某房地產(chǎn)前期策劃報告（共30）

XX項目策策劃報報告初初稿世聯(lián)地地產(chǎn)2002年7月11日目錄錄第一部部分市市場場調(diào)查查（（略））第二部部分項項目目分析析第三部部分物物業(yè)業(yè)定位位第四部部分物物業(yè)業(yè)發(fā)展展建議議（（略））第五部部分項項目目營銷銷策略略建議議項目分分析本項目目后海海海濱后海半島花花園招商海海月花花園蛇口小小區(qū)N相關(guān)技技術(shù)參參數(shù)總占地地總面面積:1.3萬平方方米總建筑筑面積積:3.25萬平方方米容積率率：2.5層數(shù)：：16層總戶數(shù)數(shù)：352戶低覆蓋蓋率用地規(guī)規(guī)劃圖圖用地地規(guī)規(guī)劃劃戶型型（共352戶）3房2廳2衛(wèi)1花園126平米~130平米144套4房2廳2衛(wèi)1花園157平米~162平米144套單房+1機動房房35平米64套既非多多口實實用型型，也非豪豪華舒舒適型型大戶型型卻誰是我們的的細(xì)分分市場場戶型的的差異異性突突出總套數(shù)數(shù)不多多易于尋尋找細(xì)細(xì)分市市場項目SWOT分析【優(yōu)勢】后海片片區(qū)的的區(qū)域域優(yōu)勢勢：高尚海海濱生生活社社區(qū)形形象蛇口片片區(qū)的的生活活氛圍圍擬建的的南山山商業(yè)業(yè)文化化中心心區(qū)的的輻射射科技園園區(qū)的的人文文背景景地段優(yōu)優(yōu)勢：：看海海的花花園小小區(qū)產(chǎn)品的的優(yōu)勢勢：低密度度花園園小區(qū)區(qū)空中花花園式式的戶戶型設(shè)設(shè)計總戶數(shù)數(shù)不多多，銷銷售壓壓力不不大片區(qū)差差異化化明顯顯產(chǎn)品差差異化化突出出【劣勢勢】小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模相相對對于于后后海海大大盤盤較較小小，，不不易易形形成成集集約約化化規(guī)規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢勢戶型型的的面面積積跨跨度度較較大大，，以以收收入入的的多多寡寡整整合合目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶困困難難目前前該該位位置置的的周周邊邊配配套套不不十十分分成成熟熟，，交交通通是是一一個個障障礙礙廣告告投投入入須須謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎能否否以以““品品位位””細(xì)細(xì)分分市市場場美好好前前景景須須要要描描繪繪【機會會】深圳圳后后花花園園南南山山的的近近期期整整體體規(guī)規(guī)劃劃深港港數(shù)數(shù)碼碼港港的的建建設(shè)設(shè)【威脅脅】未來來海海岸岸線線的的繼繼續(xù)續(xù)開開發(fā)發(fā)招商商海海月月花花園園的的直直接接競競爭爭威威脅脅后海海片片區(qū)區(qū)大大規(guī)規(guī)模模的的住住宅宅項項目目上上馬馬競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢快打打還是是慢跑跑？戰(zhàn)略略方方針針戰(zhàn)略略分分析析圖圖戰(zhàn)略略分分析析圖圖S:后海海片片區(qū)區(qū)的的區(qū)區(qū)域域優(yōu)優(yōu)勢勢：：區(qū)區(qū)域域的的高高尚尚海海濱濱生生活活社社區(qū)區(qū)形形象象、、蛇蛇口口片片區(qū)區(qū)的的生生活活氛氛圍圍、、科科技技園園區(qū)區(qū)的的人人文文背背景景、、擬擬建建的的南南山山商商業(yè)業(yè)文文化化中中心心區(qū)區(qū)的的輻輻射射地段段優(yōu)優(yōu)勢勢：：看看海海的的花花園園小小區(qū)區(qū)產(chǎn)品品的的優(yōu)優(yōu)勢勢：：低低密密度度、、花花園園小小區(qū)區(qū)、、空空中中花花園園式式的的戶戶型型空空間間設(shè)設(shè)計計總戶戶數(shù)數(shù)不不多多，，銷銷售售壓壓力力不不大大:小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模相相對對于于后后海海大大盤盤較較小小，，不不易易形形成成規(guī)規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢勢戶型型的的類類型型跨跨度度較較大大，，不不易易整整合合目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶目前前該該位位置置的的周周邊邊配配套套不不充充分分，，交交通通是是一一個個障障礙礙T:未來來海海岸岸線線的的繼繼續(xù)續(xù)開開發(fā)發(fā)招商商海海月月花花園園的的直直接接競競爭爭威威脅脅后海海片片區(qū)區(qū)大大規(guī)規(guī)模模的的住住宅宅項項目目上上馬馬SWOT戰(zhàn)略略分分析析O:深圳圳后后花花園園南南山山的的近近期期整整體體規(guī)規(guī)劃劃深港港數(shù)數(shù)碼碼港港的的建建設(shè)設(shè)；1．總體體競競爭爭戰(zhàn)戰(zhàn)略略發(fā)掘掘產(chǎn)產(chǎn)品品特特色色，，創(chuàng)創(chuàng)造造差差異異化化優(yōu)優(yōu)勢勢借助助片片區(qū)區(qū)形形象象，，實實現(xiàn)現(xiàn)低低成成本本推推廣廣W戰(zhàn)略略分分解解A.[發(fā)掘掘產(chǎn)產(chǎn)品品特特色色，，創(chuàng)創(chuàng)造造差差異異化化優(yōu)優(yōu)勢勢]空中中院院落落的的戶戶型型特特色色———分享享陽陽光光低密密度度濱濱海海小小區(qū)區(qū)———分享享海海風(fēng)風(fēng)藍(lán)調(diào)調(diào)鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村田田園園櫥櫥衛(wèi)衛(wèi)套套餐餐附附送送———分享享草草的的味味道道。。。。。。。。。。。。。。。。。。。B.[借助助片片區(qū)區(qū)形形象象，，實實現(xiàn)現(xiàn)低低成成本本推推廣廣]借助助后后海海片片區(qū)區(qū)的的片片區(qū)區(qū)推推廣廣的的力力度度，，與與鳳鳳共共舞舞搶占占頭頭號號路路牌牌廣廣告告，，作作好好導(dǎo)導(dǎo)示示系系統(tǒng)統(tǒng)都是是我我的的錯錯“看看板板看看漲漲””??！物業(yè)業(yè)定定位位【我們們擁擁有有：：】異域域風(fēng)風(fēng)情情蛇蛇口口片片區(qū)區(qū)，，國國際際化化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)南南山山中中心心后后海海海海岸岸線線的的獨獨特特資資源源充分分接接納納陽陽光光的的院院落落式式戶戶型型設(shè)設(shè)計計總戶戶數(shù)數(shù)為為352戶，，其其中中三三房房以以上上為為288戶，，單單房房為為64戶，，不不可可多多得得深圳圳充充斥斥著著一一群群對對生生活活素素質(zhì)質(zhì)有有著著較較高高追追求求、、膜膜拜拜大大自自然然給給予予的的激激情情和和創(chuàng)創(chuàng)意意的的菁菁英英貴貴族族生活活品品味味是是定定位位的的出出發(fā)發(fā)點點[形象象定定位位]SHARE———SHARESUNSHINING———SHARESEEBREEZE。。。。。。。。。。。。。后海海灣灣畔畔綠綠色色狂狂飆飆或后后海海灣灣畔畔生生態(tài)態(tài)豪豪庭庭[物業(yè)業(yè)類類型型定定位位]主打打廣廣告告語語愛上這里里的的天天空空賣給給誰誰？？【SASSY謬論論】他們們最最大大的的特特點點也也許許是是：：靠靠才才能能吃吃飯飯，，學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)能能力力是是他他們們最最大大的的競競爭爭力力，，自自然然是是他他們們創(chuàng)創(chuàng)造造力力的的不不碣碣之之源源他們們渴渴求求住住所所和和他他們們一一樣樣應(yīng)應(yīng)融融化化在在追追求求中中。。。。。。。。。。。。主力力客客戶戶群群：：向往往蛇蛇口口的的生生活活氛氛圍圍的的高高素素質(zhì)質(zhì)的的菁菁英英貴貴族族，，他他們們一一般般分分布布在在福福田田、、南南山山區(qū)區(qū)高高新新科科技技園園區(qū)區(qū)等等。。南山區(qū)本地欲欲二次置業(yè)的的換房一族。。他們的年齡在在35歲~45歲之間次主力客戶群群：向往蛇口的