大化意味著什么？－都江堰產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)微弱，高端購置力消費人群較少，不足以支撐本項目高利潤要求都江堰城市三產(chǎn)百分比為14.1:35.6:50.3，其中第三產(chǎn)業(yè)中旅游業(yè)為主要創(chuàng)收產(chǎn)業(yè)，與機(jī)械、印刷包裝、建材、能源、醫(yī)藥化工五大支柱產(chǎn)業(yè)相比優(yōu)勢顯著，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)微弱。都江堰每百戶城鎮(zhèn)居民擁有汽車量少，且增加遲緩，說明含有高端購置力高收入群體不足都江堰房價花園小區(qū)：最高2500元/平米酒店公寓：4000元/平米開發(fā)商目標(biāo)利潤最大化價格要高于現(xiàn)有市場價格都江堰產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)人均可收入1萬余元，平均工資1000多元目標(biāo)解析20成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第20頁利潤最大化意味著什么？－假如在都江堰市場建別墅，則總量、價格都不能支撐目標(biāo)解析走都江堰別墅開發(fā)模式：本項目基本建筑面積：754＊667＊0.6＝30萬平現(xiàn)實狀況：個盤消化量最高1年半約100套（3萬多平），其它僅20－30套價格3500元/平米左右，個別在水上或山上項目價格在5000元/平米以上水都豪庭：3500－4000元/平米105套/1年半客戶：都江堰當(dāng)?shù)貒罄峡?、養(yǎng)蘭花老板本項目消化期長客戶量及購置力（政府及樓盤訪談獲?。┛蛻袅刻?，假如再有100套，則不敢做高端別墅現(xiàn)有客戶基本上是都江堰全部頂級人群都拉過來，包含周圍鎮(zhèn)上個別大老板價格不能太高，高了就賣不動了價格提升難度大客戶量有限21成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第21頁利潤最大化意味著什么？－假如面對成城市場，我們處于價格體系最低端目標(biāo)解析本區(qū)域3500-40005000-60006000-65003000-350015分鐘30分鐘30-40分鐘一個小時30分鐘C〉10000成都周圍板塊價格分布情況各板塊依據(jù)與城市中心通勤時間／距離價格呈梯度遞減本項目處于價格體系最低端，要想價值最大化，必須尋找突破？方式1：類比于城市中心最高端別墅，價格10000元/平米以上方式2：類比于城郊中高端別墅，價格5000－6000元/平米方式3：類比于青城山度假別墅，價格4000－5000元/平米22成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第22頁利潤最大化意味著什么？－面對成城市場，但競爭、資源、可實現(xiàn)性都不能支撐本項目價格預(yù)期突破方式競爭對象市場實現(xiàn)度可行性方式1：類比于城市中心最高端別墅10000元/平米以上產(chǎn)品創(chuàng)新、檔次提升產(chǎn)品附加值（高科技、高品質(zhì)材料、特殊設(shè)計）設(shè)施再造城市中心別墅金林半島等城市豪宅價格評判體系不能超越客戶敏感點首先是城市地段而非產(chǎn)品NO方式2：類比于城郊中高端別墅5000－6000元/平米產(chǎn)品創(chuàng)新配套創(chuàng)新城郊溫江、華陽、龍泉驛等五個競爭片區(qū)麓山國際等競爭激烈普通投入產(chǎn)品突破難度大評判體系不一致NO方式3：類比于青城山度假別墅4000－5000元/平米產(chǎn)品升級戶型創(chuàng)新青城山內(nèi)天下青城等成都客戶選擇首選青城山，不選都江堰NO目標(biāo)解析23成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第23頁項目面臨三大困境和二大難點城市資源非獨享、不唯一區(qū)域價值弱、政府投資少、未來需本身創(chuàng)造青城山景區(qū)是成都人主流購房群體首選區(qū)域3大困境依靠當(dāng)?shù)厥袌?，容量有限，價格空間有限依靠外地市場，區(qū)域資源對客戶吸引力弱2大難點必須要求項目利潤最大化，同時項目有創(chuàng)新關(guān)鍵目標(biāo)24成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第24頁本項目核心問題在現(xiàn)有困局和難點下，走什么樣開發(fā)模式，才能實現(xiàn)項目價值最大化？區(qū)域價值：在都江堰自然資源弱于青城山情況下，怎樣挖掘區(qū)域價值？項目價值：本項目不在都江堰主發(fā)展方向，發(fā)展價值何在？競爭策略：面對區(qū)域內(nèi)外大量競爭，本項目怎樣突圍，打贏競爭？根據(jù)世聯(lián)對大規(guī)模項目經(jīng)驗，大規(guī)模項目開發(fā)模式必須回答以下三個問題25成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第25頁項目解析項目目標(biāo)項目關(guān)鍵問題整體發(fā)展戰(zhàn)略整體定位財務(wù)分析區(qū)域價值挖掘成功案例借鑒旅游價值挖掘市場機(jī)會挖掘26成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第26頁我們必須從區(qū)域價值、旅游產(chǎn)業(yè)、市場機(jī)會和成功案例中尋找機(jī)會，并從項目優(yōu)勢中尋求突破區(qū)域價值旅游產(chǎn)業(yè)突破Breakthrough市場機(jī)會成功案例27成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第27頁區(qū)域價值挖掘我們應(yīng)該對區(qū)域價值進(jìn)行怎樣界定？郊區(qū)or城市化？休閑or旅游？居住or度假？成都與都江堰都江堰與青城山兩個關(guān)系大成都規(guī)劃都江堰規(guī)劃兩個規(guī)劃28成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第28頁從大成都規(guī)劃看，從城市定位角度看，青城山-都江堰是唯一負(fù)擔(dān)成都高檔休閑度假功效區(qū)域中心城：外環(huán)路五城區(qū)及高新區(qū)。主城區(qū)：新都-青白江、龍泉、華陽、雙流、溫江、郫縣等六個組團(tuán)。遠(yuǎn)郊區(qū)：邛崍:成城市紅色旅游城市，距成都75公里彭州：天府當(dāng)代石化城，古蜀文化資源市，距成都36公里崇州：大城市后方服務(wù)型生態(tài)旅游、居家城市，距成都37公里金堂：西部花園水城,成都游樂中心，距成都36公里。大邑：花園式山水旅游城市，距離成都105公里蒲江：成都西南賦有地方特色和文化內(nèi)涵休閑度假城市，距離成都80公里新津：成南門戶、水城新津，距成都38公里。都江堰：國際休閑度假旅游城市，距成都55公里城市擴(kuò)張及城市定位使得都江堰則將成為唯一能夠負(fù)擔(dān)成都高檔休閑度假功效區(qū)域。金堂彭州崇州大邑都江堰邛崍蒲江新津29成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第29頁從成都旅游規(guī)劃看，都江堰要成為大成都“國際性旅游休閑度假區(qū)”入境旅游人數(shù)：年接待到達(dá)120萬人次旅游外匯收入：5億美元。

成都規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)

產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展布局：一個軸線，南北兩翼，三個圈層，四個板塊”。一軸：城市旅游區(qū)和都江堰—青城山國際休閑度假區(qū)。兩翼：龍門山和邛崍山南北山地生態(tài)旅游系統(tǒng)三個圈層：中心游憩區(qū)、環(huán)城游憩圈層和龍門山—邛崍山觀光度假帶。四個板塊：城市旅游區(qū)、都江堰—青城山精品旅游區(qū)、城鎮(zhèn)文化旅游網(wǎng)節(jié)點、龍門山—邛崍山生態(tài)旅游帶“四個板塊”產(chǎn)業(yè)支撐體系建設(shè)。

成都空間發(fā)展布局都江堰組團(tuán)：《道解都江堰》大型戶外實景演出、水利文化博物館和城市博物館群落、天府休閑第一街、楊柳河休閑街、天和盛世休閑街區(qū)、啤酒長廊、玉壘閣等。中心區(qū)以外重點打造玉堂及外江區(qū)域，主要項目包含外江整改、國際水利文化主題公園建設(shè)、商業(yè)購物區(qū)等。青城山組團(tuán)：景區(qū)創(chuàng)5A提升、道教文化博物館、百草園中華元谷、“九心合一”游客集散中心、豪森溫泉酒店、美侖國際旅游學(xué)院及五星級酒店、青城高爾夫改造等。30成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第30頁從成都周圍各旅游區(qū)看，都江堰因距離和“都江堰情結(jié)”而成為成都人心中不可替換第一城市休閑度假區(qū)距成都最近適合休閑度假三個國際性度假休閑旅游區(qū)為：都江堰、樂山、峨眉山。其中，都江堰距離成都最近。天府之國源于都江堰，都江堰水利樞紐培育著川西平原，成都人們對于都江堰懷有特殊情結(jié)。都江堰擁有雙世界文化遺產(chǎn)，空氣質(zhì)量一級，也是成都人選擇該地作為第一休閑度假地原因之一。160公里170公里55公里明確都江堰－青城山整個大區(qū)域價值后，再分析都江堰和青城山區(qū)分是什么？31成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第31頁北京懷柔度假區(qū)功效示意規(guī)劃布局：懷柔新城規(guī)劃包含中心區(qū)、關(guān)鍵區(qū)、雁棲組團(tuán)、廟城組團(tuán)、北房楊宋鎮(zhèn)組團(tuán)。功效分區(qū)：旅游休閑、時尚影視文化、會議會展、工業(yè)物流房地產(chǎn)開發(fā)：中心區(qū)北部是當(dāng)前低密度度假產(chǎn)品開發(fā)熱點區(qū)域，同時有少許項目定位于會議休閑類度假項目；借鑒案例序號大產(chǎn)權(quán)項目序號鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項目1新新小鎮(zhèn)7湖光山舍2MyVilla8渡水山莊3別墅山9大岸影視村4紅螺湖別墅10麗水莊園5塞班假日11中華坊6山水墅…………京承高速路101國道時尚文化當(dāng)代物流旅游休閑懷柔功效分區(qū)會議會展體育休閑影視文化城市工業(yè)區(qū)當(dāng)代物流水庫雁棲湖紅螺寺3651174912108醫(yī)療中心商務(wù)區(qū)綜合區(qū)體育中心生活居住區(qū)32成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第32頁深圳鹽田大梅沙城市休閑區(qū)功效示意片區(qū)定位：建設(shè)含有一流濱海風(fēng)光，集娛樂休閑、高尚居住和自然生態(tài)為一體濱海旅游度假區(qū)和東部旅游服務(wù)基地功效分區(qū):濱海公園、旅游度假、商業(yè)服務(wù)、配套居住及風(fēng)景林地公共休閑區(qū)萬科東海岸商業(yè)及配套設(shè)施生態(tài)觀光區(qū)生活中心區(qū)華僑城生態(tài)旅游區(qū)主干道往市區(qū)政府用地科研用地景觀居住區(qū)景觀居住區(qū)居住功效區(qū)居住功效娛樂、及暫時居住區(qū)借鑒案例33成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第33頁休閑生活服務(wù)中心區(qū)概念化旅游休閑度假區(qū)板塊功效示意景觀居住區(qū)公共休閑區(qū)產(chǎn)業(yè)功效區(qū)公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)娛樂、及暫時居住區(qū)娛樂、及暫時居住區(qū)混合區(qū)周圍區(qū)域功效延續(xù)動態(tài)發(fā)展休閑娛樂配套及設(shè)施居住功效區(qū)公共商業(yè)及生活配套設(shè)施主城區(qū)方向分布標(biāo)準(zhǔn)：公共休閑區(qū)域分布于最優(yōu)景觀資源處；同時將吸引高檔居住物業(yè)和酒店等娛樂設(shè)施建設(shè)；城市休閑區(qū)有一定產(chǎn)業(yè)功效，帶來區(qū)域人氣及消費；生活中心區(qū)包含了居住、配套和商業(yè)等功效，作為板塊中心服務(wù)于整個板塊。主要分布于交通便利道路近旁，而且臨近主城區(qū)。公共商業(yè)和生活配套等分布于交通便利人居聚集處，通常位于生活中心區(qū)內(nèi)或者與之相鄰。產(chǎn)業(yè)功效區(qū)增強(qiáng)城市休閑板塊活力十分主要。借鑒案例山、湖、海資源城市休閑極自然旅游極34成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第34頁都江堰游與青城山旅游區(qū)分－－－前者為城市休閑游，后者是自然風(fēng)景游都江堰青城山購物、娛樂、餐飲、醫(yī)療城市公交系統(tǒng)完善4－25度，平均15度，氣溫較高水、電供給正常，生活便利VS鎮(zhèn)內(nèi)低級、簡陋市場僅1－2路班車，過境車低于都江堰2－3度，濕度高冬季水電非正常供給，生活受影響配套交通空氣基礎(chǔ)設(shè)施青城山冬天根本沒法居住，又濕又冷，家俱、家私很輕易就壞，而都江堰相對好些，冬天比青城山溫度高一些，夏天也涼快－－－消費者特色夜啤酒、二王廟、城市青城山、青城寺、自然自然風(fēng)景游，居住性弱城市休閑游，居住性強(qiáng)35成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第35頁結(jié)合案例及自然條件，“城市休閑度假區(qū)”是都江堰片區(qū)主要價值周圍含有遼闊旅游度假資源1或距城市近或本身擁有城市級配套2與主城、關(guān)鍵景區(qū)交通便利4本身有部分相對關(guān)鍵資源較差微弱資源5氣候溫度適宜、配套較全，時間隨意3√√√√√“城市休閑度假區(qū)”KPI大度假環(huán)境城市配套便利適宜居住微弱資源交通便利“本區(qū)域”青城山、虹口等自然度假資源都江堰市區(qū)有大量城市配套二環(huán)路邊，開車到青城山10余分鐘有島資源、河資源溫度比青城山低、城市配套便利，居住隨意都江堰將負(fù)擔(dān)整個青城山－都江堰大旅游區(qū)“城市休閑度假區(qū)”責(zé)任36成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第36頁都江堰是成都閑適文化源頭，但都江堰缺乏能代表成都休閑文化特色場所是都江堰滋養(yǎng)了成都，使成都成為天府之國，人們世代安居樂業(yè)，久而久之，那種閑適是一定會從骨子里冒出來，沒有都江堰水利工程就沒有成都平原豐饒，就沒有都江堰人安逸和閑適。成都閑適文化現(xiàn)實狀況酒吧家、茶館3000多家麻將、火鍋店玉林路美食街、春熙路、歐風(fēng)一條街都江堰閑適文化現(xiàn)實狀況酒吧：缺失茶館：水云軒、天府老茶館等少許耶士咖啡：都江堰唯一一家專業(yè)品牌咖啡37成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第37頁從當(dāng)前都江堰旅游規(guī)劃看，對住宿、觀光設(shè)施補(bǔ)充多，而對休閑、度假等參加性項目補(bǔ)充較少；常規(guī)項目多，國際化特色項目少項目現(xiàn)實狀況規(guī)劃新增項目觀光、旅游項目青城山前山、龍池國家森林公園、都江堰國家森林公園、寶瓶口、安瀾索橋、二王廟…道解都江堰、西街歷史文化保護(hù)街區(qū)、楊柳河整改、楠木林休閑公園、景區(qū)整改、水利文化博物館旅游接待國宴賓館（4星）、金葉賓館（4星）、鶴翔山莊（4星）、農(nóng)家樂及其它中低級賓館五星：泰逸、美侖國際旅游學(xué)院及五星級酒店、豪森溫泉、經(jīng)都、藍(lán)光五星級酒店旅游購物天和盛世………天府第一街、愛心旅游商品展銷中心餐飲劉一手火鍋、秦媽火鍋、農(nóng)家樂………無娛樂設(shè)施皇冠娛樂城、星光大道娛樂城無體育設(shè)施體育設(shè)施較少無休閑設(shè)施夜啤酒長廊、休閑設(shè)施少、分布散夜啤酒長廊擴(kuò)建商務(wù)交流高爾夫青城高爾夫改造提升功效分散、單一、檔次較低、特色缺乏、集中區(qū)域缺乏高檔觀光旅游設(shè)施為主現(xiàn)實狀況：經(jīng)典旅游區(qū)單一功效，城市功效簡單延展為休閑、旅游功效都江堰缺乏缺乏針對休閑度假旅游為主、高檔、有特色集中服務(wù)區(qū)域38成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第38頁國際旅游城市房地產(chǎn)發(fā)展演變規(guī)律：都江堰正處于從觀光游向度假游轉(zhuǎn)化過程資料起源：世聯(lián)分析，世聯(lián)模型單一觀光旅游城市觀光旅游為主，向度假轉(zhuǎn)型度假為主，與觀光旅游并行度假、居住等綜合功效都江堰桂林、麗江三亞、青島上海、深圳3-5年3－5年5年以上旅游城市發(fā)展階段缺乏旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)服務(wù)、娛樂配套設(shè)施逐步完善旅游相關(guān)休閑、娛樂配套旅游服務(wù)配套已經(jīng)相對齊全城市，不過缺乏齊全高水準(zhǔn)服務(wù)、娛樂配套含有高水準(zhǔn)旅游服務(wù)、娛樂配套旅游配套客戶組成產(chǎn)品類型經(jīng)典城市外地觀光游客周圍城市度假游客國內(nèi)度假游客需求為主,部分國內(nèi)養(yǎng)老客戶國內(nèi)、國際客戶、當(dāng)?shù)厝瞬灰粯蛹墑e酒店、投資產(chǎn)品酒店、度假公寓、別墅、投資產(chǎn)品度假產(chǎn)品與投資產(chǎn)品并行度假、居家、投資綜合產(chǎn)品類型旅游吸引力逐步轉(zhuǎn)向城市吸引力39成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第39頁旅游度假區(qū)規(guī)律都江堰區(qū)域現(xiàn)實狀況都江堰價值為“城市休閑度假區(qū)”都江堰休閑設(shè)施都江堰休閑規(guī)劃度假國際規(guī)律都江堰必須打造一個相對集中、具國際化休閑度假區(qū)，來完善休閑度假功效那么都江堰哪個項目能負(fù)擔(dān)此功效？40成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第40頁結(jié)合都江堰建現(xiàn)有規(guī)劃和本項目資源，本項目最有機(jī)會負(fù)擔(dān)“城市休閑度假示范區(qū)”老城中心區(qū)(含部分休閑功效)二王廟景區(qū)關(guān)鍵居住區(qū)政務(wù)新區(qū)居住區(qū)居住區(qū)本項目待生態(tài)農(nóng)莊距城市距離規(guī)模區(qū)域可塑性交通便利度資源情況開發(fā)商能力城市休閑示范區(qū)關(guān)鍵指標(biāo)城市休閑度假示范區(qū)41成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第41頁本項目區(qū)域占位都江堰游優(yōu)勢在于城市休閑度假旅游區(qū)都江堰是成都閑適文化源頭，但都江堰缺乏能代表成都休閑文化特色場所都江堰缺乏針對休閑度假旅游為主國際、高檔、有特色集中服務(wù)區(qū)域發(fā)展機(jī)遇發(fā)展基礎(chǔ)900畝，都江堰市最大規(guī)模項目緊鄰二環(huán)路和浦陽路，交通便利三大資源：河心島、

160畝公園、浦陽河都江堰城市休閑度假旅游示范區(qū)42成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第42頁區(qū)域價值挖掘總結(jié)－－本項目應(yīng)該負(fù)擔(dān)“城市休閑度假示范區(qū)”使命，促使都江堰從觀光游向休閑度假游轉(zhuǎn)變，從區(qū)域化向國際化轉(zhuǎn)變大成都第一旅游休閑度假區(qū)都江堰－青城山青城山都江堰自然旅游度假區(qū)城市休閑度假旅游區(qū)城市休閑度假示范區(qū)本項目成都大規(guī)劃都江堰與青城山規(guī)劃都江堰－青城山區(qū)域價值都江堰區(qū)域價值都江堰城區(qū)功效規(guī)劃本項目點位價值43成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第43頁旅游價值挖掘面對每年600萬－1000萬旅游人口，我們能為他們提供什么服務(wù)？會議or餐飲？酒店or酒吧？旅游商店or特色娛樂？旅游供給現(xiàn)實狀況旅游需求特點44成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第44頁都江堰市游客數(shù)量逐年增多，消費潛力巨大，行業(yè)規(guī)模需要擴(kuò)充，旅游功效需要擴(kuò)容游客統(tǒng)計景點觀光游休閑度假游百分比50%50%據(jù)預(yù)計，年都江堰游客有望突破650萬人，到達(dá)歷史新高，消費勁巨大。景點觀光游和休閑度假游百分比各半游客分類在成都游客中，一年中旅游次數(shù)相對較多，重復(fù)消費者相對較多，行業(yè)規(guī)模及產(chǎn)業(yè)功效都需要擴(kuò)充。次數(shù)一次兩次三次每年外出旅游41%34%25%每年帶家人外出旅游次數(shù)33%30%34%45成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第45頁都江堰地域?qū)儆诮?jīng)典季節(jié)性旅游型城市，旅游淡旺季顯著，冬季旅游項目缺失，造成旅游人數(shù)驟減，都江堰休閑度假娛樂類項目少，主要依靠純粹自然資源吸引游客；淡旺季非常顯著，冬季旅游人次驟減，但依然有需求；怎樣在季節(jié)上尋求差異化將是本項目標(biāo)突破口之一。5月到10月之間，是都江堰旅游旺季，10月到達(dá)最高峰；1-4月份是旅游淡季，2月份到達(dá)低谷。都江堰市各月份旅游人次統(tǒng)計在成都，冬季旅游需求量依然巨大，如西嶺雪山和花水灣溫泉。一季度人數(shù)一季度收入西嶺雪山16.89萬人次6702.44萬元花水灣溫泉14.36萬人次4185.28萬元46成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第46頁與青城山相比，都江堰在休閑娛樂上更具吸引力（萬人次）（萬人次）一季度（萬人次）都江堰8812511.29青城山71.393.227.45結(jié)論一：在觀光旅游與休閑娛樂二者選擇中，游客更傾向于后者結(jié)論二：從旅游娛樂收入上看，說明都江堰旅游產(chǎn)業(yè)要素配置不協(xié)調(diào)，對于休閑娛樂投入過少。結(jié)論三：度假型旅游產(chǎn)品不足，需要深入加大投入和開發(fā)建設(shè)?，F(xiàn)實狀況一：年到20三年間，都江堰旅游人數(shù)顯著要高于青城山?，F(xiàn)實狀況二：娛樂性項目吸引力不強(qiáng)。201—9月旅游娛樂收入103.64萬元，僅占旅游直接收入0.98%。現(xiàn)實狀況三：游客對度假型旅游產(chǎn)品需求已愈來愈青睞，觀光型旅游產(chǎn)品市場擁有率正在逐步降低。旅游現(xiàn)實狀況47成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第47頁市場調(diào)查表明，客戶對于休閑度假旅游產(chǎn)品需求顯著高于對于觀光旅游需求成都客戶在都江堰現(xiàn)存三種生活狀態(tài)：麻將、登山、農(nóng)家樂成都客戶三種生活狀態(tài)游客感言游客1：我比較傾向于都江堰，因為這里比較方面，吃玩樂相對比青城山要多得多，青城山那里就是爬爬山，挺不方便。游客2：都江堰要是多一些玩如高檔麻將館、健身設(shè)施，或者是茶館、酒吧之類就更加好了，吸著都江堰空氣，耍著成都能耍。48成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第48頁優(yōu)異休閑度假旅游城市關(guān)鍵要素配置與都江堰現(xiàn)相關(guān)鍵要素匹配——休閑娛樂設(shè)施不足整體高度不夠休閑度假旅游城市關(guān)鍵要素模型及與都江堰匹配度休閑度假旅游城市商務(wù)接待旅游度假休閑娛樂旅游商業(yè)餐飲酒吧、運動、主題樂園、藝術(shù)中心、拓展等度假屋、養(yǎng)老場所觀光類山、公園、海灘；朝拜酒店、賓館、農(nóng)家樂會議、培訓(xùn)、商務(wù)交流風(fēng)味餐館、特色食街、美食廣場、咖啡廳、茶館特色商業(yè)街、旅游購物街強(qiáng)弱強(qiáng)強(qiáng)弱弱弱觀光旅游商務(wù)度假接待農(nóng)家樂……休閑娛樂旅游商業(yè)高爾夫……國宴賓館等……天府第一街……餐飲皇朝……都江堰要素青城山、都江堰……中國青城、天下青城……49成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第49頁模式案例區(qū)域內(nèi)住宅房價增幅（RMB/㎡）本區(qū)域選擇活動場所主題園華僑城·波托菲諾1000~高爾夫觀瀾高爾夫1500~2500城市中心公園城市綠洲1000~娛樂項目杭州宋城1000以上特色商業(yè)街區(qū)上海新天地香港蘭桂坊10000~0金融中心上海陸家嘴8000~10000公共設(shè)施政府機(jī)構(gòu)深圳中心區(qū)市民中心1000~2500體育中心亞運村~3000大學(xué)城上海松江大學(xué)城1000~1500交通干線香港東涌新城15000電視塔上海東方明珠以上公共建筑國家大劇院----會展中心廣州新會展中心3000以上會議中心海南博鰲會議中心標(biāo)志建筑城市級購物中心華潤新城1000以上數(shù)碼港香港數(shù)碼港------獨特資源杭州西湖4000~6000外國人小區(qū)深圳蛇口別墅區(qū)3000--4000超高層深圳地王、上海金茂3000~5000五星級酒店深圳威尼斯1000以上國內(nèi)區(qū)域增值設(shè)施與功效估算表50成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第50頁結(jié)合本項目需要提供國際性休閑度假服務(wù)，篩選出公共區(qū)適合增值設(shè)施終年休閑商務(wù)功效會議、培訓(xùn)、商務(wù)會所休閑配套:購物、美食街、酒吧、茶館活動拓展中心、蹦極、噴射船文化中心、活動、節(jié)日場經(jīng)濟(jì)型特色酒店城市文脈集散地國際城市休閑度假文化場企業(yè)會館城市客棧風(fēng)情商業(yè)街商務(wù)中心四季水會所藝術(shù)沙龍城市公園市政公園燒烤、風(fēng)箏廣場、體育健身項目條件備選設(shè)施建造成本銷售需求客戶需求操作實現(xiàn)性企業(yè)會館城市客棧藝術(shù)沙龍商務(wù)中心--風(fēng)情商業(yè)街-----------------------------四季水會所城市公園--------文化場資源再造設(shè)施增值篩選標(biāo)準(zhǔn)51成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第51頁市場機(jī)會挖掘面對成城市區(qū)外圍層層競爭，我們將怎樣突圍？度假居所or第一居所？公寓or別墅？經(jīng)濟(jì)or頂級？成都低密度項目競爭分析都江堰低密度項目競爭分析52成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第52頁成都低密度項目競爭分析板塊競爭機(jī)會經(jīng)典項目分析53成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第53頁成都低密度市場經(jīng)過近十年發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入市場細(xì)分、板塊分化、產(chǎn)品多元化發(fā)展成熟發(fā)展期城市別墅邊緣TOHO度假別墅多元化1990s別墅市場開啟類別墅產(chǎn)品出現(xiàn)度假產(chǎn)品上市低密度市場成熟以后位于城市地段，滿足城市財富階層炫耀心理，價格偏高，產(chǎn)品形式粗放，配套環(huán)境較差錦繡花園、天府花園、南洋花園、巴黎花園位于城市地段滿足城市中產(chǎn)階級居住夢想，價格低，產(chǎn)品形式以及配套環(huán)境較差，市場反應(yīng)良好武侯庭院、武侯山莊、紅運花園、皇家花園、名流花園位于城市二三環(huán)之間，滿足城市別墅夢想中產(chǎn)階級，價格位于純別墅和公寓之間，產(chǎn)品形式/配套/環(huán)境/交通很好，市場反應(yīng)良好格調(diào)雅園、園首山莊、成都花園、君臨天下、錦城豪庭、河濱印象位于青城山，憑借獨特自然山水資源，掀起旅游地產(chǎn)熱潮，產(chǎn)品檔次豐富，總價合理，滿足成都人度假生活需要，市場反應(yīng)良好青城白鷺洲、中國青青城、高爾夫山莊、假日青城城市郊區(qū)分墅興起，形成多個板塊；城市別墅項目屈指可數(shù)，不過價格最高；度假別墅依舊火爆；整個別墅市場展現(xiàn)出板塊、產(chǎn)品以及價格檔次多樣化，競爭充分麓山國際、三利宅院、芙蓉古城、維也納森林、易城、盛世中華54成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第54頁流水山莊17000花間集10000龍灣半島10000三利宅院6200-9000麓山國際10000蜀郡6300水上花城6000-6500原鄉(xiāng)5000-7000牧馬山易城5000-6000維也納森林7000-8000半山衛(wèi)城6000-7000中航云嶺10000芙蓉古城5500-6000香頤麗都5500-7000香瑞湖5500錦秀森林4000左右天泉聚龍4000-6000（獨棟）盛世中華3300東麓驛境3000天鵝堡2600-3800（聯(lián)排）鷹冠莊園3000-6000（獨棟）溫江：花博會主題5000-6000牧馬山：山景、高爾夫6000-8000華陽：城市發(fā)展方向6000-6500龍泉：山景資源3000-350015分鐘30分鐘30-40分鐘30分鐘C〉浣花溪：水景、城市資源：10000成城市區(qū)分墅分布情況成都別墅價格分布：依靠城市資源第一居所型別墅板塊（浣花溪、華陽、溫江、龍泉）依據(jù)與城市中心通勤時間／距離價格呈梯度遞減郫縣：花卉、農(nóng)業(yè)旅游30分鐘君臨天下3800今日潤園4000-5500成都后花園4000-500055成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第55頁華陽板塊－－在成都城市融合快速發(fā)展下，將承接浣花溪成為新頂級城市別墅區(qū)華陽浣花溪資源現(xiàn)實狀況產(chǎn)品特征客戶特征資源：城市配套、高爾夫，規(guī)劃：城市向南發(fā)展配套/交通：天府大道面積：聯(lián)排260-300獨棟：230-500價格：聯(lián)排5000-6000，獨棟：6000-10000品質(zhì)/檔次：品質(zhì)突出，處于高檔起源：主要為成都客戶，部分省外、港臺客戶層次：基本屬于城市頂尖才智階層特征：知識層面高，有相當(dāng)財富積累未來供給因為是城市發(fā)展方向，低密度物業(yè)供給將逐步降低未來方向現(xiàn)實狀況特點區(qū)域分化:高新區(qū)附近伴隨區(qū)域深入城市化,將成為承接浣花溪新頂級城市別墅板塊;天府大道再向南則依靠與城市新區(qū)關(guān)系及便捷交通成為高檔第一居所別墅板塊,產(chǎn)品形式以獨棟及聯(lián)排為主.天府大道30分56成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第56頁溫江板塊－－依靠花博會和便利交通演變成高檔大型居住區(qū)，以低密第一居所和生態(tài)花園小區(qū)為主浣花溪資源現(xiàn)實狀況產(chǎn)品特征客戶特征資源：花博會規(guī)劃：含有行政辦公、商業(yè)、文化會展等城市中心職能，含有良好生態(tài)人居環(huán)境城市綜合新區(qū)。配套/交通：光華大道，花博會面積：聯(lián)排150-260獨棟：300-500價格：聯(lián)排4000-5500，獨棟：5000-7000品質(zhì)/檔次：處于中高檔起源：主要為成都客戶，有部分省內(nèi)和全國其它城市客戶，少許海外層次：中高級白領(lǐng)和高級財富人士特征：知識層面高，處于財富上升階段未來供給未來將會有大量低密度物業(yè)供給未來方向現(xiàn)實狀況特點因為依靠花博會和以花為文化主題旅游，今后將會形成以旅游為特色，比較適宜人居生態(tài)型園林高檔居住區(qū)，低密度物業(yè)將主要在花博會、國色天香附近聚集，除第一居所外，養(yǎng)老型客戶將逐步增多。溫江光華大道30分國道57成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第57頁牧馬山－－隨交通條件改進(jìn)逐步由第二居所演變成近郊資源型高檔低密第一居所浣花溪資源現(xiàn)實狀況產(chǎn)品特征客戶特征資源：牧馬山、高爾夫規(guī)劃：運動休閑為特色，以休閑商務(wù)和高尚人居為主體，集會展、商務(wù)、運動、教育科研等于一體綜合性臨空型生態(tài)山水新城配套/交通：南延線、雙楠大道、機(jī)場高速、成雅高速面積：聯(lián)排165-200獨棟：300-900價格：聯(lián)排5000-6000，獨棟：7000-13000品質(zhì)/檔次：成都頂級別墅聚集地起源：客戶較廣泛，除成都客戶，外地客戶占較大百分比層次：頂級財富人士特征：擁有雄厚財富實力，知識層面較高商務(wù)人士未來供給未來土地供給較大，低密度物業(yè)將會大量推出。未來方向現(xiàn)實狀況特點依靠天然自然資源及高爾夫資源，并伴隨交通條件逐步改進(jìn)，將逐步形成成都富人居住區(qū)，第二居所性質(zhì)逐步改變，演變?yōu)榈谝痪铀?，并在牧馬山及高爾夫周圍形成以獨棟為主體高檔別墅區(qū)。牧馬山雙楠大道、南延線30-40分58成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第58頁龍泉板塊－－在生態(tài)環(huán)境和交通便利雙重驅(qū)動下演變成近郊中高端低密第一居所浣花溪資源現(xiàn)實狀況產(chǎn)品特征客戶特征資源：龍泉山規(guī)劃：城市向東發(fā)展，生活居住為主生態(tài)型新區(qū)，打造“二十一世紀(jì)最正確生態(tài)居住區(qū)域”。配套/交通：三環(huán)、成洛大道，農(nóng)業(yè)基地面積：聯(lián)排160-300獨棟：200-400價格：聯(lián)排3000-4000，獨棟：5000-6000品質(zhì)/檔次：產(chǎn)品設(shè)計普通，檔次中高起源：成都為主，部分省外人士層次：城市中間階層特征：財富積累期，有較高文化層次未來供給土地貯備充分，未來低密度物業(yè)將會大量推出。未來方向現(xiàn)實狀況特點城市向東發(fā)展，加上優(yōu)良龍泉山自然稟賦和農(nóng)業(yè)生態(tài)等產(chǎn)業(yè)支持，該地域在未來將有可能成為成都近郊最正確生態(tài)居住區(qū)，將會是未來新興低密度物業(yè)聚集區(qū)。龍泉成洛大道30分59成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第59頁郫縣板塊－－在城市融合下將演變成成都白領(lǐng)被動郊區(qū)化下大型第一居所區(qū)浣花溪資源現(xiàn)實狀況產(chǎn)品特征客戶特征資源：花卉、生態(tài)農(nóng)業(yè)規(guī)劃：一城一區(qū)一園三帶”空間發(fā)展格局打造古蜀文化新城，生態(tài)人居新城，當(dāng)代工業(yè)新城，科教產(chǎn)業(yè)新城，魅力產(chǎn)業(yè)新城。配套/交通：成灌高速、金牛大道、軟件產(chǎn)業(yè)，生態(tài)農(nóng)業(yè)、中藥、盆景面積：聯(lián)排230-300，獨棟300-400價格：聯(lián)排3800-4500，獨棟4000-5500品質(zhì)/檔次：房地產(chǎn)發(fā)展遲緩，檔次較低起源：郫縣當(dāng)?shù)乜蛻魧哟危夯径际怯煽h里客戶購置，層次較低特征：當(dāng)?shù)馗呖萍计髽I(yè)，屬于知識型未來供給房地產(chǎn)發(fā)展滯后，土地貯備充分，有很大發(fā)展前景。未來方向現(xiàn)實狀況特點依據(jù)郫縣發(fā)展規(guī)劃，未來本區(qū)域?qū)l(fā)展成為新型宜居新城，中高檔花園小區(qū)和別墅將會是本區(qū)域主要發(fā)展方向。郫縣羊犀線30分鐘60成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第60頁成都低密板塊演變圖－－在城市融合下，整體由一、二居混合演變成各有特色純第一居所城區(qū)華陽：一居城市近郊高端別墅牧馬山：一居中高端商務(wù)休閑資源別墅溫江：一居城市生態(tài)住區(qū)郫縣：一居大型中端生態(tài)住宅區(qū)龍泉：一居中高端生態(tài)別墅市區(qū)郊區(qū)頂級城市別墅華陽：一居城市近郊高端別墅牧馬山：一、二居中高端商務(wù)休閑資源別墅溫江：一、二居城市生態(tài)住區(qū)郫縣：一居大型中端生態(tài)住宅區(qū)龍泉：一、二居中高端生態(tài)別墅61成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第61頁本區(qū)域競爭發(fā)力點－－本區(qū)域?qū)⑻峁┮粋€全新休閑度假式生活方式，為大成都打造純粹第二居所“本區(qū)域”(本項目)——休閑度假第二居所非傳統(tǒng)、功效復(fù)合型，主要滿足高層次人群更高層次精神需求，表示休閑、度假、養(yǎng)老、投資等功效需求。針對休閑度假營造真正休閑度假生活氣氛和生活方式。針對養(yǎng)老營造健康舒適便利生活環(huán)境針對投資實現(xiàn)物業(yè)總價控制，預(yù)示升值空間較弱，但要求小區(qū)內(nèi)部有獨具特色配套設(shè)施相對獨立于新舊城區(qū)之外，自成體系，形成獨有特色/風(fēng)情，并能夠負(fù)擔(dān)部分城市功效產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富，滿足客戶多元化需求整體定位關(guān)鍵競爭要素對公共交通和配套依賴與城市關(guān)系產(chǎn)品結(jié)構(gòu)“成都周圍低密板塊”——傳統(tǒng)居住方式傳統(tǒng)、區(qū)域整體、單一居住功效，提升生活品質(zhì)，滿足財富人士身份要求表示人生價值滿足日常工作生活便利，營造傳統(tǒng)人文、商務(wù)休閑氣氛，高品質(zhì)小區(qū)，物業(yè)單價普通較高對公共交通和生活配套（教育、醫(yī)療、商業(yè)等）依賴性強(qiáng)，要求高要求新城與舊城之間聯(lián)絡(luò)緊密，新區(qū)建設(shè)與舊城改造相互協(xié)調(diào)發(fā)展物業(yè)類型以別墅、洋房為主，戶型滿足常住型單一居家生活需要62成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第62頁成都低密度項目競爭分析板塊競爭機(jī)會經(jīng)典項目分析63成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第63頁麓山國際——城市近郊規(guī)模大盤，以高爾夫為主題低密度高檔小區(qū)基礎(chǔ)資料項目賣點賣點一：自建18洞高爾夫練習(xí)場，大型人工湖，200畝商業(yè)配套。賣點二：概念創(chuàng)新：電梯闊景別墅洋房、別墅帶入戶花園和露臺，或大面積露臺，衛(wèi)生間干濕分離客廳與餐廳設(shè)計聯(lián)為一體，最大程度增大景觀面基礎(chǔ)資料建筑用地2800畝，一期別墅，二期聯(lián)排，三期4+1、6+1闊景別墅洋房，闊景聯(lián)排疊拼別墅。產(chǎn)品獨棟：410-500㎡；別墅洋房155、168平米左右配套高爾夫練習(xí)場＼西餐廳＼景觀泳池＼恒溫泳池＼網(wǎng)球場＼咖啡吧＼國際學(xué)校（規(guī)劃）＼影院（規(guī)劃）＼圖書館（規(guī)劃）＼海洋公園（規(guī)劃）華陽片區(qū)64成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第64頁三利宅院白云渡——華陽區(qū)以打造特色小區(qū)人文為賣點近郊高檔別墅基礎(chǔ)資料項目賣點賣點一：以書院文化為特色高檔別墅區(qū)，重視塑造人文氣質(zhì)。賣點二：建筑采取中國傳統(tǒng)圍合式庭院設(shè)計，重視鄰里關(guān)系回歸。中庭設(shè)計，增加采光面和空間感。院落感很強(qiáng)，前院、后院、側(cè)院多重院落設(shè)計?；A(chǔ)資料占地260多畝，由39棟獨棟別墅、279棟聯(lián)排別墅組成，20戶聯(lián)排為一組團(tuán)。產(chǎn)品獨棟：398-593平米聯(lián)排：260-359平米配套泳池、書院主題會所、1.5萬平米濱水公園、300米生態(tài)長廊，8000平米人工湖華陽片區(qū)65成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第65頁芙蓉古鎮(zhèn)——溫江區(qū)以打造旅游地產(chǎn)、中國傳統(tǒng)建筑特色高檔別墅基礎(chǔ)資料項目賣點賣點一：經(jīng)典川西格調(diào)，四合院建筑，獨具特色。賣點二：申報國家3A級景區(qū)，以旅游配套作為小區(qū)配套賣點三：多露臺設(shè)計，親近自然。充分利用地下空間，生活功效化?；A(chǔ)資料共占地1000畝五期大宅門紫霄園占地87畝，容積率為0.56。產(chǎn)品雙拼：265左右、疊拼213-283左右、三拼260左右配套1000畝大盤規(guī)模成熟配套，小吃廣場、古風(fēng)茶樓、購物超市、四季廣場、室內(nèi)室外游泳池、足球場、籃球場、網(wǎng)球場、兒童游樂場、特色客棧、小區(qū)診所。紫宵園內(nèi)壁球館、幼稚園溫江片區(qū)66成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第66頁國色天香香頤麗都——溫江區(qū)以打造花文化為主題、生態(tài)型花園別墅小區(qū)基礎(chǔ)資料項目賣點賣點一：以國際花文化游樂為主題別墅區(qū)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。賣點二：獨棟別墅臺地下沉式設(shè)計，并有私家泳池。創(chuàng)新空中入戶設(shè)計，室內(nèi)天井。基礎(chǔ)資料香頤麗都分二期開發(fā)，一期占地120畝，87687平米建面，總戶數(shù)333戶，疊拼270戶，聯(lián)排52戶，獨棟11戶。產(chǎn)品獨棟：541-657平米，疊拼別墅：103-291平米，聯(lián)排：231-314平米配套依靠1107畝國色天香花文化主題旅游區(qū)溫江片區(qū)67成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第67頁半山衛(wèi)城——牧馬山片區(qū)以地中海式風(fēng)情為主要特色且產(chǎn)品性價比較高半山庭院別墅小鎮(zhèn)基礎(chǔ)資料項目賣點賣點一：以地中海風(fēng)情為特色，充分利用山體坡地建造半山庭院。賣點二：針對機(jī)場周圍高收入人群打造經(jīng)濟(jì)型半山別墅。產(chǎn)品創(chuàng)新，錯拼設(shè)計，愈加人性化，愈加貼近自然多享受自然。利用山體建造花園，形成花坊院落和休閑院落。基礎(chǔ)資料占地面積254畝，總建面7.9萬平米，容積率為0.48，共352戶，一期182套（大獨棟14套）。產(chǎn)品產(chǎn)品類型為小獨棟（218-228）以及大獨棟（359-369），錯拼別墅（165-188）。配套地中海風(fēng)情泳池、燈光網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場牧馬山片區(qū)68成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第68頁盛世中華——龍泉驛地域以川西民居為主要格調(diào)中端密度物業(yè)?；A(chǔ)資料項目賣點賣點一：依靠龍泉山，以山景資源為賣點。賣點二：川西民居格調(diào)，但較為粗糙，無品質(zhì)感?；A(chǔ)資料總占地130畝，一期占地40畝。容積率0.58，共75戶產(chǎn)品聯(lián)排別墅：237－300平左右配套會所龍泉片區(qū)69成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第69頁各低密板塊非資源型項目標(biāo)不一樣成功方式給本項目標(biāo)啟示－－以特色主題、配套、產(chǎn)品以小博大方式建立項目標(biāo)獨特價值點級別項目特點本項目針對性特點擬合度頂級麓山國際自建設(shè)施全方面超越＋極致產(chǎn)品即：高爾夫設(shè)施，200畝商業(yè)＋特色洋房、別墅規(guī)模相對較小，頂級大規(guī)模資源再造難度非常大區(qū)域性生活配套難度大少許極致產(chǎn)品樹立價值標(biāo)桿中高端三利宅院極致產(chǎn)品＋特色文化即：庭院設(shè)計手法＋中國傳統(tǒng)書院文化文化主題對于規(guī)模要求強(qiáng)度較小，相對輕易塑造政府規(guī)劃160畝市政公園負(fù)擔(dān)旅游功效項目能夠?qū)τ诙冀叱鞘泄πнM(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)缺產(chǎn)品設(shè)計能夠在休閑度假功效上尋求突破客戶需求多樣化芙蓉古鎮(zhèn)特色配套＋特色產(chǎn)品＋性價比即：旅游配套+經(jīng)典中國傳統(tǒng)格調(diào)+總價控制國色天香高檔特色配套＋極致產(chǎn)品花文化旅游主題+創(chuàng)新戶型半山衛(wèi)城細(xì)分化人群＋特色產(chǎn)品針對機(jī)場附近高級管理者+錯拼、小面積低端盛世中華低價路線＋普通產(chǎn)品針對普通人群普通產(chǎn)品不符合企業(yè)利潤要求不符合差異化競爭要求不符合產(chǎn)品素質(zhì)要求低高擬合度70成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第70頁都江堰低密度項目競爭分析71成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第71頁都江堰板塊低密度項目容積率相對集中，整體品質(zhì)顯著低于成城市仁和春天大道1.8錦繡森林1.31雙河鷺島1.58蜀郡1.26中海國際小區(qū)0.9都江堰板塊青城山板塊半山衛(wèi)城0.48中航云嶺0.32易城0.318簏山國際0.6維也納森林別墅0.5三利宅院0.8市場主流都江堰中高檔項目容積率一覽都江堰板塊（市場主流容積率0.3---0.6）成城市近郊遠(yuǎn)郊72成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第72頁在青城山板塊，同檔可比產(chǎn)品中，市場銷售最快為總價低者物業(yè)類型面積（平米）總價（萬元）總體銷售聯(lián)排80-12040-60快銷慢銷雙拼160-170100-110獨棟360-450300-600高爾國際天下青城物業(yè)類型面積（平米）總價（萬元）總體銷售公寓40-808-18最快慢銷普通聯(lián)排15060-80雙拼14060-80獨棟280以上150以上套數(shù)比套數(shù)比新麗江物業(yè)類型面積（平米）總價（萬元）總體銷售圍合公寓40-6510-18快銷慢銷聯(lián)排100-12030-40雙拼15040-50獨棟200-700100-400套數(shù)比73成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第73頁在都江堰板塊，同檔可比產(chǎn)品中，市場銷售最快為單價與總價雙低者物業(yè)類型面積（平米）總價（萬元）總體銷售聯(lián)排215-23060-70各種物業(yè)類型都有銷售，總趨勢為單價、總價一樣敏感雙拼270-29090-98獨棟400150-180物業(yè)類型面積（平米）總價（萬元）總體銷售公寓90-12018-28各種物業(yè)類型都有銷售，總趨勢為單價、總價一樣敏感聯(lián)排140-18050-60水都豪庭麗水青城套數(shù)比套數(shù)比物業(yè)類型面積（平米）總價（萬元）銷售率100%純聯(lián)排160-23040-7090%以上美都華庭74成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第74頁天下青城市場相對大型項目面積區(qū)間跨度大，小型項目抓大、小兩頭，主流以低價、中小面積、普通度假產(chǎn)品為主306090120150180250300400500總價20萬30萬60萬80萬100萬150萬200萬以上公寓疊加、雙拼、聯(lián)排獨棟面積物業(yè)形態(tài)高爾國際中國青城蜀秀青城青城雅舍碧水青城麗水青城水郡500畝以下項目500畝以上項目水都豪庭青城山板塊主流高爾國際，規(guī)模僅158畝(130畝建筑用地、另28畝公園用地)，而產(chǎn)品線從80-450平米，2-3層純別墅美都華庭高山流水新麗江都江堰板塊主流75成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第75頁針對現(xiàn)有產(chǎn)品供給和客戶結(jié)構(gòu)，結(jié)合本項目資源，本項目應(yīng)該主抓頂級以下泛產(chǎn)品層，抓屢次以上置業(yè)主流大眾客戶高端經(jīng)濟(jì)型高檔頂級中等項目產(chǎn)品客戶群具備條件項目適應(yīng)性高山流水、天下青城C區(qū)獨棟別墅窄眾、全國最高端青城山主體、高爾夫蒲陽河水資源市區(qū)相對方便生活配套要求資源強(qiáng)勢，NO天下青城B區(qū)、高爾國際獨棟、雙拼、聯(lián)排成都及與成都有地源、親源關(guān)系中高端青城山景區(qū)周圍市內(nèi)資源客戶較難細(xì)分，層面廣，YES青城雅舍、碧水青城、蜀秀青城、水都豪庭、水郡、蘭花村緊湊型聯(lián)排、雙拼成都中端、都江堰及周圍高端青城山景區(qū)周圍、市內(nèi)水資源天下青城D區(qū)、麗水青城、美都華庭、中國青城1期、新麗江公寓、緊湊型聯(lián)排、多層、疊加成都中端、都江堰及周圍中高端青城山景區(qū)周圍、市內(nèi)水資源76成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第76頁各項目主打資源價值，僅提供簡單居住功效住所，在配套、服務(wù)、生活方式等方面未表達(dá)休閑度假功效關(guān)鍵產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品層外延產(chǎn)品層品牌價值，身份、體驗、服務(wù)、人文價格、戶型、采光、交通、通風(fēng)、質(zhì)量功效、環(huán)境、建筑格調(diào)、配套、會所、物管、教育高山流水高爾國際蜀秀青城青城雅舍碧水青城天下青城中國青城麗水青城水郡水都豪庭配套設(shè)施：TOP級別國際會所酒店、網(wǎng)球場、高爾夫推桿練習(xí)場、兒童樂園、餐吧...高山流水品牌、雕書藝術(shù)走廊主賣點山、水資源青城山、青城河，高爾夫青城山、青城河，頂級別墅標(biāo)簽配套本身無、依靠市政基本生活、娛樂設(shè)施不受限產(chǎn)品功效養(yǎng)老、投資、度假度假、商務(wù)、投資度假、投資、商務(wù)、收藏從產(chǎn)品功效角度發(fā)掘市場機(jī)會

滿足中高端客戶度假、投資、商務(wù)、收藏乃至商業(yè)目標(biāo)77成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第77頁針對成都及外地屢次以上置業(yè)成功人士，本項目應(yīng)該提供能和其身份匹配高品質(zhì)、面積適中休閑度假型產(chǎn)品矛盾中高端客戶需求現(xiàn)有產(chǎn)品現(xiàn)實狀況要與傳統(tǒng)完全不一樣建筑，不論是外部表現(xiàn)還是內(nèi)部空間，都要富于休閑特色及度假風(fēng)情；建筑外色調(diào)明快、表示度假情感；內(nèi)部空間滿足度假功效同時還要含有空間上創(chuàng)新；項目標(biāo)整體打造立意要高，含有國際先進(jìn)水準(zhǔn)，展現(xiàn)出一個全新生活形態(tài)；……從客戶需求角度發(fā)掘市場機(jī)會

給中高端精英階層提供滿足其要求升級換代產(chǎn)品78成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第78頁現(xiàn)有產(chǎn)品功效單一，遠(yuǎn)落后于成都，未提供能展示度假風(fēng)情和產(chǎn)生附加值增值功效都江堰當(dāng)?shù)仨椖啃蓍e度假地Vs建筑環(huán)境配套對項目標(biāo)要求休閑度假，就是消費，必須有消費系列設(shè)施；休閑度假也是一個心情，環(huán)境氣氛很主要；園林功效性與設(shè)計感結(jié)合，利用休閑符號、元素詮釋格調(diào)；配套為休閑物業(yè)主要組成，依據(jù)項目標(biāo)實際突出特色；含有投資價值，綜合為：性價比高……從項目增值功效角度發(fā)掘市場機(jī)會營建設(shè)施、營造氣氛符合客戶價值判斷79成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第79頁市場競爭分析機(jī)會總結(jié)－－給成都及外地中高端成功人士提供能與其身份相匹配純粹休閑度假第二居所區(qū)域外競爭競贏機(jī)會競贏方式成都純粹休閑度假第二居所特色主題特色配套創(chuàng)新產(chǎn)品以小博大區(qū)域內(nèi)競爭升級版中高端休閑度假第二居所產(chǎn)品升級類型豐富配套提升度假升級制訂大成都二居生活標(biāo)準(zhǔn)80成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第80頁成功案例借鑒從眾多休閑度假區(qū)成功經(jīng)驗中，本項目能借鑒什么？功效and主題？設(shè)施and物業(yè)？北京龍山新新小鎮(zhèn)成都置信系列麗江束河古鎮(zhèn)81成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第81頁北京龍山新新小鎮(zhèn)－－前三期以戶型控制、總價控制，高性價比實現(xiàn)快銷打造新郊區(qū)化住宅模式，強(qiáng)調(diào)在當(dāng)代生活條件下與自然親密接觸，以德國小鎮(zhèn)愜意生活樹立區(qū)域形象三期5.1萬平米，共171戶左右四期4.2萬平米，共119戶左右二期共51套獨棟一期總建面5.1萬平米時間軸.4第一期第二期年年初分期規(guī)模產(chǎn)品獨棟、聯(lián)排獨棟、聯(lián)排（德式格調(diào)）均價5000元/平米配套5000平米會所以及商業(yè)街，休閑度假設(shè)施獨棟（中式）第四期.11獨棟、聯(lián)排6900元/平米7400元/平米14500元/平米第三期年3月4000元/平米4500元/平米5500元/平米前三期戶型、總價控制，銷售速度快期；四期面積、總價提升，速度下降82成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第82頁北京龍山新新小鎮(zhèn)－－配套消除區(qū)域陌生感，滿足休閑度假需求入口集中配套區(qū)5000平米會所大餐廳、特色格調(diào)包房、40余套客房西式酒吧、沙壺球室、室內(nèi)運動中心陽光茶室、古色書吧、藝術(shù)畫廊、歷史展覽館商業(yè)街超市、美容院、面包房、洗衣店、書店、自助銀行體育設(shè)施室內(nèi)游泳館、室外網(wǎng)球場、藍(lán)球場度假設(shè)施盛心禮堂（可進(jìn)行音樂會、儀式等）果園農(nóng)莊（業(yè)主可租2分地自行種植打理休閑垂釣園83成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第83頁成都置信芙蓉古城－－先期以旅游休閑開啟市場，后期博取利潤最大化四合院01.5開盤紫宸園

03.8.13開盤芝田居

04.7開盤紫云園一期05.11.19.

二期06.4.8開盤紫宵園開盤價格產(chǎn)品配套規(guī)模躍層：1800元別墅：2800元3300元3300元4500-4800元5880元聯(lián)排：100-180平米躍層：80多平米獨立四合院別墅281.63平方米兩聯(lián)排、三聯(lián)排為主,少數(shù)多聯(lián)排240平米左右獨棟別墅,雙拼別墅218-293平米雙拼：265左右、疊拼213-283左右、三拼260左右占地50萬平米,建筑面積23萬平米占地68畝，容積率0.6左右占地240畝

建筑面積：20.43萬平方米占地87畝，容積率為0.56首期配套設(shè)施先行建設(shè)，包含B區(qū)傳統(tǒng)小吃廣場、古風(fēng)茶樓、購物超市形成獨具特色中式風(fēng)情街；四季廣場、室內(nèi)室外游泳池、足球場、籃球場、網(wǎng)球場、兒童游樂場、特色客棧、小區(qū)診所。

內(nèi)壁球館、幼稚園

84成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第84頁國家3A景區(qū)－－含有傳統(tǒng)特色，旅游、生活功效分區(qū)顯著，配套設(shè)施齊全。功效分區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)—川西、云南、蘇州等傳統(tǒng)格調(diào)。特色商業(yè)區(qū)--購物超市、小吃街、手工藝品街等。文化休閑區(qū)--書畫社、青少年素質(zhì)教育中心、四季廣場等。運動保健區(qū)--設(shè)各種運動場、中老年人健康中心、診所等。會所館區(qū)--建生態(tài)豪華會所、星級賓館、博物館等

當(dāng)前，芙蓉古城已經(jīng)被國家評為3A景區(qū)四季廣場芙蓉客棧會所休閑場所皇城商業(yè)街85成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第85頁成都置信國色天香－－芙蓉古鎮(zhèn)升級版，提升公共配套區(qū)和住宅檔次國色天香公共配套區(qū)：六國風(fēng)情建筑：以中、法、德、比利時、西班牙、日本六國風(fēng)情為街區(qū)主題高檔商業(yè)配套（酒吧街、攝影基地）主題公園三期主題公園二期香頤麗都一期：占地120畝，建面8.8萬平方米，容積率0.95總戶數(shù)333戶，疊拼別墅10棟270戶，聯(lián)排3棟52戶，獨別11棟香頤麗都二期規(guī)劃住宅部分規(guī)劃住宅部分結(jié)合國際“情景互動”游樂方式，將游樂、觀光、休閑、度假、美食、養(yǎng)生、康體、研修、購物、會議等綜合功效融為一體。國色天香定位國色天香功效分區(qū)世界風(fēng)情園（花博會分會場）香頤麗都高檔主體別墅小區(qū)1107畝國際主題樂園自然生態(tài)綠地高級戶外運動練習(xí)場公共設(shè)施板塊。86成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第86頁成都置信國色天香－－公共服務(wù)區(qū)高檔別墅商業(yè)街區(qū)運動會館國色天香園區(qū)一角餐飲區(qū)87成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第87頁麗江束河古鎮(zhèn).茶馬驛棧－－前三期先以旅游商業(yè)和公共區(qū)做足人氣，后期再提供度假物業(yè)，客戶輻射全國一期二期三期四期規(guī)模233畝(13%)25畝(1%)180畝(10%)1300畝(75%)功效公共休閑區(qū)、文化廣場商鋪、餐飲、酒吧及客棧四星級產(chǎn)權(quán)酒店五星級產(chǎn)權(quán)酒店＋旅游設(shè)施別墅形式商鋪30－60－100酒吧100－200平900-1000平米/棟，聯(lián)排形式別墅形式待建前三期以公共休閑旅游度假為主，檔次全方面功效配比及分期在保護(hù)束河古鎮(zhèn)納西民宅基礎(chǔ)上，建設(shè)一個以世界文化遺產(chǎn)為主題高水準(zhǔn)旅游休閑物業(yè)，完成從觀光游向休閑度假游轉(zhuǎn)換開發(fā)理念價格及客戶年份.3－.11-.6-.3銷售率客戶商業(yè)5000--5500－5800－860080%(剩大面積)麗江及當(dāng)?shù)乜蜅?300-3500----4000-480080%(剩大面積)外地投資者產(chǎn)權(quán)酒店計劃6.8%回報率，計劃針對云南本省公務(wù)員、教師等固定高收入職員客戶起源分類昆明：外?。蝴惤爸車?：3：3購置用途分類投資：自營＝8：288成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第88頁麗江束河古鎮(zhèn).茶馬驛棧－－－保持古鎮(zhèn)尺度和規(guī)劃和建筑特色古鎮(zhèn)舊建筑仿古新商業(yè)錯落有致，戶戶各不相同仿古銷售中心四方聽音文化廣場定時舉行節(jié)慶活動89成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第89頁旅游度假區(qū)邊緣項目成功關(guān)鍵對本項目啟示－－以公共核心區(qū)帶動住宅區(qū)，達(dá)到整體成功公共區(qū)居住區(qū)關(guān)鍵功效開發(fā)特點區(qū)域增值展示主題化解陌生快速回現(xiàn)利潤最大化增加人氣20%規(guī)模20%利潤80%投入80%規(guī)模80%利潤20%投入開放、特色功效泛化旅游泛化商業(yè)泛化高性價比產(chǎn)品創(chuàng)新總價控制類型多樣化成功開發(fā)二八標(biāo)準(zhǔn)大成都第一旅游休閑度假區(qū)都江堰－青城山青城山都江堰自然旅游度假區(qū)城市休閑旅游度假區(qū)城市休閑度假示范區(qū)本項目城市休閑示范區(qū)文化主題/生活方式90成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第90頁區(qū)域價值、案例借鑒、市場機(jī)會、旅游機(jī)會挖掘總結(jié)大成都第一旅游休閑度假區(qū)都江堰－青城山青城山都江堰自然旅游度假區(qū)城市休閑旅游度假區(qū)城市休閑度假示范區(qū)本項目城市休閑度假示范區(qū)休閑旅游關(guān)鍵區(qū)休閑度假居住區(qū)大成都二居生活標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域價值案例借鑒市場機(jī)會旅游價值公共區(qū)適當(dāng)增值設(shè)施91成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第91頁思緒回顧曲線救國項目利潤最大化硬性提升產(chǎn)品性能都江堰市場普通住宅高檔別墅成城市場類比于城市中心最高端別墅類比于城郊中高端別墅類比于青城山度假別墅此路不通定位城市休閑度假，公共區(qū)增值但本項目獨特價值主張是什么？92成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第92頁本項目資源突破模式分析項目優(yōu)勢資源獨特征唯一性可塑性模式一：資源挖掘模式二：資源再造yesno島資源水資源島資源公園配套創(chuàng)造create突破Breakthrough在城市休閑度假大方向下首先要形成與青城山景區(qū)完全不一樣資源評價體系——資源突破首先要在現(xiàn)有住宅產(chǎn)品基礎(chǔ)上進(jìn)行突破——產(chǎn)品升級獨特征唯一性可塑性93成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第93頁從成都著名旅游景點上看，“島類”景點具備很好獨特征和唯一性成都主要著名旅游資源盤點：主類亞類基本類型A地文景觀AA綜合自然旅游地青城山峨嵋山都江堰九寨溝西嶺雪山AB沉積與結(jié)構(gòu)摩巖奇觀AC地質(zhì)地貌過程形跡回龍溝云頂石城AD自然變動遺址疊溪海子AE島礁B水域風(fēng)光石象湖海螺溝冰川C生物景觀臥龍景區(qū)D天象與氣候景觀光霧山青城山E遺址遺址三星堆F建筑與設(shè)施青城山峨嵋山樂山都江堰G旅游商品龍泉花果山花山茶鄉(xiāng)

H人文活動杜甫草堂武侯祠94成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第94頁區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有“島資源”項目功效單一，特色不足，市場影響力較弱

豪森溫泉酒店

美侖國際旅游學(xué)院及

五星級酒店95成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第95頁從傳統(tǒng)價值角度分析，與“名山”相對者莫過于“仙島”名山常有：三山五岳青城峨嵋武當(dāng)昆侖…而仙島不常有：蓬萊、方丈、瀛洲…唯有“島”魅力方能比肩“山”高度！“山居”和“島居”是中國古代文人雅士兩種主要生活方式；所謂：“智者樂水，仁者樂山：智者動，仁者靜；智者樂，仁者壽?！倍啾扔诩兇狻爸鹚印保瑣u比水更含有實體特征，更為厚實和可靠！96成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第96頁從國際休閑度假時尚上來看，“島類旅游”熱度持久，“島居生活”越顯尊貴依據(jù)世界旅游協(xié)會統(tǒng)計：近十年來，島類旅游項目年增加率到達(dá)50%以上；而從全球范圍來看，選擇島類旅游項目標(biāo)旅客百分比從1980年2%上升到10%左右；比如美國夏威夷群島、泰國普吉島、韓國濟(jì)州島等。對于富可敵國名流和富豪來說，擁有屬于自己度假小島方能凸顯身份。上海頂級世貿(mào)于佘山莊園，其中一棟則以擁有私家島嶼而賣出2.5億高價。97成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第97頁山居城市休閑主義生活島居整體定位日常生活方式徹底轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)生活方式回歸和提升功效定位休閑、度假、放松、養(yǎng)老休閑、度假、放松、生活、養(yǎng)老與自然關(guān)系Oneandonly深入是自然，退一步是小區(qū)與城市關(guān)系小隱于野大隱于市對交通和配套依賴較弱，主要強(qiáng)調(diào)對資源擁有較強(qiáng)，而且要求項目內(nèi)部有特色配套產(chǎn)品結(jié)構(gòu)整體區(qū)域存在產(chǎn)品細(xì)分，但單個項目因為資源條件一致往往表現(xiàn)為單一化產(chǎn)品大規(guī)模小區(qū)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富，滿足多元化需求同時營造小區(qū)氣氛競爭要素自然資源強(qiáng)勢度小區(qū)生活氣氛營造高性價比產(chǎn)品VS生活方式豐富，質(zhì)量高，時尚創(chuàng)新精神，舒適隨性，交流單調(diào)，呆板，遲緩青城山本項目98成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第98頁國際案例——迪拜棕櫚島（ThePalmIslands）定位：全球發(fā)燒先進(jìn)渡假樂園棕櫚島由朱邁拉、阿里山、代拉和世界島等4個島嶼群組成計劃建造1.2萬棟私人住宅和1萬多所公寓，還包含100多個豪華酒店以及港口、水主題公園、餐館、購物中心和潛水場所等設(shè)施。獨特設(shè)施：水下酒店、世界最高摩天大樓，室內(nèi)滑雪場、與迪拜城市大小相當(dāng)主體公園公共活動區(qū)：水主題公園、餐館、購物中心、運動設(shè)施、水療設(shè)施及戲院

酒店區(qū)：70多家豪華酒店住宅區(qū)：獨棟別墅99成都國瑞都江堰900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位第99頁國內(nèi)