房地產(chǎn)投資分析中的基本問(wèn)題（共84）

房地產(chǎn)投資資分析中的的基本問(wèn)問(wèn)題房地產(chǎn)投資資分析中的的基本問(wèn)題題房地產(chǎn)投資資概述房地產(chǎn)投資資分析概述述房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念1．1房地產(chǎn)投資資概述1．1．1房地產(chǎn)投資資的含義投資是指以以一定資源源投入某項(xiàng)項(xiàng)計(jì)劃，以以獲取所期期望的報(bào)酬酬。這里的的資源既可可以是資金金，也可以以是土地、、人力、技技術(shù)、管理理經(jīng)驗(yàn)或其其他資源。。所以“投投資”一詞詞從廣義上上來(lái)說(shuō)，既既用來(lái)指特特種資金，，又用來(lái)指指特定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。。1．1房地產(chǎn)投資資概述在房地產(chǎn)投投資分析中中，我們使使用的投資資概念是狹狹義的。房地產(chǎn)投資資是指人們們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某某種預(yù)定的的目標(biāo)，直直接或間接接地對(duì)房地地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、、管理、服服務(wù)和消費(fèi)費(fèi)所進(jìn)行的的投資活動(dòng)動(dòng)。房地產(chǎn)投資資所涉及的的領(lǐng)域有：：土地開(kāi)發(fā)發(fā)、舊城改改造、房屋屋建設(shè)、房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、置業(yè)等等。所以，，這里的投投資是預(yù)先先墊付的資資金（沒(méi)有有包括其他他資源）。。1．1房地產(chǎn)投資資概述1．1．2房地產(chǎn)投資資的類(lèi)型1．從房地產(chǎn)產(chǎn)投資形式式來(lái)說(shuō)，房房地產(chǎn)投資資分為直接接投資和間間接投資兩兩類(lèi)。1）直接投資資房地產(chǎn)直接接投資是指指投資者直直接參與房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房房地產(chǎn)的過(guò)過(guò)程并參與與有關(guān)的管管理工作，，包括從購(gòu)購(gòu)地開(kāi)始的的開(kāi)發(fā)投資資和物業(yè)建建成后的置置業(yè)投資兩兩種形式。。1．1房地產(chǎn)投資資概述（1）房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資是指指投資者從從購(gòu)買(mǎi)土地地使用權(quán)開(kāi)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)過(guò)項(xiàng)目策劃劃、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)和施工工建設(shè)等過(guò)過(guò)程獲得房房地產(chǎn)商品品，然后將將其推向市市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓讓給新的投投資者或使使用者，并并通過(guò)轉(zhuǎn)讓讓過(guò)程收回回投資、實(shí)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商商收益目標(biāo)標(biāo)的投資活活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資通常常屬于短期期投資，它它形成了房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上的增量量供給。開(kāi)開(kāi)發(fā)投資的的目的主要要是賺取開(kāi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，，風(fēng)險(xiǎn)較大大但回報(bào)也也比較豐厚厚。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資者將建成成后的房地地產(chǎn)用于出出租（如寫(xiě)寫(xiě)字樓、公公寓、別墅墅、貨倉(cāng)等等）或經(jīng)營(yíng)營(yíng)（如商場(chǎng)場(chǎng)、酒店等等）時(shí)，短短期開(kāi)發(fā)投投資就轉(zhuǎn)變變成了長(zhǎng)期期置業(yè)投資資。1．1房地產(chǎn)投資資概述（2）房地產(chǎn)置置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資是購(gòu)購(gòu)置物業(yè)以以滿足自身身生活居住住或出租經(jīng)經(jīng)營(yíng)需要，，并在不愿愿意持有該該物業(yè)時(shí)可可以獲取轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售收益的的一種投資資活動(dòng)。置業(yè)投資的的對(duì)象可以以是開(kāi)發(fā)后后新建成的的物業(yè)（市市場(chǎng)上的增增量房地產(chǎn)產(chǎn)），也可可以是房地地產(chǎn)市場(chǎng)上上的二手貨貨。置業(yè)投資一一般從長(zhǎng)期期投資的角角度出發(fā)，，可獲得保保值、增值值、收益和和消費(fèi)四個(gè)個(gè)方面的利利益。1．1房地產(chǎn)投資資概述2）間接投資資房地產(chǎn)間接接投資主要要是指將資資金投入與與房地產(chǎn)相相關(guān)的證券券市場(chǎng)的行行為。房地產(chǎn)的間間接投資者者不需直接接參與有關(guān)關(guān)投資管理理工作。具具體投資形形式包括：：購(gòu)買(mǎi)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資企業(yè)的的債券、股股票；購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)房地產(chǎn)投投資信托基基金和房地地產(chǎn)抵押貸貸款證券等等。1．1房地產(chǎn)投資資概述2．從房地產(chǎn)產(chǎn)投資的用用途來(lái)說(shuō)，，房地產(chǎn)投投資可分為為地產(chǎn)投資資、住宅房房地產(chǎn)投資資、商業(yè)房房地產(chǎn)投資資、工業(yè)房房地產(chǎn)投資資等。1）地產(chǎn)投資資即單純地投投資于土地地，利用土土地的買(mǎi)賣(mài)賣(mài)差價(jià)和進(jìn)進(jìn)行土地開(kāi)開(kāi)發(fā)后出售售或出租經(jīng)經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取取投資收益益。1．1房地產(chǎn)投資資概述2）住宅房地地產(chǎn)投資住宅房地產(chǎn)產(chǎn)分為普通通商品住宅宅、高檔公公寓和別墅墅等多種類(lèi)類(lèi)型。投資資于住宅房房地產(chǎn)，既既可直接出出售，也可可進(jìn)行租賃賃經(jīng)營(yíng)。1．1房地產(chǎn)投資資概述3）商業(yè)房地地產(chǎn)投資這種投資的的對(duì)象包括括寫(xiě)字樓、、商場(chǎng)、旅旅館、酒店店和各種娛娛樂(lè)設(shè)施等等，這類(lèi)房房地產(chǎn)主要要以出租經(jīng)經(jīng)營(yíng)為主，，收益較高高，但同時(shí)時(shí)承擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)也較大大。物業(yè)管管理對(duì)于這這類(lèi)投資顯顯得尤其重重要，它是是防范投資資風(fēng)險(xiǎn)的主主要手段。。4）工業(yè)房地地產(chǎn)投資我國(guó)目前工工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資主要要集中于開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)設(shè)中，其他他都是隨一一般工業(yè)投投資進(jìn)行的的。1．1房地產(chǎn)投資資概述3．從房地產(chǎn)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式來(lái)說(shuō)說(shuō)，房地產(chǎn)產(chǎn)投資分為為出售型房房地產(chǎn)項(xiàng)目目投資、出出租型房地地產(chǎn)項(xiàng)目投投資和混合合型房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資資。1）出售型房房地產(chǎn)項(xiàng)目目投資這類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)預(yù)售或開(kāi)發(fā)發(fā)完成后出出售的方式式得到收入入、回收開(kāi)開(kāi)發(fā)資金、、獲取開(kāi)發(fā)發(fā)收益，以以達(dá)到盈利利的目的。。1．1房地產(chǎn)投資資概述2）出租型房房地產(chǎn)項(xiàng)目目這類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)預(yù)租或開(kāi)發(fā)發(fā)完成后出出租的方式式得到收入入、回收開(kāi)開(kāi)發(fā)資金、、獲取開(kāi)發(fā)發(fā)收益，以以達(dá)到盈利利的目的。。1．1房地產(chǎn)投資資概述3）混合型房房地產(chǎn)項(xiàng)目目這類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)預(yù)售、預(yù)租租或開(kāi)發(fā)完完成后出售售、出租、、自營(yíng)的各各種組合方方式得到收收入，回收收開(kāi)發(fā)資金金、獲取開(kāi)開(kāi)發(fā)收益，，以達(dá)到盈盈利的目的的。本書(shū)在講述述房地產(chǎn)投投資分析時(shí)時(shí)，經(jīng)常會(huì)會(huì)使用到上上述各類(lèi)劃劃分。具體體使用哪一一種劃分方方法，要看看研究?jī)?nèi)容容的需要。。1．1房地產(chǎn)投資資概述1．1．3房地產(chǎn)投資資的目的房地產(chǎn)投資資的目的，，就是為了了通過(guò)開(kāi)發(fā)發(fā)和經(jīng)營(yíng)等等過(guò)程獲取取未來(lái)收益益。這些未未來(lái)的收益益具體包括括：現(xiàn)金流流量收益、、避稅收入入、銷(xiāo)售收收益等。1．1房地產(chǎn)投資資概述1．現(xiàn)金流量量收益現(xiàn)金流量收收益一般是是擁有房地地產(chǎn)的投資資者因?yàn)榻?jīng)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)產(chǎn)而獲取的的經(jīng)營(yíng)、租租金收入中中扣除各種種支出后的的余額。房地產(chǎn)投資資現(xiàn)金流量量的大小主主要取決于于以下的三三個(gè)因素。。其一，房地地產(chǎn)租金總總額。其二，房地地產(chǎn)的總營(yíng)營(yíng)運(yùn)費(fèi)用。。其三，投資資借款的償償還方式和和數(shù)額。1．1房地產(chǎn)投資資概述2．避稅收入入擁有房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)的避稅稅收入，是是指因提取取房地產(chǎn)折折舊而降低低納稅基數(shù)數(shù)，給投資資者帶來(lái)的的收益。它它是房地產(chǎn)產(chǎn)投資者因因擁有房地地產(chǎn)而間接接獲得的收收益。在有關(guān)政策策和法規(guī)允允許的范圍圍內(nèi)，加速速折舊是擴(kuò)擴(kuò)大稅收好好處的基本本途徑之一一。1．1房地產(chǎn)投資資概述3．銷(xiāo)售收益益在所有房地地產(chǎn)投資收收益中，銷(xiāo)銷(xiāo)售收益是是最大的。。銷(xiāo)售收益益既可以來(lái)來(lái)自于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資，也可可以來(lái)自房房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資者來(lái)說(shuō)，，其投資的的主要目的的是獲取銷(xiāo)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)，此時(shí)時(shí)，銷(xiāo)售收收益就變成成了銷(xiāo)售利利潤(rùn)。1．1房地產(chǎn)投資資概述對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)投資資者來(lái)說(shuō)，，投資的主主要目的是是為了獲取取現(xiàn)金流量量收益，也也就是將投投資購(gòu)入的的物業(yè)出租租給最終的的使用者，，獲取較為為穩(wěn)定的經(jīng)經(jīng)常性收入入。這種投投資具有的的另一個(gè)特特點(diǎn)是，在在投資者不不愿意繼續(xù)續(xù)持有該項(xiàng)項(xiàng)置業(yè)投資資時(shí)，可以以將其轉(zhuǎn)售售給另外的的置業(yè)投資資者，轉(zhuǎn)售售價(jià)格扣除除相應(yīng)的銷(xiāo)銷(xiāo)售稅和交交易成本后后就是銷(xiāo)售售收益。兩種情況下下的銷(xiāo)售收收益都是賣(mài)賣(mài)掉房地產(chǎn)產(chǎn)所獲得的的收入，減減除納稅和和有關(guān)成本本后的余額額。1．1房地產(chǎn)投資資概述1．1．4房地產(chǎn)投資資的特性房地產(chǎn)投資資，由于其其商品的特特殊性，存存在著不同同于其它投投資類(lèi)型的的特點(diǎn)。認(rèn)認(rèn)識(shí)和掌握握這些特點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)我們們進(jìn)行房地地產(chǎn)投資決決策分析是是十分重要要的。1．1房地產(chǎn)投資資概述1．位置的固固定性房地產(chǎn)的位位置固定性性也叫不可可移動(dòng)性。。這一點(diǎn)決決定了房地地產(chǎn)不能脫脫離周?chē)牡沫h(huán)境而單單獨(dú)存在。。這使得房房地產(chǎn)投資資者在選擇擇房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)位位時(shí)，應(yīng)注注意以下幾幾點(diǎn)：1）選擇的房房地產(chǎn)區(qū)位位，在當(dāng)前前必須對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資者者、置業(yè)投投資者以及及未來(lái)的租租客都具有有吸引力。。1．1房地產(chǎn)投資資概述2）選擇的房房地產(chǎn)區(qū)位位，在未來(lái)來(lái)必須具有有增值潛力力。房地產(chǎn)產(chǎn)投資價(jià)值值的高低，，在很大程程度上取決決于其所處處地區(qū)物業(yè)業(yè)的整體升升值潛力，，而不僅僅僅是看當(dāng)前前凈租金水水平的高低低。3）投資者還還必須重視視房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目所處區(qū)區(qū)位的變化化情況。1．1房地產(chǎn)投投資概述述2．壽命周周期長(zhǎng)房地產(chǎn)商商品跟其其他商品品相比，，其生產(chǎn)產(chǎn)周期和和使用周周期都很很長(zhǎng)。如果房地地產(chǎn)的維維護(hù)狀況況較好，，其較長(zhǎng)長(zhǎng)的自然然壽命可可以使投投資者從從一項(xiàng)置置業(yè)投資資中獲取取幾個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命命（經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命是是指在正正常市場(chǎng)場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)營(yíng)狀態(tài)下下，房地地產(chǎn)產(chǎn)生生的收益益大于其其運(yùn)營(yíng)成成本，即即凈收益益大于零零的持續(xù)續(xù)時(shí)間））。1．1房地產(chǎn)投投資概述述3．適應(yīng)性性所謂適應(yīng)應(yīng)性，是是指房地地產(chǎn)投資資者能夠夠根據(jù)市市場(chǎng)的變變化和需需要，及及時(shí)地調(diào)調(diào)整房地地產(chǎn)的使使用功能能，使之之既適合合房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的需求，，又能增增加置業(yè)業(yè)投資的的收益。。1．1房地產(chǎn)投投資概述述4．個(gè)別性性房地產(chǎn)的的位置固固定性，，決定了了此地與與彼地（（或此處處與彼處處）的房房地產(chǎn)不不可能完完全相同同。即使使是緊鄰鄰的兩宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)，也由由于此時(shí)時(shí)投資與與彼時(shí)投投資而不不一樣。。房地產(chǎn)市市場(chǎng)上的的產(chǎn)品不不可能做做到標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化。這這種差異異往往最最終反映映在兩宗宗物業(yè)的的租金水水平和出出租率等等方面。。從這種種意義上上講，每每一宗物物業(yè)在房房地產(chǎn)市市場(chǎng)中的的地位和和價(jià)值都都是不一一樣的。。1．1房地產(chǎn)投投資概述述5．政策影影響性政策影響響性是指指房地產(chǎn)產(chǎn)投資容容易受到到政府政政策的影影響。由于房地地產(chǎn)在社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)中中的重要要性，政政府對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)十分分關(guān)注，，經(jīng)常會(huì)會(huì)有新的的政策措措施出臺(tái)臺(tái)，以調(diào)調(diào)整房地地產(chǎn)商品品在生產(chǎn)產(chǎn)、交易易、使用用過(guò)程中中的法律律關(guān)系和和經(jīng)濟(jì)利利益關(guān)系系。1．1房地產(chǎn)投投資概述述6．對(duì)專(zhuān)業(yè)業(yè)管理的的依賴性性對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)直接投投資而言言，房地地產(chǎn)投資資對(duì)專(zhuān)業(yè)業(yè)管理的的依賴性性較強(qiáng)。。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資需要要投資者者在獲取取土地使使用權(quán)、、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、融融資貸款款、施工工管理、、市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)等方方面具有有管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和能能力；即即使是置置業(yè)投資資也需要要投資者者考慮租租客、租租約、維維修、保保安等問(wèn)問(wèn)題。1．1房地產(chǎn)投投資概述述7．相互影影響性房地產(chǎn)投投資的相相互影響響性是指指在一個(gè)個(gè)區(qū)域范范圍內(nèi)，，房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資價(jià)值往往往與周周邊情況況的好壞壞有關(guān)。。如果政府府在道路路、公園園、學(xué)校校等公共共設(shè)施方方面加大大投資，，往往能能顯著提提高附近近房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值值。反之之，一個(gè)個(gè)地區(qū)的的衰落和和冷清，，也會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致附近近房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值的的降低。。1．1房地產(chǎn)投投資概述述8．房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的巨額性性房地產(chǎn)投投資需要要大量資資金墊付付，沒(méi)有有雄厚的的資金實(shí)實(shí)力或一一定的籌籌資能力力，就不不能投資資于房地地產(chǎn)。1．1房地產(chǎn)投投資概述述9．房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的風(fēng)險(xiǎn)性性房地產(chǎn)投投資開(kāi)發(fā)發(fā)的每一一個(gè)過(guò)程程均存在在著不確確定性因因素，因因而也存存在著風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。由于市場(chǎng)上上各種不確確定因素的的作用，使使投資可能能會(huì)朝著與與投資者愿愿望相反的的方向發(fā)展展。1．1房地產(chǎn)投資資概述10．房地產(chǎn)投投資的保值值與增值性性眾所周知，，通貨膨脹脹能使貨幣幣貶值。人人們?yōu)榱嗽谠诮窈笙喈?dāng)當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間間內(nèi)避免由由于通貨膨膨脹給自己己帶來(lái)的損損失，必須須尋求某種種保值的方方法。隨著社會(huì)的的發(fā)展、人人口的增多多、經(jīng)濟(jì)的的繁榮、人人們對(duì)土地地的需求日日益增長(zhǎng)，，房地產(chǎn)的的價(jià)格總體體呈不斷上上升趨勢(shì)。。所以從長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，，最能保值值而又最重重要的實(shí)物物就是房地地產(chǎn)。另一方面，，由于土地地資源的不不可再生性性和稀缺性性及房地產(chǎn)產(chǎn)的耐用性性和使用價(jià)價(jià)值上的廣廣泛性，并并且，隨著著經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展和人民民生活水平平的提高，，人們對(duì)房房地產(chǎn)需求求的迫切性性也日益增增長(zhǎng)，使房房地產(chǎn)在相相當(dāng)時(shí)期內(nèi)內(nèi)成為供不不應(yīng)求的商商品，房地地產(chǎn)價(jià)格根根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律不不斷上升。。從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益益看，投資資于房地產(chǎn)產(chǎn)，是一種種比較可靠靠的增值手手段。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述1．2．1為什么要進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析析房地產(chǎn)投資資的形式多多種多樣。。比如一個(gè)個(gè)普通的個(gè)個(gè)人投資者者，可以用用4萬(wàn)元的首付付款運(yùn)作一一個(gè)20萬(wàn)元的置業(yè)業(yè)投資項(xiàng)目目；一個(gè)不不愿意參與與房地產(chǎn)直直接管理的的投資者，，可以用1萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)房房地產(chǎn)公司司的股票、、債券；一一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司可以投資資數(shù)百萬(wàn)或或數(shù)千萬(wàn)元元建造一幢幢寫(xiě)字樓；；而一個(gè)政政府可以花花費(fèi)數(shù)億元元新建一個(gè)個(gè)車(chē)站和交交通系統(tǒng)。。所有這些些都牽涉到到房地產(chǎn)投投資決策問(wèn)問(wèn)題。盡管管它們表現(xiàn)現(xiàn)形式各異異，但它們們都有一個(gè)個(gè)共同的特特點(diǎn)，即通通過(guò)犧牲現(xiàn)現(xiàn)在的某些些利益換取取預(yù)期收益益。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述因?yàn)槎喾N投投資機(jī)會(huì)往往往同時(shí)存存在，其中中誘人的投投資機(jī)會(huì)又又往往不只只一個(gè)，而而投資者可可以利用的的資源卻是是有限的，，所以投資資者必須在在確定的即即期支出與與不確定的的未來(lái)收益益之間做出出慎重的選選擇。這時(shí)時(shí)，就需要要有一種方方法能夠?qū)?duì)各種投資資方案進(jìn)行行評(píng)估，幫幫助投資者者在各種限限制條件下下，如可承承受的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、所要求求的投資收收益率以及及城市規(guī)劃劃的約束等等，使投資資獲得最大大的效益。。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述投資的收益益需要預(yù)測(cè)測(cè)；收益獲獲得的時(shí)間間不同需要要校正；收收益的置信信程度即風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)需要考考慮；面臨臨多種投資資機(jī)會(huì)但資資源有限。。上述原因因要求我們們必須通過(guò)過(guò)房地產(chǎn)投投資分析才才能做出正正確決策。。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述1．2．2房地產(chǎn)投資資分析的任任務(wù)房地產(chǎn)投資資分析要完完成的基本本任務(wù)是：：1．為投資者者提供投資資方向投資者在準(zhǔn)準(zhǔn)備投資前前，往往面面臨投資方方向問(wèn)題，，諸如地域域、地址選選擇，物業(yè)業(yè)種類(lèi)選擇擇，規(guī)模、、期限選擇擇，合作伙伙伴選擇等等等。因此此，要求一一個(gè)良好的的分析報(bào)告告，對(duì)投資資方向諸問(wèn)問(wèn)題做出全全面、可信信的論證。。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述2．為投資者者提供運(yùn)作作方式一項(xiàng)投資活活動(dòng)的運(yùn)作作包括許多多方面，如如投資者欲欲選擇地塊塊興建商業(yè)業(yè)設(shè)施出租租經(jīng)營(yíng)。他他將面臨如如何取得土土地使用權(quán)權(quán)、如何取取得建筑開(kāi)開(kāi)工許可證證、如何籌籌集資金、、如何保證證開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)工期、如如何選擇合合作伙伴等等問(wèn)題。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述3．為投資者者預(yù)測(cè)投資資效益投資收益是是投資者關(guān)關(guān)心的根本本問(wèn)題，是是投資者的的投資目的的所在。也也有一些投投資者更關(guān)關(guān)心投資的的社會(huì)效益益問(wèn)題。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述4．為投資者者描述風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及提供避避險(xiǎn)方法分析人員僅僅僅為投資資者預(yù)測(cè)投投資收益是是不夠的，，還要告訴訴投資者投投資風(fēng)險(xiǎn)；；僅僅告之之有風(fēng)險(xiǎn)還還是不夠的的，還要告告之如何躲躲避風(fēng)險(xiǎn)。。除上述任務(wù)務(wù)外，分析析人員還須須就投資項(xiàng)項(xiàng)目可能引引發(fā)的社會(huì)會(huì)問(wèn)題、環(huán)環(huán)境問(wèn)題加加以闡述。。房地產(chǎn)投投資的主要要目標(biāo)是獲獲取高額利利潤(rùn)，但并并不意味著著不考慮投投資的社會(huì)會(huì)效益和環(huán)環(huán)境效益。。因?yàn)橐豁?xiàng)項(xiàng)社會(huì)效益益和環(huán)境效效益不好的的房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目，，不可能獲獲得政府的的批準(zhǔn)。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述房地產(chǎn)投資資分析的實(shí)實(shí)質(zhì)是為投投資者出謀謀劃策。一一份好的分分析報(bào)告可可為投資者者節(jié)省資金金和謀取利利益。而一一份不好的的分析報(bào)告告可能導(dǎo)致致投資者誤誤入歧途。。房地產(chǎn)投資資分析的最最終目的，，是使房地地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目在既定定的目標(biāo)和和既定的資資源條件下下，選擇最最佳方案以以獲取最好好的經(jīng)濟(jì)效效益。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述1．2．3房地產(chǎn)投資資分析的內(nèi)內(nèi)容1．市場(chǎng)分析析房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目在投投資決策確確定之前，，調(diào)查市場(chǎng)場(chǎng)情況、項(xiàng)項(xiàng)目背景資資料，辨識(shí)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，選擇投投資機(jī)會(huì)的的過(guò)程，稱稱為房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目目的市場(chǎng)分分析。市場(chǎng)分析包包括對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的調(diào)查與預(yù)預(yù)測(cè)。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述2．區(qū)位條件件分析在很多情況況下，房地地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格和租金金水平主要要是由其區(qū)區(qū)位因素決決定的，對(duì)對(duì)某一區(qū)位位的需求越越大，該區(qū)區(qū)位單位面面積的租金金和價(jià)格水水平就越高高。所以區(qū)區(qū)位條件的的好壞對(duì)房房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的利利潤(rùn)和收益益有著重要要的影響。。某一具體的的城市地塊塊常在很大大程度上受受這一城市市區(qū)域內(nèi)的的經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)和政治治力量的影影響。對(duì)投資項(xiàng)目目構(gòu)成影響響的區(qū)位條條件還包括括該項(xiàng)目具具體地點(diǎn)的的自然和法法律特征。。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述3．基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)估算分析析包括許多定定量的調(diào)查查或預(yù)測(cè)結(jié)結(jié)果，如項(xiàng)項(xiàng)目的投資資、成本與與費(fèi)用、各各項(xiàng)稅金和和利潤(rùn)、租租售價(jià)格、、資金的籌籌措、可獲獲得的融資資額以及進(jìn)進(jìn)度的安排排等，這些些數(shù)據(jù)如果果不夠準(zhǔn)確確（當(dāng)然是是相對(duì)的）），那么后后面據(jù)此分分析所得出出的結(jié)論就就是可商榷榷的。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述4．財(cái)務(wù)分析析財(cái)務(wù)分析是是對(duì)項(xiàng)目的的盈利能力力、清償能能力、資金金平衡能力力等進(jìn)行的的分析，從從而得出財(cái)財(cái)務(wù)上是否否可行的結(jié)結(jié)論。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述5．不確定性性分析在房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)分析析中，運(yùn)用用了大量的的技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)數(shù)據(jù)，如如銷(xiāo)售單價(jià)價(jià)、成本、、收益、貸貸款、利率率、工期等等。由于這這些數(shù)據(jù)都都是投資分分析人員根根據(jù)資料對(duì)對(duì)未來(lái)的可可能性作出出的某種估估計(jì)，所以以分析中必必然帶有某某種不確定定性。通過(guò)臨界點(diǎn)點(diǎn)分析、敏敏感性分析析對(duì)這些不不確定性因因素進(jìn)行分分析，以揭揭示項(xiàng)目所所能達(dá)到的的盈利水平平和面臨的的風(fēng)險(xiǎn)。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述6．風(fēng)險(xiǎn)分分析前述的不不確定性性分析無(wú)無(wú)法對(duì)投投資者所所承擔(dān)的的風(fēng)險(xiǎn)做做定量估估計(jì)，它它只能起起到定性性說(shuō)明的的作用。。而風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析可可以根據(jù)據(jù)各種變變量的概概率分布布，來(lái)推推求一個(gè)個(gè)項(xiàng)目在在風(fēng)險(xiǎn)條條件下獲獲利的可可能性大大小。這這種可能能性描述述了房地地產(chǎn)項(xiàng)目目在特定定收益狀狀態(tài)下的的風(fēng)險(xiǎn)程程度，進(jìn)進(jìn)而為投投資者決決策提供供可靠依依據(jù)。1．2房地產(chǎn)投投資分析析概述7．決策分分析（即即方案比比選分析析）某些時(shí)候候，投資資者需要要從各種種投資方方案中選選擇一個(gè)個(gè)或幾個(gè)個(gè)投資方方案，用用于投資資活動(dòng)。。當(dāng)投資資者資源源有限的的時(shí)候，，就需要要對(duì)投資資方案再再進(jìn)行比比選。至此，一一項(xiàng)完整整的房地地產(chǎn)投資資分析過(guò)過(guò)程才算算完結(jié)。。1．2房地產(chǎn)投投資分析析概述1．2．4房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目目的可行行性分析析與投資資分析、、項(xiàng)目評(píng)評(píng)估的不不同1．可行性性分析與與投資分分析的不不同房地產(chǎn)投投資分析析，是指指在房地地產(chǎn)投資資活動(dòng)的的前期，，投資者者運(yùn)用自自己及投投資分析析人員的的知識(shí)與與能力，，全面地地調(diào)查投投資項(xiàng)目目的各方方制約因因素，對(duì)對(duì)所有可可能的投投資方案案進(jìn)行比比較論證證，從中中選擇最最佳方案案并保證證投資有有較高收收益水平平的分析析活動(dòng)。。1．2房地產(chǎn)投投資分析析概述可行性分分析也叫叫可行性性研究，，它是在在投資決決策前，，對(duì)項(xiàng)目目在技術(shù)術(shù)上、經(jīng)經(jīng)濟(jì)上、、工程上上的可行行性進(jìn)行行論證、、研究、、評(píng)價(jià)的的分析過(guò)過(guò)程。我們說(shuō)一一個(gè)方案案可行，，并不是是說(shuō)這一一方案就就一定是是合適的的。有時(shí)時(shí)幾個(gè)方方案可能能都是可可行的，，甚至都都很具有有吸引力力?？尚行行苑治鑫鰞H僅是是投資分分析的一一個(gè)起點(diǎn)點(diǎn)?；卮鸫鸬闹皇鞘峭顿Y者者能做什什么，而而不是應(yīng)應(yīng)該做什什么的問(wèn)問(wèn)題。后后者應(yīng)該該由投資資分析來(lái)來(lái)解決。。1．2房地產(chǎn)投投資分析析概述面對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)上眾多多的投資資機(jī)會(huì)，，通過(guò)可可行性分分析，可可能會(huì)找找出多個(gè)個(gè)可行方方案。而而由于資資源有限限，投資資分析將將幫助投投資者在在多個(gè)可可行方案案中，通通過(guò)收益益、時(shí)間間、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的排序序找出一一個(gè)方案案作為投投資者的的最后選選擇。也也就是說(shuō)說(shuō)，房地地產(chǎn)投資資分析關(guān)關(guān)心的是是從多個(gè)個(gè)預(yù)選方方案中選選擇一個(gè)個(gè)最適合合投資者者目的的的一個(gè)方方案?？煽梢?jiàn)，可可行性分分析是投投資分析析中的一一個(gè)重要要階段。。1．2房地產(chǎn)投投資分析析概述2．可行性性分析的的內(nèi)容可行性分分析也是是投資前前期所做做的工作作，它一一般分為為投資機(jī)機(jī)會(huì)研究究、初步步可行性性研究和和詳細(xì)可可行性研研究。1）投資機(jī)機(jī)會(huì)研究究該階段的的主要任任務(wù)是對(duì)對(duì)投資項(xiàng)項(xiàng)目或投投資方向向提出建建議，即即在一定定的地區(qū)區(qū)和部門(mén)門(mén)內(nèi)，以以自然資資源和市市場(chǎng)的調(diào)調(diào)查預(yù)測(cè)測(cè)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，尋找找最有利利的投資資機(jī)會(huì)。。如果機(jī)會(huì)會(huì)認(rèn)為是是可行的的，就可可以進(jìn)行行下一階階段的工工作。1．2房地產(chǎn)投投資分析析概述2）初步可可行性研研究大型投資資項(xiàng)目的的可行性性研究往往往需要要相當(dāng)多多的人力力和資金金，耗費(fèi)費(fèi)較長(zhǎng)的的時(shí)間。。為了避免免不必要要的時(shí)間間、金錢(qián)錢(qián)和人力力方面的的浪費(fèi)，，有些投投資者對(duì)對(duì)一些需需要耗費(fèi)費(fèi)較多資資源的項(xiàng)項(xiàng)目，在在進(jìn)行正正式可行行性研究究之間，，先進(jìn)行行一輪初初步的分分析，這這就是所所謂的初初步可行行性研究究。初步可行行性研究究的主要要目的在在于分析析機(jī)會(huì)研研究的結(jié)結(jié)論，初初步判明明項(xiàng)目投投資是否否可行，，決定是是否進(jìn)行行下一步步的可行行性研究究。1．2房地產(chǎn)投投資分析析概述3）詳細(xì)可可行性研研究詳細(xì)可行行性研究究是開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目投投資決策策的基礎(chǔ)礎(chǔ)，是在在分析項(xiàng)項(xiàng)目技術(shù)術(shù)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)是否可可行后做做出投資資決策的的關(guān)鍵步步驟。詳細(xì)可行行性研究究是項(xiàng)目目投資可可行性研研究全過(guò)過(guò)程中最最重要的的一個(gè)組組成部分分。項(xiàng)目的可可行性研研究應(yīng)在在尚未簽簽署任何何正式協(xié)協(xié)議之前前進(jìn)行，，以便開(kāi)開(kāi)發(fā)商有有充分的的時(shí)間和和自由度度來(lái)考慮慮有關(guān)問(wèn)問(wèn)題。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述3．可行性分分析與項(xiàng)目目評(píng)估的不不同項(xiàng)目評(píng)估是是在可行性性研究的基基礎(chǔ)上，根根據(jù)國(guó)家有有關(guān)部門(mén)頒頒布的政策策、法規(guī)、、方法、參參數(shù)和條例例等，從項(xiàng)項(xiàng)目（或企企業(yè)）、國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)的角角度出發(fā)，，由有關(guān)部部門(mén)（包括括銀行、中中介咨詢機(jī)機(jī)構(gòu)等）對(duì)對(duì)擬建投資資項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的必要性性、建設(shè)條條件、生產(chǎn)產(chǎn)條件、項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)需求、工工程技術(shù)、、財(cái)務(wù)效益益、經(jīng)濟(jì)效效益和社會(huì)會(huì)效益等進(jìn)進(jìn)行全面分分析論證，，并就該項(xiàng)項(xiàng)目是否可可行提出相相應(yīng)職業(yè)判判斷的一項(xiàng)項(xiàng)工作。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述可行性分析析與項(xiàng)目評(píng)評(píng)估的不同同之處在于于四個(gè)方面面：1）行為的主主體不同。。2）立足點(diǎn)不不同。3）所起的作作用不同。。4）所處的階階段不同。。1．2房地產(chǎn)投資資分析概述述4．可行性分分析應(yīng)該注注意的問(wèn)題題1）防止先入入為主的可可行性研究究2）選好可行行性分析的的主角3）投資決策策的結(jié)論首首先取決于于市場(chǎng)分析析的結(jié)果1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念1．3．1關(guān)于投資價(jià)價(jià)值一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的投資資價(jià)值在于于開(kāi)發(fā)完成成后的價(jià)值值大于其投投入的成本本費(fèi)用，并并在一定的的利潤(rùn)水平平之上；一一個(gè)置業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的投資資價(jià)值在于于其持有期期內(nèi)各年凈凈現(xiàn)金流量量的現(xiàn)值大大于其投入入的初始現(xiàn)現(xiàn)金支出。。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念1．交易價(jià)格格通常交易價(jià)價(jià)格是指實(shí)實(shí)際交易過(guò)過(guò)程中發(fā)生生的歷史價(jià)價(jià)格，即實(shí)實(shí)際發(fā)生的的成交價(jià)，，是由買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙方通過(guò)過(guò)議價(jià)過(guò)程程決定的。。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念2．最可能銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格最可能銷(xiāo)售售價(jià)格是對(duì)對(duì)未來(lái)交易易中成交價(jià)價(jià)的一種可可能性估計(jì)計(jì)。它是指指現(xiàn)行的市市場(chǎng)條件下下，按照目目前某一物物業(yè)的銷(xiāo)售售條件，在在合理的時(shí)時(shí)間范圍內(nèi)內(nèi)，對(duì)該類(lèi)類(lèi)物業(yè)未來(lái)來(lái)交易價(jià)格格所作的預(yù)預(yù)測(cè)。但由于房地地產(chǎn)的買(mǎi)方方與賣(mài)方各各自掌握的的信息不同同，因此對(duì)對(duì)同一房地地產(chǎn)的最可可能銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格的預(yù)測(cè)測(cè)結(jié)果可能能是不一致致的。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念3．市場(chǎng)價(jià)格格市場(chǎng)價(jià)格是是指在一個(gè)個(gè)具備公平平銷(xiāo)售所需需要的一切切條件下的的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)放放市場(chǎng)中，，某一物業(yè)業(yè)公開(kāi)銷(xiāo)售售時(shí)的最可可能價(jià)格。。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念4．交易區(qū)間間賣(mài)方在出售售物業(yè)時(shí)將將為該物業(yè)業(yè)的交易價(jià)價(jià)格設(shè)置一一個(gè)較低的的價(jià)格下限限，而買(mǎi)方方則將為此此設(shè)置一個(gè)個(gè)較高的價(jià)價(jià)格上限。。實(shí)際成交交價(jià)格將總總是落在這這兩個(gè)極限限之間，這這就是交易易區(qū)間。如果一個(gè)交交易要成功功，買(mǎi)方所所認(rèn)為的投投資價(jià)值必必須大于賣(mài)賣(mài)方。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念5．投資價(jià)值值投資價(jià)值是是預(yù)期的未未來(lái)收益的的價(jià)值，該該價(jià)值是根根據(jù)項(xiàng)目所所能產(chǎn)生的的稅后現(xiàn)金金流量和投投資者所能能接受的最最低收益率率，計(jì)算所所得到的投投資者購(gòu)置置該資產(chǎn)所所支付的最最大款額。。但某一特定定物業(yè)的投投資價(jià)值對(duì)對(duì)于不同的的投資者而而言，結(jié)論論不是唯一一的。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念6．投資價(jià)值值與市場(chǎng)價(jià)價(jià)值的不同同市場(chǎng)價(jià)值是是客觀的、、非個(gè)人的的價(jià)值，而而投資價(jià)值值是建立在在主觀的、、個(gè)人的因因素基礎(chǔ)上上的價(jià)值。。在某一時(shí)時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值是唯唯一的，而而投資價(jià)值值因投資者者不同而不不同。投資價(jià)值與與市場(chǎng)價(jià)值值的評(píng)估方方法可能相相同，但其其中參數(shù)選選取的立場(chǎng)場(chǎng)可能不同同。投資者評(píng)估估的物業(yè)的的投資價(jià)值值，或者說(shuō)說(shuō)消費(fèi)者對(duì)對(duì)物業(yè)的評(píng)評(píng)價(jià)，大于于或等于該該物業(yè)的市市場(chǎng)價(jià)格，，是其投資資行為或交交易能夠?qū)崒?shí)現(xiàn)的基本本條件。就投資價(jià)值值與市場(chǎng)價(jià)價(jià)值相對(duì)而而言，投資資價(jià)值常為為房地產(chǎn)投投資分析人人員使用；；市場(chǎng)價(jià)值值（或市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格）常常為房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估人員員使用。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念1．3．2關(guān)于現(xiàn)金流流量在房地產(chǎn)投投資分析中中，把某一一項(xiàng)投資活活動(dòng)作為一一個(gè)獨(dú)立的的系統(tǒng)，把把各個(gè)時(shí)間間點(diǎn)上實(shí)際際發(fā)生的資資金流出或或流入叫做做現(xiàn)金流量量。流出系統(tǒng)的的資金叫現(xiàn)現(xiàn)金流出，，流入系統(tǒng)統(tǒng)的資金叫叫現(xiàn)金流入入，現(xiàn)金流流入與流出出之差叫凈凈現(xiàn)金流量量。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念1．開(kāi)發(fā)后出出售房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的的現(xiàn)金流量量對(duì)于一個(gè)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)項(xiàng)目的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量（（即稅前現(xiàn)現(xiàn)金流量或或利潤(rùn)總額額）是項(xiàng)目目銷(xiāo)售收入入扣除總投投資（或總總成本費(fèi)用用）及償還還貸款本息息之后的余余額。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念2．開(kāi)發(fā)后持持有房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的的現(xiàn)金流量量這種時(shí)候的的凈現(xiàn)金流流量主要與與凈租金收收入或凈經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入有有關(guān)，同時(shí)時(shí)考慮每年年還本付息息因素。在在持有期或或經(jīng)營(yíng)期結(jié)結(jié)束后，可可能會(huì)有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售收益或或固定資產(chǎn)產(chǎn)余值回收收，這些也也構(gòu)成了其其現(xiàn)金流量量的一部分分。1．3房地產(chǎn)投資資分析中常常用的基本本概念3．置置業(yè)業(yè)投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量置業(yè)業(yè)投投資資的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量通通常常是是由由兩兩部部分分構(gòu)構(gòu)成成：：一一部部分分是是持持有有期期間間內(nèi)內(nèi)物物業(yè)業(yè)每每年年的的凈凈經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)收收益益；；另另一一部部分分是是持持有有期期末末物物業(yè)業(yè)的的凈凈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售售收收益益。。當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行投資分析以以判斷其投資資價(jià)值的時(shí)候候，有些動(dòng)態(tài)態(tài)指標(biāo)需要考考慮折現(xiàn)因素素，即把上述述的凈現(xiàn)金流流量折現(xiàn)到項(xiàng)項(xiàng)目投資的起起始點(diǎn)，然后后與項(xiàng)目的投投入或支出進(jìn)進(jìn)行比較，從從而判斷項(xiàng)目目在財(cái)務(wù)上的的可行性。1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念1．3．3關(guān)于投資與成成本1．廣義投資與與成本的概念念1）投資廣義的投資是是指人們的一一種有目的的的經(jīng)濟(jì)行為，，即以一定的的資源投入某某項(xiàng)計(jì)劃，以以獲取所期望望的報(bào)酬。2）成本成本是指人們們?yōu)檫_(dá)成一事事或取得一物物所必須付出出或已經(jīng)付出出的代價(jià)。房地產(chǎn)投資分分析中使用的的成本概念與與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)會(huì)計(jì)中使用的的成本概念不不完全相同。。1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念2．房地產(chǎn)投資資分析中的投投資與成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的的投資與成本本，與一般工工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)動(dòng)有較大的差差異。對(duì)于開(kāi)發(fā)出售售模式下的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目而言，基基本上所有的的投資均一次次性地轉(zhuǎn)移到到房地產(chǎn)產(chǎn)品品的開(kāi)發(fā)成本本中去了。房地產(chǎn)置業(yè)投投資或開(kāi)發(fā)建建設(shè)完成后出出租樓宇或自自行經(jīng)營(yíng)，則則與一般的工工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目目投資和成本本的概念較為為相似。1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念1．3．4關(guān)于財(cái)務(wù)杠桿桿1．抵押貸款盡管各種房地地產(chǎn)抵押貸款款方式差別較較大，但是關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)抵抵押貸款的研研究，主要從從兩個(gè)方面展展開(kāi)，一個(gè)是是抵押貸款還還本付息額，，一個(gè)是貸款款余額。要想想了解這兩個(gè)個(gè)重要因素，，首先要計(jì)算算的就是抵押押貸款常數(shù)。。這里僅以固定定利率抵押貸貸款為例，介介紹抵押常數(shù)數(shù)和貸款余額額的計(jì)算方法法。1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念1）抵押常數(shù)銀行在貸款給給投資者時(shí)，，對(duì)于貸款條條件的設(shè)定通通常有兩種情情況，一種是是給定年利率率，要求按年年等額償還；；另一種是給給定年利率，，要求按月等等額償還。1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念按年等額還本本付息時(shí)，抵抵押常數(shù)（有有的書(shū)中也叫叫還款系數(shù)））為：式中：M：抵押常數(shù)（（年）；r：年利率；n：貸款年數(shù)。。1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念按月等額還本本付息時(shí)，抵抵押常數(shù)M為：式中：M：抵押常數(shù)（（月）；r/12：月利率；nX12：貸款月數(shù)。。1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念它的意思是，，年利率為r,貸款年限為n,貸款額度為1元的每月還款款額。其經(jīng)濟(jì)含義是是，在給定的的n年內(nèi)，為回收收1元貸款，每月月應(yīng)收回的數(shù)數(shù)額。實(shí)際上上抵押常數(shù)等等于1元貸款年金現(xiàn)現(xiàn)值因素的倒倒數(shù)。1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念2）抵押貸款還還本付息額在較為常見(jiàn)的的固定利率抵抵押貸款償還還方式下，世世界各地均普普遍采用等額額還本付息法法，也叫本息息均攤法。我我們?nèi)砸园丛略碌阮~償還本本息為例來(lái)說(shuō)說(shuō)明。假定貸款總額額為P，每月付款額額為M0，貸款年數(shù)為為n，年利率為r，復(fù)利次數(shù)為為12，則月還本付付息額的計(jì)算算公式為：1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念3）抵押貸款余余額假設(shè)一筆貸款款按月等額還還本付息，則則有：1．3房地產(chǎn)投資分分析中常用的的基本概念有時(shí)為了計(jì)算算的需要，我我們必須把每每月或每年的的本金和利息息分開(kāi)，那么么根據(jù)上述討討論，我們可可以歸納出本本息分開(kāi)的計(jì)計(jì)算步驟：1、已知貸款年年限、貸款利利率、貸款額額度，可求出出抵押常數(shù)；；2、已知了抵押押常數(shù)（或通通過(guò)查表）和和貸款額度，，可求出每月月付款額進(jìn)而而求出每年付付款額；3、已知了每年年(月)付款額，可求求出要求的某某年(月)貸款余額；4、某年(月)償還本金=上一年(月)貸款余額