房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告30

XX項(xiàng)目策劃報(bào)報(bào)告初稿世聯(lián)地產(chǎn)2002年7月11日目錄錄第一部分市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查（（略）第二部分項(xiàng)項(xiàng)目目分析第三部分物物業(yè)業(yè)定位第四部分物物業(yè)業(yè)發(fā)展建議議（略））第五部分項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)策略略建議項(xiàng)目分析本項(xiàng)目后海海濱后海半島花園招商海月花花園蛇口小區(qū)N相關(guān)技術(shù)參參數(shù)總占地總面面積:1.3萬(wàn)平方米總建筑面積積:3.25萬(wàn)平方米容積率：2.5層數(shù)：16層總戶(hù)數(shù)：352戶(hù)低覆蓋率用地規(guī)劃圖圖用地規(guī)規(guī)劃戶(hù)型（共352戶(hù)）3房2廳2衛(wèi)1花園126平米~130平米144套4房2廳2衛(wèi)1花園157平米~162平米144套單房+1機(jī)動(dòng)房35平米64套既非多口實(shí)實(shí)用型，也非豪華舒舒適型大戶(hù)型卻誰(shuí)是我們的細(xì)分分市場(chǎng)戶(hù)型的差異異性突出總套數(shù)不多多易于尋找細(xì)細(xì)分市場(chǎng)項(xiàng)目SWOT分析【優(yōu)勢(shì)】后海片區(qū)的的區(qū)域優(yōu)勢(shì)勢(shì)：高尚海濱生生活社區(qū)形形象蛇口片區(qū)的的生活氛圍圍擬建的南山山商業(yè)文化化中心區(qū)的的輻射科技園區(qū)的的人文背景景地段優(yōu)勢(shì)：：看海的花花園小區(qū)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)勢(shì)：低密度花園園小區(qū)空中花園式式的戶(hù)型設(shè)設(shè)計(jì)總戶(hù)數(shù)不多多，銷(xiāo)售壓壓力不大片區(qū)差異化化明顯產(chǎn)品差異化化突出【劣勢(shì)】小區(qū)規(guī)模相相對(duì)于后海海大盤(pán)較小小，不易形形成集約化化規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)戶(hù)型的面積積跨度較大大，以收入入的多寡整整合目標(biāo)客客戶(hù)困難目前該位置置的周邊配配套不十分分成熟，交交通是一個(gè)個(gè)障礙廣告投入須須謹(jǐn)慎能否以“品品位”細(xì)分分市場(chǎng)美好前景須須要描繪【機(jī)會(huì)】深圳后花園園南山的近近期整體規(guī)規(guī)劃深港數(shù)碼港港的建設(shè)【威脅】未來(lái)海岸線(xiàn)線(xiàn)的繼續(xù)開(kāi)開(kāi)發(fā)招商海月花花園的直接接競(jìng)爭(zhēng)威脅脅后海片區(qū)大大規(guī)模的住住宅項(xiàng)目上上馬競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)快打還是慢跑？戰(zhàn)略方針戰(zhàn)略分析圖圖戰(zhàn)略分析圖圖S:后海片區(qū)的的區(qū)域優(yōu)勢(shì)勢(shì)：區(qū)域的的高尚海濱濱生活社區(qū)區(qū)形象、蛇蛇口片區(qū)的的生活氛圍圍、科技園園區(qū)的人文文背景、擬擬建的南山山商業(yè)文化化中心區(qū)的的輻射地段優(yōu)勢(shì)：：看海的花花園小區(qū)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)勢(shì)：低密度度、花園小小區(qū)、空中中花園式的的戶(hù)型空間間設(shè)計(jì)總戶(hù)數(shù)不多多，銷(xiāo)售壓壓力不大:小區(qū)規(guī)模相相對(duì)于后海海大盤(pán)較小小，不易形形成規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)戶(hù)型的類(lèi)型型跨度較大大，不易整整合目標(biāo)客客戶(hù)目前該位置置的周邊配配套不充分分，交通是是一個(gè)障礙礙T:未來(lái)海岸線(xiàn)線(xiàn)的繼續(xù)開(kāi)開(kāi)發(fā)招商海月花花園的直接接競(jìng)爭(zhēng)威脅脅后海海片片區(qū)區(qū)大大規(guī)規(guī)模模的的住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目上上馬馬SWOT戰(zhàn)略略分分析析O:深圳圳后后花花園園南南山山的的近近期期整整體體規(guī)規(guī)劃劃深港港數(shù)數(shù)碼碼港港的的建建設(shè)設(shè)；1．總體體競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)戰(zhàn)略略發(fā)掘掘產(chǎn)產(chǎn)品品特特色色，，創(chuàng)創(chuàng)造造差差異異化化優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)借助助片片區(qū)區(qū)形形象象，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)低低成成本本推推廣廣W戰(zhàn)略略分分解解A.[發(fā)掘掘產(chǎn)產(chǎn)品品特特色色，，創(chuàng)創(chuàng)造造差差異異化化優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)]空中中院院落落的的戶(hù)戶(hù)型型特特色色———分享享陽(yáng)陽(yáng)光光低密密度度濱濱海海小小區(qū)區(qū)———分享享海海風(fēng)風(fēng)藍(lán)調(diào)調(diào)鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村田田園園櫥櫥衛(wèi)衛(wèi)套套餐餐附附送送———分享享草草的的味味道道。。。。。。。。。。。。。。。。。。。B.[借助助片片區(qū)區(qū)形形象象，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)低低成成本本推推廣廣]借助助后后海海片片區(qū)區(qū)的的片片區(qū)區(qū)推推廣廣的的力力度度，，與與鳳鳳共共舞舞搶占占頭頭號(hào)號(hào)路路牌牌廣廣告告，，作作好好導(dǎo)導(dǎo)示示系系統(tǒng)統(tǒng)都是是我我的的錯(cuò)錯(cuò)“看看板板看看漲漲””！！物業(yè)業(yè)定定位位【我們們擁?yè)碛杏校海骸慨愑蛴蝻L(fēng)風(fēng)情情蛇蛇口口片片區(qū)區(qū)，，國(guó)國(guó)際際化化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)南南山山中中心心后后海海海海岸岸線(xiàn)線(xiàn)的的獨(dú)獨(dú)特特資資源源充分分接接納納陽(yáng)陽(yáng)光光的的院院落落式式戶(hù)戶(hù)型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)總戶(hù)戶(hù)數(shù)數(shù)為為352戶(hù)，，其其中中三三房房以以上上為為288戶(hù)，，單單房房為為64戶(hù)，，不不可可多多得得深圳圳充充斥斥著著一一群群對(duì)對(duì)生生活活素素質(zhì)質(zhì)有有著著較較高高追追求求、、膜膜拜拜大大自自然然給給予予的的激激情情和和創(chuàng)創(chuàng)意意的的菁菁英英貴貴族族生活活品品味味是是定定位位的的出出發(fā)發(fā)點(diǎn)點(diǎn)[形象象定定位位]SHARE———SHARESUNSHINING———SHARESEEBREEZE。。。。。。。。。。。。。后海海灣灣畔畔綠綠色色狂狂飆飆或后后海海灣灣畔畔生生態(tài)態(tài)豪豪庭庭[物業(yè)業(yè)類(lèi)類(lèi)型型定定位位]主打打廣廣告告語(yǔ)語(yǔ)愛(ài)上這里里的的天天空空賣(mài)給給誰(shuí)誰(shuí)？？【SASSY謬論論】他們們最最大大的的特特點(diǎn)點(diǎn)也也許許是是：：靠靠才才能能吃吃飯飯，，學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)能能力力是是他他們們最最大大的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力，，自自然然是是他他們們創(chuàng)創(chuàng)造造力力的的不不碣碣之之源源他們們渴渴求求住住所所和和他他們們一一樣樣應(yīng)應(yīng)融融化化在在追追求求中中。。。。。。。。。。。。主力力客客戶(hù)戶(hù)群群：：向往往蛇蛇口口的的生生活活氛氛圍圍的的高高素素質(zhì)質(zhì)的的菁菁英英貴貴族族，，他他們們一一般般分分布布在在福福田田、、南南山山區(qū)區(qū)高高新新科科技技園園區(qū)區(qū)等等。。南山山區(qū)區(qū)本本地地欲欲二二次次置置業(yè)業(yè)的的換換房房一一族族。。他們們的的年年齡齡在在35歲~45歲之之間間次主主力力客客戶(hù)戶(hù)群群：：向往往蛇蛇口口的的生生活活氛氛圍圍的的高高素素質(zhì)質(zhì)的的菁菁英英單單身身貴貴族族，，他他們們一一般般分分布布在在福福田田、、南南山山區(qū)區(qū)高高新新科科技技園園區(qū)區(qū)等等，，他他們們的的年年齡齡在在25歲~35歲之之間間。。本地地欲欲投投資資置置業(yè)業(yè)，，看看中中升升值值潛潛力力的的投投資資一一族族。。價(jià)格格策策略略目前前：：本片片區(qū)區(qū)住住宅宅均均價(jià)價(jià)4500——5800元/平方方米米本項(xiàng)項(xiàng)目目