策略-小戶型手冊

一、小戶型房屋的支持要1小戶型產(chǎn)品的地段因素對小戶型產(chǎn)品的常常具有決定性作用因此研究品中的關(guān)鍵因素為此從所列舉的因素中對小戶型產(chǎn)品的地段因與商圈的絕對距離們的市場中，可以舉例的便是解放碑比比皆是的精裝小戶型產(chǎn)品。通過大版面的硬性彩色與大篇幅的推廣則從方面改變?nèi)藗兊拇丝梢哉f小戶型產(chǎn)品的繁榮程度是由商圈為，向外延展的。，，從上述論證可以發(fā)現(xiàn)商圈周圍地區(qū)成為小戶型產(chǎn)品革新創(chuàng)性產(chǎn)品，而產(chǎn)品成功的可能性也就越大。，，與商圈的心理距與商圈的心理距離是個相對概念，即隨人的不同，對一個地理位置的認識也不同。但是通常而言心理距離的遠近，在城市內(nèi)，與系統(tǒng)的發(fā)達密切相關(guān)。小戶型的顯得尤為重要。小戶型置業(yè)者的目的有三個，一是單身或者丁克的終極用房，這類使用者購前兩個目的的購房者，從當前的城市人口結(jié)構(gòu)，與社會經(jīng)濟與教育的發(fā)展速度來看，多數(shù)是年輕一族（在社會或者經(jīng)濟處于成熟期的社會或許例外。士，在的城市應該說是一個相對小的范圍。通過上述分析可以勾畫出城市小戶型的者中的前兩種目的的客戶的形態(tài)。即他們靠自己的知識與能力在這個發(fā)展的城市中，憑借自己的才識，經(jīng)對距離相對較近的商圈因為價格的高昂而讓他們無法承受之時時間距離的，從以上分析可以得出這樣的結(jié)論：即衡量一個地方是否適宜營建小戶型產(chǎn)，，交通條件對小戶型產(chǎn)品的重要性尚未完全找出來。因此在這繼續(xù)對交通條件的。，在大多情況下，小戶型產(chǎn)品位于車始發(fā)線路密集的地方。但這些區(qū)域多為核心商圈所在地，在遠離商圈的其他人口聚居地，小戶型產(chǎn)品并不多見，比較典型的只有金島花園。這是因為，非商圈的人口聚居地，因為通常情況下，整個地區(qū)顯得比較，通常為傳統(tǒng)的老街區(qū)。這些地方不僅城市生活配套設(shè)施，中間站過往的線路發(fā)達的地方通常位于城市兩個或者以上的幾個壓商發(fā)達的地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品就比較大的，因為這些地方是向城，，從以上的論述可以得出這樣的結(jié)論，在選址建設(shè)小戶型產(chǎn)品時不要遠離商圈而且又不是城市三角地帶的地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品。，能，或者是因為城市因為擴展，或者重劃而即將在未來體現(xiàn)的功能。街區(qū)的歷史功能對往往具有質(zhì)的規(guī)定性與不可更改性企業(yè)在處理與街區(qū)的歷史功能的強度密切相關(guān)—即與街區(qū)在人們心目中的印象的穩(wěn)定性相因為要改變?nèi)藗冃哪恐屑榷ㄐ蜗?，這種形象越是深刻，就是越難改變。了歷史底蘊的性在人們心目中的形象也不穩(wěn)定因此發(fā)展商在建設(shè)產(chǎn)品時，因此發(fā)展商在確定項目的功能時，除了應密切關(guān)注規(guī)劃方面的動態(tài)外，還應系，自行將來在本區(qū)域可能擁有的機遇，從而預先規(guī)劃產(chǎn)品的功能形態(tài)，避生與項目建設(shè)成績，也會影響到部門對該地理區(qū)域的功能規(guī)劃。因此從這個，為單一，性格指向也更具特色的風險性也更大。因此更應該注意對這個原，資或者三個方面來分析，有以下結(jié)論：在商圈商業(yè)成熟度較低的次級商圈小戶型產(chǎn)品的功能就體現(xiàn)的不那么品的功能則幾乎可以忽略不計。；商圈對小戶型產(chǎn)品的另一個規(guī)定性體現(xiàn)在產(chǎn)品的價格上商圈商業(yè)成熟多商圈的商業(yè)成熟度越低，小戶型需求也就越低，小戶型產(chǎn)品的價格也就；主要位于商圈的位置或者是思想潮流活躍的各類新興商業(yè)業(yè)態(tài)比較集因此距離時尚消費圈越近的小戶型產(chǎn)品的風險也就越大因此小戶型產(chǎn)品的價格也就越高，銷售周期也越短，推廣力度也就越大。2觀為取向，人的獨立性意識并不濃厚，所以年輕多與父母同居，而很少向往這種狀況隨著三產(chǎn)業(yè)的繁榮而愈加強烈。三產(chǎn)業(yè)不僅帶來大量的年輕的知識精來讓人們更加崇尚獨立崇尚創(chuàng)新大量的年輕城市知三產(chǎn)業(yè)中知識產(chǎn)業(yè)的越高，小戶型產(chǎn)品需求層次也就越具有多樣性。對小戶型產(chǎn)品本身及居住理念要求也就越呈現(xiàn)出多樣性這種狀況對者來說， 3久，第二種狀況在當前的城市中，還比較少見。地需求主要體現(xiàn)在小戶型投資客戶中。，識別當?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)對小戶型具有重要意義人口結(jié)構(gòu)對小戶型產(chǎn)品通常具有決定意義，是小戶型產(chǎn)品立項中最為關(guān)鍵的因素者應對此保持高度，4通常指的小戶型產(chǎn)品有兩種概念其一是功能型小戶型產(chǎn)品指小戶型產(chǎn)的功能元素只有廚測衛(wèi)臥等幾個要素每樣只有一個即通常所說的一房的5060，80了小戶型產(chǎn)品的變數(shù)。這種分類對小戶型產(chǎn)品的影響并不十分強烈，在此不再進行單獨。5，在此提出小戶型產(chǎn)品行銷推廣要素，是為了強調(diào)小戶型產(chǎn)品的整體性，全面把握整個產(chǎn)品的精神而不要單純放大小戶型產(chǎn)品的某一個要素進行推廣，以至是使陷入困境的尷尬。對小戶型產(chǎn)品的推廣要素在后面專，61地段是小戶型產(chǎn)品價格第一決定因素。這里的地段將細化到項目的背臨街，通常情況下，在背街面與臨街面的價格異常敏感，在實踐中不得不謹，2—3%他們通常的價差將會上升到6—8%在制定價格策略時要考項目所在地的生活配套設(shè)施與地塊功能的延展通條件在未來的變化等因商業(yè)區(qū)價格會高于非區(qū)產(chǎn)品的價格，。因地段關(guān)系與功能關(guān)系商業(yè)區(qū)的價格會高于非商業(yè)區(qū)的價格在制定非商業(yè)區(qū)小戶型產(chǎn)品的價格時一定要注意到小戶型產(chǎn)品的價格發(fā)展空數(shù)應當向商業(yè)區(qū)的中高端價格看齊華宇時代星空與世紀的成功充分證，。在此并不是否定的結(jié)論但是在實際項目中除了遵循這個規(guī)律外也應該注意邊緣市場帶給的機遇與陷阱邊緣市場理論的是一個機遇發(fā)現(xiàn)問題機遇的多少或者價值性可用兩個指標在的市場實踐中，江北與南坪的小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)的較少，其價格也相對其他2、高附加值的必備要小戶型產(chǎn)品要對產(chǎn)品的附加值進行深度挖掘除了對地段因素與街區(qū)的用的措施，來對小戶型產(chǎn)品附加值進行說明：小戶型產(chǎn)品進行裝修房是實現(xiàn)品牌化與創(chuàng)造高附加值的一個非常有效所以裝修房不會對小戶型產(chǎn)品的價格形成抗性也不會對產(chǎn)品使用者產(chǎn)生壓小戶型產(chǎn)品特定的群體決定了裝修后的小戶型不僅不會影響小戶型產(chǎn)品。，反而會極大促進小戶型產(chǎn)品的曾經(jīng)撰文小戶型產(chǎn)品的出路除了裝修還是裝修。由于小戶型者多是城市年輕白領(lǐng)，他們時間資源寶貴，因而在房屋時，對便利性的要求顯得相當明顯；另一方面也由于戶型小，讓是消費者從自己進行裝修過程中，不能找到的樂趣；其三則是房屋裝修時的規(guī)模效應的體現(xiàn)單個對小戶型進行裝修的裝修成本會遠遠高于發(fā)展商提供的裝修房的裝修成本。因此一般小戶型產(chǎn)品業(yè)主還是比較樂于裝修房。這樣。，同時裝修后的小戶型產(chǎn)品可以賦予他們的內(nèi)涵，更為時尚先進的，價格檔次，實現(xiàn)小戶型產(chǎn)品品牌化的重要措施。入戶大堂則幾乎可以受到每個者的欣賞如果小戶型能夠在快餐方面給予相賦予小戶型先進與時尚的居住理念的途徑有兩條其一是別的城市應用過的概念，比如SOLO，SOHO，STADIOU等概念。另一個途徑是通過對生活的提煉，與先進與時尚的理念的創(chuàng)造與一定要結(jié)合比本項目目標客戶群更次的人 牌的支撐元素。在修正發(fā)展商品牌的審美觀與價值觀上必然遇到與發(fā)展商的主品價值觀相司決策層不會允許輕易更改公司多年累積的價值觀與美學基礎(chǔ)唯一能型，否則沒有機會舍去發(fā)展商原來的品牌美學。褐色等色彩來對產(chǎn)品進行個性塑造妨一試黑白色來對產(chǎn)品個性塑造或者其他與項目思想相吻合的純色來表達，往往可以收到意料之外的良好的效果。在產(chǎn)品配套方面上也是如此。但是這首先要建立在消費者對此種獨特性的的喜歡之上如果是消費者在中存在著對這種獨特性的那么的任何差異化策略注定將要性化，讓小戶型產(chǎn)品的時尚性得到徹底的。先進，恐怕在戰(zhàn)中，也難免不受到?jīng)_擊。當對產(chǎn)品形態(tài)進行規(guī)劃時，確保市場當?shù)漠a(chǎn)品出現(xiàn)在市場時，市場不會是供過于求的狀態(tài)。，在市場供應與時不僅要關(guān)注市場供應的數(shù)量，而且要關(guān)注產(chǎn)品的爭。，對小戶型產(chǎn)品推出的時機的主要有以下幾個階段一是在項目進行到地基階的限制，目前這種只能進行放號、訂購，因此將逐漸淡出領(lǐng)域；更重要的作用。小戶型產(chǎn)品由于體量一般不大，因此在上，講究一個快與集否則就有可能因為銷售周期過長，而使費用超支。更至于有時會影響到整個，不同對物業(yè)管理要求的安全，厚重不同的是，小戶型物業(yè)管理要求的是快捷，方便，迅速。因此小戶型物業(yè)管理就的傾向酒店式管理的方便與快捷。小戶型業(yè)主由于的結(jié)構(gòu)特征，決定了小戶型業(yè)主對社會認同的追求，更加體現(xiàn)在事物的表層方面，因此相對他們而言，相對次的消費特征，便成了他們，3、裝修房策裝修房是小戶型產(chǎn)品的一大出路。相對于清水房的使用性功能，裝修房顯得更符合小戶型目標客戶群的需求在現(xiàn)階段將小戶型進行裝修房，不僅是為小戶型產(chǎn)品尋找一種出路而且可以為發(fā)展商實現(xiàn)的經(jīng)濟效益裝修檔次與價格的同比關(guān)系是小戶型做裝修房最重要的理由按照通常情況惱。比如裝修的超支，實際效果的不理想，找不到有實力的裝修公司等等，精裝修房，幾乎個個創(chuàng)造銷售，項目，一經(jīng)面市，銷售便告一段落，這充分房價格比清水房價格足足高出1000多元，而前同地段的陽光驛站的裝修300（加新時代印象也是如此定位上存在的諸多缺陷。，在以上的論述中旨在說明裝修的檔次提高，并不會對市場需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性，通常小戶型產(chǎn)品的個性塑造主要有三個途徑，一是通過產(chǎn)品外立面的設(shè)計，高于推廣，因而也更具有說服力與，更有效果。4常常走兩個一是要求開盤即要求實現(xiàn)全部銷售要不就充分結(jié)合銷控策略，居住理念與產(chǎn)品外在形象主要是個過程也就是居住理念宣揚的比較閑適的5，低三種策略。結(jié)合地產(chǎn)的實際認為在地產(chǎn)中，差異化策略運用的產(chǎn)中，受著太多制約因素的影響，實施起來的難度很大。，找相當，可以做區(qū)間尋找。只要保證市場的供應不是在市場需求之上，或者是剛好到接點區(qū)域，都可堅持的定位。，觀的話可以對需求做相應的放大處理，因為他們將直接促使小戶型產(chǎn)品需，除了價格競爭尚沒有發(fā)現(xiàn)其他段這在家電領(lǐng)域表現(xiàn)的更加明顯。形成無競爭策略有兩個，一是在確定項目地塊時，找那些潛質(zhì)好，但又未有勢奇特，或歷史保護區(qū)，或溫泉等等自然資源狀況；第三是在產(chǎn)品功能爭取在產(chǎn)品定位上，實現(xiàn)無競爭。三、小戶型產(chǎn)品常 控制小戶型產(chǎn)品的技術(shù)主要體現(xiàn)在對小戶型產(chǎn)品節(jié)奏的控制銷控房源措施控制主要是對產(chǎn)品有缺陷的戶型如何作為本項目噱頭上時讓它為整個1、小戶型產(chǎn)品原指推廣資源與銷售周期要集中。具體而言，小戶型產(chǎn)品策略講究以快打慢。充分調(diào)動一切資源，集中在一階段內(nèi)，向市場進行轟炸，制造一種集中策略。策略通常采取單一，集中時段，集中版面投向市場。促銷措施也集中在某一階段內(nèi)向市場。2小戶型產(chǎn)品房源控制策略，一是大面積的控制，二是因為某些戶型有缺陷，為了整體的需要，通過促銷措施的運用，通過犧牲他們的價格來實現(xiàn)整個營發(fā)展商的利潤起保障作用，而且可以為發(fā)展商賺取的利潤。中取好的策略，即對產(chǎn)品品質(zhì)較差的房源中，找質(zhì)較好的房源進行控制。以310—506、850—100個范圍內(nèi)。4采取放號時一些號源。5、控控制主要是投放總量與投放節(jié)奏的控制。一般而言，小戶型產(chǎn)品由于體量較小費占整個項目的銷售總額要高于體量大的小區(qū)房通常情況下，3—5%，這主要是由于小戶型體量缺陷造成的。而小戶型投放節(jié)奏，也一般顯得比較集中，大多集中在項目1SOHO、或者用于純辦公等用途。不同功能定位不僅可以區(qū)隔市場，2品定位也主要依據(jù)項目的與推廣。它通常是一個新穎的概念，比如SOHOSOLOSTUDIOU等概念對這些概念的一定要準確并且具有相當?shù)膯为毶?，則這個概念也就越容易成功。3小戶型產(chǎn)品的產(chǎn)品定位主要是指將小戶型產(chǎn)品品質(zhì)方面的特點放大作為宣買者有著，否則容易造成上的。五、小戶型推廣策推廣措施也多為宣傳推廣策略主要體現(xiàn)在這幾個元素的綜合運1小戶型產(chǎn)品對地段的依賴性以及地段對小戶型產(chǎn)品各方面的影響已經(jīng)文論述過，再此要探討的是將小戶型地段因素在推廣過程中的具體運歷史功能在今天的價值以及與今天小戶型業(yè)主奉行的居住理念的吻合關(guān)系與吻描述主要針對小戶型產(chǎn)品所在街區(qū)未來的規(guī)劃潛力帶來的生活方式與小戶型業(yè)主向往的生活方式的貼近程度和產(chǎn)品在這里的升值空間與升值潛力。2能不存在功能性即產(chǎn)品無黑屋死角少等其次是產(chǎn)品使用功能的多樣性3品在過程中精神化，使小戶型產(chǎn)品在小戶型業(yè)主眼中，不再只是一個單純通而是一個與小戶型業(yè)主的、生活方式有著密切相關(guān)的思想性產(chǎn)品。能為小戶型產(chǎn)品帶來更大的促進作用。產(chǎn)品對城市傳統(tǒng)文化的不是太大這主要與小戶型業(yè)主的關(guān)系與消費所決定的。由于小戶型業(yè)主對新鮮事務(wù)的遠遠強于對傳統(tǒng)文化。因此1、小戶型產(chǎn)品的文化小戶型產(chǎn)品的文化主要體現(xiàn)在小戶型產(chǎn)品推廣方面一是居住理念的宣畫去所展現(xiàn)出的文化理念去小戶型業(yè)主三是小戶型綜合要素所展現(xiàn)的文化的，因此品牌在小戶型產(chǎn)品中