房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)管理35

第六章房房地產(chǎn)開開發(fā)項目的工工程建設(shè)管管理教學內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項項目建設(shè)與項項目管理開發(fā)項目投資資控制開發(fā)項目進度度控制開發(fā)項目質(zhì)量量控制開發(fā)項目的建建設(shè)監(jiān)理教學目的：通通過本章學習習，使學生了了解開發(fā)商在在建設(shè)階段的的主要工作，，建設(shè)監(jiān)理的的內(nèi)容及竣工工驗收的要求求；熟悉房地地產(chǎn)開發(fā)項目目建設(shè)與項目目管理的內(nèi)容容和程序，使使學生對開發(fā)發(fā)項目的建設(shè)設(shè)過程有一個個全面的認識識。重點難點：重重點是建設(shè)過過程中的三個個基本控制；；難點是三大大控制目標的的實現(xiàn)的方法法和監(jiān)理的實實施。教學時數(shù)：4第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)項項目的建設(shè)與與管理項目建設(shè)程序序項目工程管理理項目管理內(nèi)容容房地產(chǎn)開發(fā)項項目1.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目必必須具備的條條件（1）有明確確的建設(shè)目的的；（2）有確定定的投資總額額；（3）有一定定的任務和工工作量；（4）有明確確的建設(shè)時間間；（5）有完整整的組成要素素體系；（6）項目實實施有一次性性的特點。一、開發(fā)項目目建設(shè)的概念念和程序2.項目建設(shè)設(shè)的概念項目建設(shè)是指指開發(fā)項目的的工程建設(shè)，，即將開發(fā)項項目所涉及到到的勞動力、、資金、材料料、設(shè)備、基基礎(chǔ)設(shè)施以及及專業(yè)技術(shù)人人員的技術(shù)和和經(jīng)驗等多種種資源聚集到到某個特定的的時空點上來來進行的一項項復雜的施工工生產(chǎn)活動。。3.項目建設(shè)的基基本程序（1）項目建設(shè)準準備（2）優(yōu)選施工隊隊伍（3）項目施工建建設(shè)（4）項目竣工驗驗收二、開發(fā)項目目管理意義和和內(nèi)容（一）項目管管理的基本概概念及其意義義1.項目管理理的目標成果性目標和和約束性目標標（1）成果性目目標：如投資資回收率、銷銷售利潤率、、投資利潤率、、項目功能性性要求。（2）約束性目目標：建設(shè)工工期、投資限限額、質(zhì)量標標準等。2.項目管理理的概念開發(fā)項目管理理是以高效率率地實現(xiàn)項目目目標為目的的，以項目經(jīng)經(jīng)理負責制為為基礎(chǔ)，運用用系統(tǒng)工程的的觀點、理論論和方法，對對貫穿于項目目開發(fā)經(jīng)營的的全過程進行行有效的計劃劃、組織、協(xié)協(xié)調(diào)、監(jiān)督和和控制的管理理系統(tǒng)。3.項目管理理的意義（1）能使項項目開發(fā)有計計劃、有序地地進行（2）為開發(fā)發(fā)項目提供有有力的組織保保證（3）為開發(fā)發(fā)項目提供協(xié)協(xié)調(diào)和諧的公公共環(huán)境（4）有利于于對項目控制制和獲取最大大綜合效益（二）項目管管理的主要內(nèi)內(nèi)容（二）項目管管理的主要內(nèi)內(nèi)容1.組建項項目管理機構(gòu)構(gòu)★選擇項目經(jīng)理理★組建項目管理理班子2.辦理項項目報建和施施工所需的各各種證件批件件手續(xù)★辦理項目報建建手續(xù)★辦理施工許可可證3.項目招標標投標工作4.項目實施施的控制工作作5.項目合同同管理工作6.項目竣工工驗收工作7.項目完成成以后的評價價工作8.項目管理理的其他工作作三、開發(fā)項目目的工程管理理（一）項目工工程管理的概概念1.項目工程程管理的概念念項目的工程管管理，即項目目工程建設(shè)階階段的管理，，是指對項目目從項目開工工準備到竣工工驗收的整個個過程所進行行的管理。2.項目工程程管理的主要要任務開發(fā)項目管理理的主要任務務是以合同管管理為手段，，運用計劃、、組織、協(xié)調(diào)調(diào)、檢查和控控制等方法，，從組織和管管理的高度，，對工程建設(shè)設(shè)中的技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟活動進行行監(jiān)督和管理理，最終目的的是實現(xiàn)項目目的總目標———投資、進進度、質(zhì)量的的最優(yōu)化。（二）編制項項目工程管理理方案1.制定項目目工程組織管管理方案項目工程組織織管理方案是是統(tǒng)籌安排項項目工程建設(shè)設(shè)工作的重要要技術(shù)經(jīng)濟文文件，是制定定項目年度開開發(fā)建設(shè)計劃劃，與各施工工、協(xié)作單位位簽訂合同，，開展項目工工程管理的主主要依據(jù)。（1）制定項目工工程組織管理理方案的原則則★遵循基本建設(shè)設(shè)的各項方針針政策，堅持持先地下后地地上、先基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施后房屋屋建設(shè)，主體體工程與配套套工程同步建建設(shè)交付使用用；★統(tǒng)籌安排、配配套建設(shè)，合合理安排各單單位工程、單單項工程的施施工；★合理安排施工工區(qū)域和布置置施工臨時用用地；★做好資金、材材料、設(shè)備等等的綜合平衡衡，確保項目目建設(shè)需要。。（2）項目工程組組織管理方案案的內(nèi)容工程組織管理理方案的內(nèi)容容包括：工程程概況、工程程勘察、設(shè)計計出圖、拆遷遷安置、“七七通一平”、、施工隊伍落落實、“三控控”要求、、材料、設(shè)備備安排等。2.制定年度度基本建設(shè)計計劃3.制定籌集集資金計劃4.制定建材材、設(shè)備供應應計劃（三）項目工工程技術(shù)管理理1.施工圖紙紙等的管理、、審查、設(shè)計計交底2.全面質(zhì)量量管理制度的的建立健全（四）項目現(xiàn)現(xiàn)場管理1.開工準備備工作管理2.現(xiàn)場工程程管理3.工程驗收收及決算管理第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)項項目投資控制制投資控制原理理房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資控制實施施一、開發(fā)項目目投資控制原原理（一）項目投投資控制1.項目投資資控制的含義義在投資決策階階段、設(shè)計階階段、招標階階段、施工階階段和項目竣竣工驗收階段段，把項目投投資控制在計計劃限額以內(nèi)內(nèi)，并隨時糾糾正偏差，保保證目標的實實現(xiàn)。2.項目投資資控制的目標標投資估算———設(shè)計概算———施工圖預預算——施工預算算——決算（二）項目投投資控制原理理1.影響項目目投資超額的的因素分析（1）作第一一次投資估算算時，規(guī)劃、、設(shè)計不深入入（2）資料數(shù)數(shù)據(jù)不準確，，投資計算粗粗糙（3）各設(shè)計計階段的投資資計算超過投投資計劃目標標（4）價格上上漲（5）規(guī)劃或或要求改變（6）招投標標時投標者較較少（7）不可預預見因素（8）人為因因素2.項目投資資控制的主要要方面(1)項目目建設(shè)各階段段對投資的影影響(2)項目目投資控制的的主要方面———規(guī)劃設(shè)計計階段3.項目投資資的動態(tài)控制制(1)動態(tài)態(tài)控制的含義義(2)動態(tài)態(tài)控制過程中中應注意的問問題二、開發(fā)項目目投資控制的的實施（一）項目設(shè)設(shè)計投資控制制1.投資評估估2.設(shè)計開始始前的投資框框算3.項目限額額設(shè)計4.項目設(shè)計計概算（二）項目施施工投資控制制1.項目施工工招投標控制制(1)工程程項目承包合合同價確定(2)項目目施工招標投投資控制實施施2.項目施工工階段投資控控制(1)項目目施工規(guī)劃審審查(2)項目目施工投資控控制實施第三節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)項項目進度控制制進度控制原理理房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)進度控制方法法進度控制實施施一、開發(fā)項目目進度控制原原理（一）項目進進度控制項目進度控制制是指項目實實施階段以項項目進度為目目標，以動態(tài)態(tài)控制原理為為指導，按照照項目進度計計劃及其實施施細則規(guī)定的的內(nèi)容，監(jiān)督督和檢查項目目進度實施過過程的動態(tài)變變化，發(fā)現(xiàn)偏偏差，及時采采取控制或協(xié)協(xié)調(diào)的有效措措施，或修改改原計劃的綜綜合管理過程程。將項目進度控控制的目標分分解為：（1）項目設(shè)設(shè)計進度控制制目標（2）項目招招標進度控制制目標（3）項目是是施工進度控控制目標（4）項目竣工驗收進度度控制目標（二）項目進進度控制原理理1.影響項目目進度控制的的因素分析2.項目進度度控制的基本本思想項目進度控制制的基本思想想為：進度計計劃的擬定，，平衡是相對對的，計劃的的調(diào)整、變化化是絕對的。。（三）項目進進度控制的主主要內(nèi)容1.編制進度計劃劃2.進度計劃劃的監(jiān)測與調(diào)調(diào)整（四）項目進進度控制措施施1.組織管理理措施——““四保一協(xié)調(diào)調(diào)”2.技術(shù)管理理措施3.合同管理理措施4.經(jīng)濟管理理措施5.信息管理理措施二、項目進度度控制方法（一）線性圖圖法1.水平圖2.垂直圖（二）網(wǎng)絡(luò)圖圖法1.雙代號網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)圖2.單代號網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)圖三、項目進度度控制實施（一）項目設(shè)設(shè)計進度控制制1.以網(wǎng)絡(luò)圖圖為主，輔以以橫道圖2.將總目標標分解為若干干分目標（二）項目施施工進度控制制1.影響項目目施工進度控控制的因素2.項目施工工進度調(diào)整第四節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)項項目質(zhì)量控制制質(zhì)量控制原理理質(zhì)量評評定質(zhì)量控控制方方法質(zhì)量控控制實實施房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目建建設(shè)一、開開發(fā)項項目質(zhì)質(zhì)量控控制原原理（一））項目目質(zhì)量量控制制1.項項目質(zhì)質(zhì)量控控制的的含義義開發(fā)項項目質(zhì)質(zhì)量控控制，，是指指項目目管理理機構(gòu)構(gòu)為了了確保保開發(fā)發(fā)項目目質(zhì)量量符合合合同同規(guī)定定的質(zhì)質(zhì)量標標準或或國家家標準準規(guī)范范，所所采取取的一一系列列監(jiān)督督、管管理的的措施施、手手段和和方法法。2.開開發(fā)發(fā)項目目質(zhì)量量的特特點（1））項目目質(zhì)量量形成成過程程復雜雜（2））項目目質(zhì)量量水平平不易易穩(wěn)定定（3））影響響項目目質(zhì)量量的隱隱患多多3.項項目目質(zhì)量量控制制的目目標將項目目質(zhì)量量控制制的目目標分分解為為：（1））項目目設(shè)計計質(zhì)量量子系系統(tǒng)（2））項目目材料料質(zhì)量量子系系統(tǒng)（3））項目目設(shè)備備質(zhì)量量子系系統(tǒng)（4））項目目土建建施工工和設(shè)設(shè)備安安裝質(zhì)質(zhì)量子子系統(tǒng)統(tǒng)（二））項目目質(zhì)量量控制制原理理1.項項目質(zhì)質(zhì)量控控制的的基本本原理理項目質(zhì)質(zhì)量控控制的的基本本原理理，就就是由由分別別代表表政府府和建建設(shè)單單位的的政府府質(zhì)量量監(jiān)督督部門門和社社會質(zhì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)理部部門，，對項項目的的設(shè)計計、施施工和和竣工工驗收收等各各個階階段實實行全全面質(zhì)質(zhì)量管管理和和控制制。2.項項目質(zhì)質(zhì)量控控制的的基本本原則則(1)質(zhì)量量第一一(2)預預防為為主(3)為用用戶服服務(4)用數(shù)數(shù)據(jù)說說話1.計計劃階階段2.執(zhí)執(zhí)行階階段3.檢檢查階階段4.處處理階階段二、開開發(fā)項項目質(zhì)質(zhì)量控控制方方法（一））PDCA循環(huán)法法（二））數(shù)理理統(tǒng)計計方法法1.直直方圖圖法2.排排列圖圖法3.控控制圖圖法4.相相關(guān)圖圖法5.分分層法法6.因因果分分析法法7.統(tǒng)統(tǒng)計調(diào)調(diào)查表表法三、開開發(fā)項項目質(zhì)質(zhì)量控控制實實施（一））開發(fā)發(fā)項目目質(zhì)量量控制制子系系統(tǒng)1.設(shè)設(shè)計質(zhì)質(zhì)量子子系統(tǒng)統(tǒng)的質(zhì)質(zhì)量控控制2.材材料質(zhì)質(zhì)量子子系統(tǒng)統(tǒng)的質(zhì)質(zhì)量控控制3.設(shè)設(shè)備質(zhì)質(zhì)量子子系統(tǒng)統(tǒng)的質(zhì)質(zhì)量控控制4.土土建施施工和和設(shè)備備安裝裝質(zhì)量量子系系統(tǒng)的的質(zhì)量量控制制（二））全過過程的的質(zhì)量量控制制1.事事前控控制2.事事中控控制3.事事后控控制四、開開發(fā)項項目質(zhì)質(zhì)量評評定與與竣工工驗收收（一））開發(fā)發(fā)項目目質(zhì)量量評定定項目目的劃劃分1.分分項工工程2.分分部工工程3.單單位工工程（二））工程程質(zhì)量量的評評定1.分分項工工程質(zhì)質(zhì)量評評定2.工工程質(zhì)質(zhì)量評評定的的等級級標準準（三））工程程項目目的竣竣工驗驗收1.單單項工工程驗驗收2.全全部驗驗收第五節(jié)節(jié)開開發(fā)發(fā)項目目的建建設(shè)監(jiān)監(jiān)理監(jiān)理含含義作作用房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目建建設(shè)監(jiān)理內(nèi)內(nèi)容管管理一、建建設(shè)監(jiān)監(jiān)理的的含義義和作作用1.建建設(shè)監(jiān)監(jiān)理的的含義義是指由由具有有法人人資質(zhì)質(zhì)條件件的工工程監(jiān)監(jiān)理單單位，，根據(jù)據(jù)建設(shè)設(shè)單位位的委委托，，依照照法律律、行行政法法規(guī)及及有關(guān)關(guān)的技技術(shù)標標準、、設(shè)計計文件件和建建筑工工程承承包合合同，，在施施工質(zhì)質(zhì)量、、建設(shè)設(shè)工期期和建建設(shè)資資金使使用等等方面面，代代表建建設(shè)單單位對對工程程項目目實施施專門門的監(jiān)監(jiān)督活活動，，以求求用最最少的的人力力、物物力、、財力力和時時間獲獲得符符合質(zhì)質(zhì)量要要求的的產(chǎn)品品。2.建設(shè)監(jiān)監(jiān)理的