房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃案例83

結(jié)構(gòu)構(gòu)指指南南可行行性性研研究究項(xiàng)目目研研究究產(chǎn)產(chǎn)品品方方案案市場(chǎng)場(chǎng)定定位位、、客客戶戶定定位位、、市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位價(jià)格格定定位位開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)周周期期銷銷售售周周期期推廣廣方方案案經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析一、、可可行行性性研研究究市場(chǎng)場(chǎng)分分析析市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)成本本預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)1、、市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析宏觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)：：11年年政政府府宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控打打擊擊了了投投資資，，投投機(jī)機(jī)也也誤誤傷傷了了剛剛需需，，12年年剛剛需需力力量量爆爆發(fā)發(fā)，，支支撐撐起起了了市市場(chǎng)場(chǎng)；；1996年年前前建建的的房房子子，，戶戶型型，，景景觀觀都都已已嚴(yán)嚴(yán)重重落落后后，，改改善善型型住住房房需需求求大大。。政政策策方方面面，，國(guó)國(guó)家家在在控控制制房房?jī)r(jià)價(jià)后后，，還還是是要要依依靠靠房房地地產(chǎn)產(chǎn)拉拉動(dòng)動(dòng)國(guó)國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)濟(jì)南南市市場(chǎng)場(chǎng)：：11年年末末，，濟(jì)濟(jì)南南市市場(chǎng)場(chǎng)異異常常低低迷迷，，但但春春節(jié)節(jié)之之后后，，慢慢慢慢回回暖暖，，消消費(fèi)費(fèi)者者需需求求與與信信心心回回歸歸。。政政府府城城市市規(guī)規(guī)劃劃：：東東拓拓西西進(jìn)進(jìn)，，南南控控北北跨跨區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)：：西西客客站站片片區(qū)區(qū)成成為為購(gòu)購(gòu)房房者者的的熱熱土土，，綠綠地地國(guó)國(guó)際際花花都都等等盤(pán)盤(pán)的的銷銷售售業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)可可窺窺一一斑斑，，受受西西客客站站通通車車等等影影響響，，西西部部開(kāi)開(kāi)始始崛崛起起。?；被笔a蔭區(qū)區(qū)重重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目：：十十藝藝節(jié)節(jié)；；張張莊莊機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)搬搬遷遷，，西西客客站站，，107個(gè)個(gè)重重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目1500億億結(jié)論論：：形形勢(shì)勢(shì)嚴(yán)嚴(yán)峻峻，，機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)偏偏多多2、、市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)需求求預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)：：十十二二五五規(guī)規(guī)劃劃提提到到每每年年將將有有1400萬(wàn)萬(wàn)城城市市化化人人口口；；舊舊城城改改造造與與保保值值增增值值需需求求；；濟(jì)濟(jì)南南，，和和全全國(guó)國(guó)情情況況基基本本一一致致，，在在舊舊城城改改造造方方面面需需求求更更大大；；貸貸款款利利率率降降低低，，公公積積金金門(mén)門(mén)檻檻降降低低需需求求增增長(zhǎng)長(zhǎng)供給給預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)：：6163套套公公租租房房年年底底竣竣工工并并配配租租，，““市市場(chǎng)場(chǎng)為為主主，，保保障障為為輔輔””;土地地市市場(chǎng)場(chǎng)：：繼繼一一月月和和二二月月的的零零成成交交，，34（（5））月月成成交交井井噴噴，，共共住住宅宅：：237萬(wàn)萬(wàn)商商服服：：39萬(wàn)萬(wàn)平平米米。。這這四四個(gè)個(gè)月月的的成成交交量量已已超超過(guò)過(guò)去去年年半半年年成成交交量量。。價(jià)格格預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)：：今今年年將將去去化化大大量量?jī)?yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)房房源源，，土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)雖雖然然火火爆爆，，但但建建設(shè)設(shè)的的滯滯后后期期，，將將會(huì)會(huì)刺刺激激明明年年的的房房?jī)r(jià)價(jià)小小幅幅升升高高，，這這波波土土地地供供應(yīng)應(yīng)后后，，房房?jī)r(jià)價(jià)將將會(huì)會(huì)平平穩(wěn)穩(wěn)運(yùn)運(yùn)行行。。3、、成成本本預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)樓面面地地價(jià)價(jià)：：6號(hào)號(hào)地地住住宅宅：：14707號(hào)號(hào)地地商商服服：：2147元元二、、項(xiàng)項(xiàng)目目研研究究宏觀觀環(huán)環(huán)境境未未來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值分分析析提提煉煉項(xiàng)項(xiàng)目目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性性分分析析差差異異化化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)潛在在客客戶戶群群研研究究鎖鎖定定目目標(biāo)標(biāo)客客群群1、、宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀政策多多地公積金微微調(diào)，利息，，存款準(zhǔn)備金金降低經(jīng)濟(jì)形式：全全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)低迷，中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)增速明明顯下降，通通脹問(wèn)題基本本解決，住建建部已開(kāi)始醞醞釀經(jīng)濟(jì)刺激激政策。城市經(jīng)濟(jì)09年濟(jì)南GDP3350億全全國(guó)第二十一一名，人均GDP8860美元，12年將突破破一萬(wàn)，進(jìn)入入城市告訴發(fā)發(fā)展階段城市規(guī)劃確確定東拓西西進(jìn)南控北跨跨的整體規(guī)劃劃后，政府在在各區(qū)規(guī)劃建建設(shè)16個(gè)城城市綜合體，，西客站便是是其中的引擎擎之一，獲得得大量政策資資金支持。拆遷改造：伴伴隨城市綜合合體的打造，，拆遷也在在緊張的進(jìn)行行中，大量的的拆遷戶，會(huì)會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)品品質(zhì)更高的商商品房。外來(lái)人口：目目前，濟(jì)南暫暫住人口數(shù)量量超過(guò)180萬(wàn)。濟(jì)南降降低了外來(lái)人人口落戶門(mén)檻檻：本地居住住兩年，并繳繳納一年以上上養(yǎng)老保險(xiǎn)，，即可獲得濟(jì)濟(jì)南戶口。這這增強(qiáng)了對(duì)周周邊地區(qū)的吸吸引力，剛性性需求和潛在在需求均增大大，隨著西客客站，濱河新新區(qū)等地區(qū)的的建設(shè)會(huì)吸引引更多的外來(lái)來(lái)人口形成持持續(xù)的市場(chǎng)需需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)環(huán)境一二三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)以及規(guī)規(guī)模行業(yè)成熟度：：除去萬(wàn)科，，國(guó)內(nèi)幾大開(kāi)開(kāi)發(fā)商均涉足足濟(jì)南市場(chǎng)，，恒大，綠地地，中海，保保利，產(chǎn)品豐豐富度也很高高。熱點(diǎn)板塊圖舊城區(qū)黨家莊臘山區(qū)燕山東部。濱河新區(qū)熱點(diǎn)板塊分析析西部新區(qū)：以以高鐵西客站站、大學(xué)科技技園為重點(diǎn)的的城市標(biāo)志性性地區(qū)，打造造高鐵樞紐和和濟(jì)南文化中中心。濱河新區(qū)：是是城市北部的的功能拓展區(qū)區(qū)和新的城市市發(fā)展帶、景景觀旅游帶、、生活休閑帶帶，規(guī)劃城市市綜合體4個(gè)個(gè)，分別是濱濱河新區(qū)核心心區(qū)、王舍人人新東站地區(qū)區(qū)、華山片區(qū)區(qū)以及濼口地地區(qū)，成為““一城三區(qū)””中北部新區(qū)區(qū)的城市副中中心。東部新區(qū)：東東部新區(qū)是以以高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的的現(xiàn)代化新城城區(qū)，規(guī)劃城城市綜合體4個(gè)，分別是是奧體文博中中心區(qū)、唐冶冶新區(qū)中心、、漢峪總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)以及高高新外包會(huì)展展區(qū)，圍繞戰(zhàn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)發(fā)展。。濱河新區(qū)：西客站板塊分分析片區(qū)定位：“山東新門(mén)戶，，泉城新商埠埠，城市新中中心”片區(qū)總體布局局：“一站、兩軸、、三心、多組組團(tuán)”?！耙徽尽笔侵肝骺驼?；；“兩軸”是東西向的城城市發(fā)展景觀觀軸和臘山河河生態(tài)景觀軸軸，前者將建建成250米米寬的具有交交通功能的帶帶狀公園，后后者則在拓寬寬至90米寬寬的河道上打打造迷人水景景；“三心”是指商務(wù)中心心、文化中心心、會(huì)展中心心；“多組團(tuán)”是指建設(shè)多個(gè)個(gè)居住組團(tuán)，，規(guī)劃居住人人口35萬(wàn)。。西客站板塊圖圖板塊定位西客站承接了了高鐵帶來(lái)的的京津冀經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈和長(zhǎng)三角角經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移的眾多多資源，是環(huán)環(huán)處渤海經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈的龍頭位位置，再考慮慮到這里形成成的政策洼地地，西客站必必將借勢(shì)而上上，形成齊魯魯門(mén)戶，指日日可待。可濟(jì)濟(jì)南“一城三三區(qū)”的城市市規(guī)劃，必然然不會(huì)讓西客客站一枝獨(dú)秀秀。會(huì)面臨來(lái)來(lái)自其他區(qū)的的強(qiáng)勢(shì)壓力，，西客站板塊塊內(nèi)部諸開(kāi)發(fā)發(fā)商區(qū)政府要要連橫合縱。。2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分分析·產(chǎn)業(yè)分布：：西客站片區(qū)將將形成以總部經(jīng)濟(jì)、金金融、會(huì)展業(yè)業(yè)為主導(dǎo)，以商貿(mào)休閑服務(wù)務(wù)業(yè)為輔助，以房地產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的新區(qū)區(qū)?！そ謪^(qū)價(jià)值本項(xiàng)目由G006商業(yè)金金融用地和G007居住住用地組成，，屬郊區(qū)新城城建設(shè)中的一一部分。區(qū)位價(jià)值分析析項(xiàng)目資源分析析·自然：生態(tài)環(huán)境優(yōu)良良；項(xiàng)目西南側(cè)緊緊鄰一小公園園?！そ煌ㄙY源：：靠近京滬高鐵鐵濟(jì)南西站；；公交路線：東臨齊州路，，南靠青島路路，西依齊魯魯大道，北挨挨聊城路，其其中青島路將與濟(jì)濟(jì)南主干道北北園大街相連連?！ね獠颗涮踪Y資源：3、競(jìng)爭(zhēng)性分分析1.存量房競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)選取同區(qū)位同同地段同同價(jià)格（單單價(jià)總價(jià)）同同類型的知名名樓盤(pán)作為樣樣本結(jié)論：主要客群均為為剛需主力戶型集中中在50———140，一一二三室近距離內(nèi)主要要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)是是外海中央花花園，對(duì)剛需需中的中高端端客群吸引力力大遠(yuǎn)距離內(nèi)，陽(yáng)陽(yáng)光100競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，主主要優(yōu)勢(shì)是區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和成成熟配套綠地泉景園主主要特點(diǎn)是價(jià)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，價(jià)價(jià)格低2.潛在供應(yīng)量競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)——舉例例主要采集了西西客站片區(qū)大大宗成交土地地結(jié)論：根據(jù)土土地成交時(shí)間間，這些樓盤(pán)盤(pán)屬同期競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者，體量巨巨大。西客站寡頭分分析第一大佬：綠地集團(tuán)2011年布布局濟(jì)南，五五盤(pán)聯(lián)發(fā)，耀耀動(dòng)泉城。綠地新里盧浮浮公館—60萬(wàn)平米海派派藝術(shù)社區(qū)綠地普利中心心—300米米超高層綠地國(guó)際花都都—160萬(wàn)萬(wàn)國(guó)際生態(tài)大大盤(pán)綠地濱河國(guó)際際城—700萬(wàn)平米濟(jì)南南第一大盤(pán)2012年綠綠地繽紛城城40萬(wàn)平平以及4月份在西客客站片區(qū)所拿拿7塊地，共共計(jì)面積：200畝，建建面：60萬(wàn)萬(wàn)平分析：綠地是是濟(jì)南最吸引引眼球的開(kāi)發(fā)發(fā)商，其品牌牌效應(yīng)巨大，，市場(chǎng)號(hào)召力力強(qiáng)勁。寡頭分析第二名：西城城投資西城投資企業(yè)業(yè)性質(zhì)是城市市運(yùn)營(yíng)商，屬屬于一級(jí)半政政府，工作重重點(diǎn)：城市配配套，政府性性工程。分析：口碑好好，政府關(guān)系系好，獲取資資源成本低，，與樓盤(pán)直接接競(jìng)爭(zhēng)少。第三名：恒大大地產(chǎn)本地塊為恒大大雅苑所在地地恒大地產(chǎn)在西西客站有5塊塊土地，四塊塊屬于恒大雅雅苑，另一塊塊，用于建設(shè)設(shè)500-600米高的的“齊魯?shù)谝灰桓摺薄Ｎ骺涂驼酒瑓^(qū)5宗宗土地開(kāi)發(fā)完完成后，可提提供居住及配配套面積67.9萬(wàn)余平平方米，商業(yè)業(yè)金融業(yè)及配配套面積139萬(wàn)余平方方米。從09年恒大大入駐濟(jì)南以以來(lái)，先后成成功開(kāi)發(fā)了，，恒大綠洲，，恒大名都，，恒大城。而而今，恒大雅雅苑屬于恒大大綠洲的子產(chǎn)產(chǎn)品。分析：群雄逐逐鹿的西客站站市場(chǎng)，恒大大絕對(duì)屬于一一個(gè)狠角色。。第四名：外海海地產(chǎn)雖然，外海在在濟(jì)南的布局局并不像綠地地恒大那樣大大手筆，但80萬(wàn)平的總總體量也有很很大的話語(yǔ)權(quán)權(quán)。北部明盤(pán)盤(pán)鑫苑名家也也才只有70萬(wàn)平。也有有和前三強(qiáng)叫叫板的實(shí)力槐蔭區(qū)四小虎虎：陽(yáng)光100，路勁御御景城，保利利，龍騰槐蔭區(qū)中東部部，靠成熟社社區(qū)這個(gè)區(qū)位位，成就了許許多中型樓盤(pán)盤(pán)。以上四者者名聲很響。。在與西客站站核心區(qū)爭(zhēng)搶搶客源方面，，也讓大開(kāi)發(fā)發(fā)商，忌憚。。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)定位位面對(duì)如此多強(qiáng)強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，看到競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的時(shí)時(shí)候，更要看看到企業(yè)聯(lián)合合帶來(lái)的水漲漲船高。各巨巨頭之間不再再是單純的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，，更主要的是是一個(gè)競(jìng)合的的關(guān)系。4、潛在客戶戶群研究可能輻射的區(qū)區(qū)域由于西客站片片區(qū)是濟(jì)南未未來(lái)五年的發(fā)發(fā)展重點(diǎn)，是是未來(lái)的“齊齊魯新門(mén)戶、、泉城新商埠、、城市新中心心”，因此本本項(xiàng)目可能輻輻射的區(qū)域就就不僅僅是項(xiàng)項(xiàng)目核心地塊所所在的核心區(qū)區(qū)，而是整個(gè)個(gè)濟(jì)南城。同同時(shí)由于北園園大街是城市主干道且快快速交通系統(tǒng)統(tǒng)能快速到達(dá)達(dá)項(xiàng)目地塊，，因此其主要要輻射范圍也包括北園大大街輻射帶。。具體范圍大致致如下：區(qū)域輻射范圍核心區(qū)東到二環(huán)西路，西至京福高速，北至小清河，南至臘山分洪河的西客站片區(qū)及周圍。輻射區(qū)北園大街輻射帶：西至重汽彩世界，東至全福立交。槐蔭區(qū)客戶構(gòu)成從區(qū)域來(lái)源分分析核心客戶：未來(lái)的西客站站片區(qū)工作者者、周邊企業(yè)業(yè)職工；重要客戶：二環(huán)東路以西西，北園大街街周圍沿線的的批發(fā)市場(chǎng)的的業(yè)主；次要客戶：舊村改造、濟(jì)濟(jì)南城區(qū)外溢溢白領(lǐng)結(jié)論：產(chǎn)品方方案物業(yè)類型：高高層住宅和寫(xiě)寫(xiě)字樓公寓四四星酒店大型型商場(chǎng)設(shè)計(jì)特點(diǎn)：高高尚社區(qū)環(huán)境境精裝修生生活大盤(pán)盤(pán)夢(mèng)想起航航處可能價(jià)格：住住宅均價(jià)：7000———7600商業(yè)待定三、項(xiàng)目定位位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位房地產(chǎn)定位的的目的：尋找均衡點(diǎn)產(chǎn)品投資效益SWOT分析客戶項(xiàng)目事實(shí)區(qū)域?qū)傩越缍ㄕ嫉?02511萬(wàn)平米大盤(pán)項(xiàng)目位于西客站片區(qū)郊區(qū)，未來(lái)的泉城新商埠，環(huán)境質(zhì)量較好靠近濟(jì)南西站，且南側(cè)青島路將與濟(jì)南主干路北園大街相連交通條件較為優(yōu)越目前周邊僅有少量生活配套生活配套檔次較低項(xiàng)目屬性界定定1、SWOT分析S（strength）景觀：自然環(huán)境優(yōu)越，且項(xiàng)目東南有一小公園；地段：臨近京滬高鐵濟(jì)南西站，南鄰的青島路與城市主干道北園大街將聯(lián)通。配套：未來(lái)的中心區(qū)休閑、文化、商業(yè)、體育、生活等配套資源充足。產(chǎn)品：項(xiàng)目規(guī)模大W（weakness）交通：離繁華市區(qū)較遠(yuǎn)，目前公交系統(tǒng)不是很完善；目前配套：具規(guī)模、上檔次的生活、商業(yè)設(shè)施等較為缺乏；教育配套水平較低。O（opportunity）·區(qū)域價(jià)值：片區(qū)地位將逐步抬升；·項(xiàng)目?jī)r(jià)值：項(xiàng)目獨(dú)特的景觀與未來(lái)的高起點(diǎn)規(guī)劃，將越來(lái)越受到市場(chǎng)的矚目。T（threat）競(jìng)爭(zhēng)：周圍大量項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅，未來(lái)1幾年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)供應(yīng)量較大；房?jī)r(jià)因素：區(qū)域房?jī)r(jià)高速上揚(yáng)與消費(fèi)群體承受力之間產(chǎn)生一定失衡；政策影響：國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響力已經(jīng)顯現(xiàn)，目前已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。2、客戶定位位置業(yè)目的：改改善居住環(huán)境境置業(yè)特征：首首次或多次置置業(yè)，經(jīng)濟(jì)型型、改善型、、舒適性、享享受型置業(yè)目的：改改善居住環(huán)境境置業(yè)特征：首首次或二次置置業(yè)，改善型型、舒適型、、享受型置業(yè)目的：自自住或婚房置業(yè)特征：首首次置業(yè)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)型置業(yè)目的：方方便生活與工工作、改善居居住環(huán)境置業(yè)特征：多多次置業(yè)，舒舒適型、享受受型置業(yè)目的：方方便生活與工工作，改善居居住環(huán)境置業(yè)特征：二二次置業(yè)為主主，享受型、、舒適型、改改善型、經(jīng)濟(jì)濟(jì)型3、產(chǎn)品定位位產(chǎn)品定位內(nèi)容容1、品質(zhì)定位：中高檔精品居住社區(qū)2、區(qū)域定位：西客站新城中中心社區(qū)3、形象定位：：中央湖景湖景景、生態(tài)宜居居宜居社區(qū)4、功能定位位：現(xiàn)代化商業(yè)中中心、辦公、、劇場(chǎng)、幼兒兒園、餐飲娛娛樂(lè)休閑中心心等高層水景景園林式居住住中心?？傮w定位：西西客站新城中中心，中央湖湖景生態(tài)宜居居大盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議議中央湖景，大大面積綠化現(xiàn)代風(fēng)格，清清新而不失舒舒雅，造型簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔配套設(shè)施配套評(píng)估教育：落后商業(yè)：檔次低低醫(yī)院：檔次低低文體：無(wú)交通：便利教育：不具具體商業(yè)：升升級(jí)醫(yī)院：不具具體文體：升升級(jí)交通：升升級(jí)＋＋＋＋＋西客站片區(qū)是是新城區(qū)，規(guī)規(guī)劃的教育、、大型商業(yè)中中心、醫(yī)院、、文體都具備備，但仍需具具體的、方便便小區(qū)居民的的相應(yīng)配套配套現(xiàn)狀配套規(guī)劃最能打動(dòng)、吸吸引客戶的關(guān)關(guān)鍵配套配套分類打造教育+地產(chǎn)的大盤(pán)開(kāi)發(fā)模模式。教育：無(wú)論是是為物質(zhì)洪流流所逼而無(wú)暇暇顧及精神的的需求，或是是完全無(wú)所作作為而活的全全無(wú)價(jià)值，““下一代的成成才”都成為為家長(zhǎng)們的““自我實(shí)現(xiàn)””的轉(zhuǎn)移目標(biāo)標(biāo)，成為這個(gè)個(gè)城市家長(zhǎng)們們最為關(guān)注、、最甘愿為之之付出的焦點(diǎn)點(diǎn)。教育定位：引引進(jìn)國(guó)內(nèi)一流流名?！迦A實(shí)驗(yàn)學(xué)校校，打造濟(jì)南最最大的教育人人文社區(qū)。并并建設(shè)一所幼幼兒園教育配套：引進(jìn)名校商業(yè)配套、醫(yī)醫(yī)療配套、文文體設(shè)施建議引進(jìn)大型型主力店：銀銀座購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模約15000平米社區(qū)內(nèi)商業(yè)街街——BLOCK休閑商業(yè)街區(qū)區(qū)增加醫(yī)療公共共配套服務(wù)設(shè)設(shè)施，如社區(qū)區(qū)衛(wèi)生所和大大型醫(yī)藥連鎖鎖店。·在本社區(qū)區(qū)內(nèi)建設(shè)大型型體育公園。。體育公園包包括網(wǎng)球場(chǎng)、、籃球場(chǎng)、羽羽毛球場(chǎng)、乒乒乓球場(chǎng)等。?！そㄔO(shè)一個(gè)大大型劇場(chǎng)·建設(shè)雙會(huì)所所，包括一個(gè)個(gè)體育會(huì)所和和一個(gè)商務(wù)會(huì)會(huì)所目標(biāo)客戶需求求人口結(jié)構(gòu)收入特征需求特征需求面積周邊企業(yè)職工收入水平高中低等均有二次置業(yè)為主經(jīng)濟(jì)型、改善型、舒適型、享受型60-90平米的兩室、91-130平米的三室、140-180的四室公務(wù)員及泛公務(wù)員收入水平屬于中高等，3000-10000元/月不等。多次置業(yè)，舒適型、享受型120-140平米的三室或140-180平米的四室周邊專業(yè)市場(chǎng)業(yè)主及職員經(jīng)營(yíng)業(yè)主收入水平較高，約5000-20000元/月職員約1500-3000元/月首次或多次置業(yè)經(jīng)濟(jì)型、改善型、舒適型、享受型90-120平米的緊湊型三室或120-140平米的三室、140-180平米的四室舊村改造村民收入相對(duì)較低，1500-4000元/月首次或二次置業(yè)改善型、舒適性、享受型120-140平米的三室、140-180平米的四室城區(qū)外溢白領(lǐng)收入水平處于中下等，約2000-5000元/月。首次置業(yè)（例如作為婚房），經(jīng)濟(jì)型40-50平米的一室，60-90平米的緊湊型兩室產(chǎn)品建議戶型配比建議議結(jié)合目目標(biāo)客客戶收收入特特征及及需求求特征征，給給出項(xiàng)項(xiàng)目首首期以以下各各戶型型配比比建議議：面積（平米）戶型套型比例40-50一室一廳2%60-75兩室一廳18%76-90兩室兩廳30%91-115三室兩廳18%116-130三室兩廳15%131--144三室兩廳12%145-160四室兩廳5%合計(jì)100%裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)配配套、、滿屋屋名牌牌、9A精精裝4、價(jià)價(jià)格定定位產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量虛假經(jīng)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)戰(zhàn)略虛假經(jīng)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)戰(zhàn)略騙取策策略低優(yōu)良價(jià)價(jià)值策策略普通策策略高價(jià)策策略中超值策策略高價(jià)值值策略略溢價(jià)策策略高低中高價(jià)格價(jià)格策策略——低開(kāi)高高走1、項(xiàng)目目所在在片區(qū)區(qū)將有有大量量樓盤(pán)盤(pán)對(duì)外外銷售售，供供應(yīng)量量充足足。2、隨著著西客客站片片區(qū)的的成熟熟，區(qū)區(qū)域面面貌將將發(fā)生生巨大大變化化，區(qū)區(qū)域土土地價(jià)價(jià)值逐逐步上上升。。3、經(jīng)過(guò)過(guò)項(xiàng)目目前期期的成成功運(yùn)運(yùn)作，，將形形成良良好的的市場(chǎng)場(chǎng)知名名度和和美譽(yù)譽(yù)度。。鑒于以以上三三點(diǎn)，，建議議本項(xiàng)項(xiàng)目采采用低低開(kāi)高高走價(jià)價(jià)格策策略，，開(kāi)盤(pán)盤(pán)后小小幅快快速提提價(jià)。。價(jià)格策策略調(diào)調(diào)整根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)位和和自身身因素素，在在本區(qū)區(qū)域選選取了了綠地地泉景景園、、外海海中央央花園園、陽(yáng)陽(yáng)光100國(guó)際際新城城等最最具有有可比比性的的在售售樓盤(pán)盤(pán)進(jìn)行行比較較預(yù)估估。銷售價(jià)價(jià)格定定位比較樓樓盤(pán)權(quán)權(quán)重打打分項(xiàng)目細(xì)化因素權(quán)重％綠地泉景園外海中央花園陽(yáng)光100國(guó)際新城因素得分得分得分地環(huán)境升值前瞻5557域45%生活氣氛9678因

人文氣氛8777素

自然環(huán)境888780%

治安狀況5555

區(qū)域印象10101012

交通車行管制5454

15%公共交通108810

配套20%學(xué)校、幼兒園1091010

菜場(chǎng)、商場(chǎng)6678

醫(yī)院、銀行4445樓盤(pán)個(gè)別因素規(guī)模779720%開(kāi)發(fā)商實(shí)力7767

社區(qū)配套6566合計(jì)1009197103價(jià)格預(yù)預(yù)判比較樓盤(pán)合計(jì)得分均價(jià)（元/平米）比較價(jià)格=均價(jià)*100/合計(jì)得分權(quán)重權(quán)重值綠地泉景園916500簡(jiǎn)裝7143

30%2143外海中央花園976600毛胚6804

30%2041陽(yáng)光100國(guó)際新城1038600精裝835040%3340合計(jì)（元/平米）100%7524綜合比比較后后，項(xiàng)項(xiàng)目精精裝，，整體體實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)價(jià)7500元/平米。。四、項(xiàng)項(xiàng)目推推廣方方案1、賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)提煉煉2、項(xiàng)目目總體體形象象設(shè)計(jì)計(jì)3、推廣廣費(fèi)用用預(yù)算算4、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝裝方案案5、制定定銷售售策略略6、制定定推廣廣策略略1、賣(mài)賣(mài)點(diǎn)提提煉———區(qū)位篇篇生態(tài)宜宜居：濟(jì)南南的生生態(tài)濕濕地就就在落落日余余暉下下，兩兩水一一綠三條景景觀大大道：：小清清河，，臘山山河，，南北北貫通通景觀觀帶政政府府贈(zèng)送公公園：：撒野野公園園———孩子子的天天堂；；區(qū)位價(jià)價(jià)值：齊魯魯新門(mén)門(mén)戶，，山東東新商商埠，，城市市新中中心；；便捷交交通：京福福高速速，西西客站站———出省省跨市市就在在一念念之間間，驅(qū)車，，3分分鐘直直達(dá)經(jīng)經(jīng)十路路；配套設(shè)設(shè)施：一場(chǎng)場(chǎng)三館館省級(jí)級(jí)文化化配套套，會(huì)會(huì)展中中心，，中央央CBD五分鐘鐘便利利生活活.3500平平幼兒兒園，，24班初初中高高中，，一站站無(wú)憂憂的高尚尚教育育賣(mài)點(diǎn)提提煉———產(chǎn)產(chǎn)品篇篇項(xiàng)目規(guī)規(guī)模：308畝畝超大大社區(qū)區(qū)；規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)：國(guó)際際大師師規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)，樹(shù)樹(shù)立頂頂級(jí)品品質(zhì)品品牌社社區(qū)；；建筑特特色：現(xiàn)代代風(fēng)格格，清清新而而不失失典雅雅，造造型簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔；；園林環(huán)環(huán)境：頂級(jí)級(jí)私家家園林林，中中央湖湖景，，生態(tài)態(tài)宜居居；產(chǎn)品特特色：戶型型多樣樣，符符合低低碳環(huán)環(huán)保設(shè)設(shè)計(jì)要要求；；精裝品品質(zhì)：滿屋屋名牌牌，9A精精裝；性價(jià)比比：開(kāi)盤(pán)盤(pán)必特特價(jià)，，升值值空間間大。。2、項(xiàng)項(xiàng)目整整體形形象設(shè)設(shè)計(jì)案名名：經(jīng)經(jīng)緯新新天地地LOGO：：形象推推廣語(yǔ)語(yǔ)：年年輕人人！這這里就就有你你的夢(mèng)夢(mèng)想3、推推廣費(fèi)費(fèi)用預(yù)預(yù)算1、確定定推廣廣費(fèi)用用占總總體銷銷售額額的比比例結(jié)合當(dāng)當(dāng)?shù)匦行袠I(yè)基基本水水平，，視項(xiàng)項(xiàng)目情情況定定2、確定定各主主要費(fèi)費(fèi)用項(xiàng)項(xiàng)目的的預(yù)算算比例例（現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝裝、媒媒體費(fèi)費(fèi)用、、活動(dòng)動(dòng)費(fèi)用用、預(yù)預(yù)留費(fèi)費(fèi)用等等）3、確定定各推推廣階階段推推廣費(fèi)費(fèi)用預(yù)預(yù)算比比例（蓄勢(shì)勢(shì)期、、強(qiáng)銷銷期、、蓄銷銷期、、尾盤(pán)盤(pán)期））4、確定定各推推廣階階段內(nèi)內(nèi)各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用的詳詳細(xì)預(yù)預(yù)算4、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包包裝方方案工地圍圍墻戶外圍圍擋看樓通通道售樓部部樣板間間圍墻與與戶外外小區(qū)圍圍墻：：僅展展示企企業(yè)信信息與與樓盤(pán)盤(pán)名稱稱戶外大大牌：：樓盤(pán)盤(pán)形象象與生生活方方式宣宣傳為為主樣板間間宗旨：：化虛虛為實(shí)實(shí)，打打消客客戶心心中顧顧慮目的：：讓客客戶看看到““自己己”的的夢(mèng)想想。位置：：小區(qū)區(qū)湖的的正北北面，，最佳佳風(fēng)水水位置置，離離售樓樓處步步行距距離：：三分分鐘。。未來(lái)用用途：：日后后營(yíng)銷銷活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所所；拍拍賣(mài)物物內(nèi)容：：兩室室三室室各一一套；；面積積：檔次：：優(yōu)于于產(chǎn)品品供應(yīng)應(yīng)，但但不能能過(guò)分分偏離離主流流供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品品售樓處處與通通道設(shè)設(shè)計(jì)宗旨:含蓄蓄的傳傳遞小小區(qū)環(huán)環(huán)境配配套價(jià)價(jià)值，，生活活方式式滲透透?jìng)鞑ゲィ蛔尃I(yíng)銷銷無(wú)處處不在在效果要要求：：未進(jìn)進(jìn)售樓樓處就就愛(ài)上上這個(gè)個(gè)社區(qū)區(qū)位置：：小區(qū)區(qū)深處處，內(nèi)內(nèi)湖旁旁，毗毗鄰幼幼兒園園，落落地直直視窗窗體育育場(chǎng)未來(lái)功功能：：一層層免費(fèi)費(fèi)會(huì)所所，二二層作作為小小區(qū)圖圖書(shū)館館，主主要作作為學(xué)學(xué)生放放學(xué)后后，等等待家家長(zhǎng)用用裝修風(fēng)風(fēng)格：：有情情調(diào)的的奢華華宮殿殿通向售售樓處處道路路設(shè)計(jì)計(jì)：蜿蜿蜒，，沿路路綠化化先行行5、銷銷售策策略銷售次次序銷售時(shí)時(shí)機(jī)銷售目目標(biāo)價(jià)格策策略銷售次次序住宅先先行，，商業(yè)業(yè)推后后住宅先先發(fā)，，低價(jià)價(jià)入市市，聚聚集企企業(yè)與與樓盤(pán)盤(pán)人氣氣，增增加商商業(yè)物物業(yè)的的認(rèn)可可度與與價(jià)值值。銷售時(shí)時(shí)機(jī)背景：：同期期土地地供應(yīng)應(yīng)量巨巨大，，集中中供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)壓力力巨大大；大大事件件：2013年年10月十十藝節(jié)節(jié)西客客站舉舉行企業(yè)模模式：：快速速推盤(pán)盤(pán)，快快速銷銷售樓盤(pán)施施工：：12年，，3.12拿地地，4.1開(kāi)工工時(shí)機(jī)確確定：：為避避開(kāi)開(kāi)開(kāi)盤(pán)高高峰，，搶占占市場(chǎng)場(chǎng)，于2012年9月開(kāi)開(kāi)盤(pán)價(jià)格策策略低開(kāi)高高走市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較較低。。主要要是通通過(guò)前前期主主要推推出一一些較較差戶戶型形成低低價(jià)，，造成成熱銷銷，并并為后后期蓄蓄勢(shì)。。隨著著后期期較好好戶型的推推出，，以及及社區(qū)區(qū)氛圍圍的形形成，，價(jià)格格逐步步爬高高。銷售目目標(biāo)一期住住宅一期商商業(yè)6、推推廣策策略主要內(nèi)內(nèi)容：：推廣階階段劃劃分階段推廣廣主題媒體組合合策略行銷策略略組合（現(xiàn)場(chǎng)活活動(dòng)、公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)、展銷銷會(huì)、促促銷手段段等）推廣階段段劃分12.412.612.913.313.613.8預(yù)熱期啟動(dòng)期高潮期持續(xù)期尾盤(pán)期文化引導(dǎo)導(dǎo)情感訴求求形象導(dǎo)入入品牌建立立口碑帶動(dòng)動(dòng)活動(dòng)營(yíng)銷銷品牌拉升升進(jìn)度拉動(dòng)動(dòng)強(qiáng)勢(shì)促銷銷強(qiáng)勢(shì)促銷銷大力清盤(pán)盤(pán)品牌再塑塑造推廣主題題預(yù)熱期主主題：區(qū)區(qū)域價(jià)值值推廣與與企業(yè)形形象推廣廣啟動(dòng)期主主題：樓樓盤(pán)面世世形象推推廣高潮期主主題：樓樓盤(pán)價(jià)值值推廣持續(xù)期主主題：樓樓盤(pán)價(jià)值值推廣尾盤(pán)期主主題：企企業(yè)形象象推廣推廣主題題推廣語(yǔ)語(yǔ)濟(jì)南樓市市看郊區(qū)區(qū)，東西西爭(zhēng)雄西西更優(yōu)西客站掀掀起你的的蓋頭來(lái)來(lái)——西客站，，來(lái)了個(gè)個(gè)新天地地新天地，，給你一一個(gè)后現(xiàn)現(xiàn)代生活活的夢(mèng)想想媒體組合合策略報(bào)紙電視專題題片網(wǎng)絡(luò)廣播公交廣告告廣告牌行銷策略略組合主題研討討會(huì)小區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)概念有有獎(jiǎng)?wù)骷浳某醋髯餍袠I(yè)巨頭頭聯(lián)合招招標(biāo)房展會(huì)開(kāi)盤(pán)儀式式明明星助陣陣短信平臺(tái)臺(tái)戶外展板板內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)認(rèn)籌折扣老帶新：：全民營(yíng)營(yíng)銷行銷策略略組合舉舉例預(yù)熱期：：一、活活動(dòng)主題題：濟(jì)南南樓市新新熱土；；活動(dòng)目目的：炒炒熱西客客站活活動(dòng)動(dòng)內(nèi)容：：官員，，專家學(xué)學(xué)者開(kāi)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)買(mǎi)房者者記者者研研討“濟(jì)濟(jì)南樓市市新熱土土”活活動(dòng)形形式：電電視主持持人研討討會(huì)二、活動(dòng)動(dòng)主題：：青年人人的買(mǎi)房房夢(mèng)活活動(dòng)動(dòng)目的：：找到盡盡可能多多年輕剛剛需客群群，通過(guò)過(guò)對(duì)他們們的人文文關(guān)懷，，抓住準(zhǔn)準(zhǔn)客戶活活動(dòng)內(nèi)容容：制作作一報(bào)紙紙?？?，，分期講講述年輕輕人的買(mǎi)買(mǎi)房夢(mèng)活活動(dòng)動(dòng)形式：：報(bào)紙軟軟文投放放三、活動(dòng)動(dòng)主題：：有獎(jiǎng)?wù)髡骷O(shè)計(jì)計(jì)方案征征集活活動(dòng)內(nèi)容容：各樓樓座名稱稱會(huì)所所功能概概念設(shè)計(jì)計(jì)，中心心湖概念念設(shè)計(jì)；；活動(dòng)目目的：再再度吸引引客戶注注意力，，打造知知名度，，樹(shù)立小小區(qū)人性性化實(shí)用用化形象象活動(dòng)形形式：報(bào)報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)絡(luò)方案征征集啟動(dòng)期一、活動(dòng)動(dòng)主題：：西客站站，地產(chǎn)產(chǎn)巨頭聯(lián)聯(lián)合招標(biāo)標(biāo)，嚴(yán)格格控制成成本與質(zhì)質(zhì)量活活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容：與與綠地集集團(tuán)建材材等聯(lián)合合招標(biāo)活活動(dòng)目目的：建建立企業(yè)業(yè)低成本本高質(zhì)量量的高性性價(jià)比形形象，強(qiáng)強(qiáng)化企業(yè)業(yè)品牌與與企業(yè)口口碑活活動(dòng)方式式：網(wǎng)絡(luò)絡(luò)報(bào)紙紙發(fā)布信信息二、活動(dòng)動(dòng)主題：：何為后后現(xiàn)代生生活！活活動(dòng)目目的：給給客戶灌灌輸一種種新的生生活理念念，塑造造樓盤(pán)附附加值，，美化客客戶理想想活活動(dòng)方式式：報(bào)紙紙軟文為為主三、活動(dòng)動(dòng)主題：：開(kāi)盤(pán)儀儀式明明星助助陣活活動(dòng)目目的：再再度聚集集人氣，，制造火火爆場(chǎng)面面用震震撼的效效果，深深化樓盤(pán)盤(pán)高性價(jià)價(jià)比形象象活活動(dòng)形形式：戶戶外開(kāi)盤(pán)盤(pán)備注：剪剪彩人員員：范冰冰冰彭麗麗媛齊齊魯晚晚報(bào)主編編作作家協(xié)會(huì)會(huì)成員開(kāi)開(kāi)發(fā)商商等高潮期一、活動(dòng)動(dòng)主題：：你所不不知道的的經(jīng)緯新新天地??！活動(dòng)動(dòng)內(nèi)容：：制作一一電視專專題片，，用人文文的口，，直觀的的畫(huà)面，，告訴客客戶：企企業(yè)實(shí)力力，企業(yè)業(yè)愿景，，樓盤(pán)價(jià)價(jià)值，開(kāi)開(kāi)盤(pán)狀況況等信息息?；顒?dòng)動(dòng)目的：：深化客客戶對(duì)企企業(yè)、樓樓盤(pán)認(rèn)可可，打造造繼開(kāi)盤(pán)盤(pán)后的第第二波強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)的銷銷售攻勢(shì)勢(shì)?；顒?dòng)動(dòng)形式：：電視專專題片二、活動(dòng)動(dòng)主題：：記者““戰(zhàn)地””報(bào)道之之經(jīng)緯新新天地。?；顒?dòng)內(nèi)內(nèi)容：通通過(guò)記者者采訪樓樓盤(pán)相關(guān)關(guān)高層中中層的實(shí)實(shí)地報(bào)道道，告訴訴客戶一一些“內(nèi)內(nèi)幕“。?；顒?dòng)目目的：鞏鞏固強(qiáng)銷銷勢(shì)頭，，用第三三者的視視角來(lái)，，打消那那些對(duì)樓樓盤(pán)持觀觀望態(tài)度度客戶的的顧慮，，促進(jìn)這這部分人人群的下下定活活動(dòng)方式式：報(bào)紙紙和網(wǎng)絡(luò)絡(luò)視頻三、活動(dòng)動(dòng)主題：：配套升升級(jí)；活活動(dòng)內(nèi)容容：告訴訴客戶，，取消與與舊有學(xué)學(xué)校的合合作，向向社會(huì)進(jìn)進(jìn)行社會(huì)會(huì)招標(biāo)，，選擇一一流的合合作小學(xué)學(xué)初中。?；顒?dòng)目目的：通通過(guò)招標(biāo)標(biāo)的形式式，造勢(shì)勢(shì)，打造造教育地地產(chǎn)的附附加形象象，讓教教育升級(jí)級(jí)，為日日后的持持續(xù)銷售售奠基；；活動(dòng)形形式：網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，報(bào)報(bào)紙等四：活動(dòng)動(dòng)主題：：新天地地，你的的配套值值多少錢(qián)錢(qián)！活動(dòng)動(dòng)內(nèi)容：：用專題題研討會(huì)會(huì)的形式式來(lái)討論論樓盤(pán)的的配套價(jià)價(jià)值，活活動(dòng)目的的：深入入挖掘樓樓盤(pán)配套套價(jià)值，，完成成成熟社區(qū)區(qū)，高尚尚社區(qū)的的樓盤(pán)形形象升級(jí)級(jí)；活動(dòng)動(dòng)形式：：網(wǎng)絡(luò)，，報(bào)紙，，電視專專題