房地產(chǎn)項(xiàng)目管理（共77）

第一部部分房房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展經(jīng)經(jīng)歷的的路徑徑一、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目管理理發(fā)展展概述述1.項(xiàng)目管管理的的有關(guān)關(guān)概念念①項(xiàng)目目管理理：把把各種種資源源應(yīng)用用于目目標(biāo)，，以實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的的目標(biāo)標(biāo)，滿(mǎn)滿(mǎn)足各各方面面既定定的需需求。。②工程程項(xiàng)目目：在在一個(gè)個(gè)總體體設(shè)計(jì)計(jì)或總總預(yù)算算范圍圍內(nèi)，，由一一個(gè)或或幾個(gè)個(gè)互有有內(nèi)在在聯(lián)系系的單單項(xiàng)工工程組組成，，建成成后在在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上可可以獨(dú)獨(dú)立核核算經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，在行行政上上又可可以統(tǒng)統(tǒng)一管管理的的工程程單位位。③工程項(xiàng)目目管理：為為了實(shí)現(xiàn)預(yù)預(yù)定目標(biāo)，，對(duì)工程項(xiàng)項(xiàng)目從投資資決策、施施工建設(shè)、、交付使用用及售后服服務(wù)的全過(guò)過(guò)程進(jìn)行計(jì)計(jì)劃、組織織、指揮、、協(xié)調(diào)和控控制等活動(dòng)動(dòng)，以有效效地利用有有限的人力力、物力、、財(cái)力、信信息、時(shí)間間和空間，，并以最低低消耗獲得得最佳經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益、社社會(huì)效益和和環(huán)境效益益的過(guò)程。。項(xiàng)目管理承承包（PMC）項(xiàng)目管理服服務(wù)（PM）①質(zhì)量控制制②進(jìn)度控控制——時(shí)間控制制③投資控控制——費(fèi)用控制制⑤合同管管理⑥信息（（檔案））管理⑦協(xié)調(diào)有有關(guān)各方方的關(guān)系系目標(biāo)的分分解2.項(xiàng)目管理理的目標(biāo)標(biāo)④安全管管理3.房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目及其其開(kāi)發(fā)①概念：：房地產(chǎn)產(chǎn)（RealEstate），也稱(chēng)稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)（RealProperty），目前前通指土土地、建建筑物及及其它地地上定著著物，包包括物質(zhì)質(zhì)實(shí)體和和依托于于物質(zhì)實(shí)實(shí)體上的的權(quán)益。。例如，，土地使使用權(quán)與與土地所所有權(quán)，，房屋的的收益權(quán)權(quán)、處置置權(quán)、抵抵押權(quán)等等。而且，作作為一種種產(chǎn)品，，房地產(chǎn)產(chǎn)（商品品房）通通常具有有使用（（消費(fèi)））、投資資以及虛虛擬（金金融產(chǎn)品品）等不不同屬性性。②房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)：：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)按按照城市市規(guī)劃和和詳控規(guī)規(guī)劃的要要求，對(duì)對(duì)土地開(kāi)開(kāi)發(fā)和房房屋建設(shè)設(shè)進(jìn)行““全面規(guī)規(guī)劃、合合理布局局、綜合合開(kāi)發(fā)、、配套建建設(shè)”，，及相應(yīng)應(yīng)的房地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)與物業(yè)業(yè)管理，，以取得得良好的的經(jīng)濟(jì)效效益、社社會(huì)效益益和環(huán)境境效益為為目的的的綜合性性生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)。③房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)開(kāi)發(fā)的基基本流程程84.國(guó)外的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)9成熟的房房地產(chǎn)（（市場(chǎng)））投資10F.MktRE.MktF.MktRE.MktRE.MktF.Mkt(A)Independent獨(dú)立的(B)Interdependent不獨(dú)立(C)Integrated綜合China?Japan(A)→→（（B)→→？？（C)USA(A)→→（（B)→（（C)金融市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)中國(guó)日本美國(guó)TypeofRealEstateSystem房地產(chǎn)系系統(tǒng)的類(lèi)類(lèi)型RealEstateMarketandFinancialMarket房地產(chǎn)市市場(chǎng)和金金融市場(chǎng)場(chǎng)二、成功功品質(zhì)管管理的四四個(gè)核心心①敬業(yè)——人生價(jià)值值即始于于此處。。世間成成就皆因因“誠(chéng)、、敬”二二字，““誠(chéng)”是是真誠(chéng)，，“敬””是認(rèn)真真。所謂謂的不成成功之因因，歸根根到底就就是不認(rèn)認(rèn)真。②自信——是一種感感覺(jué)，更更是一種種力量，，是勇氣氣的體現(xiàn)現(xiàn)。有此此感覺(jué)，，方能心心生希望望，是每每個(gè)人成成功之旅旅的起點(diǎn)點(diǎn)。③自制力——成功者的守護(hù)護(hù)神，即有原原則性。沒(méi)有有規(guī)矩?zé)o以成成方圓，規(guī)矩矩即原則，符符合此原則，，挫折困苦相相對(duì)就會(huì)少些些，良緣機(jī)遇遇就會(huì)多些。。④眼光——識(shí)別“機(jī)遇女女神”的關(guān)鍵鍵，比爾·蓋茨的成功秘秘訣。第二部分項(xiàng)項(xiàng)目管理的概概念一、項(xiàng)目管理理的五個(gè)要素素1.人的因因素2.材料因因素3.機(jī)械設(shè)設(shè)備4.方法因因素5.環(huán)境因因素二、傳傳統(tǒng)項(xiàng)項(xiàng)目管管理的的五個(gè)個(gè)步驟驟啟動(dòng)計(jì)劃執(zhí)行控制收尾三、傳傳統(tǒng)項(xiàng)項(xiàng)目管管理九九大領(lǐng)領(lǐng)域“九大大領(lǐng)域域”管管什么么？項(xiàng)目管管理的的“二二維構(gòu)構(gòu)成””四、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目、工工程項(xiàng)項(xiàng)目、、項(xiàng)目目管理理的區(qū)區(qū)別◆房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目：：以開(kāi)開(kāi)發(fā)為為載體體，以以投資資為目目的，，..◆工程程項(xiàng)目目：地地點(diǎn)固固定，，周期期較長(zhǎng)長(zhǎng)，..◆項(xiàng)目目管理理：管管理活活動(dòng)，，委托托咨詢(xún)?cè)儥C(jī)構(gòu)構(gòu)第三部部分工工程項(xiàng)項(xiàng)目管管理的的“六管一一控”一、工工程項(xiàng)項(xiàng)目管管理的的“六管一一控”——組織管管理1.項(xiàng)目管管理組組織機(jī)機(jī)構(gòu)的的設(shè)置置2.建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目管管理的的組織織形式式（對(duì)對(duì)外））◆建設(shè)設(shè)單位位自管管◆工程程監(jiān)理理形式式◆項(xiàng)目目總承承包形形式3.建設(shè)單單位管管理的的組織織形式式（對(duì)對(duì)內(nèi)））◆直線線制◆職能能制◆直線線職能能制◆矩陣陣式◆事業(yè)業(yè)部制制4.房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目（開(kāi)開(kāi)發(fā)））的組組織協(xié)協(xié)調(diào)（1）內(nèi)部部關(guān)系系的組組織協(xié)協(xié)調(diào)（2）近外外層關(guān)關(guān)系的的組織織協(xié)調(diào)調(diào)（3）遠(yuǎn)外外層關(guān)關(guān)系的的組織織協(xié)調(diào)調(diào)二、、工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理的的“六管管一一控控”———范圍圍管管理理1.管理理范范圍圍的的定定義義：：確保保所所作作的的工工作作既既充充分分且且必必要要，，這這些些工工作作可可以以實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的目目標(biāo)標(biāo)。。2.管理理范范圍圍的的內(nèi)內(nèi)涵涵◆所所確確定定的的工工作作范范圍圍是是充充分分的的◆工工作作范范圍圍不不包包括括那那些些不不必必要要的的工工作作◆工工作作范范圍圍規(guī)規(guī)定定要要做做的的工工作作能能夠夠?qū)崒?shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)的的項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)三、工程程項(xiàng)目管管理的“六管一控控”——計(jì)劃管理理◆三級(jí)計(jì)計(jì)劃管理理體系的的組成1.一級(jí)計(jì)劃劃：三年年經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃◆由公司司計(jì)劃管管理工作作組擬稿稿，公司司決策層層審議，，總經(jīng)理理簽發(fā)2.二級(jí)計(jì)劃劃：項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)工工作指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)等◆由相關(guān)關(guān)責(zé)任部部門(mén)擬稿稿，計(jì)劃劃管理工工作組審審核，總總經(jīng)理簽簽發(fā)3.三級(jí)計(jì)劃劃：各專(zhuān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)門(mén)圍繞項(xiàng)項(xiàng)目的作作業(yè)計(jì)劃劃◆由項(xiàng)目目總經(jīng)理理協(xié)調(diào)各各專(zhuān)業(yè)部部門(mén)擬稿稿（集成成），，項(xiàng)目總總經(jīng)理審審核簽發(fā)發(fā)四、工程程項(xiàng)目管管理的“六管一控控”——質(zhì)量管理理◆質(zhì)量文文化及其其打造◆質(zhì)量策策劃①確定質(zhì)質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)◆總體質(zhì)質(zhì)量水平平：魯班班獎(jiǎng)、XX杯②建立質(zhì)質(zhì)量管理理體系的的重要性性◆減小失失誤概率率◆持續(xù)保保證成功功◆系統(tǒng)性性控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)◆職責(zé)清清晰◆對(duì)供方方的質(zhì)量量管理從產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)的流流程：拿拿地——設(shè)計(jì)——報(bào)建——建造——銷(xiāo)售——投訴處理理——物業(yè)管理理中不難難發(fā)現(xiàn)，，幾乎每每個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)都離不不開(kāi)合作作的供方方；如果果供方提提供的產(chǎn)產(chǎn)品和服服務(wù)能滿(mǎn)滿(mǎn)足要求求，則開(kāi)開(kāi)發(fā)單位位的工作作質(zhì)量和和效率就就會(huì)大大大提高。。◆設(shè)計(jì)控控制的方方法◎設(shè)計(jì)指指導(dǎo)書(shū)①對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)功能性性、合理理性、具具體的施施工做法法提出要要求，包包括各地地區(qū)公司司所在地地區(qū)具體體標(biāo)準(zhǔn)的的提供，，并補(bǔ)充充地區(qū)公公司編制制的技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的的做法。。對(duì)工程程做法、、建筑構(gòu)構(gòu)造等的的總結(jié)，，絕不能能只依賴(lài)賴(lài)于設(shè)計(jì)計(jì)師。最最為有效效和主動(dòng)動(dòng)的方式式，是將將總結(jié)融融入到設(shè)設(shè)計(jì)指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)中去去，讓設(shè)設(shè)計(jì)師（（設(shè)計(jì)院院）在最最初的出出圖中盡盡量地減減少設(shè)計(jì)計(jì)缺漏。。②編制各專(zhuān)專(zhuān)業(yè)施工圖圖出圖標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)五、工程項(xiàng)項(xiàng)目管理““六管一控控”——成本管理1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成成本的構(gòu)成成與形成3.確定目標(biāo)管管理的里程程碑4.成本管理模模式的基本本框架5.建造環(huán)節(jié)成成本管理的的“八項(xiàng)注注意”◎成本管理理的流程六、工程項(xiàng)項(xiàng)目管理““六管一控控”——采購(gòu)管理1.采購(gòu)管理的的知識(shí)體系系2.采購(gòu)的原則則3.供應(yīng)商評(píng)估估◆過(guò)程評(píng)估估：月度評(píng)評(píng)估、季度度評(píng)估、半半年度評(píng)估估、年度評(píng)評(píng)估◆后評(píng)估：合合同工程完成成后3個(gè)月內(nèi)◆360°評(píng)估：從不同層面的的人員中收集集評(píng)價(jià)信息，，從多個(gè)視角角對(duì)員工進(jìn)行行綜合反饋評(píng)評(píng)價(jià)的方法，，評(píng)價(jià)的人員員包括被評(píng)價(jià)價(jià)者的配偶和和被評(píng)價(jià)者自自身。4.建立長(zhǎng)期合作作關(guān)系七、工程項(xiàng)目目管理的“六管一控”——風(fēng)險(xiǎn)控制1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的定定義◆項(xiàng)目運(yùn)作中中存在不確定定的事件或情情況，發(fā)生后后會(huì)對(duì)項(xiàng)目的的目標(biāo)產(chǎn)生某某種正面或者者負(fù)面的影響響2.風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原原因1905～1936199719881949～19582010大小早期內(nèi)控的范圍和和影響1.內(nèi)部部牽牽制制階階段段：保護(hù)護(hù)現(xiàn)現(xiàn)金金和和資資產(chǎn)產(chǎn)安安全全及及賬賬簿簿記記錄錄的的準(zhǔn)準(zhǔn)確確性性3.內(nèi)部部控控制制框框架架階階段段：：融入入了了控控制制環(huán)環(huán)境境及及控控制制程程序序4.一體體化化控控制制階階段段：：形成成COSO框架架，，增增加加了了遵遵從從性性目目標(biāo)標(biāo)內(nèi)控控活活動(dòng)動(dòng)可可以以追追溯溯到到人人類(lèi)類(lèi)社社會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)展展早早期期，，例例如如古古羅羅馬馬采采取取的的““雙雙人人記記帳帳制制度度””和和我我國(guó)國(guó)西西周周時(shí)時(shí)的的周周禮禮審審計(jì)計(jì)制制度度趨勢(shì)：全全面風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理牽制概念念A(yù)ICPA頒布《審計(jì)準(zhǔn)則則公告第第55號(hào)》提出內(nèi)部部控制結(jié)結(jié)構(gòu)AICPA發(fā)布了《審計(jì)準(zhǔn)則則公告第第78號(hào)》，全面接接受COSO報(bào)告的內(nèi)內(nèi)容2.內(nèi)部控制制階段：增加了管管理控制制以提高高經(jīng)營(yíng)效效率內(nèi)部控制制每個(gè)階段段并不意意味著對(duì)對(duì)前一階階段的否否定,而是在其其基礎(chǔ)上上的提升升企業(yè)面臨臨著諸多多風(fēng)險(xiǎn)，，不同的的控制方方法是為為特定事事項(xiàng)的相相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)而設(shè)置置公司對(duì)對(duì)待風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和和收益益關(guān)系系的態(tài)態(tài)度?公司是是否有有足夠夠的能能力化化解風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)?管理者者能否否有效效監(jiān)控控風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)?資本投投資方方向正正確嗎嗎?資本是是否得得到有有效配配置以以提高高回報(bào)報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)與與盈利利的平平衡風(fēng)險(xiǎn)管管理能能力盈利能能力3.項(xiàng)目常常見(jiàn)的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范范對(duì)策策①項(xiàng)目目招投投標(biāo)與與合同同風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)包括承承包商商選擇擇不當(dāng)當(dāng)，工工程合合同核核心條條款有有漏洞洞，索索賠導(dǎo)導(dǎo)致成成本上上升工工期拖拖延；；基礎(chǔ)礎(chǔ)管理理不到到位，，內(nèi)部部員工工未遵遵循職職業(yè)操操守所所導(dǎo)致致的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等等②項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)營(yíng)計(jì)劃劃風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)包括項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)工、、預(yù)售售、竣竣工、、交付付等重重大計(jì)計(jì)劃節(jié)節(jié)點(diǎn)滯滯后所所導(dǎo)致致的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)③項(xiàng)目目質(zhì)量量管理理風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)④項(xiàng)目目形象象風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)傳統(tǒng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管管理主