房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理培訓(xùn)講義：房地產(chǎn)項(xiàng)目資金

3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法保利集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理培訓(xùn)講義————房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理目錄：3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅰ

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3Ⅳ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的資資金運(yùn)用3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅱ

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理中的重要要作用Ⅲ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的資資金籌集3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理中的重要要作用V房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的稅稅務(wù)籌劃3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅰ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性在房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中，，資金始終終是一項(xiàng)值值得高度重重視的資產(chǎn)產(chǎn)，資金管管理更是房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)管理理的核心內(nèi)內(nèi)容。房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的效益和資資金管理密密切相關(guān)，，房地產(chǎn)企企業(yè)通過(guò)合合理有效地地籌集和使使用資金，，做到優(yōu)化化資金結(jié)構(gòu)構(gòu)，拓寬融融資渠道，，控制投資資風(fēng)險(xiǎn)，提提高資金使使用效率，，促進(jìn)企業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益益的提高。。資金密集型型大量的資金金投入資金周轉(zhuǎn)期期限長(zhǎng)長(zhǎng)期的資金金保障1、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的主要特點(diǎn)資金是房地產(chǎn)企業(yè)的“血液”,

供血充足生存、發(fā)展貧血斷血爛尾、破產(chǎn)2、搞好房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理具有重要作用

資金是企業(yè)的血液，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。資金充裕，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到較好地生存和發(fā)展，一旦資金斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)爛尾，甚至企業(yè)破產(chǎn)。一個(gè)成熟的企業(yè)必須具有完善的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和預(yù)警措施。中國(guó)第一爛爛尾樓—中誠(chéng)廣場(chǎng)：：爛尾時(shí)間：：15年地址址：廣州天天河北路開(kāi)開(kāi)發(fā)商商：香港中中誠(chéng)集團(tuán)、、廣州城建建廣州第一爛爛尾樓--麓景臺(tái)爛尾時(shí)間：：13年地址址：廣州麓麓苑路開(kāi)開(kāi)發(fā)商：：廣州輝煌煌房地產(chǎn)公公司羊城大廈爛尾時(shí)間：：11年地址址：西灣路路86號(hào)開(kāi)發(fā)發(fā)商：廣州州羊城集團(tuán)團(tuán)2.1房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的生存危危機(jī)：為什什么有那么么多“爛尾尾樓”？2.2國(guó)家對(duì)房地地產(chǎn)企業(yè)資資金方面出出臺(tái)的宏觀觀調(diào)控政策策基于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)很很大程度依依賴(lài)資金的的特點(diǎn)，國(guó)國(guó)家在對(duì)房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)進(jìn)行宏觀觀調(diào)控時(shí)，，運(yùn)用較多多地政策都都是從控制制企業(yè)資金金層面入手手。2007年到2008年國(guó)家出臺(tái)臺(tái)一系列調(diào)調(diào)控房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)膨脹脹發(fā)展的政政策法規(guī)，，如：土地出讓金金一次全部部付清方可可領(lǐng)取國(guó)土土證（39號(hào)文）對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)資資金的保障程度提出出了更高要要求；銀行對(duì)房地地產(chǎn)行業(yè)的的開(kāi)發(fā)貸款款額度大幅幅度收縮及及不斷提高高的貸款利利率進(jìn)一步步縮小了房地地產(chǎn)行業(yè)的的融資空間間，提高了了融資成本本；資本市場(chǎng)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)企企業(yè)融資更更加嚴(yán)格限限制；二套房貸政政策、預(yù)售售款監(jiān)管機(jī)機(jī)制不僅打打壓了市場(chǎng)場(chǎng)上改善性性和投資性性的購(gòu)房需需求，而且制制約了房地地產(chǎn)企業(yè)已已收房款的的運(yùn)用；預(yù)交企業(yè)所所得稅由預(yù)預(yù)計(jì)毛利率率20%調(diào)整為預(yù)計(jì)計(jì)利潤(rùn)率20%，加大對(duì)土土地增值稅稅的清算等稅稅收政策直直接增加了了資金的流流出。上述政策都都是從資金金上調(diào)控房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)發(fā)展展速度和規(guī)規(guī)模，從而而保證房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健健康地發(fā)展展。資金的籌措措和運(yùn)用能能力對(duì)于房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)至關(guān)重要要，財(cái)務(wù)管管理就是要要通過(guò)合理理籌集和有有效地使用用資金，防防范財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，保證證企業(yè)持續(xù)續(xù)穩(wěn)定的發(fā)發(fā)展。2.2國(guó)家對(duì)房地地產(chǎn)企業(yè)資資金方面出出臺(tái)的宏觀觀調(diào)控政策策1、資金平衡計(jì)劃主要內(nèi)容資金平衡計(jì)計(jì)劃是反映映房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)各期的的資金盈余余或短缺情情況，明確確資金來(lái)源源，合理安安排資金支支出和制定定適宜的借借款償還。。編制資金金平衡計(jì)劃劃是房地產(chǎn)產(chǎn)資金管理理的一項(xiàng)重重要工作，，通過(guò)合理理安排資金金計(jì)劃，可可有效地配配置資源，，提高資金金使用效率率，防范財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。。資金平衡衡計(jì)劃的編編制和有效效實(shí)施反映映了一個(gè)公公司的財(cái)務(wù)務(wù)管理水平平。資金平衡計(jì)計(jì)劃見(jiàn)下表表：3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅱ

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃X公司XX年資金平衡衡計(jì)劃表

項(xiàng)目第一季度第二季度第三季度第四季度合計(jì)一、資金支出土地費(fèi)用建設(shè)成本償還貸款稅費(fèi)支出其他支出合計(jì)二、資金來(lái)源股東投入借入資金銷(xiāo)售回籠其他來(lái)源合計(jì)資金盈缺編制資金平平衡計(jì)劃包包括兩個(gè)層層面：一是在房地地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行可研論論證階段，，編制項(xiàng)目整體資資金平衡計(jì)計(jì)劃。即在對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總總投資進(jìn)行行估算的基基礎(chǔ)上落實(shí)實(shí)資金來(lái)源源渠道和籌籌措方式。。這一階段段都采取比比較粗淺的的方法，重點(diǎn)是落實(shí)實(shí)好資金來(lái)來(lái)源。二是在項(xiàng)目目的實(shí)施階階段，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際開(kāi)發(fā)流流程，依據(jù)據(jù)地價(jià)支付付要求、施施工進(jìn)度、、融資時(shí)點(diǎn)點(diǎn)、銷(xiāo)售安安排等，對(duì)對(duì)年度資金平平衡計(jì)劃做出詳細(xì)安安排，確保保工程按期期完成。這這一階段重點(diǎn)是合理理安排資金金使用。資金計(jì)劃編編制完成并并報(bào)公司董董事會(huì)審批批同意后，，各公司必必須嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行資金平平衡計(jì)劃，，其執(zhí)行情情況將作為為考核企業(yè)業(yè)管理水平平的一項(xiàng)重重要內(nèi)容。。2、編制資金平衡計(jì)劃應(yīng)注意的幾個(gè)方面2.1、編制的資資金平衡計(jì)計(jì)劃應(yīng)遵循循的原則首先要立足足自身平衡衡，資金籌籌集一定要要切實(shí)可行行，具有可可操作性和和能有效實(shí)實(shí)施。資金金安排要量量力而行，，留有余地地，切忌滿(mǎn)滿(mǎn)打滿(mǎn)算，，或留有缺缺口。具備對(duì)外融融資條件一一定要主動(dòng)動(dòng)從市場(chǎng)上上獲取資金金，不要僅僅依靠股東東的投入。。在股東投投入土地支支出后，原原則上項(xiàng)目目公司必須須實(shí)現(xiàn)自身身現(xiàn)金流凈凈流入，公公司將把自自我資金保保障情況作作為考核企企業(yè)年度工工作的一項(xiàng)項(xiàng)重要指標(biāo)標(biāo)。2.2、資金計(jì)劃劃的編制要要嚴(yán)謹(jǐn)，注注意各指標(biāo)標(biāo)之間的勾勾稽關(guān)系資金計(jì)劃主主要依據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的各項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃劃（包括投投資計(jì)劃、、施工進(jìn)度度節(jié)點(diǎn)、銷(xiāo)銷(xiāo)售計(jì)劃等等）進(jìn)行編編制，因此此，計(jì)劃的的編制需要要各個(gè)部門(mén)門(mén)的共同參參與和配合合，總經(jīng)理理要親自掛掛帥。在實(shí)實(shí)際編制過(guò)過(guò)程中，常常常出現(xiàn)一一些問(wèn)題。。（1）項(xiàng)目投入入的資金與與計(jì)劃開(kāi)工工量相符。。例如：某公公司計(jì)劃全全年在建面面積60萬(wàn)方，其中中新開(kāi)工面面積30萬(wàn)方（5月開(kāi)工），，安排的工工程建設(shè)支支出9億元。工程建設(shè)支支出應(yīng)根據(jù)據(jù)該項(xiàng)目所所在區(qū)域的的單方成本本及施工進(jìn)進(jìn)度綜合細(xì)細(xì)致測(cè)算，，項(xiàng)目工程程建設(shè)投資資周期一般般為1-2年，且當(dāng)年新新開(kāi)工面積比比例較大，當(dāng)當(dāng)年安排工程程建設(shè)支出1000-1200元/平方，該項(xiàng)支支出顯然過(guò)大大，應(yīng)安排6億元左右。（2）銷(xiāo)售回籠與與年度銷(xiāo)售任任務(wù)相匹配。。例如：某公司司計(jì)劃全年簽簽約金額10億元（全年銷(xiāo)銷(xiāo)售），年初初有上年簽約約未回籠金額額2億元，而全年年安排銷(xiāo)售回回籠7億元。一般情況下，，全年銷(xiāo)售的的項(xiàng)目房款回回籠至少達(dá)簽簽約金額的80%以上，上年已已簽約未回籠籠部分應(yīng)在當(dāng)當(dāng)年全部收回回。此例中，，該公司全年年銷(xiāo)售資金回回籠安排在9-10億元比較合理理。上年認(rèn)購(gòu)未簽約2億元本年回籠8億元簽約10億元（3）稅費(fèi)的計(jì)算算要依據(jù)有關(guān)關(guān)要求。例如：某項(xiàng)目全年預(yù)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售回籠籠10億元，假設(shè)該該項(xiàng)目當(dāng)年尚尚未完工交樓樓，安排各種種稅款支出0.6億元。營(yíng)業(yè)稅及土地地增值稅預(yù)征征等一般為當(dāng)當(dāng)期銷(xiāo)售回籠籠的6.63%，所得稅預(yù)征征比例為當(dāng)期期銷(xiāo)售回籠的的3.75%，由于該項(xiàng)目目當(dāng)年尚未完完工交樓，無(wú)無(wú)需進(jìn)行土地地增值稅清算算及所得稅補(bǔ)補(bǔ)繳，那么以以預(yù)繳口徑安安排的全年稅稅款支出應(yīng)在在1億元左右比較較合理。（3）稅費(fèi)的計(jì)算算要依據(jù)有關(guān)關(guān)要求。例如：某項(xiàng)目目公司全年銷(xiāo)銷(xiāo)售任務(wù)12億元，銷(xiāo)售均均價(jià)預(yù)計(jì)為8000元/方，該項(xiàng)目全全年平均在建建面積30萬(wàn)方，安排銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用5000萬(wàn)元，管理費(fèi)費(fèi)用1000萬(wàn)元。兩項(xiàng)費(fèi)用明顯顯偏高，按照照通常情況，，銷(xiāo)售費(fèi)用一一般不得超過(guò)過(guò)年度銷(xiāo)售計(jì)計(jì)劃的2.5%，那么安排的的銷(xiāo)售費(fèi)用不不應(yīng)超過(guò)2500萬(wàn)元；管理費(fèi)費(fèi)用單盤(pán)基準(zhǔn)準(zhǔn)費(fèi)用為300-400萬(wàn)元，再考慮慮到項(xiàng)目銷(xiāo)售售面積及在建建面積進(jìn)行調(diào)調(diào)整，該項(xiàng)目目管理費(fèi)用安安排過(guò)高。（4）貸款規(guī)模與與項(xiàng)目總投相相符。例如：某項(xiàng)目目預(yù)計(jì)總投18億元，總建面面30萬(wàn)方，當(dāng)年年四證齊全及及新開(kāi)工面積積15萬(wàn)方，安排貸貸款2億元。該項(xiàng)安排貸款款規(guī)模與項(xiàng)目目總投相比偏偏小。按照項(xiàng)項(xiàng)目總投18億元的50%匡算貸款規(guī)模模約為9億元，當(dāng)年四四證齊全面積積占總建面的的1/2，則應(yīng)安排1/2的貸款規(guī)模發(fā)發(fā)放，即4億元左右。2.3、要注意各項(xiàng)目目的全面性，，不要有漏項(xiàng)項(xiàng)在編制資金計(jì)計(jì)劃中，經(jīng)常常發(fā)生遺漏部部分項(xiàng)目的情情況。如項(xiàng)目目投入中安排排土地費(fèi)用支支出沒(méi)有考慮慮配套的政府府收費(fèi)項(xiàng)目；；在計(jì)算利息息費(fèi)用僅考慮慮年底余額，，沒(méi)有考慮當(dāng)當(dāng)年新增及還還貸情況；或或者利息費(fèi)用用僅考慮銀行行貸款部分，，不考慮股東東借款；合作作項(xiàng)目股東要要求分紅，沒(méi)沒(méi)有安排現(xiàn)金金分紅等等。。2.4、要注意資金金來(lái)源和使用用的時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的匹配，防防止出現(xiàn)階段段性的資金缺缺口某公司編制全全年資金計(jì)劃劃，現(xiàn)金流入入15億元（銷(xiāo)售回回籠10億元，銀行貸貸款5億元），現(xiàn)金金流出13億元，結(jié)余2億元，全年實(shí)實(shí)現(xiàn)資金平衡衡。在實(shí)施中中，發(fā)現(xiàn)第三三、四月出現(xiàn)現(xiàn)資金缺口，，其銀行借款款計(jì)劃在5月取得，因此此，申請(qǐng)向股股東提出借款款（原計(jì)劃沒(méi)沒(méi)有安排），，出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)性性資金缺口。。如果按月編編制計(jì)劃，該該問(wèn)題就很容容易發(fā)現(xiàn)。1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源3、資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)2、資金籌集的主要渠道4、如何辦理銀行貸款5、銷(xiāo)售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅲ

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌集

自有資金包括股東投入入的注冊(cè)資本本(含發(fā)行股票募募集的資金)、留存利潤(rùn)等等，一般用于于支付地價(jià)、、前期稅費(fèi)和和政府收費(fèi)等等前期費(fèi)用等等。借入資金主要是向金融融機(jī)構(gòu)的貸款款、發(fā)行債券券和信托的借借款等。根據(jù)據(jù)目前的規(guī)定定，在項(xiàng)目自自有資金投入入到達(dá)到項(xiàng)目目整體投資的的35%，并且四證齊齊全后，可申申請(qǐng)項(xiàng)目貸款款，銀行貸款款額度一般占占項(xiàng)目總投資資的40-60%；銷(xiāo)售回籠款即向購(gòu)房業(yè)主主收取的房款款。根據(jù)目前前的預(yù)售制度度，在項(xiàng)目取取得預(yù)售證后后可對(duì)外銷(xiāo)售售，銷(xiāo)售資金金回籠不僅可可以彌補(bǔ)項(xiàng)目目的持續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)成本投入，，并且可以逐逐漸償還項(xiàng)目目貸款并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)。1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源前期階段：項(xiàng)目尚未具備備融資能力和和銷(xiāo)售，資金金來(lái)源以股東東投入為主。。四證齊全：項(xiàng)目符合向金金融機(jī)構(gòu)融資資的條件，貸貸款用于支付付工程款。預(yù)售階段：取得預(yù)售許可可證，開(kāi)始預(yù)預(yù)售并回籠資資金。具體如下圖：：一般來(lái)說(shuō)，在在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的的整個(gè)過(guò)程中中上述三大部部分資金的大大致比例各為為1/3，但在不同階階段各來(lái)源所所占的比例不不同：1年2年股東自有資金：地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等銀行貸款房款回籠歸還全部股東借款和銀行貸款2、資金籌集的主要渠道1、股權(quán)融資：：主要是指企業(yè)業(yè)通過(guò)資本市市場(chǎng)以股東投投入實(shí)現(xiàn)資本本金的增加，，包括資本市市場(chǎng)首次公開(kāi)開(kāi)發(fā)行（IPO）、公開(kāi)增發(fā)發(fā)、定向增發(fā)發(fā)等方式；還還有一種間接接上市融資，，即買(mǎi)殼上市市。股權(quán)融資作為為上市公司主主要的融資渠渠道，廣泛受受到上市公司司的青睞。其其特點(diǎn)：一是是所獲得的資資金無(wú)須還本本付息，新老老股東一起分分享企業(yè)的贏贏利與增長(zhǎng)。。二是一次融融資資金量較較大，可以長(zhǎng)長(zhǎng)期使用；三三是改善資本本結(jié)構(gòu)，有效效降低企業(yè)資資產(chǎn)負(fù)債率，，進(jìn)一步擴(kuò)大大銀行借款等等間接融資空空間；四是對(duì)對(duì)由于每股收收益和凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率的攤攤薄，對(duì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)績(jī)要求很很高，經(jīng)營(yíng)壓壓力加大。2、發(fā)行債券：通過(guò)發(fā)行各種種債券取得資資金。包括發(fā)發(fā)行公司債、、企業(yè)債券、、短期融資券券（中期票據(jù)據(jù)）等方式。。（1）公司債：由上市公司司通過(guò)資本市市場(chǎng)（通過(guò)交交易所市場(chǎng)））為籌集長(zhǎng)期期資金而向一一般大眾舉債債，承諾于指指定到期日向向債權(quán)人無(wú)條條件支付票面面金額，并于于固定期間按按期依據(jù)約定定利率支付利利息。公司債債監(jiān)管機(jī)構(gòu)往往往要求嚴(yán)格格債券的信用用評(píng)級(jí)和發(fā)債債主體的信息息披露，特別別重視發(fā)債后后的市場(chǎng)監(jiān)管管工作。（2）短期融資券券（中期票據(jù)據(jù)）：由人民銀行主主導(dǎo)的銀行間間債券市場(chǎng)一一項(xiàng)創(chuàng)新性債債務(wù)融資工具具，由企業(yè)發(fā)發(fā)行的無(wú)擔(dān)保保短期本票，，發(fā)行規(guī)模一一般不得超過(guò)過(guò)企業(yè)凈資產(chǎn)產(chǎn)的40%。具有法人資資格的非金融融企業(yè)，可依依照《短期融資券管管理辦法》規(guī)定的條件和和程序，在銀銀行間債券市市場(chǎng)發(fā)行并約約定在一定期期限內(nèi)還本付付息的有價(jià)證證券。一年以以?xún)?nèi)的為短期期融資券，三三年以上的中中長(zhǎng)期票據(jù)。。融資券不對(duì)對(duì)社會(huì)公眾發(fā)發(fā)行，只對(duì)銀銀行間債券市市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投投資人發(fā)行，，在銀行間債債券市場(chǎng)交易易。（3）企業(yè)債券：：企業(yè)債券由中中央政府部門(mén)門(mén)所屬機(jī)構(gòu)、、國(guó)有獨(dú)資企企業(yè)或國(guó)有控控股企業(yè)依照照法定程序發(fā)發(fā)行（可以在在交易所市場(chǎng)場(chǎng)或銀行間債債券交易市場(chǎng)場(chǎng)），約定在在一定期限內(nèi)內(nèi)（中長(zhǎng)期））還本付息的的債券，由國(guó)國(guó)家發(fā)改委和和國(guó)務(wù)院審批批，一般要求求予以擔(dān)保，，債券發(fā)行后后，審批部門(mén)門(mén)不再對(duì)發(fā)債債主體的信息息披露和市場(chǎng)場(chǎng)行為進(jìn)行監(jiān)監(jiān)管。3、銀行貸款：：銀行對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提提供的貸款，，是房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金金的最主要融融資渠道之一一。按照貸款款資金使用目目的和方式的的不同，房地地產(chǎn)貸款主要要有以下兩種種類(lèi)型：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款款，是指銀行向房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)發(fā)放用于于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建建設(shè)環(huán)節(jié)的貸貸款。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸貸款，指銀行將已建建成并投入使使用的經(jīng)營(yíng)性性物業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)穩(wěn)定收入作為為分期還款來(lái)來(lái)源的一種物物業(yè)抵押貸款款，貸款資金金不限定固定定用途。4、房地產(chǎn)投資資信托（REITs）：REITs是一種以發(fā)行行收益憑證的的方式匯集特特定多數(shù)投資資者的資金，，由專(zhuān)門(mén)投資資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房房地產(chǎn)投資經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理，并并將投資綜合合收益按比例例分配給投資資者的一種信信托基金。REITs既可以封閉運(yùn)運(yùn)行，也可以以上市交易流流通，類(lèi)似于于我國(guó)的開(kāi)放放式基金與封封閉式基金。。目前，該項(xiàng)項(xiàng)融資方式正正在探討和政政策研究中。。結(jié)論：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)主要是是靠融資做大大做強(qiáng)的，可可見(jiàn)資金籌集集對(duì)房地產(chǎn)企企業(yè)的生存和和發(fā)展是非常常重要的。案例：萬(wàn)科做做大做強(qiáng)的“秘訣”—融資自92年上市至今，，萬(wàn)科共發(fā)行行股票融資8次，融資金額額共195億元；至2008年底，萬(wàn)科歷歷年留存利潤(rùn)潤(rùn)僅128億元；至2008年底，萬(wàn)科對(duì)對(duì)外借款余額額共329億元。3.1、合理確定資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)構(gòu)什么是財(cái)務(wù)杠杠桿效應(yīng)？例：某房地產(chǎn)產(chǎn)公司有自有有資金1億元，投資項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資資收益率為20%，投資期限為為1年，銀行貸款款利率為10%，現(xiàn)有二個(gè)投投資方案可供供選擇：方案一一：貸貸款與與自有有資金金的比比例為為2：1；方案案二：：貸款款與自自有資資金的的比例例為5：1哪種投投資方方案自自有資資金收收益率率更高高呢？？方案一一：投投資收收益=（2+1）*20%*1=0.6億元貸貸款利利息=2*10%*1=0.2億元投資凈凈收益益=0.6-0.2=0.4億元自有資資金收收益率率=0.4÷÷1*100%=40%方案二二：投投資收收益=（5+1）*20%*1=1.2億元貸貸款利利息=5*10%*1=0.5億元投資凈凈收益益=1.2-0.5=0.7億元自有資資金收收益率率=0.7÷÷1*100%=70%資金籌籌集主主要關(guān)關(guān)注二二個(gè)方方面：：一是是資金金來(lái)源源結(jié)構(gòu)構(gòu)，主主要是是指投投資者者籌集集各種種資金金來(lái)源源而構(gòu)構(gòu)成的的財(cái)務(wù)務(wù)結(jié)構(gòu)構(gòu)，一一般指指股東東投入入資金金和企企業(yè)借借入資資金的的比例例；二二是取取得資資金的的成本本。3、資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)總結(jié)：：財(cái)務(wù)杠杠桿：：借雞雞生蛋蛋，以以小搏搏大。。財(cái)務(wù)務(wù)杠桿桿就是是利用用借貸貸資金金擴(kuò)大大自有有投資資的產(chǎn)產(chǎn)出。。發(fā)揮財(cái)財(cái)務(wù)杠杠桿的的前提提是，，當(dāng)投投資收收益率率大于于借貸貸成本本時(shí)，，財(cái)務(wù)務(wù)杠桿桿是有有利的的。借貸資資金與與自有有資金金的比比例越越大，，財(cái)務(wù)務(wù)杠桿桿的作作用越越大，，此時(shí)時(shí)，投投資收收益會(huì)會(huì)越高高。因因此，，企業(yè)業(yè)對(duì)外外借款款除了了保障障資金金需求求外，，另外外一個(gè)個(gè)重要要目的的是利利用財(cái)財(cái)務(wù)杠杠桿作作用獲獲取更更大的的收益益，提提高實(shí)實(shí)投資資金的的回報(bào)報(bào)率。。財(cái)務(wù)杠杠桿放放大節(jié)節(jié)稅效效應(yīng)。。所得得稅法法鼓勵(lì)勵(lì)人們們使用財(cái)財(cái)務(wù)杠杠桿，，即貸貸款利利息可可以抵抵減應(yīng)應(yīng)稅收收入，，起到避避稅的的作用用。財(cái)務(wù)杠杠桿負(fù)負(fù)效應(yīng)應(yīng)如果借借入款款項(xiàng)投投資取取得的的效益益低于于借款款成本本，將將會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生相相反的的杠桿桿效應(yīng)應(yīng)。如如前例例方案案一中中，若若投資資收益益率降降低為為6%，其自自有資資金收收益率率為：：投資收收益=（2+1）*6%*1=0.18億元貸貸款利利息=2*10%*1=0.2億元投資凈凈收益益=0.18-0.2=-0.02億元自有資資金收收益率率=-0.02÷÷1*100%=-2%必須合合理確確定負(fù)負(fù)債比比例，，控制制財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)負(fù)債經(jīng)經(jīng)營(yíng)作作為現(xiàn)現(xiàn)代企企業(yè)一一個(gè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)方方式，，可以以促使使企業(yè)業(yè)利用用財(cái)務(wù)務(wù)杠桿桿作用，，以較較小的的代價(jià)價(jià)獲取取最大大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益。。負(fù)債債率的的高低低取決決于經(jīng)經(jīng)營(yíng)者駕駕馭負(fù)負(fù)債的的能力力，關(guān)關(guān)鍵在在于：：一是是將負(fù)負(fù)債有有效地地轉(zhuǎn)化化為有有效資資產(chǎn)，并并通過(guò)過(guò)資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)能產(chǎn)產(chǎn)生高高于利利息支支出的的效益益；二二是增增加的的資產(chǎn)產(chǎn)的變現(xiàn)現(xiàn)期低低于債債務(wù)合合同期期，保保證債債務(wù)能能及時(shí)時(shí)清償償。企業(yè)必必須在在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與收收益之之間找找到一一個(gè)平平衡點(diǎn)點(diǎn)，防防范財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。借款越越多越越好嗎嗎?財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)原原理：：財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)即企企業(yè)不不能償償還債債務(wù)的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，即即現(xiàn)金金流出出大于于現(xiàn)金金流入入而產(chǎn)產(chǎn)生的的到期期不能能還本本付息息的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。高負(fù)債債高高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)高高收益益過(guò)度地地依賴(lài)賴(lài)借貸貸資金金會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生兩兩種后后果：：風(fēng)險(xiǎn)隨隨之增增加。。財(cái)務(wù)務(wù)杠桿桿的好好處是是建立立在杠杠桿有有利（（即投投資收收益高高于借借貸利利率））的假假設(shè)之之上的的，而而這是是一種種不確確定性性的假假設(shè)。。如果果實(shí)際際營(yíng)運(yùn)運(yùn)收入入低于于預(yù)期期，財(cái)財(cái)務(wù)杠杠桿將將是不不利的的，將將進(jìn)一一步加加大不不利后后果，，增加加投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。借貸成成本亦亦隨之之增加加。當(dāng)當(dāng)財(cái)務(wù)務(wù)杠桿桿作用用加大大時(shí)，，貸款款方也也會(huì)感感到風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)增增加，，一是是要求求提前前還款款；二二是要要求提提高利利率作作為風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償，，貸款成本本也將增加加，財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步步加大。防范財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)一般由由于債務(wù)資資金期限結(jié)結(jié)構(gòu)安排不不當(dāng)或者由由于資金收收支預(yù)算與與實(shí)際不符符而產(chǎn)生的的支付危機(jī)機(jī)。因此，，有效地控控制財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)：一定要注意意短期、中中長(zhǎng)期資金金的均衡安排，特特別要注意意短期負(fù)債債的比例，避免還債債期過(guò)于集集中，造成成企業(yè)資金鏈斷裂；；做好資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)期限結(jié)結(jié)構(gòu)與債務(wù)務(wù)期限結(jié)構(gòu)的匹配配。避免短短貸長(zhǎng)投，，根據(jù)不同同產(chǎn)品的開(kāi)開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)和預(yù)售時(shí)時(shí)間，安排排不同的資資金來(lái)源銜銜接。3.2努力降低資資金籌集成成本資金成本是是指投資者者籌集資金金時(shí)付出的的代價(jià)，資資金籌集成成本是直接接關(guān)系到項(xiàng)項(xiàng)目收益水水平，資本本成本高將將虧蝕企業(yè)業(yè)的利潤(rùn)，，甚至使企企業(yè)陷于困困境。籌資產(chǎn)生的的成本主要要由三部分分組成：一是籌集資資金過(guò)程中中發(fā)生的各各種費(fèi)用，，即籌資費(fèi)費(fèi)；如發(fā)行股票票的承銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)，銀行貸貸款的手續(xù)續(xù)費(fèi)等；該該項(xiàng)費(fèi)用一一般與籌資資額度、籌籌資期限不不直接相關(guān)關(guān)，屬于籌籌資成本中中的固定費(fèi)費(fèi)用。二是向資金金提供者支支付的報(bào)酬酬，及資金金使用費(fèi)或或占用費(fèi)。如發(fā)行債債券或銀行行貸款時(shí)的的利息，發(fā)發(fā)行股票的的股息、紅紅利等；資資金使用費(fèi)費(fèi)與籌資額額度、籌資資期限直接接相關(guān)，屬屬于籌資成成本中的變變動(dòng)費(fèi)用；；三是特定條條件下的機(jī)機(jī)會(huì)成本。決定資金成成本一般有有三個(gè)方面面的因素：：一是資金使使用的時(shí)間間，資金占用時(shí)時(shí)間越長(zhǎng)，，所付費(fèi)用用成本越大大，反之越越?。欢浅鲑Y者者所要承受受的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)越大大，籌資成成本越高，，反之越小?。蝗琴Y金供供求狀況，資金供應(yīng)應(yīng)緊張時(shí)，，資金成本本越高，資資金供大于于求時(shí)，成成本越低。。案例：恒大大地產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)議的的后果恒大地產(chǎn)是是國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)公司國(guó)國(guó)際化融資資金額最大大的，歷年年累計(jì)在國(guó)國(guó)際資本市市場(chǎng)募集資資金18億美元。但但取得這些些融資的背背后，卻要要背負(fù)著巨巨大的成本本。特別是在市市場(chǎng)發(fā)生變變化后，其其高負(fù)債、、高成本的的資金使其其背上了沉沉重的壓力力，企業(yè)陷陷于困境。。為了實(shí)現(xiàn)上上市，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)迅速擴(kuò)張張，恒大地地產(chǎn)從2007年不計(jì)成本本頻繁拿地地，土地儲(chǔ)儲(chǔ)備由2006年底的不不足600萬(wàn)方增加加至4580萬(wàn)平方米米，比2006年底增加加了9倍，其資資金來(lái)源源主要是是與一些些機(jī)構(gòu)投投資者簽訂了所所謂的對(duì)賭協(xié)議議。對(duì)賭協(xié)議議是投資資方與企企業(yè)對(duì)未未來(lái)不確確定情況況的一種種約定。。雙方以以企業(yè)當(dāng)當(dāng)前的業(yè)業(yè)績(jī)?yōu)樽h議價(jià)基礎(chǔ)礎(chǔ)確定投投資條件件，根據(jù)據(jù)雙方認(rèn)認(rèn)可的業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)長(zhǎng)情況，，以具體體業(yè)績(jī)指指標(biāo)甚至至股價(jià)為為協(xié)議條條件。對(duì)賭標(biāo)的的通常設(shè)設(shè)定為企企業(yè)股權(quán)權(quán)，或者者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過(guò)一般般標(biāo)準(zhǔn)的的其他支支付條件件（如高高額利息息）。這種融資資的好處處是短期期內(nèi)能獲獲得足夠夠的現(xiàn)金金支持企企業(yè)發(fā)展展。但一一旦不能能滿(mǎn)足對(duì)對(duì)賭條件件，企業(yè)業(yè)將付出出高昂代代價(jià)。案例：恒恒大地產(chǎn)產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)議議的后果果案例：恒恒大地產(chǎn)產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)議議的后果果據(jù)公開(kāi)資資料顯示示，2006年11月，恒大大地產(chǎn)與與國(guó)際機(jī)機(jī)構(gòu)投資資者德意意志銀行行、美林林及淡馬馬錫簽訂訂協(xié)議，，以恒大大地產(chǎn)三三分之一一股權(quán)作作押，由由三家機(jī)機(jī)構(gòu)投資資者以總總價(jià)4億美元認(rèn)認(rèn)購(gòu)其8億股可換換股優(yōu)先先股。2007年8月，恒大大地產(chǎn)通通過(guò)另一一上市保保薦人瑞瑞信擔(dān)保保，向貸貸款人授授出認(rèn)沽沽期權(quán)為為擔(dān)保，，籌集資資金4.3億美元；；2007年9月，通過(guò)過(guò)抵押恒恒大御景景半島項(xiàng)項(xiàng)目，再再次向美美林貸款款1.3億美元，，用于購(gòu)購(gòu)買(mǎi)土地地。如恒大地地產(chǎn)與國(guó)國(guó)際機(jī)構(gòu)構(gòu)投資者者德意志志銀行、、美林及及淡馬錫錫簽定了了對(duì)賭協(xié)協(xié)議。按按照約定定，恒大地產(chǎn)產(chǎn)若在2007年底前實(shí)實(shí)現(xiàn)上市市，機(jī)構(gòu)構(gòu)投資者者的回報(bào)報(bào)不少于于30％；若在在2008年6月6日前完成成上市，，機(jī)構(gòu)投投資者的的回報(bào)則則不少于于40％；如果果在2008年12月6日前上市市，回報(bào)報(bào)率不少少于50%，若至2009年6月6日前上市市，回報(bào)報(bào)率不少少于60%，如果在在2009年12月6日前上市市，則機(jī)機(jī)構(gòu)投資資者的回回報(bào)不少少于70％。如無(wú)法上上市，其其將以現(xiàn)現(xiàn)行市盈盈率回購(gòu)購(gòu)相關(guān)投投資者的的股份。。據(jù)有關(guān)資資料顯示示，截至至2007年9月30日，恒大大地產(chǎn)總總資產(chǎn)約約為148億港元，，總負(fù)債債已高達(dá)達(dá)140.67億港元，，資產(chǎn)負(fù)負(fù)債比超超95％。由于金融融危機(jī)的的影響，，恒大未未能按期期上市，，到目前前為此，，資本市市場(chǎng)依然然低迷，，恒大地地產(chǎn)亦未未有上市市的跡象象。這將將意味著著，如果果今年不不能上市市，恒大大將面臨臨資產(chǎn)被被瓜分的的危險(xiǎn)。。即便能能上市，，其成本本也是非非常高昂昂。案例：恒恒大地產(chǎn)產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)議議的后果果4、如何辦理銀行貸款銀行貸款款是滿(mǎn)足足項(xiàng)目后后續(xù)建設(shè)設(shè)資金需需求和減減少自有有資金占占用、充充分利用用財(cái)務(wù)杠杠桿提高高自有資資金收益益率的關(guān)關(guān)鍵，從從項(xiàng)目公公司看，，銀行貸貸款是房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目主要要資金來(lái)來(lái)源。單位：億元

2005年2006年2007年2008年新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款1328299636161802全部人民幣新增貸款23500330003630045900所占比例5.65%9.08%9.96%3.93%4、如何辦理銀行貸款4.1、銀行貸貸款的放放款條件件（1）自有資資金投入入占總投投資35％以上，，目前由由于地價(jià)價(jià)占總投投比例較較高，一一般地價(jià)價(jià)支付完完畢即可可達(dá)到自自有資金金投入要要求；（2）項(xiàng)目四四證齊全全（國(guó)土土證，用用地規(guī)劃劃許可證證、工程程規(guī)劃許許可證、、施工證證），主主要是控控制施工工證節(jié)點(diǎn)點(diǎn)；4.2、辦理銀銀行貸款款的流程程（1）與銀行行溝通，，擬定貸貸款方案案；（2）銀行前前、后臺(tái)臺(tái)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)估估；（3）銀行審審貸會(huì)過(guò)過(guò)會(huì)；（4）落實(shí)四四證、抵抵押、法法律文件件等相關(guān)關(guān)放款條條件；（5）銀行放放款；各各銀行對(duì)對(duì)公司整整體授信信仍有存存量且放放款銀行行具備放放款規(guī)模模；（6）銀行貸貸款資金金轉(zhuǎn)出及及使用。。4.3、辦理銀銀行貸款款需關(guān)注注的事項(xiàng)項(xiàng)（1）合理確確定貸款款額度：：公司每個(gè)個(gè)項(xiàng)目均均應(yīng)在銀銀行可接接受的范范圍內(nèi)爭(zhēng)爭(zhēng)取最大大的貸款款額度，，一般在在總投資資的40-60％。（2）項(xiàng)目前前期規(guī)劃劃報(bào)建時(shí)時(shí)應(yīng)注意意分證：：為發(fā)揮資資源的最最大優(yōu)勢(shì)勢(shì)，充分分地利用用銀行貸貸款資金金，在前前期規(guī)劃劃報(bào)建時(shí)時(shí)，可根根據(jù)項(xiàng)目目的大小小，考慮慮分拆工工程規(guī)劃劃許可證證和施工工證，拆拆分成若若干期，，能為今今后的融融資工作作帶來(lái)靈靈活和便便利。（3）貸款擔(dān)擔(dān)保或抵抵押條件件應(yīng)關(guān)注注的方面面：各子公公司在抵抵押不影影響銷(xiāo)售售的情況況下，應(yīng)應(yīng)優(yōu)先使使用抵押押方式，，并提高高抵押率率，充分分利用抵抵押物資資源。但但由于銷(xiāo)銷(xiāo)售需要要抵押物物涂銷(xiāo)，，放款后后幾個(gè)月月即開(kāi)始始還款，，銀行貸貸款資金金利用效效率較低低，為提提高資金金使用效效率，可可采用母母公司擔(dān)擔(dān)保方式式。（4）貸款資資金使用用應(yīng)關(guān)注注的方面面：要盡量和和銀行協(xié)協(xié)商，力力爭(zhēng)突破破貸款資資金的封封閉管理理，將貸貸款通過(guò)過(guò)合理的的渠道轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)出，提提高貸款款資金的的使用效效率。否否則，公公司必須須根據(jù)工工程建設(shè)設(shè)資金需需求金額額和時(shí)點(diǎn)點(diǎn)發(fā)放貸貸款，使使用多少少金額，，發(fā)放多多少金額額。堅(jiān)決決避免貸貸款資金金發(fā)放后后長(zhǎng)期閑閑置在賬賬面的情情況出現(xiàn)現(xiàn)。（5）貸款成本本及利率率調(diào)整周周期應(yīng)關(guān)關(guān)注的方方面：力爭(zhēng)獲取取市場(chǎng)上上最優(yōu)惠惠的貸款款成本條條件。要要關(guān)注利利率的變變化趨勢(shì)勢(shì)，在銀銀行貸款款利率處處于下降降通道時(shí)時(shí)，貸款款利率應(yīng)應(yīng)按季或或月調(diào)整整。反之之，則盡盡量按年年度甚至至更長(zhǎng)的的時(shí)間調(diào)調(diào)整利率率。房款回籠籠工作應(yīng)應(yīng)貫穿于于銷(xiāo)售的的各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)，保保證銷(xiāo)售售和回籠籠的目標(biāo)標(biāo)一致性性，將回回籠任務(wù)務(wù)責(zé)任到到人，并并與業(yè)績(jī)績(jī)掛鉤。。加強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)售回籠籠工作應(yīng)應(yīng)注意以以下幾方方面內(nèi)容容：5.1、加快銷(xiāo)銷(xiāo)售簽約約。在銷(xiāo)售定定價(jià)、折折扣政策策制訂、、現(xiàn)場(chǎng)宣宣傳等銷(xiāo)銷(xiāo)售各個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)充充分考慮慮房款快快速回籠籠需求。。例如在在付款方方式設(shè)定定時(shí)盡可可能減少少多期付付款方式式；在折折扣方面面設(shè)置一一定比例例的按時(shí)時(shí)簽約折折扣；折折扣向一一次性付付款傾斜斜等。5.2、優(yōu)化收收款流程程。房款回籠籠需要銷(xiāo)銷(xiāo)售部門(mén)門(mén)、法律律部門(mén)、、代理公公司、律律師事務(wù)務(wù)所、銀銀行、財(cái)財(cái)務(wù)部門(mén)門(mén)等多個(gè)個(gè)部門(mén)和和單位共共同努力力和配合合，要明明確各部部門(mén)崗位位責(zé)任及及工作流流程以提提高工作作效率。。特別可可以通過(guò)過(guò)房款回回籠情況況與費(fèi)用用掛鉤等等激勵(lì)手手段，充充分調(diào)動(dòng)動(dòng)代理公公司、律律所等中中介積極極性，促促進(jìn)房款款的快速速回籠。。5.3、充分利利用法律律手段保保證按期期付款的的嚴(yán)肅性性。在認(rèn)購(gòu)書(shū)書(shū)、買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同、、按揭須須知等法法律文件件中嚴(yán)格格約定違違約責(zé)任任，充分分保護(hù)公公司利益益；對(duì)惡惡意拒繳繳房款及及提供資資料的客客戶(hù)要移移交法律律部及時(shí)時(shí)處理并并嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行，維維護(hù)按期期付款的的嚴(yán)肅性性。5、銷(xiāo)售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)5.4、加快銀銀行按揭揭的辦理理。銀行按揭揭款是房房地產(chǎn)行行業(yè)特有有的一種種資金來(lái)來(lái)源方式式，目前前，多數(shù)數(shù)客戶(hù)都都采取銀銀行按揭揭方式支支付房款款。要加快按按揭款的的發(fā)放速速度，首首先，充充分調(diào)動(dòng)動(dòng)代理公公司、律律師行力力量，責(zé)責(zé)任到人人，催收收按揭資資料，按按揭資料料齊全后后方可進(jìn)進(jìn)行代理理費(fèi)結(jié)算算；其次次，在保保證開(kāi)發(fā)發(fā)貸款銀銀行優(yōu)先先的情況況下，引引進(jìn)多家家銀行，，通過(guò)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力促進(jìn)放放款速度度。第三三，與省省、市公公積金中中心建立立良好的的合作關(guān)關(guān)系，開(kāi)開(kāi)辟公積積金中心心綠色通通道。單位：億元

2005年2006年2007年2008年新增個(gè)人住房按揭貸款2513363076482832全部人民幣新增貸款23500330003630045900所占比例10.69%11.00%21.07%6.17%5.5、加快他項(xiàng)權(quán)權(quán)證辦理，解解除公司擔(dān)保保責(zé)任根據(jù)房地產(chǎn)行行業(yè)經(jīng)營(yíng)慣常常做法，在商商品房他項(xiàng)權(quán)權(quán)證辦理并移移交按揭銀行行前，公司將將對(duì)客戶(hù)按揭揭貸款承擔(dān)階階段性擔(dān)保責(zé)責(zé)任，若客戶(hù)戶(hù)在此期間未未正常還貸造造成違約，公公司將承擔(dān)回回購(gòu)等擔(dān)保責(zé)責(zé)任。為降低低擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，，公司應(yīng)盡快快辦理他項(xiàng)權(quán)權(quán)證，縮短擔(dān)擔(dān)保期限，盡盡早解除擔(dān)保保責(zé)任。5.6、做好銷(xiāo)售誠(chéng)誠(chéng)意金和購(gòu)房房定金的管理理首先，誠(chéng)意金收取、、轉(zhuǎn)定和退款款等過(guò)程都需需要建立相應(yīng)應(yīng)的內(nèi)部控制制制度，納入入財(cái)務(wù)核算體體系管理。收收取過(guò)程中需需要銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)工作人員恪恪守現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)關(guān)管理規(guī)定，，收款記錄實(shí)實(shí)時(shí)錄入系統(tǒng)統(tǒng)，納入管理理體系，相關(guān)關(guān)款項(xiàng)、憑證證應(yīng)按日清理理及移交做賬賬，財(cái)務(wù)人員員嚴(yán)把審核關(guān)關(guān)，確保應(yīng)收收款項(xiàng)的實(shí)際際入賬；其次，誠(chéng)意金轉(zhuǎn)定金金后，相關(guān)款款項(xiàng)作為銷(xiāo)售售房款及時(shí)進(jìn)進(jìn)行賬務(wù)處理理；第三，換房、退房等等特殊業(yè)務(wù)建建立完善的登登記、審核流流程，應(yīng)退還還的誠(chéng)意金，，應(yīng)經(jīng)銷(xiāo)售和和財(cái)務(wù)部門(mén)雙雙重審核，防防止重復(fù)退款款。1、資金運(yùn)營(yíng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的流動(dòng)性2、資金使用中容易產(chǎn)生的問(wèn)題3、資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3Ⅳ

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用

1、資金運(yùn)營(yíng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的流動(dòng)性1.1項(xiàng)目的投資回回報(bào)率越高越越好嗎？某公司能籌集集的資金為3億元，現(xiàn)有A、B、C三個(gè)項(xiàng)目的投投資成本均為為3億元，其中：：A項(xiàng)目投資回報(bào)報(bào)率為25%，投資期為5年；B項(xiàng)目投資回報(bào)報(bào)率為20%，投資期為3年；C項(xiàng)目投資回報(bào)報(bào)率為15%，投資期為2年。方案一：選擇擇投資A項(xiàng)目，則5年內(nèi)可獲收益益3×25%=0.75億元；方案二：若選選擇B+C項(xiàng)目，則5年內(nèi)可獲收益益3×20%+3×15%=1.05億元。答案：項(xiàng)目的的投資回報(bào)率率固然重要，，資金的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率也非常重重要。在籌集到資金金后，需要對(duì)對(duì)這些資金進(jìn)進(jìn)行合理有效效的使用，提提高資金的使使用效率，同同時(shí)規(guī)避資金金風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司來(lái)說(shuō)，資金運(yùn)用的一一個(gè)重要任務(wù)務(wù)就是要加快快資金周轉(zhuǎn)，，以較小的資資金流量推動(dòng)動(dòng)較大的項(xiàng)目目周轉(zhuǎn)，使資資金產(chǎn)出較高高的利潤(rùn)。資金運(yùn)用時(shí)要要特別關(guān)注的的重點(diǎn)：要縮短項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)項(xiàng)目，加快開(kāi)開(kāi)發(fā)速度，減減少資金的占占用。對(duì)于于一個(gè)區(qū)域公公司來(lái)說(shuō)，要要充分考慮到到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的類(lèi)型，要注注重流動(dòng)性強(qiáng)強(qiáng)的住宅產(chǎn)品品，要盡量保保持較高的資資產(chǎn)流動(dòng)性和和變現(xiàn)能力，，不能一味追追求占用大量量資金且回報(bào)報(bào)周期較長(zhǎng)的的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目。特別是是現(xiàn)階段，公公司處于快速速發(fā)展中，要要堅(jiān)持以普通通住宅的滾動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)為主，，商業(yè)地產(chǎn)等等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)業(yè)投入原則上上要控制在20%以?xún)?nèi)。案例：富利地地產(chǎn)—商業(yè)轉(zhuǎn)型的代代價(jià)富力地產(chǎn)在此此輪的市場(chǎng)調(diào)調(diào)整中遭遇資資金緊張困局局的重要原因因就在于，在在過(guò)去的幾年年中他們將過(guò)過(guò)多的精力和和資金投入到到商業(yè)物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，沉淀了了公司不少的的資金。富力公司從03年開(kāi)始進(jìn)入商商業(yè)地產(chǎn)，近近幾年，投入入大量的資金金在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，富力在在珠江新城擁?yè)碛?5個(gè)項(xiàng)目，大部部分是寫(xiě)字樓樓和高價(jià)酒店店，僅在廣州州、北京、天天津三地現(xiàn)有有的商業(yè)物業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)將會(huì)耗耗掉資金124.9億元，3年平均投入41.6億元。在2007年還曾經(jīng)與合合景泰富聯(lián)手手以46億元拿下珠江江新城的商業(yè)業(yè)地王項(xiàng)目；；47.05億元拿下佛山山商住地王，，擬建佛山第第一高樓；在在天津以50億元拿下的住住宅項(xiàng)目。僅僅這三個(gè)地王王項(xiàng)目的低價(jià)價(jià)，就要承擔(dān)擔(dān)費(fèi)用超過(guò)112億元。目前，富力已已有5家五星級(jí)酒店店、2家四星級(jí)酒店店、2個(gè)幢國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓和2個(gè)購(gòu)物中心，，投資商業(yè)地地產(chǎn)沉淀了較多的資金，，而商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效果并并不理想（2008年酒店業(yè)務(wù)虧損損1.8億元）。由于市場(chǎng)發(fā)生生較大的變化化，加之2007年投入了大量量資金高價(jià)拿拿地，回歸A股的失敗，08年的銷(xiāo)售額大大大低于預(yù)期期（08年富力的銷(xiāo)售售收入160億元，只是與與07年持平，只完完成計(jì)劃的66%），富力地產(chǎn)產(chǎn)資金和財(cái)務(wù)務(wù)狀況陷入了了比較困難的的局面。2008年12月底，富力地地產(chǎn)貨幣資金金余額僅20億元，資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率73%，銀行借款達(dá)達(dá)205億元(一年內(nèi)到期的的95億元)。由于資金被被占用，已經(jīng)經(jīng)讓富力喘不不過(guò)氣來(lái)，為為緩解資金緊緊張局面，不不得不高成本本融資，08年融資成本比比上年增加231%，公司已一年年沒(méi)有再購(gòu)置置土地。為緩解資金困困境，去年年年底，富力開(kāi)開(kāi)始出售那些些他們一直宣宣稱(chēng)將持有經(jīng)經(jīng)營(yíng)的標(biāo)志性性寫(xiě)字樓，股股東張力和李李思廉個(gè)人出出資購(gòu)買(mǎi)下屬子公公司的房產(chǎn)，，作價(jià)分別為為0.83億元、1.02億元用于補(bǔ)充充公司流動(dòng)資資金。在經(jīng)濟(jì)高潮、、市場(chǎng)形勢(shì)好好、資金面寬寬松時(shí)期，市市場(chǎng)往往用土土地貯備的數(shù)數(shù)量來(lái)衡量房房地產(chǎn)企業(yè)的的實(shí)力和規(guī)模模；但在經(jīng)濟(jì)濟(jì)衰退和貨幣幣政策從緊的的壓力下，對(duì)對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)更注重重資產(chǎn)的流動(dòng)動(dòng)性，包括現(xiàn)現(xiàn)金結(jié)存有多多大，現(xiàn)金流流入是否為正正，負(fù)債率有有多高以及流流動(dòng)比例等指指標(biāo)。1.2確定合理的現(xiàn)現(xiàn)金留存量貨幣資金作為為流動(dòng)性最強(qiáng)強(qiáng)、收益性最最弱的資產(chǎn)，，持有一定現(xiàn)現(xiàn)金可增強(qiáng)公公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)穩(wěn)健性，但過(guò)過(guò)多的現(xiàn)金表表明資金閑置置，會(huì)給企業(yè)業(yè)增加財(cái)務(wù)成成本，損失機(jī)機(jī)會(huì)成本。在在市場(chǎng)好、信信貸政策比較較寬松的情況況下，應(yīng)盡量量降低賬上資資金余額；相相反，可適當(dāng)當(dāng)調(diào)高現(xiàn)金比比率（5%-10%），獲得較穩(wěn)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀狀況。作為項(xiàng)目公司司，為降低資資金成本，將將盡量減少賬賬面的資金結(jié)結(jié)存，如有長(zhǎng)長(zhǎng)期閑置資金金可考慮提前前歸還銀行貸貸款，或?qū)①Y資金調(diào)入母公公司，由母公公司統(tǒng)一調(diào)劑劑和平衡。賬賬面留存資金金與與資金需需求盡可能匹匹配，滿(mǎn)足未未來(lái)一個(gè)月資資金需求。2、資金使用中容易產(chǎn)生的問(wèn)題1、資金支出與與施工進(jìn)度不不一致，超進(jìn)進(jìn)度支付工程程款?；蚬こ坛虝汗绬蝺r(jià)過(guò)過(guò)高，造成提提前或超付工工程款。各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)投入嚴(yán)格按按合同和施工工進(jìn)度付款，，堅(jiān)決杜絕未未達(dá)到付款條條件提前付款款和超進(jìn)度付付款，既是降降低資金成本本，也是控制制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。。2、工程結(jié)算要要留足額的工工程質(zhì)保金。。按規(guī)定足額收收取工程質(zhì)保保金，工程質(zhì)質(zhì)保金是約束束施工單位后后期維修工作作主要手段，，也可創(chuàng)造一一定的資金效效益，因此，，需足額收取取，并嚴(yán)格按按規(guī)定審批后后退還。3、墊付的各項(xiàng)項(xiàng)工程款要及及時(shí)收回。在工程建設(shè)中中往往存在甲甲方為施工單單位代墊工程程勞保金、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)水電費(fèi)等等，這些款項(xiàng)項(xiàng)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行行清收，保證證公司利益不不受損害。2、資金使用中容易產(chǎn)生的問(wèn)題4、資金撥付的的手續(xù)不完善善，審批不嚴(yán)嚴(yán)；資金使用用的計(jì)劃性不不強(qiáng)，資金支支出有較大隨隨意性。5、應(yīng)收款占用用資金過(guò)大，催收不利。。特別是業(yè)主主拖欠的房款款要及時(shí)收回回。6、加快尾盤(pán)和和車(chē)庫(kù)等物業(yè)業(yè)的清盤(pán)，盡盡快處置閑置置資產(chǎn)、空置置房產(chǎn)設(shè)備，，減少資金占占用，盡快回回收資金。3、資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹3.1、賬戶(hù)管理制制度：（1）賬戶(hù)的開(kāi)立立與注銷(xiāo)必須須經(jīng)過(guò)公司董董事長(zhǎng)審批同同意。（2）各級(jí)公司的的所有銀行賬賬戶(hù)必須由所所在公司的財(cái)財(cái)務(wù)部門(mén)統(tǒng)一一管理，其他他部門(mén)不得以以任何名義開(kāi)開(kāi)立銀行賬戶(hù)戶(hù)。（3）銀行賬戶(hù)必必須以本單位位的名義開(kāi)立立，不得違反反規(guī)定以其他他單位或個(gè)人人的名義開(kāi)立立，嚴(yán)禁將公公款私存、出出租或出借銀銀行賬戶(hù)。（4）各級(jí)公司財(cái)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)定定期對(duì)銀行賬賬戶(hù)進(jìn)行清理理，對(duì)于長(zhǎng)期期不使用、不不需用的銀行行賬戶(hù)應(yīng)及時(shí)時(shí)予以注銷(xiāo)。。（5）公司的所有有資金必須納納入法定賬戶(hù)戶(hù)管理，不得坐收坐支支，嚴(yán)禁賬外外循環(huán)和違規(guī)規(guī)設(shè)立“小金金庫(kù)”。（6）各級(jí)公司的的會(huì)計(jì)和出納納不能由同一一人擔(dān)任，開(kāi)開(kāi)具銀行支票票所需的印章章必須分由兩兩人或兩人以以上保管，銀銀行支票印章章的保管理人人員不得在空空白或內(nèi)容填填列不全的支支票上蓋章。。（7）資金收支必必須及時(shí)入賬賬，做到日清清月結(jié)。各級(jí)級(jí)公司財(cái)務(wù)部部門(mén)的會(huì)計(jì)人人員應(yīng)按月編編制銀行存款款余額調(diào)節(jié)表表和盤(pán)點(diǎn)現(xiàn)金金，保證賬實(shí)實(shí)相符，出現(xiàn)現(xiàn)賬實(shí)不符情情形的必須及及時(shí)查明原因因，分清責(zé)任任，及時(shí)糾正正或追究有關(guān)關(guān)人員的責(zé)任任。3.2、資金使用及及付款審批制制度：（1）資金實(shí)行預(yù)預(yù)算管理，各各公司必須按按資金計(jì)劃使使用資金，防防止計(jì)劃外的的資金支出。。公司的資金金實(shí)行統(tǒng)一調(diào)調(diào)度和統(tǒng)籌安安排使用，以以減少資金閑閑置，降低資資金成本。（2）各級(jí)公司應(yīng)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)實(shí)際情況制定定明確的資金金支付審批權(quán)權(quán)限和程序，，各項(xiàng)資金的的支付必須嚴(yán)嚴(yán)格按規(guī)定權(quán)權(quán)限和程序?qū)弻徟?。?duì)于未未經(jīng)規(guī)定程序序?qū)徟虺皆綑?quán)限審批的的款項(xiàng)，出納納人員不得支支付資金，其其他財(cái)務(wù)人員員不得辦理有有關(guān)財(cái)務(wù)事項(xiàng)項(xiàng)。付款申請(qǐng)請(qǐng)需提交相關(guān)關(guān)證明材料。。（3）所有的資金金的支付必須須依據(jù)有效合合同、合法憑憑據(jù)和齊全的的手續(xù)，并取取得合法有效效的票據(jù)，杜杜絕白條或不不規(guī)范憑證、、票據(jù)支取資資金。（4）各級(jí)公司的的資金不得擅擅自對(duì)外借款款和抵押擔(dān)保保；如確需，，必須經(jīng)集團(tuán)團(tuán)公司審批。。（5）未經(jīng)批準(zhǔn)，，各級(jí)公司的的資金不得投投入證券市場(chǎng)場(chǎng)從事有價(jià)證證券買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)動(dòng)，或從事其其他任何形式式的委托理財(cái)財(cái)、風(fēng)險(xiǎn)投資資活動(dòng)。3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用一稅務(wù)籌劃的重要作用3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用四主要稅種的籌劃思路3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用二主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用三稅務(wù)籌劃的主要思路及原則3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用五稅務(wù)籌劃需注意的問(wèn)題3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用V房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)行業(yè)作作為支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，一直是國(guó)國(guó)家宏觀調(diào)控控的重點(diǎn)對(duì)象象，是企業(yè)的的一種剛性支支出。若能恰恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行稅稅務(wù)籌劃，則則可為公司帶帶來(lái)一定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益。合理合法地進(jìn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃劃，充分利用用各種稅收優(yōu)優(yōu)惠政策，可有有效地減少企企業(yè)現(xiàn)金流出出，提高企業(yè)業(yè)利潤(rùn)，增加加股東回報(bào)。。稅務(wù)籌劃對(duì)房房地產(chǎn)企業(yè)具具有重要意義義，企業(yè)需密密切關(guān)注國(guó)家家宏觀調(diào)控政政策的變化，，認(rèn)真分析，，積極開(kāi)展稅稅務(wù)籌劃，變變被動(dòng)為主動(dòng)動(dòng)，更好地維維護(hù)企業(yè)利益益。3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用一稅務(wù)籌劃的重要作用1、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種稅項(xiàng)計(jì)稅基礎(chǔ)稅率或備注土地增值稅銷(xiāo)售收入減扣除金額30%-60%企業(yè)所得稅稅前利潤(rùn)25%契稅房產(chǎn)銷(xiāo)售額、土地出讓金3%-5%營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目銷(xiāo)售收入或租金5%城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅7%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%房產(chǎn)稅租金、房產(chǎn)原值12%印花稅銷(xiāo)售合同或工程、建安合同金額0.03%-0.05%防洪費(fèi)銷(xiāo)售收入0.13%土地使用稅按占地面積計(jì)算依當(dāng)?shù)囟惙?財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用二主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)稅稅負(fù)較重房地產(chǎn)年度稅稅負(fù)一般占營(yíng)營(yíng)業(yè)收入20%以上，接近甚甚至超過(guò)企業(yè)業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的的凈利潤(rùn)，如如果加上項(xiàng)目目清算時(shí)要繳繳的大筆土地地增值稅、企企業(yè)所得稅，，項(xiàng)目真正的的稅負(fù)占項(xiàng)目目收入的比重重會(huì)更高。以以保利地產(chǎn)（（600048）為例，近三三年稅負(fù)列表表如下：?jiǎn)挝?億元;%2、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境年度營(yíng)業(yè)收入稅負(fù)凈利潤(rùn)稅款占收入比例200640.318.76.5921.58%200781.1521.1516.2826.06%2008155.228.4630.4418.34%稅局加強(qiáng)征收收與監(jiān)管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩緩、積極的財(cái)財(cái)政政策需要要資金的更大大投入，各級(jí)級(jí)地方財(cái)通過(guò)過(guò)加大稅收征征收力度，降降低財(cái)政資金金壓力，特別別是房地產(chǎn)行行業(yè)相應(yīng)的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅、土地地增值稅、土土地使用稅、、房產(chǎn)稅為地地方稅種，大大部分將留存存地方財(cái)政，，更是成為目目前稅務(wù)部門(mén)門(mén)清理征收的的重點(diǎn)。2、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境(續(xù))稅收籌劃即從從公司總體的的發(fā)展戰(zhàn)略出出發(fā)，通過(guò)適適當(dāng)?shù)陌才殴窘?jīng)營(yíng)方式式和業(yè)務(wù)流程程，以及巧妙妙合理的財(cái)務(wù)務(wù)協(xié)調(diào)和會(huì)計(jì)計(jì)處理，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)在合法的前前提下，稅收收負(fù)擔(dān)相對(duì)較較小、企業(yè)整整體利益最大大化。稅收與經(jīng)營(yíng)形形式直接相關(guān)關(guān)，稅務(wù)籌劃劃貫穿項(xiàng)目始終，是是個(gè)動(dòng)態(tài)管理理過(guò)程，特別別是在項(xiàng)目運(yùn)作的前期期進(jìn)行籌劃尤尤為重要。1、稅務(wù)籌劃的主要思路3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用三稅務(wù)籌劃的主要思路及原則1、稅務(wù)籌劃的主要思路充分運(yùn)用稅收收優(yōu)惠政策：：調(diào)整相關(guān)經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)務(wù)形式，，盡可能爭(zhēng)取取符合稅收優(yōu)優(yōu)惠條件，享享受相應(yīng)優(yōu)惠惠政策；稅務(wù)籌劃思路路主要體現(xiàn)在在以下三個(gè)方方面：調(diào)整經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)項(xiàng)，套用低稅稅率稅目：不同的收入形形式適用不同同稅率的稅目目，可采取靈靈活的銷(xiāo)售方方式，在保持持總收入不變變情況下，套套用較低稅率率稅目；合理分?jǐn)偝杀颈荆豪镁C合開(kāi)發(fā)發(fā)優(yōu)勢(shì)，在政政策許可的前前提下，合理理分?jǐn)傢?xiàng)目成成本，在總成成本不變的情情況下，降低低整體稅負(fù)水水平；2、稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的原則堅(jiān)持依法納納稅。首先應(yīng)堅(jiān)持持依法納稅稅，公司的的決策者、、財(cái)務(wù)人員員應(yīng)及時(shí)、、系統(tǒng)的學(xué)學(xué)習(xí)稅收政政策，準(zhǔn)確確理解稅收收政策的內(nèi)內(nèi)涵，整體體把握稅收收優(yōu)惠政策策及稅收前前置條款，，依法納稅稅。提高稅務(wù)籌籌劃意識(shí)、、重視前期期籌劃。各各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要要具有稅收籌劃意意識(shí)，積極極從項(xiàng)目前前期著手籌籌劃，根據(jù)據(jù)稅收籌劃劃需要安排排相應(yīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)務(wù)，在在開(kāi)發(fā)的各各個(gè)環(huán)節(jié)中中實(shí)行稅負(fù)負(fù)的動(dòng)態(tài)管管理，真正正實(shí)現(xiàn)節(jié)流流的作用。。關(guān)注稅務(wù)籌籌劃風(fēng)險(xiǎn)。。稅務(wù)籌劃需需要依據(jù)當(dāng)當(dāng)前的稅收收法規(guī)政策策、稅局對(duì)對(duì)事項(xiàng)的認(rèn)認(rèn)定、項(xiàng)目目自身的特特點(diǎn)等因素素綜合決定定，如果盲盲目籌劃、、生搬硬套套，結(jié)果會(huì)會(huì)適得其反反，使公司司處于不利利的稅務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)之中。。因此，在在動(dòng)態(tài)籌劃劃過(guò)程中，，始終應(yīng)關(guān)關(guān)注稅務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。

土地增值稅籌劃思路

營(yíng)業(yè)稅籌劃思路

企業(yè)所得稅籌劃思路

其他稅種籌劃思路3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用四主要稅種的籌劃思路土地增值稅稅稅率按照增值率率的高低，，土地增值值稅的稅率率有30%、40%、50%、60%四檔，最高高稅率達(dá)60%！土地增值值稅是超額額累進(jìn)稅，，分段征收收，具體見(jiàn)見(jiàn)右圖：(0,50%](50%,100%](100%,200%]（200%，∞）增值率60%50%40%30%稅率增值額1、土地增值稅籌劃思路土地增值稅稅計(jì)算公式式土地增值稅稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金金額×速算扣除系系數(shù)增值額=房地產(chǎn)銷(xiāo)售售收入-扣除項(xiàng)目金金額扣除項(xiàng)目金金額=直接開(kāi)發(fā)成成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用（（可按開(kāi)發(fā)發(fā)成本的10%核定）+加計(jì)扣除（（直接開(kāi)發(fā)發(fā)成本的20%）+流轉(zhuǎn)稅費(fèi)1.1.1普通住宅增增值率不超超過(guò)20%時(shí)免交土地地增值稅1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策稅法規(guī)定：：納稅人建建造普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅出出售，增值值額未超過(guò)過(guò)扣除項(xiàng)目目金額20%的，免征土土地增值稅稅。公司在在項(xiàng)目拓展展時(shí)，可立立足于普通通標(biāo)準(zhǔn)住宅宅，加大對(duì)對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅的投投入，充分分利用這一一優(yōu)惠政策策。對(duì)于規(guī)劃為為普通住宅宅的項(xiàng)目，，一方面充充分考慮按按當(dāng)?shù)仄胀ㄍㄗ≌臉?biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建建設(shè)，以保保證最終優(yōu)優(yōu)惠政策的的落實(shí)；另一方面，，需注意普普通住宅的的銷(xiāo)售定價(jià)價(jià)。經(jīng)測(cè)算算，毛利率率為40.12%與增值率為為20%相對(duì)應(yīng)，毛毛利率在40.12%以上的普通通住宅將達(dá)達(dá)到土地增增值稅的繳繳納標(biāo)準(zhǔn)，，據(jù)實(shí)清算算將對(duì)公司司盈利和現(xiàn)現(xiàn)金流產(chǎn)生生重大影響響。1.1.1普通住宅增增值率不超超過(guò)20%時(shí)免交土地地增值稅(續(xù))1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策以下表普通通住宅定價(jià)價(jià)為例，價(jià)價(jià)格定為5900元/方時(shí)，毛利利率為39.66%、增值率為為18.95%，不用交土土地增值稅稅，利潤(rùn)較較6000元/方的定價(jià)還還大一些。。因此，在在普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售售定價(jià)過(guò)程程中，充分分考慮項(xiàng)目目增值率的的臨界點(diǎn)，，尋求銷(xiāo)售售收入、土土地增值稅稅之間的最最佳利益平平衡。售價(jià)收入(萬(wàn)元)毛利率增值額增值率土地增值稅稅前利潤(rùn)6,00030,00040.67%5,17120.83%1,5518,9605,90029,50039.66%4,69918.95%010,0391.1.2與外界合作作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目，盡量量套用合作作建房模式式1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策《財(cái)政部、國(guó)國(guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于土土地增值稅稅一些具體體問(wèn)題規(guī)定定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）規(guī)定：：一方出地地，一方出出資金，雙雙方合作建建房，建成成后按比例例分房自用用的，暫免免征收土地地增值稅；；建成后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)應(yīng)征收土地地增值稅。。保利廣州公公司的G1-1（保利心語(yǔ)語(yǔ)項(xiàng)目）和和F2-2兩幅地塊在在出讓時(shí)均均保留了村村留用地的的性質(zhì)。通通過(guò)與冼村村簽訂合作作開(kāi)發(fā)協(xié)議議并向國(guó)家家支付少量量地價(jià)款后后，廣州公公司實(shí)現(xiàn)了了國(guó)土證上上的加名，，并與冼村村按比例享享有項(xiàng)目的的權(quán)益。通通過(guò)與稅局局的充分溝溝通，稅局局基本認(rèn)可可合作建房房的模式。。到時(shí)我司對(duì)對(duì)分配給冼冼村的房產(chǎn)產(chǎn)按市值繳繳納營(yíng)業(yè)稅稅，即可將將市價(jià)同時(shí)時(shí)計(jì)入項(xiàng)目目的收入和和成本，這這大大增加加了土地增增值稅的扣扣除金額，，降低稅負(fù)負(fù)。合作建房有有成立公司司和不成立立公司等多多種形式，，但不論何何種形式，，均應(yīng)完善善土地過(guò)戶(hù)戶(hù)手續(xù)，明明確合作分分配形式，，以及分配配后股權(quán)比比例變化和和剩余物業(yè)業(yè)權(quán)屬利益益的歸屬。。1.1.3爭(zhēng)取核定征征收稅務(wù)機(jī)關(guān)在在賬冊(cè)不齊齊等特殊情情況下可按按不低于預(yù)預(yù)征率的水水平進(jìn)行土土地增值稅稅的核定征征收，因此此，在某些些高毛利的的項(xiàng)目上核核定征收與與據(jù)實(shí)清算算最終所繳繳稅款將存存在巨大差差異，積極極爭(zhēng)取土地地增值稅的的核定征收收將是有效效降低稅負(fù)負(fù)的途徑之之一。某項(xiàng)目總收收入2億元，可扣扣除金額為為1.1億元，則增增值額為9000萬(wàn)元，增值值率為81.81%，土地增值值稅為3050萬(wàn)元。此項(xiàng)目系收收購(gòu)項(xiàng)目，，賬冊(cè)不齊齊，若最終終稅局能以以5%的稅率核定定征收，則則土地增值值稅為1000萬(wàn)元，節(jié)稅稅2050萬(wàn)元。1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策1.1.4在合法的前前提下延后后土地增值值稅清算時(shí)時(shí)點(diǎn)1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策各地土地增增值稅清算算細(xì)則陸續(xù)續(xù)出臺(tái)，各各公司應(yīng)適適當(dāng)與當(dāng)?shù)氐囟惥譁贤ㄍ?，盡可能能延后土地地增值稅清清算時(shí)點(diǎn)，，或更換稅稅負(fù)相對(duì)較較輕的項(xiàng)目目進(jìn)行清算算；對(duì)于能能實(shí)行以預(yù)預(yù)征代清算算的項(xiàng)目，，應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)爭(zhēng)取以預(yù)征征代清算。。1.2.1合理分解收收入1.2銷(xiāo)售收入方面的籌劃銷(xiāo)售是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)收入、回回收資金的的關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)，稅負(fù)與與銷(xiāo)售收入入呈正向關(guān)關(guān)系，銷(xiāo)售售方面的籌籌劃重點(diǎn)在在于采用靈靈活的銷(xiāo)售售方式，合合理分解