房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理(共22)_第1頁(yè)
房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理(共22)_第2頁(yè)
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房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的基基本理理念房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)也是是企業(yè)業(yè):所有企企業(yè)都都遵循循的基基本理理念::生存——凈現(xiàn)金金流>0;發(fā)展——利潤(rùn)>0;效率和和規(guī)模?!Y源利利用率率;核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)——資源配配置方方式;;機(jī)會(huì)選選擇——利潤(rùn)率率與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn);;房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)基本本理念念——開(kāi)發(fā)模模式以建造造——銷(xiāo)售為為主的的企業(yè)業(yè):((商品品住宅宅、散散售商商業(yè)))快速::爭(zhēng)取取最短短的資資金占占用時(shí)時(shí)間;;重視銷(xiāo)銷(xiāo)售::加快快回款款;規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)::控制制風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)>利潤(rùn);;以土地地開(kāi)發(fā)發(fā)為主主的企企業(yè)::(一一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)))重視規(guī)規(guī)劃::土地地經(jīng)營(yíng)營(yíng)和城城市經(jīng)經(jīng)營(yíng)帶帶來(lái)增增值;;重視政政府::平衡衡利益益,未未來(lái)發(fā)發(fā)展;;分散成成本::多環(huán)環(huán)節(jié)、、多細(xì)細(xì)節(jié)實(shí)實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)以自持持經(jīng)營(yíng)營(yíng)為主主的企企業(yè)::(商商業(yè)、、寫(xiě)字字樓等等)重視運(yùn)運(yùn)營(yíng)::終端端客戶戶重視資資產(chǎn)價(jià)價(jià)值增增值::穩(wěn)定定增長(zhǎng)長(zhǎng)>快速回回報(bào)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的基基本理理念——普遍規(guī)規(guī)律資源整整合::優(yōu)化化、配配置、、管控控尋找、、發(fā)展展、調(diào)調(diào)整合適的的、優(yōu)優(yōu)質(zhì)資源;;通過(guò)管管理、、支持持、互互助、、互信信,磨磨合最佳的的合作方方式;;共同發(fā)發(fā)展、、長(zhǎng)期期合作作;合作::優(yōu)化化、過(guò)過(guò)程磨磨合團(tuán)隊(duì)合合作::最少少的人人、最最優(yōu)的的組合合——效率和和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn);合作伙伙伴::雙贏贏、多多贏,,絕非非你死死我活活;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手::成長(zhǎng)長(zhǎng)的動(dòng)動(dòng)力、、參照照的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)發(fā)展趨趨勢(shì)::行業(yè)業(yè)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的未來(lái)來(lái),前前瞻性性,順順勢(shì)而而為;;優(yōu)勢(shì)資資源::人員員、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、、資源源,充充分挖挖掘;;差異化化:揚(yáng)揚(yáng)長(zhǎng)避避短、、強(qiáng)化化壁壘壘;房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的運(yùn)運(yùn)行規(guī)規(guī)則——基本理理念對(duì)宏觀觀環(huán)境境的研研判,,選擇擇投資資時(shí)機(jī)機(jī)和方方向,,決定定了50%以上的的收益益和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)前期策策劃((方案案前))決定定了80%以上的的利潤(rùn)潤(rùn)施工圖圖(施施工前前)決決定了了80%以上的的成本本時(shí)間往往往是是最大大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn),,代價(jià)價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止止財(cái)務(wù)務(wù)成本本對(duì)現(xiàn)金金流的的管理理是項(xiàng)項(xiàng)目總總經(jīng)理理最核核心的的工作作最重要要的成成本控控制工工作是是確定定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn),不不是確確定價(jià)價(jià)格管控的的目的的是不不違規(guī)規(guī)和提提高工工作質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),,不是是替代代一線線工作作專業(yè)管管控提提供的的專業(yè)業(yè)建議議,無(wú)無(wú)法承承擔(dān)決決策責(zé)責(zé)任;;決策策者承承擔(dān)全全部風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和和決策策責(zé)任任事前確確定規(guī)規(guī)則和和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn),可可以減減少事事后50%以上的的協(xié)調(diào)調(diào)工作作每次強(qiáng)強(qiáng)迫合合作單單位接接受不不合理理的條條件時(shí)時(shí),自自己往往往已已經(jīng)或或即將將付出出數(shù)倍倍的代代價(jià)對(duì)管理理者而而言,,往往往更希希望工工作順順利推推動(dòng),,除非非他承承擔(dān)很很大的的成本本責(zé)任任房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)運(yùn)行行規(guī)則則——管理和和合作作溝通與與協(xié)作作開(kāi)發(fā)商商的大大部分分工作作是管管理和和溝通通專業(yè)性性體現(xiàn)現(xiàn)在提提供標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和督促促實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)事事事相關(guān)關(guān)、環(huán)環(huán)環(huán)相相扣,,不可可能一一個(gè)人人包打打天下下了解自自身工工作對(duì)對(duì)團(tuán)隊(duì)隊(duì)工作作整體體的影影響也也是本本職工工作的的一部部分每個(gè)人人都是是項(xiàng)目目信息息的提提供者者和使使用者者,每每個(gè)人人都應(yīng)應(yīng)主動(dòng)動(dòng)提供供信息息團(tuán)隊(duì)內(nèi)內(nèi)應(yīng)有有專人人系統(tǒng)統(tǒng)管理理信息息不要以以為別別人都都知道道不要舍舍不得得提供供信息息和資資源,,信息息在共共享中中會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生增增值每個(gè)人人都希希望在在工作作中成成長(zhǎng),,團(tuán)隊(duì)隊(duì)成長(zhǎng)長(zhǎng)也是是工作作的重重要目目的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)運(yùn)行行規(guī)則則——管理和和合作作平衡與與取舍舍每件事事都是是風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和效效率的的平衡衡,是是成本本、進(jìn)進(jìn)度和和質(zhì)量量的平平衡沒(méi)有絕絕對(duì)正正確的的事,,也沒(méi)沒(méi)有完完美無(wú)無(wú)瑕的的事不同崗崗位、、不同同階段段有不不同的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)重要的的是理理解不不同崗崗位、、不同同標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的原原因,,不是是爭(zhēng)吵吵什么么標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)正確確目標(biāo)的的變化化必然然帶來(lái)來(lái)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的變變化團(tuán)隊(duì)工工作時(shí)時(shí)需要要討論論和明明確項(xiàng)項(xiàng)目的的目標(biāo)標(biāo)和取取舍標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)每個(gè)崗崗位面面對(duì)的的壓力力應(yīng)該該分擔(dān)擔(dān)到所所有團(tuán)團(tuán)隊(duì)成成員提供專專業(yè)建建議和和決策策建議議是每每個(gè)團(tuán)團(tuán)隊(duì)成成員的的責(zé)任任取舍是是決策策人的的核心心工作作,需需要明明確的的授權(quán)權(quán)級(jí)別別執(zhí)行是是確保保決策策有效效的關(guān)關(guān)鍵房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)運(yùn)行行規(guī)則則——管理和和合作作計(jì)劃協(xié)協(xié)調(diào)團(tuán)隊(duì)協(xié)協(xié)作必必須有有計(jì)劃劃計(jì)劃不不是給給領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)看的的,也也不是是領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)制定定的對(duì)計(jì)劃劃達(dá)成成共識(shí)識(shí)是實(shí)實(shí)施的的前提提計(jì)劃協(xié)協(xié)調(diào)不不涉及及行政政級(jí)別別,決決策和和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)承擔(dān)擔(dān)才需需要分分級(jí)授授權(quán)計(jì)劃應(yīng)應(yīng)該分分級(jí)、、分階階段、、滾動(dòng)動(dòng)更新新比單項(xiàng)項(xiàng)工作作完成成時(shí)間間更重重要的的是各各事項(xiàng)項(xiàng)之間間的邏邏輯關(guān)關(guān)系工作計(jì)計(jì)劃應(yīng)應(yīng)該與與資源源計(jì)劃劃(資資金、、人員員、材材料等等)同同步匹匹配計(jì)劃是是回溯溯既往往、總總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、、管理理績(jī)效效的基基本工工具計(jì)劃及及協(xié)調(diào)調(diào)是全全員工工作,,應(yīng)該該占10%的工作作量房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)運(yùn)行行規(guī)則則——管理和和合作作風(fēng)險(xiǎn)與與責(zé)任任所有事事情都都有風(fēng)風(fēng)險(xiǎn),,風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與收收益同同在所有崗崗位都都面臨臨責(zé)任任和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn),,這就就是各各個(gè)崗崗位存存在的的理由由所有風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)都都可以以制定定對(duì)策策,實(shí)實(shí)施與與否取取決于于概率率和成成本所有可可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)都都需要要面對(duì)對(duì),應(yīng)應(yīng)該也也必須須制定定對(duì)策策應(yīng)對(duì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)需需要團(tuán)團(tuán)隊(duì)的的合作作,不不能只只靠某某個(gè)崗崗位風(fēng)險(xiǎn)需需要進(jìn)進(jìn)行揭揭示和和管理理,不不良溝溝通往往往掩掩飾風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)有預(yù)預(yù)見(jiàn)、、有對(duì)對(duì)策建建議、、有措措施、、有執(zhí)執(zhí)行的的可以以減少少責(zé)任任不要指指望領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)承承擔(dān)全全部責(zé)責(zé)任戰(zhàn)略管管理戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃::(兩點(diǎn)一一線)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃解解決企企業(yè)發(fā)發(fā)展中中兩點(diǎn)點(diǎn)一線線的問(wèn)問(wèn)題:企業(yè)目目前在在哪里里?將將來(lái)往往哪里里?路路徑是是什么么?房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略診診斷行業(yè)發(fā)發(fā)展前前景行業(yè)市市場(chǎng)分分析行業(yè)機(jī)機(jī)遇與與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)自我我分析析企業(yè)定定位::我是是誰(shuí)企業(yè)SWOT分析行業(yè)中中(區(qū)區(qū)域中中)企企業(yè)的的位置置自我核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力提煉煉房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)能力力系列列分析析企業(yè)核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力的提提煉發(fā)展、、維護(hù)護(hù)核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略管管理標(biāo)桿企企業(yè)與與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手的模模式研研究標(biāo)桿企企業(yè)1標(biāo)桿企企業(yè)2競(jìng)爭(zhēng)企企業(yè)3房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分住宅寫(xiě)字樓樓商業(yè)地地產(chǎn)工業(yè)地地產(chǎn)旅游地地產(chǎn)專業(yè)地地產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略略發(fā)展展方向向與目目標(biāo)戰(zhàn)略方方向((定性性:什什么樣樣的開(kāi)開(kāi)發(fā)商商?))戰(zhàn)略目目標(biāo)((定量量:中中長(zhǎng)期期的企企業(yè)愿愿景??)戰(zhàn)略管管理商業(yè)模模式定定位客戶定定位產(chǎn)品定定位業(yè)務(wù)定定位區(qū)域定定位服務(wù)定定位發(fā)展模模式定定位精品模模式規(guī)模模模式高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)模式式服務(wù)模模式均好模模式合作開(kāi)開(kāi)發(fā)模模式專業(yè)化化模式式多元化化模式式組織管管控戰(zhàn)略資資源管管理::組織織管控控鏈的的管理理企業(yè)組組織管管理四四個(gè)基基本點(diǎn)點(diǎn):開(kāi)風(fēng)商商企業(yè)業(yè)的資資源配配置((管好好人))架構(gòu)管管理系系統(tǒng)開(kāi)發(fā)商商企業(yè)業(yè)的系系統(tǒng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)((管好好事))計(jì)劃管管理系系統(tǒng)開(kāi)發(fā)商商企業(yè)業(yè)的投投入控控制((管好好投入入)成本管管理系系統(tǒng)開(kāi)發(fā)商商企業(yè)業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)出控控制((管好好產(chǎn)出出)績(jī)效管管理系系統(tǒng)組織管管控架構(gòu)管管理系系統(tǒng)問(wèn)題::開(kāi)發(fā)發(fā)商架架構(gòu)管管理中中普遍遍存在在資源源配置置不合合理,,職責(zé)責(zé)不清清,扯扯皮推推諉,,效率低低下,,管管成成本高高企等等問(wèn)題題。怎么解解決這這些問(wèn)問(wèn)題??要點(diǎn):專業(yè)優(yōu)優(yōu)化組組合專業(yè)設(shè)設(shè)置及及組合合簡(jiǎn)約管管理架架構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)職能工工作細(xì)細(xì)分部門(mén)職職能的的工作作清單單操作部部門(mén)的的接口口崗位責(zé)責(zé)任系系統(tǒng)定崗定定編職務(wù)說(shuō)說(shuō)明書(shū)書(shū)運(yùn)作權(quán)權(quán)限系系統(tǒng)部門(mén)職職責(zé)權(quán)權(quán)限各種審審批流流程組織管管控創(chuàng)新計(jì)計(jì)劃管管理問(wèn)題::開(kāi)發(fā)發(fā)商運(yùn)運(yùn)營(yíng)中中普遍遍存在在工作作銜接接不暢暢,人人員忙忙于奔奔命,,效率率低下下,成成本高高企等等怎么解解決問(wèn)問(wèn)題??要點(diǎn)::計(jì)劃體體系的的內(nèi)容容:一級(jí)計(jì)計(jì)劃::戰(zhàn)略略規(guī)劃劃及五五年發(fā)發(fā)展計(jì)計(jì)劃二級(jí)計(jì)計(jì)劃::經(jīng)營(yíng)營(yíng)計(jì)劃劃指標(biāo)標(biāo)、七七大計(jì)計(jì)劃系系統(tǒng)((項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)劃劃、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)劃、、總體體工程程計(jì)劃劃、成成本計(jì)計(jì)劃、、銷(xiāo)售售計(jì)劃劃、資資金計(jì)計(jì)劃和和管理理計(jì)劃劃模板板)三級(jí)計(jì)計(jì)劃::部門(mén)門(mén)月度度計(jì)劃劃模板板四級(jí)計(jì)計(jì)劃:崗位個(gè)個(gè)人周周計(jì)劃劃計(jì)劃的的編制制:計(jì)劃主主要節(jié)節(jié)點(diǎn)的的分層層管理理主要節(jié)節(jié)點(diǎn)之之間標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工工作周周期計(jì)劃的的分解解與運(yùn)運(yùn)行計(jì)劃的的監(jiān)控控與考考核組織管管控創(chuàng)新成成本管管理問(wèn)題::開(kāi)發(fā)發(fā)商普普遍缺缺失成成本管管理系系統(tǒng),,各種種浪費(fèi)費(fèi),極極大地地吞噬噬了項(xiàng)項(xiàng)目的的利潤(rùn)潤(rùn)怎么解解決問(wèn)問(wèn)題??要點(diǎn)::建設(shè)前前期成成本控控制目標(biāo)成成本與與責(zé)任任成本本成本控控制指指導(dǎo)書(shū)書(shū)建設(shè)過(guò)過(guò)程成成本控控制動(dòng)態(tài)成成本控控制建設(shè)后后期的的成本本控制制結(jié)算、、決算算與成成本考考核組織管管控創(chuàng)新績(jī)績(jī)效管管理問(wèn)題::團(tuán)隊(duì)隊(duì)管理理中普普遍存存在能能力與與動(dòng)力力不足足,團(tuán)團(tuán)隊(duì)執(zhí)執(zhí)行力力低下下,項(xiàng)項(xiàng)目目不能能取得得預(yù)期期利潤(rùn)潤(rùn)等問(wèn)問(wèn)題。。怎么解解決問(wèn)問(wèn)題??要點(diǎn)::項(xiàng)目績(jī)績(jī)效考考核項(xiàng)目績(jī)績(jī)效考考核中中的二二次分分配項(xiàng)目績(jī)績(jī)效考考核指指標(biāo)骨干人人員的的長(zhǎng)期期激勵(lì)勵(lì)機(jī)制制月度目目標(biāo)管管理考考核流流程::計(jì)劃考考核指指標(biāo)的的量化化績(jī)效工工資體體系的的建立立多元考考核主主體的的考核核辦法法價(jià)值鏈鏈管理理戰(zhàn)略運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理:項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值鏈鏈管理理問(wèn)題::傳統(tǒng)統(tǒng)拿地地的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)在在于,項(xiàng)目能能否賺賺錢(qián)基基本取取決于于房?jī)r(jià)價(jià)上漲漲。怎么解解決問(wèn)問(wèn)題??要點(diǎn)::房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)的六六大價(jià)價(jià)值增增值點(diǎn)點(diǎn)構(gòu)成成項(xiàng)目目的價(jià)價(jià)值鏈鏈,以下每每個(gè)價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)都要要為項(xiàng)項(xiàng)目增增值。。1、項(xiàng)目目論證證管理理----怎樣拿拿到一一個(gè)好好項(xiàng)目目項(xiàng)目初初步設(shè)設(shè)計(jì)分分析項(xiàng)目成成本估估算方方法土地的的投資資價(jià)值值2、項(xiàng)目目策劃劃管理理----怎樣策策劃一一個(gè)好好產(chǎn)品品客戶定定位(客戶是是誰(shuí),需要什什么)造價(jià)定定位(客戶支支付能能力,造價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn))產(chǎn)品定定位(項(xiàng)目核核心問(wèn)問(wèn)題,做什么么產(chǎn)品品)運(yùn)營(yíng)定定位(項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)奏,經(jīng)營(yíng)目目標(biāo)3、設(shè)計(jì)委委托管管理流流程----怎樣得得到一一張好好圖紙紙?jiān)O(shè)計(jì)任任務(wù)書(shū)書(shū)設(shè)計(jì)評(píng)評(píng)審及及優(yōu)化化設(shè)計(jì)跟跟蹤服服務(wù)設(shè)計(jì)變變更價(jià)值值鏈鏈管管理理4、甲甲方方工工程程管管理理----怎樣樣蓋蓋出出一一座座好好房房子子甲方方工工程程部部的的角角色色與與作作用用工程程管管理理指指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)書(shū)及及工工程程管管理理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)甲方方現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管管理理十十大大關(guān)關(guān)鍵鍵點(diǎn)

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