物業(yè)管理服務(wù)過程應(yīng)當(dāng)注意的法律問題課件

物業(yè)管理服務(wù)過程中

應(yīng)當(dāng)注意的法律問題梁新春合伙人律師

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★單位：遼寧申揚(yáng)律師事務(wù)所地址：沈陽市和平區(qū)北五經(jīng)街十七號傳真：024－22827654電話箱：lawexit@163.com一、需要明確的幾個(gè)法律概念二、附屬公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)與維修及公共道路的維護(hù)三、保安的義務(wù)

一、需要明確的幾個(gè)法律概念專有權(quán)：建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主對專有部分享有的權(quán)利為專有所有權(quán)，即業(yè)主對專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。共有權(quán)：建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有的共有人對共有部分享有的權(quán)利的總稱。共有人：建筑物區(qū)分所有的共有人由整座建筑或一個(gè)小區(qū)內(nèi)所有建筑中的業(yè)主組成。

某住宅小區(qū)入住時(shí)間為2006年8月31日，開發(fā)商在此前已經(jīng)通知了所有的物業(yè)買受人。業(yè)主甲于2007年4月1日到物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，物業(yè)公司讓他交一年的物業(yè)費(fèi)，從06年8月31日起計(jì)算至07年8月30日止。業(yè)主甲認(rèn)為物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)從其實(shí)際辦理入住的時(shí)間即07年4月1日起計(jì)算，理由：該業(yè)主認(rèn)為其未入住之前，沒有享受到物業(yè)公司的服務(wù)，當(dāng)然沒有交付06年8月31日至07年4月1日這段時(shí)間物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。

沒住憑什么讓我交？

第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十一條業(yè)主對建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。物業(yè)管理的三個(gè)法律特征在物業(yè)管理服務(wù)合同中，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主形成的是對物業(yè)的委托管理關(guān)系，而非保管合同關(guān)系；物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的內(nèi)容是，對房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的空間范圍是物業(yè)的公共區(qū)域，業(yè)主的私人空間不在物業(yè)管理的范圍內(nèi)。二、附屬公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)與維修

及公共道路的維護(hù)物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)怎么做？2006年12月份，陳某路過小區(qū)一幢樓南面的自來水表井。井口用一水泥制蓋板蓋著，但水泥制蓋板沒蓋全，只是虛蓋了一半。不知情的陳某不慎一腳踏空，掉了進(jìn)去，當(dāng)時(shí)，左膝被摔傷動彈不得，被家人急送往醫(yī)院，他的膝蓋韌帶拉傷造成八級傷殘。出院后，陳某就為自己討說法?？墒牵@個(gè)水表井究竟屬于誰的呢？物業(yè)稱屬于自來水公司，而自來水公司則稱還沒有接管，不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。各說各的理，為此，陳某便將小區(qū)物業(yè)公司、物業(yè)公司所屬集團(tuán)及自來水公司一起告到了法院，要求共同賠償醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、殘疾賠償金等共計(jì)12萬多元。所有者或者管理者舉證責(zé)任自來水表井及井內(nèi)相關(guān)設(shè)施屬于小區(qū)業(yè)主所有，小區(qū)物業(yè)作為物業(yè)管理者，收取了業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，在自來水公司接管之前，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起維修、養(yǎng)護(hù)、管理的責(zé)任，因管理不善導(dǎo)致今天的后果，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)陳某、小區(qū)物業(yè)及所屬集團(tuán)均沒有證據(jù)證明自來水公司已經(jīng)接管了該水表井，因此，責(zé)任應(yīng)由小區(qū)物業(yè)承擔(dān)。2007年9月底，東營市東城金匯小區(qū)進(jìn)行暖氣管道維修，該小區(qū)的物業(yè)管理公司在小區(qū)內(nèi)的道路上挖了一個(gè)坑，占了路的大部分，但沒有設(shè)置文字性的警示標(biāo)志，只是象征性的在路上放置了一個(gè)枯萎的樹枝當(dāng)作橫桿。10月12日晚，當(dāng)小學(xué)生王軍與同學(xué)一起在居民小區(qū)內(nèi)騎車玩耍時(shí)，不小心摔進(jìn)了溝內(nèi)，被醫(yī)院診斷為頭皮裂傷，上中切牙缺損兩顆。因賠償問題雙方未達(dá)成一致意見，原告遂訴至法院，要求判令該物業(yè)公司賠償費(fèi)用27476.6元。物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？物業(yè)公司所做的，有哪些不妥之處，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)怎么做？三、保安的義務(wù)女業(yè)主命喪豪宅案2007年7月21日上午9時(shí)許，鐘某攜帶裝了鐵錘、卷尺的塑膠袋和幾斤舊報(bào)紙，走到東?；▓@福祿居11棟地下車庫入口處，對保安員謊稱送報(bào)紙到5樓搞裝修，并出示了一張過期的《出入證》。保安員沒有看清楚《出入證》，也沒有要求鐘某登記，即同意其進(jìn)入車庫。鐘某先走到9樓，按了9E房的門鈴，對保姆李某某稱是來搞維修的。進(jìn)屋后，鐘某即將保姆殺害，在屋內(nèi)找到一千多元現(xiàn)金和6部手機(jī)。莊加義家住江蘇省淮安市新新家園小區(qū)，淮安市新新物業(yè)管理有限公司系該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，但雙方未簽訂物業(yè)管理合同。2006年8月24日下午，莊加義私人車庫被撬，存放在內(nèi)的一輛美達(dá)牌電動車被盜。莊當(dāng)即報(bào)案，公安機(jī)關(guān)作了接處警記錄，新新物業(yè)公司也在巡查記錄中作了記載。后莊向物業(yè)公司多次索賠未果，遂訴至淮安市清浦區(qū)人民法院，要求物業(yè)公司賠償其電動車損失1700元。被告辯稱，原告與被告是物業(yè)管理合同關(guān)系，而非保管合同關(guān)系，被告已經(jīng)履行了正常的巡查義務(wù)，原告的訴訟請求于法無據(jù)，故請求法院駁回其訴訟請求。2003年11月15日凌晨4時(shí)30分許，原告之妻潘寶鴻發(fā)現(xiàn)家中有異常，認(rèn)為家中發(fā)生了盜竊，遂撥打物業(yè)電話，隨后物業(yè)管理員趕到現(xiàn)場，并打“110”報(bào)了警，后民警趕到現(xiàn)場進(jìn)行了勘察，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)有翻動的痕跡，但至本案庭審結(jié)束時(shí)，該案件尚未偵破。另據(jù)原告報(bào)案稱家中丟失了三星手機(jī)一部、索尼收錄機(jī)一臺及現(xiàn)金130元。物業(yè)管理中的“保安”，其職責(zé)僅限于物業(yè)公共區(qū)域防范性安全保衛(wèi)活動，目的是維護(hù)物業(yè)公共區(qū)域的秩序，為業(yè)