香汐項(xiàng)目臨街商業(yè)產(chǎn)品推盤、售價(jià)建議以及社區(qū)內(nèi)部商業(yè)

香汐項(xiàng)目臨街商業(yè)產(chǎn)品推盤、售價(jià)建議以及社區(qū)內(nèi)部商業(yè)第一部分商業(yè)街本體分析區(qū)域商業(yè)市場分析租售及推售時(shí)間建議價(jià)格建議臨街商業(yè)產(chǎn)品推盤、售價(jià)建議商業(yè)街本體分析商業(yè)街本體分析區(qū)位及交通情況項(xiàng)目區(qū)位：香河安平經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)平安大街天下第一城對面從地理位置看，本項(xiàng)目距離香河縣城繁華地段較遠(yuǎn)，但所在安平開發(fā)區(qū)位置交通相對便捷。交通情況：項(xiàng)目緊鄰安平最重要的主干路平安大街，旁邊即為938（一城-北京站）首站，交通較為便利。4商業(yè)街本體分析周邊人口情況3公里紫藤堡孔雀城天悅共靑社羅納河谷啟城龍盛四季城京津花園陽光新都項(xiàng)目名稱戶數(shù)人口數(shù)啟城30009000逸品藍(lán)山12483744陽光新都22226666京津花園14004200平安麗景13003900天悅500015000孔雀城18095427紫藤堡11003300羅納河谷9482844共靑社10263078香汐636519095合計(jì)2541876254安平區(qū)域交付使用及在建樓盤相對較多，未來3年區(qū)域交房戶數(shù)將達(dá)到至少2.5萬戶，為本案商業(yè)街提供了良好的消費(fèi)人口來源。5商業(yè)街本體分析商業(yè)街基本情況商業(yè)街位置：位于項(xiàng)目地塊北側(cè)和西側(cè)，北側(cè)商業(yè)緊鄰安平交通主干道平安大街，西側(cè)商業(yè)臨安泰路，目前該路車流人流量較小商業(yè)街總建面：約20000㎡商業(yè)街形式：獨(dú)立商業(yè)街；地上2層，局部地上3層單個(gè)商鋪面積：180-230米（根據(jù)現(xiàn)有7#、8#、9#商業(yè)推算）商鋪層高：一層3.8米，二層2.87米，面寬：5.2米-11.8米進(jìn)深：17.5米為主，少量8.8米2萬平米巴洛克風(fēng)情獨(dú)立商業(yè)街，地上2-3層，單鋪面積180-230㎡為主。6商業(yè)街本體分析商業(yè)街SWOT分析S優(yōu)勢W劣勢巴洛克風(fēng)格獨(dú)立風(fēng)情商業(yè)街，展示形象良好；緊鄰安平交通干線平安大街，緊鄰938（一城-北京站）首站，交通便利；約2萬平米體量，商業(yè)規(guī)模較大，容易形成商業(yè)氛圍；鋪位規(guī)劃規(guī)整，較方便使用區(qū)域商圈尚未成熟，整體商業(yè)氛圍較差，商業(yè)檔次較低；鋪位進(jìn)深過長（約17.5米），商鋪進(jìn)深面寬比最大為3.4，遠(yuǎn)超過合理的進(jìn)深面寬比（不大于2），不便于利用；O機(jī)遇T威脅區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量小；隨著周邊住宅項(xiàng)目建設(shè)及交付使用，區(qū)域商業(yè)缺口將逐步凸顯；本案70萬平米體量，交付使用后住戶6365戶，為商業(yè)街帶來大量客戶支撐；銀寶街入駐將對本案的銷售和招商形成一定的競爭；商業(yè)街作為項(xiàng)目乃至安平的商業(yè)配套，面臨良好的發(fā)展機(jī)遇，但其過大的進(jìn)深面寬比可能成為未來銷售或招商的硬件制約。7區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域商業(yè)市場概況主城板塊安平板塊香河華聯(lián)天下第一城目前香河商業(yè)集中形成了主城區(qū)板塊和安平板塊主城區(qū)板塊：以香河華聯(lián)為中心，市政配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)較為集中；安平板塊：新興商業(yè)板塊，依托天下第一城的良好休閑旅游資源，周邊地塊的開發(fā)建設(shè)及配套的逐步完善，帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛的提升，已經(jīng)成為香河商業(yè)發(fā)展的重要區(qū)域之一。9區(qū)域商業(yè)市場分析縣城板塊商業(yè)市場概況商圈描述：以香河華聯(lián)為中心，周邊醫(yī)院、家具城、餐飲、銀行等市政配套集聚，商業(yè)分為濃厚。商業(yè)形式：購物中心、臨街商鋪、社區(qū)內(nèi)底商。商業(yè)規(guī)模：該區(qū)域商業(yè)集中，以臨街商鋪和百貨內(nèi)部商鋪為主。區(qū)域位置圖香河華聯(lián)10區(qū)域商業(yè)市場分析縣城板塊商業(yè)市場概況商業(yè)類型商業(yè)項(xiàng)目具體地址面積價(jià)格在售新房財(cái)富第一街香河新華大街與五一路交界處西北角52-885㎡售價(jià)11500元/㎡，租金約1.2元/㎡/天香語世界城底商香河新華大街與五一路交叉口125㎡8000元/㎡盛大金盤底商香河迎賓路（縣政府對面）20-70㎡20000元/㎡/二手房沿街底商新開大街汽車站對面底商208㎡13000元/㎡沿街底商香河縣政府南面向西360㎡12000元/㎡沿街底商迎賓路綜合執(zhí)法局側(cè)底商240㎡8500元/㎡縣城商業(yè)以臨街商鋪和小區(qū)底商為主，售價(jià)集中在8000-13000元/㎡，不同地段相差較大，縣城核心區(qū)售價(jià)較高。11區(qū)域商業(yè)市場分析安平板塊商業(yè)市場概況103國道商業(yè)大香線（271省道）商業(yè)商圈描述：新興商業(yè)板塊，依托天下第一城的良好休閑旅游資源，周邊地塊的開發(fā)建設(shè)及配套的逐步完善，帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛的提升，已經(jīng)成為香河商業(yè)發(fā)展的重要區(qū)域之一。商業(yè)形式：臨街商鋪、社區(qū)內(nèi)底商。商業(yè)規(guī)模：該區(qū)域商業(yè)集中，以臨街商鋪為主。12區(qū)域商業(yè)市場分析安平板塊商業(yè)市場概況安平板塊目前在售商業(yè)項(xiàng)目不多，主要以二手房沿街底商為主，價(jià)位集中在6000-7500㎡之間，新入市項(xiàng)目價(jià)位較高。商業(yè)類型主要商業(yè)項(xiàng)目具體地址面積價(jià)格二手房觀天下底商平安大街100-3007500元/㎡啟程2底商平安大街100-300㎡6000元/㎡京津花園底商103國道側(cè)30-200㎡6000元/㎡區(qū)域商業(yè)市場分析1、香河商業(yè)集中形成了縣城板塊和安平板塊一大一小局面；2、縣城板塊商業(yè)最為集中，配套最為集聚，商業(yè)氛圍濃厚，多為百貨商鋪和沿街商鋪為主，價(jià)位集中在8000-13000元/㎡，核心區(qū)價(jià)位較高，縣城周邊較低。3、安平板塊商業(yè)屬于新興板塊，以沿街底商為主，價(jià)位集中在6000-7500元/㎡之間，新入市住宅項(xiàng)目底商價(jià)位較高。小結(jié)14租售及推售時(shí)間建議租售模式建議經(jīng)營模式優(yōu)缺點(diǎn)適用情況招商先行先招商后帶租約出售優(yōu)點(diǎn)：初期業(yè)態(tài)可以控制，可保持與社區(qū)整體形象一致，從而促進(jìn)銷售出租有保障，可提升商鋪銷售速度資金回收期較短缺點(diǎn)：不能長期控制業(yè)態(tài)，收益開發(fā)商無自持商業(yè)的意向，為了達(dá)到提升銷售速度及銷售價(jià)格的目的可采用此方式，目前該方式應(yīng)用最為廣泛直接銷售優(yōu)點(diǎn)：資金回收速度快缺點(diǎn)：無業(yè)態(tài)控制，影響社區(qū)形象和銷售不利于統(tǒng)一管理，從而對經(jīng)營不利開發(fā)商無招商經(jīng)驗(yàn)和招商資源，無意組織招商團(tuán)隊(duì)，且銷售難度相對較小，開發(fā)商對于資金回籠有較高要求只租不售優(yōu)點(diǎn)：便于業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一管理有利于經(jīng)營利于提升社區(qū)形象長期而言可以實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的利潤最大化缺點(diǎn)：資金回收期長，有一定的風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商資金充足，物業(yè)升值潛力較大，開發(fā)商有自持物業(yè)以期利潤最大化的需求常用租售模式分析16租售模式建議開發(fā)商資金需求較高較低建議采用招商先行，招商完成后統(tǒng)一銷售的方式建議采用只租不售的方式；或者可以選擇個(gè)別優(yōu)質(zhì)鋪位只租不售，其余鋪位招商后進(jìn)行銷售的方式。綜合考慮開發(fā)商資金回籠需求及利潤最大化的目標(biāo)，中廣信建議：西北角商鋪及社區(qū)入口位置1-2個(gè)商鋪可以自持，其余商鋪招商后帶租約銷售17推售時(shí)間建議本案商業(yè)街的推售時(shí)間需要綜合考慮商業(yè)作為住宅配套對于提升住宅銷售速度和銷售價(jià)格的意義；同時(shí)要保證商業(yè)價(jià)值最大化。因此建議商業(yè)街分三批進(jìn)行推售，推售時(shí)間為每期住宅交房后6個(gè)月左右一批二批三批建議自持價(jià)格建議價(jià)格建議定價(jià)方法常用的商業(yè)定價(jià)方法有市場比較法、租金倒推法，結(jié)合意向客戶心理價(jià)位指定項(xiàng)目價(jià)格，鑒于項(xiàng)目目前暫無意向商戶或意向購買客戶，因此我們以市場比較法來進(jìn)行商業(yè)價(jià)格的初步研究。20價(jià)格建議市場比較法綜合考量本案區(qū)位、商業(yè)類型、商業(yè)形態(tài)等，由于同區(qū)域競品項(xiàng)目底商均未售且目前價(jià)格未定，因此選取同位于安平區(qū)域的住宅項(xiàng)目底商的二手房作為參考，選擇京津花園（臨103國道）、啟程二期（臨平安大街）、平安麗景（臨平安大街）和觀天下（臨平安大街）主要打分因素：位置、交通、規(guī)模、周邊人口、商業(yè)形態(tài)、鋪位設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、升值潛力21價(jià)格建議市場比較法序號項(xiàng)目權(quán)重京津花園啟程二期平安麗景觀天下本項(xiàng)目15%15%20%50%1位置20%20.440.840.840.830.62交通10%20.230.330.330.330.33規(guī)模10%30.320.230.330.350.54周邊人口15%40.640.630.4530.4540.65商業(yè)形態(tài)10%30.330.320.240.450.56鋪位設(shè)計(jì)10%20.220.230.340.430.37物業(yè)管理5%20.130.1530.1530.1550.258升值潛力20%20.420.430.630.651合計(jì)2.52.953.13.44.05結(jié)合參考項(xiàng)目的目前二手房售價(jià)X=(6000*15%/2.5+6000*15%/2.95+6000*20%/3.1+7500*50%/3.4)*4.05

≈8728元/㎡22價(jià)格建議市場比較法考慮市場變化及誤差，本案商業(yè)街均價(jià)應(yīng)考慮為8728*0.97—8728*1.03范圍內(nèi)即目前在8466—8989元/㎡范圍內(nèi)備注：此價(jià)格為目前售價(jià)，考慮后期推出商業(yè)價(jià)格，會有一定的漲幅，年增長率約在10%左右。23第二部分社區(qū)內(nèi)部商業(yè)案例展示本案社區(qū)商業(yè)規(guī)劃住改商規(guī)劃更改建議住改商規(guī)劃更改價(jià)值評估社區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套設(shè)置建議社區(qū)內(nèi)部商業(yè)案例展示北京城區(qū)東部區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目案名項(xiàng)目體量（萬平）開盤時(shí)間目前售價(jià)是否有社區(qū)內(nèi)部商業(yè)后現(xiàn)代城52.52004年（售完）二手房29000元有華貿(mào)公寓202005年（售完）二手房36000元有珠江帝景872007年（售完）二手房30000元有北京新天地61.62007年（在售）20800元無天時(shí)名苑322009年（在售）20000元無華業(yè)東方玫瑰1012009年（在售）16700元無華遠(yuǎn)銘悅402012年（在售）21800元無北京東部區(qū)域主流在售社區(qū)內(nèi)部沒有配套底墑，但較為成熟及入住率較高的社區(qū)內(nèi)會有部分自發(fā)形式的商業(yè)出現(xiàn)，大多在一層且對是否是商業(yè)立項(xiàng)并無硬性的要求，據(jù)悉，這種情況通常是通過物業(yè)管控，并通過物業(yè)審核。環(huán)北京區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目案名項(xiàng)目體量（萬平）開盤時(shí)間目前售價(jià)是否有社區(qū)內(nèi)部商業(yè)固安孔雀英國宮1102010年（在售）7500元無固安孔雀大衛(wèi)城822010年（在售）6500元無大北京城上城602007年（在售）6000元無潮白河孔雀英國宮一期172012年（在售）7000元無燕京航城1202008年（在售）8300元無首爾甜城3002012年（在售）8500元無富力新城一期47萬2012年（在售）5800元無環(huán)北京區(qū)域在售的主流樓盤均無社區(qū)內(nèi)部沒有配套底墑，對外宣傳統(tǒng)一口徑未來商業(yè)主要集中在沿街或者統(tǒng)一的商業(yè)區(qū)域。京東區(qū)域——個(gè)案分析：后現(xiàn)代城位于北京CBD以東四環(huán)路以內(nèi)，因其CBD白領(lǐng)目標(biāo)客戶群定位的準(zhǔn)確性，更因其產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格的時(shí)尚性和前衛(wèi)性，使其成為北京CBD地區(qū)最受矚目的住宅社區(qū)。開盤日期首期2004年交房日期2007物業(yè)屬性普通住宅、公寓所屬商圈東四環(huán)百子灣戶數(shù)約3000戶面積區(qū)間38-190㎡建筑類型高層去化率去化率100%占地面積:180000平方米建筑面積:525000平方米開發(fā)商:北京金馬文華園房地產(chǎn)開發(fā)投資商:北京金馬文華園房地產(chǎn)開發(fā)建筑單位:北京建工一建工程建設(shè)

京東區(qū)域——個(gè)案分析：后現(xiàn)代城10983124561314716151211后現(xiàn)代城總16棟樓，其中3號樓、6號樓、7號樓、10號樓、14號樓的一層，臨街的4號樓、5號樓住宅立項(xiàng)的寫字樓的一層均是底墑，40年產(chǎn)權(quán)。A/B會所AB沙盤宣傳后現(xiàn)代城總16棟樓，其中3號樓、6號樓、7號樓、10號樓、14號樓的一層是商業(yè)立項(xiàng)，從二手房的銷售角度來說，商業(yè)立項(xiàng)的房屋價(jià)格與非商業(yè)立項(xiàng)的房屋價(jià)格幾乎一致，反而40年產(chǎn)權(quán)在銷售上存在一定抗性；同時(shí)其他非商業(yè)立項(xiàng)的一層住宅也存在私改商業(yè)經(jīng)營的情況存在。京東區(qū)域——個(gè)案分析：后現(xiàn)代城個(gè)案分析：后現(xiàn)代城——夜間社區(qū)實(shí)景取自后現(xiàn)代城夜間實(shí)景，整體感覺較為雜亂，人流進(jìn)進(jìn)出出，且有的商家播放搖滾音樂來吸引客戶關(guān)注，同時(shí)我們整理了一下個(gè)店鋪的營業(yè)時(shí)間，通常營業(yè)時(shí)間到22點(diǎn)30分至23點(diǎn)，有部分的甚至24小時(shí)營業(yè)，一定程度上（尤其是夏季開窗）降低了居住業(yè)主的舒適度與社區(qū)品質(zhì)。環(huán)北京區(qū)域——個(gè)案分析：孔雀英國宮地址：大興野生動(dòng)物園以南3公里路西永定河孔雀英國宮開發(fā)商：固安華夏幸?；鶚I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)總占地面積：28萬㎡總建筑面積：110萬㎡;其中住宅:95萬m2商業(yè):10萬m2商業(yè)配套設(shè)施：5萬m2容積率：2.13均價(jià)：9000元/平米，全款5000抵1.5萬，按揭無折扣戶數(shù):三期總戶數(shù)3055戶層高：2.9m物業(yè)公司：固安華夏幸?；鶚I(yè)物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)：1.90元/平方米·月車位配比：車位充足1:1打造英倫風(fēng)格的中高端現(xiàn)代社區(qū)，成熟的商業(yè)、生活配套，優(yōu)越的地理位置，便捷的交通開盤日期首期2011年7月23日，三期2012年8月4日交房日期2012.11（首次交房）物業(yè)屬性普通住宅、公寓所屬商圈固安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)戶數(shù)三期3055面積區(qū)間79-130㎡建筑類型多層、高層去化率去化率80%32孔雀英國宮——規(guī)劃特色項(xiàng)目規(guī)劃三期開發(fā)，總建面110萬平米，定位中高端產(chǎn)品；業(yè)態(tài)分布為高層為主、花園洋房為輔、部分商業(yè)和疊拼別墅；社區(qū)整體采用英倫風(fēng)格，高層ARTDECO建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃三期開發(fā)，總建面110萬平米，定位中高端產(chǎn)品；業(yè)態(tài)分布為高層為主，花園洋房為輔，部分商業(yè)和疊拼別墅，社區(qū)整體采用英倫風(fēng)格33孔雀英國宮——當(dāng)期在售項(xiàng)目三期規(guī)劃建面11000平米，建筑面積28萬平米，百分百為高層產(chǎn)品22-28層；戶型面積包括57㎡的一居、86㎡二居、106㎡三居，其中二居占比70%，三居占25%，一居占比5%15#16#17#18#26#24#25#20#21#23#22#19#27#28#29#30#31#34孔雀英國宮——項(xiàng)目推售產(chǎn)品時(shí)間軸2012.72012.12700套60-120㎡一居——三居5700/㎡544套416套截至2012年1月——12月，項(xiàng)目共計(jì)去化房源5063套，均價(jià)7500元/㎡，年來訪量25314批，回款額達(dá)到22億

項(xiàng)目去化速度快，月均500套。項(xiàng)目以高層為主，輔以別墅、洋房提升項(xiàng)目形象，是華夏打造固安片區(qū)標(biāo)桿產(chǎn)品，推盤節(jié)奏較快，去化情況好，以增量帶存量進(jìn)行推售，由于項(xiàng)目位置較好，第二機(jī)場信息落地且推廣力度大，去化速度較快，約500套/月。約2013.3600套500套60-120㎡一居——三居7000元/㎡60-120㎡一居——三居8500元/㎡35孔雀英國宮——商業(yè)規(guī)劃本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃于沿國道區(qū)及社區(qū)主街區(qū)（社區(qū)地塊被省道分割），其商業(yè)主要在臨街商業(yè)解決，社區(qū)內(nèi)部無底墑配套。臨國道商業(yè)街社區(qū)主街商業(yè)街36本案社區(qū)商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目總體規(guī)劃建面69萬平米。其中商業(yè)約2萬平米，位于項(xiàng)目的西北角，分布于項(xiàng)目西部和北部外街，呈L形分布。香汐項(xiàng)目規(guī)劃當(dāng)前商業(yè)規(guī)劃分析商業(yè)約2萬平米，位于項(xiàng)目的西北角，分布于項(xiàng)目西部和北部外街，呈L形分布?？紤]到項(xiàng)目社區(qū)開發(fā)規(guī)模較大，開發(fā)時(shí)間較長，社區(qū)西北L形商業(yè)不能有效直接的滿足小區(qū)內(nèi)部的使用，尤其是上圖紫色長方形覆蓋區(qū)域。一期二期三期商業(yè)因此社區(qū)內(nèi)部增加商業(yè)（住宅一、二層改商業(yè)）的想法是具有高度前瞻性的，同時(shí)可一定程度增加業(yè)主購物的便利性。39住改商規(guī)劃更改建議商業(yè)規(guī)劃更改建議要使社區(qū)購物便捷，完成社區(qū)一、二層住改商，要回答下列三個(gè)問題：1、是不是全部住宅都要將一、二層改成商業(yè)？（沒有必要，考慮商業(yè)服務(wù)半徑，只個(gè)別樓棟更改即可）2、將哪些樓幢一、二層改成商業(yè)呢？3、住宅一、二層改商業(yè)，其價(jià)值到底有多少？41商業(yè)規(guī)劃更改建議一期二期三期商業(yè)1.1期（1#、2#、3#、5#、9#、10#樓）不考慮設(shè)置底商，原因有二：目前1.1期已經(jīng)施工，部分樓座已出地面，從實(shí)際情況看，修改規(guī)劃需要一定周期；位置距離社區(qū)商業(yè)規(guī)劃位置較近，社區(qū)居民購物較便利；建議項(xiàng)目一期不考慮設(shè)置住改商，將重點(diǎn)放在二、三期規(guī)劃上42商業(yè)規(guī)劃更改建議30#27#21#重點(diǎn)考慮二期、三期設(shè)置相應(yīng)的底商；在項(xiàng)目地塊形狀及現(xiàn)有社區(qū)建筑規(guī)劃的基礎(chǔ)上，并考慮商業(yè)實(shí)際使用情況（頻率）及便捷程度，將社區(qū)劃分為如圖所示紅、綠、黃三部分，其圓心位置附近樓幢為商業(yè)設(shè)置最佳位置；故建議選取21#、27#、30#樓進(jìn)行一、二層住改商；在將重點(diǎn)集中于考慮項(xiàng)目二、三期規(guī)劃的住改商的基礎(chǔ)上，建議21#、27#、30#進(jìn)行一、二層住改商43定價(jià)方法——采用商業(yè)/住宅比較法來進(jìn)行價(jià)格定位。市場比較法估價(jià)步驟為：

1、收集交易實(shí)例；2、選取可比實(shí)例；

3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4、進(jìn)行交易情況修正；

5、進(jìn)行交易日期修正；6、進(jìn)行區(qū)域因素修正；

7、進(jìn)行個(gè)別因素修正8、求出比準(zhǔn)價(jià)格商業(yè)規(guī)劃更改建議44商業(yè)規(guī)劃更改建議定價(jià)說明——通過與住宅對比手段，進(jìn)行商業(yè)價(jià)格的預(yù)算通常沿街商業(yè)是住宅的1.8-2倍，內(nèi)部商業(yè)按照沿街商業(yè)售價(jià)的75%計(jì)算采用商業(yè)/住宅比較法測算本項(xiàng)目靜態(tài)基價(jià)市場影響因素與市場動(dòng)態(tài)發(fā)展結(jié)合靜態(tài)動(dòng)態(tài)市場影響因素與市場動(dòng)態(tài)發(fā)展結(jié)合定價(jià)方式定價(jià)依據(jù)45商業(yè)規(guī)劃更改建議預(yù)計(jì)項(xiàng)目內(nèi)部商業(yè)價(jià)格在10000元/平米左右項(xiàng)目在推售中通過幾次價(jià)格成長提升，均價(jià)區(qū)間在6500-7000元/平米，考慮市場風(fēng)險(xiǎn)，以及減小計(jì)算過程中主觀因素所導(dǎo)致的誤差，建議項(xiàng)目內(nèi)部商業(yè)平均價(jià)格在+/-5%之間浮動(dòng)，項(xiàng)目內(nèi)部商業(yè)價(jià)格區(qū)間為：9400-10500元/㎡，取中值10000元/平米第一次開盤走量限量房（資源差）價(jià)格遵循以新帶舊成長路徑價(jià)格運(yùn)動(dòng)線路第二次開盤價(jià)格標(biāo)桿1、某房源拉高價(jià)格，此時(shí)其余房源走量；舊盤提價(jià)2、在新盤走量時(shí)，拉高舊盤價(jià)格產(chǎn)品加推3、拉高價(jià)格4、節(jié)假日促銷限時(shí)折扣優(yōu)惠第一階段第二階段第三階段第四階段第三次開盤住宅價(jià)格第N次開盤46商業(yè)住單價(jià)按10000元/平米計(jì)算，預(yù)計(jì)內(nèi)部商業(yè)總案值2052萬商業(yè)規(guī)劃更改建議商改住樓幢商改面積（樓幢平層*2）商改單價(jià)（元）商改總價(jià)（元）21#67010000670000027#674674000030#7087080000合計(jì)2052000047商業(yè)規(guī)劃更改建議——小結(jié)一、住宅商樓幢：在項(xiàng)目地塊形狀及現(xiàn)有社區(qū)建筑規(guī)劃的基礎(chǔ)上，并考慮商業(yè)實(shí)際使用情況（頻率）及便捷程度，建議更改21#、27#、30#樓幢；二、收益預(yù)估：考慮到住宅銷售周期，及商業(yè)銷售時(shí)間，預(yù)估內(nèi)部商業(yè)銷售價(jià)格在10000元/平米左右，內(nèi)部商業(yè)