房地產(chǎn)策劃設計精簡版（共26）

1項目基基本情情況2投資環(huán)環(huán)境分分析一.市場調(diào)調(diào)研1.項目基基本情情況土地地地址：：成都都市溫溫江區(qū)區(qū)公平平街道道太極極社區(qū)區(qū)（東至至：清清水北北街，，南至至：千千禧河河畔，，西至至：光華之之心，，北至至：花花都都大道道）土地信信息項目用用地：：86畝土地用用途：：純住住宅使用年年限：：70年四至、、周邊邊配套套北至：：成溫溫邛高高速（（距高高速路路口3.5公里里）南南至：：成都都四號號地鐵鐵線（（距涌涌泉路路地鐵鐵口2.2公里里）。。項項目目緊靠靠城市市主干干道——花都都大道道。A.教育配配套：附近近有幼幼兒園園20所，，小學學2所所，中中學5所（（包括括成都都七中中實驗驗學校校，且且距成成都市市實驗驗外國國語語語校溫溫江校校區(qū)不不足50米米），，既能能提供供大量量的消消費客客群，，又能能豐富富業(yè)態(tài)態(tài)。B.商業(yè)配配套：：珠江廣廣場，，華堂堂商場場融信信廣場場等商商業(yè)街街，商商業(yè)配配套齊齊全，，滿足足周邊邊居民民基本本購物物需求求C.景點、、公園園：有碧落落湖，，博愛愛紀念念碑等等景區(qū)區(qū)，具具有較較高的的可塑塑價值值。D.交通情情況：：毗鄰高高速路路出口口和地地鐵四四號線線涌泉泉站，，附近近有多多路公公交車車路線線，交交通便便利，，在帶帶動人人氣的的同時時，必必定會會提升升項目目的知知名度度。E.金融配配套完完善，，醫(yī)院院配套套完善善，周周邊有有諸多多成熟熟小區(qū)區(qū)。2.投資環(huán)環(huán)境分分析--成都市市經(jīng)濟濟分析析2017年年，全全成都都房地地產(chǎn)市市場商商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品總總銷售售面積積為87.37萬㎡㎡，為為2010年以以來銷銷量最最大的的一年年，總總體供供銷失失衡的的態(tài)勢勢在這這一年年也很很大程程度上上緩解解，2012年年以來來供遠遠大于于求的的情況況在2017年年也已已經(jīng)得得到了了扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。同時，，成都都經(jīng)濟濟受宏宏觀形形勢影響持持續(xù)緩緩慢走走低，，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)續(xù)調(diào)整整。成都市市調(diào)控控政策策2017年年4月月限購購核心心：：A.認房房又認認貸B.限售售C.限限制預預售2017年年11月———搖搖號政政策成品住住宅政政策：：至2020年底底，全全市新新開工工商品品住宅宅（三三層及及以下下低層層住宅宅除外外）和和保障障性住住房：：中心心城區(qū)區(qū)成品品住宅宅面積積比例例逐步步達到到100%；郊郊區(qū)市市縣成成品住住宅面面積比比例逐逐步達達到80%總結(jié)：：1.從全國國調(diào)控控手法法來看看，主主要通通過限限購、、限貸貸、限限售、、限價價幾個個方面面，抑抑制投投機需需求，，穩(wěn)定定房價價；調(diào)調(diào)控范范圍從從一二二線城城市向向三四四線城城市蔓蔓延，，政策策出臺臺密集集。2.成都政政策緊緊跟一一線城城市步步伐，，通過過限購購、限限價、、加大大供地地量、、推出出人才才公寓寓等手手段穩(wěn)穩(wěn)定市市場，，相比比其他他城市市，成成都限限價嚴嚴格，，但限限購政政策相相對寬寬松，，且通通過落落戶政政策，，提供供了較較多有有資格格的購購房人人群，，為房房地產(chǎn)產(chǎn)后續(xù)續(xù)發(fā)展展儲備備了客客戶基基礎。。成都市市土地地供銷銷可以明明顯地地看出出，在在三年年的土土地供供應結(jié)結(jié)構(gòu)中中，三三環(huán)外外至繞繞城的的土地地供應應呈現(xiàn)現(xiàn)逐年年下降降趨勢勢，而而非環(huán)環(huán)線區(qū)區(qū)域的的成交交比例例一直直都在在75%以以上，，在2016年年突破破80%之之后在在2017年之之后下下落至至79.41%。由土地地供銷銷熱圖圖，可可以看看出，，繞城城內(nèi)交交易土土地基基本小小于200畝。且且本本年度度大成成都土土地供供應成成交用用地性性質(zhì)以以住兼兼商為為主，，占比比達到到5成成左右右。成都市市住宅宅分析析年份2013年2014年2015年2016年2017年主城區(qū)成交均價（/元）9460元10097元9912元11559元14114元近郊成交均價（/元）6075元6109元5897元6484元7863元遠郊成交均價（/元）4700元4761元4589元4784元5128元商品住住宅供供銷存存價年年度成成交均均價：：1.供：：與2016年年相比比，2017年年商品品住宅宅供應應有一一定程程度下下降；；2.銷銷：2017年年住宅宅市場場銷售售情況況火爆爆，供供不應應求；；3.價價：2017年年成交交均價價繼續(xù)續(xù)上漲漲，其其中大大成都都均價價為8576元/，，主城城14114元元/，，近近郊7863元元/，，遠遠郊5128元元/；；調(diào)查問問卷1.由此我我們可可以看看出，，大多多數(shù)消消費者對對房屋屋面積積的要要求為為100-120㎡。。2.由調(diào)查查統(tǒng)計計可知知，中中式風風格特點點最符符合人人們購購房要要求。。二.區(qū)域定定位分分析1競品分分析2SWOT分析3產(chǎn)品定定位分分析1.競品分分析通過對對藍潤潤光華華春天天，千千禧河河畔，，佳年年華新新生活活的面積、、戶型型優(yōu)勢勢、產(chǎn)產(chǎn)品形形象進行分分析得得出：：競爭借借鑒：：A.區(qū)域內(nèi)內(nèi)對改改善性性產(chǎn)品品需求求日益益增大大，且且支付付能力力較強強；B.戶型優(yōu)優(yōu)勢借借鑒C.項目輸輸出高高端改改善形形象，，補齊齊區(qū)域域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品空空白；；2.SWOT分析劣勢（（W）優(yōu)勢（（S）機會（（O)威脅（（T)A.地理位位置優(yōu)優(yōu)越B.自然環(huán)環(huán)境好好C.周邊配配套完完善位于三三環(huán)外外，消費，，購買買力低于于市市區(qū)區(qū)。。A.房產(chǎn)產(chǎn)市市場場較較好好B.整體體態(tài)態(tài)勢勢較較好好C.成交交走走勢勢平平穩(wěn)穩(wěn)周圍圍成成熟熟住住宅宅樓樓盤盤較多多，，競競爭爭壓壓力力較較大。。樓樓盤盤面面積積較較小小，，競爭爭無無太太大大優(yōu)優(yōu)勢勢。。3.產(chǎn)品品定定位位分分析析經(jīng)過過市市場場調(diào)調(diào)研研分分析析，，目目標標消消費費群群定定位位于于①①改改善善住住房房的的二二次次購購房房消消費費群群或或多多次次置置業(yè)業(yè)者者②②剛剛需需型型的的首首次次置置業(yè)業(yè)消消費費群群，，他他們們的的消消費費需需求求不不高高，，但但對對房房型型、、小小區(qū)區(qū)的的生生態(tài)態(tài)、、文文化化環(huán)環(huán)境境的的有有一一定定的的要要求求。。產(chǎn)品品面面積積配配比比與與格格局局配配比比根根據(jù)據(jù)市市場場調(diào)調(diào)查查及及政政府府發(fā)發(fā)布布的的統(tǒng)統(tǒng)計計數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)分分析析，，全全區(qū)區(qū)戶戶型型以以首首改改戶戶型型為為主主。。針針對對項項目目提提出出的的中中檔檔社社區(qū)區(qū)，，要要充充分分考考慮慮業(yè)業(yè)主主身身份份象象征征意意義義，，房房間間面面積積簡簡約約大大方方，，不不要要面面積積的的浪浪費費。。區(qū)域域四四大大客客群群中中，，剛剛需需型型客客群群和和改改善善居居住住客客群群兩兩大大客客群群將將是是本本案案直直接接面面向向的的主主力力客客群群。。四.項目目產(chǎn)產(chǎn)品品策策劃劃1規(guī)劃劃布布局局2項目目價價格格確確定定3項目目工工程程進進度度1.規(guī)劃劃布布局局A.總總體體布布局局：：建建筑筑棟棟數(shù)數(shù)13棟棟，，臨臨邊邊修修建建，，有有東東南南西西北北四四門門，，北北門門修修建建售售樓樓部部，，緊緊鄰鄰主主道道。。小小區(qū)區(qū)中中央央修修建建““太太行行廣廣場場””以以及及綠綠化化建建設設和和休休閑閑場場所所。。項項目目建建筑筑密密度度較較小小，，綠綠化化和和景景觀觀占占地地面面積積大大。。棟數(shù)13棟樓層分布兩梯四戶層數(shù)地上23層，地下一層停車場戶型A13室1廳1廚1衛(wèi)面積82㎡戶型A23室2廳1廚2衛(wèi)面積96㎡戶型B14室2廳1廚2衛(wèi)面積108㎡戶型B24室3廳1廚2衛(wèi)面積124㎡戶數(shù)1196戶車位1554項目目價價格格確確定定項目藍潤光華春天佳年華新生活千禧河畔交易單價（元/平方米）152201700016037區(qū)位狀況修正1/3100/102100/94100/95實物狀況修正1/3100/82100/86100/101權(quán)益狀況修正1/3100/88100/84100/85比準價格（元/平方米）169261936317209權(quán)重1/31/31/3取算術(shù)平均數(shù)（元/平方米）17833進度度計計劃劃和和經(jīng)經(jīng)濟濟測測算算五.營銷銷計計劃劃1銷售售路路線線2推廣廣路路線線3案場場布布置置4費用用預預算算1.營銷銷路路線線營銷銷準準備備蓄客客+強強銷銷強銷銷清盤盤2019年年8月月9月月11月月2020年年2月月4月月7月月正式式亮亮相相面向向市市場場第一一階階段段銷銷售售營銷銷線線依依據(jù)據(jù)節(jié)節(jié)點點有有序序完完成成銷銷售售籌籌備備第二二階階段段銷銷售售借助助旺旺季季勢勢頭頭，，拉拉動動熱熱銷銷尾盤盤實現(xiàn)現(xiàn)快快速速銷銷售售，，完完美美收收官官宣傳傳推推廣廣語語：：【【太太行行巷巷子子】】/溫溫江江首首席席城城市市運運營營商商/【太太行行巷巷子子】】/世世界界涌涌入入成成都都太太行行領領先先一一步步/【太太行行巷巷子子】】/太太行行巷巷子子溫溫江江新新生生活活締締造造者者/【太太行行巷巷子子】】/太太行行巷巷子子城城市市精精英英住住宅宅供供應應商商/①營營銷銷準準備備＋＋第第一一次次蓄蓄客客請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。請請在在此此輸輸入入您您的的文文本本。。內(nèi)容2019年8月1日——9月10日階段目的1、品牌宣傳2、同時，項目亮相，引發(fā)全城關注，實現(xiàn)市場預熱。蓄客手段線上形象硬廣投放+線下巡展、拓客物料設計制作項目LOGO戶型單頁戶外畫面（大牌、公交站牌、公交車身、網(wǎng)絡、微信等）推廣廣主主題題擬擬定定：：戶戶外外、、微微信信、、網(wǎng)網(wǎng)絡絡、、軟軟文文等等媒媒體體建議議動動作作：：VR體驗驗售樓樓中中心心公關關活活動動：：公益益活活動動營營銷銷兩次次開開盤盤銷銷售售內(nèi)容第一次開盤：2019年9月10日——11月1日階段目的1.線上價值廣告轟炸，蓄積意向客戶；2.售樓處開放，啟動全城認籌，展現(xiàn)恒大品質(zhì)實力；3.開盤熱銷全城。蓄客手段線上形象硬廣投放+線下巡展、拓客物料設計制作DM海報、項目折頁、戶型單頁認籌優(yōu)惠單戶外畫面（大牌、微信等）9.11-25樣板板區(qū)區(qū)開開放放10.6-20公關關活活動動：：大型型燈燈光光節(jié)節(jié)10月23日產(chǎn)品品推推介介酒酒會會10.25-11.1首次次開開盤盤內(nèi)容第二次開盤：2020年4月——6月階段目的傳達概念從業(yè)主等角度剖析恒大城項目產(chǎn)品價值，以及熱銷全城的奧秘，引起置業(yè)的心理共鳴。物料設計制作DM海報、戶外畫面2.推廣廣路路線線①線線上上推推廣廣：：立足足溫溫江江，，輻輻射射成成都都，，渠渠道道拓拓展展，，深深挖挖潛潛在在客客群群。。立立足足坐坐銷銷模模式式，，并并結(jié)結(jié)合合渠渠道道拓拓展展，，有有效效吸吸引引目目標標客客群群。。A.微信信公公眾眾號號、、微微信信朋朋友友圈圈