資產(chǎn)評(píng)估第2章課件

第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié)成本法（Thecostmethod）第二節(jié)收益法第三節(jié)市場(chǎng)比較法第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié)成本法（The1資產(chǎn)評(píng)估方法——是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系，是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。按分析原理和技術(shù)路線不同，資產(chǎn)評(píng)估方法可以歸納為三種基本類型：成本法、收益法、市場(chǎng)法。資產(chǎn)評(píng)估方法——是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的2資產(chǎn)價(jià)值形成資產(chǎn)價(jià)值形成1.賣方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——供給（生產(chǎn)）決定價(jià)值生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論是成本法的理論基礎(chǔ)2.買方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：效用價(jià)值觀需求決定價(jià)值，商品的價(jià)值來(lái)自消費(fèi)者對(duì)商品的主觀評(píng)價(jià)。效用價(jià)值論是收益法的理論基礎(chǔ)。資產(chǎn)價(jià)值形成資產(chǎn)價(jià)值形成3

3.供求決定價(jià)值論：均衡價(jià)值觀

需求價(jià)格：消費(fèi)者愿意支付的最高價(jià)均衡價(jià)格供給價(jià)格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價(jià)在均衡價(jià)格中，生產(chǎn)費(fèi)用和效用是影響價(jià)格的兩個(gè)均等因素，說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購(gòu)建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。供求決定價(jià)值論是市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)。

3.供求決定價(jià)值論：均衡價(jià)值觀

4

對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的理解

1.資產(chǎn)的價(jià)值不是一個(gè)靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。2.價(jià)值與價(jià)格、成本價(jià)格——為取得一項(xiàng)資產(chǎn)所花費(fèi)的實(shí)際貨幣量成本——為創(chuàng)建一項(xiàng)資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價(jià)值價(jià)格成本不一定與價(jià)值相等

對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的理解

1.資產(chǎn)的價(jià)值不是一個(gè)靜態(tài)的、性質(zhì)不變的5第一節(jié)成本法（Thecostmethod）

（三）注意問(wèn)題1、歷史資料的真實(shí)性2、形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于購(gòu)建時(shí)的成本耗費(fèi)（二）成本法的評(píng)估思路評(píng)估值=重置成本-各項(xiàng)損耗實(shí)體性功能性經(jīng)濟(jì)性第一節(jié)成本法（Thecostmethod）

（三6成本法(基本思路是重建或重置被評(píng)估資產(chǎn))

成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建成本。如果投資對(duì)象并非全新，投資者所愿支付的價(jià)格會(huì)在投資對(duì)象全新的購(gòu)建成本的基礎(chǔ)上扣除各種貶損因素。成本法(基本思路是重建或重置被評(píng)估資產(chǎn))成本法是指首先估7二、成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算

基本公式：①評(píng)估值＝重置成本－實(shí)體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗＝重置成本×成新率－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗②評(píng)估值＝重置成本×綜合成新率

二、成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算

基本公式：8復(fù)原重置成本更新重置成本資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來(lái)說(shuō)，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

是指采用新型材料，新的建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。復(fù)原重置成本更新重置成本資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成9復(fù)原重置成本和更新重置成本△相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算?！鞑煌c(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是并未改變基本功能?！饔袟l件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn)兩者差異主要體現(xiàn)在：超額投資成本與超額運(yùn)營(yíng)成本復(fù)原重置成本和更新重置成本△相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。兩10重置核算法價(jià)格指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法重置成本的估算方法具體方法圍繞著被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值四大因素采用不同的方式測(cè)算形成的。重置核算法價(jià)格指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法重置成本的估算方法具體111、重置核算法

按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)

重置成本＝直接成本+間接成本

直接成本一般包括：購(gòu)買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。

間接成本主要指企業(yè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。該方法可用于計(jì)算復(fù)原重置成本，也可用于計(jì)算更新重置成本。注：采用重置核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。1、重置核算法 122、功能系數(shù)法

如果無(wú)法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過(guò)調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。資產(chǎn)評(píng)估第2章課件13（1）功能價(jià)值法若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（雖然功能與成本成正相關(guān)的關(guān)系，但不是同比例增加，隨著功能的增大，成本的上升幅度會(huì)趨緩，表現(xiàn)出規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)）若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式：

該方法計(jì)算的一般是更新重置成本(參照物一般為新技術(shù)條件下生產(chǎn)的資產(chǎn))（1）功能價(jià)值法14規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法例：被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力為600000件/年，參照物重置成本為5000元，生產(chǎn)能力為300000件/年，設(shè)x值0.7，求被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。

5000×（600000÷300000）=8122（元）0.7規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法例：被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力為600000件/年153、物價(jià)指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無(wú)法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法。（1）定基物價(jià)指數(shù)（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)注意問(wèn)題物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本（僅考慮了價(jià)格變動(dòng)的影響，忽略了技術(shù)進(jìn)步對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響）3、物價(jià)指數(shù)法16例題：1.某項(xiàng)資產(chǎn)構(gòu)建于1990年，賬面原值為10萬(wàn)元，2000年進(jìn)行評(píng)估，已知1990年至2000年該類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)分別為100%和160%。求該項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本。2.某項(xiàng)資產(chǎn)構(gòu)建于1990年，賬面原值為20萬(wàn)元，2000年進(jìn)行評(píng)估，已知1990年至2000年該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)格每年上漲10%，求該項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本。例題：1.某項(xiàng)資產(chǎn)構(gòu)建于1990年，賬面原值為10萬(wàn)元，20174、統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評(píng)估成本，可采用此方法。△計(jì)算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。（3）計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K4、統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）18

計(jì)量方法:1、觀察法被估資產(chǎn)的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）2、使用年限法

實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

對(duì)于經(jīng)過(guò)更新改造的資產(chǎn)，需計(jì)算加權(quán)平均已使用年限。

有形損耗率有形損耗（實(shí)體性貶值）及其計(jì)量有形損耗率有形損耗（實(shí)體性貶值）及其計(jì)量19實(shí)際已使用年限某資產(chǎn)1999年1月構(gòu)建，2009年1月進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，實(shí)際每天工作7.6小時(shí)。計(jì)算該資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限。實(shí)際已使用年限：10×7.6÷8=9.5實(shí)際已使用年限某資產(chǎn)1999年1月構(gòu)建，2009年1月進(jìn)行評(píng)20例題某資產(chǎn)曾經(jīng)歷了兩次更新改造，現(xiàn)需估計(jì)已使用年限，資料如下：投資時(shí)間成本已使用年限加權(quán)投資成本1994年（購(gòu)入）200000162000年60000102005年8000053200000600000400000加權(quán)平均已使用年限=4200000÷340000=12.35（年）例題某資產(chǎn)曾經(jīng)歷了兩次更新改造，現(xiàn)需估計(jì)已使用年限，資料如下21

功能性貶值（因功能陳舊引起的貶值）——由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。估算功能性貶值時(shí)，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。1.從運(yùn)營(yíng)成本看，產(chǎn)出相等的情況下，被估資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本要高于同類技術(shù)先進(jìn)資產(chǎn)2.從產(chǎn)出能力看，運(yùn)營(yíng)成本類似情況下，被估資產(chǎn)產(chǎn)出能力要低于同類技術(shù)先進(jìn)資產(chǎn)功能性貶值（因功能陳舊引起的貶值）1.從運(yùn)營(yíng)成本看，產(chǎn)22第一，將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較第二，計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本第三，估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗，計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額＝∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)）第一，將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的23（三）功能性損耗及其計(jì)量

1.

功能性損耗的含義是無(wú)形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面：(1)運(yùn)營(yíng)成本（物耗、能耗、工耗等）(2)產(chǎn)出能力2.

超額運(yùn)營(yíng)成本的計(jì)算步聚：(1)計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本(2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本年凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率）(3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和折現(xiàn)率將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額:被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）（三）功能性損耗及其計(jì)量

1.功能性損耗的含義24例：某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料及計(jì)算結(jié)果如表:項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)設(shè)備技術(shù)陳舊設(shè)備月產(chǎn)量單件工資月工資成本月差異額年工資成本超支額減：所得稅（稅率33%）扣除所得稅后年凈超額工資資產(chǎn)剩余使用年限假定折現(xiàn)率10%，5年年金折現(xiàn)系數(shù)功能性貶值額10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元4000×12=48000元15840元32160元5年3.7908121912.128元功能性貶值的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算公式為：功能性貶值＝復(fù)原重置成本－更新重置成本例：某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，25（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量1.

經(jīng)濟(jì)性損耗的含義因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問(wèn)題。2.

表現(xiàn)形式①資產(chǎn)利用率下降 ②資產(chǎn)年收益額減少（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量263.

計(jì)算方式（1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量經(jīng)濟(jì)性貶值額＝（重置全價(jià)－有形損耗－功能性損耗）×經(jīng)濟(jì)性貶值率其中x為功能價(jià)值指數(shù)（0.6~0.7）3.

計(jì)算方式其中x為功能價(jià)值指數(shù)（0.6~0.7）27（2）因收益減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量

經(jīng)濟(jì)性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）（2）因收益減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量28三、對(duì)重置成本法的評(píng)價(jià)

1、從成本耗費(fèi)角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。2、運(yùn)用中一般沒有嚴(yán)格的前提條件。3、并非所有評(píng)估對(duì)象都適合采用成本法。

三、對(duì)重置成本法的評(píng)價(jià)

1、從成本耗費(fèi)角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。29成本法的應(yīng)用條件1.被評(píng)估資產(chǎn)處于或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)2.應(yīng)具備可利用的歷史資料3.被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)和功能與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有相通性或可比性4.形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必需的5.被評(píng)估資產(chǎn)必須是可再生的，或可以復(fù)制的。適用：評(píng)估沒有收益、市場(chǎng)上又很難找到參照物的評(píng)估對(duì)象，如學(xué)校、公路、橋梁、圖書館、政府辦公樓等。成本法的應(yīng)用條件1.被評(píng)估資產(chǎn)處于或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)30成本法評(píng)估實(shí)例2008年7月擬對(duì)某企業(yè)一條生產(chǎn)線進(jìn)行評(píng)估，已知該生產(chǎn)線歷史總成本為600萬(wàn)元，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：1.通過(guò)細(xì)節(jié)分析，如重置該生產(chǎn)線，需人工費(fèi)3萬(wàn)元，材料費(fèi)15萬(wàn)元，零部件費(fèi)2萬(wàn)元，機(jī)器設(shè)備購(gòu)置費(fèi)675萬(wàn)元，間接費(fèi)用3萬(wàn)元，措施費(fèi)2萬(wàn)元。2.該生產(chǎn)線于10年前購(gòu)置，預(yù)計(jì)還可使用15年，自動(dòng)化程度較低，與普通使用的同類設(shè)備相比，多使用10名工人，每人每月工資為3000元，所得稅稅率25%，折現(xiàn)率為10%。3.由于市場(chǎng)供大于求，預(yù)計(jì)該生產(chǎn)線每年產(chǎn)量減少650件，每件產(chǎn)品利潤(rùn)150元。要求：計(jì)算該生產(chǎn)線的評(píng)估值。（折現(xiàn)率為10%，年限為15年的年金現(xiàn)值系數(shù)為7.6061）成本法評(píng)估實(shí)例2008年7月擬對(duì)某企業(yè)一條生產(chǎn)線進(jìn)行評(píng)估，已311.重置成本=3+15+2+675+3+2=700（萬(wàn)元）2.實(shí)體性貶值=重置成本×（1－成新率）=700×10/(10+15)=280(萬(wàn)元)3.功能性貶值（1）年超額運(yùn)營(yíng)成本=10×3000×12=36（萬(wàn)元）（2）年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=36×（1-25%）=27（萬(wàn)元）功能性貶值=27×7.6061=205.36（萬(wàn)元）4.經(jīng)濟(jì)性貶值=650×150×（1-25%）×7.6061=55.62（萬(wàn)元）5.該生產(chǎn)線的評(píng)估值=？1.重置成本=3+15+2+675+3+2=700（萬(wàn)元）32成本法要點(diǎn)知識(shí)點(diǎn)一知識(shí)點(diǎn)二知識(shí)點(diǎn)三重置成本重置核算法功能系數(shù)法物價(jià)指數(shù)法實(shí)體性損耗（貶值）成新率（有形損耗率）實(shí)際已使用年限加權(quán)平均已使用年限功能性貶值比較年運(yùn)營(yíng)成本（超額）計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值

資產(chǎn)利用率下降（經(jīng)濟(jì)性貶值率）收益減少（折現(xiàn)）指標(biāo)要點(diǎn)成本法要點(diǎn)知識(shí)點(diǎn)一知識(shí)點(diǎn)二知識(shí)點(diǎn)三重置成本重置核算法功能系數(shù)33計(jì)算題某項(xiàng)被評(píng)估資產(chǎn)于1998年購(gòu)置，賬面原值為12萬(wàn)元，2004年進(jìn)行了一次技術(shù)改造，其費(fèi)用為2萬(wàn)元。2008年進(jìn)行評(píng)估，已知1998年、2004年和2008年該類資產(chǎn)的定基物價(jià)指數(shù)分別為100%、120%和140%，經(jīng)過(guò)技術(shù)鑒定，該項(xiàng)資產(chǎn)的成新率是60%。要求：計(jì)算該資產(chǎn)的評(píng)估值。計(jì)算題某項(xiàng)被評(píng)估資產(chǎn)于1998年購(gòu)置，賬面原值為12萬(wàn)元，234第二節(jié)收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎(chǔ)效用價(jià)值論——資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來(lái)的收益。第二節(jié)收益法一、收益法的基本原理35（二）收益法的基本涵義——收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期收益折現(xiàn)率取得預(yù)期收益持續(xù)時(shí)間評(píng)估思路:服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用本金化和折現(xiàn)的方法判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。

——“一種現(xiàn)值貨幣與將來(lái)不斷取得貨幣收入的權(quán)利之間的交換”（二）收益法的基本涵義被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期收益折現(xiàn)率取得評(píng)估思路:36（三）應(yīng)用收益法必須具備的前提條件：被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量（三）應(yīng)用收益法必須具備的前提條件：被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益37收益法的基本程序和基本參數(shù)5、分析確定評(píng)估結(jié)果4、用折現(xiàn)率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值3、確定折現(xiàn)率2、分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象的未來(lái)預(yù)期收益1、搜集并驗(yàn)證數(shù)據(jù)收益法的基本程序和基本參數(shù)5、分析確定評(píng)估結(jié)果4、用折現(xiàn)率將38收益法中的主要技術(shù)方法收益法中的具體方法可以分為兩類：1針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期來(lái)劃分，分為有限期和無(wú)限期的評(píng)估方法2針對(duì)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益額的情況劃分，分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益法等P——評(píng)估值；t——年序號(hào)；Pt——未來(lái)第t年的評(píng)估值；Rt——未來(lái)第t年的預(yù)期收益；r——折現(xiàn)率或資本化率；rt——第t年的折現(xiàn)率或資本化率；n——收益年期；A——年金。收益法中的主要技術(shù)方法收益法中的具體方法可以分為兩類：1針對(duì)39二、收益法的基本計(jì)算公式收益法的基本要素：

預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化率或本金化率）、收益的持續(xù)時(shí)間（一）未來(lái)收益有限期1、每期收益不等額2、每期收益等額二、收益法的基本計(jì)算公式40（二）未來(lái)收益無(wú)限期（當(dāng)n→∞時(shí)，→0）

根據(jù)未來(lái)收益是否穩(wěn)定分為兩種方法：1、穩(wěn)定化收益法（年金化法）

穩(wěn)定化收益A的估算方法：（1）預(yù)測(cè)未來(lái)收益倒算A（2）歷史收益加權(quán)平均法

計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù)1（1+r）ni1（1+r）ni41通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)若干年收益倒求A某企業(yè)進(jìn)行股份制改造，根據(jù)企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)情況和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，未來(lái)5年的收益分別為：13萬(wàn)元、14萬(wàn)元、11萬(wàn)元、12萬(wàn)元、15萬(wàn)元，折現(xiàn)率與資本化率均為為10%，用年金化法評(píng)估該企業(yè)的價(jià)值。A=

÷（P/A,10%,5）

=12.9689（萬(wàn)元）P=A/r=12.9689÷10%=129.689(萬(wàn)元)2131215111+10%14（1+10%）（1+10%）（1+10%）（1+10%）543++++[]通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)若干年收益倒求A某企業(yè)進(jìn)行股份制改造，根據(jù)企業(yè)目42例題（歷史收益加權(quán)平均）某資產(chǎn)在評(píng)估前5年的收益與加權(quán)平均計(jì)算結(jié)果如圖所示：年份歷史收入（萬(wàn)元）權(quán)重2003500120045802200562032006620420076925要求：通過(guò)年金化法確定該資產(chǎn)的價(jià)值。（該項(xiàng)資產(chǎn)的資本化率為11%）例題（歷史收益加權(quán)平均）某資產(chǎn)在評(píng)估前5年的收益與加權(quán)平均計(jì)432、分段法若預(yù)期未來(lái)收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。（r’為資本化率；r折現(xiàn)率）——P28（r’為資本化率；r折現(xiàn)率）——P2844前期（設(shè)n=5）后期

0123456789分段法圖解選擇前期期限的基本原則（1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)態(tài)；（2）盡可能長(zhǎng)，但也不宜過(guò)長(zhǎng)。前期（設(shè)n=5）后期012345645（三）未來(lái)收益有限期下的特殊計(jì)算公式需分段：第t年以前有變化，第t年以后保持不變（三）未來(lái)收益有限期下的特殊計(jì)算公式需分段：第t年以前有變化46三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（一）預(yù)期收益額1.預(yù)期收益的類型

稅后利潤(rùn)與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同凈現(xiàn)金流＝稅后利潤(rùn)+折舊－追加投資從資產(chǎn)評(píng)估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。(1)稅后利潤(rùn)(2)凈現(xiàn)金流(3)利潤(rùn)總額稅后凈收益，被普遍采用三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定(1)稅后利潤(rùn)稅后凈收益，被普遍采472、預(yù)期收益的測(cè)算以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)在未來(lái)可能發(fā)生的有利的和不利的因素來(lái)確定預(yù)期收益。（1）時(shí)間序列法適宜預(yù)期收益趨勢(shì)明顯的情況2003200420052006200720082009201020112012··········收益時(shí)間使用時(shí)間序列法預(yù)測(cè)某企業(yè)的凈收益2、預(yù)期收益的測(cè)算20032004200520062007248

評(píng)估前每年收益年份凈收益（萬(wàn)元）2003100020041150200512102006130020071340

按時(shí)間序列計(jì)算的回歸方程：預(yù)測(cè)年收益＝（年份數(shù)×83）－163638

49（2）因素分析法①確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；②預(yù)測(cè)這些因素未來(lái)可能的變動(dòng)情況；③估算基于因素變動(dòng)的未來(lái)收益水平。（2）因素分析法50（二）折現(xiàn)率與本金化率

1.

二者無(wú)本質(zhì)區(qū)別（比率：有限期/永續(xù)）2.

內(nèi)涵上略有區(qū)別:

折現(xiàn)率被視為投資中對(duì)收益流要求的回報(bào)率，需考慮投資的機(jī)會(huì)成本和收益的不確定性或者說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)。

資本化率也反映無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，但它還反映資產(chǎn)收益的長(zhǎng)期增長(zhǎng)前景。資產(chǎn)評(píng)估第2章課件51

折現(xiàn)率(r)＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率本金化率(r’)＝折現(xiàn)率－未來(lái)年收入的增長(zhǎng)率當(dāng)其他條件相同時(shí)，收入增長(zhǎng)越快的資產(chǎn)價(jià)值越高，因此需將增長(zhǎng)率從折現(xiàn)率中扣除。若資產(chǎn)年收入增長(zhǎng)率為零，則二者相等。

523.

確定折現(xiàn)率的基本方法(1)、加和法折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：國(guó)債收益率影響風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的因素：①企業(yè)規(guī)模⑤產(chǎn)業(yè)政策②財(cái)務(wù)狀況⑥行業(yè)狀況③管理水平⑦宏觀經(jīng)濟(jì)④收益質(zhì)量⑧法律約束3.

確定折現(xiàn)率的基本方法53風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：風(fēng)險(xiǎn)累加法風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：54系數(shù)法

適用于股權(quán)被頻繁交易的上市公司的評(píng)價(jià)CAPM：市場(chǎng)平均收益率Capitalassetpricingmodel無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率被估企業(yè)所在行業(yè)（或被估企業(yè)自身）的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率β反映被估企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度,(Rm–Rf)表示市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率系數(shù)法市場(chǎng)平均收益率Capitalassetprici55四、對(duì)收益法的評(píng)價(jià)1、該方法最適宜：資產(chǎn)的購(gòu)建成本與其獲利能力不對(duì)稱的情況；成本費(fèi)用無(wú)法或難以計(jì)算的資產(chǎn)。2、該方法的局限性：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。因此該方法的運(yùn)用比成本法難度大。四、對(duì)收益法的評(píng)價(jià)56計(jì)算題某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)5年收益額分別為11萬(wàn)元、12萬(wàn)元、13萬(wàn)元、14萬(wàn)元和15萬(wàn)元。假定從第6年開始，以后各年均為16萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%，計(jì)算該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營(yíng)下和50年收益的評(píng)估值。計(jì)算題某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)5年收益額分別為11萬(wàn)元、12萬(wàn)元57第三節(jié)市場(chǎng)比較法一、市場(chǎng)比較法的基本原理（一）理論基礎(chǔ)——均衡價(jià)值論均衡價(jià)值論:——認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值是在公開市場(chǎng)上買賣雙方力量達(dá)成一致時(shí)的均衡價(jià)格所決定的。第三節(jié)市場(chǎng)比較法一、市場(chǎng)比較法的基本原理均衡價(jià)值論:58（一）理論基礎(chǔ)——均衡價(jià)值論由于資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)模擬市場(chǎng)過(guò)程的結(jié)果，因此均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市場(chǎng)交易結(jié)果（市價(jià)）的相對(duì)合理性，并通過(guò)替代原則來(lái)為被估資產(chǎn)定價(jià)。以被估資產(chǎn)相類似的交易案例為參照，來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。（即一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值等于為獲得同等滿足的替代品所花費(fèi)的成本）（一）理論基礎(chǔ)以被估資產(chǎn)相類似的交易案例為參照，59（二）評(píng)估思路如何選擇參照物（類似資產(chǎn)或交易案例）？1.功能上可比----用途、性能上相同或相似2.市場(chǎng)條件可比----市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況、交易條件3.參照物成交時(shí)間接近評(píng)估基準(zhǔn)日（二）評(píng)估思路60（三）運(yùn)用的前提條件1、充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)（交易頻繁，類似交易案例易獲得）2、參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能被搜集到。（三）運(yùn)用的前提條件61二、市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）尋找參照物1、成交價(jià)必須真實(shí)（報(bào)價(jià)，拍賣底價(jià)）2、至少三個(gè)交易案例3、與被估資產(chǎn)相類似（可替代，即功能相同）4、成交價(jià)是正常交易的結(jié)果（關(guān)聯(lián)交易）5、盡可能選擇近期成交的交易案例。二、市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)62（二）調(diào)整差異1、時(shí)間因素2、區(qū)域因素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好：；反之系數(shù)>1一般以被評(píng)資產(chǎn)為100，（二）調(diào)整差異633、功能因素功能系數(shù)法4、成新率因素5、交易情況調(diào)整（融資條件差異）（三）確定評(píng)估值將若干個(gè)經(jīng)過(guò)調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評(píng)估值。

3、功能因素64三、市場(chǎng)比較法的具體操作方法（一）直接比較法參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。三、市場(chǎng)比較法的具體操作方法（一）直接比較法65（二）類比調(diào)整法

參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異

交易案例A的調(diào)整值＝參照物A的成交價(jià)×?xí)r間因素系數(shù)×區(qū)域因素系數(shù)×功能因素系數(shù)×情況補(bǔ)正系數(shù)×……（二）類比調(diào)整法

參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在66[例]某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營(yíng)需要進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2008年10月31日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到三個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：參照物

ABC交易單價(jià)

5,000

5,960

5,918

成交日期

2008.6.312008.9.312008.10.31區(qū)域條件

比被評(píng)估資產(chǎn)好

比被評(píng)估資產(chǎn)好

比被評(píng)估資產(chǎn)好

交易情況

正常

高于市價(jià)4%

正常

[例]某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營(yíng)需要進(jìn)行評(píng)671.被評(píng)估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無(wú)需對(duì)功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整。2.被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為100，三個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評(píng)分分別為107、110和108。3.當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為4%，故參照物A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)?參照物B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)?參照物C因在評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無(wú)需調(diào)整。三個(gè)參照物成交價(jià)格的調(diào)整過(guò)程見下頁(yè)1.被評(píng)估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，68參照物

ABC交易單價(jià)

5,000

5,960

5,918

時(shí)間因素修正

區(qū)域因素修正

交易情況修正修正后的價(jià)格

5,467

5,418

5,480

被評(píng)估資產(chǎn)單價(jià)＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被評(píng)估資產(chǎn)總價(jià)＝5,455×600＝3,273,000元117/100104/100100/100100/107100/110100/108100/104100/100100/100參照物ABC交易單價(jià)5,0005,9605,91869四、清算問(wèn)題（一）清算價(jià)格是指企業(yè)由于破產(chǎn)或其他原因，要求其在一定期限內(nèi)將企業(yè)或資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)，在企業(yè)清算之日預(yù)期出售資產(chǎn)可收回的快速變現(xiàn)價(jià)格。（清算價(jià)格屬于非正常價(jià)格）（二）清算價(jià)格法運(yùn)用的前提1.以具有法律效力的文件或合同為依據(jù)；2.資產(chǎn)以整體或拆零在市場(chǎng)上可以快速變現(xiàn)；3.所賣收入足以補(bǔ)償因出售資產(chǎn)的附加支出總額。（三）清算價(jià)格的使用范圍

企業(yè)破產(chǎn)；抵押；清理

四、清算問(wèn)題（一）清算價(jià)格70

（四）清算價(jià)格的確定方法

1、市價(jià)折扣法清算價(jià)格＝公允市價(jià)×折扣率

2、模擬拍賣法（意向詢價(jià)法）資產(chǎn)評(píng)估第2章課件71例題有一臺(tái)大型施工機(jī)械，擬評(píng)估其拍賣清算價(jià)格。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)對(duì)兩個(gè)施工技術(shù)人員、兩個(gè)設(shè)備管理人員和一名經(jīng)銷施工機(jī)械人員詢價(jià)，其估價(jià)分別為15萬(wàn)元、15.5萬(wàn)元、16萬(wàn)元、14.8萬(wàn)元和14.5萬(wàn)元，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)銷售狀況欠佳，價(jià)格應(yīng)下調(diào)2‰，要求：采用模擬拍賣法計(jì)算該施工機(jī)械的清算價(jià)格。例題有一臺(tái)大型施工機(jī)械，擬評(píng)估其拍賣清算價(jià)格。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)對(duì)72五、評(píng)價(jià)

1、最具客觀性的評(píng)估方法，運(yùn)用最廣泛的方法:2、該方法的運(yùn)用需具備一定的前提條件（1）對(duì)市場(chǎng)成熟度的需求；（2）對(duì)被估對(duì)象的要求。五、評(píng)價(jià)1、最具客觀性的評(píng)估方法，運(yùn)用最廣泛的方法:73第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇一、資產(chǎn)評(píng)估方法的多樣性和可選擇性從理論上講，在相對(duì)完善的市場(chǎng)中，對(duì)于可以在市場(chǎng)上公開交易的資產(chǎn)，如果資產(chǎn)的購(gòu)建成本與效用是對(duì)稱的，那么采用三種方法評(píng)估同一資產(chǎn)的公允市價(jià)，其評(píng)價(jià)結(jié)果不應(yīng)存在太大差異。二、資產(chǎn)評(píng)估方法的最適選擇由于市場(chǎng)總是存在一定的缺陷；不同的評(píng)估對(duì)象具有不同的特點(diǎn)，因此不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)存在最適評(píng)估方法的選擇問(wèn)題。第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇一、資產(chǎn)評(píng)估方法的多樣性和可選擇741、與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)在評(píng)估時(shí)首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是：?jiǎn)雾?xiàng)/整體，有形/無(wú)形，通用/專用，可復(fù)制/不可復(fù)制一般講：2、受可搜集到的數(shù)據(jù)和信息資料的制約

成本法適宜評(píng)估可復(fù)制的資產(chǎn)專用資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)收益法適宜評(píng)估資源性資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)整體資產(chǎn)市場(chǎng)法：具有一定通用性能在公開市場(chǎng)出售的資產(chǎn)1、與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)成本法適宜評(píng)估可復(fù)制的資產(chǎn)收益法適宜評(píng)75三、評(píng)估方法的比較1.成本法與市場(chǎng)法的比較聯(lián)系：成本法也是一個(gè)比較方法，是把評(píng)估對(duì)象與新資產(chǎn)進(jìn)行比較；市場(chǎng)法側(cè)重價(jià)格分析，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化程度（更多的市場(chǎng)數(shù)據(jù)）區(qū)別：（1）計(jì)價(jià)基礎(chǔ)不同（重置成本／交易價(jià)格）（2）與原始成本的聯(lián)系不同（3）評(píng)估思路與評(píng)估程序不同（4）適用范圍不同三、評(píng)估方法的比較1.成本法與市場(chǎng)法的比較76三、評(píng)估方法的比較2.成本法與收益法的比較——前者是歷史過(guò)程，后者是預(yù)期過(guò)程。3.市場(chǎng)法與收益法的比較在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，將市場(chǎng)法與收益法結(jié)合起來(lái)評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。三、評(píng)估方法的比較2.成本法與收益法的比較77習(xí)題1.某企業(yè)將某項(xiàng)資產(chǎn)與國(guó)外企業(yè)合資，要求對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面價(jià)值為270萬(wàn)元，凈值為108萬(wàn)元，該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計(jì)提折舊22年。經(jīng)調(diào)查分析確定：按現(xiàn)行市價(jià)與工資費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，重建功能相同的資產(chǎn)全部費(fèi)用支出為480萬(wàn)元。經(jīng)查詢，截止評(píng)估基準(zhǔn)日的法定利用時(shí)間為57600小時(shí)，實(shí)際累計(jì)利用時(shí)間為46080小時(shí)。經(jīng)專業(yè)人員估算，該資產(chǎn)還能使用10年。又已知，該資產(chǎn)由于設(shè)計(jì)不合理，能耗大，維修費(fèi)用高，每年多支出運(yùn)營(yíng)成本3萬(wàn)元（所得稅稅率25%，折現(xiàn)率10%）習(xí)題1.某企業(yè)將某項(xiàng)資產(chǎn)與國(guó)外企業(yè)合資，要求對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估78習(xí)題2評(píng)估對(duì)象為一老字號(hào)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，前4年預(yù)期凈收益分別為40萬(wàn)元、50萬(wàn)元、52萬(wàn)元、55萬(wàn)元；從第5年起，預(yù)測(cè)每年凈收益52萬(wàn)元。折現(xiàn)率為10%，資本化率為12%，則該企業(yè)的評(píng)估值為多少？習(xí)題2評(píng)估對(duì)象為一老字號(hào)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，前4年預(yù)期凈收益分別79習(xí)題3：運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估某寫字樓2007年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格。(該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格1月1日~5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上漲0.5%；假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)為1：7.5)參照物

ABC交易單價(jià)

5,000元/平米600美元/平米5500/平米成交日期

2007.1.12007.3.12007.7.1房地產(chǎn)狀況-8%-4%+6%交易情況

2%

5%-3%

習(xí)題3：運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估某寫字樓2007年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格80第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié)成本法（Thecostmethod）第二節(jié)收益法第三節(jié)市場(chǎng)比較法第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié)成本法（The81資產(chǎn)評(píng)估方法——是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系，是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。按分析原理和技術(shù)路線不同，資產(chǎn)評(píng)估方法可以歸納為三種基本類型：成本法、收益法、市場(chǎng)法。資產(chǎn)評(píng)估方法——是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的82資產(chǎn)價(jià)值形成資產(chǎn)價(jià)值形成1.賣方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——供給（生產(chǎn)）決定價(jià)值生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論是成本法的理論基礎(chǔ)2.買方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：效用價(jià)值觀需求決定價(jià)值，商品的價(jià)值來(lái)自消費(fèi)者對(duì)商品的主觀評(píng)價(jià)。效用價(jià)值論是收益法的理論基礎(chǔ)。資產(chǎn)價(jià)值形成資產(chǎn)價(jià)值形成83

3.供求決定價(jià)值論：均衡價(jià)值觀

需求價(jià)格：消費(fèi)者愿意支付的最高價(jià)均衡價(jià)格供給價(jià)格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價(jià)在均衡價(jià)格中，生產(chǎn)費(fèi)用和效用是影響價(jià)格的兩個(gè)均等因素，說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購(gòu)建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。供求決定價(jià)值論是市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)。

3.供求決定價(jià)值論：均衡價(jià)值觀

84

對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的理解

1.資產(chǎn)的價(jià)值不是一個(gè)靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。2.價(jià)值與價(jià)格、成本價(jià)格——為取得一項(xiàng)資產(chǎn)所花費(fèi)的實(shí)際貨幣量成本——為創(chuàng)建一項(xiàng)資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價(jià)值價(jià)格成本不一定與價(jià)值相等

對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的理解

1.資產(chǎn)的價(jià)值不是一個(gè)靜態(tài)的、性質(zhì)不變的85第一節(jié)成本法（Thecostmethod）

（三）注意問(wèn)題1、歷史資料的真實(shí)性2、形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于購(gòu)建時(shí)的成本耗費(fèi)（二）成本法的評(píng)估思路評(píng)估值=重置成本-各項(xiàng)損耗實(shí)體性功能性經(jīng)濟(jì)性第一節(jié)成本法（Thecostmethod）

（三86成本法(基本思路是重建或重置被評(píng)估資產(chǎn))

成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建成本。如果投資對(duì)象并非全新，投資者所愿支付的價(jià)格會(huì)在投資對(duì)象全新的購(gòu)建成本的基礎(chǔ)上扣除各種貶損因素。成本法(基本思路是重建或重置被評(píng)估資產(chǎn))成本法是指首先估87二、成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算

基本公式：①評(píng)估值＝重置成本－實(shí)體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗＝重置成本×成新率－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗②評(píng)估值＝重置成本×綜合成新率

二、成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算

基本公式：88復(fù)原重置成本更新重置成本資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來(lái)說(shuō)，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

是指采用新型材料，新的建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。復(fù)原重置成本更新重置成本資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成89復(fù)原重置成本和更新重置成本△相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。△不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是并未改變基本功能?！饔袟l件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn)兩者差異主要體現(xiàn)在：超額投資成本與超額運(yùn)營(yíng)成本復(fù)原重置成本和更新重置成本△相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。兩90重置核算法價(jià)格指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法重置成本的估算方法具體方法圍繞著被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值四大因素采用不同的方式測(cè)算形成的。重置核算法價(jià)格指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法重置成本的估算方法具體911、重置核算法

按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)

重置成本＝直接成本+間接成本

直接成本一般包括：購(gòu)買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。

間接成本主要指企業(yè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。該方法可用于計(jì)算復(fù)原重置成本，也可用于計(jì)算更新重置成本。注：采用重置核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。1、重置核算法 922、功能系數(shù)法

如果無(wú)法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過(guò)調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。資產(chǎn)評(píng)估第2章課件93（1）功能價(jià)值法若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（雖然功能與成本成正相關(guān)的關(guān)系，但不是同比例增加，隨著功能的增大，成本的上升幅度會(huì)趨緩，表現(xiàn)出規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)）若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式：

該方法計(jì)算的一般是更新重置成本(參照物一般為新技術(shù)條件下生產(chǎn)的資產(chǎn))（1）功能價(jià)值法94規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法例：被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力為600000件/年，參照物重置成本為5000元，生產(chǎn)能力為300000件/年，設(shè)x值0.7，求被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。

5000×（600000÷300000）=8122（元）0.7規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法例：被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力為600000件/年953、物價(jià)指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無(wú)法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法。（1）定基物價(jià)指數(shù)（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)注意問(wèn)題物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本（僅考慮了價(jià)格變動(dòng)的影響，忽略了技術(shù)進(jìn)步對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響）3、物價(jià)指數(shù)法96例題：1.某項(xiàng)資產(chǎn)構(gòu)建于1990年，賬面原值為10萬(wàn)元，2000年進(jìn)行評(píng)估，已知1990年至2000年該類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)分別為100%和160%。求該項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本。2.某項(xiàng)資產(chǎn)構(gòu)建于1990年，賬面原值為20萬(wàn)元，2000年進(jìn)行評(píng)估，已知1990年至2000年該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)格每年上漲10%，求該項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本。例題：1.某項(xiàng)資產(chǎn)構(gòu)建于1990年，賬面原值為10萬(wàn)元，20974、統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評(píng)估成本，可采用此方法。△計(jì)算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。（3）計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K4、統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）98

計(jì)量方法:1、觀察法被估資產(chǎn)的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）2、使用年限法

實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

對(duì)于經(jīng)過(guò)更新改造的資產(chǎn)，需計(jì)算加權(quán)平均已使用年限。

有形損耗率有形損耗（實(shí)體性貶值）及其計(jì)量有形損耗率有形損耗（實(shí)體性貶值）及其計(jì)量99實(shí)際已使用年限某資產(chǎn)1999年1月構(gòu)建，2009年1月進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，實(shí)際每天工作7.6小時(shí)。計(jì)算該資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限。實(shí)際已使用年限：10×7.6÷8=9.5實(shí)際已使用年限某資產(chǎn)1999年1月構(gòu)建，2009年1月進(jìn)行評(píng)100例題某資產(chǎn)曾經(jīng)歷了兩次更新改造，現(xiàn)需估計(jì)已使用年限，資料如下：投資時(shí)間成本已使用年限加權(quán)投資成本1994年（購(gòu)入）200000162000年60000102005年8000053200000600000400000加權(quán)平均已使用年限=4200000÷340000=12.35（年）例題某資產(chǎn)曾經(jīng)歷了兩次更新改造，現(xiàn)需估計(jì)已使用年限，資料如下101

功能性貶值（因功能陳舊引起的貶值）——由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。估算功能性貶值時(shí)，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。1.從運(yùn)營(yíng)成本看，產(chǎn)出相等的情況下，被估資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本要高于同類技術(shù)先進(jìn)資產(chǎn)2.從產(chǎn)出能力看，運(yùn)營(yíng)成本類似情況下，被估資產(chǎn)產(chǎn)出能力要低于同類技術(shù)先進(jìn)資產(chǎn)功能性貶值（因功能陳舊引起的貶值）1.從運(yùn)營(yíng)成本看，產(chǎn)102第一，將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較第二，計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本第三，估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗，計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額＝∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)）第一，將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的103（三）功能性損耗及其計(jì)量

1.

功能性損耗的含義是無(wú)形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面：(1)運(yùn)營(yíng)成本（物耗、能耗、工耗等）(2)產(chǎn)出能力2.

超額運(yùn)營(yíng)成本的計(jì)算步聚：(1)計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本(2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本年凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率）(3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和折現(xiàn)率將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額:被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）（三）功能性損耗及其計(jì)量

1.功能性損耗的含義104例：某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料及計(jì)算結(jié)果如表:項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)設(shè)備技術(shù)陳舊設(shè)備月產(chǎn)量單件工資月工資成本月差異額年工資成本超支額減：所得稅（稅率33%）扣除所得稅后年凈超額工資資產(chǎn)剩余使用年限假定折現(xiàn)率10%，5年年金折現(xiàn)系數(shù)功能性貶值額10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元4000×12=48000元15840元32160元5年3.7908121912.128元功能性貶值的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算公式為：功能性貶值＝復(fù)原重置成本－更新重置成本例：某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，105（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量1.

經(jīng)濟(jì)性損耗的含義因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問(wèn)題。2.

表現(xiàn)形式①資產(chǎn)利用率下降 ②資產(chǎn)年收益額減少（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量1063.

計(jì)算方式（1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量經(jīng)濟(jì)性貶值額＝（重置全價(jià)－有形損耗－功能性損耗）×經(jīng)濟(jì)性貶值率其中x為功能價(jià)值指數(shù)（0.6~0.7）3.

計(jì)算方式其中x為功能價(jià)值指數(shù)（0.6~0.7）107（2）因收益減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量

經(jīng)濟(jì)性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）（2）因收益減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量108三、對(duì)重置成本法的評(píng)價(jià)

1、從成本耗費(fèi)角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。2、運(yùn)用中一般沒有嚴(yán)格的前提條件。3、并非所有評(píng)估對(duì)象都適合采用成本法。

三、對(duì)重置成本法的評(píng)價(jià)

1、從成本耗費(fèi)角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。109成本法的應(yīng)用條件1.被評(píng)估資產(chǎn)處于或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)2.應(yīng)具備可利用的歷史資料3.被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)和功能與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有相通性或可比性4.形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必需的5.被評(píng)估資產(chǎn)必須是可再生的，或可以復(fù)制的。適用：評(píng)估沒有收益、市場(chǎng)上又很難找到參照物的評(píng)估對(duì)象，如學(xué)校、公路、橋梁、圖書館、政府辦公樓等。成本法的應(yīng)用條件1.被評(píng)估資產(chǎn)處于或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)110成本法評(píng)估實(shí)例2008年7月擬對(duì)某企業(yè)一條生產(chǎn)線進(jìn)行評(píng)估，已知該生產(chǎn)線歷史總成本為600萬(wàn)元，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：1.通過(guò)細(xì)節(jié)分析，如重置該生產(chǎn)線，需人工費(fèi)3萬(wàn)元，材料費(fèi)15萬(wàn)元，零部件費(fèi)2萬(wàn)元，機(jī)器設(shè)備購(gòu)置費(fèi)675萬(wàn)元，間接費(fèi)用3萬(wàn)元，措施費(fèi)2萬(wàn)元。2.該生產(chǎn)線于10年前購(gòu)置，預(yù)計(jì)還可使用15年，自動(dòng)化程度較低，與普通使用的同類設(shè)備相比，多使用10名工人，每人每月工資為3000元，所得稅稅率25%，折現(xiàn)率為10%。3.由于市場(chǎng)供大于求，預(yù)計(jì)該生產(chǎn)線每年產(chǎn)量減少650件，每件產(chǎn)品利潤(rùn)150元。要求：計(jì)算該生產(chǎn)線的評(píng)估值。（折現(xiàn)率為10%，年限為15年的年金現(xiàn)值系數(shù)為7.6061）成本法評(píng)估實(shí)例2008年7月擬對(duì)某企業(yè)一條生產(chǎn)線進(jìn)行評(píng)估，已1111.重置成本=3+15+2+675+3+2=700（萬(wàn)元）2.實(shí)體性貶值=重置成本×（1－成新率）=700×10/(10+15)=280(萬(wàn)元)3.功能性貶值（1）年超額運(yùn)營(yíng)成本=10×3000×12=36（萬(wàn)元）（2）年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=36×（1-25%）=27（萬(wàn)元）功能性貶值=27×7.6061=205.36（萬(wàn)元）4.經(jīng)濟(jì)性貶值=650×150×（1-25%）×7.6061=55.62（萬(wàn)元）5.該生產(chǎn)線的評(píng)估值=？1.重置成本=3+15+2+675+3+2=700（萬(wàn)元）112成本法要點(diǎn)知識(shí)點(diǎn)一知識(shí)點(diǎn)二知識(shí)點(diǎn)三重置成本重置核算法功能系數(shù)法物價(jià)指數(shù)法實(shí)體性損耗（貶值）成新率（有形損耗率）實(shí)際已使用年限加權(quán)平均已使用年限功能性貶值比較年運(yùn)營(yíng)成本（超額）計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值

資產(chǎn)利用率下降（經(jīng)濟(jì)性貶值率）收益減少（折現(xiàn)）指標(biāo)要點(diǎn)成本法要點(diǎn)知識(shí)點(diǎn)一知識(shí)點(diǎn)二知識(shí)點(diǎn)三重置成本重置核算法功能系數(shù)113計(jì)算題某項(xiàng)被評(píng)估資產(chǎn)于1998年購(gòu)置，賬面原值為12萬(wàn)元，2004年進(jìn)行了一次技術(shù)改造，其費(fèi)用為2萬(wàn)元。2008年進(jìn)行評(píng)估，已知1998年、2004年和2008年該類資產(chǎn)的定基物價(jià)指數(shù)分別為100%、120%和140%，經(jīng)過(guò)技術(shù)鑒定，該項(xiàng)資產(chǎn)的成新率是60%。要求：計(jì)算該資產(chǎn)的評(píng)估值。計(jì)算題某項(xiàng)被評(píng)估資產(chǎn)于1998年購(gòu)置，賬面原值為12萬(wàn)元，2114第二節(jié)收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎(chǔ)效用價(jià)值論——資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來(lái)的收益。第二節(jié)收益法一、收益法的基本原理115（二）收益法的基本涵義——收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期收益折現(xiàn)率取得預(yù)期收益持續(xù)時(shí)間評(píng)估思路:服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用本金化和折現(xiàn)的方法判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。

——“一種現(xiàn)值貨幣與將來(lái)不斷取得貨幣收入的權(quán)利之間的交換”（二）收益法的基本涵義被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期收益折現(xiàn)率取得評(píng)估思路:116（三）應(yīng)用收益法必須具備的前提條件：被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量（三）應(yīng)用收益法必須具備的前提條件：被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益117收益法的基本程序和基本參數(shù)5、分析確定評(píng)估結(jié)果4、用折現(xiàn)率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值3、確定折現(xiàn)率2、分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象的未來(lái)預(yù)期收益1、搜集并驗(yàn)證數(shù)據(jù)收益法的基本程序和基本參數(shù)5、分析確定評(píng)估結(jié)果4、用折現(xiàn)率將118收益法中的主要技術(shù)方法收益法中的具體方法可以分為兩類：1針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期來(lái)劃分，分為有限期和無(wú)限期的評(píng)估方法2針對(duì)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益額的情況劃分，分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益法等P——評(píng)估值；t——年序號(hào)；Pt——未來(lái)第t年的評(píng)估值；Rt——未來(lái)第t年的預(yù)期收益；r——折現(xiàn)率或資本化率；rt——第t年的折現(xiàn)率或資本化率；n——收益年期；A——年金。收益法中的主要技術(shù)方法收益法中的具體方法可以分為兩類：1針對(duì)119二、收益法的基本計(jì)算公式收益法的基本要素：

預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化率或本金化率）、收益的持續(xù)時(shí)間（一）未來(lái)收益有限期1、每期收益不等額2、每期收益等額二、收益法的基本計(jì)算公式120（二）未來(lái)收益無(wú)限期（當(dāng)n→∞時(shí)，→0）

根據(jù)未來(lái)收益是否穩(wěn)定分為兩種方法：1、穩(wěn)定化收益法（年金化法）

穩(wěn)定化收益A的估算方法：（1）預(yù)測(cè)未來(lái)收益倒算A（2）歷史收益加權(quán)平均法

計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù)1（1+r）ni1（1+r）ni121通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)若干年收益倒求A某企業(yè)進(jìn)行股份制改造，根據(jù)企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)情況和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，未來(lái)5年的收益分別為：13萬(wàn)元、14萬(wàn)元、11萬(wàn)元、12萬(wàn)元、15萬(wàn)元，折現(xiàn)率與資本化率均為為10%，用年金化法評(píng)估該企業(yè)的價(jià)值。A=

÷（P/A,10%,5）

=12.9689（萬(wàn)元）P=A/r=12.9689÷10%=129.689(萬(wàn)元)2131215111+10%14（1+10%）（1+10%）（1+10%）（1+10%）543++++[]通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)若干年收益倒求A某企業(yè)進(jìn)行股份制改造，根據(jù)企業(yè)目122例題（歷史收益加權(quán)平均）某資產(chǎn)在評(píng)估前5年的收益與加權(quán)平均計(jì)算結(jié)果如圖所示：年份歷史收入（萬(wàn)元）權(quán)重2003500120045802200562032006620420076925要求：通過(guò)年金化法確定該資產(chǎn)的價(jià)值。（該項(xiàng)資產(chǎn)的資本化率為11%）例題（歷史收益加權(quán)平均）某資產(chǎn)在評(píng)估前5年的收益與加權(quán)平均計(jì)1232、分段法若預(yù)期未來(lái)收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。（r’為資本化率；r折現(xiàn)率）——P28（r’為資本化率；r折現(xiàn)率）——P28124前期（設(shè)n=5）后期

0123456789分段法圖解選擇前期期限的基本原則（1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)態(tài)；（2）盡可能長(zhǎng)，但也不宜過(guò)長(zhǎng)。前期（設(shè)n=5）后期0123456125（三）未來(lái)收益有限期下的特殊計(jì)算公式需分段：第t年以前有變化，第t年以后保持不變（三）未來(lái)收益有限期下的特殊計(jì)算公式需分段：第t年以前有變化126三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（一）預(yù)期收益額1.預(yù)期收益的類型

稅后利潤(rùn)與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同凈現(xiàn)金流＝稅后利潤(rùn)+折舊－追加投資從資產(chǎn)評(píng)估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。(1)稅后利潤(rùn)(2)凈現(xiàn)金流(3)利潤(rùn)總額稅后凈收益，被普遍采用三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定(1)稅后利潤(rùn)稅后凈收益，被普遍采1272、預(yù)期收益的測(cè)算以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)在未來(lái)可能發(fā)生的有利的和不利的因素來(lái)確定預(yù)期收益。（1）時(shí)間序列法適宜預(yù)期收益趨勢(shì)明顯的情況2003200420052006200720082009201020112012··········收益時(shí)間使用時(shí)間序列法預(yù)測(cè)某企業(yè)的凈收益2、預(yù)期收益的測(cè)算200320042005200620072128

評(píng)估前每年收益年份凈收益（萬(wàn)元）2003100020041150200512102006130020071340

按時(shí)間序列計(jì)算的回歸方程：預(yù)測(cè)年收益＝（年份數(shù)×83）－163638

129（2）因素分析法①確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；②預(yù)測(cè)這些因素未來(lái)可能的變動(dòng)情況；③估算基于因素變動(dòng)的未來(lái)收益水平。（2）因素分析法130（二）折現(xiàn)率與本金化率

1.

二者無(wú)本質(zhì)區(qū)別（比率：有限期/永續(xù)）2.

內(nèi)涵上略有區(qū)別:

折現(xiàn)率被視為投資中對(duì)收益流要求的回報(bào)率，需考慮投資的機(jī)會(huì)成本和收益的不確定性或者說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)。

資本化率也反映無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，但它還反映資產(chǎn)收益的長(zhǎng)期增長(zhǎng)前景。資產(chǎn)評(píng)估第2章課件131

折現(xiàn)率(r)＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率本金化率(r’)＝折現(xiàn)率－未來(lái)年收入的增長(zhǎng)率當(dāng)其他條件相同時(shí)，收入增長(zhǎng)越快的資產(chǎn)價(jià)值越高，因此需將增長(zhǎng)率從折現(xiàn)率中扣除。若資產(chǎn)年收入增長(zhǎng)率為零，則二者相等。

1323.

確定折現(xiàn)率的基本方法(1)、加和法折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：國(guó)債收益率影響風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的因素：①企業(yè)規(guī)模⑤產(chǎn)業(yè)政策②財(cái)務(wù)狀況⑥行業(yè)狀況③管理水平⑦宏觀經(jīng)濟(jì)④收益質(zhì)量⑧法律約束3.

確定折現(xiàn)率的基本方法133風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：風(fēng)險(xiǎn)累加法風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：134系數(shù)法

適用于股權(quán)被頻繁交易的上市公司的評(píng)價(jià)CAPM：市場(chǎng)平均收益率Capitalassetpricingmodel無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率被估企業(yè)所在行業(yè)（或被估企業(yè)自身）的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率β反映被估企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度,(Rm–Rf)表示市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率系數(shù)法市場(chǎng)平均收益率Capitalassetprici135四、對(duì)收益法的評(píng)價(jià)1、該方法最適宜：資產(chǎn)的購(gòu)建成本與其獲利能力不對(duì)稱的情況；成本費(fèi)用無(wú)法或難以計(jì)算的資產(chǎn)。2、該方法的局限性：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。因此該方法的運(yùn)用比成本法難度大。四、對(duì)收益法的評(píng)價(jià)136計(jì)算題某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)5年收益額分別為11萬(wàn)元、12萬(wàn)元、13萬(wàn)元、14萬(wàn)元和15萬(wàn)元。假定從第6年開始，以后各年均為16萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%，計(jì)算該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營(yíng)下和50年收益的評(píng)估值。計(jì)算題某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)5年收益額分別為11萬(wàn)元、12萬(wàn)元137第三節(jié)市場(chǎng)比較法一、市場(chǎng)比較法的基本原理（一）理論基礎(chǔ)——均衡價(jià)值論均衡價(jià)值論:——認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值是在公開市場(chǎng)上買賣雙方力量達(dá)成一致時(shí)的均衡價(jià)格所決定的。第三節(jié)市場(chǎng)比較法一、市場(chǎng)比較法的基本原理均衡價(jià)值論:138（一）理論基礎(chǔ)——均衡價(jià)值論由于資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)模擬市場(chǎng)過(guò)程的結(jié)果，因此均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市場(chǎng)交易結(jié)果（市價(jià)）的相對(duì)合理性，并通過(guò)替代原則來(lái)為被估資產(chǎn)定價(jià)。以被估資產(chǎn)相類似的交易案例為參照，來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。（即一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值等于為獲得同等滿足的替代品所花費(fèi)的成本）（一）理論基礎(chǔ)以被估資產(chǎn)相類似的交易案例為參照，139（二）評(píng)估思路如何選擇參照物（類似資產(chǎn)或交易案例）？1.功能上可比----用途、性能上相同或相似2.市場(chǎng)條件可比----市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況、交易條件3.參照物成交時(shí)間接近評(píng)估基準(zhǔn)日（二）評(píng)估思路140（三）運(yùn)用的前提條件1、充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)（交易頻繁，類似交易案例易獲得）2、參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能被搜集到。（三）運(yùn)用的前提條件141二、市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）尋找參照物1、成交價(jià)必須真實(shí)（報(bào)價(jià)，拍賣底價(jià)）2、至少三個(gè)交易案例3、與被估資產(chǎn)相類似（可替代，即功能相同）4、成交價(jià)是正常交易的結(jié)果（關(guān)聯(lián)交易）5、盡可能選擇近期成交的交易案例。二、市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)142（二）調(diào)整差異1、時(shí)間因素2、區(qū)域因素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好：；反之系數(shù)>1一般以被評(píng)資產(chǎn)為100，（二）調(diào)整差異1433、功能因素功能系數(shù)法4、成新率因素5、交易情況調(diào)整（融資條件差異）（三）確定評(píng)估值將若干個(gè)經(jīng)過(guò)調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評(píng)估值。

3、功能因素144三、市場(chǎng)比較法的具體操作方法（一）直接比較法參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。三、市場(chǎng)比較法的具體操作方法（一）直接比較法145（二）類比調(diào)整法

參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異

交易案例A的調(diào)整值＝參照物A的成交價(jià)×?xí)r間因素系數(shù)×區(qū)域因素系數(shù)×功能因素系數(shù)×情況補(bǔ)正系數(shù)×……（二）類比調(diào)整法

參照物